Een uitgave van de Nederlandse Vereniging van Makelaars Jaargang 7 nr 2 april 2013 zie ook: www.nvm.nl Econoom Frank Kalshoven Een slecht getimede, maar moedige stap 7 Jan Kamminga Geliberaliseerde huren in ruil voor woningbouw 9 Consumentenbond-directeur Bart Combée De hypotheekrente is veel te hoog Help de woningmarkt en win 5.000 euro! 8 Bart Combée, directeur van de Consumentenbond, is niet blij met de Blok-hypotheek, die bij het woningmarktakkoord van 13 februari is bedacht. Hij vindt de nieuwe hypotheekconstructie ingewikkeld en duur. Ook meent Combée dat de huizenbezitter ten onrechte niet meedeelt in de rentedaling op de kapitaalmarkt. Om die rente meer te laten dalen, moet er meer concurrentie op de hypotheekmarkt komen, zo stelt Combée. ABN Amro, ING en SNS Reaal moeten weer de concurrentie met de Rabobank kunnen aangaan. Ingewikkeld Volgens het woningmarktakkoord van het kabinet en een drietal oppositiepartijen komt er de mogelijkheid om naast de hypotheek een tweede lening af te sluiten tot 50 procent van de waarde van de woning. De rente over deze tweede lening kan niet worden afgetrokken van de belastingen. Deze hypotheekvorm wordt door Bart Combée aangeduid als duohypotheek, terwijl anderen spreken over Blok-hypotheek. Combée vindt dat deze nieuwe hypotheekvorm veel gemeen heeft met de uitwassen in de jaren 90. Die producten werden steeds moeilijker en werden ook steeds meer opgetuigd met ingewikkelde voorwaarden. Hierdoor begreep zowel de klant als de verkoper het product niet meer. Het is goed om financiële producten eenvoudiger en transparanter te maken. Maar dit wordt weer zo n ingewikkeld financieel product. Bovendien is het niet heel gunstig voor je portemonnee, zo hebben we uitgerekend. Een duo-hypotheek kost over de hele looptijd tienduizenden euro s meer dan een annuïteitenhypotheek. In het begin heb je wat lagere maandlasten, maar op den duur ben je toch duurder uit. Lees verder op pagina 3 Rubrieken Makelen in een moeilijke markt 4 Faits divers 5 De eerste woning van Charles Groenhuijsen 10 In de kantlijn: veel corporatiewoningen met lage WOZ-waarde 10
voorwoord Aanbevelingen Van Dijkhuizen bieden perspectief De NVM staat positief tegenover het eind rapport van de commissie Kees van Dijkhuizen, dat half maart is gepubliceerd. In dit rapport, dat in opdracht van minister Blok van Wonen is geschreven, wordt terecht gepleit voor een grotere rol voor pensioen fondsen en verzekeringsmaat schap - pijen op de Nederlandse hypotheekmarkt. Het beperkte aantal hypotheekaanbieders in ons land vormt momenteel een onnodig extra belemmering van de woningmarkt. Te hoge winstmarges op hypotheekrentetarieven zijn hiervan het gevolg. De Nederlandse pensioenfondsen zijn, gevuld met 900 miljard euro, extreem groot. Dit wordt te vaak en onterecht achterwege gelaten in vergelijking met andere landen. Het ligt dan ook meer dan voor de hand dat dit kapitaal deels en verantwoord wordt geïnvesteerd in binnenlandse financieringen. Nu vloeit 85 procent van beleggingen weg naar buitenlandse economieën, terwijl in Nederland prima degelijke voorwaarden zijn te scheppen voor goede, duurzame rendementen. De aanbevelingen van Van Dijkhuizen bieden een oplossingsrichting met perspectief. Vooralsnog gaat het om voorstellen op papier, maar we hebben snel actie nodig. De NVM roept op om de aanbevelingen van Van Dijkhuizen voortvarend ter hand te nemen en de noodzakelijke vervolgstappen (onder meer vanuit de werkgroep onder leiding van Tjerk Kroes) snel te zetten. Als relevante stakeholder op de woningmarkt werken wij graag verder mee aan oplossingen. Een tovermiddel om de woningmarkt los te trekken bestaat er niet en we moeten voorkomen dat er geen nieuwe, onnodige, obstakels worden opgeworpen. Er moet ook samenhang zijn tussen de diverse beleidsvoornemens. Dan over naar de huursector. Met een nipte meerderheid stemde de Eerste Kamer op 12 maart in met een marktconforme verhoging van de huren. Dit moet het scheefwonen tegengaan. Deze huurverhogingen zijn natuurlijk zuur voor de huurders, al is het een terechte zaak om wat aan het scheefwonen te doen. Scheefwoners blijven vaak te lang zitten in een huis dat te goedkoop