Werken aan woonkwaliteit Keuzes en effecten deprogrammeren woningbouwplannen Coevorden Stec Groep aan gemeente Coevorden Jan Paul Stouten & Bouke Timmen 17 juli 2017
Coevorden 2 Inhoudsopgave 1 Inleiding 3 2 Overall beeld programmering woningbouw 5 2.1 Komende 10 jaar lichte groei met 65 tot 155 woningen, in jaren daarna sterke krimp... 5 2.2 Fors overaanbod in harde plannen van circa 1000 woningen in harde plannen overstijgt woningvraag in ruime mate... 6 2.3 Kwalitatief veel mindere plannen, deze plannen zitten goede plannen soms in de weg... 6 2.4 Kwalitatief deprogrammeren noodzakelijk voor sterke woningmarkt op middellange en lange termijn... 7 2.5 Passende deprogrammeerstrategie nodig voor harde bouwtitels in verschillende type plannen... 8 3 Strategische keuzes 11 3.1 Strategische varianten geven richting aan vervolg... 11 3.2 Taxatie effecten van strategische varianten... 12 3.3 U prioriteert echter niet alleen op basis van kwaliteit... 14 3.4 Voorlopig zeer terughoudend met nieuwe initiatieven voor woningbouw... 15 Bijlage A: Analyse woningmarkt 16 Bijlage B: Afwegingskader 25 Bijlage C: Toetsingscriteria nieuwe plannen 26
Coevorden 3 1 Inleiding In de gemeente Coevorden is sprake van overcapaciteit van de planvoorraad. Dit betekent dat er in de plannen meer woningen zijn opgenomen dan waar op basis van de huishoudensprognoses vraag naar zal zijn. Dit heeft diverse gevolgen voor uw grondexploitaties, exploitaties van derden en voor het wel- of niet kunnen doorgaan van nieuwe initiatieven (toets Ladder voor duurzame verstedelijking). Deze situatie is niet nieuw. Tot circa tien jaar geleden voerde u een actief grondbeleid, waardoor u veel grondposities heeft. In uw doorontwikkeling van de woningbouwstrategie (2012) heeft u al actieplannen gemaakt om het aantal woningen in plannen terug te dringen. Op een deel van de projecten, is de laatste jaren al veel afgeboekt, maar dit is waarschijnlijk nog niet genoeg. Ook is een deel van (het overaanbod aan) de plannen in handen van ontwikkelaars, waarmee u in een aantal situaties privaatrechtelijke overeenkomsten heeft gesloten. De komende tijd zullen keuzes gemaakt en stappen gezet moeten worden naar een realistische en optimale programmering voor Coevorden. Deze keuzes worden ook gemaakt op basis van de op te stellen Woonvisie. Het moment van ingrijpen kan uiteraard per plan verschillen, afhankelijke van de markt en specifieke omstandigheden van elk plan. Uw situatie en project U bent daarom gestart met een traject om de plancapaciteit in overeenstemming te brengen met de vraag, of zoals door u zelf verwoord een plancapaciteit die aansluit bij de woonbehoefte in Coevorden voor de langere termijn (horizon: 2020-2030). Om dit doel te bereiken zal het project een aantal belangrijke resultaten opleveren: Grondige analyse van de planvoorraad met financiële en juridische consequenties van uw keuzes. Risicoanalyse met afweging van inzet en bewustwording van opties van uw handelen. Voor dit traject is een projectopdracht uitgewerkt met een heldere opzet van het project, het doel en de beoogde resultaten. Dit traject bevat een aantal duidelijk beschreven stappen die nodig zijn om het gemeentelijk handelen richting markt(-partijen) strategisch goed voor te bereiden en uw bestuur keuzes en uitgangspunten te laten vaststellen: Demografische analyse. Analyse plancapaciteit. Analyse gemeentelijke grondexploitaties. Analyse bestaande plannen marktpartijen. Met dit traject wilt u in 2017 de interne strategie voor de woningbouwvisie afronden om vervolgens acties te kunnen bepalen. Het vervolg is een traject met overleg met relevante stakeholders zoals vertegenwoordigers van wijken en dorpen, corporaties en marktpartijen, waarna de woonvisie wordt voltooid met een plancapaciteit die aansluit op de woonbehoefte voor de langere termijn. Doel en positionering Stec rapport Deze rapportage vormt de afronding van deze 1 e fase. Hierin komende de diverse analyses over de woningmarkt in Coevorden en de verschillende plannen samen. Op basis van de kwantitatieve gegevens qua vraag en aanbod, en de kwalitatieve beoordeling van het aanbod, is overzicht ontstaan van een gewenste plancapaciteit die aansluit bij de woonbehoefte in Coevorden voor de langere termijn. De gegevens en analyses in dit onderzoek geven de bestuurders gefundeerde handvatten om te komen tot strategische keuzes over de woningbouwplannen. Wat is een optimale programmering? Hoeveel goede plannen heeft u waar de gemeente mee door kan? Hoeveel plannen scoren niet goed op het afwegingskader? Waar zitten de risico s? De antwoorden op deze vragen en de uitwerking per plan op termijn vormt input voor de op te stellen Woonvisie.
Coevorden 4 Leeswijzer Het volgende hoofdstuk geeft de samenvatting van de verschillende analyses. Hoofdstuk 3 beschrijft de strategische keuzes die de gemeente heeft om te komen tot een goede plancapaciteit. De bijlagen bevatten de diverse analyses.
Coevorden 5 2 Overall beeld programmering woningbouw 2.1 Komende 10 jaar lichte groei met 65 tot 155 woningen, in jaren daarna sterke krimp In de historische ontwikkeling van het aantal huishoudens heeft rond 2010 een omslag plaatsgevonden. Sinds dien laat de huishoudensontwikkeling in Coevorden een stabilisatie en lichte krimp zien. Voor de komende 10 jaar laten prognoses een beperkte huishoudensgroei zien. Vervolgens is rond 2026 in diverse prognoses een krimp van het aantal huishoudens zichtbaar, ook daarna zet de krimp van het aantal huishoudens in alle prognoses door. De uitersten worden gevormd door de Primos2016 (hoogste) en de CBS/PBL2016 prognose (laagste). Voor de komende 10 jaar (periode 2017-2027) gaat de CBS/PBL prognose uit van een krimp van circa 500 huishoudens. De Primos2016 prognose laat in dezelfde periode een groei zijn van circa 320 huishoudens. Daar waar bovengenoemde andere prognoses het beeld geven van heel Nederland en een doorvertaling naar gemeenten, heeft de provincie Drenthe een eigen prognose gemaakt. In principe is deze meer op maat voor Coevorden omdat de prognose speciaal voor de provincie (en doorvertaling naar regio s en gemeenten) is gemaakt. In het Rigo-rapport 1 is voor Coevorden op basis van de Drentse prognose een positief groeiscenario doorgerekend. Hieruit volgt een bandbreedte van 50 tot 130 huishoudens tot 2026. Dit vertaald zich in een beperkte uitbreidingsopgave in van de woningvoorraad met 65 tot 155 woningen. Gezien de hiervoor beschreven bandbreedtes lijkt ons dit een reëel vertrekpunt. In de periode na 2026 krimpt het aantal huishoudens naar verwachting relatief sterk. Onderliggend zijn er twee grote verschuivingen zichtbaar. Enerzijds betreft dit een sterke afname van het aantal huishoudens in de leeftijdscategorie van 40 t/m 55 jaar. Daarnaast neemt het aantal ouderen vanaf 70 jaar in de periode tot 2026 sterk toe. Mede door de toename van het aantal ouderen neemt ook het aantal eenpersoonshuishoudens in deze leeftijdscategorie sterk toe. Het aantal gezinnen neemt de komende 10 juist af. Dit zorgt voor nieuwe kwalitatieve opgaven, zowel in nieuwbouw als in de bestaande woningvoorraad. Figuur 1: huishoudensontwikkeling gemeente Coevorden op (middel)lange termijn 16.000 15.500 15.000 14.500 14.000 13.500 13.000 2000200220042006200820102012201420162018202020222024202620282030203220342036 Historische ontwikkeling CBS/PBL2016 Primos2016 Drenthe2015 RIGO positieve groeiscenario Bron: CBS Statline (2016), Provincie Drenthe (2015), Rigo (2016), ABF Research Primos2016, bewerking Stec Groep (2017). 1 Rigo Research en Advies (2016), Woningmarktonderzoek Coevorden.
