Leidraad goede praktijk: Hoe omgaan met gemeenschappelijk wonen Versie: augustus 2015 Disclaimer: De informatie in deze leidraad heeft een zuiver informatieve en indicatieve waarde en bevat geen juridisch advies die toelaten een juridische procedure te starten of te begeleiden. Leeswijzer: Samen met een toename van de bevolking diversifieert de woonwens van de Vlaming. Vernieuwende woonvormen zoeken een plaats in het woonlandschap, Denken we maar aan cohousing, centraal wonen, retrofitwonen, solidair wonen, etc. Nieuwe technologieën en ruimtelijke inzichten beïnvloeden ook de woning en de woonwijk van de toekomst. Deze leidraad wil een licht werpen op een deelaspect van deze veranderende trend: het gemeenschappelijk wonen. De leidraad biedt een situering van het concept en geeft een aanzet voor het ontwikkelen van een stimulerend lokaal beleid. Deze leidraad is een ambtelijk document. Zodra het beleid of de praktijk andere inzichten brengt, zal deze leidraad aangepast worden. Inhoud Leidraad goede praktijk: Hoe omgaan met gemeenschappelijk wonen... 1 Situering term... 2 Enkele begrippen verklaard... 2 Wat zijn de potenties? Wat is de meerwaarde?... 2 Wat zijn de knelpunten?... 4 Kennis... 4 De wetgeving... 4 Gewoonteregels... 5 Hoe met deze knelpunten omgaan?... 5 Kennis verhogen en sensibiliseren... 5 Regels anders opmaken... 5 Belangrijke ruimtelijke aandachtspunten... 6 1
Situering term Gemeenschappelijk wonen is een koepelterm voor vele woonvormen die een of meerdere functies en/of ruimtes delen. Vaak gaat het om een aantal gezinnen die zich engageren om een beperkt aantal functies te delen. Maar het kan net zo goed gaan om gezinnen die samen een hechte woongemeenschap vormen. Elk project legt eigen accenten over het individuele vs. het collectieve en vergt bijgevolg maatwerk. Wat kenmerkt een gemeenschappelijke woonvorm? Vrijwillig engagement van meerdere gezinnen (incl. eenpersoonsgezin); Gedeeld gebruik van een of meerdere gemeenschappelijke (buiten)ruimtes; Zelfbeheer, De bewoners beheren zelf de woongemeenschap. Enkele begrippen verklaard Het vrij dynamische karakter van het gegeven gemeenschappelijk wonen maakt dat er niet altijd een gepaste terminologie voorhanden is. Volgende begrippenlijst werpt meer licht op vaak voorkomende gemeenschappelijke woonvormen: Cohousing: een engagement van meerdere gezinnen om samen een woonproject op te zetten waar wordt ingezet op een zekere mate van samenleven. Naast de sterk uitgebouwde gemeenschappelijke ruimtes beschikt elk gezin over zijn eigen volwaardige woongelegenheid. Centraal wonen of co-wonen: gelijkaardig aan cohousing, maar met eerder beperkte gemeenschappelijke ruimtes en voorzieningen. Woongroep of gemeenschapshuis: meerdere personen wonen samen in een woning en delen de meeste ruimtes. In vele gevallen hoort enkel de slaapkamer bij het private deel. Leefgemeenschap: het bewust deelnemen aan een hecht samenleefproject, met enkel een slaapkamer als privaat gedeelte (vb. religieuze gemeenschappen). Retrofit: het -meestal geleidelijk- omvormen van een woonwijk met eengezinswoningen naar een wijk waar bepaalde functies worden gedeeld (bv. het weghalen van de tuinhagen om een grote gemeenschappelijke tuin te creëren). Solidair wonen: groepswonen voor mensen in een kwetsbare sociale situatie (bv. een woning gedeeld door ex-gedetineerden). Abbeyfield: cohousing-project specifiek gericht op ouderen. Wat zijn de potenties? Wat is de meerwaarde? Zowel vanuit ruimtelijk, maatschappelijk als individueel oogpunt kan gemeenschappelijk wonen potenties en meerwaarde bieden. We verwijzen hierbij naar het regeerakkoord en meer concreet naar de ministeriële Beleidsnota s Omgeving en Wonen 2014-2019 ik ondersteun en faciliteer een divers woonaanbod, dat tegemoet komt aan de diverse woonwensen en innovatieve woonvormen zoals samenwonen, cohousing, en andere vormen van groepswonen zoals starterswoningen, zorgwonen enz. door onder meer het snel wegwerken van bestaande hinderpalen en het continu laten monitoren van het woningbestand als 2