voor hen is, wat de doorstroming op de woningmarkt belemmert. Dit is een slecht moment om de hypotheekrenteaftrek aan te pakken Marcel van Dam, voormalig minister van Volkshuisvesting Huidige maatregelen duiden op politiek prutswerk Marcel van Dam, voormalig minister van Volkshuisvesting in het kabinet Van Agt II, auteur en columnist in de Volkskrant, heeft een uitgesproken mening over het kabinetsbeleid ten aanzien van de woningmarkt. Als je iets politiek prutswerk zou willen noemen, dan hoef je maar te kijken naar de maatregelen die er nu in tijden van crisis worden genomen. Van Dam: Wat nu een hervorming van de woningmarkt wordt genoemd, is in werkelijkheid gewoon een liberalisering. In de jaren negentig is dat proces begonnen met de verzelfstandiging van de corporaties. Je ziet nu de beweging om de huurmarkt marktconform te maken. Er is ook een beweging om de indirecte subsidies voor koopwoningen af te bouwen. Je ziet dat het kabinet midden in deze crisis maatregelen neemt die de koopkrachtige vraag juist verder doen afnemen. En dat terwijl de bouw- en woningbouwsector bij uitstek dat deel van de economie vertegenwoordigt, dat zich leent voor een anticyclisch beleid. Misverstand Het misverstand heerst dat de woning- en bouwmarkt synchroon loopt met de cycli van de economie, zegt Van Dam. Maar dat is uitgerekend in die sector niet het geval. Maak je nu plannen om iets te bouwen, dat is dat op z n vroegst over vijf jaar gerealiseerd. De plannen die nu in het diepste dal van de crisis worden gemaakt, hebben dus geen effect. De overheid zal dus moeten interveniëren en stimuleringsmaatregelen nemen. Zij is de enige die in staat is om woningbouwprogramma s anticyclisch te sturen. Want wat zie je? Er bouwt zich nu weer een woningtekort op. Dat zou straks, als de conjunctuur aantrekt, kunnen leiden tot een stijging van de huizenprijzen omdat er dan sprake is van een flink woningtekort. Vooral in de huursector, maar ook in de koopsector. Hypotheekrenteaftrek Van Dam: Ik ben een voorstander om de hypotheekrenteaftrek aan te pakken. Maar niet nu. Er is nu juist aanleiding om die lastenverzwaringen niet toe te passen. Integendeel, je zult stimuleringsmaatregelen moet nemen. Wat nu gebeurt, ontmoedigt juist de koopvraag naar woningen. Het werkt dus averechts. Marcel Van Dam: Banken zetten de rem op hypotheken, waardoor starters moeilijker aan geld kunnen komen. Maar dit kan ook een positieve uitwerking op de koopwoningmarkt hebben. De nieuwe realiteit op de woningmarkt is een structureel lager prijsniveau. Hier kunnen starters, onder wie voormalige huurders, van profiteren. Het kopen van een huis wint zo, in vergelijking met het huren, aan aantrekkelijkheid en daar is de NVM blij mee. Ger Hukker, voorzitter NVM Het zal voor starters op de woningmarkt aantrekkelijker moeten worden om te kopen, zegt Van Dam. Daarvoor kun je verschillende maatregelen nemen. Je kunt de overdrachtsbelasting verlagen. Dat is al eerder gebeurd. Je kunt tijdelijk starterssubsidies instellen. In mijn tijd waren er gewenningsregelingen. Zoals verhuiskostensubsidies. Er is een reeks van maatregelen nodig die het mensen makkelijker moet maken om naar een andere woning te gaan. Maar door zaken nu extra te gaan belasten, dat is natuurlijk waanzinnig. Ik noem dat politiek broddelwerk. Geld Criticasters die beweren dat er geen geld zou zijn voor subsidies hebben ongelijk, zegt Van Dam. Dat is grote flauwekul. De rente op tienjarige staatsobligaties is nu circa 1,17 procent. De inflatie 2,4 procent. Met andere woorden: De reële rente voor de Staat is negatief. De Staat verdient dus op een lening. Als je nu vier miljard euro leent tegen 1,17 procent op een obligatie voor tien jaar, dan heb je vier miljard tegen een negatieve rente. Subsidies kosten de Staat feitelijk niets. Pensioenfondsen en hypotheken Van Dam: Banken zetten de rem op hypotheken, waardoor starters moeilijker aan geld kunnen komen. Maar ook daarvoor zijn oplossingen te bedenken. Pensioenfondsen kunnen daarin een rol spelen. Zij zijn met hun pensioengeld in staat om hypotheken te financieren. Maar dat zullen zij alleen doen met een garantie van het Rijk. Het Rijk moet dus de garantiestelling voor hypotheken verruimen. Daardoor komt er ook meer geld vrij voor het verstrekken van hypotheken. En dus wordt het voor mensen gemakkelijker om een hypotheek te krijgen. 2
