WONINGWET COMPLIANCE VICTOR BURGER

AGENDA 1 Opbouw Woningwet 2 Werkdomein corporaties 3 Scheiding DAEB/niet-DAEB en investeren 4 Huurbeleid 5 Intern en extern toezicht 6 Statuten en reglementen 7 Borging compliance 1

OPBOUW WETGEVING Woningwet Bepaald op hoofdlijnen het werkdomein, verslaglegging, governance, scheiding etc. Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisv. AMvB waarmee met een regeringsbesluit de uitvoering van de wet wordt vastgelegd Regeling Toegelaten instellingen Volkshuisv. Handboek marktwaarde, accountantsprotocol, schema s inkomenstoetsing, etc. Overige regelgeving Veegwet, Veeg BTIV MG-circulaires Governancecode 2

EVALUATIE WONINGWET Wettelijke plicht om na drie jaar te evalueren Hoofddoelen zijn bereikt Vier juni aanstaande debat Wetsvoorstel voor half 2020 naar Tweede Kamer 3

EVALUATIE WONINGWET: GEEN AANLEIDING VOOR GROTE STELSELWIJZIGINGEN Extern toezicht Toezicht wordt meer principe based ingericht i.p.v. rule based. Dit zou betekenen dat de Aw meer discretionaire bevoegdheid krijgt. De ingezette lijn van Aw van risicogericht toezicht wordt doorgetrokken. Meer ruimte voor middenhuursegment Het proces van de markttoets wordt versneld en vereenvoudigd. Deadline jaarrekening Komende drie jaar blijft deadline jaarrekening 1 juli Vereenvoudiging administratieve scheiding Er wordt onderzocht of het aflossen van de interne lening kan worden vereenvoudigd. Grens onafhankelijke controlfunctie omhoog Grens wordt mogelijk verhoogd naar 5.000 woningen. Marktconformiteit niet-daeb tak De corporatie is vrij om zelf te bepalen welk huurprijsbeleid er wordt gevoerd. Op portefeuilleniveau dient de corporatie marktconform te opereren. 4

EVALUATIE WONINGWET: MEER DIFFERENTIATIE IN HUURBELEID EN TOEWIJZINGEN DAEB inkomensgrens wordt gedifferentieerd De DAEB inkomensgrens komt hoger te liggen voor een meerpersoonshuishouden ten opzicht van een eenpersoonshuishouden. De inkomensgrenzen worden niet regionaal gedifferentieerd. Wel gaat BZK de mogelijkheden hiertoe onderzoeken. Inkomensafhankelijke huurverhoging op de schop Scheefhuurders kunnen een huurverhoging krijgen waarbij de huur in één keer stijgt tot de liberalisatiegrens of de lagere maximale huur. Deze forse huurstijging moet wel gecompenseerd moeten worden door middel van huurmatiging bij andere woningen. Toewijzingen Ouderen met vermogen en laag inkomen worden mogelijk uitgezonderd van passend toewijzen. Er wordt verkend of de toetsing van inkomens gedigitaliseerd kan worden. Huursombenadering wordt gekoppeld aan inflatie Huurharmonisatie en huurverhogingen als gevolg van verduurzaming tellen niet mee in de berekening van de jaarlijkse huursomstijging. 5

INVOERING WONINGWET EEN BEPERKING VAN DE BEWEGINGSVRIJHEID? Zienswijze en/of goedkeuring nodig bij: Prestatieafspraken Verslaglegging Investeringen Verkopen Scheiding DAEB en niet-daeb Governance Aangaan verbindingen Oprichting, ontbinding en fusie Overige activiteiten 7

INPERKING WERKDOMEIN Primaire focus op DAEB-activiteiten Leefbaarheid is beperkt, maar geen maximum bedrag Concreet vastleggen in bod Maatschappelijk vastgoed gericht op buurt of wijk Woongerelateerde dienstverlening toegestaan Niet-DAEB alleen bij gebrek aan interesse beleggers Bedrijfsonroerend goed alleen als onderdeel van DAEB project Beheer voor derden onder voorwaarden toegestaan 8

