Zicht op de Woningmarkt 8 14 karakteristieken en trends Regio De Bollenstreek Regio
De Leeuw Groep B.V. Afdeling Marketing & Communicatie (071) 5 16 16 Email: marketing@deleeuw.nl Niets uit deze publicatie mag worden verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt zonder schriftelijke toestemming van De Leeuw Groep B.V. 15 De Leeuw Groep B.V. % onafhankelijk De Leeuw is volledig onafhankelijk van verzekeraars en bankinstellingen. Onze organisatie is open en eerlijk. Onze kosten zijn transparant en wij adviseren alleen datgene waar wij zelf % achter staan. Persoonlijk advies Ons advies draait om uw tevredenheid. Dat betekent dat wij ook alles van u willen weten. In een persoonlijk gesprek achterhalen wij al uw wensen en verwachtingen en daar stellen wij een advies op maat tegenover. Dat vinden wij heel belangrijk. Want uw situatie is voor ons altijd uniek. Grootste in de regio Door onze persoonlijke aanpak en kennis zijn wij gegroeid tot de grootste dienstverlener op het gebied van makelaardij, verzekeringen en hypotheken in de regio Holland Rijnland. Onze experts werken vanuit onze vestigingen in, Rijnsburg, Katwijk en Sassenheim. Daarmee bieden wij dan ook een uitgebreide lokale kennis. Waarom De Leeuw? Kiezen voor De Leeuw betekent kiezen voor zekerheid. Onze kennis en kunde hebben ons op een hoog niveau van dienstverlening gebracht. En daarmee hebben wij het volgende bereikt: De Leeuw behoort tot de top 25 van onafhankelijke assurantietussenpersonen. De Leeuw is het grootste onafhankelijke hypotheekadviesbureau van de regio Holland Rijnland. De Leeuw behoort tot de top van de NVM woningmakelaars. In deze uitgave zoomen we in verschillende opzichten steeds dieper op de transactiegegevens in. We beginnen met het landelijk beeld, dan volgt het grootregionaal beeld en daarna volgt een overzicht van de cijfers in een bepaalde regio en in belangrijke woonplaatsen van deze regio s. Zeker als daarbij wordt ingezoomd op een specifieke woonplaats of wijk en wordt gekeken naar de transactiegegevens van een bepaald type woning, kan er sprake zijn van een zo gering aantal waarnemingen dat op basis van de gegevens geen betrouwbare uitspraken meer mogelijk zijn. 2 Zicht op de Woningmarkt 8 14
Inhoud Woningmarkt onderweg naar nieuw evenwicht 4 1. e woningmarkt 6 Cijfers/Grafieken landelijke woningmarkt 8 2. Werkgebied De Leeuw 12 Cijfers/Grafieken werkgebied 16 3. Regio Cijfers/Grafieken regio 24 4. aan den Rijn wijkniveau 28 Cijfers/Grafieken aan den Rijn wijkniveau 32 5. De Bollenstreek 36 Cijfers/Grafieken De Bollenstreek 42 6. Gemeente Katwijk 46 Cijfers/Grafieken gemeente Katwijk 7. Katwijk wijkniveau 54 Cijfers/Grafieken Katwijk wijkniveau 58 8. Gemeente Teylingen 62 Cijfers/Grafieken gemeente Teylingen 66 12. Regio 70 Cijfers/Grafieken regio 76 13. wijkniveau Cijfers/Grafieken wijkniveau 84 14. Gemeente Rijnwoude 88 Cijfers/Grafieken gemeente Rijnwoude 90 15. Nieuwbouw 94 Verantwoording en geraadpleegde bronnen 95 3 Zicht op de Woningmarkt 8 14
Duidelijk maar broos herstel van de woningmarkt De woningmarkt in historisch perspectief Tussen 1982 en 8 maakte de woningmarkt in Nederland een bijzondere ontwikkeling door. De vier factoren voor prijsontwikkeling op de woningmarkt oefenden een enorme opwaartse druk uit op de prijzen van koopwoningen. De inkomens stegen, de rente daalde, het consumentenvertrouwen was hoog en de leenregels van overheden en banken boden alle ruimte voor kredietverstrekking. Daardoor stegen de prijzen van koopwoningen gedurende 26 jaar met gemiddeld 4,3% per jaar, waarmee de prijzen in ruim 25 jaar verdrievoudigden. Hoewel er vanaf de eeuwwisseling door verschillende instanties was gewaarschuwd dat de woningmarkt een keer uit de bocht zou gaan vliegen, bestond er lange tijd onvoldoende maatschappelijk en politiek draagvlak voor overheidsingrijpen in de prijsvorming. Uiteindelijk leidde de financiële crisis tot een wankel politiek evenwicht voor fundamentele ingrepen in de woningmarkt. Vanaf 8 stonden de inkomens onder druk, de rente kon nauwelijks verder dalen, het consumentenvertrouwen daalde tot een dieptepunt en de leenregels werden fors aangescherpt. Het effect op de woningmarkt kon niet uitblijven: Het aanbod steeg, de vraag daalde, woningen stonden steeds langer te koop en de prijzen vertoonden een dalende tendens. Het eerste kwartaal van 13 vormde het dieptepunt van de woningmarkt. Daarna ontwikkelde de woningmarkt zich elk kwartaal beter. Het vierde kwartaal van 13 was met 27.018 verkopen door NVMMakelaars, een dalend aanbod en een kentering in de prijsdalingen, het beste kwartaal sinds medio 8. In 14 zette het herstel van de woningmarkt krachtig door. Maatregelen voor nu en later De Nederlandse overheid heeft gekozen voor een geleidelijke stabilisatie van de koopwoningenmarkt door enkele maatregelen gefaseerd in te voeren. Bij twee van die maatregelen weten we nu al hoe de situatie zich de komende jaren zal ontwikkelen. 1) De hypotheekrenteaftrek wordt vanaf 14 geleidelijk beperkt door jaarlijkse verlaging van het maximale aftrektarief (in 13 nog 52%) met 0,5 procentpunt tot uiteindelijk 38% in 41. 2) De maximale hypotheek in verhouding tot de woningwaarde (LTV) 1 wordt vanaf 12 (106%) geleidelijk verlaagd met 1 procentpunt. In 15 kunt u nog 103% van de woningwaarde lenen, in 18 nog %. Van een geheel andere orde is de geleidelijke terugdringing van de maximale hypotheek in verhouding tot het inkomen (LTI) 2. Dit gebeurt door aanpassingen van de Woonquote 3 door het NIBUD. Welke beperkingen in de toekomst nog zullen worden doorgevoerd, is op dit moment onbekend. Maar vast staat dat tussen 9 en 15 de woonquoten jaarlijks neerwaarts werden bijgesteld. Voor eenverdieners is de leencapaciteit gemiddeld met % afgenomen, voor tweeverdieners met gemiddeld 12%. Dè woningmarkt bestaat niet De rapportage over de regionale en lokale markten van Zicht op de Woningmarkt toont jaarlijks aan dat dè woningmarkt niet bestaat. Er zijn grote verschillen in de ontwikkeling van regionale en plaatselijke markten. Driedeling van de woningmarkt De Nederlandse woningmarkt als optelsom van talloze onderling sterk verschillende deelmarkten, vertoonde in 14 een stijgende tendens. Hoewel al sinds 8 wordt gesproken over een driedeling van de Nederlandse woningmarkt, wordt deze driedeling bij het herstel van de markt zichtbaarder dan in het verleden. Het meest opvallende herstel vindt plaats in de steden (met veel vraag). In de Randstedelijke periferie om de steden vindt een gematigder herstel plaats. En in de plattelandsgebieden aan de rand van Nederland is van herstel nog maar nauwelijks sprake. 1 LTV staat voor LoanToValue, letterlijk vertaald: Lening ten opzichte van waarde 2 LTI staat voor LoanToIncome, letterlijk vertaald: Lening ten opzichte van inkomen 3 De Woonquote is het maximale gedeelte van het inkomen dat mag worden besteed aan hypotheeklasten. De woonquotes worden vastgesteld door het NIBUD en vervolgens verwerkt in de normen van Nationale Hypotheek Garantie (NHG) en de Gedragscode Hypothecaire Financieringen. Alle banken hanteren dezelfde woonquotes. 4 Zicht op de Woningmarkt 8 14
