BIJLAGE: Uitwerking instrumenten en arrangementen Definitief 18-10-2016 Damo Holt Koen Mulder 1
Uitwerking oplossingsrichtingen financiële arrangementen t.b.v. complexe transformaties PM NIEUWE VISUAL DIAGRAM OPLOSSINGSRICHTINGEN 2
Benodigde instrumenten naar type impact Financiering faciliteren Financierings- of garantiefonds opzetten Investerend vermogen organiseren Experimenteren in programmering/beleid, wet- en regelgeving Publieke Ontwikkelings- Maatschappij Experimenteerruimte rol corporaties Flexibiliseren publiek afboeken Stedelijke herverkaveling in praktijk Bekostigingsmogelijkheden verbeteren Specials fonds inrichten GebiedsInvesteringsZone (GIZ) mogelijk maken Business case verbeteren Basis op orde/ (visie, afstemmen agenda s, verleiden markt, etc); Anders omgaan met parkeren & mobiliteit Fiscale stimulering transformatie 3
Wat is hoe, wanneer en door wie op te pakken? Basis op orde Projectorganisatie (publiek, privaat of samen) Beleid, wet- en regelgeving Invoering door gemeenten, regio s en Provincie i.s.m. Rijk Financiële instrumenten Provincie i.s.m. Rijk Flankerend beleid Invoering via Rijk Basis op orde: visie op gebied, planoptimalisatie, afstemmen agenda s, verleiden markt, etc; Anders omgaan met parkeren & mobiliteit Experimenteerruimte t.a.v. programmering en beleid voor transformatiegebieden, en t.a.v. wet- en regelgeving rond o.a. hinder van bedrijvigheid Specials fonds inrichten GebiedsInvesteringsZone (GIZ) Publieke Ontwikkelings- Maatschappij Financierings- of garantiefonds opzetten Stedelijke herverkaveling Fiscale stimulering transformatie Flexibiliseren publiek afboeken Experimenteerruimte rol corporaties Op korte termijn inzetbaar Complexer/ vraagt uitwerking 4 * Bijlage 2 bevat een uitwerking per instrument
Uitwerking oplossingsrichtingen: basis en beleid op orde PM VISUAL DEELDIAGRAM schil 1 OPLOSSINGSRICHTINGEN 5
Analyse kans * impact Basis op orde en Beleid, wet- en regelgeving Directe inzetbaarheid/ complexiteit realisatie Mogelijke impact op business case Financiële consequenties & risico s overheden Verwachte multiplier overheidsinzet Visie, planoptimalisatie, agenda s, verleiden markt, etc Anders omgaan met parkeren & mobiliteit Experimenteerruimte programmering/ beleid, wet- en regels ++ + + 0/+ ++ ++ 0/+ + + ++ + + Versnellingseffect ++ ++ ++ Totaalbeeld kans * impact +/++ +/++ +/ ++ Partijen aan zet Gemeente Gemeente, regio/ Provincie Gemeente, regio/ Provincie 6 Legenda: -- zeer complex/ beperkt, - complex/ beperkt, 0 gemiddeld, + inzetbaar/ goed, ++ goed inzetbaar/ uitstekend
Basis op orde (1): vereisten bij gebiedstransformatie Wanneer toepasbaar Relevant in alle binnenstedelijke transformatiegebieden Waarom noodzakelijk De meeste van de door ons bekeken transformatieplannen bevatten ruimte voor optimalisatie. Een groot deel van de plannen bevind zich ook in een vroeg planstadium zodat er voldoende ruimte is voor aanpassingen. Oplossingsrichtingen Combineren lange termijn ontwikkelvisie (wensbeeld voor het gebied) met flexibele ontwikkelstrategie (ruimte houden om mee te bewegen met de markt, voorbij komende kansen te benutten, etc). Dit betekent in de praktijk het sturen op ambities voor het gebied en niet het op detailniveau vastleggen van programmering, fasering en andere uitgangspunten. Afstemmen investeringsagenda s publiek-publiek en publiek-privaat binnen gebieden en tussen gebieden in dezelfde regio. Eventueel zelfs overgaan tot opzetten gebieds-pps. Optimaliseren programma en doelgroepen, aansluiten bij marktbehoefte op de locatie. Inzetten tijdelijke programmering en place-making t.b.v. het opbouwen van de gebiedsidentiteit Het verleiden van de markpartijen om te investeren in het gebied door te werken met bid-book methodes (propositie uitwerken met kansrijke investeringen), investeringstafels, etc. Het ontwikkelen van een helder pakket aan randvoorwaarden door investeerders/beleggers en financiers (een omgekeerd bidbook ) waarbinnen zij bereid zijn te investeren/financieren in complexe transformatie-opgaven. Vergroten aantrekkelijkheid transformatiegebieden voor investeerders door bv. te werken met 1- op-1 gunningsmogelijkheden voor pioniers met bonus-opties in plaats van alleen price-based tenders (waar de risico s dusdanig ingeprijsd zullen worden dat dit minder aantrekkelijk is voor gemeenten met grond- en vastgoedbezit), of ingroeisystemen grond- en vastgoedprijzen waar relevant, danwel bruikleenovereenkomsten voor tijdelijke programma s, etc. Inzet op ruimte en flexibiliteit in ruimtelijke wet- en regelgeving. Dit betekent het zoeken van ruimte binnen de huidige wettelijke kaders voor transformatiegebieden (anticiperen op de Omgevingswet). 7
