Zienswijzennotitie ontwerp-bestemmingsplan 'Diepenheim, herziening Wilsonweg 2b'. Gemeente Hof van Twente. 16 juli 2014
Zienswijzennotitie ontwerp-bestemmingsplan 'Diepenheim, herziening Wilsonweg 2b'. Deze notitie kent de volgende opbouw: A. Zienswijzen B. Ambtshalve aanpassingen: niet van toepassing.
A. Zienswijzen Het ontwerp-bestemmingsplan 'Diepenheim, herziening Wilsonweg 2b' heeft met ingang van 27 maart 2014 gedurende 6 weken voor eenieder ter inzage gelegen overeenkomstig artikel 3.8 Wet ruimtelijke ordening. Ten aanzien van het ontwerp-bestemmingsplan zijn binnen de daarvoor gestelde termijn de volgende zienswijzen naar voren gebracht: 1. Dhr. M. Damveld, Wilsonweg 2, 7478 BA Diepenheim (gedateerd op 27 april 2014, ingekomen 29 april 2014) 2. Dhr. H.G. Lodeweges, Goorseweg 26, 7478 BD Diepenheim samen met de familie Kramer, Goorseweg 28, 7478 BD Diepenheim (gedateerd op 3 mei 2014, ingekomen 2 mei 2014) Hieronder treft u een weergave van de inhoudelijke opmerkingen aan, evenals de gemeentelijke reactie daarop. 1. Dhr. M. Damveld, Wilsonweg 2, 7478 BA Diepenheim Weergave zienswijze In het bestemmingsplan is een goothoogte van 4 meter opgenomen. In de directe omgeving is een goothoogte van 3,5 meter toegestaan volgens het geldende bestemmingsplan Diepenheim. Aangegeven wordt dat binnen de goothoogte van 4 meter bijna 2 bouwlagen mogelijk zijn. Verzocht wordt om een aanpassing van de goothoogte naar 3,5 meter, zoals ook in de omgeving voorkomt en daarmee 2 volledige lagen voorkomen wordt. De nieuw te bouwen woning ligt op een afstand van 4,5 meter tot de Wilsonweg. Aan de zuidzijde is deze afstand korter tot de weg. De woning ligt ten zuiden van het te ontwikkelen perceel. Gesteld wordt dat de woning op 6 meter van de Wilsonweg ligt en dat de te ontwikkelen woning ongeveer 1,5 meter verder naar voren gebouwd zou mogen worden. In de zienswijze is aangegeven dat er moeite is met deze ligging en verzocht wordt om de verplaatsing van de voorgevellijn maximaal in de lijn van de huidige zuidelijk gelegen woning. Gemeentelijke reactie Stedenbouwkundig wordt de woning beschouwd als ruimtelijke onderdeel van het bebouwingslint van de Wilsonweg. De omvang van het perceel Wilsonweg 2b is een ruim 350 m 2. Dit biedt voldoende ruimte aan een kleinere vrijstaande woning. Het perceel is echter door haar vorm beperkt in de bouwmogelijkheden. Op basis van de ligging en vorm van het perceel is een eenduidig volume van één bouwlaag met kap passend; zo is door de stedenbouwkundige geoordeeld. Het eenduidige volume blijkt onder andere uit het feit dat losse bijgebouwen niet toegestaan zijn. In de directe omgeving van het perceel is een goothoogte van maximaal 3,5 meter toegestaan. Verder langs de Wilsonweg is op grotere afstand een goothoogte van 4,5 meter toegestaan. Gesteld wordt dat binnen de hoogte van 4 meter bijna 2 verdiepingen gerealiseerd kunnen worden. Op grond van het Bouwbesluit is de hoogte van de verdiepingsvloer bij wonen minimaal 2,6 meter. Twee volledige verdiepingen zijn dus niet mogelijk binnen de goothoogte van 4 meter. Wel geldt dat de opgenomen 4 meter meer ruimte biedt dan de goothoogte van 3,5 meter, zoals in de omgeving voorkomt. Op basis van de stedenbouwkundige wens om te komen tot een eenduidig bouwvolume met één