Tweedeling tussen nieuw en oud aanbod In vrijwel alle deelmarkten is ook nog sprake van een tweedeling, namelijk die tussen nieuw aanbod en de oude voorraad. Nieuw aanbod maakt onder voorwaarde van een scherpe prijsstelling, een optimale presentatie en een actieve promotie een grote kans om verkocht te worden. Nieuw aanbod dat niet wordt verkocht, wordt toegevoegd aan de bestaande voorraad. En in deze bestaande voorraad nemen de verkoopkansen per maand af. Verkoopcijfers zeggen niets over het (omvangrijke) onverkochte aanbod aan koopwoningen De woningmarktcijfers in ons rapport Zicht op de Woningmarkt zijn gebaseerd op de gegevens van door NVMMakelaars verkochte woningen. Deze geven over 14 een optimistisch beeld: meer verkopen in minder tijd tegen (vaak) iets hogere prijzen. Als we kijken naar het onverkochte aanbod, dan zien we de werkelijke problematiek van de woningmarkt. Er is nog steeds te veel aanbod op de markt. Nieuw aanbod dat niet vlot wordt verkocht (en dus niet in de verkoopcijfers terecht komt), wordt pas na langere tijd tegen lagere prijzen verkocht. Overwegingen voor de woningmarkt na 14 Tenzij de overheid nieuwe maatregelen aankondigt of er politieke instabiliteit ontstaat, ligt het in de lijn der verwachting dat het ingezette herstel van de woningmarkt zal doorzetten. Het consumentenvertrouwen stijgt, er worden meer woningen verkocht, het woningaanbod neemt af en in veel deelmarkten is sprake van een gematigde prijsstijging. Koopwoningen zijn echter nog steeds betaalbaarder dan ze in de afgelopen jaar waren 4, onder andere als gevolg van gedaalde prijzen, gedaalde overdrachtsbelasting en gedaalde rente. Er is nog steeds sprake van een grote latente verhuisbehoefte, terwijl de bouwproductie jaarlijks fors achterblijft ten opzichte van de groei van het aantal huishoudens en de forse stijging van de huurprijzen. Vroeg of laat zal er een inhaalbeweging op de koopwoningenmarkt gaan ontstaan. Het kopen van een eigen woning kan daarom nog steeds een verstandige keuze zijn, zij het dat deze keuze wel voor de wat langere termijn moet worden gemaakt. De aankoop van een koopwoning leidt niet meer automatisch tot vermogensstijging en zeker niet op de korte termijn. Maar anderzijds, wie een huis koopt, kiest door de verplichte aflossing voor vermogensvorming terwijl de restschuld ook door inflatie jaarlijks in waarde afneemt. Zowel kopen àls verkopen kan, ook in 15, een verantwoorde keuze zijn. De Leeuw laat zich los van welke marktomstandigheden dan ook graag uitdagen om de allerbeste resultaten voor haar opdrachtgevers te realiseren. mr Wim H. de Leeuw RMT directeur De Leeuw Groep B.V. De woningmarkt bestaat niet. 4 http://www.managersonline.nl/nieuws/12890/koopwoningafgelopentwintigjaarnooitzobetaalbaar.html 5 Zicht op de Woningmarkt 8 14
e woningmarkt 5 Transacties Het eerste kwartaal van 13 vormde het dieptepunt van de crisis op de woningmarkt. In elk daarop volgend kwartaal ontwikkelde het aantal verkopen zich positief. In 14 werden door NVMMakelaars bijna 117.000 huizen verkocht, dat is 42% meer dan de jaaromzet op het dieptepunt van de markt (medio 13). Uitgaande van het marktaandeel van de NVM van circa 75% komt dat voor de totale markt neer op circa 156.0 transacties. Er is sprake van een duidelijk en aanhoudend herstel van de woningmarkt. Tegelijkertijd is er nog geen sprake van volledig herstel. In 7 werden er door NVMMakelaars nog circa 1.000 huizen verkocht. Prijzen De prijs van de gemiddelde verkochte woning lag in het vierde kwartaal van 14 op 215.000. Sinds het begin van de crisis zijn de prijzen met bijna 14% gedaald, zonder daarbij te corrigeren voor inflatie. Duurdere woningtypen (tweeondereenkapwoningen en vrijstaande woningen) daalden verhoudingsgewijs meer in prijs dan goedkopere woningtypen (appartementen en tussenwoningen). In het derde kwartaal van 14 was er nauwelijks sprake van prijsstijging, wat voor pessimisten aanleiding was om te stellen dat het herstel op de woningmarkt stagneerde. In het vierde kwartaal van 14 zagen we echter weer een, zij het lichte, prijsstijging. Appartementen werden, ten opzichte van een jaar geleden, gemiddeld 4,8% duurder, tussenwoningen 2,3%. De prijs van de gemiddelde verkochte woning ligt nu 5% hoger dan op het dieptepunt van de crisis maar nog steeds 14% lager dan voor de crisis. Verkooptijd De verkooptijd van verkochte woningen lag in het vierde kwartaal van 14 op gemiddeld 124 dagen. De verkochte tussenwoningen verwisselden met 87 dagen het snelst van eigenaar, appartementen in 122 dagen, vrijstaande woningen pas na 216 dagen. Let op: De looptijd van het woningaanbod moet niet worden verward met de verkooptijd van de verkochte woningen. De verkooptijd heeft betrekking op verkochte woningen, de looptijd van het aanbod gaat over de woningen die niet werden verkocht en dus deel blijven uitmaken van het woningaanbod. Per eind 14 stond de gemiddelde onverkochte woning al 371 dagen te koop, de gemiddelde vrijstaande woning stond zelfs 468 dagen te koop. Aanbod te koop staande woningen Als we kijken naar de gegevens van verkochte (NVM) en overgedragen (CBS / Kadaster) woningen, dan lijkt het met de situatie op de woningmarkt nog mee te vallen. De gegevens over de nog te koop staande woningen wijzen op verbetering van de marktsituatie, maar nog niet op volledig herstel. Het is echter zeer positief dat de gemiddelde looptijd van het aanbod is afgenomen. Op het dieptepunt bedroeg de looptijd van het onverkochte aanbod 439 dagen, nu is dat 371 dagen. Het woningaanbod van NVMMakelaars halverwege het vierde kwartaal bedroeg 149.082 woningen. Voor de totale markt gaat het om circa.000 woningen. Maar liefst 28,9% van dat aanbod bestaat uit appartementen. Voor het eerst sinds het 2 e kwartaal van 11 staan er minder dan 1.000 huizen te koop. In 14 daalde het aanbod met 8,2%. Als er geen enkele woning meer op de markt zou komen en het aantal verkopen op dit niveau zou blijven, dan zou het 15 maanden duren voordat de laatste woning uit het aanbod verkocht zou zijn. Op het dieptepunt van de markt was dit 26 maanden. 5 De cijfers uit de inleiding zijn afkomstig van de door de NVM gepubliceerde cijfers over het vierde kwartaal. De cijfers in dit hoofdstuk en de volgende hoofdstukken zijn gebaseerd op een selectie van de cijfers over heel 14, gemeten op een later moment. Als gevolg hiervan wijken de cijfers af. 6 Zicht op de Woningmarkt 8 14