antwoord op specifieke woonbehoeften van starters, eenpersoonsgezinnen en senioren. (uit beleidsnota Omgeving) Gemeenschappelijk wonen is in opmars. Uit diverse peilingen blijkt een grote belangstelling voor dit instrument dat niet alleen de sociale relaties binnen een gemeenschap kan versterken maar ook financieel aantrekkelijk kan zijn. Het concept gemeenschappelijk wonen is op heden niet afgebakend en kan betrekking hebben op een amalgaam van woonvormen, met uiteenlopende uitgangspunten, doelstellingen, doelgroepen en verschijningsvormen. Denk maar aan cohousing, CLT, gestippeld wonen, centraal wonen, samen huren, solidair wonen, Abbey field-huizen (senioren), gemeenschapshuizen, etc. Diverse regelgevingen blijken een vlotte ontwikkeling van nieuwe projecten te belemmeren. Nochtans kunnen deze woonvormen individuele en maatschappelijke meerwaarde bieden en bezitten ze het potentieel om een relatief ruime groep van burgers aan te spreken door de mogelijkheid om te variëren in de mate van betrokkenheid en samenleven van de groep. Het Steunpunt Wonen voert in 2014 een ad hoc- uit om de bestaande praktijken van gemeenschappelijk wonen in kaart brengen. Ook mogelijkheden die de bestaande regelgeving biedt enerzijds en op welk vlak nieuwe regelgeving en beleidsinstrumenten kunnen bijdragen anderzijds komen aan bod. Op basis van de uitkomsten van het rapport van het Steunpunt Wonen zal ik samen met mijn collega bevoegd voor Omgeving bekijken welke concrete acties kunnen worden ondernomen en hoe we nauwer kunnen samenwerken met Ruimte Vlaanderen over het onderwerp gemeenschappelijk wonen. (uit beleidsnota Wonen) Gemeenschappelijk wonen zorgt in de regel voor een verhoging van het ruimtelijk rendement. Wanneer functies worden gedeeld, leidt dat automatisch tot een ruimtelijke winst en een lagere ecologische voetafdruk. Concreet kan het gaan over kwalitatief verdichten, het hergebruiken van bestaande gebouwen en/of infrastructuur, verweving door nabijheid van functies, beperking van het aantal verkeersbewegingen etc. Dat dit niet ten koste hoeft te gaan van de ruimtelijke kwaliteit, en tegelijk een ruimtelijke meerwaarde voor de buurt kan betekenen, bewijzen de reeds gerealiseerde projecten: verwaarloosde sites worden omgevormd tot een levendige woongemeenschap, autodelen zorgt voor een zuinig ruimtegebruik, een grote gemeenschappelijke tuin geeft een grotere belevingskwaliteit dan een reeks kleine afgesloten tuintjes, etc. Naast ruimtelijke voordelen zijn er ook sociale voordelen: gemeenschappelijk wonen leidt tot meer contact waaruit bv. spontaan een beurtrol ontstaat om op de kinderen te passen. Faciliteiten en gebruiksvoorwerpen kunnen gemeenschappelijk worden aangekocht en door iedereen gebruikt. Het maatschappelijke aspect van een dergelijke woonvorm mag dan ook niet worden onderschat. Dikwijls fungeren de inwoners als hefboom voor de sociale cohesie in de ruimere buurt, of als pool van maatschappelijk engagement. Deze woonvorm is ook een prima middel tegen vereenzaming. 3
