Bijlage 06 Wonen in Gelderland 2015 Elk jaar verschijnt de monitoringsrapportage Wonen in Gelderland met daarin een beschrijving van de belangrijkste ontwikkelingen op de Gelderse woningmarkt. Wonen in Gelderland 2015 beschrijft de ontwikkelingen van de afgelopen jaren en de stand van zaken over de eerste van 2015 voor Gelderland totaal en de zes Gelderse regio s. De rapportage geeft tevens inzicht in de voortgang van het provinciale woonbeleid, dat is verwoord in de Omgevingsvisie Gelderland. Het doel van het provinciale woonbeleid is het in balans brengen en houden van vraag en aanbod op de Gelderse woningmarkt, zowel kwalitatief als kwantitatief. De Regionale Woonagenda s vormen een belangrijk onderdeel van het nieuwe provinciale woonbeleid. Coalitieakkoord Ruimte voor Gelderland In het coalitieakkoord Ruimte voor Gelderland voor de periode 2015-2019 is gekozen om door te gaan met de eerder ingezette verandering van de bestuursstijl. De provincie kan alleen maar knelpunten oplossen en kansen grijpen samen met gemeenten, bedrijfsleven, maatschappelijke organisaties en mensen. Vanuit een gemeenschappelijk doel en ambitie wil de provincie samen zoeken naar een concrete aanpak met bijbehorende programma s, projecten en plannen. Verantwoordelijkheden moeten daarbij zo dicht mogelijk bij mensen en hun samenwerkingsverbanden worden neergelegd. Zij komen met initiatieven, de provincie helpt. De provincie doet dat binnen haar kerntaken. Zij heeft diverse instrumenten tot haar beschikking, zoals regelgeving, verbindingen leggen, kennis delen en eventueel het inzetten van geld (subsidie, lening e.d.). De andere betrokkenen zullen ook hun instrumenten moeten inzetten en bijdragen aan de uitvoering. Op deze wijze probeert de provincie ook focus aan te brengen in de gebiedsopgaven. De Regionale Woonagenda s zijn processen met partijen in de regio s, die gezamenlijk de opgaven op de regionale woningmarkt in kaart brengen en aanpakken. Naast regio s, gemeenten, woningcorporaties en andere (markt)partijen neemt ook de provincie daar aan deel. Deze werkwijze past zeer goed bij de provinciale bestuursstijl, zoals beschreven in Ruimte voor Gelderland. In hoofdstuk 5 vindt u meer informatie over de woonagenda s. Digitale woningmarktmonitor Gelderland Na de zomer komt de digitale woningmarktmonitor Gelderland online beschikbaar. Deze monitor biedt inzicht in de belangrijkste ontwikkelingen in relevante woningmarktthema's. De informatie wordt steeds op provinciaal, regionaal en gemeentelijk niveau gepresenteerd en, waar beschikbaar, op het niveau van kernen. Ook van de niet-gelderse gemeenten die onderdeel uitmaken van de woonregio s met Gelderse gemeenten zijn gegevens beschikbaar. Het gaat dan om de gemeenten Veenendaal, Rhenen en Renswoude (FoodValley), Deventer (Stedendriehoek) en Mook & Middelaar (Stadsregio). Echter, wanneer in deze rapportage de cijfers van de Gelderse regio s worden gepresenteerd, betreft het alleen de Gelderse gemeenten. Per hoofdstuk wordt steeds voor nadere verdieping en detaillering verwezen naar de digitale woningmarktmonitor of voor meer achtergrond en discussie naar het digitale platform GLDWonen. Inhoud 1. Demografische ontwikkelingen 2. Trends op de woningmarkt 3. Nieuwbouw in 2014 4. Plancapaciteit per 1 januari 2015 5. Voortgang Regionale Woonagenda s 6. Impulsplan Wonen 7. Langer zelfstandig Wonen 8. Energietransitie en woningmarkt 9. Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO)
Samenvatting Demografische ontwikkelingen Opmerkelijke bevolkingsgroei in 2014 (+ 6.900 inwoners). De groei is significant hoger ten opzichte van 2013, en dat terwijl deze al jaren een neerwaartse trend vertoonde. De bevolkingsgroei is voor bijna 60% het gevolg van het (binnenlands en buitenlands) migratieoverschot. In de afgelopen jaren was dit aandeel aanzienlijk lager of zelfs negatief. De taakstelling voor huisvesten asielzoekers is sterk gegroeid vanaf 2013. In Gelderland moeten in 2015 ruim 3.400 statushouders worden gehuisvest. In 2013 (bijna 1.200) en 2014 (bijna 1.900) lag dit aantal aanzienlijk lager. De verwachting van BZK voor de eerste 2016 komt voor Gelderland neer op ca 2.400 te huisvesten statushouders. De vergrijzing blijft toenemen (door talrijke vijftigers en zestigers die de komende jaren instromen in de hogere leeftijdsgroepen en door de stijging gemiddelde levensduur). Dit heeft gevolgen voor de woningvoorraad. Trends op de woningmarkt Aantal transacties koopsector is in 2014 flink gestegen (+37% t.o.v. 2013), maar ligt nog steeds ongeveer 30% onder het niveau van 2007. Op het dieptepunt van de crisis (2013) werden in Gelderland ca 45% minder woningen verkocht dan vlak voor de crisis. Het herstel van de huizenmarkt zet door, vooral door de lage rente. In 2014 is in alle regio s weer sprake van een (lichte) stijging van de gemiddelde verkoopprijs t.o.v. 2013. In de eerste 2015 is de gemiddelde verkoopprijs verder licht gestegen. Huizen staan minder lang te koop. De theoretische verkooptijd van de bestaande koopwoningen is in de eerste 2015 verder gedaald en komt medio 2015 uit op 18 maanden (medio 2014 was dit nog 25 maanden). Voor alle prijsklassen is de verkooptijd gedaald (met de sterkste daling in de hoogste prijsklassen). Het aantal afgegeven bouwvergunningen is in 2014 ook weer toegenomen (5.700 tegenover ca 4.000 in 2013). De toename is vooral te danken aan de bouwers voor de markt, zoals projectontwikkelaars. De corporatiesector blijft achter. Nieuwbouw in 2014 Het lijkt erop dat de nieuwbouw in 2014 met netto bijna 4.900 woningen wat achterblijft bij de aantallen in voorgaande jaren. Dit komt overeen met het landelijke beeld. Van 2010 t/m 2014 zijn er in Gelderland ongeveer 30.500 woningen toegevoegd, ofwel gemiddeld 6.100 per jaar. De gerealiseerde netto groei is wat achtergebleven bij de KWP3-opgave, maar in vergelijking met de bouwproductie voor Nederland als geheel, zijn de resultaten in Gelderland veel gunstiger. De gemiddelde jaarlijkse realisatie over de periode 2010-2014 ligt bij de meeste regio s dichtbij hun jaarlijkse opgave. Of er sprake is van een kentering van de groei rond de 5.000 woningen per jaar, is op dit moment niet uit de cijfers af te leiden. Het aantal afgegeven bouwvergunningen en het aantal woningen in aanbouw per 1 januari 2015 wijzen in ieder geval op een verwachte toename in 2015.