Basis op orde (2): Experimenteerruimte voor planologische, juridische en beleidsmatige bottlenecks Op een aantal vlakken kan experimenteerruimte helpen in het kader van het maatschappelijk belang van transformatie. Het gaat om: 1. Programmering in transformatiegebieden meer ruimte en/of prioriteit geven, zowel ten aanzien van woningbouw als andere functies (kantoren, retail, zorg). We zien nu dat in sommige regio s kwantiteit leidend in regionale afspraken in plaats van kwaliteit (afspraken over aantal woningen per gemeente zonder rekening te houden met type woonmilieu of prijsklasse). Zo ontstaan er situaties waarbij een binnenstedelijk leegstaand pand geen woonfunctie kan krijgen omdat de plancapaciteit gevuld is met woningen in uitleglocaties terwijl beide woningen een volstrekt andere doelgroep bedienen. Minister Schultz van Haegen geeft in de Kamerbrief van 23 juni 2016 (wijziging Ladder Duurzame Verstedelijking ) aan dat binnenstedelijk bouwen wordt vrijgesteld van een onderzoek naar de behoefte bij het toepassen van de Ladder. 2. Planologische / juridische mogelijkheden: wonen met milieuhinder toestaan als bewoners daar zelf op voorhand mee akkoord gaan. In een aantal casussen zien we situaties waar het niet is toegestaan te wonen nabij plekken waar bijvoorbeeld geluidsoverlast of stank een rol speelt. Dit terwijl we ons kunnen voorstellen dat mensen ondanks die (vaak beperkte) overlast toch graag op die plek willen wonen. Zeker als de overlast tijdelijk van aard is, bijvoorbeeld omdat het aannemelijk is dat het overlastveroorzakende bedrijf op termijn zal verhuizen. Het is echter niet mogelijk op via een overeenkomst vast te leggen dat de bewoner akkoord gaat met de overlast omdat een privaatrechtelijke overeenkomst niet publiekrechtelijke wetgeving ongedaan kan maken. 3. Handelingsruimte vergroten voor woningcorporaties en zorginstellingen in transformatieprojecten. Woningcorporaties kunnen een belangrijke partner zijn in transformatiegebieden, maar dan moeten ze wettelijk meer ruimte krijgen qua toegestane activiteiten dan ze nu hebben. Ook financiële stimulering (zoals vrijstellingen van verhuurdersheffing) zouden helpen. Voor zorginstellingen kan een focus op de verkoop van panden tegen de hoogste prijs strijdig zijn met het bredere maatschappelijke belang. Een versoepeling van de regelgeving is daarom gewenst. In beide gevallen zien we overigens wel duidelijk een afweging tussen verschillende belangen. Wij doen deze voorstellen bezien vanuit onze transformatie bril maar realiseren ons uiteraard ook dat de huidige regelgeving met een bepaald doel en achtergrond opgesteld is. 8
Basis op orde (3): enkele oplossingsrichtingen voor negatieve business case De eerste en belangrijkste oplossing voor een negatieve business case is in de praktijk toch vaak het optimaliseren van het plan. Hoe precies verschilt per casus. Drie veel voorkomende discussies in de door ons meegenomen casussen waren: Fasering: het verwerven van een locatie kan nu heel duur zijn maar over 5 of 10 jaar veel goedkoper. Bijvoorbeeld omdat het gaat om een bedrijf dat recent verbouwd heeft, of omdat het erfpachtcontract over een aantal jaar verloopt, of omdat een bedrijf op een gegeven moment zelf wil verhuizen om te kunnen groeien. Veel van de verwervingskosten of boekwaardeproblemen die wij in de casussen tegenkomen kunnen verminderd worden met een slimme faseringsstrategie. Het betreft echter vaak een uitruil tussen politieke of maatschappelijke urgentie ( de transformatie nú te willen starten of versnellen ) en de financiële overwegingen. Toepassen TOD principes (zie ook volgende pagina): het toepassen van TOD (transit oriented development, ofwel OVgeoriënteerd ontwikkelen) blijkt in veel van de binnenstedelijke transformatielocaties een zinvolle strategie. Het OV is op bijna alle locaties goed geregeld waardoor het slim is de ontwikkeling te richten op een doelgroep die het OV ook als primair vervoermiddel gebruikt. Daarbij passen ook mobiliteitsconcepten zoals deelauto s voor die enkele keer dat iemand toch de auto nodig heeft. Het eerste voordeel is het beperken van de kosten van gebouwd parkeren. Daarnaast kan de openbare ruimte veel prettiger ingericht kan worden, gericht op langzaam verkeer waar de auto te gast in plaats van dominant aanwezig is. Dit soort woongebieden worden als veel prettiger ervaren waardoor de waarde van het vastgoed