MAX PROPERTY GROUP D U I T S L A N D Vastgoedobligatie-uitgifte met een looptijd van 10 jaar (01-11-2017 tot 31-12-2027) Coupon van 8% per jaar + 30% winstdeling Let op! U belegt buiten AFM-toezicht. Geen prospectusplicht voor deze activiteit.
Inleiding Max Property Deutschland B.V. (hierna MPD, of Fonds ) biedt particuliere beleggers de gelegenheid te profiteren van een vast jaarlijks rendement van 8% plus 30% winstdeling over de meerwaarde van de vastgoedportefeuille, gelijk aan een geprognosticeerd beleggingsrendement van 11,8% per jaar (zie FAQ-sectie voor een gedetailleerde uitleg). Op dit moment is er reeds voor 1.385.000 aan obligaties geplaatst. Het Fonds zal daarbij gebruik maken van de expertise van een gespecialiseerde fondsadministrateur en toezichthouder die zorg zullen dragen voor de administratie van en toezicht op het Fonds, inclusief kwartaalrapportages en jaarrekeningen. De jaarrekeningen zullen worden gecontroleerd door een externe accountant. Het financieel, administratief en technisch beheer en het verhuur van de portefeuille wordt gedaan door andere gevestigde partijen. De aankoop van de beleggingen vindt plaats via een onafhankelijke notaris en de financiële verplichtingen van het Fonds worden gedekt door verhuurd vastgoed in Nedersaksen, Duitsland. Geïnteresseerde beleggers worden er nadrukkelijk op gewezen dat deze Brochure niet volledig is en niet alle informatie bevat die van belang is om een afgewogen oordeel te vormen over het aanbod tot deelname in de obligatie-uitgifte van MPD. Er wordt nadrukkelijk geadviseerd het Informatiedocument en het Prospectus en (eventuele) bijbehorende Supplementen zorgvuldig te lezen en kennis te nemen van de volledige inhoud van het Informatiedocument en het Prospectus. Elke beslissing omtrent het aanbod dient te zijn gebaseerd op de bestudering van het Informatiedocument en het gehele Prospectus en (eventuele) bijbehorende Supplementen. Het algemeen verkrijgbare Informatiedocument en het Prospectus en (eventuele) bijbehorende Supplementen zijn gepubliceerd op de website van het Fonds (www.maxpropertygroup.com). Genoemde documenten zijn tevens kosteloos verkrijgbaar via: Max Property Deutschland B.V. Brielselaan 85 3081 AB Rotterdam 2
Achtergrond Informatie Duitsland wordt vaak afgeschilderd als een veilige haven in turbulent Europa. Een status die tot stand kwam tijdens de laatste financiële crisis en tot op de dag van vandaag nog steeds van toepassing is. De woningmarkt van Duitsland * De grootste en belangrijkste economie van Europa Stabiele politieke situatie en positieve economische ontwikkelingen Trek naar de stad houdt aan: Uitstekende vooruitzichten voor de woningmarkt in de stedelijke agglomeraties Grote, liquide vastgoedmarkt, stijgende beleggingsvolumes Verdere stijging van de huren (en dus rendementen) wordt verwacht Al deze aspecten zijn goede indicatoren voor beleggingskansen in de Duitse woningmarkt. * Bron: Syntrus Real Estate Voor zowel kleine als middelgrote en grote investeerders geldt een aantal voorwaarden waaraan voldaan moet worden om de juiste waarde van een investering te bepalen en een goede deal te kunnen doen: Je moet beschikken over correcte en gedetailleerde marktinformatie Je dient betrouwbare contacten te hebben in de lokale markt Je dient de lokale gebruiken, cultuur en de marktmechanismes te begrijpen Als belegger kun je daarom het beste een betrouwbare partner kiezen, die beschikt over de vereiste expertise. Zo n partij is Max Property Group, actief in Nederland, Engeland en Duitsland in