Woonsurvey 2018 Reflectie vanuit het veld van de vastgoedmakelaar, syndicus, rentmeester, Studiedienst CIB Vlaanderen 25 april 2019 1 Marktsegmenten (1/2) Aandeel eigenaars daalt niet meer (wel tussen 2005 en 2013) stijging (+1,1%) statistisch niet significant Bevinding van lichte stijging t.o.v. 2013 zou nochtans aansluiten bij ervaringen sector Profiel van starters verdient focus: inkomensverdeling ongewijzigd + betaalbaarheid constant (6,4% boven budgetnorm t.o.v. 7,6% in 2013) Onderzoekers wijzen terecht op belang van rentevoet als verklaring. Maar: ook kredietvoorwaarden (concurrentie) & intergenerationele solidariteit cruciaal. Woonsurvey doet geen uitspraak over gemiddelde leeftijd verwerving (eigen inbreng) 2 1
Marktsegmenten (2/2) Minder grootstedelijke eigenaars (56,1% > 45,4%) & daling aandeel eigenaars meergezinswoningen (35,1% > 29,2%): impact nieuw aanbod Profiel huurmarkt: samentellen sociaal & privaat zorgt voor vreemde resultaten. Aandeel VGM: 37,16% i.p.v. 24,6% (EPC databank: 39,1% (meer ingeburgerd bij VGM)) > Maar: steekproefonderzoek (niet alleen recente verhuringen) minstens 36.000 contracten in 2018 Geen meetbare evidentie voor verdere precarisering. Maar: impact nieuwe instroom; VGM merken geen afname in problematiek voor socio economisch zwakkeren (wooncrisis) 3 Woning & woonomgeving Woonsurvey illustreert appartementisering: 25,4% van de woningen is een appartement (t.o.v. 20% in 2005) Cijfers stroken bijzonder goed met kadastrale statistiek (25,82% appartementen) Woongelegenheden 1992 2018 2018 1992 Aandeel in de toename Totaal 2.452.311 3.179.395 727.084 Gesloten bebouwing 686.646 695.272 8.626 1,19% Halfopen bebouwing 486.378 588.648 102.270 14,07% Open bebouwing 684.952 901.692 216.740 29,81% Appartementen 396.554 820.989 424.435 58,37% Handelshuizen 117.669 82.596 35.073 4,82% Andere gebouwen 80.112 90.198 10.086 1,39% Appartementen domineren huurmarkt: 69,1% > strookt volledig met CIB Huurbarometer (2018: 71,46% meergezinswoningen) In Vlaanderen minstens 820.989 appartementen en dus meer dan één miljoen appartementsbewoners > pleidooi voor appartementsreflex 4 2
Woonuitgaven & betaalbaarheid (1/3) Huurprijzen (private markt): gemiddelde stijging met 1,2 à 1,4% boven inflatie bevestigd (link met woningkwaliteit + samenstelling aanbod) Huurprijzen voor goedkoopste woningtypes (studio s & kamers) stijgen niet langer veel sneller + opvallende stabilisatie betaalbaarheidsindicatoren (maar ook geen verbetering) Contrast Woonsurvey CIB Huurbarometer 2018: verschil in onderzoeksopzet, methodologie, data & analyse leidt tot resultaten met andere maar complementaire focus Huurprijs appartement 2018: 627 (Woonsurvey) vs. 700 (CIB Huurbarometer) Beeld van globale huurmarkt + huishoudkenmerken vs. actuele prijzen (marktconform) 5 Woonuitgaven & betaalbaarheid (2/3) Huurprijzen Vlaanderen Gemiddelde huurprijs Mediaan huuprijs Aantal Alle woningtypes 736 690 36.845 Rijhuizen 770 720 4.818 Halfopen bebouwing 855 800 2.646 Vrijstaande woning 946 850 2.652 Appartement 700 670 24.561 Studio 475 455 1.342 Kamer 358 350 426 Villa 1.652 1.300 400 6 3
Woonuitgaven (3/3) Cijfers gemiddelde afbetaling hypothecair krediet: cruciaal gegeven om evoluties in vastgoedprijzen te verklaren Euro/maand 1000 800 600 400 200 404 456 622 695 847 899 953 0 Recentste verwervers: 244.080 ontleend kapitaal (inclusief geïntegreerde woonbonus) op 20j Mediaanprijs Q3 2018 rijhuis & halfopen (ADS): 234.000 (open: 320.000 ). Bezorgdheid NBB over schuldopbouw Maar: wanbetalingsgraad <1% + betaalbaarheid eigenaars met hypotheek licht verbeterd (budgetmethode: 10% > 8%) 7 Private huur (1/2) Mondelinge huurovereenkomsten: geen marginaal fenomeen (stabiel op ca. 10%) Opvallend vaak geen plaatsbeschrijving, ondanks juridische consequenties (1/3) Duur huurovereenkomst: 31% met kortlopend huurcontract Wederom: aparte finaliteit Woonsurvey vs. data bij ondertekening Belangrijke nuancering bij data rond nipte meerderheid huurcontracten van korte duur Woonsurvey bewijst: automatische omzetting courant toegepast Jammer genoeg geen data over gemiddelde woonduur (vroegere data: 7 jaar) Systematische, jaarlijkse huurprijsindexatie: slechts in iets meer dan de helft van de gevallen Zegt veel over rendementsmaximalisatie door verhuurders (t.o.v. betalingszekerheid) Meer professionele verhuurders? > striktere economische logica en hogere rendementsverwachtingen 8 4
Private huur (2/2) Huurwaarborg: toch enkele opvallende cijfers Bankwaarborg frequenter toegepast dan gedacht: Woonsurvey: 8,8% 2018: 6,67% of ca. 2.400 huurcontracten (cijfers CIB enkel VGM) Geen significante verschuiving huurwaarborgtypes verzekeringsbon courant gebruikt door vastgoedprofessionals omwille van administratieve eenvoud Niet onbelangrijke achtergrondinfo: 64% verzekeringsbon waarborgen zijn maximum twee maanden + 99,17% is maximum drie maanden (cfr. Vlaams Woninghuurdecreet) Geen waarborg: niet vermeld in Woonsurvey maar komt in de praktijk toch voor (in 2018 meer dan 300 dossiers (ca. 1%)) 9 Einde Dank voor uw aandacht 10 5