Trendstudie IV 2015: De twee-onder-één-kapwoning in de Metropoolregio Eindhoven De komende maanden zullen een zestal trendstudies verschijnen om meer inzicht te krijgen in het functioneren van de regionale koopwoningenmarkt. De studies zijn gebaseerd op de kwartaalcijfers van de NVM.Respectievelijk worden de appartementenkoopmarkt, de koopmarkt van tussenwoningen, de markt hoekwoningen, van twee onder één kap en van vrijstaande woningen onder de loep genomen worden. In de zesde studie worden de productgroepen met elkaar vergeleken. Vandaag deel 4: de twee-onder-éénkapwoning. 1. Inleiding Een twee-onder-één-kapwoning is een woningtype waarbij twee woningen een gemeenschappelijke tussen- of scheidingsmuur hebben. Vaak zijn de twee woningen elkaars spiegelbeeld, maar dat is niet altijd het geval. De twee met elkaar verbonden woningen hebben géén verbinding met een of meer andere woningen. Daarin onderscheidt het type zich van een hoekwoning. Twee-onder-één-kapwoningen werden voor het eerst gebouwd in Engeland in de tweede helft van de 19 de eeuw. In Nederland werden vanaf circa 1910 talloze woningen van dit type gebouwd. Achtergrond hiervan is dat dit type de mogelijkheid biedt om de bouwkosten terug te dringen. Een aannemer kan goedkoper bouwen want hij bouwt met relatief geringe meerkosten twee woningen tegelijkertijd. Het woningtype is relatief schaars, met name in stedelijke gebieden. Tabel 1. laat zien dat in de regio 18% van het aanbod twee-onder-één-kapwoningen betreft. Het type wordt in Eindhoven het minst aangeboden. In Helmond en de randgemeenten bestaat een op de vijf aangeboden woningen uit een twee-onder-één-kapwoningen. Tabel 1. Aanbod twee-onder-een-kap woningen per subregio, 3 e kwartaal 2015. Eindhoven Helmond Randgemeenten Kempen Peel MRE Aanbod twee-onder-één-kapwoningen 122 238 359 232 297 1.266 Aanbod overige typen 1.418 876 1.348 945 967 5.620 Totaal aanbod 1.540 1.114 1.707 1.177 1.264 6.886 Aandeel twee-onder-één-kapwoningen 8% 21% 21% 23% 18% Aandeel overige typen 92% 79% 79% 8 77% 82% In deze notitie wordt ingegaan op de regio als geheel, de steden Eindhoven en Helmond, de randgemeenten, en de beide subregio s de Kempen en de Peel. Voor dit type woning zijn sinds medio 2006 betrouwbare cijfers voor de regio beschikbaar. Het aantal transacties is vooral de laatste jaren groot genoeg om voor alle gebieden betrouwbare uitspraken te kunnen doen. Tabel 2. toont een aantal kerngegevens voor deze (sub)regio s. Eindhoven springt er in meerdere opzichten uit. Het aanbod is klein, de prijzen zijn relatief hoog maar de tijd dat een woning te koop staat is relatief kort. In de Kempen en de Peel is het aanbod groot maar het aantal transacties laag. Met name in de Kempen staat een tweekapper lang te koop.
Tabel 2. Kerncijfers van twee-onder-één-kapwoningen per subregio, 3 e kwartaal 2015. 3de kwartaal 2015 Eindhoven Helmond Randgemeenten Kempen Peel MRE Transacties: Transacties 38 33 85 26 59 242 Mediane transactieprijs 289.450 230.833 296.778 248.050 234.528 259.500 Looptijd 65 187 110 256 150 137 Transactieprijs per m2 2.056 1.776 2.163 2.026 1.834 1.953 Aanbod: Aanbod 122 238 359 232 297 1.266 Mediane vraagprijs 349.350 293.700 319.000 275.000 252.389 289.000 Vraagprijs per m2 2.271 1.987 2.203 2.122 1.963 2.077 2. De Regio Aanbod en transacties Figuur 1. laat het aanbod twee-onder-één-kapwoningen in de regio zien. Het aanbod neemt af, terwijl het aantal transacties lijkt te schommelen rond de 250 per kwartaal. Figuur 1. Aanbod en transacties van twee-onder-één-kapwoningen in de Metropoolregio Eindhoven, periode 2006-2015. 1.800 1.600 1.400 1.200 1.000 800 600 400 200 0 Transacties Aanbod In het derde kwartaal van 2015 stonden er 1.266 twee-onder-één-kapwoningen te koop, terwijl er 242 verkocht werden in dat kwartaal. Woningmarktratio De verhouding tussen het aantal verkopen in een bepaalde periode en het aanbod aan het einde van deze periode wordt de woningmarktratio genoemd. Er is sprake van evenwicht als dit percentage 75% is, als driekwart van het aanbod in een kwartaal wordt verkocht (zie o.a. Dynamis, 2015). In de periode 2006-2007 was deze ratio voor twee-onder-één-kapwoningen gunstig, soms groter dan. Tijdens de crisis daalt deze tot onder de 1; oftewel 10 keer de vraag staat aan het einde van een kwartaal te koop. Nu stijgt de ratio weer naar : nog steeds 5 keer de vraag staat aan het einde van het kwartaal te koop.