Coevorden 6 Verdeling stad en buitendorpen grofweg 50/50 Uit verhuisgegevens blijkt dat de woningmarkt van de gemeente Coevorden primair lokaal is georiënteerd. Daarbij valt op dat ook binnen de gemeente kernen relatief sterk op zichzelf zijn gericht. Zo vinden relatief weinig verhuisbewegingen plaats tussen de stad Coevorden en de andere kernen. Op basis van de het aantal huishoudens en de woningvoorraad kan de behoefte grofweg 50/50 worden verdeeld over stad en de dorpen. We adviseren ook in de Woonvisie uit te gaan van deze twee gescheiden woningmarkten, ook in de te voeren strategie per locatie zal rekening gehouden moeten worden met deze twee woningmarkten. 2.2 Fors overaanbod in harde plannen van circa 1000 woningen in harde plannen overstijgt woningvraag in ruime mate Coevorden heeft een groot aantal woningbouwplannen, zowel planologisch harde als zachte plannen. Hiernaast is er ook nog een bouwcapaciteit in bestaande bestemmingsplannen. Onderstaande tabel vat de harde plancapaciteit in bestemmingsplannen samen, van in totaal 969 woningen. Tabel 1: Woningbouwaantallen in harde bestemmingsplannen Bestemmingsplan Direct? Soort plan # Hard Direct Grotere plannen 812 Hard Wijzigingsbevoegdheid Grotere plannen 61 Hard Direct Capaciteit in bestaande bp 67 Hard Wijzigingsbevoegdheid Capaciteit in bestaande bp 29 Totaal 969 Voor deze (vooral de grotere) plannen zijn gegevens verzameld als eigenaar plan (gemeente of markt), financiële boekwaarde, betreft het een binnenstedelijke locatie of niet, ligt er een overeenkomst met de gemeente, is het plan in uitvoering e.d. Naast deze plannen spelen er continu ontwikkelingen die ervoor zorgen dat er extra harde plancapaciteit aan deze lijst wordt toegevoegd. In totaliteit is dus sprake van een hard planaanbod van circa 1.000 woningen. 2.3 Kwalitatief veel mindere plannen, deze plannen zitten goede plannen soms in de weg Alle woningbouwplannen vanaf 10 woningen in de gemeenten Coevorden zijn bezocht en kwalitatief beoordeeld. Hiervoor hebben we de plannen ten eerste beoordeeld op objectieve criteria, waaronder voorzieningen in de omgeving, waardering van de leefomgeving en bereikbaarheid van de locaties. Daarnaast zijn de locaties zoals gezegd bezocht en beoordeeld op kwaliteit van de omgeving en de geschiktheid van het product (op die specifieke locatie). In onderstaande tabel zijn deze plannen ingedeeld van slecht tot uitstekend. Gezien de beperkte uitbreidingsvraag in Coevorden is het essentieel dat de toevoegingen die nog plaatsvinden echt een verrijking vormen van de woningmarkt. Circa 90 woningen scoren goed tot uitstekend. Dit zijn de plannen waar u vanuit kwalitatief oogpunt zeker mee door moet. Circa 200 woningen scoren voldoende. Dit zijn plannen die u kritisch tegen het licht moet houden, soms aan moeten passen en soms beter kunt schrappen. Daarnaast zijn er ruim 500 woningen in matige plannen. In beginsel moet u proberen hier afscheid van te nemen. Tabel 2: Eerste beeld kwalitatieve beoordeling plannen Beoordeling # plannen # woningen # woningen Coevorden # woningen overig Uitstekend 1 16 16 0 Goed 4 56 30 26 Voldoende / Gemiddeld 12 238 136 102 Matig 8 461 447 14 Slecht 1 60 60 0 Totaal 26 831 689 142
Coevorden 7 Kijkend naar de verdeling van de plannen over de stad Coevorden en overige kernen ontstaat het volgende beeld. De verdeling van plannen tussen de stad Coevorden en overige kernen is circa 80/20. Van het aantal woningen in plannen dat als goed of uitstekend is beoordeeld, ligt echter bijna 2/3 in de stad Coevorden. Absoluut, maar ook relatief bevinden de meeste mindere plannen zich in de stad Coevorden. Totaal harde plannen Goed/uitstekend Gemiddeld Matig/Slecht 26 102 Coevorden Overige kernen 46 136 507 2.4 Kwalitatief deprogrammeren noodzakelijk voor sterke woningmarkt op middellange en lange termijn Zoals blijkt uit voorgaande zijn er teveel woningbouwplannen in Coevorden: de harde plancapaciteit bevat al mogelijkheden voor de realisatie van bijna 1.000 woningen. Dit overaanbod is problematisch omdat: Door het te grote aanbod aan plannen komt geen enkel plan goed van de grond. Ook uw eigen plannen niet. Dit betekent een grote verliespost ten opzichte van uw grondexploitaties, omdat uw plannen niet verkocht raken, er geen inkomsten binnenkomen en de rentelasten blijven stijgen. Nieuwe slechte plannen kunnen soms wel verkocht raken, maar sluiten niet goed aan op de lange termijn behoefte van uw gemeente of regio. Het nieuwe vastgoed verstoort het marktevenwicht (verder) en creëert een grotere leegstand en kans op verpaupering in de bestaande voorraad, zeker op lange termijn. Ook zorgen plannen die kwalitatief niets toevoegen er voor dat de doorstroming op de woningmarkt stokt en veel mensen hun (vooral goedkopere) woningen niet verkocht krijgen. Een ander punt is dat er in het verleden nog te vaak plannen buiten de bestaande stedelijke structuur zijn ontwikkeld. Door hier nu niet op in te grijpen zit u straks met half afgebouwde woonwijken aan de randen van steden en braakliggende binnenstedelijke locaties die vrijkomen. Goede zachte plannen die u planologisch mogelijk wilt maken, maar ook harde plannen met een wijzigingsbevoegdheid of uitwerkingsplicht waarvoor nog een procedure vereist is, kunnen risico s lopen in eventuele beroepsprocedures bij de Raad van State op de Ladder. U wilt ook een compact centrum voor de stad Coevorden en leefbare kernen in de toekomst. Hier hoort bij dat woningbouw in het centrum van Coevorden meer gewenst is dan woningbouw aan de randen (onder meer door toekomstige omzetting van leegstaande winkelpanden naar woonruimten). Ook daar waar er in kernen een aantoonbare behoefte bestaat aan het toevoegen van extra woningen, is dit wenselijk.