bouwlaag met kap, is het aanvaardbaar om de maximale goothoogte terug te brengen naar 3,5 meter. In de zienswijze is aangegeven dat de woning niet voor de rooilijnen van de Goorseweg 28 en Wilsonweg 2 gebouwd zou moeten worden. Dit om het uitzicht vanuit de woning Wilsonweg 2 niet te belemmeren en dat beide woningen gelijke rechten hebben. In het ontwerp-bestemmingsplan is een ruim bouwvlak opgenomen. Dit op verzoek van de initiatiefnemer. In de stedenbouwkundige schets is een afstand tot de Wilsonweg van minimaal 5 meter opgenomen. Nu blijkt uit de zienswijzen dat er geen draagvlak is voor de positionering van het bouwvlak dichter tot de Wilsonweg dan 6 meter, heeft een heroverweging van het verzoek tot verruiming van de initiatiefnemer plaatsgevonden. Het bouwvlak kent in het ontwerp-bestemmingsplan een lengte van ruim 12 meter en een breedte van 9 meter. Daarmee heeft het bouwvlak een omvang van ruim 116 m 2 (exclusief de garage). In de directe omgeving van de woning liggen 3 woningen met de volgende omvang: Goorseweg 26: 81 m 2, Goorseweg 28: 80 m 2 en Wilsonweg 2: 96 m 2. De nieuw te bouwen woning krijgt de grootste omvang in de omgeving. Daarmee is niet langer sprake van een kleinere woning in het lint. Wanneer de rooilijn die is toegepast op Wilsonweg 2 ook van toepassing is op het nu voorliggende verzoek, ontstaat een bouwvlak met een omvang van 106 m2. Dit biedt voldoende mogelijkheden voor een woning. Zeker aangezien er tevens leefruimte in de kap mogelijk is. De maximale bouwhoogte is 8 meter. De zienswijze wordt overgenomen: De goothoogte wordt aangepast naar 3,5 meter. De ligging van het bouwvlak wordt gelijk gesteld aan de rooilijn die van toepassing is voor Wilsonweg 2. Hierdoor is de afstand tot de Wilsonweg 6,1 meter. 2. Dhr. H.G. Lodeweges, Goorseweg 26, 7478 BD Diepenheim samen met de familie Kramer, Goorseweg 28, 7478 BD Diepenheim De heer Lodeweges en de familie Kramer hebben gezamenlijk, als directe buren van het perceel, een zienswijze opgesteld. Weergave zienswijze Zij hebben principiële bezwaren tegen de mogelijkheid om op het perceel de bouw van een woning mogelijk te maken en specifieke bezwaren tegen de situering van het bouwvlak. Inhoudelijk hebben zij bezwaar op de volgende onderdelen: Woonvisie In de toelichting van het ontwerp-bestemmingsplan is een passage opgenomen over de woonvisie. Daarin wordt gesteld dat het hier niet gaat om een (nieuwe) toevoeging aan het woningbouwprogramma. Het bouwplan is in het programma opgenomen met een netto toevoeging van één woning. In het dynamisch woningbouwprogramma is de woning Wilsonweg 2b niet concreet benoemd. Wel is in de lijst onder nummer 19b, Diepenheim overig, 1 woning opgenomen. Het bezwaar richt zich het feit dat de locatie niet gespecificeerd is, waardoor de capaciteit op meerdere locaties ingezet kan worden. Plan in strijd met goede ruimtelijke ordening en welstandsnota Oorspronkelijk was de locatie Wilsonweg 2b de tuin bij Goorseweg 28. Bij de splitsing van het perceel is het eigendom overgegaan. Op het perceel heeft een illegaal bouwsel gestaan dat recreatieverblijf gebruikt is. In de aanvraag en in de toelichting van het bestemmingsplan wordt geen goede en valide onderbouwing gegeven waarom nu wel het bouwen van een woning mogelijk wordt gemaakt.