Consumentenbond-directeur Bart Combée De hypotheekrente is veel te hoog Vervolg van pagina 1 Restschuld Volgens Combée wordt bij de duo-hypotheek de consument aan het eind van de looptijd met een restschuld opgescheept. Bij een duo-hypotheek van twee ton resteert na dertig jaar een schuld van 100.000 euro, terwijl bij een volledig annuïtaire hypotheek er geen schuld overblijft. Het is voor starters goed om ook aan het eind van de looptijd niet met een gigantische restschuld te zitten. Maar deze constructie werkt schulden weer in de hand. En dan is dit een dure en omslachtige manier om de drempels voor starters op de woningmarkt te verlagen. Combée vindt het wel een positief punt van de recente politieke ontwikkelingen dat er nu perspectief is ontstaan. Iedereen wist dat de hypotheekrenteregelingen zoals wij die hadden, niet in stand zouden blijven. Dus iedereen kon voorzien dat die zouden gaan veranderen. Maar niemand wist hoe. Dan word je extra voorzichtig als je een verplichting voor een huis voor dertig jaar aangaat. Het grote winstpunt is dat er nu duidelijkheid bestaat. Dat is goed voor de woningmarkt. Het grote winstpunt is dat er nu duidelijkheid bestaat Gebrek aan concurrentie Een andere doorn in het oog van de Consumentenbond is het gebrek aan concurrentie op de Nederlandse hypotheekmarkt. Hierdoor betalen consumenten te veel hypotheekrente. De Consumentenbond wil dat consumenten een wettelijk recht krijgen op redelijke hypotheekrente (zie kader). Combée: Er zijn in ons land vier grootbanken, Rabobank, ABN Amro, ING en SNS Reaal, waarvan overigens de laatste drie staatssteun hebben gehad. Zij verstrekken hypotheken aan circa 80 procent van de markt. Tien jaar geleden waren er nog allerlei buitenlandse spelers op de markt. Die waren niet heel groot, maar zorgden wel voor prijsdruk. Zij hebben zich allemaal teruggetrokken op hun thuismarkt. De drie grootbanken die staatssteun hebben gehad, mogen geen prijsconcurrentie voeren. Dat betekent in feite dat de Rabobank de tarieven op de hypotheekmarkt bepaalt. De Rabobank is ook nog eens marktleider. Die kan rustig achterover zitten en er is niemand die iets daartegen in kan brengen. Als wij kijken naar de funding kosten van hypotheken, dan blijkt daaruit dat de hypotheekrente veel te hoog is. NMa De NMa heeft in 2011 onderzoek naar de hypotheekmarkt gedaan. Dit onderzoek bevestigde dat de Nederlandse markt kwetsbaar was door een gebrek aan concurrentie. Mogelijk verboden afspraken tussen hypotheekverstrekkers kon de toezichthouder echter niet aantonen. Of er verboden afspraken tussen hypotheekverstrekkers zijn gemaakt? Ik ga hier niemand beschuldigen, zegt Combée. Ik kan hier geen zinnig woord over zeggen. Maar als je maar vier banken hebt, waarvan er drie niet mogen concurreren, dan hoeven er geen prijsafspraken te zijn. In zo n situatie kan er helemaal geen gezonde concurrentie zijn. De Europese Unie zou die drie banken de mogelijkheid moeten geven om juist wel te concurreren. Combée heeft zijn hoop gevestigd op de tijdelijke Kamercommissie Huizenprijzen, die de woningmarkt onderzoekt. Daar wordt ook gekeken naar de hypotheekrente en de hoge marge hierop. Dat hebben ze al gesignaleerd. Ze hebben de oplossing nog niet aangedragen, maar het valt mij op dat ze de kwestie wel zien. En dat gaat van links tot rechts: van GroenLinks tot en met de VVD. Daar wordt dat allemaal geconstateerd. Bart Combée: Iedereen kon voorzien dat de hypotheekregelingen zouden veranderen. interview Wettelijk recht op redelijke hypotheekrente De Consumentenbond wil dat consumenten een wettelijk recht krijgen op redelijke hypotheekrente. Een onafhankelijke toezichthouder moet voorkomen dat banken onredelijke kosten in rekening brengen. De bond verwijst naar het Centraal Planbureau dat half februari bevestigde dat in Nederland de hypotheekrentes 1 procentpunt hoger liggen dan in ons omringende landen. De Consumentenbond voert bij de banken en politiek al jaren actie tegen de hoge hypotheekrente. Bart