e woningmarkt Afwijkingen in de verschillende marktrapportages De in diverse persberichten gepubliceerde NVMcijfers zijn gebaseerd op kwartaal, halfjaar en jaarcijfers waarbij het kwartaal twee weken naar voren wordt geschoven. De procentuele prijsveranderingen worden gebaseerd op weging met de aantallen verkochte woningen. De Leeuw Makelaardij gaat niet uit van kwartaal maar van jaarcijfers en meet deze in de eerste week van januari. Het verschil in methoden leidt in normale gevallen slechts tot kleine afwijkingen. Om de aansluiting met onze eerdere publicaties en cijfers zuiver te houden, zijn wij in deze uitgave (met uitzondering van dit hoofdstuk) uitgegaan van onze eigen methode. 7 Zicht op de Woningmarkt 8 14
e woningmarkt ALLE WONINGSOORTEN woningen woningen woningen Nederland 128.154 94.9 95.897 88.985 85.863 86.904 110.285 Nederland 37.097 27.3 27.378 25.326 24.639 24.668 30.425 Nederland 17.845 13.279 13.348 12.392 12.531 12.577 15.376 (x 1.000) (x 1.000) (x 1.000) Nederland 254 238 246 242 226 221 226 Nederland 224 218 2 215 2 194 Nederland 247 235 2 234 218 210 218 (x 1.000) (x 1.000) (x 1.000) Nederland 244 226 233 228 211 6 214 Nederland 216 8 210 4 191 184 190 Nederland 237 222 228 221 5 197 7 TUSSENWONINGEN HOEKWONINGEN Nederland 3,5% 4,8% 4,7% 5, 5,9% 5,8% 4,7% Nederland 3,1% 4,4% 4,2% 4,5% 5,3% 5,1% 4,1% Nederland 3,5% 4,8% 4,7% 4,9% 5,8% 5,6% 4,6% Verkooptijd Verkooptijd Verkooptijd Nederland 85 122 129 136 1 159 128 Nederland 71 110 105 112 136 122 90 Nederland 82 122 118 124 148 142 105 8 Zicht op de Woningmarkt 8 14
e woningmarkt ALLE WONINGSOORTEN TUSSENWONINGEN HOEKWONINGEN 1.000 woningen.000 Tussenwoningen.000 Hoekwoningen 1.000.000.000.000.000.000 Nederland 35.000 30.000 25.000.000 15.000 10.000 5.000 Nederland 18.000 16.000 14.000 12.000 10.000 8.000 6.000 4.000 2.000 Nederland 2 2 2 Vraagpriijs (x 1.000) 230 225 2 215 210 Tussenwoningen (x 1.000) 2 2 230 Hoekwoningen (x 1.000) 230 2 Nederland 5 195 190 Nederland 2 210 Nederland 210 185 1 175 190 2 (x 1.000) 2 Tussenwoningen (x 1.000) 2 Hoekwoningen (x 1.000) 2 230 2 210 1 210 Nederland 190 1 Nederland Nederland 190 170 1 1 Verschil vraagverkoopprijs Verschil vraagverkoopprijs Tussenwoningen Verschil vraagtransactieprijs Hoekwoningen 1% 1% 1% 2% 2% 2% 3% 4% 5% Nederland 3% 4% Nederland 3% 4% 5% Nederland 6% 5% 6% 7% 6% 7% 1 Verkooptijd (dagen) 1 Verkooptijd Tussenwoningen (dagen) 1 Verkooptijd Hoekwoningen (dagen) 1 1 1 1 1 Nederland 1 Nederland 1 Nederland 9 Zicht op de Woningmarkt 8 14
e woningmarkt TWEEONDEREENKAPWONINGEN woningen woningen woningen Nederland 17.559 12.530 13.311 12.272 12.487 12.389 15.754 Nederland 16.067 10.085 11.390 11.154 10.572 11.228 14.481 Nederland 39.586 31.112 30.470 27.841 25.634 26.042 34.249 (x 1.000) (x 1.000) (x 1.000) Nederland 309 292 293 269 262 267 Nederland 443 414 422 413 375 365 363 Nederland 183 179 183 1 170 168 176 (x 1.000) (x 1.000) (x 1.000) Nederland 295 274 283 275 2 244 252 Nederland 419 383 391 381 341 332 336 Nederland 178 172 175 172 162 159 169 VRIJSTAANDE WONINGEN APPARTEMENTEN Nederland 4, 5,5% 5,3% 5,7% 6,8% 6,5% 5,3% Nederland 5,4% 7,1% 6,9% 7,5% 8,6% 8,4% 7, Nederland 2,9% 4,1% 3,9% 4,2% 4,9% 5,1% 4,1% Verkooptijd Verkooptijd Verkooptijd Nederland 97 1 156 155 184 186 143 Nederland 148 191 217 214 234 237 222 Nederland 69 99 109 123 147 155 126 10 Zicht op de Woningmarkt 8 14
e woningmarkt TWEEONDEREENKAPWONINGEN VRIJSTAANDE WONINGEN APPARTEMENTEN.000 Tweeondereenkapwoningen 18.000 Vrijstaande woningen 45.000 Appartementen 18.000 16.000.000 16.000 14.000 12.000 10.000 8.000 6.000 4.000 2.000 Nederland 14.000 12.000 10.000 8.000 6.000 4.000 2.000 Nederland 35.000 30.000 25.000.000 15.000 10.000 5.000 Nederland 3 Tweeondereenkapwoningen (x 1.000) 0 Vrijstaande woningen (x 1.000) 185 Appartementen (x 1.000) 310 4 1 290 2 270 2 2 Nederland 3 2 1 Nederland 175 170 165 Nederland 2 230 1 3 Tweeondereenkapwoningen (x 1.000) 4 Vrijstaande woningen (x 1.000) 1 Appartementen (x 1.000) 2 3 175 170 2 165 1 Nederland Nederland 1 Nederland 1 155 1 145 1% 2% Verschil vraagverkoopprijs Tweeondereenkapwoningen 1% 2% Verschil vraagverkoopprijs Vrijstaande woningen 1% Verschil vraagverkoopprijs Appartementen 3% 4% 5% Nederland 3% 4% 5% 6% Nederland 2% 3% 4% Nederland 6% 7% 5% 7% 8% 8% 9% 6% Verkooptijd Tweeondereenkapwoningen (dagen) 2 Verkooptijd Vrijstaande woningen (dagen) 1 Verkooptijd Appartementen (dagen) 1 1 1 1 1 1 Nederland 1 Nederland 1 Nederland 11 Zicht op de Woningmarkt 8 14
Werkgebied De Leeuw Karakteristiek In het gehele werkgebied meer verkopen, kortere verkooptijd, veelal beperkte prijsontwikkeling. Grootste stijging transactievolume in regio. voor alle woningtypen de goedkoopste regio. de duurste regio, uitgezonderd voor appartementen (De Bollenstreek). Prijzen van duurdere woningtypen onder druk. DeWaardevanErvaring.nl
Werkgebied De Leeuw Transactievolume In het werkgebied van De Leeuw Makelaardij (de regio s, De Bollenstreek en ) werden door de gezamenlijke NVMMakelaars 3.225 woningen verkocht. Dat is 18% meer dan in 13 en % meer dan in 12. De grootste stijger was de regio (23%), in bedroeg de toename van het aantal verkopen 18% en in De Bollenstreek 15%. Daarmee is er in de meeste woonplaatsen nog geen sprake van een volledig herstel. Voor de regio als geheel geldt dat het transactievolume in 14 74% bedroeg van het volume in 8. Bezien naar de verkoopaantallen is er nog lang geen sprake van volledig herstel. Voordat de prijzen volledig kunnen herstellen, zal de vraag verder moeten stijgen en het aanbod moeten afnemen. En dan heeft de woningmarkt nog een lange weg te gaan. Prijsontwikkeling De gemiddelde verkoopprijs voor alle woningtypen gezamenlijk steeg in het werkgebied van De Leeuw met 2%. In was sprake van een daling van 2%, in De Bollenstreek bleef het prijsniveau gelijk en in stegen de prijzen met 6%. Bij deze cijfers willen we direct twee belangrijke kanttekeningen plaatsen. Allereerst wordt de prijsontwikkeling voor alle woningtypen sterk beïnvloed door veranderingen in de samenstelling van het transactievolume. Als er meer appartementen worden verkocht, dan heeft dat een prijsdrukkend effect terwijl een toename van het aantal verkochte halfvrijstaande en vrijstaande woningen leidt tot hogere prijzen voor het totale volume. Ten tweede wil een prijsstijging van 2% van de gemiddelde prijs in een bepaald segment niet zeggen dat alle woningen in dat segment ook 2% duurder zijn geworden. De regio kent voor alle woningtypen de laagste prijs. Voor appartementen werd het meest betaald in De Bollenstreek ( 182.000), de prijzen van de andere verkochte woningtypen lagen gemiddeld in het hoogst. Voor een tussenwoning werd in het gehele werkgebied van De Leeuw en in De Bollenstreek gemiddeld 239.000 betaald. In de regio lag de gemiddelde prijs met 216.000 een stuk lager, in met 2.000 iets hoger. In