Handboek Woningcorporaties 2015 Een handreiking voor de praktijk

Handboek Woningcorporaties 2015 Een handreiking voor de praktijk

Inhoudsopgave Inhoudsopgave... 2 Voorwoord... 7 Lijst met afkortingen... 9 1 Inleiding en leeswijzer... 12 1.1 Inleiding... 12 1.2 Actuele ontwikkelingen... 12 1.3 Leeswijzer... 12 Deel A - Jaarverslaggeving... 15 2 Jaarverslaggeving... 16 2.1 Inleiding... 16 2.2 Welke wet- en regelgeving is van toepassing?... 16 2.3 Model voor de balans... 19 2.4 Modellen voor de winst-en-verliesrekening... 19 2.5 Functioneel model winst-en-verliesrekening... 19 2.6 Het kasstroomoverzicht... 20 2.7 Accountantscontrole... 20 2.8 Opmaken en vaststellen van de jaarrekening... 21 2.9 Ondertekenen van de jaarrekening... 21 2.10 Openbaarmaking van de jaarverslaggeving... 22 2.11 Verslaggeving van de nevenstructuur... 22 3 Algemene grondslagen... 24 3.1 Inleiding... 24 3.2 Activa, vreemd vermogen, eigen vermogen, baten en lasten... 24 3.3 Stelselwijzigingen... 27 3.4 Schattingswijzigingen... 30 3.5 Foutenherstel... 30 3.6 Gebeurtenissen na balansdatum... 31 3.7 Continuïteitsveronderstelling... 32 4 Het jaarverslag en het volkshuisvestingsverslag... 34 4.1 Inleiding... 34 4.2 Het jaarverslag... 34 4.3 Het volkshuisvestingsverslag... 37 4.4 Handige links... 39 2

Inhoudsopgave 5 Onroerende zaken in de jaarrekening... 40 5.1 Inleiding... 40 5.2 Indeling onroerende zaken in de jaarrekening... 40 5.3 Welke elementen spelen een rol bij de indeling van het bezit in kasstroomgenererende eenheden?... 41 5.4 Onroerende zaken in exploitatie bestemd voor de verhuur... 42 5.5 Onroerende zaken in exploitatie bestemd voor verkoop... 47 5.6 Onroerende zaken in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie... 49 5.7 Onroerende zaken in ontwikkeling bestemd voor verkoop... 49 5.8 Hoe worden gecombineerde bouwprojecten in de jaarrekening verwerkt?... 51 5.9 Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden... 51 5.10 Hoe kunnen kosten van groot onderhoud worden verwerkt?... 55 5.11 Welke informatie moet in de toelichting worden opgenomen?... 57 6 Het bepalen van de historische kostprijs... 60 6.1 Inleiding... 60 6.2 Welke uitgaven behoren tot de historische kostprijs van onroerende zaken?... 60 6.3 Welke elementen spelen een rol bij het bepalen van de afschrijvingen?... 62 7 Het bepalen van de bedrijfswaarde... 64 7.1 Inleiding... 64 7.2 Hoe wordt de bedrijfswaarde bepaald?... 64 7.3 Uitgangspunten en parameters voor de bedrijfswaardebepaling... 64 7.4 Schatting van toekomstige in- en uitgaande kasstromen... 68 7.5 Disconteringsvoet... 68 7.6 Afschrijven op bedrijfswaarde... 69 7.7 Verwerken van waardemutaties bedrijfswaarde... 69 7.8 Voorbeeld van de bepaling van de bedrijfswaarde... 70 7.9 Voorbeeld inzake afschrijving bedrijfswaarde en realisatie herwaardering door afschrijving bedrijfswaarde... 71 7.10 Handige links... 72 7.11 Tot slot... 72 8 Het bepalen van de marktwaarde... 73 8.1 Inleiding... 73 8.2 Het begrip marktwaarde... 73 8.3 Hoe wordt de marktwaarde bepaald bij toepassing van de DCF-methode?... 74 8.4 Validatie van de marktwaarden... 77 8.5 Het verwerken van waardemutaties bij waardering tegen marktwaarde... 78 8.6 Toelichtingsvereisten... 79 8.7 Marktwaardewaardering wordt verplicht... 79 8.8 Handige links... 81 3

Inhoudsopgave 9 Financiële instrumenten... 82 9.1 Inleiding... 82 9.2 Begripsbepaling... 82 9.3 Embedded derivaten... 85 9.4 Waardering en resultaatbepaling... 90 9.5 Hedge accounting... 97 9.6 Verwerkingswijzen van kostprijshedge-accounting... 99 9.7 Toelichting... 102 Bijlage 1 - Voorbeeld kostprijshedge-accounting... 105 10 Kasstroomoverzicht... 109 10.1 Begripsbepaling... 109 10.2 Doel en functie van het kasstroomoverzicht... 109 10.3 Vorm en inhoud van het kasstroomoverzicht... 110 10.4 Toelichting op het kasstroomoverzicht... 115 11 Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT)... 116 11.1 Inleiding... 116 11.2 Werkingssfeer WNT... 116 11.3 Begrip topfunctionaris... 116 11.4 Maximale bezoldigingsnorm en ontslaguitkering voor topfunctionarissen... 117 11.5 Overgangsregime WNT... 120 11.6 Publicatieverplichting bezoldiging... 121 11.7 Publicatieverplichting uitkeringen wegens beëindiging van het dienstverband... 122 11.8 Rol van de accountant... 122 11.9 Handhaving... 123 11.10 Wetsvoorstellen tot aanpassing WNT... 123 11.11 Handige link... 124 Deel B Andere wet- en regelgeving... 125 12 Nieuwe Woningwet: Staatssteun en Europese aanbesteding... 126 12.1 Woningcorporaties en staatssteun... 126 12.2 Woningcorporaties en Europese aanbesteding... 136 Deel C - Fiscaliteiten... 138 13 Vennootschapsbelasting in de jaarrekening... 139 13.1 Inleiding... 139 13.2 Vennootschapsbelasting in de balans... 139 13.3 Vennootschapsbelasting in het resultaat... 149 13.4 Enkele specifieke deelonderwerpen... 155 13.5 Corporatiespecifieke ontwikkelingen inzake de vennootschapsbelasting... 158 4

Inhoudsopgave 14 Omzetbelasting... 159 14.1 Inleiding... 159 14.2 Het ondernemerschap... 159 14.2.2. Ondernemerschap commissarissen... 159 14.3 De gevolgen van het ondernemerschap... 160 15 Overdrachtsbelasting... 169 15.1 Inleiding... 169 15.2 Waarover wordt overdrachtsbelasting geheven?... 169 15.3 De verkrijging van aandelen in onroerendezaakrechtspersonen... 170 15.4 Rechten op onroerende zaken... 170 15.5 Opeenvolgende verkrijgingen... 170 15.6 Vrijstellingen... 171 15.7 Fusie van woningcorporaties... 172 15.8 Overdracht aan/door dochtervennootschap... 172 16 Loonheffingen... 173 16.1 Inleiding... 173 16.2 Juistheid van de loonadministratie... 173 16.3 Werkkostenregeling... 174 16.4 Premies werknemersverzekeringen... 177 16.5 Wijzigingen per 1 januari 2016 en belangrijke aandachtspunten... 179 17 Wet waardering onroerende zaken (WOZ)... 182 17.1 Waardepeildatum... 182 17.2 Objectafbakening... 182 17.3 Waarde in het economische verkeer of gecorrigeerde vervangingswaarde... 182 17.4 Waarde in het economische verkeer... 183 17.5 Gecorrigeerde vervangingswaarde... 183 17.6 Btw... 185 18 Verhuurderheffing... 186 18.1 Inleiding... 186 18.2 Belastingplichtigen... 186 18.3 Grondslag voor de verhuurderheffing... 186 18.4 Heffingsvermindering... 186 18.5 Tarief... 187 18.6 Enkele formele aspecten aangifte verhuurderheffing... 187 18.7 Aandachtspunten Verhuurderheffing... 188 5

