Toelichting op CPO proces Deurne Datum 29januari 2015 1 POSITIE DEELNEMER a Vrijblijvende belangstelling Belangstellenden kunnen een keer naar een platformbijeenkomst gaan en/of ontvangen de nieuwsbrief van KilimanjaroWonen. b Vriend van Kilimanjaro Vrienden van KilimanjaroWonen kunnen deelnemen aan platformbijeenkomsten, excursies, themabijeenkomsten e.d. Zij kunnen lid worden van een initiatiefgroep en lid worden van een CPOvereniging. c Lid initiatiefgroep Vrienden kunnen lid worden van een initiatiefgroep. Ze worden betrokken bij de voorbereiding van een CPO-project op een concrete locatie. d Lid CPO-vereniging Voordat de ontwikkeling van een CPO-project start moeten de toekomstige bewoners lid worden van een vereniging. Daarmee vormen zij een rechtspersoon die als opdrachtgever kan optreden. e Lid VVE Als de woningen worden opgeleverd gaat de CPO-ontwikkelvereniging over in een Vereniging van Eigenaren (VVE) waar elke bewoner lid van wordt. Een VVE regelt collectief bewonerszaken en zij organiseert het onderhoud van het gebouw. 2 FASE DEELNEMER/PROJECT a Kennismaking Kilimanjaro Gesprek met één van de leden van Stichting KilimanjaroWonen of bijwonen van een presentatie of platformbijeenkomst. b Oriëntatie locaties/groepen Er zijn veel interessante locaties die voor ontwikkeling in aanmerking zouden kunnen komen. Als er voldoende belangstelling is voor een bepaalde locatie, zet Kilimanjaro zich in om de locatie binnen bereik te krijgen en dan verricht zij een haalbaarheidsonderzoek m.b.t. het gebouw/het kavel. c Traject initiatiefgroep De initiatiefgroep bestaat uit voldoende huishoudens die serieuze belangstelling hebben voor een concrete locatie. Samen met deze huishoudens onderzoekt Kilimanjaro de woonwensen en ontwikkelt zij scenario s die aansluiten op de mogelijkheden, wensen en behoeften van de deelnemers. Het woonconcept zal de onderlegger zijn voor verdere ontwikkeling en nieuwe deelnemers sluiten zich aan bij het vastgestelde woonconcept. Tijdens dit traject zet Kilimanjaro (indien nodig) in op werving van deelnemers zodat bij aanvang van het CPOproces de vereniging in oprichting bestaat uit minstens 50% of meer van het beoogde aantal huishoudens. d Ontwikkeltraject Het project komt tot stand volgens de beproefde methode van Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO). De individuele huishoudens richten samen een vereniging op, die gedurende het hele traject als opdrachtgever optreedt. Hierbij wordt de vereniging actief ondersteund door Bouwen In Eigen Beheer (BIEB). Het ontwikkeltraject bestaat uit twee delen: 1: vanaf het moment van oprichting CPO-vereniging tot start bouw. 2: vanaf start bouw tot en met de oplevering. e Bouwtraject De daadwerkelijke bouw/verbouwing van een project duurt doorgaans 1 tot 1,5 jaar. 1-6 toelichting CPO traject Deurne
3 (voor)werk KILIMANJARO a Platformbijeenkomsten Bijeenkomsten waar altijd het algemene verhaal van KilimanjaroWonen verteld wordt, waar alle interessante locaties in beeld gebracht worden, waar een specifiek thema de aandacht krijgt en waar nagesprekken mogelijk zijn met specialisten. Ook is het de plaats waar mensen in contact komen met andere belangstellenden, bv. door gezamenlijke interesse voor een locatie. b Excursies Op initiatief van KilimanjaroWonen wordt een bezoek georganiseerd bij een gerealiseerd voorbeeldproject. c Activiteiten voor vrienden Denk hierbij aan picknicks op locatie, fietstochten langs locaties, themagesprekken, met vrienden naar een toepasselijke film en gesprekken na afloop. d Netwerken, draagvlak creëren