Plancapaciteit per 1 januari 2015 Vier regio s werken medio 2015 met nieuwe kwantitatieve afspraken over woningaantallen (periode tot 2025). In de overige twee regio s wordt naar verwachting na de zomer de discussie over de aantallen afgerond. De kwantitatieve opgave wonen (2014 t/m 2024) bedraagt bijna 64.000 woningen voor de periode 2015 t/m 2024 (en komt hiermee lager uit dan de opgave in de KWP3-periode (ca 69.000 woningen in periode 2010 t/m 2019). Op Gelderse schaal is er geen overcapaciteit aan harde plannen. Op 1 januari 2015 is er voor ca 47.500 woningen harde plancapaciteit. Uit de beschikbare gegevens blijkt dat ongeveer een kwart van de totale plancapaciteit na 2025 staat geprogrammeerd. Alle regio s zijn bezig om hun bouwplannen door te lichten en om de plancapaciteit in overeenstemming met de aangetoonde vraag te brengen (of hebben dat al gedaan). Om goede afwegingen te maken wordt gekeken naar de kwantiteit en kwaliteit van de plannen. Meerdere regio s maken daarbij gebruik van het stoplichtenmodel of een vergelijkbare methode. Voortgang Regionale Woonagenda s Bijna alle regio s beschikken over een Regionale Woonagenda. Alleen in Rivierenland is deze nog in voorbereiding. Betaalbaarheid, de bestaande woningvoorraad, duurzaamheid en wonen en zorg zijn thema s die in de meeste regio s op de woonagenda staan. Ook de problematiek van de statushouders wordt in diverse regio s opgepakt in de woonagenda. Thema s als huisvesting van arbeidsmigranten (Noord-Veluwe en Rivierenland) of de aanpak van (toekomstige) leegstand (Achterhoek) zijn meer regio specifiek. Impulsplan Wonen Ca 80 fysieke knelpunten in Gelderse steden en dorpen worden verholpen, mede dankzij het Impulsplan Wonen. Langer zelfstandig wonen Vooral als gevolg van het beleid van scheiding van wonen en zorg zijn processen complexer geworden. Meer partijen (gemeenten, corporaties, zorginstellingen, welzijnsinstellingen e.d.) zijn betrokken en committeren zich steeds vaker aan verplichtingen over een groter gebied en een langere periode. Energietransitie en woningmarkt Het extra energiezuinig maken van corporatiewoningen (i.k.v. Robuuste investeringsimpuls) is in 2014 voortvarend opgepakt (ca 10.000 woningen). In 2014 zijn 9.000 woningen beter geïsoleerd met behulp van de Isolatieregeling. Als Isolatieregeling eind 2015 afloopt, zullen met behulp van deze regeling vanaf 2010 ca 40.000 woningen energiezuiniger gemaakt zijn. Huishoudens kunnen hierdoor ervaring opdoen met de voordelen van energiebesparende maatregelen, zoals extra wooncomfort en lagere woonlasten. Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) In de periode 2012-2015 hebben 39 projecten subsidie ontvangen uit de CPO-regeling (totaal ca 1,5 miljoen). Het merendeel van de projecten (32) betrof projecten van bewonersinitiatieven; bij 7 projecten ging het om gemeentelijke aanvragen. Er zijn zowel CPO projecten in de nieuwbouw als in de bestaande bouw gerealiseerd.
1 Demografische ontwikkelingen Opmerkelijke bevolkingsgroei in 2014 Op 1 januari 2015 telde Gelderland ruim twee miljoen inwoners. De bevolking is in 2014 met bijna 6.900 inwoners gegroeid ten opzichte in 2013. Dit is significant hoger dan de afgelopen jaar, en dat terwijl de groei al jaren een neerwaartse trend vertoonde. Zelfs in de krimpregio de Achterhoek is de afname lager dan in 2013. Niet overal in de Achterhoek is de bevolking overigens afgenomen; in Doetinchem en Winterswijk is de bevolking gegroeid in 2014. Vermeldenswaardig is verder nog de groei in Nijmegen (+ ca 2.400); binnen de Noord-Veluwe valt de groei in Putten (+ ca 500) op. Per saldo is de bevolkingsgroei in de Stedendriehoek beperkt van omvang terwijl de bevolking in Apeldoorn nog met ruim 500 inwoners is gegroeid. Gemiddelde groei per jaar 2000 t/m 2004 Gemiddelde groei per jaar 2005 t/m 2009 Groei in 2010 Groei in 2011 Groei in 2012 Groei in 2013 Groei in 2014 Bevolking per 1-1-2015 Achterhoek 1.086-360 -234-378 -599-969 -585 262.546 FoodValley 2.150 1.484 609 1.745 1.927 1.633 2.083 254.456 Noord-Veluwe 625 677 902 679 615 210 1.233 199.264 Rivierenland 2.093 516 501 841 696 395 556 255.842 Stadsregio 3.613 2.940 3.382 2.612 2.123 2.597 3.549 739.168 Stedendriehoek 1.003 129 575 575 284 35 50 315.302 Gelderland 10.570 5.386 5.735 6.074 5.046 3.901 6.886 2.026.578 Tabel 1 Jaarlijkse bevolkingsgroei 2000 t/m 2014 en aantal inwoners per 1 januari 2015 per regio en voor Gelderland totaal, CBS 2015 Bevolkingsgroei in Gelderland is voor bijna 60% het gevolg van het migratieoverschot Bevolkingsgroei is het resultaat van de natuurlijke aanwas en het saldo van de binnenlandse en buitenlandse migratie. De natuurlijke aanwas is, ondanks de dalende trend, al jaren de belangrijkste groeicomponent. In 2014 is deze voor het eerst weer licht toegenomen. Opvallend is dat de Gelderse bevolkingsgroei in 2014 voor bijna 60% het gevolg is van het (binnenlands- en buitenlands) migratieoverschot. In de afgelopen jaren was dit aandeel aanzienlijk lager of zelfs negatief (periode 2003-2007). In 2014 hebben zich vanuit Nederland meer mensen gevestigd in Gelderland dan dat er mensen uit Gelderland zijn vertrokken naar elders in Nederland (+ ca 2.000). Het buitenlands migratiesaldo heeft een ongeveer vergelijkbare omvang (+ ruim 1.900).
10.000 8.000 6.000 4.000 2.000 0-2.000-4.000 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Geboorteoverschot Buitenlands migratiesaldo Binnenlands migratie saldo Figuur 1 Geboorteoverschot, binnenlands- en buitenlandsmigratiesaldo Gelderland 2000-2014. Bron: CBS, cijfers 2014 zijn gebaseerd op voorlopige maandcijfers 2014. Vooral de buitenlandse migratie kan van jaar tot jaar erg fluctueren, afhankelijk van onder meer economische en politieke factoren. In het algemeen worden vijf motieven voor (buitenlandse) migratie onderscheiden: arbeid, asiel, gezin, studie en overige motieven (waaronder au pairs en adoptiekinderen). In 2013 en 2014 is de arbeidsmigratie vanuit de EU verder toegenomen (vooral groei immigranten vanuit Polen). Ook zijn er meer studiemigranten, vanwege het beleid van universiteiten en hogescholen om buitenlandse studenten aan te trekken. Vooral het aantal asielmigranten vanuit Syrië en in mindere mate - Eritrea is de afgelopen twee jaar sterk gestegen. Taakstelling voor huisvesten statushouders sterk gegroeid vanaf 2013 Gemeenten in Nederland zijn wettelijk verplicht te zorgen dat statushouders (asielmigranten met een verblijfsvergunning) geschikte woonruimte krijgen. De Rijksoverheid (BZK) bepaalt elk half jaar per gemeente de taakstelling. Voor heel Nederland bedroeg de taakstelling voor de eerste 2015 14.000 statushouders, voor de tweede 2015 14.900. Maar voor de eerste 2016 verwacht BZK ca 20.000 te huisvesten statushouders. In Gelderland bedraagt de taakstelling over 2015 ruim 3.400 personen (exclusief de achterstand van 325 personen per 1 januari 2015). In de jaren 2013 en 2014 bedroegen deze aantallen 1.173 respectievelijk 1.875. De verwachting van BZK voor de eerste 2016 komt voor Gelderland neer op ca 2.400 te huisvesten statushouders.
