Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek toetsing aanvangshuurprijs (artikel 7:249 van het Burgerlijk Wetboek) Standplaats Eerste Moordrechtse Tiendeweg 24 A 2802 AB GOUDA Hierna te noemen: de woonruimte Verzoeker Hierna te noemen: huurder Verzonden op 25-01-2016 Verzonden aan huurder en verhuurder Wederpartij Hierna te noemen: verhuurder ------------------------------------------------------------------------------------------ Kern van de uitspraak De overeengekomen huurprijs is niet redelijk. Een huurprijs van 178,30 per maand is wel redelijk. ------------------------------------------------------------------------------------------ I Verloop van de procedure Verzoek De Huurcommissie ontving op 12 augustus 2015 een verzoek van de huurder. Daarin vraagt de huurder aan de Huurcommissie om de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs te beoordelen. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft op 19 oktober 2015 een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. Correspondentie over de zaak Op 30 december 2015 heeft de Huurcommissie een brief ontvangen van de verhuurder. In de brief geeft verhuurder zijn berekening weer van de waardering uitgedrukt in punten van de woonomgeving. Verhuurder komt in zijn berekening uit op een waardering van 20 punten, terwijl de Huurcommissie in het puntenrapport 0 punten hanteert. Pagina 1 van 5
Een onderbouwing van de berekening is aan de brief gehecht, als ook foto's van de directe omgeving van de standplaats. Ook stelt verhuurder in zijn brief dat de met huurder overeengekomen huurprijs 272,54 per maand bedraagt, maar dat in afwachting van de uitspraak van de Huurcommissie, een bedrag van 199,56 per maand door huurder wordt betaald, zijnde een huurprijs zonder meerekening van punten voor woonomgeving. Verhuurders brief moet worden beschouwd als hier herhaald en ingelast. II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring van huurder en diens gemachtigde: Achter de standplaats en aan de zijkant bestaat de woonomgeving uit industrieterrein. Het groen op verhuurders foto is geplaatst door een familielid van ons. Het speelterrein in de omgeving voor jonge kinderen, waarnaar verhuurder verwijst bestaat uit een schommel, een speelhuisje en een wipkip. Meer niet. De speeltuin in Vogelpark is wel een speeltuin te noemen. De winkels voor dagelijkse levensbehoefte die verhuurder noemt, te weten Praxis en Action zijn niet als zodanig aan te merken. Stedelijke voorzieningen zijn 3,3 km van de standplaats verwijderd. De foto die verhuurder heeft gebruikt over het onderwerp Parkeergelegenheid is van een woonwagen waar nu niet meer geparkeerd kan worden. Op het terrein van de Praxis zijn 10 parkeervakken, maar omdat die gelegen zijn op eigen terrein kan daar 's avonds niet geparkeerd worden. Volgens een uitdraai van het Kadaster is de oppervlakte van de standplaats 228 m2. Daarvan is 19 m2 aan de buren gegeven. De huurders van het vak naast de onze betalen 189,00 per maand. Dat is rechtsongelijkheid. Korte samenvatting verklaring gemachtigden van de verhuurder: Voor onze bezwaren tegen de puntenwaardering van het aspect Woonomgeving verwijzen wij naar onze brief van 30 december 2015. Uw rapporteur spreekt in zijn begeleidend rapport over 8 punten voor Woonomgeving, maar hij heeft alleen gekeken naar wat hij in de directe omgeving heeft waargenomen. Naar stedelijke voorzieningen in de omgeving heeft hij niet gekeken. Op het Uiverplein is een klein ingerichte speeltuin aanwezig. Aan de Goudkade is langs de groenstrook voldoende parkeergelegenheid. Bij sommige huurders heeft verhuurder geen 15 punten Woonomgeving opgevoerd, maar dat is een fout geweest. Alle huurcontracten die we nu afsluiten zijn mede gebaseerd op 15 punten woonomgeving. Op de site van de Huurcommissie maakt u immers bekend dat, wanneer er geen punten voor de Woonomgeving bekend zijn, de Huurcommissie bij een middelgrote gemeente, zoals Gouda is, 15 punten hanteert. Pagina 2 van 5