elke regio werden voor veel verkochte woningtypen gemiddeld hogere bedragen betaald dan in 13. Voor appartementen werd uitsluitend in 1% minder betaald ( 142.000), in De Bollenstreek 3% meer ( 182.000) en in 9% meer ( 163.000). De traditioneel goedkope tussenwoningen in brachten 5% meer op ( 6.000), maar werden in De Bollenstreek juist 2% goedkoper ( 290.000). Het herstel van de woningmarkt heeft vooral betrekking op de meer populaire woningtypen. En dat vertaalde zich in de gemiddelde verkoopprijs van zowel halfvrijstaande als vrijstaande woningen. Voor tweeondereenkapwoningen werd in de regio 7% minder betaald dan vorig jaar, in De Bollenstreek 1 minder. De verkochte vrijstaande woningen brachten in de regio 6% minder op, in was dat 11% minder. Aantal woningen: 221.252 Aantal koopwoningen: 143.087 Aantal huurwoningen: 78.165 Aantal inwoners: 565.668 Leeftijdsklasse 0 jaar in %: 23 % Leeftijdsklasse 2165 jaar in %: % Leeftijdsklasse 65+ jaar in %: 17 % Aantal transacties: 3.225 Mediane vraagprijs: (x 1.000,) 251 Mediane verkoopprijs: (x 1.000,) 238 Verschil vraag en verkoopprijs in %: 4,5 % Mediane verkooptijd in dagen: 127 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 0 Totale aanbod Werkgebied De Leeuw 8 9 Transacties Werkgebied De Leeuw 14 (naar soort woning) 33,5 % 5,7 % 8,1 % 15,9 % 36,8 % 10 11 12 13 14 Appartementen Vrijstaand Tweeondereenkap Hoekwoningen Tussenwoningen 13 Zicht op de Woningmarkt 8 14
Werkgebied De Leeuw DeWaardevanErvaring.nl
Werkgebied De Leeuw Verkooptijd Het herstel van de markt toont zich nog niet zozeer in prijsstijging, maar wel in een duidelijke toename van het aantal verkochte woningen (+18%) en een even duidelijke afname van de verkooptijd (19%). Voor alle woningtypen in het werkgebied gezamenlijk daalde de verkooptijd met 19% naar 128 dagen. Ter relativering melden we overigens graag dat de verkooptijd in 8 op 85 dagen lag. Aan de andere kant van het spectrum vinden we de vrijstaande woningen. Voor het hele werkgebied gaat het dan om 6% van de verkochte woningen. is met 9% de grootste markt voor vrijstaande huizen, gevolgd door De Bollenstreek met 7% terwijl voor dit segment traditioneel de kleinste (3%) markt vormt. In stonden de Te koopborden gemiddeld 113 dagen (23%) in de tuin, in 125 (%) en in De Bollenstreek 147 (17%) dagen. In alle regio s werd voor tussenwoningen het snelst een koper gevonden. In duurde dat gemiddeld 73 dagen (39%), in 89 dagen (21%) en in De Bollenstreek 99 dagen (27%). Segmentatie Tussen 9 en 12 werd het transactievolume in de se regio sterk vertekend door de grootschalige uitpondingen 6 van goedkope appartementen. Zowel in 9 als 10 werden de verkoopcijfers in dit gebied extreem vertekend, doordat appartemententransacties bijna % van het totale verhandelde volume bepaalden. Er is overigens nog steeds bepaalde sprake van verschillen tussen de samenstelling van het transactievolume in de drie regio s. Voor individuele woonplaatsen zijn die verschillen soms nog veel groter. Voor de regio als geheel ligt het percentage verkochte appartementen op 34%. heeft met 38% de grootste appartementenmarkt, terwijl (31%) en De Bollenstreek (29%) elkaar in dit opzicht nauwelijks ontlopen. 6 Uitponding is verkoop van voormalige huurwoningen van woningcorporaties of beleggers. 15 Zicht op de Woningmarkt 8 14
Werkgebied De Leeuw ALLE WONINGSOORTEN PER REGIO WERKGEBIED DE LEEUW TUSSENWONINGEN HOEKWONINGEN woningen woningen woningen 997 926 811 6 639 569 702 410 275 223 195 4 2 242 174 115 103 87 89 87 115 De Bollenstreek 1.449 1.097 1.144 1.077 908 957 1.098 De Bollenstreek 563 386 3 339 375 5 De Bollenstreek 246 184 185 179 155 169 181 1.929 1.393 1.359 1.196 1.133 1.9 1.425 7 7 4 4 9 451 539 296 217 229 2 184 181 217 Totaal 4.375 3.416 3.314 2.923 2.6 2.735 3.225 Totaal 1.713 1.182 1.113 1.015 952 1.028 1.186 Totaal 716 516 517 468 428 437 513 (x 1.000) (x 1.000) (x 1.000) 271 218 225 2 213 236 230 233 225 227 228 217 5 216 261 2 259 251 235 232 227 De Bollenstreek 311 295 289 292 269 264 263 De Bollenstreek 274 272 269 269 249 242 239 De Bollenstreek 306 288 289 293 279 253 257 290 265 285 274 2 242 253 288 283 2 275 249 249 2 3 303 323 316 283 276 328 Werkgebied De Leeuw 293 262 272 273 243 248 251 Werkgebied De Leeuw 270 266 265 264 242 238 239 Werkgebied De Leeuw 318 286 298 295 272 258 2 254 238 246 242 226 221 226 224 218 2 215 2 194 247 235 2 234 218 210 218 (x 1.000) (x 1.000) (x 1.000) 263 212 217 231 3 224 219 227 217 2 218 5 195 6 252 244 249 241 223 223 217 De Bollenstreek 299 282 275 277 253 248 249 De Bollenstreek 266 261 255 254 236 230 227 De Bollenstreek 298 271 275 279 265 237 248 279 252 269 258 223 226 2 278 267 269 2 230 232 2 347 293 302 292 270 261 311 Werkgebied De Leeuw 282 251 259 259 229 233 238 Werkgebied De Leeuw 261 253 254 2 227 224 229 Werkgebied De Leeuw 307 274 282 277 258 244 268 244 226 233 228 211 6 214 216 8 210 4 191 184 190 237 222 228 221 5 197 7 2,8% 2,2% 2,3% 2,9% 3,4% 5, 4, 2,5% 3,5% 3,6% 4,1% 5, 4,4% 3,7% 3, 4, 4,6% 5, 5,3% 5,6% 4,3% De Bollenstreek 3,2% 4,5% 4,3% 4,7% 6,4% 6, 4,9% De Bollenstreek 3, 4,3% 3,8% 4,5% 5,9% 5,4% 4,3% De Bollenstreek 3,2% 4,9% 4,9% 4,3% 7,2% 6,2% 5,1% 3,4% 4,7% 4,8% 5,1% 5,6% 5,9% 4,4% 3,6% 4,9% 4,6% 4,8% 6, 5,8% 4,4% 3,7% 4,8% 5,6% 5,7% 5,9% 6,2% 4,7% Werkgebied De Leeuw 3,2% 4, 4, 4,5% 5,3% 5,8% 4,5% Werkgebied De Leeuw 3,2% 4,4% 4,1% 4,6% 5,7% 5,4% 4,2% Werkgebied De Leeuw 3,3% 4,7% 5,1% 5, 6,2% 6,1% 4,7% 3,5% 4,8% 4,7% 5, 5,9% 5,8% 4,7% 3,1% 4,4% 4,2% 4,5% 5,3% 5,1% 4,1% 3,5% 4,8% 4,7% 4,9% 5,8% 5,6% 4,6% Verkooptijd Verkooptijd Verkooptijd 77 72 101 122 111 156 125 63 114 108 1 105 112 89 97 99 146 164 132 126 88 De Bollenstreek 86 121 143 143 170 177 147 De Bollenstreek 82 118 106 110 158 135 99 De Bollenstreek 74 134 1 99 176 188 110 69 104 116 114 143 146 113 69 112 91 90 129 1 73 66 121 145 118 1 148 113 Werkgebied De Leeuw 76 101 122 126 145 159 127 Werkgebied De Leeuw 72 114 103 134 124 85 Werkgebied De Leeuw 76 121 136 119 156 159 106 85 122 129 136 1 159 128 71 110 105 112 136 122 90 82 122 118 124 148 142 105 16 Zicht op de Woningmarkt 8 14
Werkgebied De Leeuw ALLE WONINGSOORTEN PER REGIO WERKGEBIED DE LEEUW TUSSENWONINGEN HOEKWONINGEN 2.0 woningen 0 Tussenwoningen 3 Hoekwoningen 2.000 700 2 1.0 1.000 0 De Bollenstreek 0 De Bollenstreek 1 De Bollenstreek 3 Vraagpriijs (x 1.000) 3 Tussenwoningen (x 1.000) Hoekwoningen (x 1.000) 3 2 2 1 De Bollenstreek 1 De Bollenstreek 2 1 De Bollenstreek 3 (x 1.000) Tussenwoningen (x 1.000) Hoekwoningen (x 1.000) 2 1 De Bollenstreek 2 1 De Bollenstreek 3 2 1 De Bollenstreek 1% Verschil vraagverkoopprijs 1% Verschil vraagverkoopprijs Tussenwoningen 1% Verschil vraagtransactieprijs Hoekwoningen 2% 2% 2% 3% 4% 5% De Bollenstreek 3% 4% 5% De Bollenstreek 3% 4% 5% 6% De Bollenstreek 6% 6% 7% 7% 7% 8% Verkooptijd (dagen) 1 Verkooptijd Tussenwoningen (dagen) Verkooptijd Hoekwoningen (dagen) 1 1 1 1 1 1 1 1 De Bollenstreek 1 De Bollenstreek 1 1 De Bollenstreek 17 Zicht op de Woningmarkt 8 14