2.000 1.800 1.600 1.400 1.200 1.000 800 600 400 200 0 2e 2007 1e 2008 2e 2008 1e 2009 2e 2009 1e 2010 2e 2010 1e 2011 2e 2011 1e 2012 2e 2012 1e 2013 2e 2013 1e 2014 2e 2014 1e 2015 2e 2015 Figuur 2 Taakstelling huisvesting statushouders voor Gelderse gemeenten In 2014 en 2015 (en naar verwachting ook in 2016) is het aantal asielzoekers en het aantal statushouders hoger dan voorspeld. Op basis van de Gelderse bevolkingsprognose 2014 (vastgesteld april 2014) 1 heeft de provincie aan elke regio een voorzet gestuurd voor het gesprek over het toe te voegen aantal woningen tot 2025. In deze bevolkingsprognose is de groei van het aantal migranten (vooral op kortere termijn) niet in de huidige omvang meegenomen. Dit betekent dat ook de woningbehoefte hoger uitvalt dan waar in de afspraken met de regio s vanuit is gegaan. Als gemeenten en corporaties op korte termijn de sociale huurvoorraad willen uitbreiden, zou dat kunnen wringen met de afspraken die ze hebben gemaakt over woonprogrammering met de andere gemeenten en corporaties in de regio en met de provincie. GS hebben de gemeenten die hiermee worstelen aangeboden om gezamenlijk naar maatwerkoplossingen te zoeken. Daarbij kan worden gedacht aan het (al dan niet tijdelijk) herbestemmen van bestaand vastgoed, het verhogen van het aandeel sociale huurwoningen in bestaande bestemmingsplannen en eventueel het naar voren halen van bouwplannen met sociale huurwoningen die voor later in de planning staan. STATUSHOUDERS aanpak FoodValley In de regio FoodValley werken de gemeenten en woningcorporaties sinds maart 2015 gezamenlijk aan innovatieve concepten om statushouders op goede wijze te kunnen huisvesten en een perspectief te kunnen bieden op integratie, leren en werken. Daartoe zijn vijf pilots gestart, waarin gemeenten, provincie, vluchtelingenwerk, COA, woningcorporaties en ondernemingen samenwerken. Door deze samenwerking worden taken verdeeld en maken gemeenten en andere partijen optimaal gebruik van elkaars kennis en ervaring bij het zoeken naar nieuwe oplossingen. Zo werkt Ede aan innovatieve tijdelijke concepten als pop-up wijken en bouwt Veenendaal een kantoorpand om waarin verschillende doelgroepen samen gaan wonen met statushouders. Meepraten over dit onderwerp kan op het interactieve digitale platform GLDWonen (http://www.gldwonen.nl/paginas/praat-mee.aspx) 1 De provincie Gelderland stelt tweejaarlijks een nieuwe bevolkingsprognose op basis van de nieuwste inzichten. In 2014 is de Bevolkingsprognose 2014 (Primos 2012 trend plus) vastgesteld; begin 2016 is een nieuwe Gelderse bevolkingsprognose voorzien.
Vergrijzing blijft toenemen Op 1 januari 2015 is 18% van de Gelderse bevolking 65 jaar of ouder; in 2000 was dit nog ruim 13%. Het aantal ouderen zal in de komende decennia sterk stijgen door de talrijke vijftigers en zestigers van de babyboomgeneratie die instromen in de hogere leeftijdsgroepen. Ook de stijgende gemiddelde levensduur draagt bij aan de groei ( dubbele vergrijzing ). Volgens de Gelderse bevolkingsprognose 2014 is in 2030 een kwart van de Gelderse bevolking 65 jaar of ouder. Sommige regio's vergrijzen meer; in de Achterhoek en de Stedendriehoek ligt het aandeel 65-plussers naar verwachting op bijna 30% in 2030. 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 2000 2015 2030 Figuur 3 Ontwikkeling 55+, 65+ en 80+ 2000, 2015 (realisatie) en 2030 (prognose); Bron: CBS (2000, 2015) en Primos 2012 trend plus (2030) 55+ 65+ 80+ De wereld van wonen en zorg is volop in beweging. Vanaf 2013 is een traject ingezet van extramuralisering van de zorg voor grote groepen zorgvragers. Concreet betekent dit dat zorgvragers met een zorg-zwaartepakket (ZZP) lager dan 5, langer zelfstandig thuis moeten blijven wonen. Om een beeld te krijgen van de mate waarin de extramuralisering zich voordoet, vindt u cijfers van het Centrum Indicatiestelling Zorg (CIZ) in de digitale woningmarktmonitor onder het thema Wonen en Zorg. Ook vindt u hier de factsheets Monitor Wonen en Zorg 2013 met gegevens op gemeente- en kernniveau over de vraag naar en aanbod van wonen en zorg. Langer zelfstandig thuis wonen, dat is wat veel ouderen en zorgvragers zelf als hun voorkeur aangeven. Maar door het voortschrijdende beleid van extramuralisering wordt langer zelfstandig wonen ook min of meer verplicht. Dit heeft gevolgen voor de woningvoorraad. Overheden, (markt)partijen en woningeigenaren zullen er voor moeten zorgen dat er voldoende geschikte levensloopbestendige woningen aan de woningvoorraad worden toegevoegd voor mensen met (bewegings)beperkingen. En bestaande woningen zullen op grotere schaal aangepast en geschikt gemaakt moeten worden voor deze doelgroep. Gemeenten vervullen hier een centrale rol. Vanwege de decentralisaties in het sociale domein is deze rol alleen maar groter geworden. In hoofdstuk 6 staat meer informatie over het provinciale beleid Langer Zelfstandig Wonen. Meer gegevens over de bevolkingsontwikkeling per gemeente vindt u in de digitale woningmarktmonitor.