INPERKING MAATSCHAPPELIJK VASTGOED Wat mag wel? Opvangcentra Hospices Zorgsteunpunten (inpandig) Ruimten voor dagbesteding (inpandig) Buurthuizen Gemeenschapscentra Jongerencentra zonder horeca Dorps- of wijkbibliotheken Veiligheidshuizen Ruimten voor op de buurt of wijk gericht maatschappelijk werk door stichtingen of verenigingen Eigen kantoor Wat mag niet? (wel als niet-daeb) Centra voor jeugd en gezin Centra voor werk(gelegenheid) Brede scholen / basisscholen Wijksportvoorzieningen Schoolgebouwen Steunpunten voor schuldsanering en budgetbeheeradvies Multifunctionele centra voor maatschappelijke dienstverlening Ruimten voor kleinschalige culturele activiteiten Ruimten voor niet op de buurt of wijk gerichte activiteiten op het gebied van maatschappelijk werk of welzijnswerk door stichtingen of verenigingen 9

TOEGESTAAN BINNEN HET WERKDOMEIN? Aanleg speeltuin Aanleg openbaar gebied Onderhoud binnentuin Aanleg parkeerterrein 10

STELLINGEN: DIENSTVERLENING Voor het beheren en onderhouden van sociale huurwoningen van een collega corporatie is de niet-daeb procedure van toepassing Het uitvoeren van kleinschalig onderhoud voor sociale huurwoningen van een 100% dochtermaatschappij is toegestaan (mits vastgelegd in SLA) De TI mag altijd kleinschalig onderhoud verrichten voor een VvE waar de TI lid van is 12

TOEGESTANE WERKZAAMHEDEN VOOR DERDEN Collega TI Art. 45-2-a en 45-2-b Woningwet Verbonden onderneming (>50%) Artikel 45-2-j Woningwet Beheer vastgoed van derden (>90% DAEB) Artikel 45-7 Woningwet RvC Niet toegestaan Toegestaan Niet toegestaan Bestuur Niet toegestaan Toegestaan Niet toegestaan Stafdiensten (financiën, administratie, ICT, beleid) Projectontwikkeling Toegestaan Toegestaan Toegestaan Toegestaan Alleen administratieve werkzaamheden Niet toegestaan Verkoop Toegestaan Toegestaan Niet toegestaan Dagelijks onderhoud Planmatig onderhoud Wonen (toewijzen, leefbaarheid, overleg HBV) Toegestaan Toegestaan Alleen administratieve werkzaamheden Alleen administratieve werkzaamheden Toegestaan Niet toegestaan Toegestaan Toegestaan Toegestaan 13

CASUS: VERBINDINGEN Wie dient goedkeuring te verlenen bij het oprichten van een nieuwe dochtermaatschappij? A. WSW en Aw B. RvC en Aw C. RvC, huurdersorganisaties en Aw D. RvC, huurdersorganisaties, gemeente en Aw E. 14

SCHEIDING VAN ACTIVITEITEN TUSSEN DAEB EN NIET-DAEB Toegelaten Instelling DAEB activiteiten Niet-DAEB activiteiten Woningen Sociale huur Grondposities voor sociale woningbouw Terugkoop VoV Wooncoöperatie Maatschappelijk vastgoed Gelimiteerde lijst met categorieën en gebouwen Geliberaliseerde huur Overgehevelde sociale huur + MV Bedrijfsonroerend goed Koopwoningen Grondposities voor commerciële woningbouw Terugkoop VoV 17

DAEB OF NIET-DAEB? Huurwoning met 650,- huur? Huurwoning met 740,- huur? Buurthuis? Intramurale zorgwoning met 1.000,- huur? Tijdelijk verhuurd bedrijfsonroerend goed (met oog op sloop/nieuwbouw) Parkeerplaats? 18

DAEB OF NIET-DAEB? Huurwoning met 650,- huur? DAEB of niet-daeb Huurwoning met 740,- huur? DAEB of niet-daeb Buurthuis? DAEB Intramurale zorgwoning met 1.000,- huur? DAEB Tijdelijk verhuurd bedrijfsonroerend goed (met oog op sloop/nieuwbouw) DAEB of niet-daeb Parkeerplaats? DAEB of niet-daeb 19

SCHEIDING DAEB EN NIET-DAEB VASTGOED Type vastgoed DAEB Niet-DAEB na overheveling Niet-DAEB Sociale huurwoning X Sociale huurwoning met huur boven liberalisatiegrens X Geliberaliseerde huurwoning X X Geliberaliseerde huurwoning met huur onder liberalisatiegrens X Met sociale huurwoning gekoppeld verhuurde parkeerplaats X Los verhuurde parkeerplaats X X Intramuraal zorgvastgoed X Maatschappelijk vastgoed X Bedrijfsonroerend goed X X Tijdelijk verhuurd bedrijfsonroerend goed (met oog op transformatie), na toestemming Aw X 20

