editie QuaWoonjournaal Oktober 2010 QuaWonen ondernemingsplan 2010-2015 Inhoudsopgave 2 - Van energie naar verantwoord ondernemen 3 - Vitale kernen en leefbare wijken 4 - Woon-, zorg- en leefomgeving voor ouderen Waar wij voor staan nieuwe missie verklaard 5 - Niet méér, maar ánders bouwen 6 - Extra aandacht voor middeninkomens - Directiecolumn 7 - Grotere kans op een woning voor elke doelgroep 8 - Onze dienstverlening kan altijd beter Hoe kwamen we tot het meerjarenbeleid? Voorjaar 2010 spraken we met medewerkers, relaties en andere deskundigen over de strategie van QuaWonen in de komende jaren. Het resultaat is een duidelijke beleidskoers: QuaWonen klaar voor de toekomst. Ondernemingsplan 2010 tot 2015. Ander speelveld Aanleiding voor de gesprekken was het veranderende speelveld van woningcorporaties: dalende woningverkopen, een instabiel politiek landschap, kritische vragen vanuit Europa en verscherpte aandacht voor het toezicht en de liquiditeit van corporaties. In het licht van deze ontwikkelingen hebben we onderzocht of we onze bedrijfsvisie moesten herzien. Intensieve gesprekken De gesprekken met belanghebbenden en andere deskundigen zijn per thema gevoerd. Toch kwamen telkens dezelfde belangrijkste punten naar voren. Die speerpunten vindt u terug in deze speciale editie van QuaWoonjournaal. Daarnaast heeft het managementteam van QuaWonen overlegd met de teamleiders, huurdersorganisaties en met de Raad van Commissarissen. En er zijn diverse personeelsbijeenkomsten voor alle medewerkers geweest. Suggesties welkom Het ondernemingsplan wordt uitgewerkt in het Jaarplan 2011 en volgende jaarplannen. Uw reactie is van harte welkom. Ook horen wij het graag als u nog vragen heeft. Neem gerust contact met ons op via secretariaat@quawonen.com of 0182-34 64 07. U vindt het meerjarenbeleid op onze website, zie Over QuaWonen > Publicaties. Als onderdeel van het nieuwe ondernemingsplan hebben we ook onze missie iets aangepast: QuaWonen is de woningcorporatie voor de Krimpenerwaard. Wij bieden goede huisvesting aan mensen die zelf moeilijk kunnen slagen op de woningmarkt en dragen bij aan vitale kernen en leefbare wijken. Onze organisatie is stevig lokaal verankerd. We werken nauw samen met huurders, gemeenten en zorg- en welzijnsorganisaties. We handelen klantgericht en met aandacht voor het milieu. Maatschappelijk belang De missie begint met wat we zijn: een woningcorporatie. Daarmee is veel gezegd: ons belang loopt parallel aan het algemeen belang en wel het bieden van huisvesting aan mensen die zelf moeilijk slagen op de woningmarkt. We benutten onze (financiële) middelen alleen voor maatschappelijke doelen. Dat doen we zonder winstoogmerk. Ons werkgebied is de Krimpenerwaard. Wij zijn een betrouwbare partner voor de lokale gemeenten. Voor wie? Wij zijn er vooral voor mensen wier inkomen niet hoog genoeg is om zelf te slagen op de woningmarkt. QuaWonen hanteert hier een bredere definitie dan het BBSH en de Europese Commissie, namelijk een inkomen van 45.000. Deze inkomensgrens is de uitkomst van ons onderzoek naar de inkomens en het woningaanbod in de Krimpenerwaard. Daarnaast realiseren wij huisvesting voor mensen die vanwege een beperking niet zelfstandig kunnen wonen. Leefbare wijken Mensen prettig laten wonen in een wijk met voldoende voorzieningen. Deze ogenschijnlijk simpele doelstelling vraagt veel aandacht. Allereerst moeten de woningen kwalitatief goed en veilig zijn. Daarnaast stimuleren we ontmoeting en bewonersinitiatieven die bijdragen aan een prettige buurt. En we denken met de gemeente mee over het aanbod van winkels, scholen en zorgvoorzieningen. Samen beter Onze organisatie is sterk op samenwerking gericht. Wij menen dat we dankzij de kennis en ervaringen van anderen tot steeds betere prestaties komen. De gemeente is een van onze belangrijkste gesprekspartners. Verder zal de samenwerking met zorgorganisaties de komende jaren steeds intensiever worden. Ook spelen we vaker in op de wensen van individuele huurders, zoals bij ingrijpende onderhoudsprojecten. Duurzaam gedrag De laatste zin van onze missie gaat over de houding van de organisatie. Wij zijn kritisch op onze dienstverlening en blijven deze continu verbeteren. Daarbij luisteren wij natuurlijk goed naar onze klanten. Verder doet QuaWonen er alles aan om huurwoningen en de eigen organisatie milieubewuster te maken, en om milieubewust gedrag van huurders, relaties en medewerkers te stimuleren.