Om KilimanjaroWonenprojecten mogelijk te maken is er medewerking nodig van allerlei partijen. Regelmatig neemt Kilimanjaro deel aan plaatselijke bijeenkomsten, zit zij aan tafel met gemeenten, zorgcorporaties, kenniscentra, woningbouwcorporaties, ouderenverenigingen, etc. Deze contacten zijn van belang i.v.m. verwerven van gewenste locaties, werving van deelnemers voor concrete locaties, deelnemers kunnen informeren over voor hen relevante ontwikkelingen en opbouwen van een ondersteunend netwerk om waar nodig deelnemers te kunnen ondersteunen. (makelaars, financiers ed) e Haalbaarheidsonderzoeken Om serieus in te zetten op een concrete locatie moet duidelijkheid zijn over de financiële haalbaarheid, de fysieke mogelijkheden van herontwikkeling tot een woonproject en de termijnen die daarmee gemoeid zijn. KilimanjaroWonen onderzoekt deze aspecten en brengt de locatie daarmee voor een initiatiefgroep in kaart. f Enquêtes, woonwensenonderzoeken KilimanjaroWonen neemt een enquête af onder deelnemers van een initiatiefgroep om te onderzoeken wat de woonwensen zijn, wat belangrijke principes zijn, wat de individuele draagkracht is, wat de individuele termijnwensen zijn etc. Dit onderzoek vormt de basis voor het formuleren van een woonconcept. g Overleg m.b.t. locaties KilimanjaroWonen wordt regelmatig benaderd door initiatiefnemers die bepaalde locaties voor ogen hebben waar ze graag zouden willen ontwikkelen. Soms wordt zij benaderd door eigenaren van grond en bijzondere panden, meestal zoekt zij zelf contact met de eigenaar van aantrekkelijke locaties. Vaak vinden gesprekken of bezichtigingen plaats om de mogelijke locaties op hun waarde te kunnen beoordelen. h Werving deelnemers KilimanjaroWonen werft deelnemers voor concrete locaties tijdens de reguliere activiteiten en bijeenkomsten, via de nieuwsbrief, via kranten, website, twitter en andere media. i Gesprekken met belangstellenden Belangstellenden en deelnemers hebben vaak vragen over de werkwijze van KilimanjaroWonen en over het principe van ontwikkelen via CPO. Daarom kunnen zij bij KilimanjaroWonen terecht voor een individueel gesprek. j Publiciteit KilimanjaroWonen maakt zo veel mogelijk gebruik van free publicity. Gezien de actualiteit van het onderwerp is er veel interesse bij dag- en weekbladen of andere media om aandacht te besteden aan onze activiteiten. k Ondersteuning Samen met de leden van de initiatiefgroep ontwikkelde 2-6 toelichting CPO traject Deurne
initiatiefgroep Deurne KilimanjaroWonen een stedenbouwkundig plan als onderlegger voor overleg met de gemeente Deurne. November 2014 heeft het College Deurne zich bereid verklaard om de locatie aan de Stijn Streuvelslaan te verkopen en een bestemmingsplan op te stellen dat realisatie van woningbouw op deze locatie mogelijk maakt. De leden van de initiatiefgroep sluiten een intentieovereenkomst met KilimanjaroWonen. In de intentieovereenkomst spreken zij de bereidheid uit om een samenwerkingsovereenkomst aan te gaan met KilimanjaroWonen zodra zij de CPO-vereniging hebben opgericht. KilimanjaroWonen zal in de initiatieffase 2 wervingsbijeenkomsten organiseren en 2 informatieve bijeenkomsten voor serieuze belangstellenden. Daarnaast biedt KilimanjaroWonen ondersteuning op werving via haar reguliere publiciteit en activiteiten. De initiatieffase duurt tot uiterlijk 1 september 2015. l Oprichting vereniging Als er voldoende mensen zijn die deel willen nemen wordt de CPOvereniging opgericht. Deze vereniging sluit een Samenwerkingsovereenkomst (SOK) met KilimanjaroWonen. De individuele leden sluiten een Deelnameovereenkomst met de CPOvereniging. 