1
Inhoud Inhoud 1 Inleiding 5 1. Huisvesten van mensen en doelgroepen 9 1.1 Betaalbaarheid 10 1.2 Huurprijsverhoging 12 1.3 Woonruimteverdeling 13 1.4 Verkoop woningen 14 1.5 Bijzondere doelgroepen 15 1.6 Wonen en zorg 17 5. Stakeholders, samenwerking en klant 53 5.1 Gemeente Deventer 54 5.2 Bewonersorganisaties; het betrekken van bewoners bij beheer en beleid 55 5.3 Samenwerkingen met maatschappelijke organisaties 56 5.4 Klanten 57 6. Personeel en Organisatie 61 6.1 Personeel 62 6.2 organisatie en juridische structuur 64 2. Leefbaarheid 19 2.1 Inleiding 20 2.2 Buurtbeheer 21 2.3 Sociaal beheer 22 2.4 Gebiedsgerichte projecten 25 3. Rivierenwijk 29 3.1 Inleiding 30 3.2 Sociaal programma Rivierenwijk 31 3.3 Wijkvoorzieningencentrum 31 3.4 Voortgang woonservicezone Rivierenwijk 32 3.5 Rivierenwijk Krachtwijk! 33 4. Vastgoed 37 4.1 Inleiding 38 4.2 Samenstelling en mutaties vastgoedportefeuille 39 4.3 Verbeteren samenstelling van het woningbezit 40 4.4 Direct rendement en waardeontwikkeling van de vastgoedportefeuille 43 4.5 Verbeteren woonkwaliteit en samenstelling van de vastgoedportefeuille 45 4.6 Vastgoedrealisatie 46 4.7 Projecten 47 4.8 Status van de woningmarkt 49 4.9 Duurzaamheid 50 7. Bestuur en Raad van Commissarissen 69 7.1 Verslag Raad van Commissarissen 70 7.2 Samenstelling bestuur 73 7.3 Samenstelling Raad van Commissarissen (RvC) 74 8. Financieel 77 8.1 Terug in balans 78 8.2 Liquiditeit en solvabiliteit 79 8.3 Resultaat 80 8.4 Beoordeling CFV en WSW 81 8.5 Fiscale positie 82 8.6 Risicomanagement 82 8.7 Verbindingen 83 9. Volkshuisvestingsbelang 85 9.1 Verklaring uitsluitend werkzaam in belang Volkshuisvesting 86 10. Kengetallen 89 11. Jaarrekening 93 2 3
Inleiding 4 5
2010 was voor Rentree een enerverend jaar. opnieuw verhuurd, zijn er 56 woningen verkocht ook mens- en organisatiekracht zijn die we Het jaar laat zich karakteriseren in twee zinnen: en hebben we 11 woningen opgeleverd. Ook in ter beschikking stellen. Ook gaan we meer Schoon schip maken en Terug naar de basis. 2010 zijn we actief gebleven op het gebied van doelgericht samenwerken met onze partners. Nadat eind 2009 Rentree geconfronteerd werd woonbegeleiding. We hebben speciale aandacht Deze koers vraagt van onze medewerkers met het ontslag van de directeur bestuurder en besteed aan ons dagelijks onderhoud. Het was ondernemingzin en creativiteit. Daar gaan we 5 aanwijzingen vanuit het ministerie, is dit jaar nodig om ons proces van mutatie en reparatie het komende jaar mee aan de slag. We willen hard gewerkt aan het weer in control brengen goed te herzien. in 2011 het voor elkaar hebben en er voor van de organisatie. Zo is er een financierings- elkaar zijn. plan opgesteld waarmee we binnen 5 jaar weer In 2010 hebben er diverse personele wisselingen kunnen toegroeien naar een financieel gezonde plaatsgevonden. In april is de nieuwe directeur Het bestuur van woonstichting Rentree situatie. We hebben een forensisch onderzoek bestuurder aangetreden en zijn er 3 nieuwe leden uitgevoerd, de projectenportefeuille en de balans in de Raad van Commissarissen benoemd. Eind Drs. E.W.M. van Asten opgeschoond, de bedrijfslasten gereduceerd, de 2010 waren alle drie managementposten weer Directeur-bestuur BV structuur ontmanteld en een nieuwe bezet. bedrijfsstructuur ingevoerd, langs de bekende lijn: wonen, vastgoed en financiën. Tot slot is het In 2010 hebben we vaak aangegeven wat we niet managementteam vernieuwd. (meer) doen. De leidraad terug naar de basis gaf de koers aan. Er moest snel helderheid komen Terugkijkend kunnen we constateren dat er veel voor medewerkers en externen waar Rentree nu De Raad van Commissarissen van Woningstichting Rentree is gebeurd. Opvallend daarbij is dat de sfeer bin- voor stond. Rentree werd gezien als innovatieve nen Rentree, ondanks de vele veranderingen, corporatie met ongekende mogelijkheden en Drs. H.F.A.M. Huijsmans Ir. H.J.T. van Herwaarden heel goed is gebleven. Er is constructief samen- vervolgens blijkt het verhaal opeens heel anders Voorzitter gewerkt met onze huurders en externe partners. te liggen. Er moest een omslag in het denken De huurders hebben zich verenigd in een Bewo- worden gemaakt. nersadviesraad Rentree. Zij zijn onze gesprekspartner wanneer het gaat om beleidskeuzes. In 2011 willen we, nu we weer in balans zijn, Afgelopen jaar is er intensief contact geweest om aangeven wat we wel doen. Daarbij willen we onze huurders zoveel mogelijk over alle ontwik- gebalanseerd handelen. We realiseren ons dat J.H. Jonkman kelingen te informeren. Met CFV, WSW en WWI we ondernemen met huurinkomsten die betaald Ir. L.J. van der Ree hebben we van meet af aan een goede relatie worden door mensen met de laagste inkomens. opgebouwd. We gaan, voordat we een investering doen, vooraf bepalen wat deze investering betekent Voor de komende jaren focussen we op 4 kern- voor de waarde van onze woningen, voor de projecten, te weten herstructurering Rivierenwijk, ontwikkeling van het individu en wat het toevoegt ontwikkeling T&D terrein, renovatie Rode Dorp en aan de woonomgeving. We willen zo concreet Mr. T.A. Nieuwenhuijsen Sluiswijk. In hoofdstuk 4 leest u hier meer over. mogelijk in beeld krijgen waarom we een bijdrage Daarnaast is er natuurlijk ook gewoon door- leveren. En als we dan een investering doen dan gewerkt. Zo hebben we dit jaar 204 woningen kan dat in de vorm van geld zijn, maar het kan 6 7
1 Huisvesten van mensen en doelgroepen 8 9
1.1 Betaalbaarheid De kerntaak van Rentree is het bieden van passende en betaalbare huisvesting aan mensen met een kwetsbare positie op de woningmarkt, zoals mensen met een bescheiden inkomen. Rentree heeft ruim 4000 woningen die bijna allemaal (99%) een huurprijs hebben binnen de grenzen van de huurtoeslag. Dat wil zeggen dat de nettohuur niet hoger is dan 647,- per maand. Bij deze huurprijzen komen mensen met een laag inkomen in aanmerking voor huurtoeslag. Rentree levert hiermee een grote bijdrage aan de volkshuisvesting in Deventer. Om deze doelgroep betaalbaar te kunnen huisvesten worden de huren laag gehouden. De huur die Rentree doorgaans vraagt is een stuk lager dan de markthuur. Feitelijk wordt daarmee korting gegeven. In 2010 heeft Rentree naar schatting bijna 3,7 miljoen aan (impliciete) huurkortingen gegeven. De feitelijke huurinkomsten van de woningen bedroegen 19,9 miljoen. Op basis van markthuren zou de huuropbrengst naar schatting 22,6 miljoen zijn geweest. Huur op Maat Woningen worden aangeboden voor de markthuur waarna nieuwe huurders afhankelijk van hun inkomen een huurkorting ontvangen. Jaarlijks wordt het inkomen opnieuw getoetst en de huurkorting opnieuw vastgesteld. Huurders met een hoger inkomen betalen zo de markthuur zonder