2 Trends op de woningmarkt Aantal transacties koopsector in 2014 flink gestegen (+37%) In 2014 werden door het Kadaster in Gelderland weer 16.601 woningtransacties geregistreerd, fors meer dan in 2013 (+37%), maar nog steeds ongeveer 30% onder het niveau van 2007 (met bijna 22.000 transacties). De toename van het aantal transacties is vooral zichtbaar in de tweede van 2014. Het aantal transacties (verkopen) is vanaf het begin van de crisis in 2007 in alle regio s flink gedaald. Het dieptepunt werd in alle regio s, en dus ook op Gelderse schaal, bereikt in 2013. Op het dieptepunt werden in Gelderland ca 45% minder woningen verkocht dan vlak voor de crisis. In de regio Noord-Veluwe lijkt de woningmarkt het minst van de crisis te lijden. Daar herstelt het aantal transacties zich bovendien sneller dan in de andere regio s (figuur 4). In de eerste van 2015 zijn in Gelderland bijna 8.100 transacties geregistreerd. Dit is een stijging van bijna 20% in vergelijking met dezelfde periode in 2014. Dit komt overeen met het landelijke beeld. Regio's met een meer dan gemiddelde stijging in de eerste van 2015 zijn de Achterhoek (+27%) en de Stadsregio (+ 22%). 110 100 90 80 70 60 50 Achterhoek FoodValley Noord-Veluwe Rivierenland Stadsregio Stedendriehoek Gelderland 40 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Figuur 4 Aantal transacties op jaarbasis naar Gelderse regio s, 2007-2014 (2007=100), Bron: Woningmarktcijfers.nl en Kadaster Het herstel van de huizenmarkt zet door, vooral door de lage hypotheekrente De vraag naar koopwoningen hangt voor een deel af van de hypotheekrente. Deze rente is de afgelopen jaren gedaald. Een lage rente in combinatie met daling van de huizenprijzen leidt tot betere betaalbaarheid van koopwoningen. Dit, en de stijging van de huurprijzen, in combinatie met strengere regels voor instroom in de sociale huurvoorraad, stimuleert de lagere middeninkomens tot aanschaf van een (betaalbare) koopwoning.
Er zijn in Gelderland in de afgelopen jaren slechts kleine verschillen zichtbaar in het verloop van het aantal transacties naar woningtype. In onderstaande grafiek zijn de aantallen transacties voor een aantal woningtypen voor drie afzonderlijke jaren gepresenteerd: 2007 (vóór de crisis), 2011 (in de crisis) en 2014 (voorzichtig herstel). 7.000 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 appartementen tussenwoningen hoekwoningen 2^1 kap vrijstaand onbekend 0 2007 2011 2014 Figuur 5 Aantal transacties naar woningtype in Gelderland voor de jaren 2007, 2011 en 2014, Bron: Woningmarktcijfers.nl De grafiek toont dat het aantal transacties voor onderscheiden woningtypen gaande de crisis (in 2011 ten opzichte van 2007) is gedaald. In 2014 is echter voor alle woningtypen sprake van herstel ten opzichte van 2011. Opvallend is dat het aantal transacties van vrijstaande woningen in vergelijking met de tweeonder-een-kap- en hoekwoningen relatief sterk is gestegen. Voorzichtige stijging gemiddelde verkoopprijs 2014 in alle regio s t.o.v. 2013 De gemiddelde koopsom bedraagt in Gelderland in 2014 221.900 (bijna 3% hoger dan in 2013). Deze procentuele stijging is vergelijkbaar met het landelijke beeld. Nadat vanaf 2008 ieder jaar in bijna alle regio s sprake was van daling, is in 2014 weer in alle regio s sprake van een (lichte) stijging van de gemiddelde verkoopprijs t.o.v. 2013. De daling van de gemiddelde verkoopprijs vanaf 2008 werd voorafgegaan door een daling van het aantal transacties, die begon in 2007. De gemiddelde verkoopprijs van woningen in Gelderland lag in 2007 (voor de crisis) op 261.500; 5% boven het landelijk gemiddelde. De top van 265.000 werd bereikt in 2008; het laagste niveau van 215.900 in 2013 lag 18% onder het topniveau van 2008. Opvallend is de relatief hoge prijsstijging in 2014 t.o.v. 2013 in Rivierenland en in de Stedendriehoek. In de eerste van 2015 is de gemiddelde koopsom in Gelderland licht gestegen naar 223.100 (dit is bijna 3% meer in vergelijking met dezelfde periode in 2014 en 0,6% meer ten opzichte van het hele jaar 2014.
330.000 310.000 290.000 270.000 250.000 230.000 210.000 190.000 170.000 Achterhoek FoodValley Noord-Veluwe Rivierenland Stadsregio Stedendriehoek Gelderland 150.000 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Figuur 6 Ontwikkeling gemiddelde verkoopprijs in Gelderland in de periode 2007-2014, Bron: Woningmarktcijfers.nl Huizen in Gelderland staan minder lang te koop De theoretische verkooptijd van bestaande koopwoningen is in 2015 verder gedaald en komt medio 2015 uit op 18 maanden. Medio 2014 was dit cijfer nog 25 maanden. De theoretische verkooptijd (TVT) is een door Woningmarktcijfers.nl ontwikkeld meetinstrument om de marktkansen in beeld te brengen. 2 In Nederland bedraagt de TVT medio 2015 gemiddeld 15 maanden, het laagste niveau sinds 2009. In onderstaande tabel is de theoretische verkooptijd in Gelderland per prijsklasse voor de jaren 2011 t/m half 2015 weergegeven. Verkooptijden lopen meestal op naarmate het prijsniveau stijgt. In de prijsklasse tot 100.000-200.000 bedraagt de theoretische verkooptijd medio 2015 bijna 14 maanden. In de prijsklasse boven de 500.000 loopt de TVT op tot bijna 51 maanden (in 2013 ging het hier zelfs om ongeveer 86 maanden). Voor alle prijsklassen is de TVT gedaald in de eerste van 2015. De afname ten opzichte van 2014 is het kleinst in goedkopere segmenten en het sterkst (21%) in de hoogste prijsklasse (tabel 2). Medio 2015 hebben tussenwoningen met ongeveer 10 maanden de laagste TVT, daarna volgen hoekwoningen (met 14,5 maanden). De vrijstaande woningen hebben met 35 maanden de hoogste verkooptijd (relatie prijsniveau) (figuur 7). 2 De TVT berekent het aantal maanden, dat nodig is om het gehele woningaanbod te verkopen op basis van het aantal transacties van de laatste 12 maanden Als beide getallen gelijk zijn, dan bedraagt de TVT 12 maanden. Als het aanbod 1.000 is en de transacties 500, dan bedraagt de TVT 1000/500 x 12 = 24 maanden.
2011 2012 2013 2014 1 e 2015 <100 11,6 14,6 10,6 9,3 8,8 100-200 20,8 21,4 19,7 15,3 13,7 200-300 25,3 26,7 29,9 19,6 17,3 300-400 37,7 45,8 55,9 33,1 27,6 400-500 54,0 67,0 86,6 48,9 44,2 >500 59,3 66,9 85,7 64,1 50,6 Tabel 2: Theoretische verkooptijd (in maanden) Gelderland naar prijsklasse, Bron: Woningmarktcijfers.nl 70 60 50 40 30 20 10 0 appartement hoekwoning 2/1 kapwoning tussenwoning vrijstaand 2011 2012 2013 2014 1ste 2015 Figuur 7 Theoretische verkooptijd (in maanden) Gelderland per woningtype, Bron: Woningmarktcijfers.nl Courantheid De courantheid (gewildheid) van de bestaande voorraad zal steeds vaker een rol gaan spelen bij de verkoopbaarheid en de prijsstelling (waarde) van woningen. De courantheid wordt vooral bepaald door eigenschappen van de woning plus de locatie. Steeds meer overheden, consumenten en bedrijven hebben doelen op het gebied van duurzaamheid en energiebesparing. Mogelijk dat ook het verplichte energielabel dit onderwerp in toenemende mate agendeert. Een ander punt is de geschiktheid voor ouderen. Verwacht wordt dat, met de toenemende vergrijzing, de vraag en verkoopbaarheid naar nultredenwoningen op goede locaties groeit. In de digitale woningmarktmonitor wordt onder het thema Verkoop en verhuur de ontwikkeling van de gemiddelde transactieprijzen en het aantal transacties in de koopsector in beeld gebracht per regio en gemeente. Het gaat hier om halfjaarlijkse cijfers, met een nadere uitsplitsing naar woningtype. Gegevens over verhuringen (wachttijden en slaagkansen) zijn beperkt beschikbaar.