Inhoudsopgave 19 Heffingen lagere overheden... 190 19.1 Onroerendezaakbelastingen... 190 19.2 Rioolheffing... 191 19.3 Rechten (waaronder reinigingsrechten en leges omgevingsvergunning)... 191 19.4 Precariobelasting... 192 19.5 Baatbelasting... 192 19.6 Watersysteemheffingen gebouwd en ongebouwd... 192 19.7 Wegenheffing... 193 Bijlage 1: Cases... 194 6

Voorwoord De nieuwe Woningwet is een feit. Per 1 juli 2015 heeft de corporatiesector te maken met de Woningwet 2015, het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (BTIV) en de daaraan gekoppelde Ministeriele Regeling. De impact op de corporatiesector is groot. Per 1 januari 2017 moeten de statuten, reglementen, organisatie en werkzaamheden in lijn zijn met de nieuwe Woningwet. In het BTIV is bepaald dat voor het verslagjaar 2015 de regels uit het Besluit beheer sociale-huursector (Bbsh) nog gelden voor het jaarverslag en de jaarrekening. De nieuwe Woningwet is voor de verslaggeving derhalve voor het eerst van toepassing op de jaarrekening 2016. Dit handboek poogt op een duidelijke en praktische manier inzicht te geven in de regelgeving die voor woningcorporaties van toepassing is en geeft antwoord op veel voorkomende vragen uit de praktijk. Het handboek is bestemd voor bestuurders en commissarissen van woningcorporaties. Ook controllers, accountants en andere bij woningcorporaties betrokken personen rekenen wij tot de doelgroep van dit handboek. Hoofdstuk 1 van het handboek bevat een leeswijzer zodat u snel kunt zien welke hoofdstukken voor u van belang zijn. Tevens zijn in dit hoofdstuk enkele belangrijke thema's waarmee woningcorporaties momenteel worden geconfronteerd kort beschreven. Deze worden in het vervolg van het handboek nader uitgewerkt. Via de website van Deloitte kunt u de checklist jaarverslaggeving woningcorporaties 2015 aanvragen. Aan de hand van dit document kunt u snel en efficiënt nagaan of uw jaarrekening over 2015 aan de vereisten die in de wet- en regelgeving zijn opgenomen voldoet. In de bijlage bij dit handboek hebben wij cases opgenomen die inzicht geven in de praktische toepassing en vertaling van de in het handboek opgenomen wet- en regelgeving. In de hoofdstukken zelf zijn diverse voorbeelden opgenomen die dienen ter verduidelijking van de theorie. Rotterdam, december 2015 7

Handboek Woningcorporaties 2015 Redactie: drs. Marcel van Dreumel RA Auteurs: Harald van den Bighelaar MSc mr. Willeke J. Franken mr. Liesbeth Gramsbergen mr. dr. Gerda Groeneveld-Louwerse Ernst-Jan Jungheim MSc drs. Frank de Koeijer RA drs. Michel Kooij drs. Olga Menger drs. Gert-Jan de Ruiter Benno de Voogt MSc drs. Mark van der Wielen De auteurs zijn allen werkzaam bij Deloitte. De auteurs zijn zich volledig bewust van hun taak een zo betrouwbaar mogelijke uitgave te verzorgen. Niettemin kunnen zij geen aansprakelijkheid aanvaarden voor onvolledigheden en/of onjuistheden die eventueel in deze uitgave voorkomen. Alle rechten zijn voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd of openbaar gemaakt zonder voorafgaande toestemming van de uitgever. Deloitte, december 2015 8

Lijst met afkortingen ABP AFM A-G ALV AMvB ANBI ANW AO/IB Bao BAW BBL Bbsh BOL BTIV btw BV BW BZK CAO CFV COS CV DAEB DC DCF EC EG EIA EU fbi Algemeen Burgerlijk Pensioenfonds Autoriteit Financiële Markten Advocaat-Generaal Algemene Ledenvergadering Algemene Maatregel van Bestuur algemeen nut beogende instelling Algemene nabestaandenwet administratieve organisatie/interne beheersing Besluit aanbestedingsregels voor overheidsopdrachten Besluit actuele waarde beroepsbegeleidende leerweg Besluit beheer sociale-huursector beroepsopleidende leerweg Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting belasting toegevoegde waarde (omzetbelasting) besloten vennootschap Burgerlijk Wetboek Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties collectieve arbeidsovereenkomst Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting Controle- en overige standaarden voor de accountantscontrole commanditaire vennootschap diensten van algemeen economisch belang directeurencontact Discounted Cashflow Europese Commissie Europese Gemeenschap energie-investeringsaftrek Europese Unie fiscale beleggingsinstelling 9

Lijst met afkortingen HOED IAS ILT IPD IRS IVS KvK LIBOR MG MGE MIA NV NVBW OB OCW OR orj OVR PoC-methode RJ RvC SHBM T.I. TIV VAR-DGA VAR-WUO VEX VNG VOF VOV Vpb VSO VTW huisartsen onder één dak International Accounting Standards Inspectie Leefomgeving en Transport Investment Property Databank Interest Rate Swap International Valuation Standards Kamer van Koophandel London Interbank Offered Rate minister aan gemeenten maatschappelijk gebonden eigendom milieu-investeringsaftrek naamloze vennootschap Nederlandse Vereniging Bestuurders Woningcorporaties omzetbelasting Onderwijs, Cultuur en Wetenschappen ondernemingsraad ontwerp Richtlijnen voor de jaarverslaggeving Openbare vennootschappen die rechtspersoon zijn percentage of completion-methode Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving Raad van Commissarissen staat van herkomst en besteding van middelen toegelaten instelling toegelaten instellingen volkshuisvesting verklaring arbeidsrelatie directeur groot aandeelhouder verklaring arbeidsrelatie winst uit onderneming Vastgoed Exploitatiewijzer Vereniging van Nederlandse Gemeenten vennootschap onder firma verkoop onder voorwaarden vennootschapsbelasting vaststellingsovereenkomst Vereniging van toezichthouders in woningcorporaties 10

Lijst met afkortingen VUT VVE WAO WCS WGA WIA WKO WNT Wopt WOR WSW Wta WUL WW Zvw ZW vervroegde uittreding vereniging van eigenaren Wet op de arbeidsongeschiktheidsverzekering Woondiensten Cafetariasysteem Wet gedeeltelijk arbeidsgeschikten Wet werk en inkomen naar arbeidsvermogen Warmte koude opslag Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens Wet op de ondernemingsraden Waarborgfonds Sociale Woningbouw Wet toezicht accountantsorganisaties Wet uniformering loonbegrip Werkloosheidswet Zorgverzekeringswet Ziektewet 11