huurkorting. Huurders met een lager inkomen krijgen aanzienlijke huurkortingen, zodat zij nooit meer huur betalen dan volgens de landelijke normen van de huurtoeslag. Op deze manier zijn meer woningen bereikbaar voor deze doelgroep, ook de duurdere nieuwbouwwoningen. Voor de volkshuisvestingsdoelstellingen van Rentree levert dit aanmerkelijke voordelen op. Rentree geeft hiermee immers geen huurkorting aan huurders die gezien hun inkomen geen financiële ondersteuning nodig hebben. Huurders met een laag inkomen kunnen met huurkorting betaalbaar wonen. De middelen worden effectiever ingezet. Woningen, traditionele huurcontracten 3.338 Aantal eenheden Markthuur Huurkorting/ Netto huur huurafslag markthuur 20.231.336 huurafslag 3.557.244 feitelijke huur 16.674.092 Woningen Huur op Maat 386 markthuur 2.268.031 huurkorting 100.070 feitelijke huur 2.167.962 Te slopen woningen 267 feitelijke huur 91.779 n.v.t. 91.779 Overige verhuur (o.a. zorgcentrum, kamers, bedrijfsruimten, garages) 443 feitelijke huur 2.649.203 n.v.t. 2.649.203 Totalen 4.434 25.240.350 3.657.313 21.583.037 Een korting is, gezien het inkomen van onze huurders, vaak noodzakelijk en terecht, maar niet altijd. Sommige woningen worden betrokken door huurders met een minder bescheiden inkomen. Andere huurders hebben een inkomen dat door de jaren heen aanmerkelijk is toegenomen. Vanuit de gedachte verdienen waar het kan en ondersteunen waar het nodig is, vindt Rentree het belangrijk dat de korting op de juiste plaats terecht komt. Daarom neemt Rentree deel aan het SEV experiment Huur op Maat. Bij de woningen met een Huur op Maatcontract is de korting afgestemd op het inkomen van de huurder. 10 11
1.2 Huurprijsverhoging 1.3 Woonruimteverdeling Rentree volgt in haar beleid voor huurprijsverhoging de wettelijke kaders. De gemiddelde huurverhoging van onze woningen onder de huurtoeslaggrens De huurverhoging voor bedrijfsonroerendgoed was gebaseerd op de stijging van de CBS-index per 1 maart. Deze bedroeg 1,0%. bedroeg 1,2% per 1 juli 2010. Samenstelling van de woningvoorraad In 2010 heeft er een aantal wijzigingen in de Voor woningen boven de huurtoeslaggrens (geliberaliseerde woningen) was de huurverhoging gebaseerd op de bepalingen in de huurcontracten. woningvoorraad van Rentree plaatsgevonden. Eind 2010 ziet de samenstelling van de voorraad er als volgt uit: Dit kwam neer op een verhoging van 2,2%. Goedkoop Bereikbaar Betaalbaar Duur Geliberaliseerd Totaal < 357,37 >511,5 < > 548,18 < 357,37 >511,5 < > 548,18 < 647.53 > 647,53 Saldo per 31 december 2009 1.246 2.367 230 196 46 4.085 Correctie jaarverslag 2009-2 -61 1-62 Verkochte woningen -21-32 -1-3 -57 Nieuwbouw woningen 1 10 11 Mutatie huurprijzen -112 33 38 41 0 Saldo mutaties in huurklasse -133 2 37 48-46 Saldo per 31 december 2010 1111 2369 206 244 47 3977 2010 2009 2008 2007 2006 Goedkoop 27,9 30,5 31,88 34,5 36,03 Bereikbaar 59,6 57,94 58,37 56,42 56,72 Betaalbaar 5,2 5,63 4,54 4,16 2,53 Duur/geliberaliseerd 7,3 5,93 5,21 4,92 4,72 Totaal 100 100 100 100 100 Verhuurmutaties bij Rentree In 2010 zijn 380 nieuwe huurcontracten afgesloten. Naast 215 reguliere en Huur-op-Maat contracten voor woningen betreft dit 104 kamers, 33 andere verhuureenheden (zoals garages en bedrijfsruimten) en 28 tijdelijke huurcontracten in verband met geplande sloop of renovatie. De mutatiegraad voor huurwoningen bedraagt 5,4% (215 nieuwe contracten op een voorraad van 3977 huurwoningen). Woningtoewijzing via Woonkeus De reguliere woningtoewijzing gebeurt via Woonkeus Stedendriehoek. Dit is een samenwerking van de woningcorporaties in de gemeenten Apeldoorn, Deventer, Voorst en Zutphen. De woningzoekenden kunnen reageren op woningen in deze vier gemeenten. In 2010 reageerden 10.963 woningzoekenden op een woning waarvan 3.057 uit Deventer. In Deventer zijn 768 woningen via Woonkeus verhuurd waarvan 215 (28%) door Rentree. 458 woningen (59%) werden in Deventer toegewezen aan regulier woningzoekenden. In 2009 was dit 66%. In 2009 heeft Rentree 65% van haar woningen kunnen toewijzen aan reguliere woningzoekenden. In 2010 is dit percentage voor Rentree gedaald naar 57%. In absolute aantallen is het aantal aangeboden woningen voor regulier woningzoekenden ten opzichte van 2009 gedaald met 83 stuks van 541 naar 458. De druk van herstructureringsurgenten in Deventer is opnieuw afgenomen. De meeste herstructureringsurgenten hebben inmiddels een andere woning gevonden. Zij die nog op zoek zijn hebben geen grote haast, mede door de vertraging van de herstructurering. Het percentage toewijzingen aan deze groep is gedaald van 12% in 2009 naar 10% in 2010. Bij Rentree is dit gedaald van 17% naar 7%. Tegenover deze afname staat een toename in het aantal toewijzingen via directe bemiddeling (van 10% naar 17%) in Deventer met als gevolg dat de gewone woningzoekende het in 2010 moeilijker kreeg een huurwoning te vinden. De cijfers laten duidelijk zien dat de krapte op de huurmarkt toeneemt en de woningzoekende meer moeite heeft op eigen kracht een huurwoning te vinden. Steeds vaker wordt een beroep gedaan op urgentie of directe bemiddeling, omdat men via de gewone weg in combinatie met persoonlijke omstandigheden niet tijdig een woning kan vinden. De manier van woningtoewijzing speelt hierbij ook een rol. Woningen worden toegewezen op basis van inschrijfduur. De gemiddelde inschrijfduur loopt al jaren op en bedraagt voor de gewone woningzoekende in Deventer inmiddels 6 jaar. Dit is één van de redenen waarom in 2011 het woningtoewijzingsysteem wordt geëvalueerd en gekeken wordt naar alternatieven die dit nadeel opheffen. Toegewezen woningen in 2010 Deventer % Rentree % Reguliere woningzoekenden 458 59% 123 57% Herstructureringsurgenten 73 10% 16 7% Urgenten 106 14% 25 12% Directe bemiddeling 131 17% 51 24% Totaal 768 100% 215 100% Bron: Woonkeus (met correctie op de nog niet verwerkte gegevens van de laatste maand) 12 13