4 BEGELEIDING a Begeleiding Kilimanjaro KilimanjaroWonen heeft de regie van a tot z. KilimanjaroWonen regelt de inzet van CPO-begeleiding en architect te weten Bureau BIEB en MAG architecten, beiden uit Eindhoven. Door het inzetten van CPO-begeleiding en architect in het voortraject biedt KilimanjaroWonen continuïteit in het proces. KilimanjaroWonen zet zich voortdurend in op het gebied van werving van nieuwe deelnemers, publiciteit, etc (zie 3). b CPO-begeleiding De vereniging is opdrachtgever voor het totale CPO-project. In die rol wordt zij begeleid door een CPO-begeleidingsbureau (BIEB). Dat bureau zet samen met de vereniging het proces in gang, laat zien welke stappen genomen moeten worden en ondersteunt het bestuur en de individuele leden bij het maken van keuzes. c Architect Voor een CPO-project is een CPO-architect nodig die een ontwerpproces inricht, gebaseerd op de wensen, behoeften en mogelijkheden van de toekomstige bewoners. D.m.v. workshops wordt dit onderzocht. De architect zorgt ervoor dat zowel het gemeenschappelijke als het individuele belang behartigd wordt. 5 KOSTEN a Lidmaatschap KilimanjaroWonen Iedereen die deel wil nemen aan activiteiten van KilimanjaroWonen, deel wil nemen aan een initiatiefgroep, in een CPO-project wil stappen, moet vriend van stichting KilimanjaroWonen zijn. Dat kost 60,- per half jaar, partners betalen de helft en na 2 jaar kost lidmaatschap nog maar 20,- per jaar. Een inschrijvingsformulier is op de website te vinden. b Kosten initiatiefgroep Soms zal KilimanjaroWonen van elk huishouden dat deel gaat nemen 3-6 toelichting CPO traject Deurne
aan de initiatiefgroep risicodragende bijdrage vragen aan het voortraject om te komen tot start van het CPO-traject. Dit bedrag is bij start van het CPO-traject aanbetaling op het instapbedrag voor deelname aan het CPO-traject. Het al dan niet vragen van een risicodragende bijdrage is afhankelijk van het voorwerk dat in de initiatieffase verricht moet worden. Afspraken over een risicodragende bijdrage worden altijd voor ondertekening van de intentieovereenkomst gemaakt. c Kosten ontwikkeltraject In de periode dat de CPO-vereniging onder begeleiding van BIEB en MAG architecten een ontwerp maakt, worden kosten gemaakt die door de toekomstige bewoners betaald moeten worden. Die kosten bedragen totaal ca. 15.000,- per huishouden. De vereniging stelt zelf vast welke inleg van de leden maandelijks nodig is om de rekeningen te betalen. Vanaf het moment dat de hypotheek wordt afgesloten worden de resterende ontwikkelkosten van ca. 11.000,- vanuit een bouwdepot betaald. d Instapbedrag KilimanjaroWonen Zodra een huishouden lid wordt van de CPO-vereniging, wordt per huishouden een instapbedrag aan KilimanjaroWonen van 3.500,- gevraagd. Dat bedrag kan in twee termijnen betaald worden: 1.750,- per direct, 1.750,- na 6 maanden. Het instapbedrag maakt onderdeel uit van de ontwikkelkosten en is dus opgenomen in het totaalbedrag van ca. 26.000,-. f Aankoop gebouw/kavel Vlak voor start bouw moet het (resterende deel van) de aankoopprijs voor het gebouw/kavel worden betaald. Op dat moment vindt de officiële overdracht van het gebouw/kavel plaats. In overleg met BIEB wordt tijdig bekend om welk bedrag het gaat voor de individuele huishoudens. g Kosten bouwtraject Tijdens de bouwperiode ontvangt de CPO-vereniging facturen van de CPO-begeleider, de architect, overige adviseurs, de aannemer, de opzichter, etc. Deze kosten worden betaald vanuit een bouwdepot, dus deze hoeven niet voorgefinancierd te worden. 