DICHT BIJ HUIS NOTITIE LEEFBAARHEID Citaat uit een verhaal van Rotterdamse Carrie tijdens een volkshuisvestingscongres: Het is met gemengde gevoelens dat ik mijn contract als nar aan het hof van koning Hebhetal weer een jaartje verleng. De vereniging van woningcorporaties wilde het in 2007 niet weten, toen het klokkenluidersgilde aan de bel trok vanwege de onrealistische verwachtingen over de zegeningen van de multifunctionele accommodaties. In 2010 konden in veel steden zulke tempels van sociale stijging worden geopend; in 2011 zal een flink deel van de leefbaarheidsbudgetten in exploitatietekorten van maatschappelijk vastgoed gestort moeten worden, en niet meer beschikbaar zijn voor die eenvoudige zaken waar huurders echt mee geholpen zijn. Beleidsnotitie Leefbaarheid Rhenense Woningstichting 1
Beleidsnotitie Leefbaarheid Rhenense Woningstichting 2
1. Inleiding Doel van deze notitie is om aan de belanghouders van de RWs duidelijk te maken wat de RWs verstaat onder uitgaven voor leefbaarheid en onder welke voorwaarden daarvan sprake is. Door een zo n transparant mogelijk beleid op het terrein van de leefbaarheid na te streven, beoogt de RWs een eenduidige communicatie met haar belanghouders tot stand te brengen. Wat kan de maatschappij van de RWs verwachten qua investeringen op het gebied van de leefbaarheid. Het begrip leefbaarheid is een containerbegrip, waaraan elke corporatie een eigen invulling geeft. Dat houdt in dat per corporatie kan verschillen welke kostenposten aan het begrip leefbaarheid worden toegerekend. Om die reden wordt nu eerst een definitie van leefbaarheid gegeven en een afbakening van het domein waarop de leefbaarheid betrekking heeft (hoofdstuk 2). Vervolgens zal in hoofdstuk 3 ingegaan worden op de beleidsuitgangspunten die de RWs hanteert bij investeringen in leefbaarheid en op de toepassing in de situatie van de RWs. Ter afronding van de notitie worden in hoofdstuk 4 de financiële kaders van de uitgaven op het gebied van leefbaarheid vermeld. 2. Wat omvat het begrip leefbaarheid Door Sité Wonen uit Doetinchem is een definitie opgesteld die vrij algemeen in de sector als voorbeeld geldt. Deze definitie luidt: Leefbaarheid is het gezamenlijk verbeteren van de beleefde kwaliteit van het wonen in een buurt, wijk, of stad op zowel sociaal als fysiek terrein, zoals direct belanghebbenden deze waarderen. Leefbaarheid kan vanuit verschillende invalshoeken bekeken worden. Bij de fysieke toestand kun je denken aan schoon, heel en veilig. Daarnaast speelt de waardering van de direct belanghebbenden een rol. Doel is vooral prettig kunnen wonen, leren, werken en recreëren. Het gaat om de beleving, het gevoel wat direct betrokkenen hebben bij de leefomgeving. De sociale component uit zich in betrokkenheid bij en verantwoordelijk voor de buurt. Gezamenlijk gaat over het samenspel tussen de mensen onderling en in relatie tot de omgeving. Regelgeving Er is geen eenduidige opvatting over wat onder leefbaarheid in de sector wordt verstaan. De regelgeving (zoals verwoord in het Besluit Beheer Sociale Huursector) omschrijft in de artikelen 11 en 12 wat van corporaties op dit vlak wordt verwacht. Artikel 12a omschrijft de taakopdracht als volgt: De toegelaten instelling draagt bij aan de leefbaarheid in buurten en wijken waar haar woongelegenheden gelegen zijn. In de toelichting bij dit artikel staat vermeld dat uitgangspunt is, dat activiteiten op dat gebied plaatsvinden in samenhang met het dagelijks beheer van hun bestaande bezit en de omgeving daarvan. Met name waar het gaat om activiteiten ter bevordering van de leefbaarheid kunnen ook anderen dan toegelaten instellingen daarvoor verantwoordelijk worden geacht. Daarbij moet