Coevorden 8 2.5 Passende deprogrammeerstrategie nodig voor harde bouwtitels in verschillende type plannen De bouwmogelijkheden van woningen in harde bestemmingsplannen zitten in verschillende typen plannen. Er zijn verschillende type plannen met elk hun eigen risico s. Onderstaande tabel toont de verschillende type plannen en een eerste indicatie van de risico s van het deprogrammeren per type project. Type plansituatie Financiële risico s Juridische risico s Overige risico s Afwegingskader/ prioritering via Gemeentelijk plan, gemeentelijke grex Ja, afboeken Nee Nee Kwaliteit/PMC s Financiën Privaat, planologisch hard, geen overeenkomst met gemeente Nee, mits voorzienbaarheid goed geregeld. Nee, mits voorzienbaarheid goed geregeld Nee Kwaliteit/PMC s Structuurvisie/Nota (voorzienbaarheid) Privaat, planologisch hard, wel overeenkomst met gemeente Privaat, planologisch zacht, geen overeenkomst Privaat, planologisch zacht, wel overeenkomst Beperkt, afhankelijk van kwalitatieve marktbehoefte en inhoud (en ouderdom) contract. Ja, afhankelijk van voorwaarden contract en verplichtingen gemeente. Politieke druk vanuit marktpartijen Aanpassen plan & contract is reële optie Kwaliteit/PMC s Structuurvisie/Nota (voorzienbaarheid) Contact over contract Nee Nee Nee Kwaliteit/PMC s Ladder Zeer beperkt, Zeer beperkt, Als er geen Kwaliteit/PMC s afhankelijk van afhankelijk van marktruimte voor Ladder kwalitatieve voorwaarden contract plan is, dan geen Contact over contract marktbehoefte en en verplichtingen risico s inhoud (en ouderdom) gemeente. contract. Alle woningen zijn verdeeld naar bovenstaande tabel. De plannen zijn dus verdeeld naar eigenaar en indien de gemeente geen eigenaar is, wordt aangegeven of de gemeente een overeenkomst heeft gesloten met de eigenaar over de ontwikkeling van het plan. Elk type plan heeft zijn eigen kenmerken en mogelijke risico s indien wordt besloten het plan (deels) te deprogrammeren. Om de negatieve effecten van het deprogrammeren van plannen te beperken zijn dan ook verschillende strategieën nodig per type plan.
Coevorden 9 Figuur 2: Woningbouwlocaties kwalitatief beoordeelde plannen Bron: Stec Groep, 2017, locaties bij benadering
Coevorden 10 Tabel 3: Overzicht woningbouwplannen naar type Type plansituatie Plan Deelplan # woningen 1. Gemeentelijk plan, gemeentelijke grex 2. Privaat plan, planologisch hard, geen overeenkomst met gemeente 3. Privaat plan, planologisch hard, wel overeenkomst met gemeente Markt, totaal 70 Overig markt 42 Bogas, totaal 154 Deelgebied B en C 82 Holwert-Zuid, totaal 92 fase 3, gepland 2017 23 Holwert-Zuid, totaal 92 fase 2b, gepland 2019 21 Holwert-Zuid, totaal 92 fase 1b, gepland 2021 25 Ossehaar, totaal 221 Fase A/B/C 4-44+135 Molenakkers II Fase 1 8 Molenakkers II Fase 2 22 Jongbloed Fase 1 18 Jongbloed Fase 2 32 Aelderhooghe 10 Geesbrug Uitbreiding II 14 Diverse kleinere plannen In bestaande bp capaciteit 23 503 Bogas, totaal 154 Deelgebied B en C 15 Aardappelmeelfabriek 60 Seuberslocatie 12 Vosmaten 134 Diverse kleinere plannen In bestaande bp capaciteit 73 Markt, totaal 70 Citadel (oa. Rabo pand) 12 Markt, totaal 70 Kasteel 4 16 Bogas, totaal 154 DG A/D: Melkkade 4 Bogas, totaal 154 DG A/D: Koedijkje 9 Bogas, totaal 154 DG A/D: Holman 6 Bogas, totaal 154 DG A/D: Kasteelwoningen 20 Bogas, totaal 154 DG A/D: Bentheimerstraat poort 18 Holwert-Zuid, totaal 92 Fase 2a 23 Ossehaar, totaal 221 Fase B2 38 De Spinde Hoofdstraat 2 10 De Spinde Hoofdstraat 3* (betreft een vastgoedtransactie met betaling op termijn) 16 294 172 4. Overige zachte plannen, geen overeenkomst met gemeente Divers n.t.b. 969
Coevorden 11 3 Strategische keuzes 3.1 Strategische varianten geven richting aan vervolg De gemeente heeft uiteraard keuzes hoe zij tot een goede woningbouwmarkt wil komen. Hiervoor zijn een aantal opties hoe de gemeente kan komen tot een plancapaciteit die aansluit op de woonbehoefte voor de langere termijn. Onderstaande figuur toont vier opties die verder kunnen worden uitgewerkt. De eerste uitwerking van varianten is gemaakt op basis van de kwaliteit van woonplannen voor de gemeente Coevorden. Het geeft daarmee de uitersten weer. Bij de keuze voor een variant spelen meer aspecten een rol. De uiteindelijke uitwerking kan dan ook een combinatie zijn van onderstaande strategische keuzes. Figuur 3: Strategische varianten Kwantitatief en kwalitatief op orde Alleen markttechnisch goede plannen Maximaal evenwicht planaanbod vraag Eventueel ook schrappen locaties in uitvoering en goede plannen Soms extra (harde plannen) schrappen voor (betere) zachte plannen Ruimte voor kwalitatief goede plannen Grote stap naar kwantitatief evenwicht planaanbod vraag, In principe alleen markttechnisch goede plannen, hiernaast gemiddeld indien niet te groot Ook markttechnisch uitstekende zachte plannen mogen door Overcapaciteit nog niet direct van de baan Schrappen van laaghangend fruit Nieuwe initiatieven en zachte plannen kritisch beoordelen Alleen private plannen zonder overeenkomsten schrappen (dmv voorzienbaarheid) Laaghangend fruit schrappen (lage boekwaarde, geen risico s e.d.) Overcapaciteit blijft in stand Niets doen Doorgaan met bestaande projecten, grexen etc. Zowel markttechnisch goede als slechte plannen blijven in principe bestaan. Overcapaciteit blijft in stand Kwantitatief en kwalitatief op orde Maximaal schrappen van mindere en gemiddelde plannen. Dit betekent ook schrappen van locaties in uitvoering, harde plannen en met risico op contractschade. En schrappen van kwalitatief minder goede harde capaciteit ten gunste van betere zachte plannen. Optimaal kiezen voor kwaliteit en kwantiteit, ten faveure van (mogelijke) financiële consequenties. Ruimte voor kwalitatief goede plannen Schrappen van de mindere plannen, alleen de betere (of gemiddeld) beoordeelde plannen blijven over. Dit betekent dat kwantitatief nog niet tot een beoogd evenwicht wordt gekomen, maar hier wel grote stappen naartoe worden gezet. Van de kleinere plannen (96 woningen) wordt circa 75% geschrapt. Situationeel kijken of echt goede zachte plannen voorgaan op mindere harde plannen. Schrappen van laaghangend fruit Alleen schrappen van plannen waar de risico s minimaal zijn, dus niet plannen schrappen waar risico s (privaatrechtelijk of politiek) uit kunnen voorkomen. Verder geen plannen met hoge boekwaardes voor gemeente schrappen, om financiële afboekingen zoveel mogelijk te voorkomen. Alle kleine capaciteit in bestaande bestemmingsplannen blijft behouden. Er blijft een grote mate van overcapaciteit in stand. Niets doen (geen optie) Door het te grote aanbod aan plannen komt geen enkel plan goed van de grond. Ook uw eigen plannen niet. Dit betekent een grote verliespost ten opzichte van uw grondexploitaties, omdat uw plannen niet verkocht raken, er geen inkomsten binnenkomen en de rentelasten blijven stijgen. Afboeken op een deel van de plannen hier is vaak een betere optie dan doorgaan ook gelet op de rentetikker.