1 Inleiding en leeswijzer 1 Inleiding en leeswijzer 1.1 Inleiding Woningcorporaties spelen een belangrijke rol in onze maatschappij. Gezien de vele recente ontwikkelingen is actuele kennis op het gebied van de jaarverslaggeving, fiscaliteit en overige wetgeving voor bestuurders, toezichthouders, controllers en accountants van woningcorporaties van belang. In dit Handboek Woningcorporaties 2015 brengen wij u op de hoogte van de belangrijkste wetenswaardigheden op deze gebieden. 1.2 Actuele ontwikkelingen 1.2.1 De nieuwe Woningwet, Staatsteun en Europese aanbesteding Voor woningcorporaties zijn er in 2015 op het terrein van staatssteun belangrijke ontwikkelingen geweest door het van kracht worden van de nieuwe Woningwet en het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting (BTIV). In 2015 geldt een tweedeling voor de wet- en regelgeving die van toepassing is op woningcorporaties. Van 1 januari tot 1 juli was de 'Tijdelijke regeling diensten van algemeen economisch belang toegelaten instellingen volkshuisvesting' (Tijdelijke regeling DAEB) die de uitvoering van DAEB regelde van kracht, naast de oude Woningwet en het Besluit beheer sociale huursector (Bbsh). Sinds 1 juli 2015 zijn de nieuwe Woningwet en het BTIV op de werkzaamheden van woningcorporaties van toepassing. De inhoud van de Tijdelijke regeling DAEB heeft hierin een plaats gekregen. De verslaggeving over het jaar 2015 loopt nog volgens het Bbsh. Nederland voldoet met de Woningwet en het BTIV aan de Europese mededingingsregels die eisen dat in een formeel besluit wordt vastgelegd welke diensten van algemeen economisch belang (DAEB) aan woningcorporaties worden opgedragen. Alleen voor deze DAEB' mag de overheid - onder voorwaarden - overheidsmiddelen (staatssteun/compensatie) ter beschikking stellen. In hoofdstuk 12 wordt ingegaan op de nieuwe Woningwet 1.2.2 Marktwaarde in verhuurde staat Met ingang van het verslagjaar 2016 moeten woningcorporaties op grond van de nieuwe Woningwet hun vastgoed in exploitatie verplicht tegen marktwaarde waarderen. In de dvi van 2015 wordt vooruitlopende op deze transitie reeds de marktwaarde opgevraagd. In hoofdstuk 8 wordt nader ingegaan op het begrip marktwaarde. 1.2.3 Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) Met ingang van 1 januari 2015 is de Wet Verlaging Bezoldigingsmaximum WNT (hierna: WNT-2) in werking getreden. Voor 2015 zijn de volgende uitvoeringsregelingen betreffende de WNT van toepassing: Uitvoeringsbesluit WNT, Uitvoeringsregeling WNT, Controleprotocol WNT en de Beleidsregels toepassing WNT 2015. In hoofdstuk 11 wordt nader ingegaan op de WNT. 1.3 Leeswijzer Het Handboek Woningcorporaties 2015 bestaat uit drie delen. Deel A Jaarverslaggeving Hoofdstuk 2 vormt een inleiding op de volgende hoofdstukken. Wij behandelen welke wet- en regelgeving van belang is bij het opmaken van uw jaarrekening. Verder gaan wij in op de accountantscontrole, het vaststellen, het ondertekenen en het openbaar maken van de jaarrekening. Wij behandelen daarbij enkele bepalingen die in de Governancecode Woningcorporaties zijn opgenomen. In hoofdstuk 3 behandelen wij enige algemene grondslagen voor de jaarverslaggeving. Wij gaan in op de elementen activa, vreemd vermogen, eigen vermogen, baten en lasten. Voor het opmaken van de jaarrekening is het van belang om te weten welke verwerkingscriteria gelden voor deze voornoemde elementen. Zij bepalen namelijk een belangrijk deel van uw balans en winst-en-verliesrekening. De behandeling van deze definities en het verkrijgen van een nader inzicht achten wij noodzakelijk voor de verdere behandeling van de jaarrekening in dit handboek. Bij het opstellen van de jaarrekening moet stelselmatigheid worden betracht. Soms is het niettemin nodig om veranderingen in de 12

1 Inleiding en leeswijzer uitgangspunten voor de jaarverslaggeving aan te brengen. Wij gaan in op de vraag wanneer die veranderingen moeten worden aangemerkt als een stelselwijziging of als een schattingswijziging en hoe die veranderingen in de jaarrekening moeten worden verwerkt. In hoofdstuk 4 behandelen wij welke informatie in het jaarverslag en het volkshuisvestingsverslag moet worden opgenomen. Wij besteden daarbij aandacht aan de AedesCode en de Governancecode Woningcorporaties. Woningcorporaties moeten het bezit classificeren in sociaal en commercieel vastgoed. Ten aanzien van de verslaggeving heeft de woningcorporatie in 2015 nog de keuze tussen waardering volgens het kostprijsmodel en het actuele waardemodel. Daarnaast kan de woningcorporatie haar bezit kwalificeren als bedrijfsmiddel of als vastgoedbelegging. In hoofdstuk 5 gaan wij nader in op de verschillende keuzemogelijkheden. In hoofdstuk 6 wordt ingegaan op de waardering volgens het kostprijsmodel. Belangrijke aspecten hierbij zijn de verwerking van de kosten van een materieel actief in de balans dan wel in de winst-en-verliesrekening, de bepaling van afschrijvingen en de toepassing van de componentenbenadering. Bij de berekening van de bedrijfswaarde worden een aantal aannames en veronderstellingen gedaan. Aannames en veronderstellingen zijn onder meer de exploitatieduur, de jaarlijkse huur- en lastenontwikkeling, de disconteringsvoet en restwaarde. Gedurende de exploitatieduur van de woningen kunnen de veronderstellingen en uitgangspunten wijzigen. De gekozen uitgangspunten en veronderstellingen en de wijzigingen daarin hebben een belangrijke invloed op de omvang van de bedrijfswaarde en daardoor op de waardering van de onroerende zaken en op de financiële positie en het resultaat van de woningcorporatie. De bedrijfswaarde komt in hoofdstuk 7 aan de orde. Waardering van sociaal en commercieel vastgoed gekwalificeerd als vastgoedbelegging tegen het actuele waardemodel van RJ 213 komt in hoofdstuk 8 aan de orde. In dit hoofdstuk wordt uitgebreid stilgestaan bij de bepaling van de marktwaarde. Hierbij wordt ook ingegaan op de verplichte marktwaardewaardering vanaf het boekjaar 2016. De wijze van verwerking van derivaten is de afgelopen tijd veelvuldig in het nieuws geweest. Ook woningcorporaties beschikken vaak over dergelijke financiële instrumenten. Daarom gaan we in hoofdstuk 9 nader in op de verwerking, de waardering en de toelichting van derivaten, waarbij tevens wordt ingegaan op kostprijshedge-accounting. Daarnaast gaan wij in op het vraagstuk rondom de verwerking van embedded-derivaten. Kasstromen staan fors onder druk bij woningcorporaties. Het zit economisch nog altijd tegen, woningcorporaties betalen vennootschapsbelasting en moeten verhuurderheffing betalen. Het conform RJ 360 op te stellen kasstroomoverzicht wordt inmiddels gezien als één van de belangrijke financiële overzichten in de jaarrekening, met name ten behoeve van het verlangde inzicht in de liquiditeiten (kasstromen). In hoofdstuk 10 wordt ingegaan op het kasstroomoverzicht. De Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) is in werking getreden met ingang van 1 januari 2013. De WNT regelt niet alleen de openbaarmaking van topinkomens in de publieke en semipublieke sector, maar stelt ook maxima aan de hoogte van de bezoldiging van topfunctionarissen en tevens aan de ontslagvergoedingen. In hoofdstuk 11 wordt ingegaan op de WNT. Deel B Andere wet- en regelgeving In hoofdstuk 12 van dit handboek gaan wij nader in op de nieuwe Woningwet en het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting (BTIV). Deel C Fiscaliteiten In hoofdstuk 13 staat de vennootschapsbelastingplicht centraal. De vennootschapsbelasting voor woningcorporaties is nog steeds volop in beweging. Door deze ontwikkelingen is het niet eenvoudig om overzicht te houden over de voor woningcorporaties van belang zijnde regels. In dit hoofdstuk schetsen wij daarom de algemene regels over de belastingplicht, maar gaan wij daarnaast in op een aantal specifieke onderwerpen. Daarnaast besteden wij aandacht aan de verwerking van de vennootschapsbelasting in de jaarrekening. Wij gaan hierbij uitgebreid in op het complexe onderwerp latente belastingen. Hoe kunnen latente belastingverplichtingen en -vorderingen ontstaan en hoe worden deze verwerkt en gewaardeerd in de jaarrekening? De heffing van omzetbelasting (hierna aangeduid als btw) voor woningcorporaties is lastige materie. Dit heeft te maken met de (vastgoed)activiteiten van woningcorporaties enerzijds, en tegelijkertijd met de regelgeving die steeds ingewikkelder is geworden. In hoofdstuk 14 wordt ingegaan op de btw-gevolgen die verbonden zijn aan de activiteiten die woningcorporaties verrichten. 13