Aantal afgegeven bouwvergunningen in 2014 weer toegenomen. Vooral stijging bij bouwers voor de markt, corporatiesector blijft achter. In 2014 is voor ongeveer 5.700 nieuwbouwwoningen een vergunning afgegeven en dat is meer dan in 2013 (ca 4.000) en op hetzelfde niveau als in 2012. De toename is vooral te danken aan de bouwers voor de markt, zoals projectontwikkelaars. Zij hebben in Gelderland in 2014 vergunningen voor ruim 4.000 woningen gekregen, een groei van bijna 1.600 woningen vergeleken met 2013 en ruim 1.000 woningen meer dan in 2012. De corporatiesector blijft achter (landelijke trend). Het aantal vergunningen voor woningcorporaties is vanaf 2011 met meer dan 60% afgenomen (van ruim 2.400 naar ruim 900 bouwvergunningen in 2014). Andere particuliere opdrachtgevers, die voor eigen gebruik bouwen, hebben iets meer vergunningen gekregen dan in 2013. In vrijwel alle regio's is het aantal verleende bouwvergunningen toegenomen in 2014 t.o.v. 2013 en neemt het aandeel van vergunningverlening aan de marktsector toe en blijven de corporaties achter. De Achterhoek is de enige regio waar het aantal nieuw te bouwen woningen in opdracht van overheden en corporaties procentueel is toegenomen in 2014 (ten gunste van particuliere opdrachtgevers). In de FoodValley is het overgrote deel van de verleende vergunningen voor bouwers van de markt (83% in 2014). In de Stedendriehoek ligt dit aandeel in 2014 met 77% ook boven het Gelders gemiddelde. 14.000 12.000 10.000 8.000 6.000 4.000 2.000 0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Overheid of woningcorporatie Bouwers voor de markt Andere particuliere opdrachtgevers Figuur 8 Aantal afgegeven vergunningen voor nieuwbouwwoningen naar opdrachtgever in Gelderland, 2007-2014, Bron: CBS 2015 Het niveau van 2008 (ruim 12.000 afgegeven vergunningen) hoeft waarschijnlijk nooit meer gehaald te worden. Om de opgave voor de komende jaren te kunnen realiseren (op Gelderse schaal groei van de woningvoorraad met gemiddeld ca 6.400 woningen per jaar) zullen jaarlijks ongeveer 6.000-7.000 vergunningen afgegeven moeten worden. Op basis van cijfers van enkele jaren geleden kan het stuwmeer van in het verleden afgegeven, nog niet benutte bouwvergunningen worden geschat op 15.000 tot 20.000 vergunningen. De exacte omvang van het stuwmeer is op dit moment niet bekend, omdat dit niet meer wordt geregistreerd. Welke invloed het stuwmeer aan vergunningen heeft op de groei van de woningvoorraad is evenmin bekend.
Nieuw totaalconcept Een bouwopdracht bestaat steeds vaker uit het maken van het ontwerp, de financiering, de bouw en het onderhoud of de exploitatie van het gebouwde. Bouwend Nederland ziet hier kansen voor de bij haar aangesloten bouwbedrijven en draagt dit totaalconcept actief uit. Op deze manier wordt toekomstige onzekerheid voor de opdrachtgever gereduceerd. Dat wil niet zeggen dat de risico s regelrecht verschuiven naar de opdrachtnemer. Al voordat de bouw begint wordt beter en creatiever nagedacht over de behoefte aan het op te richten gebouw en alle consequenties daarvan, waardoor de risico s juist afnemen. Bovendien heeft de opdrachtnemer zekerheid wat betreft het werkaanbod over een langere periode. 3 Nieuwbouw in 2014 Sinds 2012 maakt de provincie Gelderland een schatting van de ontwikkeling van de woningvoorraad op basis van de gemeentelijke informatie. Achtergrond hiervan is de overstap van het CBS van het Woningregister (tot 2012) naar de BAG (vanaf 2012) voor het tellen van de omvang van de woningvoorraad. Vooral in de beginjaren was de BAG nog onvoldoende betrouwbaar (zie kader). De (netto) groei van de woningvoorraad blijft in 2014 met bijna 4.900 woningen wat achter Het lijkt erop dat de nieuwbouw in 2014 met bijna 4.900 woningen wat achterblijft bij de aantallen in voorgaande jaren. Vooral in de jaren 2011 en 2012 was er sprake van een aanzienlijke toename. Een wat achterblijvende nieuwbouw komt ook overeen met het landelijke beeld. Dit betekent overigens niet dat er geen woningen worden toegevoegd aan de woningvoorraad. Er worden ook woningen toegevoegd door splitsingen of doordat andere gebouwen geschikt worden gemaakt voor wonen. Niet alle gemeenten hebben dergelijke mutaties in de woningvoorraad als zodanig volledig aangeleverd in hun cijfers. 2010 2011 2012 2013 2014 Gemiddelde opgave per jaar 2010 t/m 2014 cf. KWP3 Achterhoek 3 493 894 596 255 241 393 FoodValley 849 1.278 1.405 1.043 1.026 1.200 Noord-Veluwe 841 619 642 405 437 670 Rivierenland 768 1.484 862 704 883 980 Stadsregio 1.856 2.577 3.150 2.005 1.700 2.600 Stedendriehoek 775 879 849 629 582 850 Totaal 5.282 7.731 7.504 5.041 4.869 Ca 6.700 Tabel 3: Netto-groei van de woningvoorraad 2010-2014 en de gemiddelde opgave per jaar conform KWP3, Bron: CBS (2010, 2011) en gemeentelijke informatie vanaf 2012 3 Voor de Achterhoek is de aanvankelijke groeiopgave van 5.900 woningen over de periode 2010-2019 uitgesmeerd over een periode van 15 jaar, namelijk t/m 2024. Dit betekent dat de jaarlijkse groeiopgave niet 590 maar (5.900/15 =) 393 woningen is.