Combée, directeur Consumentenbond: Wij willen dat banken een redelijke rente berekenen en dat een onafhankelijke autoriteit dat in de gaten houdt. Die toezichthouder kan rekening houden met de kosten die een hypotheekverstrekker maakt en met reële marges. In de energiesector is in 2004 een vergelijkbare constructie ingevoerd, op aandringen van de Consumentenbond. De NMa kent de kostprijs die energieleveranciers betalen, en toetst de energietarieven daaraan, met een geheime formule. Wil een leverancier te hoge tarieven berekenen, dan kan de NMa ingrijpen. Malaise in kantorenmarkt nog niet voorbij Er lijkt vooralsnog geen eind te komen aan de problemen op de Nederlandse kantorenmarkt. De markt werd in 2012 opnieuw geconfronteerd met een sterk afnemende vraag en een flink oplopend aanbod van leegstaande en nog te verhuren kantoren. Ook het aanbod van winkelruimte nam vorig jaar toe, zo bleek uit cijfers van NVM Business. Terwijl op de zogenoemde vrije markt het afgelopen jaar 15 procent minder kantoorruimte werd verhuurd en verkocht dan in 2011, steeg in dezelfde periode het direct beschikbare aanbod met 9 procent tot circa 7,8 miljoen m². Volgens NVM Business is het in Nederland nog niet eerder voorgekomen dat in een jaar een dergelijk groot aanbod van leegstaande kantoren werd geregistreerd. Door de verruiming van het aanbod stond ultimo 2012 bijna 16 procent van de kantorenvoorraad in ons land te huur of te koop. Winkelruimte NVM Business meldde later ook dat het direct beschikbare aanbod van te verhuren en te verkopen winkelruimte in de tweede helft van 2012 met 7 procent is toegenomen. Eind 2012 werd circa 2,1 miljoen vierkante meter winkelruimte te huur of te koop aangeboden. Dat is ongeveer 7 procent van de winkelvoorraad. De stijging betekent een extra 145.000 vierkante meter winkelruimte die voor koop of huur beschikbaar is gekomen. Niet alleen het aantal vierkante meters nam toe, ook het aantal winkelobjecten dat werd aangeboden steeg. In een halfjaar tijd is het aanbod van te koop en te huur staande winkelobjecten met circa 240 gestegen tot circa 6.640 winkels. Door de dalende koopkracht in combinatie met de toenemende verkoop via het internet wordt de omzet van winkeliers flink onder druk gezet. Een jaar eerder bedroeg de kantorenleegstand ongeveer 14,5 procent. De stijging van het aanbod in 2012 is vooral een gevolg van toenemende besparingen bij overheid en bedrijfsleven op de huisvestingslasten, als gevolg waarvan ook minder vierkante meters kantoorruimte nodig zijn. April 2013 3
serie Makelen in een moeilijke markt In deze serie vertellen makelaars over hoe ze met ondernemerschap, innovaties, klantbenadering en nieuwe diensten succesvol opereren in deze moeilijke markt. In dit tweede deel een gesprek met Alina Bijzitter van Slim! Makelaardij uit Groningen. Dit jonge makelaarskantoor richt zich met name op de jonge doelgroep. Het gebruik van nieuwe media en een persoonlijke benadering zijn daarbij belangrijk. Het werk toen en nu Ten opzichte van vroeger is met name de manier van communiceren erg veranderd. Je hebt nu immers veel meer communicatiemiddelen tot je beschikking, zoals internet. Voorheen hing je één foto in het raam van je kantoor en dan kwamen er al kopers op af. Tegenwoordig zet je de woning in de etalage op Funda. Maar er verandert meer. Denk aan de inzet van social media bij de verkoop van een woning. Dit zijn echter wel communicatiemiddelen waarbij je niet direct contact hebt met de potentiële koper. Het is dus zaak om zo veel mogelijk te halen uit die momenten dat er persoonlijk contact is. Zijn mensen eenmaal geïnteresseerd, dan proberen we tijdens de bezichtiging van de woning een goed contact met hen te krijgen en te houden. Is de woning het toch niet helemaal, dan gaan we na waarom niet en kijken we of er wellicht een andere woning uit ons bestand wel aan de wensen voldoet. Het is belangrijk om de kopersdoelgroep in zicht te houden, want die is natuurlijk behoorlijk verkleind ten opzichte van enkele jaren geleden. Slim! Makelaardij is een jong, vrouwelijk kantoor dat zich met name richt op de jonge doelgroep. Ondernemen met nieuwe diensten Slim! Makelaardij is een jong en vernieuwend