vastgoedinvesteringen, vastgoedbeheer, vastgoedverhuur en andere aanverwante activiteiten. Max Property Group brengt de wereld van de particuliere belegger en de professionele vastgoedwereld bij elkaar. De voor het Fonds verantwoordelijke directieleden beschikken over jarenlange ervaring in het opzetten en beheren van vastgoedportefeuilles in Duitsland. Nedersaksen als investeringshub Nedersaksen is een Duitse deelstaat die zich bij uitstek leent voor vastgoedbeleggingen. Er zijn interessante groeiende grote gemeentes zoals Wolfsburg, Braunschweig, Emden, Salzgitter, Wilhelmshaven, Oldenburg en Delmenhorst. Deze deelstaat is qua oppervlakte groter dan Nederland en de hoofdstad is Hannover. De economie van Nedersaksen is gebaseerd op landbouw en industrie. Volkswagen is zonder twijfel het grootste en bekendste bedrijf in deze deelstaat. De hoofdzetel van Volkswagen is in Wolfsburg gevestigd. 3
Voordelen Vastgoedbeleggingen Vastgoedbeleggingen in Duitsland, worden door velen als aantrekkelijk beschouwd door hun karakter van door activa gedekte stenen en cement. Er is echter heel wat werk en expertise nodig om een portefeuille huurwoningen met succes aan te kopen en te beheren. Een onervaren belegger kan diverse problemen ondervinden, variërend van slecht uitgevoerde bouwwerkzaamheden tot slecht geformuleerde huurcontracten. De objecten moeten zorgvuldig worden geselecteerd om ervoor te zorgen dat ze aan de criteria voor het behalen van de gewenste huurrendementen voldoen. Vervolgens dienen ze te worden getaxeerd en tot een bepaalde standaard te worden gerenoveerd. Ook dienen er energiecertificaten aanwezig te zijn alvorens de financiering kan worden rondgemaakt en men op zoek kan gaan naar huurders. Vervolgens dient het object te worden beheerd, hetgeen onder andere inhoudt dat problemen, zoals lekkage, schade, etc., moeten worden opgelost. Verder dienen juridische en financiële taken te worden uitgevoerd, zoals het opstellen van contracten, het aanvragen van financieringen, het innen van borgsommen, het innen van de huur en het verzorgen van de jaarrekening. Voor de individuele belegger kan dit alles lastig zijn en leiden tot fouten en verliezen. Max Property Group heeft de expertise om juridische, financiële en praktische problemen te vermijden, waardoor individuele beleggers kunnen profiteren van hoge huuropbrengsten zonder daar al te veel voor te hoeven doen. Individuele beleggers beheren doorgaans een kleinere portefeuille van een of twee vastgoedobjecten. Met een portefeuille van die omvang zou een daling van het aantal huurders leiden tot een aanzienlijke inkomensderving, terwijl het hebben van een aandeel in een veel grotere portefeuille betekent dat huurderving bij een of twee panden geen al te grote gevolgen heeft. Omdat het Fonds een grotere vastgoedportefeuille aanbiedt kunnen er ook betere condities voor het beheer en verhuur verkregen worden. Hierdoor wordt er relatief minder betaald, hetgeen middels een hoger rendement ten goede komt van de investeerder. 4