stijgt. Ook kan de woningdichtheid verhoogd worden (want minder parkeren en minder wegen). Dekkend krijgen van de publieke investeringen: dit is in alle casussen een belangrijk aandachtspunt. Wat ons betreft is de belangrijkste constatering dat een deel van die investeringen prima verhaald kunnen worden op private partijen in het gebied (met name de kosten voor de inrichting openbare ruimte via kostenverhaal, verkoop grond of erfpachtconversie), maar een deel ook niet (bovenwijkse infra, bruggen, en de specials). Die laatste groep dient publiek bekostigd te worden en die taak komt door het wegvallen van subsidieregelingen zoals ISV steeds meer bij gemeenten te liggen. In het volgende hoofdstuk gaan we in op het nut en de noodzaak om ook op regionaal of nationaal niveau budget beschikbaar te hebben voor dit soort investeringen. 9
Anders omgaan met mobiliteit en parkeren (1) Wanneer toepasbaar Relevant in alle binnenstedelijke transformatiegebieden Waarom noodzakelijk Oplossingsrichtingen (deel 1) Veel gemeenten hanteren minimale parkeernormen bij nieuwbouw en herontwikkeling. Vanuit de consument gezien zijn de parkeernormen vaak hoger dan noodzakelijk, door veranderende leefstijlen van huishoudens en de goede OV bereikbaarheid op de meeste binnenstedelijke locaties. De parkeernormen creëren een onrendabele top in de business case omdat het parkeren grotendeels gebouwd opgelost moet worden tegen hoge bouwkosten terwijl consumenten niet bereid veel voor een parkeerplek te betalen. Het verschil tussen parkeernorm en parkeerbehoefte gaat zonder nieuw beleid verder groeien. Steeds meer huishoudens gaat niet meer zozeer uit van autobezit, maar van autogebruik. Andere mobiliteitsconcepten, bijvoorbeeld een combinatie van (deel)auto s/ vervoer on demand (bv. via een abonnement op Uber), beschikbaarheid van (elektrische) fietsen, OV-abonnementen etc (mits goed ontsloten) voldoen voor deze doelgroep prima. Dit heeft forse consequenties voor de parkeervereisten. In veel steden zijn er politieke discussies gaande over de omvang, richting en het tempo van de genoemde transitie. Daardoor gaat men vooralsnog toch vaak nog conservatief om met de parkeervereisten. Zeker in stedelijke transformatiegebieden met goede OV-bereikbaarheid is echter alle reden om hier flexibeler mee om te gaan en meer ruimte te geven aan de markt. Meer ruimte in transformatiegebieden voor de markt om af te wijken van gangbare minimale parkeernormen (en meer aan te sluiten bij de behoefte van bewoners). Minder auto- oriëntatie bij de inrichting van het openbaar gebied in binnenstedelijke transformatiegebieden. Dit creëert een prettigere leefomgeving voor bewoners en stimuleert het gebruik van de alternatieven (zoals OV en fiets). Dit gaat ook gepaard met hogere vastgoedwaarden en meer mogelijkheden om te bouwen met hogere woningdichtheden hetgeen de business case verder ten goede komt. 10
Anders omgaan met mobiliteit en parkeren (2) Oplossingsrichtingen (deel 2)tingen Noodzaak tot het verlagen van de kosten voor en uitvoerbaarheid van transformatie door anders om te gaan met mobiliteit en parkeren (minder kosten/ ruimte voor parkeerplaatsen, m.n. gebouwd parkeren). Dit gaat gepaard met mogelijkheden om de ruimtelijke kwaliteit (beleving en leefbaarheid) sterk te verbeteren, wat de grond- en vastgoedwaarde doet stijgen. Maar ook om de woningdichtheid te laten toenemen. Opgelet moet worden dat hier een combinatie gehanteerd wordt van vraaggestuurd denken (het is aan de markt om een goed totaalproduct voor haar klanten neer te zetten) en sturing op kwaliteit en bruikbaarheid van het openbaar gebied (daar waar wel degelijk parkeervraag aan de orde is moet deze niet zomaar afgewenteld worden). Het betreft dus maatwerkinzet, maar wel binnen een veranderende werkelijkheid. gaat ook gepaard met hogere vastgoedwaarden en meer mogelijkheden om te bouwen met hogere woningdichtheden hetgeen de business case verder ten goede komt. 11