Werkgebied De Leeuw ALLE WONINGSOORTEN PER REGIO WERKGEBIED DE LEEUW TUSSENWONINGEN HOEKWONINGEN Index woningen Index woningen Index woningen 153 142 125 98 88 108 210 141 114 105 104 124 132 118 102 132 De Bollenstreek 135 102 106 84 89 102 De Bollenstreek 148 105 102 89 99 107 De Bollenstreek 137 103 103 87 94 101 161 116 114 95 101 119 168 115 115 93 103 123 147 107 113 91 90 107 Index Index Index 113 91 94 89 98 96 102 99 95 90 95 104 103 94 92 90 De Bollenstreek 107 101 99 92 90 90 De Bollenstreek 102 101 93 90 89 De Bollenstreek 105 98 99 95 86 88 106 97 104 88 88 92 105 103 102 91 91 91 114 96 102 90 87 104 105 98 102 93 91 93 104 102 103 94 91 93 105 103 93 90 93 Index Index Index 114 92 94 88 97 95 104 99 101 94 89 94 105 101 103 93 93 90 De Bollenstreek 108 102 99 91 90 90 De Bollenstreek 105 103 101 93 91 89 De Bollenstreek 107 97 99 95 85 89 108 98 104 87 87 93 107 103 103 88 89 92 119 103 92 89 106 107 99 102 92 90 94 106 102 103 93 90 93 107 101 103 93 89 94 Index Index Index 97 78 79 119 176 139 62 87 88 122 109 90 59 92 106 112 87 De Bollenstreek 67 96 93 136 129 105 De Bollenstreek 67 94 85 130 1 94 De Bollenstreek 75 115 114 168 145 1 67 91 94 110 115 86 75 101 95 125 1 91 64 84 98 102 108 82 70 95 93 117 116 93 69 97 93 119 114 91 72 97 95 118 115 93 Index Verkooptijd Index Verkooptijd Index Verkooptijd 63 59 83 91 128 102 53 95 90 88 93 74 59 89 77 54 De Bollenstreek 85 119 124 103 De Bollenstreek 75 107 96 144 123 90 De Bollenstreek 75 135 121 178 190 111 61 91 102 125 128 99 77 124 101 143 133 81 56 103 123 127 125 96 63 90 95 118 117 94 63 98 94 121 109 66 98 95 119 115 85 18 Zicht op de Woningmarkt 8 14
Werkgebied De Leeuw ALLE WONINGSOORTEN PER REGIO WERKGEBIED DE LEEUW TUSSENWONINGEN HOEKWONINGEN 1 Index (2=) 2 Index Tussenwoningen (2=) 2 Index Hoekwoningen (2=) 1 1 1 De Bollenstreek 1 De Bollenstreek 1 De Bollenstreek 1 Index (2=) 110 Index Tussenwoningen (2=) 1 Index Hoekwoningen (2=) 105 De Bollenstreek 95 90 De Bollenstreek De Bollenstreek 85 1 Index (2=) 1 Index Tussenwoningen (2=) 1 Index Hoekwoningen (2=) 1 De Bollenstreek De Bollenstreek De Bollenstreek Index Verschil vraagverkoopprijs (2=) 1 Index Verschil vraagverkoopprijs Tussenwoningen (2=) 1 Index Verschil vraagverkoopprijs Hoekwoningen (2=) 1 1 1 1 De Bollenstreek 1 De Bollenstreek 1 1 1 De Bollenstreek 1 Index Verkooptijd (2=) 1 Index Verkooptijd Tussenwoningen (2=) Index Verkooptijd Hoekwoningen (2=) 1 1 1 De Bollenstreek 1 De Bollenstreek 1 1 1 De Bollenstreek 19 Zicht op de Woningmarkt 8 14
Regio Karakteristiek Meer verkopen in de Regio, grootste toename in Nieuwkoop. Licht stijgende prijzen in populairder marktsegmenten, prijzen duurdere typen onder druk. Verkoopaantallen Nieuwkoop boven niveau van voor de crisis. Markt aan den Rijn herstelt, dalende prijzen tweeondereenkappers en vrijstaande woningen. DeWaardevanErvaring.nl
Regio Kaag en Braassem Nieuwkoop aan den Rijn De grootschalige uitpondingen van goedkope appartementen in deze gemeente behoren sinds 13 tot het verleden. Daarmee is het aandeel van appartemententransacties in het totale volume genormaliseerd, wat de interpretatie van de marktcijfers gemakkelijker maakt. In aan den Rijn werden 485 woningen verkocht, 17% meer dan in 13. Dat is verhoudingsgewijs minder dan de stijging van het aantal transacties in de regio (23%). Laatstgenoemde cijfers worden positief beïnvloed door de forse (41%) stijging van de verkoopaantallen in Nieuwkoop. Meer transacties in de regio, dat is positief. Maar ten opzichte van 8, waarin er een krappe 0 woningen van de hand gingen, is er nog bijna % aan terugval van het marktvolume goed te maken voordat er in kwantitatief opzicht sprake is van volledig herstel. Positief is dat de gemiddelde verkooptijd in aan den Rijn daalde 168 naar 130 dagen (23%). Niet minder dan 1 tussenwoningen (+1) wisselden van eigenaar voor gemiddeld 212.000 (+8%). Dat proces vergde gemiddeld 85 dagen, een afname van 37% ten opzichte van 13 (135 dagen). Ook de ontwikkeling van de appartementensector lag in deze lijn. Het transactievolume in dit segment nam toe van 159 naar 191 verkopen (+%) terwijl de verkooptijd daalde van 172 naar 155 dagen (1) tegen een licht afgenomen (2%) verkoopprijs van 1.000. Het herstel van de woningmarkt begint aan de meer betaalbare onderkant van de markt. En dat bleek uit de verkoopcijfers voor de duurdere woningtypen. Er werden 71 hoekwoningen verkocht (+18%) in 104 dagen (19%), maar wel voor 2% lagere prijzen ( 217.000). De cijfers omtrent verkochte half vrijstaande en vrijstaande woningen wezen in dezelfde richting. Meer transacties (+37% en +16%), kortere verkooptijden (7% en 51%) maar wel tegen 3% respectievelijk 18% lagere prijzen. Kaag en Braassem 7 Het transactievolume in de gemeente Kaag en Braassem is zeer beperkt, in 14 verkochten NVMMakelaars hier 34 woningen. Dit volume is te beperkt om betrouwbare uitspraken te doen over de marktontwikkelingen. Dat wordt versterkt doordat in deze gemeente nauwelijks appartementen werden verkocht terwijl tweederde van de markt wordt bepaald door verkopen van de duurdere woningtypen (hoekwoningen, tweeondereenkapwoningen en vrijstaande woningen). De markt ontwikkelde zich positief: 17% meer transacties die 23% sneller tot stand kwamen tegen vrijwel gelijkblijvende prijzen. Nieuwkoop Nieuwkoop is een van de weinige plaatsen in het werkgebied van De Leeuw waar het totaal aantal transacties van NVMMakelaars uitsteeg boven dat van 7, het jaar voor de crisis op de woningmarkt. In Nieuwkoop werd een recordaantal woningen verkocht. Dat komt overigens mede door de verkoop van nieuwbouwwoningen en circa 30 nieuwbouwappartementen. Niet minder dan 176 woningen wisselden van eigenaar, een stijging van 41% ten 7 Op 1 januari 9 is de gemeente Kaag en Braassem ontstaan door het samenvoegen van de gemeenten Jacobswoude en Alkemade. Kaag en Braassem bestaat uit de deelgemeenten Hoogmade, Kaag, Leimuiden, Nieuwe Wetering, Oud Ade, Rijnsaterwoude, Rijpwetering, Roelofarendsveen en Woubrugge. Aantal woningen: 45.230 Aantal koopwoningen: 30.672 Aantal huurwoningen: 14.558 Aantal inwoners: 159.735 Leeftijdsklasse 0 jaar in %: 24 % Leeftijdsklasse 2165 jaar in %: 59 % Leeftijdsklasse 65+ jaar in %: 17 % Aantal transacties: 695 Mediane vraagprijs: (x 1.000,) 230 Mediane verkoopprijs: (x 1.000,) 219 Verschil vraag en verkoopprijs in %: 4 % Mediane verkooptijd in dagen: 125 0 0 0 Totale aanbod Regio 8 9 Transacties Regio 14 (naar soort woning) 30,7 % 9,9 % 8,9 % 15,1 % 35,4 % 10 11 12 13 14 Appartementen Vrijstaand Tweeondereenkap Hoekwoningen Tussenwoningen 21 Zicht op de Woningmarkt 8 14