Achtergrond Nedersaksen, Duitsland Nedersaksen is met 47.600 km2 de op een na grootste deelstaat van Duitsland en heeft met bijna 8 miljoen inwoners het op drie na grootste inwonersaantal. De hoofdstad is Hannover en de staat wordt doorsneden door de Wezer, de Eems en de Elba waardoor het noorden en westen zeer vlak zijn (net zoals Nederland). De Nedersaksische industrie neemt in vele bedrijfstakken een toppositie in. Hiertoe behoren bijvoorbeeld de automobielindustrie inclusief de toeleverende industrie, de scheepsbouw, de chemie en de voedingsindustrie. Nedersaksen beschikt over een groot aantal excellerende ondernemingen en industrieregio's van wereldfaam, waaronder Volkswagen, Continental, TUI, Talanx en Salzgitter AG. In Nedersaksen is slechts iets meer dan de helft van de huishoudens eigenaar van de woning, waardoor er een sterke huurmarkt is. De gemiddelde huurprijs voor woningen is 7,33 per m 2 per maand* en dit is als volgt opgebouwd: Tot 40 m 2 = 8,50 per m 2, 40-80 m 2 = 6,90 per m 2 en 80-120 m 2 = 6,60 per m 2. *Bron: https://www.immowelt.de/immobilienpreise/bl-niedersachsen/mietspiegel 5
MPD Vastgoedobligaties Het Fonds haalt maximaal 2.495.000 op via de uitgifte van een vastgoedobligatie. Op dit moment is er reeds voor 1.385.000 aan obligaties geplaatst. De obligatie heeft een coupon van 8% per jaar plus 30% winstdeling over de meerwaarde van de vastgoedportefeuille in Duitsland. Het geïnvesteerde geld wordt als een lening tegen 10% rente per jaar verstrekt aan Max Immovest GmbH & Co KG waarmee vastgoed (hoofdzakelijk woningen) worden aangekocht in Nedersaksen die aan de beleggingscriteria zoals hieronder omschreven voldoet. Er is daarnaast een hypotheek afgesloten op de portefeuille. Deze zal maximaal 80% (LTV) van de portefeuillewaarde bedragen. Na 10 jaar wordt de vastgoedportefeuille verkocht en 30% van de meerwaarde van de vastgoedportefeuille van Max Immovest GmbH & Co KG wordt uitgekeerd aan Max Property Deutschland B.V. en wordt dan uitbetaald als winstdeling aan de Obligatiehouders. Bij de aankoop van de obligaties wordt 2% emissiekosten in rekening gebracht ter dekking van de kosten die gepaard gaan met de obligatie-uitgifte, zoals de opstartkosten, marketing, notariskosten en ken-uw-klant (KYC)- controles. 6
MPD Vastgoedobligaties MPD geeft in totaal 2.495 vastgoedobligaties uit van elk 1.000, dus in totaal 2.495.000. De vennootschap keert conform de obligatievoorwaarden een vaste rente uit van 8% per jaar plus 30% winstdeling over de meerwaarde van de Duitse vastgoedportefeuille. Deelname is al mogelijk vanaf 1 obligatie, ofwel 1.000. De ontvangen gelden zullen alleen aangewend worden voor de aanschaf van vastgoed dat voldoet aan de investeringscriteria zoals beschreven onder beleggingscriteria. De beleggers worden verenigd in de Stichting Obligatiehouders Max Property Deutschland. Rendementen worden gerekend vanaf de 1e van de maand tot en met de laatste dag van het kwartaal, d.w.z. 1 januari tot en met 31 maart, 1 april tot en met 30 juni, 1 juli tot en met 30 september en 1 oktober tot en met 31 december en worden uitbetaald op 5 januari, 5 april, 5 juli en 5 oktober (of op de eerstvolgende werkdag daarna). Uw rendement gaat echter al wel in op de dag van ontvangst van uw inleg. Als uw inleg bijvoorbeeld op 24 september is ontvangen krijgt u ook al over de 6 dagen voorafgaand aan de eerstvolgende rentedatum (24 tot en met 30 september) rente uitgekeerd. Wanneer het fonds na de beleggingstermijn van 10 jaar wordt geliquideerd, ontvangen de beleggers hun inleg terug en hun deel (30%) van de waardegroei van de vastgoedportefeuille. (Zie FAQ s en het Prospectus voor de exacte berekeningswijze). Tussentijds zullen de obligaties verhandelbaar worden tussen goedgekeurde gebruikers op het Max Crowdfund vastgoedcrowdfunding platform, een online platform gebaseerd op blockchaintechnologie, dat is ontwikkeld door de Max Property Group. 7