Experimenteerruimte beleid, programmering, wet- en regelgeving t.b.v. transformatie Wanneer toepasbaar Relevant in alle binnenstedelijke transformatiegebieden Waarom noodzakelijk Veel afspraken, beleid en wet- en regelgeving rondom ruimtelijke ontwikkeling zijn sterk ingegeven door nieuwbouwgebieden en de daarbij behorende karakteristieken. Het gaat om sectorregelgeving maar vooral ook om regionaal-ruimtelijke afspraken. Waar op regionaal niveau afspraken bestaan dat toevoeging van bepaalde aantallen woningen of type m2 (bv. retail) ongewenst kan is, kan het voor transformatie van een gebied juist essentieel zijn. Er is dan een conflicterend belang tussen twee maatschappelijk gewenste ontwikkelingen (beperken bepaald type woningen vs stimuleren transformatie) en op dit moment heeft de eerste in sommige gebieden prioriteit boven de tweede. Dit belemmert de voortgang in veel transformatieprojecten. Oplossingsrichtingen Experimenteerruimte is vooral gewenst ten aanzien van regionaal-ruimtelijke afspraken die een belemmering vormen voor transformatie. De eerste oplossing is het voorkomen dat alleen op kwantitatieve aantallen gestuurd wordt zonder oog voor kwalitatieve aspecten. Binnenstedelijke transformatieprojecten kennen meestal een ander woonmilieu en richten zich op andere doelgroepen dan buitenstedelijke ontwikkelingen. Nu worden ze nog vaak op een hoop gegooid. De tweede mogelijke oplossing is een uitzonderingspositie voor specifiek transformatieprojecten. Er zouden met name uitzonderingen gemaakt moeten worden op : woningbouwcontingenteringsafspraken tussen gemeenten onderling over aantallen woningen ongeacht de woonmilieus en prijsniveaus. toevoeging/herontwikkeling van (evt. ondersteunende) retail in transformatiegebieden (geen nulregime aanhouden) Een ander ruimtelijk ordeningsvraagstuk is het ruimte bieden voor wonen binnen hinderzones (zoals bv. geluid, stank. Niet ingeval van externe veiligheid), mits bewoners hier nadrukkelijk mee instemmen. Privaatrecht gaat hier dan boven publiekrecht. Hieraan kan bv. een soort Stad & Milieu+benadering alsmede een systeem van kettingbedingen een uitwerking gegeven worden. 12
Uitwerking oplossingsrichtingen: financiële instrumenten PM VISUAL DEELDIAGRAM schil 2 OPLOSSINGSRICHTINGEN 13
Analyse kans * impact financiële instrumenten Directe inzetbaarheid/ complexiteit realisatie Mogelijke impact op business case Financiële consequenties & risico s overheden Verwachte multiplier overheidsinzet Specials -fonds Gebieds Investerings Zone Publieke Ontwikkelings- Maatschappij Financierings- of garantiefonds 0/ - 0/ - - 0/ - ++ + + + -- +/ - - - ++ + ++ + Versnellingseffect ++ ++ ++ + Totaalbeeld kans * impact 0/ + +/ ++ 0/ + 0/ + Partijen aan zet Provincie/ Rijk Rijk (en partneroverheden) Provincie/ Rijk Provincie/ Rijk 14 Legenda: -- zeer complex/ beperkt, - complex/ beperkt, 0 gemiddeld, + inzetbaar/ goed, ++ goed inzetbaar/ uitstekend
Specials fonds t.b.v. transformatie Wanneer toepasbaar Transformatiegebieden met onrendabele projectonderdelen die niet uit het gebied zelf bekostigd kunnen worden. Waarom noodzakelijk Alle door ons bekeken casussen bevatten enkele projectonderdelen die onrendabel zijn en niet uit opbrengsten elders in het gebied bekostigd kunnen worden. De transformatie het hele gebied of delen ervan is afhankelijk van deze onrendabele investeringen. Huidige dekking van dit soort kosten lopen af (niet alleen ISV, ook eerdere regionale of anderszins aangemaakte specifieke regelingen). Bij het ontbreken van andere middelen dragen gemeenten nu deze kosten volledig zelf. De ene gemeente slaagt er beter in dan de andere om middelen vrij te maken. Veel gemeenten in de Zuidelijke Randstad hebben budgettair onvoldoende ruimte voor onrendabele transformatieinvesteringen. Dit belemmert binnenstedelijke transformatie. Oplossingsrichtingen Fonds op Provinciaal of landelijk niveau om bottlenecks weg te nemen Bijdrage koppelen aan specifieke investeringen met duidelijk publiek belang en leidend tot private vervolginvesteringen in het gebied (multiplier-effect). Fonds is nadrukkelijk niet bedoeld voor pandgebonden investeringen (aan private partijen) en reguliere gebiedsgebonden investeringen (inrichting openbare ruimte, groen, parkeren etc). Deze laatste kosten worden idealiter door gemeente opgepakt en gedekt door opbrengsten uit bv. grondverkoop, erfpachtconversie, kostenverhaal/ ontwikkelaarsbijdrages, etc. Dekking en dus ook regie bij Rijk (via bv. heroriëntatie vanuit Infrafonds) en/of Provincie. Gemeenten vragen aan, mits in samenwerking met marktpartijen. Gemeentelijke eigen bijdrage zorgt dat er sprake is van een goede afweging op lokaal niveau. Randvoorwaarden voor verstrekken bijdrage: Bijdrage gericht op investeringen die niet logischerwijs uit andere bronnen te dekken zijn Alleen verstrekken indien basis op orde is (geen onnodig negatieve buca) Alleen verstrekken indien er voldoende eigen bijdrage van lokale overheden is De bijdrage leidt met enige waarschijnlijkheid tot private vervolginvesteringen in het gebied (multiplier) 15