Coevorden 12 Nieuwe slechte plannen kunnen soms wel (deels) verkocht raken, maar sluiten niet goed aan op de langetermijnbehoefte van uw gemeente of regio. Het nieuwe vastgoed verstoort het marktevenwicht en creëert een grotere leegstand in de bestaande voorraad. Ook zorgen plannen die kwalitatief niets toevoegen er voor dat de doorstroming op bijvoorbeeld de woningmarkt stokt en veel mensen hun (vooral goedkopere) woningen niet verkocht krijgen. Een ander punt is dat er in het verleden nog te vaak plannen buiten de bestaande stedelijke structuur zijn ontwikkeld. Door hier nu niet op in te grijpen zit u straks met half afgebouwde woonwijken aan de randen van steden en braakliggende binnenstedelijke locaties die vrijkomen. Als laatste: als bij overaanbod niet wordt ingezet op het deprogrammeren van slechte harde plannen, kunnen ook de nieuwe goede plannen moeilijker doorgang vinden. Plannen die een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maken moeten immers worden gemotiveerd volgens de Ladder voor duurzame verstedelijking. Bij overaanbod (dus meer harde plannen dan waar de komende tien jaar vraag naar is), is het vaak lastiger behoefte aan te tonen en kunnen risico s ontstaan in eventuele procedures bij de Raad van State. U zult dus moeten snoeien om te kunnen bloeien. 3.2 Taxatie effecten van strategische varianten Elke variant heeft een aantal consequenties. Deze consequenties zijn uiteraard afhankelijk van een groot aantal factoren zoals marktontwikkelingen, invloed van directe omgeving en uiteraard juridische mogelijkheden en onmogelijkheden voortkomend uit bestaande afspraken en overeenkomsten. Ter voorbereiding op de te kiezen strategie per project geven we per strategische optie een doorkijk van de verwachte effecten. Figuur 4: Effecten op hoofdlijnen Indicatoren/strategische varianten Kwantitatief en kwalitatief op orde Ruimte voor kwalitatief goede plannen Schrappen van laaghangend fruit Niets doen (geen optie) Markt kwantitatief ++ +- 0 -- Markt kwalitatief ++ + - -- Bestaande voorraad ++ +- - -- Financieel grexen -- - 0 - Financieel plan- /contractschade -- - 0 0 Legal/ Risico s -- - 0 0 Ladder voor duurzame verstedelijking ++ +- - --
Coevorden 13 Onderstaande tabel toont de uitwerking van de vier varianten, waarbij alleen wordt geprioriteerd op basis van de onderdelen van het afwegingskader. Naast de keuzes die volgen uit het afwegingskader, dat modelmatig van aard is, zijn er andere factoren van belang om tot een goede prioritering van uw woningbouwplannen te komen. Dit zijn onder andere: Gemaakte afspraken en gewekte verwachtingen richting marktpartij en activiteit marktpartij Gemeentelijke (recente) besluiten over specifieke projecten Stedenbouwkundig belang van (goede afronding) van locatie Financiële belangen Op basis van de specifieke omstandigheden, wordt een meer afgewogen beslissing per project genomen. De basis wordt echter gevormd door de kwalitatieve score per project op basis van het afwegingskader. Specifieke omstandigheden van een project kunnen echter reden zijn om voor (een deel van) een project een andere keuze te maken dan op basis van het afwegingskader sec gemaakt zou worden. Figuur 5: Eerste uitwerking met indicatieve effecten op hoofdlijnen voor markt en financiën Kwantitatief en kwalitatief op orde Ruimte voor kwalitatief goede plannen Schrappen van laaghangend fruit Niets doen (geen optie) Restant harde capaciteit # te schrappen woningen Waarvan # te schrappen woningen gemeente Waarvan # te schrappen woningen privaat Afboeken maximaal in * Schrappen kleine projecten Stedenbouwkundige risico s circa 70 45 Coevorden 25 overige kernen circa 240 100 Coevorden 140 overige kernen circa 525 313 Coevorden 210 overige kernen circa 970 850 tot 900 700 tot 750 400 tot 450 0 circa 500 circa 400 circa 250 0 circa 400 circa 325 circa 200 0 -/- 5,8 mln -/- 3,5 mln -/- 2 mln 0, maar wel circa 3 mln onnodige rentelasten Alle woningen in kleine projecten Praktisch alle projecten die stoppen Circa 75% van kleine capaciteit wordt geschrapt (70#) Praktisch alle projecten die stoppen Geen, alle capaciteit voor 95 woningen blijft intact Praktisch alle projecten die stoppen Geen, alle capaciteit voor 95 woningen blijft intact Voornaamste risico s private projecten Zachte plannen Diverse projecten Diverse projecten geen geen Ladder-technisch ruimte voor nieuwe plannen Ladder-technisch beperkt ruimte voor nieuwe plannen In beginsel geen ruimte voor nieuwe plannen In beginsel geen ruimte voor nieuwe plannen *) Bron: Gemeente, stand boekwaardes per ultimo 2016, plus arbitrage en kavelverkopen t/m april 2017 EXTRA RUIMTE VOOR TRANSFORMATIE WINKELS NAAR WONINGEN IN CENTRUM COEVORDEN Naast alle geïnventariseerde plannen zal ook in het centrum van Coevorden nog een extra groei van het aantal woningen plaatsvinden door de omzetting van leegstaande winkelpanden naar woningen. In bepaalde aanloopstraten leidt omzetting naar woningbouw tot een goed alternatief en mooi woonproduct in het centrum. De eerste verwachting is dat dit de komende jaren om circa 30 50 woningen gaat. Deze omzetting wordt een stuk sneller haalbaar als er hier ook daadwerkelijk planologische ruimte voor is. Ten opzichte van de in dit rapport opgenomen aantallen kunnen dus nog circa 50 woningen in het centrum worden opgeteld, dit betekent kwantitatief dan ook een extra opgave om elders woningen te reduceren.