Fondsadministrateur en Toezichthouder MPD heeft CONFIDON Breda B.V. benoemd als administrateur. Op grond van de tussen de administrateur en MPD gesloten administratieovereenkomst is de administrateur verantwoordelijk voor: Voorbereiden en voeren van de financiële administratie ; Administreren van de lening aan Max Immovest GmbH & Co KG waaronder het berekenen van de rente; Opstellen van de kwartaalrapportages ; Opstellen van de jaarrekening; Verzorgen van de belastingaangiften ; Voorbereiding van de uitbetaling van vergoedingen en onkosten. De administrateur zal op geen enkele wijze en in geen enkel geval op (de juistheid van) enige investeringsbeslissing en de invloed hiervan op de prestaties van MPD toezien. CONFIDON Breda B.V. is gespecialiseerd in het verzorgen van juridische, financiële en fiscale dienstverlening bij collectief vermogen. Deze dienstverlening wordt met name verricht voor obligatie-uitgiften, beleggingsfondsen en hedge funds en omvat bijvoorbeeld de administratie en het betalingsverkeer, het opstellen van jaarrekeningen en andere rapportages en de communicatie met beleggers, fiscus of andere stakeholders De directie van de administrateur bestaat uit Jacco van Herwaarden en Wim Sevink. Als toezichthouder treedt op Stichting Bewaarbedrijf Confidon, behorend tot dezelfde organisatie als de administrateur. Op grond van de tussen de toezichthouder en MPD gesloten overeenkomst van toezicht houdt de stichting toezicht op de volgende zaken: Dat de uitgifte en aflossing geschiedt overeenkomstig de obligatievoorwaarden Dat de rente en (tussentijdse) aflossingen tijdig worden uitbetaald Dat de rapportageverplichtingen naar de obligatiehouders worden nagekomen Dat Max Immovest GmbH & Co KG voldoet aan haar verplichtingen richting MPD conform de leenvoorwaarden Dat de overige belangen van de obligatiehouders, waaronder de winstdeling en aflossing na afloop van de looptijd, worden gewaarborgd. Stichting Bewaarbedrijf Confidon is gespecialiseerd in het verzorgen van bewaarneming en toezicht bij collectief vermogen, zoals bij obligatie-uitgiften, beleggingsfondsen en hedgefunds. De directie van de toezichthouder bestaat net als bij de fondsadministrateur uit Jacco van Herwaarden en Wim Sevink. 8
Beleggingscriteria Bij de keuze van de onderliggende vastgoedbezittingen zal rekening worden gehouden met diverse factoren teneinde de gewenste financiële resultaten te behalen. (Zie het Prospectus voor gedetailleerde berekeningen). Deze criteria zijn gebaseerd op de volgende, voornaamste uitgangspunten, al kan ook rekening worden gehouden met andere kenmerken van individuele objecten: Redelijke tot goede locatie van het object Direct rendement van 12% of meer op basis van totale kosten van aanschaf van het object en hypotheeklasten Dubbel glas Gasverwarming Energie certificaat aanwezig Geen grote renovaties in de nabije toekomst Periodieke informatie MPD zal kwartaalrapportages en de jaarrekening verstrekken aan alle obligatiehouders. MPD zal ook alle vastgoedinformatie publiceren op de website (www.maxpropertygroup.com) waartoe alle obligatiehouders toegang zullen krijgen. Deze informatie omvat, maar is niet beperkt tot: eigendomsbewijzen, energiecertificaten, afbeeldingen, vastgoedmanagement overzichten, etc. 9