Figuur 2. De woningmarktratio van twee-onder-één-kapwoningen in de Metropoolregio Eindhoven, periode 2006-2015. 7 5 3 1 Vraag- en transactieprijzen De vraagprijs is tot in 2009 gestegen en is pas daarna gedaald. De transactieprijzen zijn gedaald tot circa 250.000 maar lijken nu langzaam weer wat te gaan stijgen. De looptijd is momenteel 137 dagen, ruim 4 maanden. Figuur 3. Ontwikkeling van de vraag- en transactieprijs van twee-onder-één-kapwoningen in de Metropoolregio Eindhoven, periode 2006-2015. 400.000 350.000 300.000 250.000 200.000 150.000 100.000 50.000 0 Mediane transactieprijs Mediane vraagprijs Kijken we naar de verhouding vraagprijs/transactieprijs dan valt op dat deze nooit onder de 8 is gedaald. Hij schommelt momenteel rond de 9.
Figuur 4. Verhouding van vraag- en transactieprijs van twee-onder-één-kapwoningen in de Metropoolregio Eindhoven, periode 2006-2015. 1 10 8 Ook de verhouding van de vraag- en transactieprijs per vierkante meter is nooit onder de 8 gedaald. Momenteel schommelt deze rond de 95%. Figuur 5. Verhouding van vraag- en transactieprijs per m2 van twee-onder-één-kapwoningen in de Metropoolregio Eindhoven, periode 2006-2015. 1 10 8
3. Eindhoven Aanbod en transacties Het aanbod twee-onder-één-kapwoning in Eindhoven schommelt de laatste tien jaar tussen de 100 en 220 woningen per kwartaal. In het 4 de kwartaal van 2011 en het 2 de van 2012 piekt het aanbod op bijna 220 woningen, zo blijkt uit Figuur 6. De vraag stijgt vanaf 2010 langzaam richting 50 woningen per kwartaal. Figuur 6. Aanbod en transacties van twee-onder-één-kapwoningen in de Eindhoven, periode 2006-2015. 250 200 150 100 50 Transacties Aanbod 0 Woningmarktratio De woningmarktratio piekte in 2007 op bijna 7. Daarna daalt deze voortdurend en duikt vanaf 2008 onder de, met als dieptepunt 8% in 2011. Momenteel stijgt de ratio weer richting de 3: 3 van de 10 aangeboden woningen worden binnen een kwartaal verkocht. Figuur 7. De woningmarktratio van twee-onder-één-kapwoningen in Eindhoven, periode 2006-2015. 8 7 5 3 1
Vraag- en transactieprijzen Vanaf het 3de kwartaal van 2006 schommelt de vraagprijs rond de 350.000, ook in crisistijd. De transactieprijs varieert meer en zakt tot 250.000 euro. De verhouding tussen de vraagprijs en de transactieprijs schommelt tussen de 10 en 8. In het 3de kwartaal van 2015 is deze 83%. Figuur 8. Ontwikkeling van de vraag- en transactieprijs van twee-onder-één-kapwoningen in Eindhoven, periode 2006-2015. 400.000 350.000 300.000 250.000 200.000 150.000 100.000 50.000 0 Mediane transactieprijs Mediane vraagprijs Figuur 9. Verhouding van vraag- en transactieprijs van twee-onder-één-kapwoningen in Eindhoven, periode 2006-2015. 1 10 8