1.4 Verkoop woningen 1.5 Bijzondere doelgroepen In 2010 is de verkoopstrategie, zoals die in de Rentree verkoopt niet complexgewijs aan bij- Wonen is een eerste levensbehoefte. Niet ie- 10 woningen. Vergunninghouders vinden soms jaren daarvoor is ontwikkeld, verder uitgevoerd. voorbeeld het Wooninvesterings Fonds. Indivi- dereen kan daar op eigen kracht in voorzien. ook op eigen kracht een woning. Zij tellen mee Rentree biedt betaalbare koopwoningen aan, die duele verkoop van woningen leidt per definitie Rentree zorgt voor huisvesting van mensen die voor de realisatie van de taakstelling. Eind 2010 voorzien in een behoefte aan koopwoningen bij tot een hogere verkoopopbrengst in vergelijking daar om de een of andere reden hulp bij nodig is het resterende saldo volgens officiële cijfers 62 huishoudens met lagere- en middeninkomens en met complexgewijze verkoop. Ook kan Rentree hebben. De grootste groep bestaat uit mensen personen. Aangezien een groot aantal geslaagde starters op de woningmarkt. Dit draagt eveneens zich er bij verkoop aan individuele kopers ervan die wat betreft de hoogte van hun inkomen recht bemiddelingen bij het COA eind 2010 admini- bij aan het op gang brengen en houden van de verzekeren dat niet aan huisjesmelkers wordt hebben op huurtoeslag. Daarnaast zijn er nog stratief nog niet waren verwerkt is dit saldo hoger doorstroming op de woningmarkt. Tot slot is de verkocht, maar aan kopers die de aankoop andere bijzondere groepen die om diverse rede- dan in werkelijkheid. De verwachting is dat de verkoop van woningen een belangrijk onderdeel zelfstandig financieel kunnen dragen. Rentree nen hulp nodig hebben. achterstand medio 2011 is ingelopen. voor de financiering van de investeringsopgave spreekt met iedere koper ook een zelfbewonings- van Rentree en draagt het bij aan het bereiken beding af van vijf jaar. In de Stedendriehoek Apeldoorn, Deventer en Bijzondere bemiddeling van de strategische doelpositionering en presta- Zutphen neemt Rentree deel aan het conve- Rentree, Woonbedrijf ieder1 en de gemeente tieafspraken met de Gemeente. Beleidsmatig heeft Rentree in 2010 verschillende nant woonruimteverdeling dat uitgevoerd wordt maken jaarlijks afspraken over de huisvesting verkoopstimulerende maatregelen onderzocht door de stichting Woonkeus. In het convenant is van vrouwen uit opvanghuizen en andere bij- Gedurende 2010 zijn 56 woningen verkocht. op effectiviteit, bij voorbeeld Koop Garant, Koop afgesproken dat de corporaties zorgen voor de zondere doelgroepen. De kandidaten worden Daarnaast is één bouwkavel verkocht. Het totaal Goedkoop, Terugkoopverplichting etc. Dit om huisvesting van bijzondere doelgroepen. aangeleverd door instellingen en bemiddeld via aantal verkooptransacties aan particulieren te bezien of en hoe de verkoop van woningen de commissie bijzondere bemiddeling van de kwam daarmee op 57. De totale verkoopop- verder gestimuleerd kan worden. Verschillende Vergunninghouders wooncorporaties. brengst bedroeg 7,8 miljoen, hetgeen neerkomt stimuleringsmaatregelen blijken in de praktijk niet Als uitvloeisel van het landelijk asielbeleid heeft op gemiddeld 136.500 per woning. Er zijn erg effectief. de gemeente Deventer de opdracht jaarlijks In principe wordt de huurovereenkomst op naam vooral betaalbare tussenwoningen en hoekwo- een aantal huishoudens te huisvesten met de van de kandidaat gezet. Indien nodig wordt er ningen verkocht. Vooral aan huishoudens met vluchtelingenstatus. In het convenant regionale een begeleidingscontract bij de huurovereen- lagere- en middeninkomens en opvallend genoeg woonruimteverdeling is afgesproken dat de deel- komst afgesloten. ook aan relatief veel allochtone gezinnen. nemende corporaties deze taakstelling op zich De taakstelling in Deventer over 2010 betrof nemen en via directe bemiddeling vergunning- oorspronkelijk 34 woningen, onderverdeeld in In 2009 heeft Rentree 39 woningen verkocht. Het houders een woning aanbieden. verschillende doelgroepen en gekoppeld aan di- verkoopaantal is in 2010 dus met 46% toege- verse Deventer instellingen. Later in het jaar zijn nomen vergeleken met 2009. Dit ondanks de De taakstelling voor 2010 was het huisvesten hier nog twee woningen aan toegevoegd in ver- zwakke woningmarkt waar transactievolumes van 59 vergunninghouders. De taakstelling van band met een project voor zwerfjongeren. Woon- verder zijn afgenomen. De vraag naar betaalbare 2009 is niet gehaald waardoor de corporaties per keus levert ook rechtstreeks kandidaten aan. In koopwoningen onder woningzoekenden is nog saldo in 2010 op zoek moesten naar huisves- totaal zijn in 2010 65 woningen via de commissie altijd aanwezig. Rentree verkocht 7 woningen ting voor 105 personen. De corporaties hebben bijzondere bemiddeling verhuurd waarvan 17 aan zittende huurders (12,5% van het totaal aan- samen met de gemeente en vluchtelingenwerk door Rentree. tal verkochte woningen). hun best gedaan de taakstelling te realiseren. Dit is niet gelukt omdat er te weinig geschikte Verhuur aan maatschappelijke instellingen woningen beschikbaar waren. In 2010 hebben Het is niet altijd wenselijk om direct de huurover- de corporaties 52 personen een woning kunnen eenkomst op naam van de cliënt te zetten. Ren- aanbieden, waarvan 23 bij Rentree verdeeld over tree verhuurt daarom ook woningen aan instel- 14 15
1.6 Wonen en zorg lingen. Daarnaast worden woningen beschikbaar gesteld voor diverse vormen van begeleid (groeps) wonen. De instellingen stellen dan de woning of kamers beschikbaar aan hun cliënten op basis van een zorgovereenkomst. In totaal heeft Rentree eind 2010 50 woningen op deze manier in de verhuur. Reguliere verhuur eind 2010 Organisatie aantal woningen Contract Doelgroep Stichting Philadelphia Zorg 1 Regulier contract Verstandelijke beperking Stichting Zozijn 3 Regulier contract Verstandelijke beperking JP van den Bentstichting 18 Regulier contract Verstandelijke beperking Stichting De Eik 10 Regulier contract Jongeren/pedagogiek Iriszorg 5 Regulier contract Maatschappelijke opvang Dimence 7 Regulier contract Psychiatrie Stichting Jade 5 Regulier contract Alleenstaande minderjarige asielzoekers Woongroep Het Wereldhuis 1 Regulier contract Begeleiding vergunning Totaal 50 Beleid wonen-zorg-welzijn Rentree neemt deel aan het platform op het gebied van wonen, zorg en welzijn. Het Platform WZW is gericht op kennisuitwisseling en kennisontwikkeling van alle partijen die in Deventer actief zijn op dit brede werkterrein. De Stuurgroep WZW is een compact bestuurlijk overleg (gemeente, woningcorporaties, zorg- en welzijnsorganisatie) en verzorgt met name de coördinatie van de ontwikkeling van woonservicezones in Deventer. Het afgelopen jaar hebben binnen drie woonservicezones pilots gelopen. Rentree trok de pilot in de Rivierenwijk. In 2010 zijn de grenzen van de 14 woonservicezones in Deventer bepaald. Daarnaast heeft de gemeente een lijst opgesteld met 38 diensten en voorzieningen die gewenst zijn in elke woonservicezone. In 2011 zal een aantal prioriteitsgebieden worden aangewezen waarvoor nog in datzelfde jaar een uitgewerkt plan van aanpak geschreven zal worden door de aangewezen kwartiermaker van elk gebied. De gemeente Deventer heeft de regie over het project. Rentree krijgt in 2011 Voorstad Oost als prioriteitswijk aangewezen. actief meegewerkt aan de totstandkoming van een nieuw systeem. Hiermee wordt de verhuur van deze woningen transparanter, het aanbod overzichtelijker en de werkwijze klantvriendelijker, omdat er niet langer bij alle instellingen afzonderlijk aangemeld hoeft te worden. Het voorstel is gereed, dit zal in het eerste kwartaal van 2011 ondertekend worden door alle betrokken partijen. Zorgwoningen Tot 2010 was het aanbod aan zorgwoningen in Deventer versnipperd. Veel instellingen boden vormen van begeleid wonen aan, in het bijzonder voor ouderen, vaak op basis van eigen inschrijvingen en toewijzingsregels. De gemeente Deventer streeft naar één aanbodsysteem voor alle beschikbare zorgwoningen, die op basis van urgentie worden toegewezen. Rentree heeft dit initiatief ondersteund en heeft 16 17