Wanneer gekeken wordt naar de maat, de vorm en de ligging van het perceel, valt op dat het een klein en smal perceel is en ondiep t.o.v. de Wilsonweg. Dit maakt het perceel feitelijk ongeschikt voor de bouw van een vrijstaande woning van een normale omvang. Dit vraagt de nodige kunstgrepen, zoals het bouwen van een garage tot op de kavelgrenzen. Gesteld wordt dat dit in strijd is met een goede ruimtelijke ordening en het welstandsbeleid. In deze laatste wordt benoemd dat het gebied valt onder lintbebouwing los op de kavel. In het bestemmingsplan wordt het daarentegen mogelijk gemaakt om de garage tot op de erfgrens te bouwen. De bouw en het onderhoud zal deels plaatsvinden door betreding van de percelen Goorseweg 26 en 28. Hierover is geen overleg geweest en zal niet worden toegestaan. Ook worden zorgen gemaakt over de afwatering vanaf de daken. Er wordt nog vermeld dat de aanvragers op grond van de koopakte nog een verplichting hebben om op de kavelgrens met nummer 26 nog een muur te plaatsen en de gevel van de schuur te herstellen. Daarnaast is het van belang dat het recht van overpad (ladderrecht) t.b.v. onderhoud aan de gevel van de schuur gewaarborgd blijft. Door de bouw van een garage en woning tot op de kavelgrens, maakt de gemeente het onmogelijk om ordentelijk onderhoud aan hun eigendommen te plegen. Aanvulling 28 mei 2014: Dhr. Kramer heeft mondeling zijn zienswijze aangevuld met het verzoek om het bouwblok niet aansluitend toe te staan aan zijn bestaande schuur. Dit omdat hij vreest voor problemen wanneer hij zijn schuur wil onderhouden. Een afstand van minimaal 1 meter, maar bij voorkeur 3 meter, acht hij wenselijk. Aantasting van het woongenot Gevreesd wordt voor de effecten van een nieuwe woning door vermindering van licht in de tuin en mogelijke overlast van geluid door de aanwezigheid van een woning. Nu is er sprake van een lege kavel. Binnen de bestemming is tevens een bed & breakfast toegestaan. De vraag wordt gesteld of er wel voldoende ruimte voor een dergelijke functie is gelet op de verplichting dat wonen de hoofdfunctie is. Waardevermindering naastgelegen onroerend goed In het vigerend bestemmingsplan mag op dit moment op het perceel Wilsonweg 2b niets worden gebouwd. Na de vaststelling van het bestemmingsplan mag er wel gebouwd worden. Overwogen wordt om een planschadeverzoek in te dienen na vaststelling van het plan. Twijfels bij de feitelijke motieven van de aanvragers Er zijn twijfels over de uiteindelijke bedoelingen van de aanvragers. Vermoed wordt dat de aanvraag uitsluitend om financiële motieven gedaan is. Ingeschat wordt dat de aanvragers hier niet zelf gaan wonen, maar dat er sprake is van verkoop of verhuur. Gemeentelijke reactie In de zienswijze zijn de specifieke bezwaren per punt toegelicht. In deze reactie worden de punten inhoudelijk voorzien van een reactie. Woonvisie In de Woonvisie 2009-2013 en de oplegnotitie is een beschrijving van het gemeentelijk woonbeleid opgenomen. De algehele tendens binnen de gemeente is dat er (op termijn) minder vraag zal zijn naar woningen en dat er dus minder woningen gebouwd worden. De locaties waar nog woningen gebouwd kunnen worden, zijn opgenomen in het dynamisch woningbouwprogramma. In deze lijst staan de woningen waarover overeenstemming is tussen initiatiefnemers en de gemeente voor woningbouw. Voor Diepenheim is een aantal projecten opgenomen. In de categorie overig zijn daarnaast in
totaal 4 woningen opgenomen. Het betreffen hier de woningen aan de Ruimersdijk (uitwerking) en De Akkers (toevoeging 1 woning). In het gebied Ruimersdijk zijn 3 woningen voorzien, maar is er ruimte voor 2 woningen. Op deze locatie wordt daarom 1 wooneenheid minder gerealiseerd, die ingezet wordt op de locatie Wilsonweg 2b. Plan in strijd met goede ruimtelijke ordening en welstandsnota Gesteld wordt dat er geen goede en valide onderbouwing is opgenomen waarom een woning aanvaardbaar is op de locatie. In de toelichting van het bestemmingsplan kan hierop een uitgewerkte onderbouwing opgenomen worden om dit punt te verduidelijken. De essentie betreft dat het hier om een toevoeging van een woning in een bestaande stedelijke