kantoor. Omdat we zijn gestart in april 2010, midden in de crisis, spelen we hier vanaf de start goed op in. Niet alleen door realistisch te prijzen, maar ook door gebruik te maken van goede presentaties, internet en social media. Wij gaan voor een persoonlijke benadering, in tegenstelling tot de zakelijke benadering van vroeger. Dat wordt door onze klanten als heel prettig ervaren. Daarnaast zijn we een vrouwelijk kantoor met twee dames in de buitendienst en één in de binnendienst. Daarin onderscheiden we ons denk ik ook, want vrouwen zijn nog altijd in de minderheid in de makelaardij en kijken toch weer anders tegen de woningmarkt aan dan mannen. We bekijken alles bovendien vanuit een jong perspectief en proberen de overheadkosten heel laag te houden, waardoor we scherpe courtages kunnen bieden. Uiteraard leveren we voor die scherpe tarieven wel goede kwaliteit. Wij zijn gespecialiseerd in de verkoop en aankoop van starterswoningen. Dat is denk ik ook de kracht in de huidige markt: dat je je specialiseert in waar je goed in bent en in wat bij je past. De markt toen en nu Visie op de toekomst Voorheen stonden de kopers in de rij en kon je als makelaar vragen wat je wilde voor een woning. Het werd er toch wel voor gegeven, sterker nog: vaak werd er zelfs overboden! Dat is helemaal veranderd. In de huidige markt is het belangrijk om een realistische vraagprijs neer te zetten. Veel verkopers realiseren zich niet dat hun woning zover in waarde is gedaald. Dat levert soms moeilijke gesprekken op. Helaas zie je nog steeds dat makelaars een te hoge vraagprijs hanteren voor een woning, waardoor er geen geïnteresseerden op af komen. Dat heeft ook een nadelige invloed op de hele markt. Een goede presentatie en een scherpe vraagprijs waarin weinig onderhandelingsruimte zit, kunnen ervoor zorgen dat mensen wel op een woning reageren. Vervolgens is het van belang om uit elk voorstel het uiterste te halen. Als de prijs maar enigszins in de richting ligt, moet je proberen tot elkaar te komen. Maar niet alleen de markt is veranderd, de klanten zijn dat ook. Ze kunnen tegenwoordig alle informatie vinden via Funda en dat zorgt voor een zekere arrogantie. Dat merk je bij onderhandelingen, maar ook bij bezichtigingen waarna kijkers niets meer van zich laten horen en niet meer reageren op telefoontjes. Dat zorgt voor veel extra werk en is best vervelend, omdat je dan ook informatie mist voor je verkoper waarom de woning is afgewezen. Volgens Alina Bijzitter is het in de huidige markt belangrijk om een realistische vraagprijs neer te zetten. Ik verwacht dat er dit jaar en dan spreek ik even over Groningen wellicht eerst nog een kleine daling zal zijn in de woningverkopen. Volgend jaar zal de markt zich waarschijnlijk stabiliseren, of wellicht zelfs licht stijgen. Het belangrijkste is dat het consumentenvertrouwen hersteld wordt. In dat opzicht ligt er voor de banken nog een belangrijke rol. Die moeten hun zaken beter op orde krijgen en de consumenten wat meer tegemoetkomen. Want financierbaarheid van woningen is nog steeds erg lastig. Dat de regels van de NHG steeds strenger zijn geworden, werkt ook tegen. Er kunnen steeds minder kosten worden meegefinancierd. Dat is met name voor starters die vaak nog geen eigen spaargeld kunnen inbrengen een slechte zaak. Toch zijn de starters, waar wij ons als kantoor erg op richten, nog steeds in beweging op de woningmarkt. Ik verwacht dan ook een positief resultaat tijdens de komende openhuizendag. Vrouwen kijken anders tegen de woningmarkt aan dan mannen 4
Leven onder water Het leven onder water kan mooi zijn. Sinds enige tijd is huishouden onder water een gevleugelde uitdrukking die op de woningmarkt betrekking heeft. Op 21 maart 2013 kwam het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) met het bericht dat er begin 2011 ruim 1.000.000 huishoudens onder water staan. Bij deze huishoudens was toen de waarde van de woning lager dan de fiscale hypotheekschuld. Dit is het geval bij 25% van alle eigenaar-bewoners. Dit leven onder water is minder mooi. Enige relativering is mogelijk. Het CBS houdt bij deze berekening geen rekening met de opgebouwde tegoeden via spaar- en beleggingshypotheken