2 Leefbaarheid 18 19
2.1 Inleiding 2.2 Buurtbeheer Rentree is, zoals elke woningcorporatie, een maatschappelijke onderneming. Voor een woningcorporatie betekent dat enerzijds bedrijfsmatig werken - aan verhuren, beheren en bouwen van woningen en anderzijds maatschappelijke doelen realiseren. Rentree besteedt veel tijd en aandacht aan leefbaarheid in de buurten waar haar woningen staan. Deze inzet houdt in dat Rentree samenwerkingen aangaat met andere maatschappelijke organisaties uit Deventer om sociaal-maatschappelijke problemen aan te pakken of bewoners de kans te bieden om kleine projecten op het gebied van leefbaarheid uit te voeren. Een groot project op het gebied van leefbaarheid waar Rentree substantiële bedragen aan besteedt, is de herstructurering van Rivierenwijk. Over dit project wordt uitgebreid verslag gedaan in hoofdstuk 3. In dit hoofdstuk komt allereerst het buurtbeheer aan bod. Dit zijn de werkzaamheden van Rentree om wijken en buurten schoon, leefbaar en veilig te houden. Vervolgens gaat dit hoofdstuk over de inzet van Rentree op sociaal beheer; huurachterstanden en schuldenproblematiek, preventieve woonbegeleiding, laatste-kanscontracten, regelingen rondom hennepteelt in woningen, de aanpak van woonoverlast en ontruimingen. Vervolgens worden de gebiedsgerichte projecten toegelicht in onze aandachtsbuurten; wat is in 2010 de inzet van Rentree geweest in het Rode Dorp, Sluiswijk en Zandweerd-Zuid. Buurtbeheer betreft het toezicht op schoon, heel en veilig. De buurtbeheerders van Rentree maken tenminste wekelijks een rondgang door buurten en wijken waar Rentree woningen verhuurt. De buurtbeheerders zijn de ogen en oren in de wijk. Zij signaleren overtredingen als rommel in portieken of slecht onderhouden tuinen en leggen hierover contact met de huurders. Rentree wil een verbetering in gedrag bewerkstelligen door mensen aan te spreken op overtredingen. Buurtbeheer monitort wat de effecten zijn van de gekozen aanpak. Alle acties en interventies van de buurtbeheerders dragen bij aan een schone, leefbare en veilige wijk. In januari 2010 zijn de buurtbeheerders gestart met het houden van kennismakingsgesprekken met alle nieuwe huurders van Rentree.Tijdens deze gesprekken worden bijzonderheden over de buurt verteld en wordt besproken op welke wijze de nieuwe huurder een bijdrage kan leveren aan de gezamenlijke verantwoordelijkheid voor de leefomgeving. 20 21
2.3 Sociaal beheer Als maatschappelijke instelling besteedt Rentree Op basis van deze informatie wordt dan een ver- Vanaf 2006 wordt preventieve woonbegelei- hulpverlening en woonbegeleiding moet accepte- aandacht aan het welzijn van haar huurders. volgtraject ingezet. Dit kan zijn een betalingsre- ding aangeboden in een samenwerking tus- ren. Er wordt een aangepast huurcontract opge- Een deel van de bewoners redt het niet op eigen geling, een verwijzing naar (schuld)hulpverlening, sen Rentree, Woonbedrijf ieder1 en Iriszorg. steld. Daarin is opgenomen dat de huurovereen- kracht en heeft tijdelijk steun of begeleiding een traject met preventieve woonbegeleiding of In 2010 heeft de gemeente Deventer zich als komst wordt ontbonden als de huurder niet wil nodig. De sociaal beheerders van Rentree kun- het opstarten van een gerechtelijke incassopro- derde financier aangesloten bij het convenant. meewerken en in zijn oude (woon)gedrag vervalt. nen in sommige gevallen gemakkelijker contact cedure. In 2010 zijn er 260 betalingsregelingen IrisZorg levert woonbegeleiders die aan de slag De doelgroep van het laatste-kansbeleid bestaat krijgen met huurders die de hulpverlening mij- getroffen door Rentree. gaan na aanmelding van een kandidaat door de uit zittende huurders die een dusdanige overlast den, maar wel nodig hebben. Medewerkers van corporatie. Gedurende het jaar kunnen continu geven dat op grond daarvan een procedure tot Rentree beschikken over een groot netwerk van Ook de gemeente Deventer ziet het belang van 12 huurders van Rentree ondersteund worden ontbinding van de huurovereenkomst is gestart of hulpverlenende instellingen waarop zij een be- een vroegtijdige signalering van schulden en met het beschikbare budget. Deze plaatsen zijn kan worden gestart. Voor een ander deel bestaat roep kunnen doen. heeft hiervoor de samenwerking gezocht met het gehele jaar volledig bezet. De inzet is erop de groep uit huurders met een ernstige huurach- Rentree. In het kader van het Spekmanprojekt gericht om binnen een jaar de huurder weer vol- terstand. De sociaal-maatschappelijke problemen van wisselen Rentree en het BAD gegevens uit van ledig zelfstandig te laten functioneren en terugval huurders zijn zeer divers van aard en intensiteit. huurders die minimaal 2 maanden de huur niet te voorkomen. In 2010 zijn twee nieuwe klanten aangemeld Rentree heeft in 2010 een belangrijke signaal- hebben betaald, terwijl daarvoor gedurende een voor het laatste-kansbeleid. Er liepen nog drie functie vervuld voor de hulpverlening. periode van 6 maanden de huur wel betaald Er liepen nog vier trajecten vanuit 2009. Deze contracten door vanuit 2009, deze zijn in 2010 werd. Door deze snelle interventie kan wellicht zijn in 2010 positief afgesloten. In 2010 zijn succesvol afgesloten. De twee nieuwe trajecten Rentree heeft in 2010 221 huurders begeleid worden voorkomen dat de situatie van de huur- twaalf nieuwe trajecten opgestart, hiervan zijn er lopen door in 2011. naar diverse vormen van hulpverlening of ur- der verder verslechtert. De interventie richt zich in 2010 drie positief afgesloten. Negen trajecten gentie. Vaak is sprake van een psychiatrisch of niet uitsluitend op de financiën van de huurder, lopen door in 2011. Hennep psycho-sociaal ziektebeeld, een multi-probleem- maar ook op eventueel andere problematieken. Er is in 2004 een convenant afgesloten tussen de situatie of zorgmijding en isolement. In 2010 heeft Rentree 12 huurders aangemeld bij Laatste-kansbeleid corporaties in Deventer, de gemeente Deventer, het Spekmanproject. Uit de praktijk blijkt dat huurders die vanwege het Openbaar Ministerie, de politie en Essent. In Rentree coördineert en begeleidt de uitvoering structurele overlast of