Gebiedsinvesteringszone (GIZ) (1) Wanneer toepasbaar Relevant in transformatiegebieden waarbij er geen logische partij is die investeringen met een gemeenschappelijk belang oppakt (meestal door versnipperd eigendom). Doelgroep: samenwerkingsverbanden van ondernemers, eigenaren, ontwikkelaars en andere initiatiefnemers in transformatiegebieden Waarom noodzakelijk Oplossingsrichtingen (1 zie ook vlg. slide) Door versnipperd eigendom is het lastig om investeringen met een gezamenlijk belang te organiseren. De omvang en doorlooptijd van een gebiedstransformatie maakt het nog complexer dan een regulier nieuwbouwproject (en dus ook risicovoller voor de initiatiefnemer). Bestaand instrumentarium is ontoereikend. Een GIZ is een vehikel waarmee de bekostiging geregeld kan worden van organisatie- en planontwikkelingsactiviteiten, place-making programma s en aanleg van openbare ruimte en infrastructuur die in ieders belang is. Een scala aan bekostigingsvarianten is denkbaar, maar moet nog voorzien worden van een goed en herkenbaar werkkader waarbinnen partijen elkaar kunnen vinden. Het is noodzakelijk dat het Rijk een juridische basis neerzet: waar is een GIZ voor bedoeld (i.r.t. Omgevingswet) en wanneer kwalificeert een gebied als GIZ. Partijen kunnen dit omarmen en zich (vergelijkbaar aan een BIZ) in overleg met gemeenten tot GIZ verklaren Belangrijke succesfactoren: voldoende massa (lees: dekking om te kunnen investeren) en weinig of geen free-ridergedrag. Cruciaal is dat niet alleen naar extra bekostigingsmogelijkheden wordt gezocht, maar dat dit gecombineerd wordt met a) reële extra waardecreatie als randvoorwaarde en b) kansen op extra opbrengsten Bekostigingsmogelijkheden die al toegepast worden in de praktijk: lidmaatschapsbijdrage van een op te richten gebiedsorganisatie, afdracht van servicekosten of ontwikkelaarsbijdrage, of bekostiging via de gemeente (bv. via een percentage van de kostenverhaalsopbrengsten) 16
Gebiedsinvesteringszone (GIZ) (2) Oplossingsrichtingen (2) Aanvullende instrumenten die in het kader van een GIZ formeel inzetbaar zouden moeten kunnen worden gemaakt, zijn bijvoorbeeld: De gemeente past een opslag op de OZB toe (mits een meerderheid hiermee instemt, cf. BIZregeling), te storten in een gebiedsfonds. Aanvullende mogelijkheid: op 50/50-basis gematcht door de gemeente; De gemeente past een Tax Increment Finance-regeling toe, waarbij afgesproken wordt dat extra afdrachten aan een apart gebiedsfonds plaatsvinden o.b.v. OZB-stijgingen boven een minimumdrempel De Rijksoverheid onderzoekt hoe kostenverhaal mogelijk wordt indien transformatie plaatsvindt binnen het bestaande bestemmingsplan. Kostenverhaal is nu gekoppeld aan een verandering in het bestemmingsplan, maar transformatie is ook mogelijk binnen bv. Een meervoudig bestemmingsplan. Gemeenten hebben dan momenteel geen titel om een bijdrage te vragen voor de benodigde herinrichting van het gebied (zoals infrastructuur, openbare ruimte, groen etc.). Een kader bieden voor het door gemeenten kunnen bieden van bonus-/optie-mogelijkheden of bijvoorbeeld air rights bij het bijdragen danwel harde (bv. maatschappelijke) prestaties leveren aan de totale opgave Partijen in het gebied werken met een erkende Gebiedsexploitatie: de opbrengsten (bijvoorbeeld vanuit grondopbrengsten, erfpachtconversie of kostenverhaalsbijdragen) kunnen dan geoormerkt ín het betreffende gebied blijven. Dit legitimeert dan vervolgens ook meer de aanvullend gevraagde bijdrage vanuit partijen in het kader van een GIZ. Zo n totaalpakket biedt stevige mogelijkheden om in complexe transformatie-situaties met versnipperd eigendom tot voldoende gemeenschappelijk investeringsvermogen (zowel vanuit ondernemers, particuliere eigenaren/ beleggers, ontwikkelaars als gemeente) te komen. Steeds gebaseerd op een feitelijke, zakelijke basis van waarde-creatie. 17
Publieke ontwikkelingsmaatschappij Wanneer toepasbaar Transformatiegebieden waar investeringscapaciteit ontbreekt Waarom noodzakelijk Doelgroep: projecten met in de kern mogelijk positieve business cases, maar met lange aanlooptijd en complexe uitgangssituatie (bv. versnipperd eigendom) en dus hoger risico. De markt pakt dit soort projecten nog (!) niet op. Als grootste risico s eruit zijn wil de markt naar verwachting wel. Zuid-Holland heeft geen publiek investeringsfonds die dit gat kan vullen (een aantal andere provincies wel). (InnovationQuarter doet geen fysieke investeringen/ontwikkelingen.) Alternatief is dat dit door gemeenten voor specifieke locaties als WOM (Wijkontwikkelingsmaatschappij) wordt opgezet Oplossingsrichtingen