oktober 2010 QuaWonen ondernemingsplan 2010-2015 3 2 oktober 2010 QuaWonen ondernemingsplan 2010-2015 Van energie naar verantwoord ondernemen Vitale kernen en leefbare wijken Energie besparen is een zaak van iedereen. Daarom investeert QuaWonen samen met huurders in energiezuinige woningen. In het nieuwe ondernemingsplan zetten we een ambitieuze stap verder: wij streven naar energieneutrale en energieleverende woningen. Ook maatschappelijk verantwoord ondernemen wordt verder opgepakt. Energiebesparing staat hoog op onze agenda. We vinden het belangrijk omdat de energiekosten een groot deel van de woonlasten van onze huurders uitmaken. Daarnaast willen we vooral ook iets voor het milieu doen. Gemeenten, belangenorganisaties én veel huurders verwachten dat ook van ons. In 2010 zijn we eerst begonnen met de uitvoering van ons energiebeleid. Vanaf 2011 komt de uitvoering van nog twee thema s in zicht: duurzame nieuwbouw en maatschappelijk verantwoord ondernemen. Ons doel: op een verantwoorde manier zorgen voor duurzame woningen, waarbij we worden ondersteund door huurders en andere relaties. Bestaande woningen gemiddeld energieneutraal De kern van ons huidige energiebeleid is dat we het gemiddelde energielabel van onze woningen in tien jaar tijd van E naar een groene C brengen. Dat doen we door projectmatig woningen beter te isoleren en te voorzien van dubbel glas. Met het oog op de toekomst hebben we deze visie aanzienlijk aangescherpt. Een groene C, dat is een begin. Maar in 2030 is ons woningbezit energieneutraal! Dit betekent dat onze woningen straks gemiddeld evenveel energie opwekken als dat ze nodig hebben. De grote winst is hier te bereiken met de juiste installaties, zoals een zonneboiler en warmte-koudeopslag of technieken die we nu nog niet kennen. We financieren deze investeringen met een hogere huuropbrengst, waarbij de huurverhoging echter nooit hoger is dan het bedrag dat de bewoners besparen op hun gasverbruik. Zo zorgen we ook echt voor dalende woonlasten. - 2030 bestaande bouw energieneutraal en nieuwbouw energieleverend. - Tot 2015 brengt QuaWonen 2.250 bestaande woningen van gemiddeld energielabel E naar een groene C (5.500 woningen tot 2020). - QuaWonen hanteert een woonlastengarantie bij isolatie van bestaande woningen. - QuaWonen voert vóór 2015 met anderen drie gebiedsgerichte energieprojecten uit. Maatschappelijk verantwoord ondernemen Als woningcorporatie zijn wij bij uitstek een maatschappelijk ondernemer. Ons belang loopt immers parallel aan het algemeen belang: het voorzien in betaalbare woningen voor doelgroepen. Maar we willen óók maatschappelijk verantwoord ondernemen. Dit betekent dat we streven naar een positief effect van al onze activiteiten op mens en milieu. Onze strategie hier is het goede voorbeeld geven. We brengen natuurlijk onze eigen zaken goed op orde. Zo hebben we ambitieuze energiedoelen, en creëren we vaker opleidings- en werkmogelijkheden voor mensen die nu langs de kant staan. Vervolgens gaan mens en milieu meetellen in ons inkoop- en aanbestedingbeleid. Op die manier nodigen wij (lokale) bedrijven uit om ons voorbeeld te volgen. Want óók hiervoor geldt: samen bereik je beduidend meer dan alleen. Nieuwe woningen energieleverend Het energieverbruik van nieuwe woningen wordt uitgedrukt in de energieprestatiecoëfficiënt of EPC. Hoe lager de EPC, hoe minder energie de woning verbruikt. Op dit moment is EPC 0,8 wettelijk verplicht. Maar wij proberen al om het beter te doen, zoals EPC 0,6 bij het project Lansingh-Zuid en EPC 0,4 bij De Waterlijster. Steeds een stap verder, totdat onze nieuwe woningen energieneutraal zijn (2020) en zelfs energie opleveren (2030). Dit is een forse uitdaging. Daarom veranderen we óók onze aanpak. We gaan namelijk nog nauwer samenwerken met alle organisaties die bij duurzame nieuwbouw betrokken zijn. Hierdoor zal volgens ons volop ruimte ontstaan voor uitgekiende duurzame oplossingen. Zodat bewoners straks hun eigen energie kunnen opwekken, bijvoorbeeld voor die elektrische auto! www.energie-loket.nl QuaWonen ziet energiebesparing als iets van huurders en QuaWonen samen. Wij isoleren de woningen, bewoners zijn bereid om hun gedrag te veranderen. Op www.energie-loket.nl zien huurders met welke maatregelen ze voor hun specifieke woning energie besparen en hoeveel. Ook kunnen ze het