Regio DeWaardevanErvaring.nl
Regio Kaag en Braassem Nieuwkoop aan den Rijn opzichte van de 125 verhandelde objecten in 13. En dat gegeven is bijzonder, omdat de Nieuwkoopse verkoopcijfers traditioneel voor meer dan % bestaan uit transacties met duurdere woningtypen (hoekwoningen, tweeondereenkappers en vrijstaande woningen). Ter indicatie: voor het gehele werkgebied van De Leeuw ligt dat percentage op iets minder dan 3 en voor de regio als geheel op 34%. De verkooptijd voor alle verkochte woningtypen lag op 113 dagen, 5% minder dan in 13 (119 dagen). Nergens in de regio werden woningen sneller verkocht dan in Nieuwkoop. De meest sensationele toename van het aantal verkopen vond plaats in de, op zich zelf beperkte, Nieuwkoopse appartementenmarkt. Er wisselden 23 appartementen van eigenaar, 92% meer dan in 13 en naar alle waarschijnlijkheid ook meer dan ooit. De gemiddelde prijs nam licht (+2%) toe tot 178.000 terwijl de verkooptijd daalde naar 114 dagen (21%). De markt voor tussenwoningen nam in 14 met 67 transacties toe met 52% (13: 44). De gemiddelde prijs van verkochte tussenwoningen bleef met 196.000 stabiel. De 34 verkochte hoekwoningen gingen in gemiddeld 56 dagen (54%) zeer snel van de hand voor 222.000, slechts fractioneel lager (1%) dan in 13 ( 224.000). Het aantal verkochte halfvrijstaande en vrijstaande woningen steeg met % respectievelijk 21%. Hoewel deze beide woningtypen nergens in de regio voor lagere prijzen werden verkocht, stonden de prijzen van halfvrijstaande woningen toch wat onder druk. De gemiddelde verkoopprijs voor dit woningtype daalde naar 323.000 (18%). 23 Zicht op de Woningmarkt 8 14
Regio ALLE WONINGSOORTEN PER GEMEENTE REGIO ALPHEN TUSSENWONINGEN HOEKWONINGEN woningen woningen woningen 797 772 664 490 486 414 485 344 8 174 134 134 146 1 137 88 65 61 71 Kaag&Braassem 37 30 26 28 26 26 34 Kaag&Braassem 10 10 9 8 12 10 13 Kaag&Braassem 9 7 6 7 5 1 8 Nieuwkoop 153 122 118 130 124 125 176 Nieuwkoop 55 57 38 52 55 44 67 Nieuwkoop 26 19 32 29 23 26 34 Totaal 987 924 8 648 636 565 695 Totaal 9 275 221 194 1 2 Totaal 172 114 103 86 89 87 113 (x 1.000) (x 1.000) (x 1.000) 243 198 3 217 195 218 217 232 222 229 229 217 9 224 254 251 261 255 235 232 227 Kaag&Braassem 510 3 283 322 285 356 281 Kaag&Braassem 241 227 247 236 8 178 2 Kaag&Braassem 374 245 262 230 225 259 2 Nieuwkoop 354 311 328 310 264 271 254 Nieuwkoop 2 234 223 223 217 5 1 Nieuwkoop 284 267 254 257 239 236 229 Regio 271 218 225 2 213 236 230 Regio 233 225 227 228 217 5 216 Regio 261 2 259 251 235 232 227 254 238 246 242 226 221 226 224 218 2 215 2 194 247 235 2 234 218 210 218 (x 1.000) (x 1.000) (x 1.000) 236 194 199 211 188 7 6 226 214 222 2 6 197 212 248 244 251 249 226 223 217 Kaag&Braassem 490 367 269 303 264 310 266 Kaag&Braassem 234 225 238 229 195 176 195 Kaag&Braassem 351 235 245 221 221 2 198 Nieuwkoop 337 290 304 288 248 254 242 Nieuwkoop 233 226 212 8 4 196 196 Nieuwkoop 273 253 235 242 225 224 222 Regio 263 212 217 231 3 224 219 Regio 227 217 2 218 5 195 6 Regio 252 244 249 241 223 223 217 244 226 233 228 211 6 214 216 8 210 4 191 184 190 237 222 228 221 5 197 7 2,5% 1,6% 1,6% 2,1% 2,5% 4,7% 3,7% 2,4% 3,3% 3,5% 4,1% 4,9% 4,6% 3,7% 2,6% 3,9% 4, 4,4% 5,1% 5,9% 4,4% Kaag&Braassem 5,7% 4,4% 6, 5,6% 5,6% 5,6% 3,7% Kaag&Braassem 3,2% 2,4% 5,2% 3,5% 3,6% 1,2% 2,4% Kaag&Braassem 4, 2,2% 7,2% 6,8% 2,1% 7,3% 1,7% Nieuwkoop 3,8% 6,5% 6, 6, 6,2% 5,8% 4,6% Nieuwkoop 2,9% 4,3% 5, 4,4% 5,1% 4,4% 3,8% Nieuwkoop 4,7% 5,4% 5,7% 5,3% 6,6% 4,9% 4, Regio 2,8% 2,2% 2,3% 2,9% 3,4% 5, 4, Regio 2,5% 3,5% 3,6% 4,1% 5, 4,4% 3,7% Teijlingen 3, 4, 4,6% 5, 5,3% 5,6% 4,3% 3,5% 4,8% 4,7% 5, 5,9% 5,8% 4,7% 3,1% 4,4% 4,2% 4,5% 5,3% 5,1% 4,1% 3,5% 4,8% 4,7% 4,9% 5,8% 5,6% 4,6% Verkooptijd Verkooptijd Verkooptijd 70 56 81 111 102 168 130 61 101 98 122 107 135 85 94 84 108 178 119 128 104 Kaag&Braassem 142 218 242 267 148 287 159 Kaag&Braassem 91 147 195 145 113 116 1 Kaag&Braassem 114 187 187 247 14 194 89 Nieuwkoop 121 185 193 159 175 119 113 Nieuwkoop 109 176 153 115 108 68 81 Nieuwkoop 98 178 187 135 2 125 56 Regio 77 72 101 122 111 156 125 Regio 63 114 108 1 105 112 89 Regio 97 99 146 164 132 126 88 85 122 129 136 1 159 128 71 110 105 112 136 122 90 82 122 118 124 148 142 105 24 Zicht op de Woningmarkt 8 14
Regio ALLE WONINGSOORTEN PER GEMEENTE REGIO ALPHEN TUSSENWONINGEN HOEKWONINGEN 900 woningen Tussenwoningen 1 Hoekwoningen 0 700 0 Kaag&Braassem Nieuwkoop 3 2 1 Kaag&Braassem Nieuwkoop 1 1 Kaag&Braassem Nieuwkoop Vraagpriijs (x 1.000) Tussenwoningen (x 1.000) Hoekwoningen (x 1.000) 0 2 3 Kaag&Braassem Nieuwkoop 1 Kaag&Braassem Nieuwkoop 2 1 Kaag&Braassem Nieuwkoop (x 1.000) Tussenwoningen (x 1.000) Hoekwoningen (x 1.000) 0 Kaag&Braassem Nieuwkoop 2 1 Kaag&Braassem Nieuwkoop 3 2 1 Kaag&Braassem Nieuwkoop 1% Verschil vraagverkoopprijs 1% Verschil vraagverkoopprijs Tussenwoningen 1% Verschil vraagtransactieprijs Hoekwoningen 2% 3% 4% 5% Kaag&Braassem Nieuwkoop 2% 3% 4% Kaag&Braassem Nieuwkoop 2% 3% 4% 5% 6% Kaag&Braassem Nieuwkoop 6% 5% 7% 7% 6% 8% 3 Verkooptijd (dagen) 2 Verkooptijd Tussenwoningen (dagen) Verkooptijd Hoekwoningen (dagen) 2 2 1 Kaag&Braassem Nieuwkoop 1 Kaag&Braassem Nieuwkoop 1 Kaag&Braassem Nieuwkoop 25 Zicht op de Woningmarkt 8 14
Regio ALLE WONINGSOORTEN PER GEMEENTE REGIO ALPHEN TUSSENWONINGEN HOEKWONINGEN Index woningen Index woningen Index woningen 163 158 136 99 84 99 257 155 130 109 119 274 176 130 122 1 142 Kaag&Braassem 132 107 93 93 93 121 Kaag&Braassem 125 125 113 1 125 163 Kaag&Braassem 129 86 71 14 114 Nieuwkoop 118 94 91 95 96 135 Nieuwkoop 106 110 73 106 85 129 Nieuwkoop 90 66 110 79 90 117 Index Index Index 112 91 94 90 101 101 97 95 91 98 98 102 92 91 89 Kaag&Braassem 158 118 88 89 111 87 Kaag&Braassem 102 96 105 88 75 85 Kaag&Braassem 163 107 114 98 113 88 Nieuwkoop 114 106 85 87 82 Nieuwkoop 108 105 97 92 90 Nieuwkoop 111 104 99 93 92 89 105 98 102 93 91 93 104 102 103 94 91 93 105 103 93 90 93 Index Index Index 112 92 94 89 98 98 102 97 101 94 89 96 99 98 101 91 89 87 Kaag&Braassem 162 121 89 87 102 88 Kaag&Braassem 102 98 104 85 77 85 Kaag&Braassem 159 106 111 108 89 Nieuwkoop 117 101 106 86 88 84 Nieuwkoop 112 108 102 98 94 94 Nieuwkoop 113 105 97 93 93 92 107 99 102 92 90 94 106 102 103 93 90 93 107 101 103 93 89 94 Index Index Index 119 76 79 122 227 177 81 86 1 112 91 59 87 91 115 134 99 Kaag&Braassem 102 79 107 101 101 67 Kaag&Braassem 92 69 149 103 35 68 Kaag&Braassem 59 32 106 30 108 24 Nieuwkoop 63 109 101 105 98 78 Nieuwkoop 66 97 111 115 98 86 Nieuwkoop 89 103 108 126 93 76 70 95 93 117 116 93 69 97 93 119 114 91 72 97 95 118 115 93 Index Verkooptijd Index Verkooptijd Index Verkooptijd 63 73 92 151 117 83 88 111 70 53 47 61 67 72 58 Kaag&Braassem 53 82 91 55 107 Kaag&Braassem 63 101 134 78 83 Kaag&Braassem 46 76 76 6 79 36 Nieuwkoop 76 116 121 110 75 71 Nieuwkoop 95 153 133 94 59 70 Nieuwkoop 73 132 139 1 93 41 63 90 95 118 117 94 63 98 94 121 109 66 98 95 119 115 85 26 Zicht op de Woningmarkt 8 14