6 MIJLPALEN b Oprichten CPO-vereniging Zodra randvoorwaarden voor ontwikkeling op gewenste locatie duidelijk zijn, ontwikkeling conform woonwensen en budget mogelijk is en er voldoende belangstelling is, wordt de CPO-vereniging opgericht. Op deze manier verenigt de groep initiatiefnemers zich in een rechtspersoon die kan optreden als opdrachtgever voor de bouwopgave. Direct na oprichting van de CPO-vereniging worden afspraken over de volgorde van woningverdeling vastgelegd in een besluit van de CPO-vereniging. De initiatiefgroep Deurne zal volgorde vaststellen volgens het principe achter aansluiten. c Voorlopig ontwerp gereed In een voorlopig ontwerp (VO) wordt de hoofdvorm van een bouwproject vastgesteld: plattegronden, ruimtelijke en constructieve opbouw en gevelontwerpen. Ook worden de uitgangspunten van materiaaltoepassing bepaald. Indien nodig is er vooroverleg met de gemeente of worden er adviseurs geraadpleegd. Er wordt globaal getoetst op financiële haalbaarheid. Aan het eind van de VO fase wordt vaak een principetoetsing aangevraagd bij de gemeente. d Definitief ontwerp gereed Een definitief ontwerp (DO) is een nadere uitwerking van een voorlopig 4-6 toelichting CPO traject Deurne
e f Aanvraag omgevingsvergunning Bestek/Technische Omschrijving Bijlage 1 ontwerp: maatvoering, detaillering en constructie worden definitief vastgesteld. Er worden keuzes gemaakt op het gebied van installaties en duurzaamheid. Het project wordt getoetst aan de eisen van het Bouwbesluit en er wordt een kostenraming opgesteld. De omgevingsvergunning is een vergunning die in Nederland op 1 oktober 2010 werd ingevoerd ter vervanging van de verschillende vergunningen voor wonen, ruimte en milieu. De aanvraag wordt digitaal aangevraagd via het Omgevingsloket door de architect, die daarvoor gemachtigd wordt door de CPO-vereniging. Een bestek of technische omschrijving is de omschrijving van een uit te voeren (bouw)werk, inclusief administratieve, juridische en technische bepalingen, materialen en uitvoeringsvoorwaarden. Het bestaat uit een geschreven deel en tekeningen. g Aannemer contracteren De aannemer kan geselecteerd worden via een aanbestedingsprocedure of er kan gekozen worden voor een aannemer binnen een bouwteamsamenwerking. In het eerste geval sluit de CPO-vereniging een contract met de aannemer die de bouw voor de economisch meest gunstige voorwaarden kan uitvoeren. In het tweede geval komt het contract tot stand wanneer vereniging en aannemer overeenstemming hebben bereikt over de aanneemprijs in relatie tot wat er gebouwd gaat worden. h Prijs woning bekend De prijs van een woning is opgebouwd uit 3 componenten: grondprijs (of aankoop gebouw), ontwikkelkosten en bouwprijs. Dus zodra de aannemer gekozen is, wordt pas definitief bekend wat de woningen gaan kosten. Tot dit moment wordt gewerkt met ramingen. i Definitieve verdeling woningen Kenmerkend voor CPO is dat de definitieve verdeling van woningen onder de deelnemers pas in een laat stadium plaatsvindt. Omdat de situatie gedurende het traject onderhevig is aan veranderingen (bijvoorbeeld een deelnemer valt uit), kan de keuze van een deelnemer voor een specifieke woning tot op het laatst wijzigingen. De woningverdeling vindt plaats op volgorde van aanmelding vastgelegd op de ledenlijst.. Uitgangspunt is dat de architect het gebouwontwerp optimaal afstemt op de individuele wensen. j Hypotheken afsluiten Men kan een hypotheek afsluiten zodra de prijs van de woningen bekend is. Van belang is om tijdig advies in te winnen bij een adviseur i.v.m. de prijs