Wat zijn de knelpunten? Kennis Onbekend maakt onbemind. Op dit ogenblik is er nood aan kennisopbouw bij alle betrokken actoren: de burger, de professionele partners in het bouwproces, de adviserende instanties en de bevoegde overheden. De wetgeving De huidige federale en Vlaamse wet- en regelgeving is op maat gesneden van het klassieke tweeoudergezin met een eengezinswoning. Ze mist vaak flexibiliteit naar meer alternatieve, vernieuwende woonvormen. Ook is de regelgeving van de verschillende beleidsvelden niet steeds optimaal op elkaar afgestemd. Met betrekking tot de ruimtelijke ordening stellen we het volgende vast; Gemeenschappelijk wonen volgens gewestplanbestemming In de zones bedoeld voor wonen aangeduid op de gewestplannen zijn gemeenschappelijke woonprojecten in principe vergunbaar. In de andere zones is dit niet het geval. Er zijn echter twee uitzonderingen: - Als het gaat om erfgoed opgenomen in de inventaris van bouwkundig erfgoed, kan mits akkoord van het agentschap voor Onroerend Erfgoed wel een zonevreemde functiewijziging naar wonen worden toegestaan in het belang van het erfgoed. - Assistentiewoningen zijn vergunbaar in een zone voor gemeenschapsvoorzieningen, als die gekoppeld zijn aan een woonzorgcentrum. Gemeenschappelijk wonen in BPA, RUP of verkaveling De knelpunten in de ruimtelijke ordening situeren zich vooral op het vlak van de bestaande lokale bestemmingsplannen en verkavelingen. Bestaande BPA s zijn dikwijls verouderd, te gedetailleerd en/of weinig flexibel. Bepaalde ruimtelijke uitvoeringsplannen richten zich uitdrukkelijk op het vermijden van meergezinswoningen, wat soms ondoordacht mogelijkheden voor gemeenschappelijk wonen hypothekeert. Vele verkavelingen kampen met dezelfde problematiek. De afwijkingsmogelijkheden ten aanzien van de voorschriften zijn meestal beperkt. Gemeentelijke verordeningen Gemeentelijke verordeningen inzake woonkwaliteit kunnen minimale afmetingen opleggen voor individuele woongelegenheden. Een gemeenschappelijk woonproject heeft een grotere focus op gemeenschappelijke invulling en net minder ruimte voor de individuele woongelegenheden. Daardoor kunnen conflicten ontstaan met een meer generieke woningkwaliteitsverordening. Parkeerverordeningen kunnen ook remmend werken. Dikwijls is hierin een minimumaantal parkeerplaatsen per woning opgelegd. Projecten van gemeenschappelijk wonen voorzien vaak een minimaal aantal parkeerplaatsen vanuit sociaal en ecologisch oogpunt, terwijl een parkeerverordening per individuele woning een substantieel hoger aantal verplicht maakt. 4
Gewoonteregels Een bijkomend aandachtspunt zijn de vele gewoonteregels. Hier gaat het om generieke toepassingsvormen van de bestaande regelgeving, De gewoonteregels zijn toegespitst op klassieke woonvormen en vormen een kader met het oog op een zekere eenvormigheid. Als die gewoonteregels niet periodiek worden geëvalueerd, kunnen ze echter remmend werken bij vernieuwende woonvormen. Standaardbouwprofielen (hoogte, diepte, bouwvrije stroken) of minimumafmetingen voor tuinen zijn maar enkele van de vele mogelijke knelpunten. Hoe met deze knelpunten omgaan? Het belangrijkste element is de kennis te verhogen over de vele vormen van gemeenschappelijk wonen. Een beter begrip leidt immers tot een meer afgewogen beoordeling van de aanvraag en meer aandacht bij de opmaak van voorschriften in nieuwe plannen of verkavelingen. Kennis verhogen en sensibiliseren Voorbeeldprojecten en good practices zijn belangrijke middelen om zowel burgers, als (lokale) overheden te sensibiliseren. In dat kader lopen verschillende pilootprojecten, denken we maar aan de 5 pilootprojecten rond gemeenschappelijk eco-wonen (www.gemeenschappelijkecowonen.be ) en de pilootprojecten collectief wonen (op initiatief van de Vlaamse bouwmeester, www.vlaamsebouwmeester.be) waarin ook ruimte voor gemeenschappelijke woonprojecten wordt voorzien. De lokale overheid kan de aanvrager ook actief begeleiden bij het proces. Structureel vooroverleg