Regio ALLE WONINGSOORTEN PER GEMEENTE REGIO ALPHEN TUSSENWONINGEN HOEKWONINGEN 1 Index (2=) Index Tussenwoningen (2=) Index Hoekwoningen (2=) 1 1 2 2 1 Kaag&Braassem Nieuwkoop 1 Kaag&Braassem Nieuwkoop 1 Kaag&Braassem Nieuwkoop 1 Index (2=) 1 Index Tussenwoningen (2=) 1 Index Hoekwoningen (2=) 1 1 1 1 1 1 Kaag&Braassem Nieuwkoop Kaag&Braassem Nieuwkoop Kaag&Braasse m Nieuwkoop 1 Index (2=) 1 Index Tussenwoningen (2=) 1 Index Hoekwoningen (2=) 1 1 1 1 1 Kaag&Braassem Nieuwkoop Kaag&Braassem Nieuwkoop 1 Kaag&Braasse m Nieuwkoop 2 Index Verschil vraagverkoopprijs (2=) 1 Index Verschil vraagverkoopprijs Tussenwoningen (2=) 1 Index Verschil vraagverkoopprijs Hoekwoningen (2=) 1 1 1 1 1 Kaag&Braassem Nieuwkoop Kaag&Braassem Nieuwkoop Kaag&Braassem Nieuwkoop 1 Index Verkooptijd (2=) 1 Index Verkooptijd Tussenwoningen (2=) 1 Index Verkooptijd Hoekwoningen (2=) 1 1 1 1 1 1 Kaag&Braassem Nieuwkoop 1 Kaag&Braassem Nieuwkoop Kaag&Braassem Nieuwkoop 27 Zicht op de Woningmarkt 8 14
aan den Rijn wijkniveau Karakteristiek Langste en toegenomen verkooptijd van relatief dure tussenwoningen in Hoge Zijde. Goedkoopste tussenwoningen in Hoorn, goedkoopste appartementen in Oudshoorn. Relatief dure tussenwoningen Kerk en Zanen vlot verkocht. Kortste verkooptijd in Ridderveld. DeWaardevanErvaring.nl
aan den Rijn wijkniveau Oudshoorn Ridderveld Zegersloot Hoorn Kerk en Zanen Lage Zijde Hoge Zijde Tussen 9 en 12 werden de woningmarktcijfers voor aan den Rijn sterk beïnvloed door de grootschalige uitpondingen van goedkope appartementen. Dat kwam het totale transactievolume ten goede, maar had wel invloed op de gemiddelde prijs en de gemiddelde verkooptijd. Inmiddels is het aandeel van appartemententransacties in het totaal genormaliseerd. In zijn algemeenheid geldt dat het herstel van de woningmarkt begint aan de meer betaalbare onderkant van de markt. Goedkopere woningtypen als appartementen en eengezinswoningen zijn populair, wat plaatselijk een opwaartse druk op het prijsniveau kan veroorzaken. In veel marktgebieden is het aanbod van duurdere woningtypen echter nog steeds vele malen groter dan de vraag. Dat geeft een neerwaartse druk op het prijsniveau. Er zijn grote verschillen in de samenstelling van het transactievolume in de verschillende wijken van. Het grootste herstel is logischerwijs waar te nemen in de wijken waarin verhoudingsgewijs de meeste goedkopere woningtypen werden verkocht. In totaal werden er door NVMMakelaars in aan den Rijn 464 woningen verkocht, 15% meer dan in 13 (5). De grootste stijgers waren de wijken Ridderveld (van 58 naar 86 transacties, +48%) en Zegersloot (van 44 naar 59 transacties, +34%). In Kerk en Zanen, verhoudingsgewijs de grootste markt (23% van aan den Rijn), steeg het aantal verkochte woningen met 18% (van 91 naar 107). Lage Zijde was de enige wijk waar fractioneel minder (75, 7%) objecten van de hand gingen. De gemiddelde verkooptijd in aan den Rijn daalde van 168 naar 130 dagen (17%). Nergens verdwenen de Verkochtbordjes zo snel (104 dagen) als in de wijk Ridderveld. Hoge Zijde De Hoge Zijde, de linkeroever van de rivier De Rijn, vormt met de Lage Zijde het stadshart van. In Hoge Zijde werden 49 woningen verkocht, 7% meer dan in 13 (46). Er zijn twee wijken in aan den Rijn waar de gemiddelde verkooptijd niet daalde (volgens de landelijke en regionale lijn) maar steeg. Hoge Zijde is daar één van. De verkooptijd nam met 13% toe tot 6 dagen, de langste verkooptijd van alle wijken in aan den Rijn. Zelfs verkochte tussenwoningen stonden gemiddeld maar liefst 2 dagen (+13%) op de markt voordat zich een koper aandiende. Dat heeft vermoedelijk te maken met het hoge prijsniveau voor dit woningtype: 235.000, een stijging van 31% ten opzichte van het niveau in 13. Ook voor de verkochte appartementen werd in deze wijk het meeste betaald ( 165.000, +3%). Hoorn In deze wijk vonden de minste (35) transacties plaats, wat op het totaal aantal van 464 neerkomt op 8%. In deze wijk ligt het aandeel van transacties met goedkopere woningtypen (appartementen en tussenwoningen) op 82,9%. Alleen in Ridderveld is dat percentage hoger (86%). De gemiddelde prijs van verkochte tussenwoningen lag op 153.000. Dit is lager dan in alle andere wijken èn het is lager (5%) dan het prijsniveau van 13. De 21 (+5%) verkochte appartementen brachten gemiddeld 122.000 (3%) op. Alleen in Oudshoorn lag de prijs voor appartementen lager ( 1.000). In vergelijking met het Nederlands gemiddelde van 159.000 zijn appartementen in deze wijk ruim 25% goedkoper. Aantal woningen: 30.551 Aantal koopwoningen:.194 Aantal huurwoningen: 10.357 Aantal inwoners: 106.785 Leeftijdsklasse 0 jaar in %: 24 % Leeftijdsklasse 2165 jaar in %: 59 % Leeftijdsklasse 65+ jaar in %: 16 % Aantal transacties: 464 Mediane vraagprijs: (x 1.000,) 217 Mediane verkoopprijs: (x 1.000,) 6 Verschil vraag en verkoopprijs in %: 3,7 % Mediane verkooptijd in dagen: 130 0 0 Totale aanbod Gemeente aan den Rijn 8 9 Transacties aan den Rijn 14 (naar soort woning) 41,2 % 2,8 % 7,9 % 14,7 % 33,4 % 10 11 12 13 14 Appartementen Vrijstaand Tweeondereenkap Hoekwoningen Tussenwoningen 29 Zicht op de Woningmarkt 8 14
aan den Rijn wijkniveau DeWaardevanErvaring.nl
aan den Rijn wijkniveau Oudshoorn Hoorn Kerk en Zanen Ridderveld Lage Zijde Zegersloot Hoge Zijde Kerk en Zanen De samenstelling van het transactievolume in Kerk en Zanen vormt het tegenovergestelde van dat van wijken als Hoorn en Ridderveld. Het aandeel van appartementen en tussenwoningen in het totale verkoopvolume is in deze wijk met 65,4% het laagst van alle wijken in aan den Rijn. In deze wijk vonden 107 (+18%) transacties plaats, 23% van het totale se volume. Alleen in Hoge Zijde werd meer betaald voor appartementen. In Kerk en Zanen werden 34 appartementen verhandeld voor een gemiddelde prijs van 162.000, 8% minder dan in 13 ( 175.000). De 36 (+13%) tussenwoningen verdwenen hier voor gemiddeld 243.000 (+4%) weer van de markt, nergens in werd meer betaald voor dit woningtype en dat bij een bijna gehalveerde verkooptijd van 85 dagen. Ook de 16 (+45%) verkochte hoekwoningen gingen voor de hoogste prijs van de hand, 2.000 (+5%). In het hoogste segment, dat van de vrijstaande woningen, wisselden maar 4 woningen van eigenaar tegen een gemiddelde prijs van 535.000. In 13 lag het prijsniveau van vrijstaande woningen in deze wijk 9% hoger ( 588.000). Lage zijde Lage Zijde is met een totaal aantal transacties van 75 (7%) qua omvang de derde markt van. Lage Zijde is de enige wijk waarin in 14 minder (7%) transacties door NVMMakelaars werden geregistreerd dan in het voorgaande jaar. Er werden 3 minder tussenwoningen verkocht, maar wel meer (15) hoekwoningen. De