die men kan betalen voor een woning. k Aankoop gebouw/grond De CPO-vereniging tekent een koopovereenkomst met de grondeigenaar/gebouweigenaar. Vaak moet de vereniging een borg of aanbetaling doen aan het begin van het traject. Deze aanbetaling dient men voor te financieren uit eigen middelen en kan nog niet uit bouwdepot of hypotheek betaald worden. Het resterende bedrag wordt betaald nadat de hypotheken zijn afgesloten en het gebouw/kavel wordt afgenomen. l Start bouw Wanneer de aannemer gecontracteerd is, de hypotheken zijn afgesloten en de omgevingsvergunning onherroepelijk is, kan het bouwproces starten. m Oplevering, feestje! Woningen die klaar zijn worden opgeleverd. Eventueel kan de afbouw in eigen beheer plaatsvinden. De oplevering is een feestelijk moment om de afronding van een intensief traject te vieren. 5-6 toelichting CPO traject Deurne
7 CONTRACTEN Korte uitleg a Vriend/lidmaatschap Om deel te kunnen nemen aan een initiatiefgroep en de daarop volgende CPO-ontwikkeling is lidmaatschap van KilimanajaroWonen verplicht. Zie ook onder 1a. b Intentieverklaring initiatiefgroep Vrienden die lid worden van een initiatiefgroep ter voorbereiding van de ontwikkelingen van een concrete locatie, ondertekenen een intentieverklaring. Daarin staat dat de deelnemer zich gaat informeren over de samenwerkingsovereenkomst die afgesloten wordt tussen de toekomstige CPO-vereniging en KilimanjaroWonen. Als de deelnemer zelf lid wordt van de CPO-vereniging worden de bepalingen van de SOK van kracht. c Oprichting CPO-vereniging De toekomstige bewoners richten met ondersteuning van KilimanjaroWonen een CPO-ontwikkelvereniging op. Minimaal drie toekomstige bewoners nemen zitting in het bestuur en schrijven zich als bestuurleden in bij de KvK. De vereniging is formeel opdrachtgever tijdens het ontwikkel- en bouwtraject en zij houdt zich aan de voorwaarden/bepalingen zoals beschreven in de samenwerkingsovereenkomst met KilimanjaroWonen. d SOK (Samenwerkingsovereenkomst) met KilimanjaroWonen Vóór een CPO-traject start ondertekent het bestuur van de vereniging een samenwerkingsovereenkomst met KilimanjaroWonen. Hierin staat dat KilimanjaroWonen de regie houdt tot en met de oplevering van de woningen en dat de CPO-begeleiding en de inzet van de architect door KilimanjaroWonen geregeld worden. De vereniging sluit zelf de contracten met de CPO-begeleider cq architect en andere noodzakelijke adviseurs. e Deelnameovereenkomst De CPO-vereniging sluit met elke deelnemer een deelnameovereenkomst af, waarmee deelnemers zich verbinden aan door de vereniging gemaakte afspraken en waarmee deelnemers de vereniging mandateren om namens haar op te treden. f Koopovereenkomst Gemeente De gemeente sluit een koopovereenkomst voor het gebouw/kavel met de CPO-vereniging. Hierin zijn opgenomen de koopprijs en de voorwaarden waaronder het gebouw/kavel gekocht wordt.. g Contract aannemer De aannemer kan geselecteerd worden via een aanbestedingsprocedure of er kan gekozen worden voor een uitvraag of een aannemer binnen een bouwteamsamenwerking. In het eerste en tweede geval sluit de CPO-vereniging een contract met de aannemer die de bouw voor de economisch meest gunstige voorwaarden kan uitvoeren. In alle gevallen wordt een aannemingsovereenkomst opgesteld waarin wordt vastgelegd wat er precies wordt gebouwd tegen welke voorwaarden en voor welk bedrag. h Bank/hypotheek Zodra de aannemer gecontracteerd is en dus de prijzen van de woningen bekend zijn, kunnen hypotheken met de bank definitief worden afgesloten. 6-6 toelichting CPO traject Deurne