Inschrijfprocedure 1 Download het Informatiedocument en het Prospectus en lees het zorgvuldig door. Vraag waar nodig passend advies aan een daartoe bevoegd adviseur en voer onderzoek uit alvorens u zich vast legt op een beleggingsbedrag. 2 Maak een account aan op https://maxcrowdfund.com. 3 Verzamel en upload de benodigde documenten zoals een kopie identiteitsbewijs voor goedkeuring van Clearance Level 1 en 2. Zie hiervoor ook deze YouTube video: https://youtu.be/rzmxla5gqc4 (alleen in het Engels op dit moment) 4 Nadat u bent goedgekeurd voor Clearance Level 2 kunt u direct de MPD Vastgoedobligaties bestellen via uw Dashboard op https://maxcrowdfund.com 5 Nadat u uw bestelling heeft gedaan ontvangt u automatisch betaalinstructies. 6 Na ontvangst van uw betaling en afronding van de identificatieprocedures krijgt u automatisch een finale inschrijfbevestiging toegestuurd en zal uw rendement beginnen te accumuleren. 7 Uw rendementen zullen worden overgemaakt op de door u gekozen bankrekening, zoals aangegeven op het Inschrijfformulier, per de in het Prospectus vermelde data. 8 Telkens wanneer een onroerende zaak of een portefeuille wordt aangekocht zult u daarover worden geïnformeerd, elk kwartaal zult u een kopie ontvangen van de kwartaalrapportage en elk jaar zult u een kopie ontvangen van de jaarrekening. 10
Contactgegevens (volledige gegevens in prospectus) Algemeen Directeur NL Dhr. Anne Visser Commercieel Directeur NL Dhr. Edwin de Pijper +31 6 26 078 679 +31 6 29 079 892 anne@maxpropertygroup.com Vastgoed Directeur NL Drs. Esther Dekker +31 6 29 065 676 esther@maxpropertygroup.com Algemeen Directeur Duitsland Dhr. Sven Thomas Munte edwin@maxpropertygroup.com 1 Financieel Directeur Duitsland Dhr. Marco Reimann +49 171 879 0832 1 +49 175 295 6080 thomas@maxpropertygroup.com 1 marco@maxpropertygroup.com Administrateur en Toezichthouder Postadres: Postbus 6901, 4802 HX Breda Bezoekadres: Paardeweide 8, 4823 MA Breda +31 76 5303 303 info@confidon.nl www.confidon.nl Vastgoedbeheerder en Verhuurmakelaar Adres: Casparistrasse 1, 38100 Braunschweig, Deutschland +49 531 120 640 info@munte-immobilien.de www.munte-immobilien.de Max Crowdfund platform Adres: Brielselaan 85, 3081 AB Rotterdam +31 10 764 0518 info@maxpropertygroup.com www.maxcrowdfund.com Max Property Deutschland B.V. Adres: Brielselaan 85, 3081 AB Rotterdam +31 10 764 0518 info@maxpropertygroup.com www.maxpropertygroup.com 11
FAQ s V - Waarom leent u niet al het geld van banken? A - Sinds de financiële crisis van 2007/2008 lenen banken maximaal 80% van de onderliggende waarde uit, derhalve wordt het resterende kapitaal aangetrokken van particuliere beleggers. V - Waarom belegt u voornamelijk in Nedersaksen? A Er is een relatief laag percentage vastgoedeigenaren in Duitsland, waardoor er een sterke huurdersmarkt is. Verder zijn er in Nedersaksen zeer grote bedrijven en daardoor is er op de juiste plekken genoeg werkgelegenheid. De vastgoedprijzen zijn nog relatief laag en de rendementen relatief hoog in vergelijking met andere deelstaten en de grotere steden. Het Fonds sluit belegging in andere gebieden overigens niet uit, zolang aan de beleggingscriteria wordt voldaan, waardoor voldoende rendement kan worden behaald. V - Waarom zou ik niet zelf vastgoed kopen zodat ik zelf profiteer van de 100% vermogenstoename? A Een investering in MPD is het meest geschikt voor personen die zelf geen tijd en geld willen besteden aan het samenstellen van een gespreide vastgoedportefeuille. Door te beleggen via het Fonds worden u alle juridische, praktische en financiële zaken uit handen genomen door professionals, waarbij de kosten worden gedeeld. Ook wordt het risico aanzienlijk gespreid door te beleggen via het Fonds, zowel voor wat betreft rentederving die lager is als gevolg van een grotere portefeuille als voor wat betreft het vermijden van valkuilen naar aanleiding van lokale wet- en regelgeving waarmee mensen mogelijk niet bekend zijn. Bovendien kan men al vanaf 1.000 instappen en normaal gezien kan men met zo n klein bedrag niet in vastgoed investeren met een dergelijke risicospreiding. V - Wat is mijn beleggingsrendement? A Het rendement op uw belegging bedraagt 8% per jaar, plus 30% winstdeling van de meerwaarde van de vastgoedportefeuille in Duitsland. Hieronder vindt u een toelichting op de bonus. 12