1 Inleiding en leeswijzer Hoofdstuk 15 behandelt een aantal aspecten van de overdrachtsbelasting. Nadat wij hebben behandeld waarover overdrachtsbelasting wordt geheven gaan wij in op enkele belangrijke aspecten van de overdrachtsbelasting voor woningcorporaties. Daarbij komen onder meer de overdrachtsbelasting bij verkrijging van aandelen in onroerendezaakrechtspersonen, de vrijstellingen van overdrachtsbelasting bij verkrijging van onroerende zaken en de overdrachtsbelasting bij een fusie van woningcorporaties aan de orde. In hoofdstuk 16 staat de loonheffing centraal. Met betrekking tot de loonheffingen is met name de juistheid van de loonaangiften, afdekking van aansprakelijkheidsrisico s alsmede afdekking van de zogenoemde pseudo-eindheffing voor regelingen voor vervroegde uittreding bij afvloeiing van personeel relevant. Dat betekent dat de vraag gesteld moet worden of alle personen die aan de heffing onderworpen zijn daadwerkelijk in de loonadministratie zijn opgenomen. Daarnaast is de vraag van belang in hoeverre de woningcorporatie als inlener of eigenbouwer is aan te merken en daardoor als opdrachtgever aansprakelijk gesteld kan worden voor niet afgedragen loonheffingen door de uitlener of (onder)aannemer(s). De WOZ-waarde speelt een steeds belangrijkere rol. Zo hebben woningcorporaties te maken met diverse lokale heffingen gebaseerd op de WOZ-waarde maar tevens is de WOZ-waarde en/of WOZ-afbakening de heffingsgrondslag voor de verhuurderheffing, energiebelasting, belasting op leidingwater en vennootschapsbelasting (bodemwaarde). Ook buiten de fiscaliteit kan de WOZ-waarde een rol spelen voor financiering en/of intern beleid en het bepalen van de maximale huur op grond van het woningwaarderingsstelsel. In hoofdstuk 17 wordt ingegaan op de WOZ. De verhuurderheffing is een belasting die in 2013 is ingevoerd. De verhuurderheffing is vanaf 2014 neergelegd in de Wet Maatregelen Woningmarkt 2014 II (hierna verhuurderheffing). De verhuurderheffing treft woningcorporaties, particuliere verhuurdersorganisaties en eventueel zorginstellingen. Het is vooral van groot belang een nauwgezette administratie bij te houden en een goede voorbereiding te treffen op de jaarlijkse aangifte. In hoofdstuk 18 besteden wij aandacht aan de verhuurderheffing. Hoofdstuk 19, ten slotte behandeld de heffingen lokale overheden (lokale belastingen) opgelegd aan woningcorporaties. Deze heffingen zijn gebaseerd op de Gemeentewet, de Waterschapswet of de Provinciewet. Tot slot Via de website van Deloitte kunt u de checklist jaarverslaggeving 2015 aanvragen. Aan de hand van deze checklist kunt u snel en efficiënt nagaan of uw jaarrekening over 2015 aan de vereisten, die in de wet- en regelgeving zijn opgenomen, voldoet. In de bijlage hebben wij cases opgenomen die inzicht geven in de praktische toepassing en vertaling van de in het handboek opgenomen wet- en regelgeving. In de hoofdstukken zelf zijn diverse voorbeelden opgenomen die dienen ter verduidelijking van de theorie. De teksten van dit handboek zijn afgesloten op 1 november 2015. De redactie van dit handboek houdt zich aanbevolen voor uw op- en aanmerkingen (NLPPDpublicsector@deloitte.nl). 14