Coevorden 14 3.3 U prioriteert echter niet alleen op basis van kwaliteit Zoals eerder beschreven kunnen er bij projecten omstandigheden zijn, die afwijking van alleen de kwalitatieve lijn, rechtvaardigen. Bij de hiervoor genoemde projecten is dit niet aan de orde. Bij een aantal projecten spelen echter specifieke afwegingen, die meegewogen dienen te worden in de prioritering van de plannen en uw keuze om (delen van) het project door te laten gaan, dan wel in te zetten op deprogrammeren. Naast de keuzes die volgen uit het afwegingskader, dat modelmatig van aard is, zijn er andere factoren van belang om tot een goede prioritering van uw woningbouwplannen te komen. Dit zijn onder andere: Gemaakte afspraken en gewekte verwachtingen richting marktpartij en activiteit marktpartij Gemeentelijke (recente) besluiten over specifieke projecten Stedenbouwkundig belang van (goede afronding) van locatie Financiele belangen Wensen van bewoners Op basis van de specifieke omstandigheden, wordt een meer afgewogen beslissing per project genomen. De basis wordt echter gevormd door de kwalitatieve score per project op basis van het afwegingskader. Specifieke omstandigheden van een project kunnen echter reden zijn om voor (een deel van) een project een andere keuze te maken dan op basis van het afwegingskader sec gemaakt zou worden. De opgave die u heeft en de verschillende afwegingen die van belang kunnen zijn, staan in onderstaande figuur. Figuur 6: Opgave en afwegingen bij reduceren aantal woningen Gemeente: Terugbrengen # woningen, via: afboeken Opgave Marktpartijen: Terugbrengen # woningen, via: voorzienbaarheid onderhandelen contract uitruilen posities Afwegingen Wensen bestaande bewoners Wensen ontwikkelaars Kosten afboeken Verwachte schades uit contract Stedenbouwkundige afronding Aanpassingen bestemmingsplan Alternatieve functies Een aantal grotere projecten scoren niet goed. Deels scoren ze gemiddeld, deels matig. Omdat het volledig schrappen, maar ook volledig doorgaan van deze plannen veelal geen realistisch alternatief vormt is het nodig per plan de opties en risico s te beschrijven. Naast deze grotere plannen zijn er ook verschillende opties voor een aantal uitbreidingsplannen in de kernen. Naast kwaliteit zijn er immers nog andere belangen die u in uw prioritering laat meewegen, zoals de belangen van de al aanwezige bewoners (stedenbouwkundige afronding), belangen van marktpartijen (inhoud contracten en verwachtingen) en gemeentelijke overwegingen omtrent recent genomen besluiten. INZETTEN OP KWANTITATIEF EN KWALITATIEF OP ORDE Wij adviseren om bij de te maken keuzes zo dicht mogelijk bij het scenario Kwantitatief en kwalitatief op orde te komen. Dit betekent: Maximaal te schrappen in eigen projecten Maximaal in te zetten op voorzienbaarheid voor het schrappen van private plannen Snel in overleg treden met ontwikkelaars over de heronderhandeling van bestaande afspraken, met als doel zoveel mogelijk plancapaciteit te reduceren, hierbij breed kijken naar alternatieve functies om eventuele financiële schade zoveel mogelijk te beperken. Bij de plannen die kleiner moeten snel in overleg met bewoners of hun wensen Bij deze plannen goed kijken naar een goede stedenbouwkundige afronding
Coevorden 15 3.4 Voorlopig zeer terughoudend met nieuwe initiatieven voor woningbouw Omdat er sprake is van een grote overcapaciteit in de bestaande bestemmingsplan voorraad, is uitgangspunt dat de gemeente voorlopig zeer terughoudend is met het toestaan van nieuwe initiatieven voor woningbouw. Hiervoor is voor kleinere plannen, van 2 tot circa 8 woningen, een toetsingskader opgesteld om alleen die initiatieven toe te staan die zeer gewenst zijn en een verrijking van de bestaande voorraad in de gemeente Coevorden zijn. Wij adviseren de komende jaren in beginsel zeer terughoudend te zijn medewerking te verlenen aan de planontwikkeling en bijbehorende bestemmingsplanontwikkeling van nieuwe plannen. Nieuwe plannen betekenen immers weer meer concurrentie voor de huidige plannen, waardoor deze moeilijker van de grond komen. Verder zullen grotere (vanaf 12 woningen) plannen getoetst moeten worden aan de Ladder voor duurzame verstedelijking. Dit betekent dat alle energie die u vanuit de gemeente in deze plannen stopt, vaak niet tot (positief) resultaat leidt en juist de aandacht wegneemt van die projecten die nu echt opgepakt of herontwikkeld moeten worden. Gezien de opgaven die u heeft, en de nog zeer beperkt huishoudensgroei in de komende jaren, maar juist daling hierna, raden we aan juist op de bestaande planvoorraad te focussen en hier stappen te zetten tot realisatie, zodat nu nog echt kwalitatieve toevoegingen aan de bestaande voorraad worden gerealiseerd. Uitzondering hierop kan zijn een situatie waarbij de ontwikkelaar een nieuw plan inbrengt (en hiervoor gemeentelijke medewerking voor de planologische wijziging nodig heeft) en tegelijkertijd elders harde plancapaciteit weghaalt of bestaande woningen sloopt. In dit geval zijn er nog steeds een aantal kwalitatieve criteria waaraan het nieuwe plan moet voldoen, zoals duidelijke marktvraag, kwalitatieve toevoeging op bestaande voorraad, impuls voor omliggend gebied, geen concurrentie met andere plannen enzovoort.
Coevorden 16 Bijlage A: Analyse woningmarkt Woningmarktregio s overwegend lokaal georiënteerd We starten met het schetsen van woningmarktregio s in Coevorden. Dit is o.a. relevant voor de Ladder voor duurzame verstedelijking maar is ook wezenlijk in het taxeren van effecten van woningbouwplannen op haar omgeving. Het is daarbij belangrijk te kijken naar de reikwijdte van woningmarkten. We gebruiken hiervoor de verhuisbewegingen als basis. Veruit de meeste verhuisbewegingen vinden plaatst binnen de gemeentegrenzen van Coevorden. Circa 55% van alle verhuizende personen verhuist binnen de gemeente zelf. Daarmee is de woningmarkt in Coevorden overwegend lokaal georiënteerd. Daarnaast zijn gemeenten in de regio Zuidoost Drenthe relevant voor Coevorden. Circa 15% van de verhuisbewegingen naar Coevorden komt uit de regio Zuidoost Drenthe. Zeker voor woningbouwplannen buiten bestaand stedelijk gebied, de weilandplannen, is daarvoor afstemming nodig binnen deze regio. Dit komt omdat dit type plannen over het algemeen een grotere reikwijdte hebben dan de meeste inbreidingsplannen. Figuur A1: herkomst vestigers in gemeente Coevorden 2005-2015 26% Binnen Coevorden Overig Zuidoost-Drenthe 7% 55% Overig Drenthe Elders 13% Bron: Stec Groep (2016) op basis van CBS migratiegegevens over de periode 2005-2015. Verhuisdynamiek neemt af naarmate de afstand toeneemt. Ook binnen de gemeentegrenzen van Coevorden is dit zichtbaar. Op basis van gegevens uit het BRP zien we dat de verhuisdynamiek afneemt naarmate de afstand tussen kernen toeneemt. In onderstaande tabel is een uitsplitsing van de binnengemeentelijke verhuizingen naar kernniveau opgenomen. Hieruit blijkt dat er meerdere redelijk op zichzelf staande kernen zijn binnen de gemeente Coevorden. Zo is de verhuisdynamiek tussen de stad Coevorden (binnen de stippellijnen) en de kernen over het algemeen beperkt. Vooral met de kernen nabij stad Coevorden zoals Dalen e.o. en Dalerpeel e.o. is sprake van relatief sterke verhuisrelaties.