V - Hoe werkt de extra bonus aan het einde van de looptijd? A Aan het einde van de looptijd wordt door Max Immovest de gehele portefeuille verkocht, de hypotheek en de lening vervolgens afgelost en wordt de netto-opbrengst (na aftrek van kosten en plus de al opgebouwde winstreserves) vastgesteld. 30% hiervan wordt vervolgens overgemaakt naar het Fonds. Door het Fonds wordt dit bedrag, samen met 30% van de winst van het Fonds zelf, (tegelijk met de aflossing) uitbetaald aan de beleggers in verhouding tot het percentage van het door u geïnvesteerde bedrag. Voorbeeld*: Opbrengst portefeuille 11.265 miljoen in 2027 Hypotheekbedrag 4.803 miljoen in 2027 Totaal resultaat 3.778 miljoen Winstdeling 30% 1.133 miljoen Aantal obligaties 2.495 Winstdeling per obligatie 454,26 Uw belegging 10.000 (10 obligaties) Uw winstdeling 4.542,62 * Zie het Prospectus en het Financieel Model voor een nadere toelichting. Deze berekening betreft een schatting, welke gebaseerd is op verschillende aannames. V - Wat is het risicoprofiel van het Fonds? A - Het risico van het Fonds kan worden beschouwd als middel tot laag risico, aangezien alle gelden worden belegd in vastgoed en de portefeuille over diverse vastgoedobjecten wordt gespreid. Ook zullen de huurders variëren van studenten tot jonge professionals en van gezinnen tot ondernemingen. Echter blijven er diverse risico s bestaan. Voor nadere gegevens zie het hoofdstuk Risicofactoren. V - Wat zijn de andere risico's waarmee ik rekening moet houden voordat ik daadwerkelijk ga beleggen? A - Als u van buiten de Eurozone komt, loopt u mogelijk valutarisico. Daarnaast bestaat het risico dat de vastgoedmarkt in Duitsland verslechterd en dat er wederom een ernstige economische neergang komt, met als gevolg een toename van het aantal leegstaande panden en een waardedaling van het vastgoed. Lees voor een toelichting op de risico s tevens het Informatiedocument en het Prospectus. V - Wat hebt u ondernomen om deze risico's te beperken? A We hebben geen actie ondernomen om het valutarisico te beperken aangezien dit Fonds een Eurofonds is, gevestigd in de Eurozone. We zullen het leegstandrisico beperken door verschillende soorten vastgoedobjecten te kopen in verschillende gebieden, de objecten te verhuren aan verschillende categorieën huurders en we hebben 15% van het inkomen in onze prognoses gereserveerd om te compenseren voor leegstand, reparaties, etc. We kunnen het risico van een mogelijke nieuwe economische neergang niet beperken. V - Kan ik mij in geval van nood vervroegd terugtrekken? A - Ja. Na de lock-in periode van 12 maanden kunt u uw obligaties ter verkoop aanbieden op het crowdfunding platform Max Crowdfund. Ook kunnen obligatiehouders tussentijds verzoeken om terugkoop door het Fonds. Indien de financiële situatie van het Fonds dit toelaat kunnen deze verzoeken worden ingewilligd. In alle gevallen wordt er 1% van de nominale waarde van de obligaties in rekening gebracht als administratiekosten. 13
Contactinformatie Max Property Deutschland B.V. +31 10 764 0518 KvK registratienummer 69757615 info@maxpropertygroup.com www.maxpropertygroup.com Brielselaan 85, 3081 AB Rotterdam The Netherlands 14