energielabel van hun woning downloaden. In de toekomst zullen we ook andere, vernieuwende manieren benutten om bewoners energiebewust te maken. QuaWonen kan er op verschillende manieren voor zorgen dat mensen prettig wonen. De basis wordt gevormd door goede woningen in de nabijheid van voorzieningen. Verder faciliteren en stimuleren we ontmoeting tussen mensen. Het echte goede buur -gevoel creëren buurtbewoners uiteindelijk met elkaar. De betrokken teamleiders weten wat er speelt in de diverse gemeentekernen en wijken. Volgens hen vinden de meeste huurders een goede woning belangrijk. Maar ze willen ook dat de buurt schoon en aantrekkelijk is, dat er winkels zijn en dat het contact met de buren prettig is. QuaWonen erkent dit belang van de woonomgeving en onderlinge betrokkenheid en investeert erin. Sociaal investeren noemen we dat. Sociaal, omdat de investeringen altijd ten goede komen aan onze huurders. Laten we eerst eens kijken naar vitale kernen. Wat bedoelen we daarmee? Henny Rook: Een vitale kern is een gemeente waar je alles vindt om lekker te wonen. De gemeente is aantrekkelijk omdat er voldoende voorzieningen zijn. Bewoners kunnen vlakbij boodschappen doen, de kinderen naar school brengen of gezelligheid vinden bij een sportclub of andere ontmoetingsplek. Daarnaast is het een levendige gemeente, waar elke generatie op zijn manier woont. Gezinnen in een huis met een tuin, aan een rustige straat waar de kinderen veilig spelen. Senioren in een levensloopgeschikt appartement nabij zorgvoorzieningen. Jongeren op hun eerste eigen plek voor een betaalbare prijs. Wat is de rol van QuaWonen hierbij? Suzan Radema: Als woningcorporatie hebben wij een aanzienlijk woningbezit in de Krimpenerwaard. De diverse gemeenten kunnen onze kennis dus gebruiken om prettige wijken tot stand te brengen. Een goed voor dat Schoonhoven Noord een aantrekkelijke en geliefde wijk blijft. QuaWonen is ook betrokken bij het nieuwe dorpshart van Krimpen aan de Lek. Henny: Dat klopt. De gemeente wil hier woningen, winkels en de belangrijkste voorzieningen op het gebied van zorg, cultuur en educatie bijeenbrengen. QuaWonen is dan een logische partner. Wij zijn immers gewend om te investeren in projecten waar behalve woningen meer voorzieningen een plek krijgen. Bijzonder is dat we hier het eerste cultuurhuis in de regio realiseren. Diensten als zorg, de bibliotheek, theateren muziekschool, welzijnswerk, en jeugden jongerenwerk krijgen onderdak in één gebouw. Die fysieke nabijheid zal organisaties stimuleren om het samen zo eenvoudig mogelijk te maken voor klanten. Stichting Meldpunt en het Jeugd- en Jongerenwerk. Bovendien proberen wij te bevorderen dat de ruimte echt van en voor een hele wijk wordt. Ga er dus maar vanuit dat er nog meer ontmoetingsruimtes komen. In de meeste ruimtes is er ook een complexbeheerder. Nelleke den Ouden: Complexbeheerders hebben een belangrijke rol bij het schoon en heel houden van de woonomgeving. Daarnaast dragen ze bij aan een prettige woonsfeer. Bewoners ervaren dat ook zo, weten we uit een enquête. Zij vinden hun complexbeheerder een handige schakel in het contact met QuaWonen. Hij hoort het als eerste wanneer er klachten zijn, en zoekt dan vaak meteen een oplossing. Verder vertellen bewoners hem waar ze mee zitten. Dat kunnen persoonlijke vragen de bouw van ontmoetingsruimtes. Of door mensen te betrekken bij hun woonomgeving, bijvoorbeeld met een tuinendag of wijkschouw. Maar uiteindelijk komt het burengevoel van mensen zelf. Buurtbewoners die initiatief nemen om met elkaar in contact te komen, kunnen op onze steun rekenen. Dat kan variëren van nieuwjaarsrecepties tot het verfraaien van de portieken. Maar wij dagen hen wel uit om zélf met een plan te komen. Kom maar op, zou ik zeggen! Wie is er aan het woord? Suzan Radema, teamleider Wonen Schoonhoven zie ook www.schoonhovennoord.nl Henny Rook, teamleider Wonen Bergambacht, Lekkerkerk, Krimpen aan de Lek zie ook www.inonsdorpwonen.nl Martha van Esch, teamleider Krimpen aan den IJssel en Ouderkerk aan den IJssel Nelleke den Ouden, teamleider Wijkbeheer & Participatie voorbeeld is Schoonhoven Noord. QuaWonen bezit zo n 1.100 van de circa 3.000 woningen in die wijk. Een deel daarvan voldoet niet meer aan de eisen van deze tijd, en moet dus worden vervangen. Tegelijkertijd gaan we woningen verkopen, en bestaande woningen isoleren en van buiten