Deel A - Jaarverslaggeving 15

2 Jaarverslaggeving 2.1 Inleiding Dit hoofdstuk vormt een inleiding op de volgende hoofdstukken, waarin wordt behandeld welke wet- en regelgeving in acht moet worden genomen bij het opmaken van uw jaarrekening. Verder gaan wij in op de accountantscontrole, het vaststellen, het ondertekenen en het openbaar maken van de jaarrekening. Wij behandelen daarbij onder meer enkele bepalingen die in de Governancecode woningcorporaties zijn opgenomen. 2.2 Welke wet- en regelgeving is van toepassing? Per 1 juli 2015 zijn de Woningwet 2015, het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting (BTIV) en de daaraan gekoppelde Ministeriële Regeling in werking getreden. Omdat de nieuwe wet- en regelgeving halverwege het boekjaar 2015 in werking is getreden, is voor de verslaggeving over 2015 een overgangsmaatregel getroffen. In artikel 126 en 127 van het BTIV is bepaald dat voor het verslagjaar 2015 het Bbsh nog van toepassing is. Woningcorporaties zijn op grond van artikel 26 van het Bbsh (en met ingang van 2016 de artikelen 35, 36 en 36a van de Woningwet) verplicht jaarlijks een jaarrekening, een jaarverslag en een volkshuisvestingsverslag op te stellen. Verder moeten zij aan de jaarrekening en het jaarverslag overige gegevens toevoegen (art. 2:392 BW). De jaarrekening en het jaarverslag moeten worden opgemaakt overeenkomstig Titel 9 Boek 2 BW. Enkele afdelingen van Titel 9 Boek 2 BW zijn niet van toepassing op woningcorporaties, te weten: afdeling 1: algemene bepaling; afdeling 9: deskundigenonderzoek; afdeling 12: bepalingen omtrent rechtspersonen van onderscheiden aard; afdelingen 14 en 15: bepalingen voor banken en verzekeringsmaatschappijen. Volgens artikel 362 lid 1 van het BW dient de jaarrekening volgens normen die in het maatschappelijk verkeer als aanvaardbaar worden beschouwd een zodanig inzicht te geven dat een verantwoord oordeel kan worden gevormd omtrent het vermogen en resultaat alsmede, voor zover de aard van een jaarrekening dit toelaat, omtrent de solvabiliteit en de liquiditeit van de woningcorporatie. Invulling van de in het maatschappelijk verkeer als aanvaardbaar beschouwde normen vindt plaats met behulp van de Richtlijnen voor de jaarverslaggeving. Overigens kan een woningcorporatie op grond van het zogenoemde inzichtsvereiste (artikel 362 lid 4 van het BW) gemotiveerd afwijken van deze richtlijnen. In de Richtlijnen voor de jaarverslaggeving is een afzonderlijk hoofdstuk opgenomen voor woningcorporaties: RJ 645 Toegelaten instellingen volkshuisvesting (RJ 645). Dit hoofdstuk gaat in op de voor woningcorporaties specifieke jaarrekeningposten. Voor de overige jaarrekeningposten en informatieverstrekking zijn de algemene Richtlijnen voor de jaarverslaggeving van toepassing. Hiervoor verwijzen wij u naar het Handboek Externe Verslaggeving van Deloitte. Dit handboek is een naslagwerk voor woningcorporaties die de jaarrekening opstellen in overeenstemming met RJ 645. Op grond van RJ 645.601 kunnen woningcorporaties geen beroep doen op vrijstellingen die gelden op basis van de omvang van de woningcorporatie (groottecriteria). Naast de jaarrekening moeten woningcorporaties tevens een volkshuisvestingsverslag opmaken. Dit is geregeld in artikel 26 lid 2 van het Bbsh (en met ingang van 2016 in artikel 36a van de Woningwet). In hoofdstuk 4 gaan we hierop nader in. De overige gegevens worden aan het jaarverslag en de jaarrekening toegevoegd. Onder de overige gegevens wordt de volgende informatie opgenomen (artikel 2:392 BW): de controleverklaring of een mededeling waarom deze ontbreekt; de statutaire regeling omtrent de resultaatbestemming; een opgave van de winstbestemming of de verwerking van het verlies, dan wel het voorstel daartoe; een opgave van de gebeurtenissen na de balansdatum met belangrijke financiële gevolgen voor de woningcorporatie en de in zijn geconsolideerde jaarrekening betrokken maatschappijen tezamen, onder mededeling van de omvang van die gevolgen. In artikel 2:382a wordt aangegeven dat organisaties in hun jaarrekening toelichten wat de accountantshonoraria in het afgelopen boekjaar zijn geweest. Artikel 2:382a is opgenomen in afdeling 5 van Titel 9 Boek 2 BW en dus van toepassing op woningcorporaties. Op grond van artikel 2:382a worden de honoraria in de toelichting gesplitst in de volgende categorieën: a. controle van de jaarrekening; b. andere controleopdrachten (bijvoorbeeld controle van subsidieverantwoordingen en de dvi); 16

2 Jaarverslaggeving c. fiscale adviesdiensten; en d. andere niet-controlediensten. Uitgangspunt van deze wettelijke bepaling is dat de opgave dient ter beoordeling van de onafhankelijkheid van de externe accountant die de jaarrekening heeft gecontroleerd. Verwerking en vermelding van accountantskosten In de praktijk worden accountantskosten op twee verschillende methoden ten laste van het resultaat verwerkt. De gehanteerde verwerkingsmethode is voor het vermelden van accountantskosten van belang. Immers, de in het boekjaar ten laste van het resultaat gebrachte honoraria moeten worden vermeld. Volgens de eerste verwerkingsmethode worden alle accountantskosten die gemaakt moeten worden om de jaarrekening over een boekjaar te controleren, toegerekend aan het boekjaar waarop de jaarrekening van toepassing is. Voor de na het boekjaar uit te voeren (controle)werkzaamheden wordt dan een post te betalen accountantskosten opgenomen. De tweede verwerkingsmethode is gebaseerd op de definitie van verplichtingen en sluit aan op de diensten die zijn verricht in het verslagjaar. De woningcorporatie heeft ultimo boekjaar doorgaans nog niet alle (controle)diensten geleverd gekregen, waardoor de post nog te betalen accountantskosten formeel niet aan de definitie van een verplichting voldoet. De post nog te betalen accountantskosten wordt om deze reden niet in de jaarrekening opgenomen. Bij deze tweede verwerkingsmethode worden derhalve de honoraria toegerekend aan het boekjaar waarin de werkzaamheden zijn uitgevoerd. De Raad voor de Jaarverslaggeving heeft vastgesteld dat er in de praktijk sterke voorkeur bestaat voor de eerste verwerkingsmethode. In orj 390.301a heeft zij daarom een aanbeveling opgenomen om de in de toelichting te vermelden totale honoraria te baseren op die eerste verwerkingsmethode, ongeacht of de werkzaamheden door de externe accountant en de accountantsorganisatie reeds gedurende dat boekjaar zijn verricht. Het blijft echter toegestaan om de in de toelichting te vermelden totale honoraria (stelselmatig) te baseren op de tweede verwerkingsmethode. In orj 390.301a is opgenomen dat toegelicht dient te worden welke methode van vermelding van de totale honoraria voor het onderzoek van de jaarrekening is gehanteerd. Van welke organisatieonderdelen moeten de honoraria worden vermeld? De accountantsorganisatie genoemd in art. 1 Wet toezicht accountantsorganisaties betreft uitsluitend de accountantsorganisatie die is belast met de wettelijke controle van de jaarrekening. Op basis van de huidige formulering van art. 2:382a BW hoeven de honoraria van andere organisatieonderdelen (bijvoorbeeld de belastingadviseurs of managementconsultants) niet te worden vermeld, indien die organisatieonderdelen geen deel uitmaken van het organisatieonderdeel dat de wettelijke controle uitvoert. Hetzelfde kan gesteld worden voor honoraria die in rekening zijn gebracht door gelieerde buitenlandse accountants die wel deel uitmaken van het netwerk, maar niet van het Nederlandse organisatieonderdeel dat de wettelijke controle uitvoert. Volgens de Raad voor de Jaarverslaggeving is de beoordeling van de onafhankelijkheid van de externe accountant erbij gebaat dat ook de honoraria van het netwerk van de accountantsorganisatie in de opgave worden betrokken. Daarom beveelt de Raad voor de Jaarverslaggeving sterk aan om ook de honoraria te vermelden van het (internationale) netwerk waartoe de externe accountant behoort (RJ 390.301). Bovendien wordt - indien van toepassing - aanbevolen om te melden dat een materieel deel van de in de consolidatie betrokken dochtermaatschappijen wordt gecontroleerd door een andere externe accountant, met vermelding van diens honoraria (RJ 390.302). In NIVRA-wijzer 1 Vermelding accountantshonorarium in de jaarrekening van 13 februari 2009 is een voorkeur uitgesproken om zowel de honoraria van het organisatieonderdeel dat is belast met de wettelijke controle te vermelden, alsmede de honoraria van het gehele netwerk waartoe de accountantsorganisatie behoort. Indien deze informatie wordt gesplitst voorzien van vergelijkende cijfers, dan wordt in de visie opgenomen in de NIVRA-wijzer enerzijds voldaan aan de letterlijke wettekst en anderzijds wordt informatie verstrekt die voor belanghebbenden relevant is om zich een beeld te vormen van het totale pakket aan dienstverlening door de accountantsorganisatie en het daaraan verbonden netwerk. 17