In tabel 3 zijn de netto-toevoegingen opgenomen. Dit betekent dat op het totaal aantal gerealiseerde nieuwbouwwoningen (bruto) de onttrekkingen in mindering zijn gebracht. Bij onttrekkingen van de woningvoorraad gaat het om sloop of samenvoeging van woningen. In de Stadsregio blijft de realisatie in 2014 met 1.700 woningen wat achter bij de realisatie in het voorgaande jaar. In deze regio zijn in 2014 ruim 2.100 woningen (bruto) toegevoegd en bijna 440 woningen onttrokken (waarvan bijna 300 in Nijmegen). Binnen de Achterhoek valt de gemeente Berkelland op met relatief veel sloop in 2014 (114 woningen). De cijfers moeten met enige voorzichtigheid worden gebruikt. In sommige regio s wijken de gepresenteerde cijfers over de voorgaande twee jaren wat af van die in eerdere rapportages, omdat enkele gemeenten hierop correcties hebben uitgevoerd. De realisatiecijfers van de Achterhoek wijken af van de gebruikte cijfers in de regio (Woningmarktmonitor Achterhoek 2015). 4 De gemiddelde realisatie over de periode 2010-2014 ligt bij de meeste regio s dichtbij hun jaarlijkse opgave Volgens het Kwalitatief Woonprogramma 2010-2019 (KWP3) is de opgave om de Gelderse woningvoorraad van 2010 t/m 2019 met ca 66.900 woningen te laten groeien, ofwel gemiddeld bijna 6.700 per jaar. In dit aantal is verdisconteerd dat de gemeenten in de Achterhoek gezamenlijk hebben besloten om hun opgave vanwege nieuwe demografische prognoses uit te smeren over een langere periode (t/m 2024). Van 2010 t/m 2014 zijn in Gelderland bijna 30.500 woningen toegevoegd, ofwel gemiddeld bijna 6.100 per jaar. De gerealiseerde netto groei is dan ook wat achtergebleven bij de KWP3-opgave. 3.000 2.500 2.000 1.500 1.000 500 0 Achterhoek FoodValley Noord-Veluwe Rivierenland Stadsregio Stedendriehoek KWP3 (jaarlijkse opgave) Realisatie (gemiddeld per jaar 2010 t/m 2014) Figuur 9 Jaarlijkse opgave conform KWP3 afgezet tegenover de gemiddelde jaarlijkse realisatie 2010-2014, Bron: gegevens gemeenten In figuur 9 is de gemiddelde jaarlijkse opgave conform KWP3 afgezet tegen de realisatie (jaarlijks gemiddelde in de periode 2010 t/m 2014). Zichtbaar wordt dat de meeste regio s dichtbij hun jaarlijkse opgave zitten. In de Stadsregio, de regio met de grootste opgave, is het verschil het grootst. De oorzaken hiervoor zijn niet bekend. 4 De realisatiecijfers 2010 t/m 2014 in de Achterhoek wijken af van de cijfers die in de Woonmonitor Achterhoek 2015 zijn gebruikt (door afwijkende cijfers voor de jaren 2010 en 2011). Dit heeft te maken met een verrekening van de sloop in 2009 in de toevoegingen voor de jaren 2010 en 2011 in de Achterhoekse monitor. In de Achterhoek zijn in de periode 2010 t/m 2014 2.133 woningen (bron Woningmarktmonitor Achterhoek 2015) toegevoegd. Het gemiddelde jaarlijkse realisatiecijfer volgens deze berekening dan ook lager uit (427 woningen) dan gepresenteerd in figuur 9.
Verwachting nieuwbouw in 2015 Of er sprake is van een kentering van de groei rond de 5.000 woningen per jaar, is op dit moment niet uit de cijfers af te leiden. In hoofdstuk 2 is geconstateerd dat het aantal afgegeven bouwvergunningen in 2014 hoger is dan dat in 2013. Dit leidt waarschijnlijk in 2015 en 2016 tot realisatie van meer woningen dan in 2014. Landelijk wordt onder invloed van het toenemend aantal bouwvergunningen in 2014 verwacht dat de nieuwbouwproductie van woningen in 2015 met 15% toeneemt. Voor 2016 wordt een groei in dezelfde orde van grootte voorzien. In Gelderland zal een dergelijke groei niet optreden, aangezien de daling in de afgelopen jaren veel minder sterk was dan het gemiddelde voor Nederland en de toename van het aantal vergunningen niet zo hoog was. Ook het aantal woningen in aanbouw op 1 januari van een jaar kan worden gebruikt om de groei van de woningvoorraad in dat jaar te voorspellen. Op 1 januari 2015 zijn er iets meer woningen in aanbouw in vergelijking met 1 januari 2014. Uiteraard valt de groei van de woningvoorraad over 2015 niet met zekerheid te voorspellen (want er is hier deels gebruik gemaakt van schattingen en ook de sloopcijfers zijn niet bekend). Er zijn ook omstandigheden die de realisatie van woningen zullen afremmen. We noemen het wegvallen van de impuls van de tijdelijke Btw-verlaging per 1 juli 2015 en het drukkend effect van de verhuurdersheffing op de investeringsruimte van woningcorporaties. Ondanks deze positieve cijfers en verwachtingen blijft de uitbreiding van de woningvoorraad in 2014 en waarschijnlijk ook in 2015 nog steeds achter bij de huishoudensgroei. In aanbouw 1 januari 2014 In aanbouw 1 januari 2015 Achterhoek 406 524 FoodValley 5 1.000 1.000 Noord-Veluwe 358 >345 6 Rivierenland 550 665 Stadsregio: Subregio Arnhem Subregio Liemers Subregio Nijmegen 2.199: 967 228 1.004 2.101: 912 161 1.028 Stedendriehoek 564 568 Gelderland Ca 5.100 Ca 5.200 Tabel 4 Aantal woningen in aanbouw per 1 januari 2014 en per 1 januari 2015, Bron: gemeentelijke informatie. 5 Voor de FoodValley is vanwege het ontbreken van gegevens een schatting gemaakt voor het aantal woningen in aanbouw per 1 januari 2014 resp. 2015. 6 Het cijfer over het aantal woningen in aanbouw op 1 januari 2015 in de Noord-Veluwe is onvolledig. Gegevens van de gemeenten Heerde en Putten ontbreken.