ernstige huurschuldpro- dit convenant is de procedure bij hennepconsta- van diverse vormen van ondersteuning van huur- Preventieve woonbegeleiding blematiek hun woning zijn kwijtgeraakt door een teringen geregeld. Op initiatief van de politie is dit ders op sociaal-maatschappelijk terrein. Met preventieve woonbegeleiding ondersteunt ontruiming uiteindelijk toch weer terechtkomen in convenant in 2010 herzien en zullen afspraken in Rentree huurders die kampen met een beginnen- een huurwoning. De problematiek is dan echter een grotere regio (politieregio IJsselland) worden Huurachterstand en schuldenproblematiek de huurachterstand en psychosociale problemen. nog niet opgelost. Het laatste-kansbeleid moet gemaakt. Doel van dit convenant is een betere Wanneer een huurachterstand ontstaat zijn er Deze huurders hebben wel de wil, maar kunnen deze vicieuze cirkel doorbreken, door samen informatieuitwisseling tussen de partijen om zo naast betalingsproblemen vaak ook andere (even) niet. Om erger te voorkomen ondersteunt met hulpverlenende instanties en de huurder de de hennepkwekerijen effectiever aan te pakken. problemen aan de orde. Rentree legt bij huur- Rentree deze huurders actief met tijdelijke be- problemen structureel en adequaat aan te pak- De ondertekening van dit herziene convenant achterstand in een vroeg stadium contact met de geleiding die de zelfredzaamheid op meerdere ken. Het laatste-kansbeleid is erop gericht de staat gepland voor de eerste helft van 2011. klant, telefonisch of via een huisbezoek. Het uit- leefgebieden verstevigt en de financiële situatie instroom in de maatschappelijke opvang zoveel gangspunt bij elk traject is dat de betaling van de normaliseert. Vaak blijkt een beginnende huur- mogelijk te beperken en dakloosheid te voorko- In 2010 zijn bij huurders van Rentree 16 gevallen lopende huur weer hervat wordt, zodat er geen schuld het topje van de ijsberg. Huurders zelf zijn men. van hennep geconstateerd, in drie gevallen heeft enorme achterstand ontstaat die moeilijk in te lo- meestal erg blij met de ondersteuning. Ze kun- dit geleid tot huisuitzetting. pen is. Naast de betalingsproblemen worden ook nen hun eigen situatie weer overzien en onder De laatste kans houdt in dat de huurder gedu- eventuele andere problemen in kaart gebracht. controle krijgen. rende een jaar een voor hem geschikte vorm van 22 23
2.4 Gebiedsgerichte projecten Aanpak van woonoverlast treffende huurders zijn gemaand om de illegale Rentree heeft een aantal aanpakbuurten aan- woning, of dat wellicht het verstrekken van aan- In samenwerking met gemeente, politie en situatie te beëindigen. gewezen. De meest ingrijpende veranderingen vullende informatie voldoende is om de woning Woonbedrijf ieder1 is in 2009 besloten tot een Eind 2010 heeft Rentree een project opgestart staan gepland voor Rivierenwijk, om deze reden toe te wijzen. gezamenlijke aanpak van ernstige woonoverlast. om illegale bewoning actief te bestrijden. worden deze activiteiten in een apart hoofdstuk Sluiswijk Het betreft hier een aanpak gericht op huishou- toegelicht. De overige aanpakbuurten liggen In 2009 is de Bewonersgroep Sluiswijk opgericht. dens die langdurig ernstige overlast veroorzaken Ontruimingen voornamelijk in de oude schil rond de Deven- Ook in 2010 is maandelijks overleg geweest tus- voor omwonenden en anderen. Een repressieve Rentree doet er veel aan om ontruimingen te ter binnenstad: het Rode Dorp, Sluiswijk en sen Rentree en de Bewonersgroep. De Bewo- aanpak is hier noodzakelijk omdat vanuit zorg voorkomen. Bovenstaande projecten moeten er Zandweerd-Zuid. De maatschappelijke inzet van nersgroep heeft in 2010 beschikking gehad over en hulpverlening zonder drang of dwang geen aan bijdragen het aantal huisuitzettingen zo laag Rentree is primair op deze buurten gericht. een bewonersondersteuner uit de ondersteu- effectieve aanpak mogelijk blijkt. De aanpak is in mogelijk te houden. In een aantal gevallen bleek nerspool van Rentree. Tijdens deze overleggen eerste aanleg repressief en zal zich steeds con- Rentree echter genoodzaakt over te gaan tot Rode Dorp is voornamelijk gesproken over de voortgang van centreren op de top 30 van overlastveroorzakers ontruiming. In het Rode Dorp zijn de voorbereidingen voor de geplande aanpak van de huurwoningen in in Deventer. het groot onderhoud in een vergevorderd sta- Sluiswijk en de nieuwbouwplannen op het T&D- In 2010 is in 44 gevallen een ontruiming ten dium. Hierover meer in hoofdstuk 4.9. terrein. Bewoners uit Sluiswijk krijgen voorrang In maart 2010 is het project van start gegaan, gevolge van huurachterstand aangekondigd. In bij de toewijzing van de nieuwbouwwoningen op er is een tweewekelijks overlastoverleg met de 29 gevallen kon ontruiming echter worden af- Al vanaf 2009 wordt maandelijks overlegd met de het T&D terrein. De woningaanpak in Sluiswijk participerende partijen. Dit jaar heeft Rentree 15 gewend, 15 keer was dit niet mogelijk en is een bewonerscommissie van het Rode Dorp, hierbij zal starten nadat de nieuwbouwwoningen op het casussen ingebracht, van deze 15 trajecten zijn ontruiming uitgevoerd. Naast deze gevallen zijn sluit tevens de wijkbeheerder van Rentree aan. T&D terrein worden opgeleverd. er in 2010 6 positief afgesloten. Het project werd ook 3 ontruimingen uitgevoerd na een tweede Tijdens deze avonden worden de fysieke plan- in het laatste kwartaal van 2010 door de casus- constatering van hennep in de woning en 2 ten nen voor de wijk besproken. Daarnaast wordt De buurt- en wijkbeheerders van Rentree hebben groep gewaardeerd met het cijfer 8. gevolge van ernstige overlast. input gegeven voor het buurtplan Rode Dorp dat hard gewerkt aan de leefbaarheid in Sluiswijk. momenteel wordt opgesteld in samenwerking Naast het aanspreken van huurders op rommel Illegale bewoning en woonfraude Ter vergelijking: In 2009 zijn 78 ontruimingen met de gemeente Deventer en andere betrokken in voor- of achtertuin, is er ook regelmatig contact Illegale bewoning onttrekt schaarse woningen aangekondigd, waarvan er 34 zijn uitgevoerd. maatschappelijke organisaties. Voor dit buurtplan gezocht met o.a. team Toezicht van de gemeente aan de normale verhuur en roept zeer negatieve In 2008 zijn 110 ontruimingen aangekondigd, worden de sociale en financiële problematieken om handhaving bij overtredingen aan te vragen. gevoelens op bij goedwillende buurtbewoners. waarvan er 37 zijn uitgevoerd en in 2007 zijn 59 in kaart gebracht, alsmede het aantal actieve Tevens wordt direct persoonlijk contact gelegd in Rentree heeft in 2010 acht gevallen van illegale ontruimingen aangekondigd, waarvan er 18 zijn hulpverleners per adres. Dit buurtplan heeft als een huisbezoek bij problematieken als huurach- onderverhuur van woningen aangetroffen. Be- uitgevoerd. doel de samenwerking tussen de organisaties te terstand, overlastklachten of andere zorgen. verbeteren. Er wordt in 2011 verder overlegd met Raster In het Rode Dorp is in 2010 een aangepast toe- en de gemeente Deventer om de overlast van wijzingsbeleid ingevoerd voor nieuwe huurders. voetballende jongeren op te lossen door de aan- Dit houdt in dat bij het intakegesprek naast de leg van een (tijdelijk) voetbalveldje op het T&D- woonmakelaar ook een wijkbeheerder aanwezig terrein. Naar verwachting wordt deze in de eerste is, zij bepalen samen of een nieuwe huurder een helft van 2011 aangelegd. positieve bijdrage kan leveren aan de leefbaarheid in het Rode Dorp. Na dit gesprek kan beslo- Zie ook hoofdstuk 4.9. ten worden om de huurder af te wijzen voor de 24 25