VEREISTEN BIJ SCHEIDING DAEB EN NIET-DAEB Logische en consistent ingerichte kostenallocatie en kostenverdeelstaat (alleen indirecte kosten via verdeelstaat) Toets op overcompensatie DAEB tak Toets op marktconformiteit niet-daeb tak Inrichting en monitoring interne lening Monitoring mutaties tussen DAEB en niet-daeb i.v.m. interne verkooptransacties 21

PROCEDURE NIET-DAEB BIJ ADMINISTRATIEVE SCHEIDING Stap 1. Gemeentelijke toets - Verklaring noodzaak niet-daeb - Markttoets door gemeente VOLKSHUISVESTELIJKE TOETS Stap 2. Volkshuisvestelijke toets (Aw) - Werkdomein? - Proces markttoets op orde? - klacht marktpartij? Geen toestemming voor uitvoering project bij werkzaamheden buiten werkdomein of gegronde klacht marktpartij FINANCIËLE TOETS Stap 3. Zienswijze WSW - Toets op financiële ratio s Stap 4. Financiële toets (Aw) - Toets projectrendement - Oordeel zienswijze WSW - Toets financiering van het project Toestemming Aw 22

UITZONDERINGEN NIET-DAEB GOEDKEURINGSPROCEDURE Onderhoud/renovatie van niet-daeb vastgoed Herstructurering tot een bedrag van 62.500 per woning Gemeentelijke markttoets niet van toepassing bij herstructurering op eigen grond (in bezit per 1 januari 2015) Koopgarant terugkoopverplichting Niet-DAEB investeringen in verbonden ondernemingen Aankoop niet-daeb van andere corporatie (ND max 10% van BVO DAEB complex) Situaties waarin het gelet op de aard van de werkzaamheden evident is dat andere marktpartijen de niet-daeb activiteit niet wensen uit te voeren. Wel vooraf goedkeuring Aw nodig! 23

VERSOEPELING WONINGWET T.A.V. MIDDENHUURSEGMENT (AANPASSING VERWACHT IN 2019) Niet-DAEB goedkeuringsprocedure Rendementseis (BAR) 0,0% i.p.v. 5,5% (per 1 okt 2018) Winstpercentage nieuwbouw 0,0% i.p.v. 5,0% (per 1 okt 2018) Vervallen markttoets bij herstructurering op erfpacht Vervallen verplichte zienswijze van het WSW Markttoets via platform middenhuur Rendement niet-daeb voortaan alleen toetsen op portefeuilleniveau Transacties tussen corporaties Geen markttoets nodig bij transacties tussen corporaties waarbij het complex overwegend uit DAEB bestaat (min. 75% DAEB) 24

MOTIE VOOR VRIJSTELLING MARKTTOETS BIJ MIDDENHUUR MET 148 STEMMEN AANGENOMEN! 25

CASUS: INVESTEREN Is er goedkeuring (of een zienswijze) nodig voor het volgende project: Nieuwbouw van 30 sociale huurwoningen (inclusief 60 parkeerplaatsen) in de niet-daeb tak 26

CASUS: RENOVEREN Aanleg zonnepanelen op flat Energie wordt rechtstreeks aan het energienet geleverd Energiemaatschappij verrekend de opbrengst (pro rata) met de energierekening van de huurders Toegestaan? Evaluatie Woningwet: Op termijn wordt dit mogelijk wel toegestaan 28

CASUS: AANLEG WKO Aanleg WKO door corporatie Energie wordt rechtstreeks aan bewoners geleverd Koop woning Toegestaan? 30

CASUS: SLOOP/NIEUWBOUW Sloop niet-daeb Sloop DAEB Bouw DAEB Bouw niet-daeb 32

STELLING: VERKOOP Voor de verkoop van maatschappelijk vastgoed dat op bijlage 4 van het BTIV staat (geen kerntaak corporaties) is geen toestemming nodig van Aw Voor de verkoop van een eigen kantoorpand is toestemming nodig van Aw Voor de verkoop van geliberaliseerde huurwoningen aan een 100% dochter is geen toestemming nodig 34

AANSCHERPING HUURBELEID WONINGEN Inkomensafhankelijke huurverhoging Tot 4% huurverhoging boven inflatie mogelijk Besteding inkomsten vastleggen in prestatieafspraken Passend toewijzen Huur huishoudens met recht op huurtoeslag bij toewijzing onder aftoppingsgrenzen Huursombenadering Totale huur (regulier en mutatie) mag niet meer dan 1% boven inflatie stijgen 37

