WOONLASTENAGENDA 2016 Kleine Meierij
ALGEMENE INLEIDING BrabantWonen, Kleine Meierij, Zayaz, gemeente s-hertogenbosch en het Stedelijk Huurdersplatform (SHP) hebben in 2014 het Woonlastenakkoord gesloten. In dit akkoord staat het groeiende woonlastenvraagstuk centraal. De betrokken partijen willen met elkaar de verwachte stijgende trend tegengaan. Ook willen de partijen meer ruimte creëren voor huishoudens om hun eigen (woon)lasten beter te beheersen. De afspraken hierover komen terug in een gezamenlijke woonlastenagenda, die elk jaar wordt opgesteld. Ook maakt iedere partner een specifieke woonlastenagenda waarin de eigen inzet wordt geconcretiseerd. Via deze woonlastenagenda s maakt iedere partner in het woonlastenakkoord inzichtelijk en transparant wat hij bijdraagt aan het woonlastenvraagstuk en aan de afspraken die de partners hierover met elkaar gemaakt hebben. De partners leggen op deze wijze verantwoording af aan elkaar en aan de stad. Het woonlastenakkoord is immers niet vrijblijvend. In dit document leest u de woonlastenagenda van Kleine Meierij voor 2016. 2
ALGEMEEN Kleine Meierij maakt zich hard om de beleidsuitgangspunten van 2015 waarmee zij betaalbaarheid hoog op de agenda heeft gezet en eerste concrete uitvoeringsstappen maakte, ook in 2016 te kunnen behouden. Betaalbaar wonen is namelijk niet alleen een zorg in het hier en nu, maar bij uitstek ook een beleidsthema om op de lange termijn te bewaken. Randvoorwaarde hierbij is dat we verantwoord investeren, met andere woorden; dat we zowel oog hebben voor het financiële huishoudboekje van onze individuele huurders als dat van onze eigen organisatie. Een kanttekening hierbij is de keuze van Kleine Meierij om het accent te leggen op dorpsgericht werken. Kleine Meierij is immers naast de stad s-hertogenbosch ook actief in de gemeenten St. Michielsgestel en Bernheze. Samen met Rosmalen en Hintham bevindt zich in deze kernen het grootste deel van ons bezit. Daarom is het voor Kleine Meierij zaak te borgen dat de stedelijke samenwerking zich in klantwaarde voor zowel haar Bossche als al haar dorpse huurders in de overige kernen van het werkgebied effectueert. NETTO HUURLASTEN BELEIDSUITGANGSPUNTEN HUURBELEID 2014-2018 Jaarlijks herijkt Kleine Meierij haar huurbeleid op basis van de op dat moment geldende wet- en regelgeving. Ten opzichte van 2014 en 2015 verandert ons huurbeleid ingrijpend vanwege de invoering van passend toewijzen. De doelgroep voor sociale huurwoningen zijn de huishoudens met een inkomen tot 34.678. Het huurbeleid komt tot uiting in de streefhuur. Kleine Meierij werkte tot op heden met één streefhuurpercentage. Vanaf 2016 zal betaalbaarheid de boventoon voeren in ons streefhuurpercentage en wordt prijs/kwaliteit verhouding hier op een andere wijze aan gekoppeld dan voorheen. Kleine Meierij richt zich op de beschikbaarheid van voldoende woningen die de doelgroep kan betalen (nu en in de toekomst). Kleine Meierij bepaalt op basis van de ontwikkeling van de omvang en financiële mogelijkheden van huurders hoeveel woningen in welke prijsklasse nodig zijn. - Binnen de sociale woningvoorraad (woningen < 699,-) zal tenminste 70% in de huurprijscategorie vallen van < 628,76. Kleine Meierij kiest ervoor om haar sociale huurwoningen (DAEB bezit) niet over te hevelen naar vrije sector huurwoningen (niet-daeb bezit). Deze woningen blijven onder de liberalisatiegrens, met een maximale huurprijs van 699,- (t/m 2017). Kleine Meierij maakt dan ook geen gebruik van de maximale liberalisatiegrens van 3