Zandweerd-Zuid Rentree heeft in 2010 veel geïnvesteerd in de leefbaarheid van Zandweerd-Zuid. Vanuit de gemeentelijke wijkaanpak is een bewonerscommissie ontstaan, zij zullen met ingang van 2011 maandelijks bijeen komen om eventuele problemen direct te bespreken en eventueel aan te pakken. In 2010 zijn in overleg met de bewoners van Zandweerd-Zuid de achterpaden en schuttingen vernieuwd rondom de Zandweerdseweg, G. ter Borchplein, G. ter Borchstraat en Groveniusstraat. Dit omvangrijke project betrof 231 woningen. Door dit achterpadenproject zijn nieuwe contacten ontstaan tussen buurtbewoners en Rentree en mede hierdoor zijn een aantal problemen achter de voordeur opgelost. Het achterpadenproject is nog niet geheel afgerond. Binnen het complex moeten de achterpaden van nog eens 53 woningen vervangen worden. In 2011 zal Rentree proberen om in overleg met bewoners en de gemeentelijke wijkaanpak dit alsnog te realiseren. 26 27
3 Rivierenwijk 28 29
3.1 Inleiding 3.2 Sociaal programma Rivierenwijk De afgelopen jaren is met veel enthousiasme en ambitie aan de vernieuwing van de Rivierenwijk gewerkt. Maar het stedenbouwkundig plan met een miljoenen investering voor een verdiepte aanleg van de Amstellaan bleek voor Rentree financieel niet haalbaar. De gemeente Deventer heeft de regie over de ontwikkeling van de Amstellaan weer op zich genomen. Zij werkt momenteel aan een verkort verdiepte variant. Middels het document doorpakken in de Rivierenwijk (i.s.m. Rentree gemaakt) zoekt zij hiervoor financiering. Ontknoping De Rivierenwijk is in september 2010 gevisiteerd door een groep van deskundigen op het gebied van wijkvernieuwing. Deze visitatiecommissie concludeerde dat de gevangenis van een niet realiseerbaar plan zal moeten worden opengebroken, zodat de energie weer vrijkomt in het proces. In het verlengde van deze conclusie van de visitatiecommissie is Rentree gestart met het herdefiniëren van de fysieke herstructureringsopgave. Geconstateerd werd dat in het stedenbouwkundig plan uit 2008 de stedenbouwkundige en uitvoeringstechnische afhankelijkheden en koppelingen zo groot waren dat het de voortgang verlamde. Met dit in het achterhoofd is in het laatste kwartaal van 2010 het zogenaamde Essay Rivierenwijk geschreven. Dit essay is een beschrijving van de manier waarop de herstructurering weer op gang gebracht kan worden. Als vervolg op het essay werken gemeente en Rentree momenteel samen aan het Raamwerk Rivierenwijk dat rond 1 juni 2011 beschikbaar komt. Essentie van het raamwerk is de opdeling van de herstructurering van de Rivierenwijk in geografische deelgebieden met onderliggende woningbouwprogramma s (aantallen, woonmilieu-mix) en de wijze waarop deze autonoom in de tijd tot ontwikkeling kunnen worden gebracht. Tevens zal in het Raamwerk de inpassing van de reconstructie van de Amstellaan ( verkort verdiept ) en de uitwerking van het sterk vereenvoudigde Wijkvoorzieningencentrum (WVC) worden beschreven. Het financieringsplan 2010 vormt voor Rentree het financieel kader. De ontwikkelingen vanaf begin 2010 maken het noodzakelijk om alle afspraken die in de periode tussen 2005 en ultimo 2010 en de afspraken die thans met het oog op de toekomst worden gemaakt in hernieuwd uitvoeringsconvenant tussen gemeente en Rentree vast te leggen. Eind 2010 zijn de gesprekken daarover opgestart. Naast deze procesmatig belangrijke stappen is er in fysiek opzicht op kleine schaal resultaat geboekt in de wijk. Zo zijn 20 huurwoningen aan de Oude Bathmenseweg opgeleverd, is het Cruyff Court aangepakt en de is vernieuwing van het Lingepark voorbereid. De herstructurering van de Rivierenwijk, als een van de Vogelaarwijken, betekent voor Rentree de grootste gebiedsontwikkeling op zowel fysiek als sociaal vlak. Rentree bezit in de wijk circa negenhonderd woningen, waarvan bijna vijfhonderd zullen worden vervangen door nieuwbouwwoningen.. Rentree voert voor de herstructurering de regie op zowel het fysieke als sociale programma. De doelen voor de wijkvernieuwing zijn gezamenlijk met gemeente en wijkbewoners vastgesteld. Deze doelen zijn: een gezonde en gewilde Rivierenwijk verbetering van de sociale kwaliteit een gedifferentieerde aantrekkelijke woonwijk en een vernieuwde wijk voor huidige en nieuwe bewoners. 3.3 Wijkvoorzieningencentrum Vanwege de directe koppeling aan het stedenbouwkundig plan, vertraagt ook het ontwikkelproces van het WVC. In aansluiting op het essay is - vanuit de gedachte van ontknoping - een doorstart gemaakt met de direct betrokkenen bij de brede school / WVC, zijnde de gemeente en de scholen. In 2010 is gestart met het opstellen van een programma van eisen. Rentree trekt de opstelling van dit programma. Daarna wordt in 2011 bekeken op welke wijze de ontwikkeling tot stand kan komen. 30 31
3.4 Voortgang woonservicezone Rivierenwijk 3.5 Rivierenwijk Krachtwijk! De fysieke herontwikkeling van de Rivierenwijk is huis De Bron. In januari 2010 is hier de Wijkwin- Over het sociale programma was de visitatiecom- nog niet in uitvoering. De activiteiten in 2010 zijn kel Rivierenwijk geopend, waar bewoners terecht missie die de Rivierenwijk in september 2010 Charterafspraken ministerie WWI daardoor vooral gericht geweest op het dienst- kunnen met alle vragen op het gebied van zorg bezocht heeft - lovend. Het sociaal programma In de loop van 2007 is de Rivierenwijk aangewe- verleningsaanbod in de wijk. en welzijn en voor de diensten van het centrum Rivierenwijk is een bundeling van activiteiten zen als één van de veertig wijken in het kader voor jeugd en gezin. De Wijkwinkel Rivierenwijk en projecten, die de leefbaarheid in de wijk van de wijkenaanpak van WWI. Op dat moment Veel verschillende instellingen zijn in de Rivie- is in 2010 uitgegroeid tot de bestbezochte van tijdens de herstructurering en de periode daarna was Rentree als trekker en regievoerder van de renwijk aanwezig en actief