Geen kwalitatieve informatie over de opgeleverde woningen op Gelderse schaal In KWP3-verband is met regio s afgesproken dat een deel van de netto groei van de woningvoorraad over de periode 2010 t/m 2019 (minimaal) een bepaald aandeel huur, betaalbare of nultredenwoning is. Gemeenten hebben de afgelopen jaren meer ruimte gekregen om zelf te bepalen hoe en welke gegevens ze registreren. Dat past bij het werken volgens de Regionale Woonagenda s, waarbij partijen in een regio gezamenlijk meer verantwoordelijkheid nemen (en krijgen). Door afnemende uniformiteit wordt het helaas ook moeilijker om op een aantal variabelen een beeld te vormen van ontwikkelingen op Gelderse schaal. Zo is het nu niet meer mogelijk om aan te geven hoeveel betaalbare, huur- en nultredenwoningen er in 2014 in Gelderland zijn bijgekomen. De laatste jaren is het door allerlei ontwikkelingen steeds moeilijker om de regionale opgaven op het gebied van huur-, betaalbare en levensloopbestendige woningen in te schatten. Vooral het veranderende Rijksbeleid is daar debet aan. Er zijn (inkomens)eisen voor huurders van corporatiewoningen, de hypotheekeisen zijn aangescherpt en de instroom van ouderen in zorgcentra is beperkt (zorgzwaartepakket 1-3). Tevens verschilt de woningmarkt en de samenstelling van de woningvoorraad per regio en vaak zelfs per gemeente en kern. In de digitale woningmarktmonitor zijn onder het thema Woningvoorraad diverse gegevens opgenomen over de bestaande woningvoorraad in de Gelderse regio s en gemeenten, zoals woningtype, bouwjaar en prijsklasse. Basisregistraties Adressen en Gebouwen (BAG) Tot 2012 hield het CBS een statistiek bij van het aantal zelfstandige woningen per gemeente (woningvoorraad) en de mutaties daarin (het Woningregister). De Basisregistraties Adressen en Gebouwen (BAG) zijn de opvolger van deze CBS-statistiek. De BAG biedt o.m. een overzicht van het aantal Verblijfsobjecten met een woonfunctie (ruwweg alle zelfstandige woningen plus onzelfstandige wooneenheden). De vroegere CBS-registratie en de BAG bieden dus andere informatie (trendbreuk). Zo zijn er bijvoorbeeld door de toepassing van de afbakeningsregels van de BAG voor zorgcomplexen, veel nieuwe afzonderlijke verblijfsobjecten opgevoerd (terwijl er in feite niets is veranderd aan de huisvesting van bewoners). Deze toename in verblijfsobjecten heeft geen invloed op de regionale programmering zolang de functie van de gebouwen in het bestemmingsplan niet wijzigt. Woonzorgeenheden en de BAG Als gevolg van het veranderende beleid zullen zorginstellingen zorgplekken afstoten en kunnen hier deels zelfstandige extramurale zorgwoningen en deels modernere (onzelfstandige) intramurale zorgplekken voor terugkomen. In de gemeentelijke programmering is hier niet altijd rekening mee gehouden. Binnen de nieuwe (of nog vast te stellen) kwantitatieve opgave wonen tot 2025 is het nieuwe Rijksbeleid met betrekking tot ZZP 1 t/m 3 meegenomen en vormt hierbij dus (in tegenstelling tot KWP3) een goed afwegingskader bij de aantallen. Er zijn ook verschillende mengvormen waarin de afbakening naar bestemming (maatschappelijk of wonen) of type woning (zelfstandig of onzelfstandig) minder uitgesproken zijn. In de programmering gaan provincie en gemeenten hier pragmatisch en met gezond verstand mee om, waarbij rekening wordt gehouden met de lokale en regionale context. BAG-eenheden en programmering Het ligt in de bedoeling van de provincie om, als er in de loop van 2016 een prognose is van het in de toekomst benodigde aantal BAG-eenheden (Verblijfsobjecten met woonfunctie), de kwantitatieve opgave wonen uit te drukken in BAG-eenheden. Woonprogrammering kan vervolgens ook in BAGeenheden gebeuren. De (gecorrigeerde) BAG garandeert dan nauwkeurige informatie van mutaties in de voorraad. In de regio Stedendriehoek loopt momenteel een pilot rond programmering in BAG-eenheden met medewerking van ABF Research.
4 Plancapaciteit De vraag naar de kwantitatieve opgave wonen in de regio s (hoeveel woningen moeten er nog bijkomen?) komt ook in het kader van de woonagenda s aan de orde. De provincie streeft ernaar om minstens iedere vijf jaar nieuwe afspraken over de aantallen te maken. Deze afspraken kunnen uiteraard tussentijds worden bijgesteld als de ontwikkelingen op de woningmarkt daar aanleiding toe geven. Vier regio s werken medio 2015 met nieuwe kwantitatieve afspraken over woningaantallen De kwantitatieve opgave wonen heeft een horizon t/m 2024 (vijf jaar verder dan het KWP3). In de Achterhoek en de Noord-Veluwe is in de loop van 2015 overeenstemming bereikt over de kwantitatieve opgave wonen en is deze in juli 2015 door GS vastgesteld. Voor Rivierenland hebben GS in juli 2015 de opgave voorlopig vastgesteld, in de verwachting dat partijen in deze regio het proces van afstemming rond de regionale programmering in de tweede van 2015 afronden. Daarna kan definitieve vaststelling plaatsvinden. In de Stadsregio Arnhem Nijmegen vindt het gesprek over de opgave plaats in drie subregio s. In twee daarvan is overeenstemming over de opgave t/m 2019. Alleen in de subregio Nijmegen is een opgave t/m 2024 overeengekomen. Er wordt verder gepraat over de opgave t/m 2024. Aangezien de kwantitatieve opgave t/m 2024 nog niet voor de hele regio is vastgesteld, is voor de Stadsregio in onderstaand schema als gemiddelde jaarlijkse kwantitatieve opgave t/m 2024 de voorzet als uitgangspunt genomen. Voor de regio s FoodValley en de Stedendriehoek hebben GS de opgave in juli 2015 nog niet vastgesteld, omdat naar verwachting de discussie hierover na de zomer wordt afgerond. Definitieve vaststelling kan dan aansluitend plaatsvinden. Voor deze regio s is in onderstaand schema nog de voorzet opgenomen die de provincie aan de regio/gemeentes heeft voorgelegd voor het gesprek over de aantallen (GS april 2014). Kwantitatieve Opgave Wonen t/m 2024; vastgesteld door GS) Achterhoek 3.145 woningen (2015 t/m 2024) Voorzet Kwantitatieve Opgave Wonen FoodValley 13.700 woningen (2013 t/m 2024) Noord-Veluwe 8.850 woningen (2013 t/m 2024) Rivierenland 8.600 woningen (2013 t/m 2024) Stadsregio 31.500 woningen (2013 t/m 2024) Stedendriehoek 7.500 woningen (2013 t/m 2024) Tabel 5 Vastgestelde Kwantitatieve Opgave Wonen dan wel de Voorzet voor kwantitatieve opgave t/m 2024 De kwantitatieve opgave wonen bedraagt bijna 64.000 woningen voor de periode 2015 t/m 2024 De kwantitatieve opgave voor Gelderland totaal tot 2025 (bijna 64.000 woningen) is deels gebaseerd op door GS vastgestelde opgaven (voor drie regio s) en deels op de voorzet voor het gesprek in de regio s over die opgaves, zoals door GS in april 2014 aan de regio s toegezonden (tabel 5). De realisatiecijfers uit
2013 en 2014 (tabel 3) zijn afgetrokken van de opgave (over de periode 2013 t/m 2024). De Gelderse bevolkingsprognose 2014 dient als basis voor de afspraken. De definitieve kwantitatieve opgave wonen t/m 2024 voor Gelderland is pas bekend als deze voor alle (sub)regio s is vastgesteld. Op Gelderse schaal geen overcapaciteit aan harde plannen Op 1 januari 2015 is er voor ca 47.500 woningen harde en voor ca 39.500 woningen zachte plancapaciteit beschikbaar. Bij de plancapaciteit in de regio s FoodValley en Noord-Veluwe is de status bij aantal woningbouwplannen nog onduidelijk of niet uit de gegevens te herleiden (tabel 6). Deels gaat het om bouwplannen die worden heroverwogen en waarvan het nog niet duidelijk is of deze in de oorspronkelijke vorm worden uitgevoerd of worden bijgesteld. Om te bepalen hoe de harde capaciteit zich verhoudt tot de opgave, vergelijken we de plancapaciteit per 1 januari 2015 met de opgave voor de komende tien jaar. Bestemmingsplannen moeten in principe immers binnen tien jaar worden uitgevoerd. Uit de gegevens van de gemeenten blijkt dat ongeveer een kwart van de (harde) plancapaciteit voor na 2025 staat geprogrammeerd. Met andere woorden: het bestemmingsplan wordt niet binnen tien jaar uitgevoerd. Voor de Achterhoek en de Noord-Veluwe gaat het om beperkte aandelen (rond de 5%). Voor Rivierenland zijn deze gegevens niet volledig beschikbaar. Plancapaciteit (netto) per 1 januari 2015 Hard Zacht onbekend Totaal Opgave 2015 t/m 2024 Achterhoek 5.416 926 6.342 3.145 FoodValley 8.474 5.907 1.113 15.494 11.631 Noord-Veluwe (excl. Hattem en Heerde) 3.281 2.598 867 6.746 8.008 Rivierenland 7.265 8.267 15.542 7.013 Stadsregio: Subregio Arnhem e.o Subregio Liemers Subregio Nijmegen e.o 16.477 6.779 3.101 6.597 17.388 5.272 1.494 10.622 33.865 12.051 4.595 17.219 27.795 Stedendriehoek 7 6.647 4.499 11.142 6.289 Gelderland totaal 47.521 39.572 1.980 89.125 63.881 Tabel 6 Netto harde en zachte plancapaciteit per 1 januari 2015 en de opgave 2015 t/m 2024 op basis van de vastgestelde kwantitatieve opgave wonen dan wel de voorzet voor de kwantitatieve opgave t/m 2024. Bron: gemeentelijke informatie 7 De plancapaciteit van de regio Stedendriehoek is exclusief de plancapaciteit van Deventer.