opknappen. Op die manier zorgen we er, samen met de gemeente, Jullie bouwen steeds meer ontmoetingsruimtes. Waarom? Martha van Esch: Doel van deze ruimtes is, de naam zegt het al, om ontmoeting tussen buurtbewoners te stimuleren. Wij nemen de stenen en inrichting voor onze rekening. Het organiseren van activiteiten laten we over aan bewoners en welzijnsinstellingen, zoals Stichting Welzijn Ouderen Schoonhoven, zijn, maar ook problemen met de buren. Op die manier bevordert de complexbeheerder dus ook een goede verstandhouding tussen mensen. En in de andere wijken en buurten? Nelleke: Als woningcorporatie faciliteren wij vooral ontmoeting tussen mensen, via een divers woningaanbod in een wijk of - Bij leefbaarheid verlegt QuaWonen de focus van investering ( s) naar uitgevoerde activiteiten en naar gemeten effect. - Als netwerkspeler stemt QuaWonen haar leefbaarheidprogramma van tevoren af met lokale belanghebbenden, waarbij het verwachte effect voor iedereen helder is. - QuaWonen stimuleert bewoners tot ontmoeting en eigen initiatief. - QuaWonen investeert in het gewenste voorzieningenniveau per gemeentekern, rekening houdend met een gezonde exploitatie. Dit gewenste niveau wordt afgestemd met de gemeente.
4 oktober 2010 QuaWonen ondernemingsplan 2010-2015 oktober 2010 QuaWonen ondernemingsplan 2010-2015 5 Woon-, zorg- en leefomgeving voor ouderen voldoende kans krijgen om in Schoonhoven te (blijven) wonen, met goede woon- en leefomstandigheden. Passende huisvesting voor senioren speelt hierbij een belangrijke rol. Veel senioren in Schoonhoven wonen niet in een passende woning omdat het aanbod beperkt is. Dit aanbod op peil brengen is een gezamenlijke uitdaging voor de gemeente, QuaWonen en de andere partners. Wij willen deze uitdaging aangaan en de opgaven en kansen voor wonen en zorg in Schoonhoven gezamenlijk oppakken. Niet méér, maar ánders bouwen Het aantal ouderen neemt de komende jaren sterk toe. Bovendien leven ouderen steeds langer. QuaWonen wil hen de kans geven om zo lang mogelijk zelfstandig te wonen. Dat krijgen we alleen voor elkaar in goede samenwerking met zorg- en welzijnsinstellingen, zorgverzekeraars en gemeenten. Wanneer we spreken over ouderen onderscheiden we globaal twee leeftijdsgroepen, van 55 tot 75 jaar (de medioren) en de 75-plussers. De groep medioren is de snelst groeiende bevolkingsgroep in Nederland. Zij staan midden in het leven en willen blijven meedoen in de samenleving. Naarmate men ouder wordt, neemt de kans op gezondheidsklachten toe. Het zijn de 75-plussers die afhankelijker worden van ondersteuning, al blijven zij wel graag zelfstandig wonen. Wanneer wij beide groepen passend willen huisvesten, óók in de toekomst, dan moeten we onze koers iets verbreden. Het ondernemingsplan geeft hier duidelijkheid over. Levensloopgeschikte woningen In ons hele werkgebied is er nu een groot tekort aan levensloopgeschikte woningen. Wij vergroten het aanbod door nieuwe woningen te bouwen. Deze woningen zijn in principe bedoeld voor de groep medioren; zij kunnen er comfortabel oud worden. We bouwen aan de hand van een programma van eisen voor levensloopgeschikte woningen. Zo moeten de woningen gelijkvloers zijn, rollator- en rolstoeldoorgankelijk, groot genoeg voor zorg aan huis en in de buurt van winkels en andere voorzieningen. Huurdersorganisaties, ouderenbonden, de Adviescommissie voor volkshuisvesting, zorgorganisaties en huurders hebben hierover goed met ons meegedacht. Samenwerken in de zorgketen De huisvesting voor de groep ouderen die extra zorg nodig heeft, voldoet evenmin voor de toekomst. De moderne oudere wil het liefst zelfstandig wonen, kleinschalig en met zorg op afroep. In gesprekken met zorgorganisaties hebben wij ontdekt dat wij elkaar hier prima kunnen vinden. QuaWonen is gewend om vastgoed te ontwikkelen en te beheren. Zorgorganisaties zijn deskundig om goede zorg te bieden. De verzekeraar probeert de kosten voor ouderenzorg te beheersen. En de gemeente is de partij die de voorwaarden schept. Wij zullen dus veel meer dan voorheen het gesprek aangaan met deze partijen. Kennis en ervaring Bevorderen dat ouderen naar eigen wens kunnen wonen, met - wanneer dat nodig wordt - goede zorg en hulpvaardige buurtbewoners die een oogje in het zeil houden. Dat moet volgens ons het gezamenlijk streven zijn. Zodat deze ouderen hun kennis en ervaring desgewenst nog lang kunnen inzetten