op het gebied van Deventer. sterk verbeteren. Er wordt nadrukkelijk gebruik wijkvernieuwing al geruime tijd aan de slag met zorg en welzijn. Eén van de opgaven in het kader gemaakt van ideeën van bewoners en profes- het sociaal programma dat met de gemeente van de sociale wijkvernieuwing is verbetering Vanaf 2006 is het project XPoint actief geweest sionals in de wijk, die de activiteiten ook samen Deventer en partnerorganisaties was overeen- van de toegankelijkheid en de afstemming van in de Rivierenwijk. De medewerkers van XPoint uitvoeren. Het programma heeft als basis het in gekomen. Vanuit de wijkenaanpak is het sociaal deze diensten. Het aanbod van instellingen is kwamen via huisbezoeken in contact met bewo- 2006 ontwikkelde en door het bestuurlijk overleg programma uitgebreid met projecten gericht op erg versnipperd. Hulpbehoevende wijkbewoners ners in de wijk en inventariseerden de behoefte vastgestelde programmavoorstel van Rentree. onderwijs, werkgelegenheid en gezondheid. krijgen daardoor moeilijk toegang tot de zorg die aan zorg en hulpverlening. XPoint zorgde er ver- Vanuit dit plan wordt voortgebouwd op bestaande zij nodig hebben. volgens voor dat de bewoners onder begeleiding initiatieven (zoals wijkaanpak, jongerenwerk en In 2010 waren de volgende sociale projecten in kwamen van de juiste zorg- of hulpverleningsin- de brede school) en nieuwe initiatieven (zoals uitvoering: Rentree heeft vanuit haar regierol in de Rivieren- stanties. In 2010 zijn de dossiers overgedragen charterafspraken met het ministerie van WWI, De Beste school van Deventer wijk het initiatief genomen om één loket voor alle aan Rentree. De Wijkwinkel heeft onder voor- vastgelegd in het wijkactieplan). Daarmee vormt Basisscholen, kinderopvang en het peuterwerk bewonersvragen te organiseren. Rentree heeft waarden toegang tot deze gegevens.. het Sociaal programma Rivierenwijk Krachtwijk! ontwikkelen samen een doorlopend aanbod voor een verbouwing op zich genomen van het buurt- 2008 2011 een gezamenlijk kader waarmee 0- tot 12-jarigen. De basisschool bereikt een bewoners, organisaties, gemeente en Rentree stijgend percentage leerlingen uit de wijk, heeft gestalte geven aan de sociale vernieuwing van een breed aanbod aan naschools aanbod en de wijk. weet met de Zomerschool ruim 80 leerlingen te bereiken. In enkele vakken scoort de school in de Rentree voert de regie over het totale sociaal hoogste regionen. programma. Zij werkt samen met de gemeente Aanval op de schooluitval Deventer en een groot aantal maatschappelijke Dit project bestaat uit: het bestrijden van school- organisaties aan de uitvoering van dit program- uitval onder tieners, een campagne om de ma. In 2010 was het vastgestelde programma betrokkenheid van ouders bij het basisonderwijs volledig in uitvoering. Ongeveer vijftig projecten te stimuleren en een inhaalslag gericht op het en programma s vormen samen een integraal alsnog behalen van een startkwalificatie door aanbod op sociaal-maatschappelijk gebied. De jongvolwassenen in de wijk. Verdere onderdelen inzet wordt verdeeld over vier thema s: zijn huiswerkbegeleiding en inzet van wijkmento- 1. Leefbaarheid ren. 2. Sociale stijging 3. Versterking imago en samenhang 4. Communicatie en participatie 32 33
Rivierenwijk Beweegt De aanpak is gericht op gezondheid en zet vooral in op meer bewegen. De buurtsportwerker is terug in de wijk. Bovendien is er een sportmakelaar actief die zorgt voor samenwerking met sportverenigingen en samenhang in het aanbod. In 2010 zijn diverse nieuwe groepen gestart die structureel doorgaans wekelijks hun activiteiten hebben. De opening van de Cruyff Court is een stimulans gebleken om enkele sportverenigingen aan de wijk te verbinden Project Sterrenvinder De gemeente Deventer is hoofdaannemer van dit project. Sterrenvinder biedt bewoners van Rivierenwijk de mogelijkheid via scholing en begeleiding aan het werk te komen of een bedrijf te starten. Voor professionele begeleiding van ondernemers is een pilot voor ondernemersbegeleiding opgezet. Deze pilot heeft geleid tot het gemeentebrede Ondernemershuis, dat in 2010 gestart is. Financiering sociaal programma De financiële inzet van Rentree op het gebied van leefbaarheid binnen het sociaal programma Rivierenwijk ziet er als volgt uit: Voor de Rivierenwijk is in 2010 ruim 1.6 miljoen gespendeerd aan projecten binnen het wijkactieplan/charter. In 2009 was dit 1.505.724,-. De ontvangen voorlopige projectsteun van het Centraal Fonds Volkshuisvesting bedroeg voor beide jaren 840.000,-. Op basis van de werkelijke uitvoeringskosten vindt in 2011 respectievelijk 2012 de definitieve toekenning plaats. De totale inzet van Rentree behorend bij het wijkactieplan 2008-2011 (in het kader van de charterafspraken met gemeente en ministerie) bedraagt 11,2 miljoen. Het sociale programma is volop in uitvoering en loopt op onderdelen zelfs voor op de planning. Volgens de GSB-monitor is de leefbaarheid en veiligheid in de wijk vergroot. Het totale programma wordt positief beoordeeld in de conceptrapportage Kennis & Verkenningen. Het rapport Kinderen in Tel 2010 van het Verwey-Jonkerinstituut geeft aan dat de Rivierenwijk niet meer de slechtste wijk voor kinderen van Deventer is. Op het fysieke vlak is er echter nog een grote inhaalslag te maken waar de komende jaren extra op gefocust wordt. Voor de volgende fase van het charter heeft Rentree in de meerjarenbegroting en het financieel verbeterplan voldoende additionele bestedingen opgenomen om aan haar verdere verplichting in het kader van de wijkenaanpak te kunnen voldoen. Daarbij ligt de nadruk in de tweede fase van de wijkaanpak op extra investeringen in de fysieke wijkvernieuwing. 34 35
4 Vastgoed 36 37