met name aan de gemeente worden gedacht. In de gevallen dat derden exclusief ergens voor verantwoordelijk zijn en daaraan ook daadwerkelijk inhoud geven, dienen de toegelaten instellingen terughoudend te zijn. Hiervan kan bijvoorbeeld sprake zijn bij het in stand houden en verbeteren van de woonomgeving en bepaalde werkzaamheden ter bevordering van de leefbaarheid in een gemeente als geheel. Bij het verrichten van werkzaamheden op wijk- en buurtniveau ter bevordering van de leefbaarheid liggen de verantwoordelijkheden niet altijd op voorhand vast. De gehoudenheid om in dat opzicht actief te zijn kan in laatste instantie afhankelijk blijken te zijn van de beschikbaarheid van menskracht en financiële middelen. Tot zover de toelichting zoals deze in het BBSH is opgenomen. Geheel bevredigend is deze toelichting niet, omdat het ruimte overlaat voor interpretatie tussen wat van een toegelaten instelling wordt verwacht en wat van andere partijen. Beleidsnotitie Leefbaarheid Rhenense Woningstichting 3
De RWs: een klantencorporatie Om aan te geven op welke wijze de RWs invulling geeft aan het begrip leefbaarheid in de gemeente waar zij statutair werkzaam is, wordt eerst omschreven vanuit welke rol de RWs haar taakopvatting als toegelaten instelling vorm en inhoud geeft. Corporaties kunnen op hoofdlijnen op twee dimensies getypeerd worden (zie hiervoor ook onderstaande grafiek). Financieel economisch rendement Vastgoed corporatie Smal vastgoed Klanten corporatie wijkregisseur Breed mensen voorzieningen corporatie emancipatie corporatie Maatschappelijk rendement De ene betreft de oriëntatie van de corporatie op de aangeboden producten/diensten ofwel smalle oriëntatie op voornamelijk het vastgoed dan wel een bredere oriëntatie op dienstverlening aan mensen. De andere dimensie betreft de drijfveer van de corporatie die of meer gericht is op financieel- dan wel meer op maatschappelijk rendement. Dit zijn typeringen op hoofdlijnen waar in de praktijk altijd een zekere mix voorkomt. De RWs wil naast het zo optimaal mogelijk bedienen van de doelgroep van beleid, zich ook op het kwalitatief in stand houden van het vastgoed richten. Het financieel rendement vormt een belangrijke richtsnoer voor het handelen. De RWs typeert zich als een klanten corporatie die gericht is op het nastreven van klanttevredenheid binnen duidelijke financiële kaders. Leefbaarheid volgens het Centraal Fonds Volkshuisvesting Om het begrip leefbaarheid in te kaderen, hanteren we het model dat gebruikt wordt door het Centraal Fonds Volkshuisvesting. Dit model maakt onderscheid in fysieke en sociale kenmerken. Het Centraal Fonds Volkshuisvesting geeft in de toelichting van de notitie Corporatie in Perspectief een aantal voorbeelden. Fysieke kenmerken De fysieke kenmerken van de woonomgeving hebben betrekking op: woning woonomgeving staat onderhoud woning groenvoorzieningen wijkvoorzieningen Voorbeelden: wijkgebonden lasten voor buurtcentra, maatschappelijk vastgoed, onderhoud groenvoorzieningen, beveiliging openbare ruimtes, cameratoezicht, schoonmaakacties, brandpreventie, verlichting achterpaden, afsluiting portieken. Sociale kenmerken De sociale kenmerken van de woonomgeving hebben betrekking op: contact met buren/wijkbewoners thuis voelen in de wijk verbonden voelen met de wijk Beleidsnotitie Leefbaarheid Rhenense Woningstichting 4