omdat deze tegoeden geen onderdeel uitmaken van de gegevens die de fiscus bij de aangifte voor de inkomstenbelasting van de huishoudens ontvangt. De Amsterdam School of Real Estate (ASRE) betrekt deze opgebouwde tegoeden wel bij zijn schatting van het aantal huishoudens dat zich onder water bevindt. Roekeloos De laatste raming van de ASRE heeft betrekking op het derde kwartaal van 2012 en komt uit op 800.000 huishoudens, die zich onder water bevinden. Beide ramingen sluiten op elkaar aan als rekening wordt gehouden met het verschil in berekeningswijze. De gemiddelde, potentiële restschuld van de 800.000 huishoudens onder water bedraagt E 39.000. Dat is een omvangrijk bedrag voor de meeste huishoudens die zich onder water bevinden. Met de daling van de kooprijzen na het derde kwartaal van 2012 zal dit probleem weer verder zijn gegroeid. De oorzaken zijn duidelijk. De omslag van voortdurende prijsstijgingen naar forse prijsdalingen op de koopwoningmarkt is de ene factor; de roekeloze financiering bij huishoudens en banken vóór de financiële crisis is de andere factor. Nu zitten veel huishoudens, en overigens ook banken, op de blaren. Het zijn met name de huishoudens in de leeftijdsklasse tot 35 jaar, die na 2000 op de koopwoningmarkt gestart zijn, waarvan er relatief veel onder water staan. Als er geen wens of noodzaak is om te verhuizen is dat vervelend maar geen acuut probleem. Voor veel koopstarters geldt echter dat de eerste woning al snel niet meer passend is. Men wil doorstromen naar een Voor veel koopstarters is de eerste woning al snel niet meer passend woning die beter aansluit bij het gegroeide gezin. Dan kan de potentiële restschuld als een belemmering werken. Soms is er een dwingende noodzaak om te verhuizen. Dan wordt de restschuld manifest en vormt een financiële strop. Het is niet alleen een probleem voor afzonderlijke huishoudens. Het zijn er onderhand zo veel dat de woningmarkt en de gehele economie daar de gevolgen van ondervinden. De doorstroming stagneert mede doordat er zoveel huishoudens onder water staan. De huishoudens onder water verstoppen de woningmarkt. Omdat sparen en aflossen de enige manier is waarop een huishouden op eigen kracht weer boven water kan komen, heeft het ook een grote invloed op de consumptieve bestedingen. Dat de Nederlandse economie relatief slecht presteert, komt met name door de achterblijvende consumptieve bestedingen. Dat kan niet alleen op het conto van de huishoudens onder water worden geschreven. Ook de bezuinigingen en de stijgende werkloosheid hebben een negatieve invloed op de consumptieve bestedingen. Echter, de 800.000 huishoudens onder water vormen een grote en belangrijke groep. Zij zien zich genoodzaakt om hun bestedingen te verlagen. Groot probleem De huishoudens die onder water staan, vormen een groot probleem en, gelet op de verdere consequenties, een urgent probleem. Een structurele oplossing is er alleen op de langere termijn als de koopwoningmarkt zich weer herstelt en de koopprijzen weer gaan stijgen. Het zal echter nog de nodige jaren duren voordat de potentiële restschulden weer zullen zijn verdwenen. In de tussentijd zijn andere maatregelen nodig. De financiering van de restschuld bij verhuizing is een belangrijke mogelijkheid om in ieder geval de nadelige gevolgen voor de woningmarkt te beperken. Van banken mag verwacht worden dat ze hierbij de nodige bereidheid tonen. Zij zijn immers mede verantwoordelijk voor het ontstaan van het probleem. Dat besef is tot op heden nog onvoldoende aanwezig. Kabinet Rutte II heeft de fiscale aftrekbaarheid van de rente over de restschuld mogelijk gemaakt. De volgende stap is dat de aflossing van de restschuld onderdeel uitmaakt van de totale aflossing om te voorkomen dat de leencapaciteit van het huishouden op basis van de Nibud-normen al te zeer wordt beperkt. Uniforme toepassing hiervan door banken biedt dan enige verlichting. Johan Conijn, buitengewoon hoogleraar Woningmarkt Universiteit van Amsterdam, verbonden aan de Amsterdam School of Real Estate column Te koop: huizen vanaf zeven vierkante meter In de vorige editie van deze rubriek stonden onder meer de grootste, duurste, goedkoopste en