2 Jaarverslaggeving Voorbeeld: Vermelding accountantskosten volgens voorkeur NBA 20XX X Accountants Overig X netwerk Totaal X netwerk Onderzoek van de jaarrekening Andere controleopdrachten Adviesdiensten op fiscaal terrein Andere niet-controlediensten Totaal 20XX-1 X Accountants Overig X netwerk Totaal X netwerk Onderzoek van de jaarrekening Andere controleopdrachten Adviesdiensten op fiscaal terrein Andere niet-controlediensten Totaal Heeft art. 2:382a lid 2 BW betrekking op de enkelvoudige of geconsolideerde jaarrekening? Art. 2:382a lid 2 BW bepaalt dat de honoraria die in het boekjaar ten laste zijn gebracht van zijn dochtermaatschappijen en van andere maatschappijen waarvan hij de financiële gegevens consolideert, in de opgave van de woningcorporatie moeten worden begrepen. Dit houdt volgens de Raad voor de Jaarverslaggeving in dat de honoraria die in het boekjaar ten laste van deze maatschappijen zijn gekomen in de opgave worden begrepen (RJ 390.302). De Raad voor de Jaarverslaggeving is voorstander van een opgave die betrekking heeft op de geconsolideerde jaarrekening. Een begrijpelijk standpunt vanuit het uitgangspunt dat de opgave dient ter beoordeling van de onafhankelijkheid van de externe accountant die de jaarrekening heeft gecontroleerd. In lijn met dit standpunt wordt aanbevolen om de opgave in de toelichting op de geconsolideerde jaarrekening op te nemen (RJ 390.302). De vraag is echter hoe zich dat verhoudt tot art. 2:410 lid 1 BW, waarin expliciet is bepaald dat art. 2:382a BW niet van toepassing is op de geconsolideerde jaarrekening. Op basis van de wettekst kan naar onze mening ook worden verdedigd dat art. 2:382a lid 2 BW betrekking heeft op de enkelvoudige jaarrekening. In art. 2:382a lid 2 BW wordt aangegeven dat als de rechtspersoon dochtermaatschappijen heeft of de financiële gegevens van andere maatschappijen consolideert, de honoraria die te hunnen laste (c.q. ten laste van de dochtermaatschappijen en andere in de consolidatie betrokken maatschappijen) zijn gebracht, in de opgave worden begrepen. Waarbij de opgave ons inziens terugslaat op het in lid 1 genoemde opgegeven worden. In de opgave in de enkelvoudige jaarrekening van de woningcorporatie worden mede begrepen de honoraria die ten laste zijn gebracht van de dochter- of andere maatschappijen die zijn meegeconsolideerd. Inderdaad zijn deze maatschappijen niet meegeconsolideerd in de enkelvoudige jaarrekening van de woningcorporatie, maar dat doet naar onze mening aan deze bepaling in lid 2 niets af. Voorts is in dit kader van belang dat deze informatie over de accountantshonoraria van de meegeconsolideerde maatschappijen niet in de geconsolideerde jaarrekening van de woningcorporatie behoeft te worden opgenomen (art. 2:410 BW). Overigens kan men zich terecht de vraag stellen of deze laatste keuze van de wetgever, om art. 2:382a BW te noemen in art. 2:410 BW, een gelukkige en juiste is geweest. Art. 49 lid 2 van Richtlijn 2006/43/EG, waarmee een punt (nr. 16) is toegevoegd aan art. 34 van de zevende EG-richtlijn, lijkt namelijk - gelet op de term afzonderlijk - ervan uit te gaan dat (ook) in de geconsolideerde jaarrekening een opgave van deze honoraria dient te worden gedaan. Kennelijk heeft de Nederlandse wetgever er in weerwil van deze richtlijnbepaling voor gekozen dat een eenmalige vermelding van deze honoraria volstaat, namelijk in de enkelvoudige jaarrekening en dat opgave daarvan in (ook) de geconsolideerde 18

2 Jaarverslaggeving jaarrekening niet nodig is. Daarmee ontstaat in ons land de wellicht op het oog wat vreemde figuur dat geconsolideerde honoraria worden opgenomen in de enkelvoudige en niet in de geconsolideerde jaarrekening van de woningcorporatie. Mag de vermelding achterwege blijven uit oogpunt van te verwaarlozen betekenis? Wettelijk vereiste vermeldingen mogen doorgaans achterwege blijven indien vermelding van te verwaarlozen betekenis is voor het wettelijk vereiste inzicht. Bij die wettelijke bepaling in art. 2:363 lid 3 BW zijn echter een aantal uitzonderingen gemaakt. Zo moeten bijvoorbeeld het gemiddeld aantal werknemers en (voor grote en middelgrote rechtspersonen) de bezoldiging bestuurders en commissarissen altijd worden vermeld. Er lijkt te zijn verzuimd om aan art. 2:363 lid 3 BW een uitzondering toe te voegen voor het vermelden van de accountantshonoraria. Strikt genomen mag de vermelding dus achterwege blijven op grond van te verwaarlozen betekenis voor het wettelijk vereiste inzicht. Dit lijkt echter niet goed verenigbaar met het doel van de verplichte vermelding van de accountantshonoraria. Een dergelijke uitzonderingsmogelijkheid is ook niet opgenomen in de EG-richtlijn waarop die eis tot vermelding is gebaseerd. 2.3 Model voor de balans De balans is een weergave van de vermogenspositie van de woningcorporatie aan het einde van het verslagjaar. Het is dus een momentopname van de activa, de schulden en het eigen vermogen. De balans moet worden opgesteld in overeenstemming met het in bijlage 1 van RJ 645 opgenomen model (RJ 645.501). In de balans moeten vergelijkende cijfers van het voorgaand verslagjaar worden opgenomen. De balans mag het eigen vermogen weergeven voor of na resultaatbestemming. In het opschrift van de balans moet worden aangegeven of daarin de bestemming van het resultaat is verwerkt (art. 2:362 lid 2 BW). In de jaarrekening moeten de balansposten door middel van verwijzingen worden gerelateerd aan de bijbehorende onderdelen van de toelichting (RJ 300.104). Veelal worden de balansposten hiertoe genummerd waarbij de nummering in de toelichting terugkomt. 2.4 Modellen voor de winst-en-verliesrekening De winst-en-verliesrekening geeft de financiële gevolgen weer van de activiteiten die de woningcorporatie in het verslagjaar heeft verricht. Voor de winst-en-verliesrekening zijn twee modellen beschikbaar (RJ 645.501): een functioneel model; een categoriaal model. Deze modellen zijn opgenomen in bijlage 1 van RJ 645. In de winst-en-verliesrekening moeten vergelijkende cijfers van het voorgaand verslagjaar worden opgenomen. In de jaarrekening moeten de winst-en-verliesrekeningposten door middel van verwijzingen worden gerelateerd aan de bijbehorende onderdelen van de toelichting (RJ 300.104). Veelal worden de winst-en-verliesrekeningposten hiertoe genummerd waarbij de nummering in de toelichting terugkomt. 2.5 Functioneel model winst-en-verliesrekening De Autoriteit woningcorporatie (Aw) vraagt in de gegevensopvraging de winst-en-verliesrekening op basis van de functionele indeling op. Bij toepassing van de functionele indeling worden de kosten en opbrengsten van de verschillende activiteiten, gesplitst per activiteit. De functionele indeling geeft inzicht in de opbouw van het jaarresultaat van een woningcorporatie en in welke mate de verschillende activiteiten hebben bijgedragen aan dit resultaat. In het functionele model worden de opbrengsten en kosten, die samen het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen vormen, uitgesplitst naar de verschillende te onderkennen bedrijfsactiviteiten, namelijk: netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille; netto resultaat verkocht vastgoed in ontwikkeling; netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille; waardeveranderingen vastgoedportefeuille; netto resultaat overige activiteiten; overige organisatiekosten; leefbaarheid; financiële baten en lasten. 19