Coevorden 17 Tabel A1: binnengemeentelijke verhuisdynamiek gemeente Coevorden Aalden e.o. Coevorden e.o. Dalen e.o. Dalerpeel e.o. Schoonoord e.o. Sleen e.o. Oosterhesselen e.o. Aalden e.o. 77% 4% 2% 0% 2% 6% 9% Coevorden e.o. 2% 76% 14% 2% 1% 2% 4% Dalen e.o. 0% 9% 83% 0% 0% 3% 3% Dalerpeel e.o. 0% 21% 12% 55% 2% 0% 10% Schoonoord e.o. 4% 1% 1% 0% 88% 5% 3% Sleen e.o. 8% 2% 7% 0% 0% 80% 4% Oosterhesselen e.o. 6% 3% 8% 1% 0% 3% 80% Bron: gemeente Coevorden (2016), o.b.v. basiregistratie personen. Aalden e.o: Aalden, Benneveld, Meppen, Zweeloo, Wezup. Coevorden e.o.: Coevorden. Dalen e.o.: Dalen, Dalerveen, Holsloot, Wachtum, Stieltjeskanaal. Dalerpeel e.o: Dalerpeel, Nieuwlande. Schoonoord e.o: Schoonoord, De Kiel, Wezuperbrug. Sleen e.o: Sleen, Noord-Sleen, Erm, Diphoorn, t Haantje. Oosterhesselen e.o: Oosterhesselen, Gees, Zwinderen. Bewerking Stec Groep (2017). Komende jaren nog lichte groei, daarna relatief sterke krimp huishoudens Om een indicatie van de ontwikkeling van de woningvraag te geven plaatsen we prognoses in perspectief. Daarbij geldt dat prognoses met onzekerheid gepaard gaan. Zie een prognose daarom niet als blauwdruk, in het bijzonder omdat de onzekerheidsmarge groter wordt naarmate men verder vooruit kijkt. Om een indicatie te geven over de toekomstige woningvraag in de gemeente Coevorden worden richtingen geschetst waarbinnen de ontwikkeling van de woningvraag op (middel)lange termijn kan worden bezien. We vinden het verstandig om deze prognoses altijd in perspectief te plaatsen van de historische ontwikkeling van het aantal woningen. Daarvoor beschouwen we in de figuur hierna de historische huishoudensontwikkeling en recente prognoses van de provincie Drenthe, de regionale bevolkingsprognose van het CBS en PBL, Primos2015 en Primos2016 van ABF Research en het groeiscenario dat wordt gehanteerd in het in september verschenen Woningmarktonderzoek Coevorden. In de historische ontwikkeling van het aantal huishoudens heeft rond 2010 een omslag plaatsgevonden. Sinds dien laat de huishoudensontwikkeling in Coevorden een stabilisatie en lichte krimp zien. Voor de komende 10 jaar laten prognoses een beperkte huishoudensgroei zien. Vervolgens is rond 2026 in diverse prognoses een krimp van het aantal huishoudens zichtbaar, ook daarna zet de krimp van het aantal huishoudens in alle prognoses door. De uitersten worden gevormd door de Primos2016 (hoogste) en de CBS/PBL2016 prognose (laagste). Voor de komende 10 jaar (periode 2017-2027) gaat de CBS/PBL prognose uit van een krimp van circa 500 huishoudens. De Primos2016 prognose laat in dezelfde periode een groei zijn van circa 320 huishoudens. Daar waar bovengenoemde andere prognoses het beeld geven van heel Nederland en een doorvertaling naar gemeenten. Heeft de provincie Drenthe maakt ook een eigen prognose. In principe is deze meer op maat voor Coevorden omdat de prognose speciaal voor de provincie (en doorvertaling naar regio s en gemeenten) is gemaakt. Het Rigo-rapport hanteert een basisscenario (de provinciale prognose) en een positief groeiscenario. Het basisscenario gaat met 30 huishoudens uit van een zeer beperkte groei in de periode tot 2026. Het positieve scenario (grijze stippellijn in figuur) gaat uit van een beperkte groei van circa 130 huishoudens in de periode tot 2026. Volgens het Rigo-rapport neemt de woningbehoefte wat sterker toe omdat in de toekomst minder huishoudens zelfstandig zullen wonen waardoor de uitbreidingsbehoefte tussen de 65 en 155 woningen ligt. Andere prognoses (bandbreedtes) in ogenschouw nemend taxeren wij dat er hiermee een hanteerbare basis ligt die richting geeft aan de ontwikkeling van de
Coevorden 18 woningvraag in Coevorden voor de komende jaren. Daarbij adviseren wij de huishoudensontwikkeling in Coevorden en prognoses hierover goed te monitoren zodat u hierop tijdig kunt anticiperen. In het vervolg van het rapport sluiten wij in grote lijnen aan bij de bevindingen uit het Rigo-rapport. Figuur A2: huishoudensontwikkeling gemeente Coevorden op (middel)lange termijn 16.000 15.500 15.000 14.500 14.000 13.500 13.000 2000200220042006200820102012201420162018202020222024202620282030203220342036 Historische ontwikkeling CBS/PBL2016 Primos2016 Drenthe2015 RIGO positieve groeiscenario Bron: CBS Statline (2016), Provincie Drenthe (2015), Rigo (2016), ABF Research Primos2016, bewerking Stec Groep (2017). Onderliggend zijn er twee grote verschuivingen zichtbaar. Enerzijds betreft dit een sterke afname van het aantal huishoudens van 40 t/m 55 jaar. Daarnaast neemt het aantal ouderen vanaf 70 jaar in de periode tot 2026 sterk toe. Mede door de toename van het aantal ouderen neemt ook het aantal eenpersoonshuishoudens in deze leeftijdscategorie sterk toe. Het aantal gezinnen neemt de komende 10 jaar juist af. Dit zorgt voor nieuwe kwalitatieve opgaven, zowel in nieuwbouw als in de bestaande woningvoorraad. Verdeling uitbreidingsbehoefte tussen stad Coevorden en de buitendorpen grofweg 50% - 50% Voor prognoses geldt dat naarmate het schaalniveau lager wordt de betrouwbaarheid van uitkomsten afneemt. Om wel een indicatie te geven van de verdeling van de woningbehoefte binnen de gemeente Coevorden kijken we hier naar de huidige verdeling van het aantal huishoudens en inwoners over de gemeente. We baseren ons hierbij op wijkstatistieken van het CBS, zie onderstaande tabel. Tabel A2: verdeling inwoners en huishoudens over gemeente Coevorden Gebieden met samenhang Wijk inwoners huishoudens Stad Coevorden en omgeving Wijk 10 Coevorden 14.330 41% 6.395 42% Wijk 11 Steenwijksmoer 935 3% 365 2% Wijk 12 Nieuwe Krim 180 1% 65 0% Wijk 13 Weijerswold 80 0% 30 0% Wijk 14 Vlieghuis en Padhuis 110 0% 40 0% Wijk 20 Dalen 5.565 16% 2.325 15% Dorp Oosterhesselen en omgeving Wijk 30 Oosterhesselen 4.245 12% 1.775 12% Dorp Sleen en omgeving Wijk 40 Sleen 6.715 19% 2.945 19% Dorp Aalden en omgeving Wijk 50 Zweeloo 3.210 9% 1.295 9% Bron: CBSStatine (2017), bewerking Stec Groep (2017). Uit bovenstaande tabel blijkt dat zowel circa 40% van het aantal inwoners als huishoudens in de stad Coevorden woont. Wanneer we ook gebieden betrekken waarmee stad Coevorden samenhangt (zoals de kern Dalen), dan ligt het aandeel op circa 60% van de totale gemeente. Grofweg gaat het zo bezien om een aandeel van circa 50% in de stad Coevorden en 50% in de overige kernen. We baseren ons daarbij op de huidige verdeling, dit is niet één-op-één te projecteren op de verdeling van de uitbreidingsbehoefte, wel geeft het zogezegd een grove indicatie.