kleinste woningen van Nederland. Zo kost het duurste huis van Nederland ongeveer 35 miljoen euro. Dat is vergeleken met het duurste huis ter wereld echter slechts een schijntje. Die woning kost namelijk één miljard dollar (ongeveer 775 miljoen euro). Voor die som geld heeft de eigenaar, de Indiase zakenman Mukesh Ambani, 37.000 m 2, verspreid over 27 verdiepingen. Ambani, de rijkste inwoner van India en de één na rijkste Aziaat, heeft zijn huis de naam Antilia meegegeven, naar een mythisch eiland in de Atlantische Oceaan. faits divers Voor veel Nederlanders zal het helaas ook een mythe blijven om ooit zo n huis te kunnen bewonen. Mensen die hun baan een piekhoogte van 1,9 meter is het een piekplein huis. Toch verliezen of die in inkomen achteruitgaan, zullen misschien juist faits divers liever een kleiner huis kopen. Ook mensen die wat voorzichtiger zijn met het uitgeven van geld kunnen een minder luxe woning verkiezen boven een riant huis. Maar inboeten aan ruimte hoeft niet te betekenen dat het huis ook minder leefbaar wordt. Mensen die een kleiner huis kopen, kunnen wellicht inspiratie opdoen bij de kleinste huizen ter wereld. Zo biedt een Amerikaanse firma wereldwijd nieuwbouwhuizen aan vanaf 7 vierkante meter. Met een leefruimte van 2,5 m 2, een keuken van 1,3m 2, een badkamer van 0,6m 2 en een zolder met passen er in de woonkamer een tafel en een slaapbank - tevens logeerbed - en in de keuken een gootsteen, ijskast, klein fornuis en waterkoker. In de slaapruimte op zolder past een ruim bed waar twee mensen in kunnen slapen. De rest van het huis is opgevuld met kasten, waardoor de bewoner opvallend veel spullen kwijt kan. Nu zijn deze huizen wellicht wat te klein voor Nederlandse consumenten, maar het biedt wel ideeën hoe een huizenkoper in een minder groot huis toch met evenveel comfort en geluk kan wonen. April 2013 5
business Huib Boissevain (Annexum): Vastgoed is een melkkoe van de overheid Gemeentes hebben in het verleden ongebreideld grond uitgegeven. Deze perverse prikkel zorgde ervoor dat er veel bedrijventerreinen werden aangelegd, waardoor andere, oudere bedrijventerreinen leeg kwamen te staan. De verwevenheid tussen gemeentes en projectontwikkelaars is bij de ontwikkeling van vastgoed soms ook te ver doorgeschoten. Dit stelt Huib Boissevain, oprichter en directeur van vastgoedbelegger Annexum. Vanuit zijn functie als directeur van een grote vastgoedbelegger heeft Huib Boissevain goed zicht op de rol van gemeentes in de vastgoedmarkt. Volgens hem hebben zij veel belang bij veel nieuwe projecten, omdat die grondinkomsten genereren. Op een gegeven moment zijn gemeentes nog iets eerder in de keten gegaan en hebben ze ook grond verworven, zogenaamd om ontwikkelingen mogelijk te maken. Ze zijn op een wat andere stoel gaan zitten. Dit was met name bedoeld om winst op grond te maken. Dit geld hadden ze nodig om de gemeentebegroting rond te krijgen. Deze opstelling heeft op grote schaal tot problemen geleid. We hebben hierdoor te veel winkels en we hebben te veel kantoren. Alleen woningen hebben we nog niet genoeg. Vastgoed is een melkkoe van de overheid. Naast auto s. Ongebreideld Boissevain constateerde al in 2003 dat de Nederlandse overheid verkeerd bezig was op het gebied van ruimtelijke ordening. We hebben toen al tegen de minister gezegd dat er gestopt moest worden met het ongebreideld uitgeven van grond. Op heel veel plaatsen bevond zich een goed functionerend bedrijventerrein. Vervolgens had een gemeente extra geld nodig. Dan werd er een nieuw bedrijventerrein Huib Boissevain: Het genereren van zoveel mogelijk inkomsten voor de gemeente was een perverse prikkel. Bestemmingsplannen geven geen impuls aan creativiteit gemaakt, waarnaar alle bedrijven verhuisden. Het oude bedrijventerrein bleef vervolgens leeg achter. Dat is in heel Nederland gebeurd. Op zich is het ontwikkelen van het gebied een gemeentelijke taak. Maar er zat wel een perverse prikkel in, namelijk het genereren van zoveel mogelijk inkomsten voor de gemeente. Nieuwe realiteit Volgens Boissevain spelen met name ambtenaren niet in op de nieuwe realiteit. Wethouders begrijpen wel wat er aan de hand is. Maar het ambtelijke apparaat kan