710,68. Middeninkomens krijgen een extra inkomensafhankelijke huurverhoging. Het huurbeleid draagt bij aan een duurzaam verdienmodel. Dit om ook op lange termijn betaalbaar wonen mogelijk te blijven maken. Vertrekpunt voor de verdeling over de verschillende prijsklassen is dat Kleine Meierij ca. 10% van de sociale woningvoorraad in s-hertogenbosch in bezit heeft; dat aandeel borgt Kleine Meierij in de voorraad. Kleine Meierij gaat door met kleinschalig experimenteren met maatwerkoplossingen voor huurders die financieel in de knel zitten. De extra regelruimte die Kleine Meierij krijgt aangereikt door het Ministerie (bv. tijdelijke huurverlaging) wordt in dit kader actief ingezet. JAARLIJKSE HUURVERHOGING In 2015 heeft Kleine Meierij voor de primaire doelgroep een gematigde huurverhoging doorgevoerd. Dit betekende een huurverhoging van 1%, in de lijn van inflatie. Voor 2016 is wederom het uitgangspunt: een gematigde huurverhoging die gelijk is aan inflatie voor de sociale doelgroep. AANSLUITEN BIJ PILOT PROJECTEN COLLEGA CORPORATIES Vanuit het woonlastenpraktijknetwerk denken we actief mee en delen in de uitkomsten van twee pilot projecten die onze collega corporaties opzetten en sluiten ons aan bij de aanpak als deze succesvol blijkt: Pilot hospitaverhuur Hierbij bieden we huurders met betalingsachterstanden de mogelijkheid om met (telkens) perioden van maximaal een jaar een kamer te verhuren. Pilot mogelijkheden voor wat hoort wat principe We willen bij onze (actieve) huurders, indien nodig, een beter kostenbewustzijn ontwikkelen en de woonlastenproblematiek aanpakken. We experimenteren met bijvoorbeeld sociale contracten. (Project voortkomend uit de stedelijke bijeenkomst De 24 uur van.. ) SERVICEKOSTEN In 2015 zijn i.s.m. bewoners van hoogbouwcomplexen aanpassingen gedaan in schoonmaak- en groen onderhoudsprogramma s. Op deze wijze heeft Kleine Meierij een besparing weten te realiseren in de maandelijkse servicekosten. Ook in 2016 blijft Kleine Meierij de mogelijkheden onderzoeken om bewoners door zelfwerkzaamheid te faciliteren in een afname van de servicekosten. In 2015 zijn in algemene ruimtes traditionele lampen vervangen door energiezuinige led verlichting, wat in deze complexen leidt tot een structurele reductie van de servicekosten. 4
ENERGIELASTEN Woningen Kleine Meierij naar energielabel Eind 2008 Eind 2013 Eind 2014 Label A++, A+, A, B 21% 23% 25% Label C, D 52% 55% 54% Label E, F, G 27% 22% 21% In 2016 gaat Kleine Meierij haar duurzaamheidspost aanwenden voor het aanbrengen van zonnepanelen op haar maatschappelijk vastgoed. Kenmerkend voor dit vastgoed is een relatief hoger energieverbruik gezien aanwezige dagbesteding en zorgbehoefte in dergelijke gebouwen. Met de opgewekte zonne-energie wordt het energieverbruik gedeeltelijk gecompenseerd. Dit in combinatie met aandacht voor het efficiënter gebruik van energie door gebruikers dat zich vertaalt in een reducering van de energiekosten. Verder wordt starten wij een pilot met vergaande energiemaatregelen in één woning. Gedacht wordt aan een Nul-op-de-meter woning maar dit behoeft nadere uitwerking. energetische verbeteringen (op initiatief van de huurder) en op bewustwording en voorlichting. Dit leidt tot de volgende concrete agenda: Over de eerste 9 maanden van 2015 zijn 21 woningen voorzien van isolatieglas. Ook in 2016 bieden wij isolatieglas aan tegen huurprijsverhoging. In 2016 worden planmatig 57 cv-ketels vervangen die een verbeterd rendement bieden. Soepel ZAV-beleid (zelf aangebrachte voorzieningen), zodat het aanbrengen van zonnecollectoren en panelen is toegestaan. Woonruimteverdeling (samen met andere corporaties): bij de advertenties op Woonservice wordt voortaan niet alleen de huurprijs getoond, maar ook de energielasten en lokale waterschapsen gemeentelijke heffingen. Als gezamenlijke corporaties proberen we met dit advies aan de voorkant te sturen in het voorkomen van te hoge woonlasten bij woningzoekenden. Daarnaast concentreert de inzet van Kleine Meierij zich op het gebied van energie en duurzaamheid op het toepassen en toestaan van 5