Coevorden 19 Voor zowel de dorpen als stad Coevorden gaat het dan om een uitbreidingsbehoefte van maximaal zo n 75 woningen in de komende 10 jaar. Naast de uitbreidingsbehoefte is in Coevorden sprake van een vernieuwings-/vervangingsopgave, deze speelt het sterkst in de stad Coevorden. Figuur A3: CBS-indeling wijken gemeente Coevorden Bron: CBS Wijken en Buurten (2017), bewerking Stec Groep (2017). Verder drukt sterke vergrijzingsgolf een stempel op de woningvraag in Coevorden Naast het hiervoor geschetste kwantitatieve beeld gebeurt er onderliggend veel in de samenstelling van de bevolking. Dit heeft effect op de kwalitatieve woningvraag in Coevorden. In de volgende figuur is de verandering in samenstelling van de bevolking in het jaar 2016 en 2026 (op basis van het basisscenario en het positieve groeiscenario) weergegeven.
Coevorden 20 Figuur A4: Aantal huishoudens naar leeftijd in Coevorden in 2016 en 20126 volgens twee varianten afname toename Bron: Rigo (2016), Woningmarktonderzoek Coevorden, bewerking Stec Groep (2017). Of hoofdlijnen zijn er twee grote verschuivingen zichtbaar. Enerzijds betreft dit een sterke afname van het aantal huishoudens in de leeftijdscategorie van 40 t/m 55 jaar. Daarnaast neemt het aantal ouderen vanaf 70 jaar in de periode tot 2026 sterk toe. Mede door de toename van het aantal ouderen neemt ook het aantal eenpersoonshuishoudens in deze leeftijdscategorie sterk toe. Verder valt op dat het aantal gezinnen de komende 10 jaar afneemt, zie ook onderstaand figuur. Figuur A5: Aantal huishoudens naar leeftijd en type in Coevorden in 2016 en 20126 Bron: Rigo (2016), Woningmarktonderzoek Coevorden, bewerking Stec Groep (2017).
Coevorden 21 Bestaande woningvoorraad zeer wezenlijk in veranderopgave Coevorden De bestaande voorraad in de gemeente Coevorden bestaat uit circa 15.340 woningen. Met een (frictie)leegstandpercentage van circa 5% is sprake van een vrij ontspannen woningmarkt. Zoals hiervoor toegelicht wordt voor de komende 10 jaar nog een beperkte uitbreidingsvraag geprognosticeerd waarna het aantal huishoudens gaat krimpen. Daarnaast verandert de kwalitatieve woningbehoefte door veranderingen in de samenstelling van de bevolking en ontwikkelingen in woonvoorkeuren van huishoudens. De bestaande woningvoorraad is essentieel bij de veranderopgave waar Coevorden voor staat. In het Rigorapport is een indicatie gegeven van de orde van grootte van de opgaven binnen de bestaande voorraad en waar deze zich waarschijnlijk zullen voordoen. Uit het Rigo-rapport blijkt dat voor circa 660 woningen (4,3%, gemiddeld ligt het aandeel in de regio op 5,4% en landelijk op 6,8%) in de bestaande voorraad een vervanging op (middel)lange termijn in beeld komt. De grootste vervangingsopgave (circa 40%) doet zich voor in de zogenaamde laagbouw doorzonwijken en bloemkoolwijken. Naast deze vervangingsopgave is ook het onderhoud van woningen in algemene zin wezenlijk. Als uitgangspunt wordt genomen dat woningen vaak gebouwd worden met een beoogde levensduur van circa 50 jaar. Corporaties anticiperen veelal op deze onderhoudswerkzaamheden. In de particuliere sector kunnen opgaven liggen, zeker bij oudere (minder zelfstandige) huishoudens en minder welgestelde woningeigenaren. In de gemeente Coevorden gaat het om circa 3.200 woningen die op (middel)lange termijn de 50-jaarsgrens overschrijden. Naar verwachting liggen de grootste opgaven in de stad Coevorden. Enerzijds liggen hier de meeste laagbouw doorzonwijken en bloemkoolwijken. Daarnaast zien we dat ten opzichte van de dorpen een relatief groot deel van de koopwoningvoorraad zich in het goedkope segment zit, zie onderstaand figuur. Figuur A6: opbouw van de koopwoningvoorraad in de gemeente Coevorden 1.800 1.600 1.400 1.200 1.000 800 600 Stad Coevorden Overige kernen 400 200 0 tot 150.000 150.000 tot 200.000 200.000 tot 250.000 250.000 tot 300.000 300.000 tot 400.000 400.000 tot 500.000 500.000 of meer Bron: gemeente Coevorden (2017), bewerking Stec Groep (2017). Plannen moeten voorzien in kwalitatieve woningbehoefte om Coevorden maximaal te versterken Kwantitatief is de uitbreidingsopgave met maximaal 155 woningen in de komende 10 jaar beperkt. De totale opgave op de woningmarkt kan hoger liggen (zie hiervoor). Als u meer sloopt neemt de woningbehoefte in principe immers toe. Wel is nu sprake van de laatste uitbreidingsopgave waarna een periode van krimp wordt geprognosticeerd. Daarmee is het essentieel dat woningbouwplannen voorzien in een kwalitatieve woningbehoefte, passend bij ontwikkelingen in de bestaande voorraad, en Coevorden daarmee maximaal versterken. In onderstaande tabel de belangrijkst bevindingen hieromtrent uit het Rigorapport.