4.1 Inleiding 4.2 Samenstelling en mutaties vastgoedportefeuille Rentree wil kwalitatief goede en betaalbare In de paragrafen binnen het hoofdstuk vastgoed Rentree wil kwalitatief goede en betaalbare In de paragrafen binnen het hoofdstuk vastgoed huurwoningen kunnen bieden en tegelijkertijd komen de volgende onderwerpen aan de orde: huurwoningen kunnen bieden en tegelijkertijd komen de volgende onderwerpen aan de orde: voldoende rendement maken met haar vastgoed- Samenstelling en mutaties van de vast voldoende rendement maken met haar vastgoed- Samenstelling en mutaties van de vast portefeuille om op de lange termijn de financiële goedportefeuille; portefeuille om op de lange termijn de financiële goedportefeuille; continuïteit zeker te stellen. Dit betekent onder Verbeteren van samenstelling van het continuïteit zeker te stellen. Dit betekent onder Verbeteren van samenstelling van het andere: woningbezit; andere: woningbezit; Onderhoud en beheer zo efficiënt en Beheer en onderhoud aan de woningen; Onderhoud en beheer zo efficiënt en Beheer en onderhoud aan de woningen; effectief mogelijk uitvoeren; Vastgoedrendementen en risico s; effectief mogelijk uitvoeren; Vastgoedrendementen en risico s; Minimaliseren van huurderving; Verkoop van woningen; Minimaliseren van huurderving; Verkoop van woningen; Een huurprijsbeleid dat gericht Projectontwikkeling en realisatie; Een huurprijsbeleid dat gericht Projectontwikkeling en realisatie; huurkorting geeft aan de doelgroep (Huur Status van de woningmarkt; huurkorting geeft aan de doelgroep (Huur Status van de woningmarkt; op Maat), scheefwonen tegen gaat en Verduurzamen van bezit. op Maat), scheefwonen tegen gaat en Verduurzamen van bezit. doorstroming bevordert; doorstroming bevordert; Een vastgoedportefeuille die aansluit Een vastgoedportefeuille die aansluit op de behoefte van de doelgroep en de op de behoefte van de doelgroep en de prestatieafspraken met de gemeente, prestatieafspraken met de gemeente, die van voldoende kwaliteit is voor de die van voldoende kwaliteit is voor de huurders en die de vereiste waardeon huurders en die de vereiste waardeon twikkeling op termijn realiseert; twikkeling op termijn realiseert; Het aangaan van investeringen binnen Het aangaan van investeringen binnen projectontwikkeling die voldoen aan projectontwikkeling die voldoen aan rendementeisen en leiden tot de gestelde rendementeisen en leiden tot de gestelde doelpositionering van de doelpositionering van de vastgoedportefeuille. vastgoedportefeuille. 38 39
4.3 Verbeteren samenstelling van het woningbezit Rentree kent een grote investeringsopgave binnen Deventer om de kwaliteit van haar woningbezit te verbeteren. Rentree past hiervoor een mix van nieuwbouw, renovatie en sloop toe. Voor het vrijmaken van financiële middelen voor de investeringsopgave en het verbeteren van de samenstelling van de vastgoedportefeuille is desinvesteren in bestaand bezit ook noodzakelijk. Hiermee werkt Rentree aan het bereiken van haar doelstellingen op het gebied van de vastgoedportefeuille. planning dat het aantal sociale huurwoningen van Rentree met circa driehonderd eenheden zal afnemen in de periode tot en met 2016. Dit is conform Gemeentelijke prestatieafspraken. De kernvoorraad sociale huurwoningen in Deventer zal met circa 1.000 woningen afnemen, van 17.000 naar 16.000. De maatregelen zorgen ervoor dat Rentree een belangrijke slag maakt in de verjonging van haar woningbestand, huurders een betere kwaliteit woningen kan aanbieden en verbeteringen in de woonomgeving kan aanbrengen. In de periode 2008 2018 sloopt Rentree circa 485 huurwoningen ten behoeve van stedelijke vernieuwing en verbeteren van leefbaarheid. In dezelfde periode bouwt Rentree circa 400 huurwoningen voor haar klanten. Rentree verkoopt ongeveer eenzelfde aantal huurwoningen ter financiering van haar investeringsopgave. Verkoop vindt plaats aan zowel zittende huurders als kopers op de woningmarkt. Daarmee voorziet In de nieuwbouw wordt eveneens rekening gehouden met bijzondere woonvormen als MIVA woningen. Een voorbeeld hiervan zijn de in 2010 opgeleverde MIVA-woningen aan de Oude Bathmenseweg. In haar verkoopbeleid houdt Rentree ook rekening met bijzondere woonvormen door bijvoorbeeld seniorenwoningen en mindervalidenwoningen niet te verkopen. Rentree in een behoefte aan goedkopere koopwoningen bij huishoudens met een midden- en lager inkomen. Ook wordt een bijdrage geleverd aan het op gang brengen en houden van de doorstroming op de woningmarkt. Het onderhoud aan het bestaande vastgoed is binnen Rentree in een aantal hoofdactiviteiten administratief onderverdeeld. In onderstaand schema zijn voor 2010 de begrote en gerealiseerde kosten per hoofdactiviteit benoemd. Door mutaties als gevolg van sloop, nieuwbouw en verkoop in de vastgoedportefeuille is de Begroting Gerealiseerd Reparatie onderhoud 876.200,- 984.227,- Mutatie onderhoud 395.136,- 485.507,- KVV onderhoud 475.115,- 490.843,- Planmatig onderhoud 2.671.475,- 1.385.218,- Contract onderhoud 354.563,- 404.989,- Conditiemeting onderhoud 0,- 2.469,-- Totale onderhoudskosten 4.772.489,- 3.753.253,- De totale gerealiseerde onderhoudskosten kwamen aan het einde van 2010 circa 1.019.236,- lager uit dan begroot. Dit werd vooral veroorzaakt door de keuze die is gemaakt om: - planmatig-onderhoudswerkzaamheden (schilderwerk en houtrotrenovatie) van 841.567,- in de complexen 255, 256, 257 Rode Dorp in het renovatieproject Rode Dorp mee te nemen - planmatig-onderhoudswerken (property management: schilderwerk en houtrot renovatie) in het complex 249 Driebergenbuurt van 141.206,- door te schuiven naar 2011 - overlooppost van circa 300.000,- Diverse onderhoudskosten kwamen in 2010 boven de begroting uit: - de dagelijkse onderhoudskosten (reparatie-en mutatie onderhoud) van 198.398,- Het aantal reparatieverzoeken als de prijs per eenheid was hoger dan gebudgetteerd - KVV onderhoud van 15.728,- - contractonderhoud van 50.426,- Extra uitvoering van het groenonderhoud en extra schoonmaakonderhoud van de achterpaden waren niet gebudgetteerd Dagelijks onderhoud In 2010 is de samenwerking met de Co-maker geëvalueerd. Deze is formeel beëindigd omdat dit niet tot de gewenste resultaten leidde. Er is een nieuwe selectie uitgezet met 5 partijen waarvan in 2011 uiteindelijk 2 partijen overblijven voor de uitvoering van het dagelijks onderhoud volgens Service Level Agreements. Contractonderhoud In 2010 is een begin gemaakt met het beheer van alle contracten in ons vastgoed. De contracten worden gescreend en getoetst op (aanwezigheid), noodzaak, volledigheid en prijs. Het onderhoud aan de installaties is in 2010 opnieuw in de markt gezet. Legionellapreventie Vanaf 2009 zijn alle panden die zijn verhuurd aan zorginstellingen geïnventariseerd en zijn de noodzakelijke beheerplannen voor legionellapreventie opgesteld. Intussen loopt het beheer op de gewenste manier, waarbij Rentree als eindverantwoordelijke partij ervoor zorgt dat alle taken duidelijk zijn belegd en waar nodig acties worden uitgezet. Politie Keurmerk Veilig Wonen (PKVW) Dit project is eind 2009 afgerond, een groot deel van de woningen zijn nu voorzien van een certificaat politiekeurmerk. Klantverzoek vernieuwing (KVV) In totaal zijn er in het kader van de individuele klantaanvragen 27 keukens, (25 inclusief en 2 zonder tegelwerk), 45 badkamers met toiletruimten vervangen (waarvan 5 enkel het tegelwerk). Het betroffen vaak keukens die de leeftijd van vijftien jaar hadden overschreden en badkamers en toiletruimten die ouder waren dan dertig jaar. In het geval deze leeftijden nog niet waren bereikt, dienden de huurders een eigen bijdrage aan de vervroegde vervanging te leveren. In 2010 is de KVV stopgezet. 40 41