Figuur 10. Verhouding van vraag- en transactieprijs per m2 van twee-onder-één-kapwoningen in Eindhoven, periode 2006-2015. 1 10 8 4. Helmond Aanbod en transacties Het aanbod twee-onder-één-kapwoningen in Helmond schommelt de laatste tien jaar tussen de 100 en 300 woningen per kwartaal. In 2011 en 2012 piekt het aanbod op ruim 300 woningen. Daarna daalt het aanbod tot circa 230 per kwartaal, zo blijkt uit Figuur 11. Het aantal transacties stijgt echter nauwelijks, richting 40 woningen per kwartaal. Figuur 11. Aanbod en transacties van twee-onder-één-kapwoningen in Helmond, periode 2006-2015. 350 300 250 200 150 100 50 Transacties Aanbod 0
Woningmarktratio De woningmarktratio was voor de crisis al niet erg hoog (tussen de en 55%). Daarna daalt deze voortdurend tot 5% in 2011. Momenteel stijgt de ratio weer richting de 15%: 3 van de 20 aangeboden woningen worden binnen een kwartaal verkocht. Figuur 12. De woningmarktratio van twee-onder-één-kapwoningen in Helmond, periode 2006-2015. 5 3 1 Vraag- en transactieprijzen Vanaf 2012 zakt de vraagprijs onder de 300.000. De transactieprijs varieert aanvankelijk maar ligt de laatste kwartalen op of onder de 250.000. De verhouding tussen de vraagprijs en de transactieprijs per vierkante meter schommelt de laatste tijd rond de 9. Figuur 13. Ontwikkeling van de vraag- en transactieprijs van twee-onder-één-kapwoningen in Helmond, periode 2006-2015. 400.000 350.000 300.000 250.000 200.000 150.000 100.000 50.000 0 Mediane transactieprijs Mediane vraagprijs
Figuur 14. Verhouding van vraag- en transactieprijs van twee-onder-één-kapwoningen in Helmond, periode 2006-2015 1 10 8 Figuur 15. Verhouding van vraag- en transactieprijs per m2 van twee-onder-één-kapwoningen in Helmond, periode 2006-2015 1 10 8 5. Randgemeenten Aanbod en transacties Het aanbod twee-onder-één-kapwoningen in de randgemeenten is tijdens de crisis sterk toegenomen tot 577 in 2012. De transacties overstijgen de laatste 10 jaar slechts zelden de 100 per kwartaal.
Figuur 16. Aanbod en transacties van twee-onder-één-kapwoningen in de Randgemeenten, periode 2006-2015. 700 600 500 400 300 200 100 Transacties Aanbod 0 Woningmarktratio De woningmarktratio (Figuur 17) gaat van 77% in 2007 naar 8% in 2012 en stijgt daarna tot circa 25%. De woningmarktratio verbetert dus enigszins en schommelt rond de 25%, nog lang niet het niveau van voor de crisis. Figuur 17. De woningmarktratio van twee-onder-één-kapwoningen in de Randgemeenten, periode 2006-2015. 9 8 7 5 3 1 Vraag- en transaactieprijzen De vraagprijs laat een minder spectaculaire curve zien. Ze heeft de hele periode tussen de 350.000 en 300.000 gelegen. Ook de transactieprijs volgt een soortgelijke lijn. Uit Figuur 20 blijkt dat de verhouding tussen de vraag- een transactieprijs per vierkante meter momenteel boven de 9 uitkomt. Vraag en aanbod lijken meer in evenwicht te komen.