Voorbeelden: buurt/wijkgebonden lasten voor ondersteuning bewonersinitiatieven, sponsoring buurtactiviteiten, gebiedsgerichte inzet van medewerkers, leefbaarheidsonderzoeken, individuele lasten als bestrijding woonoverlast, buurtbemiddeling, opvang dak/thuislozen, schuldsanering. 3. Beleidsuitgangspunten voor leefbaarheid De RWs heeft de volgende beleidsuitgangspunten geformuleerd, die gehanteerd worden bij de beslissing in welke leefbaarheidsuitgaven wordt geïnvesteerd: De RWs investeert alleen dan in leefbaarheid in de buurt/wijk als er een opgave is waar de huurders daadwerkelijk belang aan hechten en het voor hen toegevoegde waarde heeft. De RWs investeert met name in leefbaarheidsmaatregelen in die buurten en wijken waar een aanzienlijk deel van de voorraad eigendom is van de RWs. Op gemeentelijk niveau worden geen investeringen gedaan, tenzij er gerede aanleiding is om hiervan af te wijken. Dat wordt per geval beoordeeld. Met de gemeente Rhenen zal overleg gevoerd worden over een verdere taakafbakening op het gebied van leefbaarheid. Gemeenten zijn er aan gehouden vanuit prestatieveld 1 van de Wet Maatschappelijke Ondersteuning om de sociale samenhang en leefbaarheid in buurten en wijken te bevorderen. De RWs investeert alleen dan in leefbaarheidsuitgaven als deze een positieve invloed hebben op de maatschappelijke en financiële waardeontwikkeling van het bezit van RWs. De RWs laat zich bij de leefbaarheidsuitgaven mede leiden door na te gaan bij de belanghouders van de RWs waar hun prioriteiten liggen. De RWs sluit aan bij de registratie van uitgaven op het gebied van leefbaarheid bij de indeling van leefbaarheidsmaatregelen zoals deze door het Centraal Fonds Volkshuisvesting wordt gehanteerd. Dat vergroot de transparantie en de onderlinge vergelijkbaarheid van de uitgaven op het gebied van leefbaarheid met andere corporaties. De RWs investeert niet in leefbaarheidsmaatregelen die tot de eerste verantwoordelijkheid van andere belanghouders behoren. De RWs is in die gevallen soms wel bereid een bijdrage te leveren, maar dat vereist maatwerk. De bijdrage van de RWs op het gebied van leefbaarheidsvraagstukken beperkt zich niet alleen tot een geldelijke bijdrage. Deze kan ook betrekking hebben op de regievoering van die projecten waar de expertise bij de RWs voor aanwezig is. Kanttekening is dat bij de RWs de personele capaciteit beperkt is; er werken vijftien medewerkers. Leefbaarheidsmaatregelen worden intern afgestemd met het vigerende strategisch voorraadbeleid ten einde een optimale onderlinge afstemming in maatregelen te bewerkstelligen. Noodzaak voor investeren in leefbaarheid Een belangrijke drijfveer om te investeren in leefbaarheid is een veronderstelde waardevermeerdering van het vastgoed. Daarnaast speelt de vergroting van de beleving van de klanttevredenheid een rol. De RWs hanteert daarbij een onderscheid in maatschappelijke waarde en financiële waarde. Maatschappelijke waarde Onder maatschappelijke waarde wordt in dit geval begrepen dat investeren in leefbaarheid een positief effect heeft op het behalen van maatschappelijk rendement. Hoewel niet direct meetbaar, wordt hier gedoeld op het verhogen van het woongenot waardoor minder mutaties optreden en dus minder leegstand en lagere onderhoudskosten. Tevens is van belang dat daardoor een positief effect op het imago van een buurt/wijk kan ontstaan. Beleidsnotitie Leefbaarheid Rhenense Woningstichting 5
Financiële waarde Als het gaat om de financiële waarde moet eerst opgemerkt worden dat uit verrichte onderzoeken geen één op één bewijzen zijn gevonden dat investeren in leefbaarheid de marktwaarde van het bezit verhoogt. Belangrijkste bevinding is dat waarde creatie vooral bereikt wordt als het imago van een buurt of wijk verbetert ten opzichte van omringende buurten/wijken. Uit onderzoek door bureau ABF research is gebleken dat een hogere sociale en economische participatie van bewoners een positieve invloed heeft op hogere woningwaarden. Dat is weer terug te voeren op verbetering van het imago van het