2 Jaarverslaggeving Bij toepassing van de functionele indeling dient in de toelichting aanvullende informatie te worden opgenomen over een aantal categoriale kostensoorten, waaronder het totaalbedrag van de in de winst-en-verliesrekening verwerkte lonen en salarissen (RJ 270.504). Hierbij dient het totaal van de personeelskosten afzonderlijk in de toelichting van de jaarrekening te worden vermeld en wel als volgt: lonen en salarissen; pensioenlasten; overige sociale lasten; totaal personeelskosten. Ook dient in de toelichting het totaalbedrag van de in de winst-en-verliesrekening verwerkte afschrijvingen te worden vermeld (RJ 270.504). Op de internetsite van CorpoData is de Handleiding voor het toepassen van de functionele indeling van de winsten-verliesrekening bij woningcorporaties gepubliceerd. Deze Handleiding geeft nadere richting aan de toepassing van de functionele indeling van de winst-en-verliesrekening. 2.6 Het kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is een overzicht van de geldmiddelen die in de verslagperiode beschikbaar zijn gekomen en van het gebruik dat van deze geldmiddelen is gemaakt. Het kasstroomoverzicht wordt veelal opgenomen na de balans en de winst-en-verliesrekening. In de Richtlijnen voor de jaarverslaggeving is een afzonderlijk hoofdstuk opgenomen over het kasstroomoverzicht (RJ 360 Kasstroomoverzicht). Een kasstroomoverzicht geeft inzicht in ingaande en uitgaande geldstromen ingedeeld naar verschillende activiteitencategorieën. Wanneer een geconsolideerde jaarrekening wordt opgesteld, wordt het kasstroomoverzicht op geconsolideerde basis opgesteld (RJ 360.106). Bij het kasstroomoverzicht worden vergelijkende cijfers over het voorafgaand boekjaar vermeld (RJ 360.107). Het kasstroomoverzicht moet worden toegelicht. RJ 645 geeft geen model voor het kasstroomoverzicht. Gezien het toenemende belang voor woningcorporaties om inzicht te verschaffen in de liquiditeitenstroom, wordt in Hoofdstuk 10 van dit handboek nader ingegaan op het kasstroomoverzicht. 2.7 Accountantscontrole In artikel 27 lid 1 Bbsh (met ingang van 2016 in artikel 37 van de Woningwet) is opgenomen dat woningcorporaties accountantscontrole moeten laten verrichten op hun jaarverslaggeving. De jaarrekeningcontrole van woningcorporaties betreft een wettelijke controle. Dit betekent dat de controle valt onder het toezicht van de Autoriteit Financiële Markten (AFM). Welk orgaan bevoegd is tot het verlenen van de opdracht tot accountantscontrole aan een accountant is vastgelegd in de statuten. Veelal zal deze bevoegdheid statutair zijn toegekend aan de Raad van Commissarissen. Wanneer niets is geregeld, komt deze bevoegdheid toe aan het bestuur. In de Governancecode woningcorporaties is opgenomen dat de Raad van Commissarissen de externe accountant moet benoemen (bepaling 5.8). De accountant onderzoekt of de jaarrekening het in art. 2:362 BW bedoelde inzicht geeft. In art. 2:362 BW is opgenomen dat de jaarrekening volgens normen die in het maatschappelijk verkeer als aanvaardbaar worden beschouwd een zodanig inzicht moet geven dat een verantwoord oordeel kan worden gevormd omtrent het vermogen en het resultaat alsmede, voor zover de aard van een jaarrekening dat toelaat, omtrent de solvabiliteit en de liquiditeit van de rechtspersoon. Ten aanzien van het jaarverslag gaat de accountant, voor zover hij dit kan beoordelen, na of: dit overeenkomstig de wettelijke voorschriften is opgesteld; dit verenigbaar is met de jaarrekening (en met de overige gegevens). Voor de overige gegevens gaat de accountant na of deze zijn toegevoegd. Naast de jaarrekeningcontrole omvat de opdracht aan de accountant (art. 28 Bbsh en met ingang van 2016 art. 37 Woningwet) het verstrekken van een assurance-rapport inzake het volkshuisvestingsverslag en het overzicht verantwoordingsgegevens (dvi) over het verslagjaar. Op de dvi gaan wij in dit handboek niet nader in, omdat dit buiten het bestek van de jaarverslaggeving valt. Resumerend stelt de accountant naar aanleiding van de accountantscontrole de volgende rapporteringen op: een verklaring omtrent de getrouwheid van de jaarrekening, welke verklaring de gebleken tekortkomingen naar aanleiding van het onderzoek van het jaarverslag vermeldt, alsmede een oordeel bevat over de verenigbaarheid van dat jaarverslag met die jaarrekening; een assurance-rapport inzake het volkshuisvestingsverslag en de dvi; 20