STELLINGEN: VERHUURBELEID De huursombenadering geldt alleen voor de DAEB-tak De corporatie is niet verantwoordelijk voor de inkomenstoetsing door intermediairs 38

SAMENVATTING HUURBELEID WONINGEN DAEB tak Overgehevelde sociale huurwoningen Niet-DAEB tak Inkomenstoets (Europanorm) Inkomensafhankelijke huurverhoging Huursom benadering Passend toewijzen 39

CASUS: MAATSCHAPPELIJK VASTGOED Is er sprake van maatschappelijke verhuur: Verhuur van een multifunctionele accommodatie bestaande uit een dorpsbibliotheek (50%), gemeenschapscentrum (40%) en een kinderdagverblijf (10%) Mag de corporatie bij het vrijkomen van het gemeenschapscentrum deze ruimte verhuren als supermarkt? 40

VEREISTEN BIJ VERHUUR/NIEUWBOUW MAATSCHAPPELIJK VASTGOED Verhuur Verhuur conform bijlage 3 en 4 BTIV Huurder is stichting, vereniging of overheidsinstelling Het verhuurde is gericht op wijk of buurtniveau Nieuwbouw Alleen bijlage 3 BTIV mag als MOG DAEB Nieuwbouw dient te worden aanbesteed Rendementseis van 6,25% bij ontwikkeling basisschool of centra jeugd en gezin Maximaal 10% van BVO mag commercieel verhuurd worden Relevante artikelen Woningwet: 45, 48, 49 BTIV: 51, bijlage 3 en 4 RTIV: 21 42

CASUS: VERHUUR EIGEN KANTOORPAND Is het volgende toegestaan: De corporatie besluit het leegstaande deel (45% van BVO) van haar eigen kantoor te gaan verhuren aan startende ondernemers. De corporatie heeft zelf 40% van het gebouw in gebruik en 15% wordt gehuurd door een 100% dochtermaatschappij. 43

VEREISTEN BIJ VERHUUR/NIEUWBOUW BEDRIJFSMATIG VASTGOED Verhuur Verhuurde mag maximaal 25% van BVO deel uitmaken van gebouw Het verhuurde is gericht op wijk of buurtniveau Deze bepalingen gelden niet voor bedrijfsmatig vastgoed dat de TI voor 1 juli 2015 in bezit had Eigen kantoorpand mag tot 50% bedrijfsmatig verhuurd worden Nieuwbouw BOG maakt voor maximaal 25% van BVO deel uit van gebouw Nieuwbouw alleen indien onderdeel van DAEB project Investering maximaal 10 miljoen Niet-DAEB procedure doorlopen en commercieel financieren Relevante artikelen Woningwet: 45 BTIV: 52 45

MEER WETTELIJKE EISEN AAN INTERN TOEZICHT Functie vereisten voor RvC en bestuur aangescherpt Fit and proper test (ook bij herbenoeming) Nieuwe bestuurders voor een periode van maximaal vier jaar benoemd en kunnen steeds voor deze periode worden herbenoemd Maximale zittingsduur voor RvC leden wordt acht jaar en twee termijnen 1/3e van commissarissen moet worden voorgedragen door huurders Behouden en ontwikkelen van kennis Woningwet: 6, 8, 24, 25, 29b, 30-33. BTIV: 105 47

ONVERENIGBAARHEDEN BESTUUR EN RVC Functie van bestuurder is vaker onverenigbaar: Geen enkele functie bij andere TI (ook niet in RvC) Geen bestuurder bij andere rechtspersoon, tenzij dochtermaatschappij of maatschappelijke instelling Lid van het college van B&W, gedeputeerde staten, dagelijks bestuur waterschappen Functie als ambtenaar bij het Rijk, provincie, gemeente of waterschap indien (mogelijk) raakvlakken met TI Functie van commissaris is vaker onverenigbaar: Geen eerder lidmaatschap van het bestuur bij de TI Geen bestuur bij een andere TI Niet met een lid van de raad ook in een andere RvC zitten Niet in andere RvC indien dezelfde bestuurder Functie bij Rijk, provincie, gemeente of waterschap (zie bestuurder) Woningwet: 6, 8, 24, 25, 29b, 30-33. BTIV: 105 48