Alternatief 1: 100% publieke NV, maar op afstand van (dagelijks) bestuur en politiek. De NV kan op projectniveau samenwerken met marktpartijen (WOM in PPS-vorm) Alternatief 2: een soort Boei+, met inzet op gebiedsontwikkeling en publiek-privaat aandeelhouderschap Gericht op voorinvesteringen in gebiedsontwikkeling zoals opkopen bestaand vastgoed voor transformatie, evt. uitplaatsen hinderlijke bedrijven (NB evt. in samenhang met bijdragen vanuit specials fonds, zie verderop) Locaties, bestaand vastgoed en uitgeefbare kavels bouwrijp maken, ontwikkelbaar maken en daarna op de markt zetten. Dus niet zelf ook tot feitelijke woningbouwproductie over gaan. Inzet in overleg tussen regionale en lokale overheid Met private kennis en kunde, expertise vanuit ontwikkelwereld Financiering vanuit BNG, met garantstelling vanuit regionale overheden en/of Rijk (en/of Europa) 18
Financieringsfonds NB ROM en Financieringsfonds ook te combineren (vgl. OMU/HMO) Wanneer toepasbaar Transformatieprojecten met sluitende business case waar investeringscapaciteit ontbreekt Waarom noodzakelijk In een aantal specifieke gevallen (zie pagina 22, o.a. startups, CPO, en initiatiefnemers in planvormingsfase van transformatie) kunnen maatschappelijk gewenste investeringen met een positieve business case toch niet aan voldoende financiering komen om hun plannen daadwerkelijk uit te voeren. De provincie Zuid-Holland heeft anders dan de meeste andere provincies geen vehikel om dit soort partijen te helpen met leningen (of participaties). Oplossingsrichtingen Financieringsloket op Provinciaal niveau (OF als Waarborgfonds waarbij financieringen door marktpartijen worden geborgd). Onafhankelijk fondsmanagement, op afstand van (dagelijks) bestuur en politiek. Ingeval variant Waarborgfonds onafhankelijk bestuur en selectiecommissie Bedoeld voor (kleinere) marktpartijen op zoek naar eigen/vreemd vermogen. Zij kunnen een aanvraag doen voor financiering om transformaties op gebieds- of pandniveau op te pakken. Gericht op specifieke deelmarkten waar traditionele financiers (o.a. banken) zich niet op richten. In ieder geval de vroegste fase(s) van gebiedsontwikkeling, t.b.v. aanloopkosten (incl. plan- en proceskosten). Voor specifieke partijen (CPO, startups) ook financiering van de benodigde investeringen in aankoop/sanering/bouwrijp maken/herontwikkeling etc. Fonds verstrekt wél, eerder, ruimer, gunstiger (qua voorwaarden als bv. aflossing) krediet. Rente gebaseerd op zowel kapitaalskosten als risico-waardering. Marktconform- mits geoorloofde staatssteun te verstrekken via AGVV (Algemene GroepsVrijstellingsVerordening). NB Logischer lijkt marktconformiteit als uitgangspunt Financiering van het fonds zelf via bv. BNG of andere bank, met garantstelling door regionale overheden en/of Rijk 19
Uitwerking oplossingsrichtingen: flankerende instrumenten PM VISUAL DEELDIAGRAM schil 3 OPLOSSINGSRICHTINGEN 20
Analyse kans * impact flankerende instrumenten Directe inzetbaarheid/ complexiteit realisatie Mogelijke impact op business case Financiële consequenties & risico s overheden Verwachte multiplier overheidsinzet Stedelijke herverkaveling Fiscale stimuleringsmaatregelen Flexibiliseren publiek afboeken Experimenteer -ruimte rol corporaties 0/+ -- -- - + + 0 0/+ -/ 0-0 0/- + + + + Versnellingseffect + + ++ ++ Totaalbeeld kans * impact + -/ + 0/ + 0/+ Partijen aan zet Rijk (en partneroverheden) Rijk Rijk Rijk 21 Legenda: -- zeer complex/ beperkt, - complex/ beperkt, 0 gemiddeld, + inzetbaar/ goed, ++ goed inzetbaar/ uitstekend
Stedelijke herverkaveling (1) Wanneer toepasbaar In alle transformatieprojecten waar de business case positief is en wel of geen tekort aan investeringscapaciteit aanwezig is Waarom noodzakelijk Stedelijke herverkaveling vereenvoudigt het komen tot uitvoering van kansrijke transformaties De uitkomst van de business case kan positief worden beïnvloed door inzetten van stedelijke herverkaveling (voorkomen dure procedures en processen) Deze gecombineerde impact zal naar verwachting leiden tot een versnelling van investeringen in transformatieprojecten Oplossingsrichtingen Een al bestaand instrumentarium om tot een meer samenhangende aanpak van transformatie van gebieden met versnipperd eigendom te komen is stedelijke herverkaveling Het idee hierbij is dat partijen deelnemen aan geregisseerde grondruil, zodat uiteindelijk de nieuwe eigendomssituaties passend zijn bij de verkaveling van het beoogde gebied Het instrument is op zich al vrijwillig toepasbaar, maar ook hier geldt dat voor partijen behoefte