Er stond een uitbouw van de vorige huurder op de standplaats die weg moest. De overgelegde grondtransactietekening laat de standplaats zien zoals deze gebruikt kan worden. Dat is ook met de huurders zo afgesproken. III Beoordeling Overeengekomen huurprijs Volgens het huurcontract, als getekend door partijen op 2 juli 2015, is de huurovereenkomst ingegaan op 6 juli 2015, tegen een huurprijs van 272,54 per maand. Puntenaantal De rapporteur heeft voorgesteld de woonruimte te waarderen met 39 punten. Tegelijk heeft de rapporteur in zijn tekstrapport geadviseerd om het aspect Woonomgeving te waarderen met 8 punten. Daarmee komt de totale puntenwaardering van de standplaats uit op 47 punten. Het commentaar van partijen op deze puntenwaardering geeft de commissie geen aanleiding om van het advies van de rapporteur af te wijken. Ter zitting is het de commissie niet zodanig duidelijk geworden, noch is van argumenten gebleken die aanwezig zouden zijn om aan te nemen dat de waargenomen afmetingen niet juist zouden zijn. Voor wat betreft de waardering van de Woonomgeving gaat de commissie ook uit van de waarnemingen van haar rapporteur. Het is waar dat de Huurcommissie, wanneer waardering van de Woonomgeving ontbreekt, zij over het algemeen 15 punten hanteert voor woonruimten in een middelgrote gemeente. In dit geval echter is de waardering van de Woonomgeving voor dit specifieke geval wel bekend. Dit, omdat de rapporteur juist ook dit onderwerp ter plaatse heeft nagezien. Ter plaatse heeft de rapporteur bekeken of de belangrijkste wijkvoorzieningen, zoals het Besluit huurprijzen woonruimte (BHW) voorschrijft voor het onderdeel Speelgelegenheid voor jonge kinderen en het onderdeel Parkeergelegenheid lang parkeren binnen een afstand van 100 tot 200 meter aanwezig zijn. Voor de overige onderdelen schrijft het BHW een afstand voor van 400 tot 800 meter. Daarom komt de rapporteur, zoals beschreven in zijn rapport, uit op 8 punten voor de Woonomgeving. De commissie blijft bij een totaal van 8 punten voor de Woonomgeving, maar zij hanteert wel een andere opbouw van punten dan de rapporteur. De bossage die door een familielid is aangebracht was ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst wat minder dan de foto van heden laat zien, als overgelegd door verhuurder en als gemaakt door de rapporteur in oktober 2015. De berekende 3 punten voor de groenvoorziening stelt de commissie bij tot 2 punten. Voor de speelgelegenheid in de woonomgeving, waarvan huurder het bestaan heeft erkend, berekent de commissie 1 punt. Van aanwezigheid van Stedelijke voorzieningen, of winkels voor de dagelijkse levensbehoefte is de commissie niet overtuigd geraakt. De Huurcommissie gaat daarom akkoord met het rapport en de geadviseerde bijtelling van 8 punten voor de Woonomgeving en stelt het totale puntenaantal van de woonruimte per 6 juli 2015 vast op 47. Bij dit puntenaantal is de maximale huurprijsgrens 228,75 per maand. Pagina 3 van 5
Ten overvloede overweegt de Huurcommissie nog dat binnen de grenzen van de wet de verhuurder een huurprijs met zijn huurders mag overeenkomen. Het feit dat andere huurders een lagere huurprijs betalen, is dus wettelijk gezien toegestaan. De Huurcommissie kan dit feit niet meenemen bij haar beoordeling, de commissie kan zich alleen uitlaten over de vraag of de overeengekomen huurprijs gelet op de bepalingen van de wet redelijk is, en als dit niet zo is wat dan wel een redelijke huurprijs is. Gebreken De Huurcommissie beoordeelt ook of er ernstige gebreken in de woonruimte zijn. Volgens de rapportage waren er bij aanvang van de huurovereenkomst in de woonruimte geen ernstige gebreken. De commissie ziet dus geen aanleiding om de maximale huurprijs tijdelijk te verlagen. Beoordeling van de leges De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval stelt de Huurcommissie de huurder in het gelijk. De verhuurder moet de leges betalen. De huurder krijgt het betaalde legesvoorschot van 25,00 terug. Welk bedrag Volgens de wet betaalt een rechtspersoon 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00. Pagina 4 van 5
IV Beslissing Het puntenaantal van de woonruimte bedraagt 47 punten. De met ingang van 6 juli 2015 overeengekomen huurprijs van 272,54 per maand is op basis van dit puntenaantal niet redelijk. Een huurprijs van 228,75 per maand met ingang van 6 juli 2015 is redelijk. Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Bent u het niet eens met deze beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. Legesveroordeling De huurder hoeft geen leges te betalen en krijgt het betaalde legesvoorschot van 25,00 terug. De verhuurder moet 450,00 leges betalen. 'S-GRAVENHAGE, De Huurcommissie, mr. E.M. Jacquemijns Ir A.H.G. Rouwers MRE en ir. B.M.V. Brakel- Uiterwaal Zittingsvoorzitter Zittingsleden Pagina 5 van 5