desbetreffende bezit. Ook het toevoegen van nieuwbouw heeft een positieve uitstraling op de vastgoedwaarde in de naast omgeving, maar ook meer aandacht voor veiligheid en bestrijden van overlast heeft een positief effect. Het toevoegen van allerlei voorzieningen op het gebied van winkels, zorg en culturele instellingen in een buurt of wijk is ook een belangrijke indicator voor een hogere woningwaarde, terwijl het effect van groenvoorzieningen en kwaliteit van het openbaar gebied veel beperkter is dan werd aangenomen. Leefbaarheidsmaatregelen in de gemeente Rhenen De gemeente Rhenen omvat de drie kernen Rhenen, Achterberg en Elst. De RWs blijft zich inzetten voor de volgende leefbaarheidsmaatregelen (tussen haakjes is aangegeven welke kenmerken, zie onder 2 leefbaarheid volgens het CFV, deze investeringen hebben): Er blijft permanente aandacht om per buurt/wijk de overlastproblemen te samen met andere direct betrokken instanties aan te pakken. Daarvoor wordt personele capaciteit beschikbaar gesteld. [ sociaal] Het leveren van een financiële bijdrage aan de herinrichting van openbaar groen, indien deze voorziening een directe relatie heeft met het bezit van de RWs en deze investering positief beoordeeld wordt door onze huurders en een positief effect heeft op de waarde van het bezit. [fysiek] Het leveren van een financiële bijdrage aan het realiseren van speelvoorzieningen indien deze voorziening een directe relatie heeft met ons bezit en door de huurders positief wordt beoordeeld. [fysiek] Het met enige regelmaat onderzoek laten uitvoeren onder de deelnemers van het RhenenPanel op het gebied van leefbaarheid. [fysiek] Het in de vorm van sponsoring blijven ondersteunen van diverse sociaal culturele projecten in de gemeente. [sociaal] Het blijven participeren in het Jongeren op straat project. [sociaal] Het mede leveren van een (financiële) bijdrage aan zich voordoende parkeer problematiek in de openbare ruimte als het gaat om buurten/wijken met nagenoeg hoofdzakelijk bezit van de RWs. [fysiek] Het aanbrengen van inbraakwerend hang- en sluitwerk bij grote onderhouds projecten zijn voor rekening van de RWs en worden standaard toegepast bij nieuwbouwprojecten. [fysiek] Samen met politie en gemeente bestrijden van hennepteelt in het bezit van de RWs. [sociaal] Rookmelders plaatsen in alle huurwoningen om de veiligheid te verbeteren. [fysiek] Preventieve maatregelen, bijvoorbeeld voorlichting op het gebied van veiligheid. [sociaal] 4. Beschikbaar budget voor leefbaarheid De RWs stelt jaarlijks een budget in het werkplan beschikbaar voor uitgaven op het gebied van de leefbaarheid, aan de hand van de geformuleerde beleidsuitgangspunten. Dit budget wordt gesplitst in een deel sociale activiteiten en een deel fysieke activiteiten conform de indeling die het Centraal Fonds Volkshuisvesting hanteert. De RWs doet zelf een aantal voorstellen voor uitgaven op het gebied van leefbaarheid. Beleidsnotitie Leefbaarheid Rhenense Woningstichting 6
Er wordt vervolgens overlegd met de belanghouders waar zij willen aanhaken, maar de RWs houdt de regie. Voorstellen kunnen ook onderbouwd door belanghouders ingediend worden. Deze voorstellen worden door de RWs beoordeeld aan de hand van een aantal criteria waaronder: Is er sprake van een initiatief dat rechtstreeks met het bezit van de RWs te maken heeft. Strookt het initiatief met de uitgangspunten in het strategisch voorraadbeleid van het betreffende woningcomplex of complexen. Is voor het initiatief financiële ruimte in het budget leefbaarheid en woonomgeving. In de jaarrekening legt de RWs verantwoording af over de gedane uitgaven van het afgelopen boekjaar. Beleidsnotitie Leefbaarheid Rhenense Woningstichting 7