WOONGERELATEERDE KOSTEN Kleine Meierij biedt een huurdersabonnement van 2,95 per maand, waarmee wij een deel van het huurdersonderhoud uitvoeren waar de huurder verantwoordelijk voor is. OVERIG In het kader van het incassobeleid worden waar nodig betalingsregelingen getroffen en vindt doorverwijzing plaats naar hulpverleners. Indien noodzakelijk hanteert Kleine Meierij ruimere betalingsregelingen om deurwaarderdossiers of uiteindelijke gedwongen huisuitzettingen te voorkomen. Kleine Meierij blijft nadrukkelijk inzetten op een persoonlijke aanpak in geval van huurachterstanden, dat wil zeggen het intensiveren van huisbezoeken en het wijzen op de mogelijkheden van budgetcoaching en andere regelingen en voorzieningen. Waar de persoonlijke maatwerkaanpak in 2014 in eerste instantie nog een lichte - maar beheersbare - stijging van de huurachterstand bij onze huurders liet zien, zagen we in 2015 een daling optreden. De aanpak blijkt dan ook succesvol en wordt in 2016 onverminderd voortgezet. De focus in 2016 gaat uit naar gezinnen waar stille armoede heerst. In 2015 zijn circa 60 huishoudens persoonlijk bezocht door medewerkers van Kleine Meierij i.s.m. medewerkers van welzijnsorganisatie Divers. Tijdens deze gesprekken zijn huurders o.a. doorverwezen naar woonlastencoaches en kledingbank. In 2016 gaat Kleine Meierij 100 huishoudens bezoeken om mogelijk stille armoede te signaleren en te bestrijden. Terugdringen ontruimingen. Dit doen we door meer inzet aan de voorkant (sneller signaleren betalingsachterstanden en contact zoeken) en door budgetondersteuning aan te bieden aan huurders met huurachterstand. In samenwerking met Cello starten we in 2016 een start met een pilot goedkoop wonen en begeleiding. Tien woningen onder de kwaliteitskortingsgrens worden aangeboden aan woningzoekenden die in ruil voor de goedkopen huur bereid zijn sociaal en maatschappelijke begeleiding te bieden aan Cello cliënten. In 2015 werden we steeds duidelijker geconfronteerd met de te lange periode tussen een eerste signaal van huurbetalingsproblemen en een gezamenlijke aanpak en oplossing in het schuldhulpverleningsvervolg. Schulden lopen ondertussen alleen maar op, de klant komt steeds moeilijker uit de gestapelde problemen, corporaties lopen huurinkomsten mis en 6
schuldhulpverlening brengt hoge maatschappelijke kosten met zich mee. Reden om in het najaar van 2015 een leantraject incasso en schuldhulpverlening te starten, waarin we als corporaties en gemeente onze processen rond incasso en schuldhulpverlening beter op elkaar afstemmen. Door toepassing van de lean methodiek willen we gezamenlijk kijken waar sneller en adequater grip te krijgen is op het toenemend aantal casussen. De verbeteropties die dit vooral op de verbindingen en afhankelijkheden binnen het totale proces oplevert, bepalen voor een belangrijk deel onze woonlastenagenda 2016. Kleine Meierij levert in samenwerking met de teammanager schuldhulpverlening van de gemeente een actieve bijdrage in de begeleiding in dit leantraject. In de eerste maanden van 2016 kent het traject haar eerste resultaat, inclusief een continue verbeter agenda die hieruit voor de rest van het jaar volgt. Samen met de collega corporaties verbindt Kleine Meierij zich ook in 2016 actief aan de pilot woonlastencoach om het overzicht van mogelijke oplossingsrichtingen bij woonlastenproblematiek te vergroten, daaraan gekoppeld het praktijknetwerk verder te verbreden en door casusgesprekken inzicht te krijgen in hiaten en knelpunten, die vervolgens opgepakt kunnen worden. Uitvoeren gezamenlijke activiteiten uit de gezamenlijke woonlastenagenda. 7