Figuur 18. Ontwikkeling van de vraag- en transactieprijs van twee-onder-één-kapwoningen in de Randgemeenten, periode 2006-2015. 400.000 350.000 300.000 250.000 200.000 150.000 100.000 50.000 0 Mediane transactieprijs Mediane vraagprijs Figuur 19. Verhouding van vraag- en transactieprijs van twee-onder-één-kapwoningen in de Randgemeenten, periode 2006-2015. 1 10 8
Figuur 20. Verhouding van vraag- en transactieprijs per M2 van twee-onder-één-kapwoningen in de Randgemeenten, periode 2006-2015. 1 10 8 6. Kempen Aanbod en transacties Het aanbod twee-onder-één-kapwoningen in de Kempen groeit in de periode 2008-2013 aanzienlijk tot bijna 290 per kwartaal. Daarna neemt het aanbod weer af. De transacties overstijgen de laatste 10 jaar slechts zelden de 50 per kwartaal. Figuur 21. Aanbod en transacties van twee-onder-één-kapwoningen in de Kempen, periode 2006-2015. 350 300 250 200 150 100 50 Transacties Aanbod 0
Woningmarktratio De woningmarktratio (Figuur 22) daalt vanaf 2006 (74%) en komt daarna niet meer boven de. Figuur 22. De woningmarktratio van twee-onder-één-kapwoningen in de Kempen, periode 2006-2015. 8 7 5 3 1 Vraag- en transactieprijzen De vraagprijs zakt vanaf 2010 onder de 300.000. De transactieprijs volgt een zelfde patroon. De verhouding van de vraag- en transactieprijzen per vierkante meter komt slechts een kwartaal onder de 8 (4 e kwartaal 2013) en herstelt sindsdien richting de 10. Het realisme lijkt terug in een vragersmarkt. Figuur 23. Ontwikkeling van de vraag- en transactieprijs van twee-onder-één-kapwoningen in de Kempen, periode 2006-2015. 350.000 300.000 250.000 200.000 150.000 100.000 50.000 0 Mediane transactieprijs Mediane vraagprijs
Figuur 24. Verhouding van vraag- en transactieprijs van twee-onder-één-kapwoningen in de Kempen, periode 2006-2015. 1 10 8 Figuur 25. Verhouding van vraag- en transactieprijs per m2 van twee-onder-één-kapwoningen in de Kempen, periode 2006-2015. 1 10 8 7.De Peel Aanbod en transacties Het aanbod twee-onder-één-kapwoningen in de Peel groeit in de periode 2008-2013 aanzienlijk tot 400 per kwartaal. Daarna neemt het gestaag af. De transacties overstijgen de laatste 10 jaar slechts zelden de 50 per kwartaal.
Figuur 26. Aanbod en transacties van twee-onder-één-kapwoningen in de Peel, periode 2006-2015. 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0 Transacties Aanbod Woningmarktratio De woningmarktratio daalt net als in de Kempen al vanaf 2006 (67%) en komt pas in het 2 e kwartaal van 2015 weer iets boven de uit. Figuur 27. De woningmarktratio van twee-onder-één-kapwoningen in de Peel, periode 2006-2015. 8 7 5 3 1 Vraag- en transactieprijzen De mediane vraagprijs bereikt in 2007 net niet de 300.000-grens en daalt daarna naar 250.000. De transactieprijs volgt een zelfde patroon. De verhouding van de vraag- en transactieprijzen per vierkante meter komt nooit onder de 85% en is momenteel rond de 9. Ook in de Peel lijkt het realisme van een vragersmarkt geaccepteerd.
Figuur 28. Ontwikkeling van de vraag- en transactieprijs van twee-onder-één-kapwoningen in de Peel, periode 2006-2015. 350.000 300.000 250.000 200.000 150.000 100.000 50.000 0 Mediane transactieprijs Mediane vraagprijs Figuur 29. Verhouding van vraag- en transactieprijs van twee-onder-één-kapwoningen in de Peel, periode 2006-2015. 1 10 8
Figuur 30. Verhouding van vraag- en transactieprijs per m2 van twee-onder-één-kapwoningen in de Peel, periode 2006-2015. 1 10 8 8. Slot Alles overziend herstelt de markt van twee-onder-éénkapwoningen zich in de regio gestaag. De woningmarktratio is nog relatief laag: een op de vijf beschikbare woningen wordt binnen een kwartaal verkocht. Alleen in Eindhoven en in mindere mate in de randgemeenten is de ratio iets gunstiger. Ook laat de verhouding tussen vraag- en transactieprijs zien dat het realisme bij verkopers weer terug is. De gemiddelde looptijd is vier maanden en varieert van ruim 2 maanden in Eindhoven tot maar liefs ruim 8 maanden in de Kempen. Ook de markt van twee-onder-een-kapwoningmarkt is definitief een vragersmarkt geworden. Tabel 3. Kerncijfers van twee-onder-één-kapwoningen per subregio, 3 de kwartaal 2015. Eindhoven Helmond Randgemeenten Kempen Peel MRE Woningmarktratio 29% 14% 23% 11% 18% 19% Verhouding vraagprijs/transactieprijs 91% 89% 98% 95% 93% 94% Looptijd in dagen 65 187 110 256 150 137