2 Jaarverslaggeving een accountantsverslag. 2.8 Opmaken en vaststellen van de jaarrekening In de hierna opgenomen tabel zijn de volgorde, verantwoordelijken en termijnen voor het opmaken, vaststellen en deponeren van de jaarrekening samengevat, die gelden voor woningcorporaties in de rechtsvorm van vereniging of stichting (voor NV s en BV s gelden andere verantwoordelijken en termijnen): Onderwerp Wie Termijn A. Opmaak jaarrekening Bestuur Zes maanden na afloop boekjaar, respectievelijk elf maanden bij verlenging vanwege bijzondere omstandigheden. B. Vaststellen jaarrekening Raad van toezicht Vereniging: Algemene Ledenvergadering, tenzij de statuten hiertoe de raad van toezicht aanwijzen De jaarrekening wordt vastgesteld binnen zes maanden na afloop van het betrokken boekjaar van de toegelaten instelling. C. Publiceren door deponering bij het handelsregister Bestuur Acht dagen na vaststelling, en/of acht maanden na afloop van het boekjaar respectievelijk dertien maanden na afloop boekjaar bij verlenging termijn voor opmaak. Bij een woningcorporatie die de rechtsvorm heeft van een vereniging vindt het vaststellen van de jaarrekening plaats door de algemene vergadering (art. 2:49 BW en met ingang van 2016 art. 35 lid 3 Woningwet), tenzij de statuten hiertoe de raad van toezicht aanwijzen. Bij een woningcorporatie die de rechtsvorm heeft van een stichting vindt vaststelling plaats door de raad van toezicht. De controleverklaring kan niet eerder worden gedateerd dan het moment waarop de jaarrekening is opgemaakt. De controleverklaring mag pas gedeponeerd worden bij de Kamer van Koophandel en/of gepubliceerd worden op het moment dat de jaarrekening is vastgesteld door het daartoe bevoegde orgaan. 2.9 Ondertekenen van de jaarrekening De jaarrekening moet worden ondertekend door de bestuurders en, indien van toepassing, door de commissarissen. Door ondertekening van de jaarrekening nemen bestuurders en commissarissen verantwoordelijkheid voor de jaarrekening. Voor zover een bestuurder of commissaris niet wenst te tekenen staat dit hem vrij, maar dan moet de reden daarvan in de jaarrekening worden vermeld. Ook wanneer een persoon niet in staat is te tekenen, bijvoorbeeld door ziekte of afwezigheid, moet deze reden worden vermeld (art. 2:49 lid 2 BW, 2:300 lid 2 BW). Voor zover de wettelijk vereiste handtekeningen op het oorspronkelijke exemplaar van de jaarrekening zijn gesteld, mag op de andere exemplaren daarvan worden volstaan met vermelding van de namen der ondertekenaren. Indien een handtekening op het oorspronkelijke exemplaar ontbreekt, wordt de reden daarvan ook op de andere exemplaren vermeld (art. 15 Besluit modellen jaarrekening). De Kamers van Koophandel bevelen aan om op de jaarrekening die ter openbaarmaking in het handelsregister wordt aangeboden geen handtekening(en) te plaatsen, maar te volstaan met de namen van de ondertekenaren. Ondertekening van de jaarrekening vindt plaats door de op het moment van het opmaken van de jaarrekening fungerende bestuurders en commissarissen. Dit kan betekenen dat bestuurders of commissarissen verantwoordelijkheid nemen voor een jaarrekening die betrekking heeft op een periode waarin zij niet in functie waren. 21

2 Jaarverslaggeving 2.10 Openbaarmaking van de jaarverslaggeving Woningcorporaties moeten jaarlijks vóór 1 juli de volgende stukken aan de Aw verstrekken (art. 30 Bbsh en met ingang van 2016 art. 38 Woningwet): een jaarrekening inclusief controleverklaring; een jaarverslag en een volkshuisvestingsverslag; een assurance-rapport inzake het volkshuisvestingsverslag en de dvi en een bestuursverklaring bij de dvi; een accountantsverslag. Afdeling 10 van Titel 9 Boek 2 regelt de openbaarmaking van de jaarrekening en de controleverklaring. Openbaarmaking c.q. publicatie van de jaarstukken vindt in beginsel plaats door deponering van de jaarrekening (geconsolideerd en enkelvoudig), het jaarverslag en de overige gegevens bij het handelsregister ten kantore van de Kamer van Koophandel. De woningcorporatie kan er voor kiezen om het jaarverslag en een deel van de overige gegevens (namelijk statutaire regelingen of rechten en lijst van nevenvestigingen) niet op deze wijze te deponeren bij het handelsregister. De woningcorporatie dient dan deze stukken ten kantore van de woningcorporatie (voor een ieder) ter inzage te leggen en op verzoek een afschrift daarvan te verstrekken. Deze wijze van openbaarmaking van het jaarverslag en (een gedeelte van de) overige gegevens moet worden opgegeven bij het handelsregister (art. 2:394 lid 4 BW). Het ondertekenen van de jaarrekening door de bestuurder(s) en commissarissen geldt voor de opgemaakte jaarstukken ( het oorspronkelijke exemplaar van de jaarrekening ) en niet voor de jaarrekening die gedeponeerd (gepubliceerd) wordt. In het te deponeren/publiceren exemplaar van de jaarrekening kan worden volstaan met vermelding van de namen der ondertekenaren (omdat de originele handtekeningen op het oorspronkelijke exemplaar staan), tenzij het oorspronkelijke exemplaar van de jaarrekening wordt gedeponeerd bij het handelsregister. Indien een ondertekening op het oorspronkelijke exemplaar ontbreekt, wordt de reden daarvan ook op de andere exemplaren vermeld. Op grond van art. 394 lid 1 van BW 2 is de woningcorporatie verplicht tot openbaarmaking van de jaarrekening binnen acht dagen na de vaststelling. Is de jaarrekening niet binnen twee maanden na afloop van de voor het opmaken voorgeschreven termijn overeenkomstig de wettelijke voorschriften vastgesteld, dan maakt het bestuur onverwijld de opgemaakte jaarrekening openbaar, waarbij op de jaarrekening wordt vermeld dat deze nog niet is vastgesteld. Uiterlijk dertien maanden na afloop van het boekjaar moet de rechtspersoon de jaarrekening openbaar hebben gemaakt. Voor woningcorporaties zal dit normaliter het geval zijn, omdat op grond van het Bbsh en de herziene Woningwet de jaarrekening (vastgesteld door het daartoe bevoegde orgaan) voor 1 juli na afloop van het boekjaar moet zijn ingediend bij het ministerie van BZK en de Aw. 2.11 Verslaggeving van de nevenstructuur Veel woningcorporaties kennen een nevenstructuur. De entiteiten in deze nevenstructuren zijn vaak NV s, BV s, vennootschappen onder firma, commanditaire vennootschappen en stichtingen en verenigingen. De wijze waarop deze entiteiten verslag moeten leggen is niet geregeld in het Bbsh en de herziene Woningwet. Ook RJ 645 is niet van toepassing op deze entiteiten. Afhankelijk van de rechts- of organisatievorm van de entiteit zal moeten worden bepaald welk kader voor de jaarverslaggeving van toepassing is. Het hierna volgende schema is hier een handvat voor: Rechts- of organisatievorm entiteit Besloten vennootschap Naamloze vennootschap Welk kader van toepassing Titel 9 Boek 2 BW Titel 9 Boek 2 BW Commerciële stichting of vereniging Titel 9 Boek 2 BW en RJ 630 Niet commerciële stichting of vereniging Vennootschap onder firma en commanditaire vennootschap Geen wettelijke bepalingen. RJ 640 van toepassing op jaarrekeningen. Afhankelijk van de bepalingen in het vennootschapscontract. 22