Alle regio s zijn bezig om hun bouwplannen (kwantiteit en kwaliteit) door te lichten en eventuele overcapaciteit terug te brengen (of hebben dat al gedaan). In onderstaand overzicht is per regio beschreven hoe de regio omgaat met de programmering. Regio s Achterhoek FoodValley Noord-Veluwe Rivierenland Programmering: aanpak in de regio De harde capaciteit is nog te hoog, mede omdat na 2025 geen substantiële groei meer wordt verwacht De KWP3-afspraak (2010-2019) van 5.900 woningen is uitgesmeerd tot 2025. In Woonagenda Achterhoek is afgesproken om de opgave verder te verlagen met 10% naar 3.145 (2015 t/m 2024). De zeven gemeenten staan voor de opgave om hun woningbouwprogramma nog verder in te perken. Dat is niet alleen een kwantitatieve opgave, maar ook een kwalitatieve opgave. De regio gebruikt het Stoplichtmodel om inzicht te krijgen in kwaliteit en kwantiteit van de plannen zodat juiste keuzes worden gemaakt. Eind 2016 vindt evaluatie plaats van realisatie, aanwezige plancapaciteit en verwachte woningbehoefte. Sturen op beperken van leegstand, op waardebehoud en op balans vraag en aanbod. Overcapaciteit op korte termijn, maar voor langere termijn is nog veel vraag (verwachting). Nog geen kwantitatieve opgave Wonen vastgesteld; het overleg hierover in de regio wordt naar verwachting kort na de zomer 2015 afgerond. Op de korte termijn is sprake van overcapaciteit, maar gezien de relatief grote behoefte op langere termijn, kan de aanpak van de regio (faseren en doseren) afdoende zijn. De echte uitdaging is kwalitatief, namelijk om de plannen aan te laten sluiten bij de veranderende woningbehoefte In de regio wordt behoudend omgegaan met het ontwikkelen van plancapaciteit. Hierdoor blijft voldoende ruimte over om de komende jaren (onvoorziene) transformatielocaties in de programmering op te nemen. Op basis van eigen en provinciale prognoses zijn afspraken gemaakt over de uitbreiding van de woningvoorraad in de gemeenten. Deze afspraken zijn door de gemeenten bij de behandeling van de regionale woonvisie bekrachtigd. Er wordt gewerkt met bandbreedte per gemeente (passend binnen de berekende netto toevoeging). Er is voldoende harde capaciteit; de regio zou eventueel bestaande plannen kunnen inruilen voor andere (betere) locaties. De regio streeft naar een vorm van regionaal programmeren met een belangrijke rol voor de kwaliteit van plannen. Hiertoe wordt eerst een monitor ontwikkeld, waarin zowel kwantitatief als kwalitatief (doelgroep, woningtype en fasering) wordt gestuurd en rekening wordt gehouden met trends en ontwikkelingen. Gedeputeerde Staten hebben de Kwantitatieve opgave wonen voor Rivierenland voorlopig vastgesteld om de regio voldoende tijd te geven om tot regionale programmering te komen. Afhankelijk van de resultaten van het proces en recente ontwikkelingen (bijv. de huisvesting van statushouders), gaan GS het gesprek aan en wordt de kwantitatieve opgave definitief vastgesteld. GS hebben regio verzocht voorlopig geen nieuwe plannen in te dienen, totdat de regionale programmering afgerond is en er overeenstemming is over de woningbehoefte.
Stadsregio Afspraken die in de regio zijn gemaakt: Arnhem: evt. plancapaciteit uitbreiden en grote kwaliteitsopgave in bestaande voorraad. Liemers: overcapaciteit hard en zacht verkleinen Nijmegen: voorraad zachte plannen verkleinen. Voor de subregio Nijmegen e.o. is de kwantitatieve opgave vastgesteld voor de periode t/m 2024; voor de subregio s Liemers en Arnhem e.o. is de opgave vastgesteld t/m 2019. Gebruik Stoplichtenmodel. Elke gemeente kan haar opgegeven groene plannen ontwikkelen binnen de kwantitatieve opgave. Gemeenten en subregio s hebben een inspanningsverplichting om eventuele overcapaciteit terug te brengen tot de kwantitatieve opgave. Gemeenten krijgen tijdelijk meer ruimte om in te spelen op nieuwe kansen, maximale inzet om slechte plannen uit de markt te halen Voornemen om voortgang en ontwikkeling en realisatie samen te monitoren en opgave periodiek te ijken a.d.h.v. recente prognoses. Stedendriehoek Enkele gemeenten hebben ruimte voor het ontwikkelen van nieuwe woningbouwmogelijkheden. Het aantal woningen in (harde) bestemmingsplannen op regionale schaal hoeft voorlopig niet te groeien. Nog geen Kwantitatieve opgave wonen vastgesteld, omdat de discussie hierover in de regio naar verwachting na de zomer 2015 wordt afgerond. Regio wil adaptief programmeren en zo vraag en aanbod op de juiste wijze bij elkaar brengen. Uitdaging is om te zorgen dat woningbouw in de toekomst plaatsvindt op de beste locaties in de regio, waar ook in de toekomst, voor zover nu bekend, huishoudens willen wonen. Dat kan ten kost gaan van een aantal bestaande (harde) plannen. Regio werkt aan pilot rond programmeren met de BAG met als doel te komen tot nieuwe afspraken over de kwantitatieve opgave. Intrekken zonder planschade Omdat alle bouwplannen in Gelderland opgeteld meer woningen bevatten dan waar behoefte is, vraagt de provincie de gemeenten, projectontwikkelaars en woningcorporaties samen in de Regionale Woonagenda s te bespreken aan welke type woningen en locaties etc. ook voor de langere termijn de meeste behoefte is. Op basis hiervan kan er een prioritering in plannen worden aangebracht. Behalve financiële posities staat de vrees voor planschadeclaims een goede prioritering vaak in de weg. In 2014 hebben acht Gelderse gemeenten advies gekregen over het beperken of intrekken van bouwmogelijkheden in een specifiek bestemmingsplan. De adviezen waren informatief van aard en zijn gegeven door een team van externe deskundigen. Volgens het adviesteam is het in bijna alle gevallen mogelijk om bouwmogelijkheden te onttrekken zonder planschade, als maar de juiste weg wordt bewandeld. Lees hier het verslag van de adviesronde "Intrekken zonder planschade" (2014) Lees hier het interview van de wethouder van de gemeente Buren over de aanpak van Buren.