MELDINGSPLICHT BESTUUR EN RVC Ingrijpende wijzigingen in de financiële positie van de corporatie Liquiditeits- of solvabiliteitsproblemen in de corporatie of vennootschap, waar de corporatie mee verbonden is Financiële risico s als gevolg van schendingen of mogelijke schendingen van integriteit binnen de corporatie Conflicten tussen RvC en bestuur van de TI, of bestuur van rechtspersoon of vennootschap waarmee een verbinding bestaat Twijfels inzake rechtmatigheid, governance of integriteit Woningwet: 29, 29a. BTIV 29 49

INTRODUCTIE NIEUW NORMENKADER AW EN WSW (PER 1-1-2019) DAEB Niet-DAEB Rentedekkingsgraad 1,4 1,8 DSCR Vervallen Vervallen Solvabiliteit (beleidswaarde) 20% 40% Loan-to-value (beleidswaarde) 75% 75% Dekkingsratio (marktwaarde) 70% 70% 50

AANDACHTSPUNTEN REGLEMENT FINANCIEEL BELEID EN BEHEER Financieel risicomanagement is onderdeel reguliere bedrijfsvoering Betrokkenheid control functie Verwijzingen naar statuten en reglementen 52

UITWERKEN FINANCIEEL RISICOMANAGEMENT Streefwaarden en prestatieindicatoren opnemen in meerjarenbegroting voor ten minste vijf jaar (inclusief financieel jaarplan) Volkshuisvestelijke en financiële KPI s opnemen in managementinformatie Minimaal 2x per jaar een financiële risicorapportage opstellen Jaarrekening en MJB twee logische momenten om het over risico s te hebben RvC spreekt buiten bestuur om met controller en accountant over financiële risico s 53

INRICHTEN CONTROL FUNCTIE Onafhankelijke positie controller (> 2.500 vhe s). Gaat naar 5.000 vhe s Werkzaamheden controller vastleggen in controle jaarplan Instellen auditcommissie (> 10.000 vhe s) Let op: ook business control 54

AANDACHTSPUNTEN STATUTEN Is geborgd dat de RvC 1x per 2 jaar haar eigen functioneren bespreekt onder externe begeleiding? Hoe is de benoeming RvC bij volledig belet of ontstentenis geregeld? Worden de jaarstukken opgesteld binnen de in de statuten genoemde termijn (Aedes model 3 maanden)? Stelt de RvC de jaarstukken vast binnen de in de statuten genoemde termijn (Aedes model 4 maanden)? Woningwet: 30. Aedesstatuut: 25 55

STELLING: STATUTEN EN REGLEMENTEN Het investeringsstatuut dient ter goedkeuring aan de Aw te worden voorgelegd Het sloopreglement vereist goedkeuring van de gemeente 56

HOE ZORGT U DAT UW CORPORATIE ZICH AAN DE WONINGWET SPELREGEL HOUDT? 58

COMPLIANCE GAAT VERDER DAN ALLEEN DE WONINGWET Wet en regelgeving Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte Wet bescherming persoonsgegevens (Wbp/AVG) Bouwbesluit Fiscale wet en regelgeving Klokkenluidersregeling MG circulaires WNT Richtlijnen voor de jaarverslaglegging Wet maatregelen woningmarkt 2014 (verhuurderheffing) Besluit servicekosten Warmtewet Beleidsregel experiment huisvesting vergunninghouders 2016 Wet overleg huurders en verhuurders Huisvestingswet Wet ketenaansprakelijkheid en Wet aanpak schijnconstructies Wet Werk en Zekerheid Mededingingsregelgeving en Aanbestedingswet Wet op de energieprestatievergoedingen Wet doorstroming huurmarkt Leegstandwet Interne en overige regelingen Statuten corporatie Bestuurs- en RvC reglement Reglementen RvC commissies Integriteitscode Verbindingenstatuut Reglement financieel beleid en beheer Treasurystatuut Investeringsstatuut Sloop en klachtenreglement Privacyreglement Procuratie en mandateringsregeling Accountantsprotocol Governancecode Beleidsregels Aw Reglement van deelneming WSW Prestatieafspraken gemeente(n) Samenwerkingsovereenkomsten stakeholders 59

VRAGEN? 60

Contact opnemen met Finance Ideas Finance Ideas B.V. Weg der Verenigde Naties 1 3527 KT Utrecht www.finance-ideas.nl Telefoon: 030-232 0480 Victor Burger

ADVIES - ONDERZOEK - INTERIM PORTEFEUILLE- STRATEGIE FINANCIËLE STURING EN BEHEERSING BELEIDSWAARDE DUURZAAMHEID ZORG VASTGOED ASSET MANAGEMENT IN(RICHTING) CONTROL VERANTWOORD INVESTEREN INKOMENS- REGISTRATIE