Coevorden 22 Tabel A3: Kern bevindingen over kwalitatieve behoefte uit Rigo-rapport Eigendomsvorm Type woning Woningbehoefte Confrontatie met bestaande voorraad tot jaar 2026 Koop Grondgebonden Neemt toe Toename kan ten dele opgevangen binnen actueel overschot. Appartement/patio Neemt toe Toename komt bovenop een actueel tekort Huur Grondgebonden Neemt af Afname komt bovenop een actueel overschot Appartement/patio Neemt af Afnemende behoefte zal actueel tekort tegengaan. Bron: Rigo (2016), woningmarktonderzoek Coevorden. Bewerking Stec Groep (2017). Uit bovenstaande volgt dat de uitbreidingsbehoefte in de gemeente Coevorden voornamelijk bestaat uit grondgebonden woningen en appartementen/patio s 2 in de koopsector. Daarnaast lijkt er beperkt ruimte voor enkele appartementen in de huursector. Grote overcapaciteit aan (harde) plannen Coevorden heeft een groot aantal woningbouwplannen, zowel planologisch harde als zachte plannen. Hiernaast is er ook nog een bouwcapaciteit in bestaande bestemmingsplannen. Onderstaande tabel vat de harde plancapaciteit in bestemmingsplannen samen, van in totaal 969 woningen. Tabel A4: Woningbouwaantallen in harde bestemmingsplannen Bestemmingsplan Direct? Soort plan # Hard Direct Grotere plannen 812 Hard Wijzigingsbevoegdheid Grotere plannen 61 Hard Direct Capaciteit in 67 bestaande bp Hard Wijzigingsbevoegdheid Capaciteit in 29 bestaande bp Totaal 969 Figuur A7 toont de verdeling van de capaciteit binnen de gemeente. Figuur A7: Harde planacapaciteit binnen gemeente Coevorden 22% 78% Coevorden Overige kernen 2 Of andere voor ouderen geschikte woningen.
Coevorden 23 Rem op nieuwe plannen in ontwikkeling; alleen toestaan bij kwalitatieve verbetering Naast de al bestaande capaciteit komen er vaak nieuwe verzoeken binnen om woningbouw ergens mogelijk te maken. Hiervoor is de medewerking van de gemeente nodig om dit in een bestemmingsplan te regelen. Omdat elke woning die nu wordt toegevoegd, dat wil zeggen, bestemmingsplan technisch mogelijk gemaakt, bij het aantal van 969 woningen opgeteld wordt, ligt het aantal woningen naar verwachting rond de 1.000. Omdat er sprake is van een grote overcapaciteit in de bestaande bestemmingsplan voorraad, is uitgangspunt dat de gemeente voorlopig zeer terughoudend is met het toestaan van nieuwe initiatieven voor woningbouw. Hiervoor is een toetsingskader opgesteld om alleen die initiatieven toe te staan die zeer gewenst zijn en een verrijking van de bestaande voorraad in de gemeente Coevorden zijn. Hiervoor zijn de volgende hoofdcriteria vastgesteld (zie bijlage C voor volledige criteria): Het initiatief betreft maximaal 2 woningen Het betreft woningbouw in bestaand vastgoed Panden in de kern Coevorden zijn uitgesloten, met uitzondering van panden op de lijst Karakteristieke panden of monumentale panden De panden hebben een reëel risico op verpaupering en alleen functiewijziging naar wonen kan dit voorkomen De woningbouw draagt bij aan de gebiedskwaliteit op een prominente locatie
Coevorden 24 Belangstellenden per plan Om meer grip te krijgen op de marktregio is hieronder een overzicht gemaakt van belangstellen voor woningbouwplannen in de gemeente Coevorden. Het betreft het plan Aelder Hooghe in Aalden, het plan Jongbloed in Sleen en het plan Molenakker 2 in de kern Dalen. Uiteraard is een belangstellende nog geen daadwerkelijke verhuizing, wel geeft het een indicatie van de reikwijdte van genoemde woonplannen. Daarvoor is per plan aangegeven welk deel van de belangstellenden uit: de kern, de stad Coevorden, overige deel van de gemeente, regio Zuidoost Drenthe of elders komt. Aelder Hooghe Aalden 12% 20% 20% 48% Binnen Aalden Binnen stad Coevorden Overig gemeente Coevorden Binnen Zuidoost Drenthe Elders 0% Jongbloed Sleen 6% Binnen Sleen 24% Binnen stad Coevorden 15% 53% Overig gemeente Coevorden Binnen Zuidoost Drenthe Elders 2% Molenakkers II Dalen 4% 11% 11% Binnen Dalen Binnen stad Coevorden Overig gemeente Coevorden 16% 59% Binnen Zuidoost Drenthe Elders
Coevorden 25 Bijlage B: Afwegingskader Figuur D1: afwegingskader woningbouwplannen 1. Woningbehoefte op middellange termijn 2. Ligging binnen of buiten bestaand stedelijk gebied 3. Draagt bij aan ruimtelijke kwaliteit op cruciale locatie 4. Betreft herstructuring, herontwikkeling of transformatie leegstaand vastgoed 5. Kwaliteit van locatie op basis van waardering bewoners, bereikbaarheid en voorzieningen 6. Kwaliteit van de locatie op basis van schouw door panel Figuur D2: uitwerking afwegingskader Criteria Oordeel op basis van Maximale score 1. Plan voorziet in kwalitatieve woningvraag op (middel)lange termijn (grote plannen >50 woningen scoren gezien beperkt kwantitatieve woningvraag slechter (-1), plannen met (sociale) huur scoren gezien beperkte kwalitatieve behoefte slechter (-1) Kwantiteit >50 woningen = -1 Kwaliteit (sociale) huurwoningen= -1 Bron 3 punten Rigo-rapport 2. Binnen bestaand stedelijk gebied (fysiek samenstel van bebouwing, conform definitie Bro) 3. Draagt bij aan ruimtelijke kwaliteit op voor gemeente cruciale locatie (prioritaire locatie, compact winkelgebied, 'rotte kiezen' op beeldbepalende locaties, karakteristieke panden, sterke uitstraling naar omliggend gebied etc.) 4. Herstructurering/herontwikkeling/transformatie (van leegstaand vastgoed of ingrepen in bestaande voorraad) Ja of nee, bij ja 3 punten. 3 punten Gemeente Coevorden Ja of nee, bij ja 2 punten. 2 punten Gemeente Coevorden Ja of nee, bij ja 1 punt. 1 punt Gemeente Coevorden 5. Locatiewaardering, bereikbaarheid en voorzieningen (afstand tot dagelijkse voorzieningen, banen binnen 60 minuten reizen, leefbaarheid buurt) 6. Oordeel panel over kwaliteit locatie (slecht=1, matig=2, goed=3, uitstekend=4) Relatieve weging, bovengemiddeld dan 2 punten, gemiddeld dan 1 punt, ondergemiddeld dan 0 punten. Slecht (0) /matig (1)/voldoende (2)/goed (3)/uitstekend(4): oordeel o.b.v. modus en gemiddelde van alle beoordelingen. 2 punten Leefbaarometer, Kernenkansenkaart, CBS en bereikbaarheidskaart 4 punten Panel op basis van schouw van de belangrijkste locaties Eindoordeel Rapportcijfer van 0 tot 15