is aan een duidelijk spelregelkader: hoe werkt dit en is het overzichtelijk en betrouwbaar (ook bijvoorbeeld voor wat betreft contractuele, financiële en fiscale aspecten) Het instrument gaat daartoe worden ingepast in de in te voeren Omgevingswet De praktijk toont aan dat er behoefte is aan een dergelijk instrument, maar de praktijk is ook dat het nog in de kinderschoenen staat voor wat betreft feitelijke toepassing Het is daarom aan te bevelen dat overheden, particuliere eigenaren en betrokken stakeolders meer met dit instrument gaan oefenen en werken in de praktijk, om ook vooruitlopend op de invoering van de Omgevingswet al een ervaringsbasis op te bouwen Vastgoedeigenaren, exploitanten en ondernemers zijn geholpen met het weten waar ze aan toe zijn en hoe een en ander feitelijk werkt in de praktijk. Hoe eerder deze basis is gelegd, hoe beter. Verdere stimulering is mogelijk geholpen door fiscale vrijstellingen aan de toepassing te koppelen 22
Stedelijke herverkaveling (2) Oplossingsrichtingen (vervolg) In de praktijk in sommige andere landen is het niet ongebruikelijk een dergelijk herverkavelingproces vrijwillig- gepaard te laten gaan met een zogeheten grondfonds : partijen brengen grond in natura in in het grondfonds, wat als ontwikkelvehikel de herontwikkeling ter hand neemt. Hierna (of hieraan voorafgaand, al naar gelang of men een actieve rol in de herontwikkeling wil nemen) wordt de grond in de nieuwe situatie herverkaveld en naar rato van de inbrengwaarde toebedeeld aan de inbrengers. En niet in het minst: waarbij de uiteindelijk gecreëerde meerwaarde ook ten goede komt aan de betrokken partijen. Men stuurt hier dus op. Deze werkmethode zou bovenal de omvang van voorinvesteringen danig beperken (grond en vastgoed hoeven niet meer te worden ingekocht en betaald vooraf), wat de business case verbetert en substantiële investeringsruimte vrijspeelt voor waardetoevoeging 23
Fiscale stimuleringsmaatregelen voor transformatie Wanneer toepasbaar In alle transformatieprojecten waar de business case negatief is danwel een tekort aan investeringscapaciteit aanwezig is Waarom noodzakelijk De uitkomst van de business case kan positief worden beïnvloed door fiscale stimuleringsmaatregelen ingeval van transformatieprojecten Deze impact zal naar verwachting leiden tot een grotere toevloeiing van investeringsmiddelen naar transformatieprojecten (vergelijk destijds bijvoorbeeld de film-cv regeling en allerhande aftrekregelingen voor bv. groen beleggen). Als het maatschappelijk belang van transformatieprojecten groot en urgent wordt geacht, dan past hier een stimuleringskader bij Oplossingsrichtingen Gewerkt kan worden met een aantal varianten van fiscale stimuleringsmaatregelen, die alle de basis hebben in het zogeheten green lining, de benoeming van transformatiegebieden waar bijvoorbeeld deze maatregelen zullen gelden. Daar hoort Rijksprioritering bij. Concrete maatregelen waar aan gedacht kan worden zijn bijvoorbeeld: investeringsaftrek bij investeringen in bouwrijp maken (incl. grondaankoop, sanering, renovatie, etc) fiscaalvriendelijk beleggen in transformatie-cv met grond en gebouwen (= bij investeringen lagere belasting op vermogensbelasting) BTW-korting bij investeringen die als ten behoeve van transformatie kunnen worden aangemerkt (bv. zo veel mogelijk onder 6 % tarief brengen) Dubbele overdrachtsbelasting vermijden (dus periode van niet betalen zowel bij aankoop als doorverkoop, verlengen van huidige 6 maanden tot xx jaar; dit in verband met langere aanloopen herontwikkeltijden) Toepasbaarheid korting overdrachtsbelasting 2% ook bij (hard) voornemen tot transformatie Hypotheekrente-voordelen (afgedekt met garanties of subsidies door relevante overheid) voor consumenten die een woning kopen in transformatieprojecten (bv. zoals renovatie-hypotheek, starterslening, duurzaamheidslening of NHG) 24