voor de maatschappij. Hoe zien de gemeente en zorgorganisaties de samenwerking met QuaWonen op het gebied van wonen en zorg? Wethouder Peter Matheij, van Schoonhoven: Uitgangspunt van ons woonbeleid is dat mensen met een binding aan de gemeente Jeroen van den Oever, bestuurder van Vierstroom: Samenwerking tussen Vierstroom en QuaWonen leidt tot optimale woonmogelijkheden voor mensen met een zorgvraag. QuaWonen zorgt voor levensloopgeschikte woningen in de directe nabijheid van voorzieningen. Vierstroom zorgt voor een integraal pakket van service, welzijn, dienstverlening en zorg. Samen kunnen we ervoor zorgen dat ouderen naar tevredenheid zelfstandig, veilig, prettig en het liefst in eigen wijk of dorp kunnen (blijven) wonen. Directeur Harriëtte Mesland van Zorgberaad Midden-Holland: In de samenwerking onderscheidt QuaWonen zich als een maatschappelijk zeer betrokken organisatie die proactief én vernieuwend inspeelt op de ingrijpende ontwikkelingen op het snijvlak van zorg en welzijn. Hierbij stimuleert QuaWonen huurders om hun eigen verantwoordelijkheid te nemen. Wel worden bewoners hierin ondersteund door een gepaste inzet van professionals. Het project BloemRijk in Krimpen aan den IJssel is hier een prachtig voorbeeld van. - QuaWonen bouwt uitsluitend levensloopgeschikte appartementen en bij voorkeur in de buurt van voorzieningen. - QuaWonen breidt haar netwerk met zorg- en welzijnsorganisaties en zorgverzekeraars uit. - QuaWonen schrijft elk jaar zorgorganisaties aan om samen de vraag naar bijzondere huisvesting en maat schappelijk vastgoed te verkennen. De Nieuwe Vaart Uit recent onderzoek blijkt dat de Krimpenerwaard sterk vergrijst. De toekomstige ouderen hebben in het algemeen een wat hoger inkomen, zijn kritisch, onafhankelijk en stellen hogere eisen aan hun woning. QuaWonen speelt hier op in met haar aangepaste bouwopgave. Tijdens het opstellen van ons ondernemingsplan hebben we ook onze bouwopgave kritisch bekeken. Tot nu toe gingen we uit van 2500 nieuwe woningen in de periode 2006-2016. De voortgang lieten we telkens zien in het jaarverslag. Om te onderzoeken of dit aantal nog klopt, en of we de juiste woningen bouwen, vroegen we ABF Research om advies. Conclusies ABF-rapport Uit het ABF-rapport blijkt dat de Krimpenerwaard sterk vergrijst, vooral na 2020. Er komen meer alleenstaanden en tweepersoonshuishoudens zonder kinderen. De inkomens blijven ongeveer op het huidige niveau. Wél valt op dat er per saldo huurders bijkomen met een wat hoger inkomen. Mede hierdoor verandert de woningbehoefte. Zo stijgt de vraag naar koopwoningen en naar mooie, levensloopgeschikte appartementen. De vraag naar eengezinshuurwoningen zal dalen. Zie ook de figuur hieronder. Aangepaste bouwopgave Kijken we naar ons woningbezit, dan hebben we in principe voldoende woningen. Dit zijn echter vooral goedkopere eengezinswoningen. Terwijl het aantal mensen dat hierop is aangewezen de komende jaren juist daalt. Daarom hebben we in het nieuwe ondernemingsplan onze bouwopgave iets aangepast. We gaan meer levensloopgeschikte appartementen bouwen, en dat doen we bij voorkeur in de buurt van voorzieningen. In de taartfiguur is globaal de verhouding te zien tussen de verschillende woningtypen. Daarnaast investeren we meer dan voorheen in maatschappelijk vastgoed en zorggeschikte woonvormen. Duizenden -4-2 0 2 4 6 8 10 12 14 Momentopname We realiseren ons dat het ABF-rapport een momentopname schetst. We zullen het onderzoek naar de huishoudens- en inkomensontwikkeling in de Krimpenerwaard dan ook periodiek herhalen. Verder blijven we in gesprek met huurders en woningzoekenden over hun woonwensen. Zoals we ook onze woningvoorraad in de verschillende prijsklassen blijven monitoren. - QuaWonen handhaaft tot 2015 haar bouwopgave van 250 woningen per jaar. - QuaWonen werft 375 huur- en 175 koopwoningen extra. Die extra woningen zijn nodig om onze ambities te realiseren. - Meer dan voorheen investeert QuaWonen in maatschappelijk vastgoed en zorggeschikte woonvormen. BloemRijk < 30 jr 30-44 jr 45-64 jr 65-74 jr 75 jr e.o. 306 360 1320 < 14.000 14-21.000 21-30.000 30-40.000 > 40.000 1641 alleenstaand eenouder paar znd kind paar met kind 2008 2008-2010 2010-2020 2020-2030 Aantal huishoudens naar leeftijd, type en inkomen, alsmede de groei van het aantal huishoudens in de Krimpeerwaard 2008-2030 huur betaalbaar sloop Totale sloop- en nieuwbouwopgave QuaWonen huurmarkt koop