verkooptijd voor tussenwoningen lag op 61 dagen, een sensationele afname ten opzichte van voorgaande jaren (in 13 nog 137 dagen, 55%). Ook tweeondereenkappers werden na een gemiddelde verkooptijd van 55 dagen (69%) opvallend snel verkocht, zij het tegen 6% lagere prijzen ( 310.000). En die verkooptijd staat in schril contrast met die van de 28 (+8%) verhandelde appartementen die gemiddeld 142.000 (11%) opbrachten, maar wel 225 dagen geduld vroegen van de verkopende partijen. Oudshoorn Het totaal aantal (53) verkopen bleef in deze wijk, die ook wel Ridderbuurt wordt genoemd, vrijwel stabiel (+2%). De prijs van verkochte appartementen ( 1.000) lag nergens in lager. Tussenwoningen brachten gemiddeld 223.000 (+12%) op, hoekwoningen 8.000 (1%). De verkochte tweeondereenkapwoningen gingen voor 7% hogere prijzen van de hand ( 325.000). Daar stond tegenover dat de verkooptijd voor dit woningtype met 293 dagen (+3%) het hoogste was van heel aan den Rijn. Ridderveld Met 86 (+48%) verkopen is deze wijk de tweede in omvang. Ridderveld kent verhoudingsgewijs het grootste aantal transacties met goedkopere woningtypen (86%). In zijn algemeenheid geldt dat een lager prijsniveau vaak leidt tot kortere verkooptijden. En dat gegeven bewees zich in Ridderveld want nergens in stonden de Te koopborden zo kort in de tuin als hier, slechts 104 dagen (26%). Bijna de helft (49%) van alle transacties had betrekking op appartementen, die gemiddeld na 84 dagen (%) van eigenaar wisselden voor 136.000 (+4%). Ook tussenwoningen werden voor een relatief betaalbaar prijsniveau ( 193.000, 2%) verkocht. Zegersloot Tussenwoningen verdwenen hier voor gemiddeld 3.000 (+9%) vrij vlot weer van de markt, de verkooptijd bleef beperkt tot 66 dagen. De verkoop van hoekwoningen vroeg met 186 dagen (+4%) aanzienlijk meer tijd. 31 Zicht op de Woningmarkt 8 14
aan den Rijn wijkniveau ALLE WONINGSOORTEN PER WIJK ALPHEN AAN DEN RIJN woningen woningen woningen Hoge Zijde 85 46 61 41 46 49 Hoge Zijde 42 19 21 15 19 15 16 Hoge Zijde 19 9 11 7 12 8 7 Hoorn 56 37 63 29 39 33 35 Hoorn 14 6 7 1 7 9 10 Hoorn 3 2 2 3 1 3 4 Kerk en Zanen 146 101 83 93 81 91 107 Kerk en Zanen 78 31 31 32 24 32 36 Kerk en Zanen 23 21 17 15 11 19 17 Lage Zijde 1 84 104 72 71 81 75 Lage Zijde 47 26 25 18 22 33 23 Lage Zijde 24 14 13 8 10 9 15 Oudshoorn 118 152 1 77 69 52 53 Oudshoorn 47 22 24 15 16 15 Oudshoorn 28 12 6 9 5 7 8 Ridderveld 1 195 122 115 103 58 86 Ridderveld 70 48 28 31 23 21 25 Ridderveld 22 9 6 4 7 5 7 Zegersloot 149 106 64 44 59 Zegersloot 44 55 38 23 19 25 Zegersloot 16 21 10 1 13 8 10 Totaal 785 764 659 477 477 5 464 Totaal 342 7 174 132 134 144 155 Totaal 135 88 65 47 59 59 68 (x 1.000) (x 1.000) (x 1.000) Hoge Zijde 253 232 211 244 6 212 231 Hoge Zijde 2 192 216 213 4 184 248 Hoge Zijde 255 297 262 312 238 254 Hoorn 189 158 157 167 156 165 Hoorn 1 214 4 225 191 169 163 Hoorn 299 217 237 255 215 175 175 Kerk en Zanen 277 256 297 299 239 283 258 Kerk en Zanen 2 271 2 261 239 243 246 Kerk en Zanen 288 278 291 284 251 281 244 Lage Zijde 246 245 195 2 6 222 9 Lage Zijde 213 228 225 225 210 4 214 Lage Zijde 254 256 2 273 266 226 222 Oudshoorn 246 1 189 195 191 286 4 Oudshoorn 224 226 229 221 225 210 228 Oudshoorn 244 256 313 236 219 221 212 Ridderveld 218 169 181 183 167 179 175 Ridderveld 227 218 224 217 214 8 Ridderveld 244 231 252 239 238 9 233 Zegersloot 2 193 198 196 182 191 Zegersloot 230 7 222 227 2 193 210 Zegersloot 245 2 263 215 235 213 231 aan den Rijn 243 198 3 217 195 218 217 aan den Rijn 232 222 229 229 217 9 224 aan den Rijn 254 251 261 255 235 232 227 254 238 246 242 226 221 226 224 218 2 215 2 194 247 235 2 234 218 210 218 (x 1.000) (x 1.000) (x 1.000) Hoge Zijde 244 222 2 231 195 1 216 Hoge Zijde 197 186 6 2 195 179 235 Hoge Zijde 245 271 254 303 217 238 190 Hoorn 186 188 154 153 157 1 154 Hoorn 197 4 194 8 1 161 153 Hoorn 311 210 226 243 5 162 173 Kerk en Zanen 270 247 287 286 228 266 251 Kerk en Zanen 244 259 249 245 229 233 243 Kerk en Zanen 279 266 279 275 245 263 241 Lage Zijde 239 229 191 230 194 211 199 Lage Zijde 7 218 218 217 197 195 7 Lage Zijde 246 242 234 262 253 8 6 Oudshoorn 241 178 186 190 185 265 199 Oudshoorn 219 218 223 214 212 223 Oudshoorn 237 246 308 235 210 211 8 Ridderveld 212 165 176 179 161 170 168 Ridderveld 2 9 214 210 1 197 193 Ridderveld 238 223 236 230 2 190 2 Zegersloot 214 188 193 189 192 175 182 Zegersloot 223 199 213 217 195 186 3 Zegersloot 239 217 251 215 222 7 219 aan den Rijn 236 194 199 211 188 7 6 aan den Rijn 226 214 222 2 6 197 212 aan den Rijn 248 244 251 249 226 223 217 244 226 233 228 211 6 214 216 8 210 4 191 184 190 237 222 228 221 5 197 7 TUSSENWONINGEN HOEKWONINGEN Hoge Zijde 3, 3,3% 3, 3,5% 3,7% 4,2% 4,6% Hoge Zijde 2,7% 3,9% 3,9% 5, 4,5% 4,1% 5,1% Hoge Zijde 4,1% 6,5% 3,2% 4, 4,3% 7,1% 4,5% Hoorn 2,8% 3,6% 1,3% 1,6% 4, 4,1% 4,5% Hoorn 3,1% 4,8% 4,4% 7,8% 6,2% 5,5% 4,9% Hoorn 2,2% 3, 4,6% 6,2% 4,7% 7,4% 4,9% Kerk en Zanen 2,2% 2,6% 3,2% 3,7% 3,5% 4,9% 3,2% Kerk en Zanen 1,9% 3,5% 3,4% 4,4% 4,5% 3,5% 3,1% Kerk en Zanen 2,4% 3,8% 3,4% 4,1% 3,3% 5, 3,1% Lage Zijde 2,9% 4,8% 2,5% 2,8% 4,7% 5,3% 3,6% Lage Zijde 2,6% 4, 3,7% 4,1% 6, 5,2% 4,1% Lage Zijde 3,5% 7, 5,2% 4,8% 5,3% 7,8% 4,3% Oudshoorn 1,5% 0,8% 0,9% 1,5% 2,6% 3,7% 2,9% Oudshoorn 1,5% 2,7% 2,7% 3,9% 5,9% 5,2% 3,6% Oudshoorn 2,5% 3,9% 3, 3,3% 2,1% 5,2% 4,2% Ridderveld 2,4% 1,1% 1,4% 1,4% 1,9% 4,1% 3, Ridderveld 2,7% 3,9% 3,5% 3,6% 5,1% 4,1% 3,1% Ridderveld 2,6% 1,8% 5,3% 3,6% 5,8% 6,3% 4,7% Zegersloot 2,5% 1, 1,8% 2,2% 2,7% 5,2% 3,5% Zegersloot 2,7% 2,1% 3,3% 4,2% 1,6% 4,5% 3, Zegersloot 2,9% 1,1% 3,6% 6,1% 5, 5, aan den Rijn 2,5% 1,6% 1,6% 2,1% 2,5% 4,7% 3,7% aan den Rijn 2,4% 3,3% 3,5% 4,1% 4,9% 4,6% 3,7% aan den Rijn 2,6% 3,9% 4, 4,4% 5,1% 5,9% 4,4% 3,5% 4,8% 4,7% 5, 5,9% 5,8% 4,7% 3,1% 4,4% 4,2% 4,5% 5,3% 5,1% 4,1% 3,5% 4,8% 4,7% 4,9% 5,8% 5,6% 4,6% Verkooptijd Verkooptijd Verkooptijd Hoge Zijde 95 1 155 162 133 183 6 Hoge Zijde 47 108 142 195 71 9 2 Hoge Zijde 136 139 9 144 108 1 70 Hoorn 90 121 144 165 138 216 147 Hoorn 103 93 145 147 101 141 105 Hoorn 232 196 232 178 83 168 130 Kerk en Zanen 79 112 154 179 125 222 147 Kerk en Zanen 72 177 1 178 123 168 85 Kerk en Zanen 92 110 97 169 68 178 138 Lage Zijde 70 116 98 148 174 192 138 Lage Zijde 46 116 146 135 96 137 61 Lage Zijde 74 112 108 212 167 221 134 Oudshoorn 47 23 89 108 144 149 Oudshoorn 107 42 114 134 105 Oudshoorn 59 85 137 243 184 123 96 Ridderveld 68 59 77 56 92 1 104 Ridderveld 61 162 78 62 149 77 114 Ridderveld 121 183 27 1 109 92 Zegersloot 82 23 91 118 112 122 143 Zegersloot 89 38 99 190 90 130 66 Zegersloot 106 19 47 112 127 186 aan den Rijn 70 56 81 111 102 168 130 aan den Rijn 61 101 98 122 107 135 85 aan den Rijn 94 84 108 178 119 128 104 85 122 129 136 1 159 128 71 110 105 112 136 122 90 82 122 118 124 148 142 105 32 Zicht op de Woningmarkt 8 14