structuur. De toevoeging van een woning vindt plaats op een open plek in het lint op een kavel van ongeveer 450 m 2. Op de locatie was reeds op grond van het bestemmingsplan Diepenheim ongeveer 90 m 2 bebouwing ten dienste van de bestemming wonen toegestaan. Het perceel is door haar vorm beperkt in de bouwmogelijkheden. Op basis van de ligging en vorm van het perceel is een eenduidig volume van één bouwlaag met kap passend. Het eenduidige volume blijkt onder andere uit het feit dat losse bijgebouwen niet toegestaan zijn. In het ontwerp-bestemmingsplan is sprake van een aansluiting tussen het bouwvlak en de bestaande schuur op het perceel Goorseweg 28. Bij de voorbereiding is gesteld dat uitsluitend het bouwen op de erfgrens mogelijk is, indien de eigenaren van de omliggende percelen hiertegen geen bezwaar hebben. In dit geval heeft de eigenaar van perceel Goorseweg 28 een mondelinge aanvulling op de zienswijze gedaan, waarbij hij aangeeft niet akkoord te gaan met het bouwen tot op de erfgrens. In de welstandsnota is het gebied aangemerkt als linten los op de kavel. Door het aansluitend bouwen wordt geen recht gedaan aan deze karakteristiek. Het aaneenbouwen sluit aan bij een meer (binnen)stedelijk karakter, waar hier geen sprake van is. Het is wenselijk om de woning los op de kavel te situeren en hiertoe minimaal 3 meter aan de noordzijde onbebouwd te laten. Ook ten aanzien van de goothoogte is een verruiming opgenomen ten opzichte van de voorkomende goothoogte in de omgeving. Deze verruiming draagt niet bij aan het beeld om te komen tot een ingetogen woning, maar biedt juist een mogelijkheid om de woning meer in het zicht te brengen. Om deze reden is aanpassing van de goothoogte naar de hoogte van 3,5 meter, die tevens in de omgeving voorkomt, wenselijk. Aantasting van het woongenot Door de bouw van een woning verandert het gebruik van de gronden ter plaatse. De woning is echter georiënteerd op de Wilsonweg. Het tuingedeelte is gelegen aan de zuidzijde van het perceel. De woningen Goorseweg 26 en 28 zijn georiënteerd op de Goorseweg. De tuinen sluiten aan op de nieuwbouwlocatie. Het gaat hier echter om forse percelen met diepe tuinen. De mate van overlast lijkt hierdoor beperkt. Als tweede onderdeel is benoemd dat de woning te klein is om een bed & breakfast te hebben, waarbij het wonen de hoofdfunctie blijft. Bed & breakfast is in het kader van de gewenste afname van de bestemmingsplanregels standaard toegestaan binnen een woonbestemming (Handboek actualisatie bestemmingsplannen). Daarbij geldt als voorwaarde dat de functie bed & breakfast ondergeschikt moet zijn aan de woonfunctie. In dit specifieke geval is de omvang van de woning beperkt, waardoor het lastig aannemelijk te maken is dat er sprake is van een hoofdfunctie wonen wanneer bed & breakfast wordt toegestaan. In overleg met de initiatiefnemer is besloten om deze mogelijkheid niet op te nemen. Waardevermindering naastgelegen onroerend goed In het vigerend bestemmingsplan Diepenheim is een bouwvlak op het perceel opgenomen waar bijgebouwen geplaatst mogen worden. Daardoor is er geen sprake van
een lege locatie. Bij de beoordeling of er sprake kan zijn van planschade worden het nu vigerende en de herziening van het bestemmingsplan Wilsonweg 2b betrokken. Belanghebbenden zijn in de gelegenheid om een verzoek tot planschade in te dienen na het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan. Twijfels bij de feitelijke motieven van de aanvragers De feitelijke motieven van de aanvragers spelen geen rol bij de beoordeling van het initiatief. De initiatiefnemers zijn vrij om naar eigen inzicht de woning te betrekken, verkopen of verhuren. De zienswijze wordt overgenomen op de volgende punten: - aanpassing van het bouwvlak, waarbij deze wordt verkleind tot 3 meter uit de noordelijke perceelgrens van Wilsonweg 2b (het bouwvlak van het bijgebouw wordt geschrapt); - de maximale goothoogte wordt teruggebracht naar 3,5 meter; - medegebruik ten behoeve van bed & breakfast wordt geschrapt; - verduidelijking in de toelichting hoe het plan zich verhoudt tot de Woonvisie 2009-2013 en de oplegnotitie en het dynamisch woningbouwprogramma.