6 oktober 2010 QuaWonen ondernemingsplan 2010-2015 oktober 2010 QuaWonen ondernemingsplan 2010-2015 7 Extra aandacht voor de middeninkomens Theo Kik en Annelies Buitelaar, bewoners van een Koopgarantappartement in De Villa, Bergambacht Onze taak als woningcorporatie is het huisvesten van mensen die zelf moeilijk kunnen slagen op de woningmarkt. Dat zijn in eerste instantie huishoudens met een inkomen tot 33.000 per jaar. Maar het zijn óók huishoudens met een inkomen tot 45.000, die nu tussen wal en schip vallen, stelt directeur Rob van den Broeke van QuaWonen. QuaWonen maakt zich sterk voor haar doelgroepen, stelt ook PricewaterhouseCoopers in het visitatierapport (2009). Wij hebben een ruime voorraad goedkope en betaalbare woningen. Een bijzondere maatschappelijke prestatie (dat wil zeggen: beter dan gemiddeld in corporatieland) is dat die woningen vrijwel altijd naar mensen met een lager inkomen gaan. Rob: Dat is een prestatie om trots op te zijn, die we natuurlijk ook in de toekomst willen neerzetten. QuaWonen volgt dan ook nauwgezet de huishoudensen inkomensontwikkeling in de Krimpenerwaard. Telkens kijken we hoeveel woningen in welke huurklasse nodig zijn. Verder sturen we via ons huurbeleid en de regels voor woningtoewijzing. Waar nodig doen wij gemeenten zelfs voorstellen voor lokaal maatwerk. Voor zover niets nieuws: wat we goed deden, blijven we goed doen. Politiek en inkomens Wel gaan we iets extra s doen: we steken meer dan voorheen een hand toe aan huishoudens met een jaarinkomen tot 45.000. Volgens Europese regelgeving (begin 2010) mogen woningcorporaties met staatssteun straks alleen nog sociale huurwoningen toewijzen aan huishoudens met een inkomen tot 33.000. Brussel en Nederlandse politici menen namelijk dat mensen die meer verdienen dan 33.000, terechtkunnen op de vrije woningmarkt. QuaWonen constateert dat dit niet het geval is. Rob: Volgens ons ligt die inkomensgrens, in ieder geval in de Krimpenerwaard, aanzienlijk hoger. Dat blijkt ook uit ons onderzoek. Vrije markt biedt geen uitkomst Om te kunnen slagen op de vrije woningmarkt, moet aan twee eisen worden voldaan: het (gezamenlijk) inkomen moet hoog genoeg zijn, en er moeten geschikte huur- en koopwoningen zijn. Rob noemt het voorbeeld van Jeroen en Marije, politieagent en klassenassistent. Zij hebben een gezamenlijk bruto inkomen van 35.000. Kopen kunnen ze tot maximaal circa 151.000 (excl. k.k.). Het aanbod van zulke goedkope koopwoningen is in deze regio verwaarloosbaar klein. Er is pas weer aanbod vanaf circa 220.000. Om dit bedrag te kunnen lenen, is een inkomen van meer dan 45.000 nodig. Misschien biedt de vrije huurmarkt uitkomst. Nee, helaas. Het aanbod aan commerciële huurwoningen is in de Krimpenerwaard zéér beperkt, en bovendien te duur. Zo vallen mensen met een inkomen tot 45.000 dus tussen wal en schip. Maatschappelijk presteren We zoeken nog naar een goede, financieel haalbare manier om deze groep te bedienen. We kunnen bijvoorbeeld duurdere huurwoningen aanbieden. Of de kloof tussen huur en koop voor hen overbruggen via Koopgarant (verkopen met een flinke korting op de taxatiewaarde). Ook Huur op Maat behoort tot de mogelijkheden. Het resultaat zal tweeërlei zijn, meent Rob. Ten eerste maken we onze missie waar: huisvesting bieden aan álle mensen die zelf moeilijk kunnen slagen op de woningmarkt. En ten tweede voorkomen we dat mensen met een middeninkomen in een woning blijven wonen die geschikter is voor de laagste inkomens. Wat ons betreft is dat net zo goed een bijzondere maatschappelijke prestatie. - QuaWonen houdt de totale woningvoorraad op peil: circa 8.500 woningen. - Voor de inkomens tot 33.000 hebben we minimaal 7.000 woningen beschikbaar. - Voor de inkomens tot 45.000 houden we 1.500 woningen aan: 500 bestaand + 500 bij mutatie + 500 nieuw. - QuaWonen onderzoekt nieuwe mogelijkheden om de inkomens tot 45.000 te bedienen. Directiecolumn Kansen pakken voor de toekomst Het landschap van de Nederlandse volkshuisvesting is volop in beweging. Ik denk aan: kredietcrisis, gemeentelijke herindeling, nieuwe Europese spelregels, bezuinigingen op wonen, een versnipperd politiek landschap, ontgroening en vergrijzing, steeds minder draagvlak voor maatschappelijke voorzieningen en een woningmarkt die op slot zit. Dit alles raakt de Krimpenerwaard en heeft dus betekenis voor QuaWonen. Een