draagt immers bij aan de ruimtelijke kwaliteit van een project. Regels anders opmaken Bij nieuwe planinitiatieven en verkavelingen wordt nagekeken of de voorschriften gemeenschappelijke woonprojecten niet onterecht in de weg staan. Aanvullend kan ervoor worden gekozen specifieke mogelijkheden voor gemeenschappelijk wonen te voorzien. De Vlaamse overheid kan daarbij ondersteuning voorzien door goede voorbeelden aan te reiken en een klankbord te zijn bij het uitwerken van kaders en lokale beleidsopties. Dat vergt een aanpak op maat, waarvoor het lokale bestuur terecht kan bij de lokale relatiebeheerder van Ruimte Vlaanderen. Bestaande plannen en verkavelingen kunnen ook worden geactualiseerd om een meer hedendaags antwoord te bieden op de strenge zoneringen uit vele oude plannen. Dat kan door de opmaak van een thematisch RUP, waarbij meerdere oudere plannen en verkavelingen in een keer worden gewijzigd. Dat kan via een overdruk-rup wat bv. een beperkt aantal ruimtelijke aspecten regelt. Voor oudere verkavelingen bestaat er een afschaffingsmogelijkheid via VCRO art. 4.6.6. Ook kan een burger verzaken aan een verkaveling of die wijzigen (VCRO arts. 4.6.8 en 4.6.7). Bij de vergunningverlening moet een project tot gemeenschappelijk wonen anders beoordeeld worden dan bij een klassieke meergezinswoning omwille van een andere verschijningsvorm, ruimtegebruik en mobiliteitsimpact. Bij de vergunningverlening is het vervolgens belangrijk na te gaan of het wel degelijk om een project voor gemeenschappelijk wonen gaat. Ideaal wordt dat voorwaardelijk opgenomen in de vergunning. Verdere aanbevelingen voor een optimaal regelgevend kader: 5
Omzichtig omgaan met algemene parkeernormen en woonkwaliteitsnormen in verordeningen. Durven afstappen van gewoonteregels (in specifieke situaties - motiveren). Vlaanderen werkt in het kader van zijn doelstellingen rond ruimtelijk rendement aan strategieën om efficiënt om te gaan met verouderde voorschriften om het lokaal ruimtelijk beleid daarbij te ondersteunen. Belangrijke ruimtelijke aandachtspunten Kwaliteitseisen Elk gemeenschappelijk woonproject is verschillend en vergt een beoordeling op maat. Allereerst moet duidelijk uit de aanvraag blijken dat het om een gemeenschappelijk woonproject gaat. Een project voor gemeenschappelijk wonen bevat steeds deze drie kenmerken: Vrijwillig engagement van meerdere gezinnen (incl. eenpersoonsgezin) Gedeeld gebruik van een of meerdere gemeenschappelijke (buiten)ruimtes Zelfbeheer, bewoners beheren zelf de woongemeenschap Dat kan op erg uiteenlopende wijze worden aangetoond, maar het is belangrijk dat het groepsengagement en concept concreet worden geduid. Daarmee onderscheidt een gemeenschappelijk woonproject zich van een meer klassiek project van meergezinswoningbouw. Vervolgens moet het project uitgaan van een ruimtelijk kwalitatief programma waaruit de ruimtelijke winst en meerwaarde ten aanzien van klassieke oplossingen blijken. Het bouwprogramma moet zich zowel focussen op compacter wonen en ruimtelijk rendement als op kwaliteitsvolle en ruime gemeenschappelijke delen. Het project past zich in een ruimtelijk kwalitatief geheel in. Locatie- eisen Uiteraard is niet elke locatie geschikt voor gemeenschappelijk wonen. De gekozen locatie is erg belangrijk. Projecten van gemeenschappelijk wonen bevinden zich bij voorkeur in of nauw aansluitend bij een woonkern. Het project kan zich zo inpassen in het bestaande weefsel, en hieraan een positieve bijdrage leveren. Ook is een weloverwogen locatiekeuze erg belangrijk met het oog op het reduceren van de automobiliteit. Erfgoedaspecten (bv. grote oude hoeves of kasteel) kunnen bij de ruimtelijke beoordeling meewegen. 6