Flexibiliseren publiek afboeken Wanneer toepasbaar In alle transformatieprojecten waar een tekort op de business case aan de orde is danwel investeringscapaciteit (bij publieke partijen) vrijgespeeld zou moeten worden Waarom noodzakelijk Gemeenten dienen daar waar onzekerheid op middellange en langere termijn leidt tot potentieel (zwaar) negatieve grondwaarderingen, deze risico s nu onmiddellijk op te nemen en de grondwaarde af te boeken. Dit terwijl onzeker is of dit zwarte scenario zich wel gaat voordoen. Om hier niet tegenaan te lopen, stellen gemeenten de activering van deze gronden uit, waardoor ook niet tot stimulering/ voorbereiding van broodnodige transformatie wordt overgegaan. Oplossingsrichtingen Voor nieuw opstartende trajecten is het werken met bandbreedtes en scenario s, inclusief het inbouwen van een regelmatig herijkingstraject, cruciaal. Die denkwijze kan ook bij lopende grondexploitaties worden ingevoerd. Een technische manier om een andersoortige aanpassing (een zachtere landing in plaats van een harde landing) vorm te geven is te herwaarderen op huidige (lagere) opbrengsten en daarna weer via de parameters een stijging op te nemen door de tijd heen. Dan is wel geactualiseerd maar moet er vooralsnog minder afgeboekt worden. Dit verhelpt de schijnzekerheid echter niet. Een meer fundamentelere aanpassing van de werkwijze kan ook, maar hier is echter dan wel een overzichtelijke- herziening van het BBV (Besluit Begroting en Verantwoording) voor nodig. Door jaarlijks bij grondexploitaties de keuze te actualiseren welk deel van een mogelijk tekort als feitelijk verlies danwel als risico wordt gezien, kan een combinatie gemaakt worden tussen verlies nemen (afboeken), reserveren (verliesvoorziening) en sparen (weerstandsreserve). Zo wordt tegelijkertijd afgebouwd en gereserveerd/ gespaard om risico s of feitelijke verliezen die zich op moment xx (vooraf te bepalen en daarna te herijken: wanneer is er beter zicht op de reële resultaten?) voordoen, toch in hun volle omvang te kunnen verwerken. Dit kan vervolgens door afdrachten in het grondbedrijf te houden, voorzieningen op te bouwen (Nb betreft wel reëel geld dat moet worden aangehouden) en bestemmingsreserves aan te leggen. Dit geheel vormt dan onderdeel van het gemeentelijk weerstandsvermogen, dat naar de toekomstige situatie toe groeit. 25
Experimenteren met handelingsruimte corporaties Wanneer toepasbaar Wanneer investeringscapaciteit nodig is, met of zonder positieve business case 26 Waarom noodzakelijk Transformatieprojecten hebben een coalitie van pioniers nodig die investeringen in deze gebieden op gang brengen. Corporaties waren dit van oudsher en oefenden zo hun maatschappelijke taak uit, zowel op niveau van gebieden als afzonderlijke complexen/ gebouwen Hier is door alle sectorale veranderingen nu echter een gat gevallen. Een gat wat commerciële partijen niet op vullen (al helemaal niet daar waar onrendabel geïnvesteerd zou moeten worden), maar waar gemeenten ook steeds minder middelen voor hebben*. En waar kleinschalige particuliere initiatieven/ coalities te klein voor zijn en te beperkte investeringsruimte voor hebben. Conclusie is dat er dan te weinig investerend en organiserend vermogen over blijft, waar nieuwe partijen voor nodig zijn (of oude partijen in een herziene rol) Oplossingsrichtingen Daar waar voor reguliere institutionele beleggers overduidelijk de markt nog niet rijp genoeg is, moeten corporaties (tegelijk met publieke investeringen in bv. infrastructuur, openbare ruimte en maatschappelijk vastgoed) kunnen investeren in grondontwikkeling voor gemengde doelgroepen. Dus eerder in het ontwikkelproces als activator kunnen instappen én zowel sociale huur als niet-daeb woningbouw (binnen maximale grenzen) kunnen realiseren. Dergelijke gemengde milieus zijn cruciaal in het tot stadsgebied uit laten groeien van transformatiegebieden EN kunnen een belangrijke rol spelen in het beter passend krijgen van de totale woningvoorraad (via doorstroming). Dus: versoepeling van de toets voor het ontwikkelend en niet-daeb kunnen opereren van corporaties in transformatiegebieden. Dit zou ook moeten gelden voor het integraal kunnen opereren richting kleinschalig/aanhangend commercieel vastgoed (bv. plinten) en het mee kunnen investeren in het herstructureren en opwaarderen van de openbare ruimte Tot slot: daar waar corporaties bezit hebben dat kan worden ingebracht in de transformatie-opgave, belemmert de huidige marktwaarde in verhuurde staat - werkwijze het op gang krijgen van het transformatie-proces, sterk. In dit soort gevallen zou de feitelijke bedrijfswaarde gehanteerd moeten kunnen worden. Bijvoorbeeld particuliere initiatieven als coöperatieven, CPO s van pioniers etc. kunnen zo veel beter in staat worden gesteld tot de maatschappelijk gewenste transformatie over te gaan * Gemeenten zouden waar mogelijk wel de gelegenheid moeten hebben om rechtstreeks aan corporaties financiële steun te verlenen voor het mogelijk maken van maatschappelijk gewenste transformatieprojecten (mits DAEB). Nu is dat in de Woningwet niet voorzien (kan alleen het Rijk dit) en moeten gemeenten een apart DAEB Toewijzingsbesluit nemen, wat precedentwerking niet uitsluit.