onzekere toekomst kortom, maar dat biedt juist ook kansen. Om die kansen te pakken, hebben we de koers enigszins verlegd. Onze nieuwe koers, vertaald in het ondernemingsplan, is de uitkomst van een intensief proces met belanghebbenden, Raad van Commissarissen, vakgenoten en wetenschappers. In het oog springende punten Een aantal speerpunten springt in het oog. Wij bieden huisvesting aan alle mensen die zelf moeilijk slagen op de woningmarkt. Gegarandeerd de inkomensgroep tot 33.000, maar voortaan óók de huishoudens met een inkomen tot 45.000. Verder kiezen we nadrukkelijk voor excellente basisdienstverlening aan onze klanten. We bedienen hen via kantoren, telefoon, en straks ook 24 uur per dag via internet. Een ander speerpunt is onze duurzame ambitie. Bovenop de 5.500 woningen die we isoleren, koerst QuaWonen op energieneutrale nieuwbouw in 2020 en een energieneutrale woningvoorraad in 2030. Meer dan voorheen zet QuaWonen bovendien in op vitale woonkernen. In de nieuwbouw komt er meer aandacht voor maatschappelijk onroerend goed. En onder de paraplu van schoon, heel en veilig maakt QuaWonen werk van leefbaarheid. Samen aanpakken Samenwerking is bij al deze onderwerpen het sleutelwoord. QuaWonen is bij uitstek een organisatie die mét anderen bouwt aan een betere Krimpenerwaard. Met dit ondernemingsplan sorteren wij voor naar de toekomst. Wij zijn benieuwd naar uw reactie. Rob van den Broeke directeur-bestuurder QuaWonen Grotere kans op een woning voor elke doelgroep Naarmate het inkomen van mensen groeit, willen zij meestal groter of mooier wonen. In de Krimpenerwaard is dat lastig, want er is slechts een beperkt aantal huurwoningen dat voldoet aan de wensen. Hierdoor stagneert de huurwoningmarkt. De oplossing zit hem in het bouwen van vooral mooie, levensloopgeschikte appartementen. Sociale huurwoningen zijn schaars, de vraag is groter dan het aanbod. Dat is vervelend voor doorstromers op de woningmarkt. Huurders van wie het inkomen stijgt, een groeiende groep in deze regio, willen best naar een mooiere huurwoning. Maar die zijn er te weinig. Hetzelfde geldt voor ouderen die hun eengezinswoning graag verruilen voor een levensloopgeschikt appartement. Ook voor hen is er een tekort aan woningen. En omdat beide groepen niet verhuizen, komen er evenmin woningen vrij voor starters. Die wijken noodgedwongen uit naar elders, of ze blijven langer bij hun ouders wonen. Zo vissen drie groepen achter het net. Drie verhuisbewegingen in Krimpen aan den IJssel Starter op de woningmarkt Rolf Kruit vond een huis omdat familie Wigmans naar een eengezinswoning verhuisde. Die eengezinswoning werd eerst bewoond door het echtpaar Geleijnse. Zij verhuisden vanwege hun leeftijd naar een levensloopgeschikt appartement. Rolf Kruit, nu 22 jaar, stond drie jaar ingeschreven voordat hij in aanmerking kwam voor zijn eerste woning. Hij is er blij mee: Het duurde even voordat ik een geschikte woning vond. Maar nu Elsenhoeve Bouwen voor senioren is wonen voor starters QuaWonen wil hierin verandering brengen. Als het aan ons ligt, hoeven woningzoekenden niet lang te wachten op een passende woning. Wij willen hen binnen steeds kortere termijn helpen. De manier waarop we dat doen, is volgens ons sympathiek voor huurders. Wij bouwen vooral mooie, iets duurdere, levensloopgeschikte appartementen. De senioren die hierheen verhuizen, laten een woning achter voor een gezin. En die woning van het gezin wordt weer opnieuw betrokken door een starter. Kortom: bouwen voor senioren is Voor mensen met een lichamelijke of verstandelijke beperking is het extra moeilijk om goede, passende woonruimte te vinden. Juist voor hen en hun ouders is het belangrijk om in de vertrouwde omgeving te blijven wonen. QuaWonen zet zich in Tricolore wonen voor starters. Dat dit werkt, heeft de praktijk inmiddels bewezen. In 2009 bijvoorbeeld nam de doorstroming in Bergambacht enorm toe na de oplevering van t Ingse Hof. Hetzelfde zien we in 2010 na oplevering van de Oranjeplaats in Schoonhoven en van BloemRijk in Krimpen aan den IJssel. De Hoekse Gang De heer en mevrouw Geleijnse Externe ontwikkelingen De doorstroming stimuleren is dus heel effectief om de kans op een passende woning te vergroten. Maar er spelen ook andere zaken mee. Zoals dat mensen in een verslechterde economische situatie minder geneigd zijn om te verhuizen. Of dat er tijdelijk veel urgent woningzoekenden zijn als gevolg van herstructurering. Verder wil de provincie Zuid-Holland graag dat de Krimpenerwaardse gemeenten hun woningmarkt openstellen voor mensen van elders. Wij zullen dergelijke ontwikkelingen goed volgen en indien nodig extra maatregelen nemen. Want het streven blijft: al onze doelgroepen zo goed mogelijk bedienen. - QuaWonen streeft continu naar kortere wachttijden voor haar doelgroepen. - QuaWonen volgt nauwgezet het aantal bewegingen binnen een verhuisketen. Indien nodig neemt zij extra maatregelen om de doorstroming te bevorderen. voor deze groep. Dat doen wij samen met zorginstellingen, die ons hiervoor weten te vinden. In 2010 hebben we voor deze bijzondere doelgroepen 98 woon- en logeerplekken en 34 werkplekken. Zwaluwhof heb ik een mooi huis met een tuin en dat voor een redelijke huur. Bovendien kan ik gezellig in Krimpen aan den IJssel blijven wonen, in de buurt van mijn familie en vrienden. Mevrouw Geleijnse (62 jaar) vertelt dat zij en haar man bewust kozen voor een levensloopgeschikt appartement: We zijn heel blij met onze nieuwe woning. Hier kunnen we gemakkelijk tot op hoge leeftijd wonen. Bovendien maak je in een kleinschalig appartementengebouw gemakkelijk contact met de andere bewoners. QuaWonen heeft ons heel goed geholpen.
8 oktober 2010 QuaWonen ondernemingsplan 2010-2015 Onze dienstverlening kan altijd beter Excellente basisdienstverlening is een van de speerpunten in ons nieuwe ondernemingsplan. Hiermee bedoelen we: onze basisprocessen goed op orde brengen en daardoor - met een gelijk aantal medewerkers - de dingen steeds beter doen. Daar worden niet alleen onze huurders en samenwerkingspartners blij van, maar ook wijzelf. QuaWonen wil goed zijn in wat ze doet, en daar ook om worden gewaardeerd. Dat kunnen we op verschillende manieren bereiken. We kunnen besluiten om innovatief te zijn, een woningcorporatie die altijd als eerste met iets nieuws komt. Of om tegemoet te komen aan de wensen van individuele huurders. Maar we kunnen óók zorgen dat onze basisdienstverlening uiterst betrouwbaar en efficiënt is. Zodat alle huurders en woningzoekenden er de vruchten van plukken. Dat is de keuze die QuaWonen heeft gemaakt in het ondernemingsplan. Op naar die 8 We zijn gelukkig al aardig op weg. Zo werd onze dienstverlening aan huurders begin 2010 beloond met het behalen van het KWHhuurlabel. Op vrijwel alle aspecten scoorde QuaWonen een ruime 7. Dat is een mooi cijfer, maar nog niet excellent. Daarom gaan we onze dienstverlening verder verbeteren, met als doel een 8. We richten bijvoorbeeld onze bezetting op de lokale kantoren zó in, dat er meer ruimte ontstaat om huurders op afspraak van dienst te zijn. Zij worden dan correct en snel geholpen door hoog gekwalificeerde medewerkers. Daarnaast ontwikkelen we de komende jaren een digitaal klantenloket. Huurders kunnen straks via onze website reageren op een woning, de huur betalen, een reparatieverzoek doen, een bezichtiging plannen, noem maar op. Overal efficiënt werken Excellente basisdienstverlening omvat overigens niet alleen het werk van de frontoffice medewerkers. Ook de processen van de ondersteunende afdelingen worden getoetst op efficiëntie en worden mogelijk anders ingericht. Verder geldt voor alle medewerkers dat zij meer verantwoordelijken krijgen om zelfstandig beslissingen te nemen. En tot slot stellen we voortaan duidelijke prioriteiten. Hierdoor creëren we de nodige rust om de dingen die we doen, zeer goed te doen. Al kan het natuurlijk altijd beter - QuaWonen scoort in 2014 een 8 voor klanttevredenheid. - QuaWonen realiseert gefaseerd een digitaal klantloket, te beginnen in 2011. - Klanten krijgen een brede keuze aan communicatiemiddelen. - Prioriteiten stellen: QuaWonen doet liever tien dingen goed dan twintig half. Algemene gegevens Postadres Postbus 27 2860 AA Bergambacht Algemeen telefoon nr. 0182-34 64 00 Algemeen fax nr. 0182-34 64 01 Website www.quawonen.com E-mail info@quawonen.com KvK 24107420 Bankrekening nr. Rabobank 30.73.01.664 Colofon Redactie QuaWonen Fotografie Jan van Rietschoten, Rotterdam en Vierstroom, Gouda Vormgeving Van Caetenburgh grafische vormgeving, Reeuwijk Drukwerk Efficiënta, Krimpen aan den IJssel Redactieadres QuaWonen, Postbus 27, 2860 AA Bergambacht, e-mail: info@quawonen.com Oplage 10.000 stuks QuaWoonjournaal is een uitgave van QuaWonen, bestemd voor huurders en relaties