dat nog niet. De nieuwe realiteit is dat we te veel kantoren hebben. Je moet dus met die kantoren en winkels iets anders gaan doen. Ambtenaren bevinden zich echter in procedurekorsetten, waardoor er geen ruimte is om zaken te regelen. Vaak zijn bijvoorbeeld bestemmingsplannen beperkt van opzet en geven ze geen impuls aan creativiteit. Boissevain vindt dat de laatste jaren de verwevenheid tussen gemeentes en projectontwikkelaars wel erg ver is gegaan. Je kunt je afvragen welke risico s gemeenten met gemeenschapsgeld mogen durven nemen. Ze maken zich te kwetsbaar. Ik vind daarnaast dat projectontwikkelaars wat actiever moeten zijn in het nemen van die financiële risico s. Ze stellen zich te veel op als ontwikkelcoördinator en ontlopen de risico s. Het zou verstandig zijn als iedereen hierbij weer teruggaat naar zijn oude rol. Veelzijdige belegger in vastgoed Annexum, met het hoofdkantoor op de Amsterdamse Zuidas, is in 2000 opgericht. Het bedrijf van Boissevain biedt beleggingsobjecten op het gebied van vastgoed aan. Dat doen we in alle sectoren van de Nederlandse vastgoedmarkt. Kantoren, winkels, woningen, zorg en hotels, zegt Boissevain. Inmiddels heeft Annexum een fondsvermogen van 1,1 miljard euro. René Craemer, coördinator IntegriteitsOverleg Vastgoedmarkt Vastgoedsector spant zich in voor integriteit en meer transparantie Hij gaf van 2004 tot 2009 als hoofdofficier leiding aan het Functioneel Parket. En was in die hoedanigheid verantwoordelijk voor het strafrechtelijk onderzoek naar de grootste vastgoedfraudezaak in Nederland, waarbij het Philips Pensioenfonds en Bouwfonds waren betrokken. Nu coördineert René Craemer het branchebrede IntegriteitsOverleg Vastgoedmarkt. De vastgoedsector kan zich geen schandalen meer veroorloven. In het IntegriteitsOverleg Vastgoedmarkt (IOV) participeren de institutionele vastgoedbeleggerorganisatie IVBN, Bouwend Nederland, Neprom (Vereniging van Nederlandse Projectontwikkeling Maatschappijen), NVM, Aedes, VGM NL (Vastgoed Management Nederland) en de FGH Bank. Craemer legt uit dat het IOV via zelfregulering de sector wil opschonen en haar blazoen wil zuiveren. Craemer: Binnen de sector is het besef gegroeid dat wat er in het verleden ernstig is misgegaan op de vastgoedmarkt zeer serieus moet worden genomen. Men wil af van het frauduleuze verleden dat aan de vastgoedsector kleeft en zich collectief inzetten om de integriteit terug te brengen en te bevorderen op de vastgoedmarkt. Alle betrokken partijen nemen nadrukkelijk afstand van schandalen die zich in het verleden hebben voorgedaan. Gedragscodes De vastgoedmarkt heeft altijd een zekere mate van fraudegevoeligheid gehad, weet Craemer uit ervaring. Het is daarom belangrijk om die fraudegevoeligheid te elimineren. Dat kun je alleen maar doen door samen harde afspraken te maken. Een van die afspraken is bijvoorbeeld dat er uitsluitend zaken worden gedaan met mensen van onbesproken gedrag. Er zijn ook gedragscodes binnen de sector opgesteld, zegt Craemer. Die gedragscodes zijn natuurlijk essentieel om zwart op wit vast te leggen wat wel en wat niet toelaatbaar is. Daar werken we nu binnen het IOV aan. Brancheverenigingen hebben ieder hun eigen belang op de vastgoedmarkt, maar hebben wel intensief op die markt met elkaar te maken. Integriteitsproblemen ontstaan doorgaans tussen de verschillende schakels op de vastgoedmarkt. Daarom is een goede afstemming van gedragscodes noodzakelijk. Regiegroep Ook de overheid buigt zich over de integriteit van de vastgoedsector, zegt Craemer. In 2009 is de Nationale Regiegroep Aanpak Misbruik Vastgoed ingesteld. Onder voorzitterschap van de ministeries van Veiligheid en Justitie en Financiën zijn de belangrijkste organisaties op het terrein van bestrijding van vastgoedfraude vertegenwoordigd. Craemer: De regiegroep stelt een plan van aanpak op hoe het misbruik en de criminaliteit in de vastgoedsector kan worden bestreden. Het is belangrijk dat de Nationale Regiegroep en het IOV samenwerken, zegt Craemer. We kijken samen welke concrete maatregelen er nog meer kunnen worden genomen om de integriteit op de vastgoedmarkt te bevorderen. Hij zegt dat de Nationale Regiegroep dit en komend jaar nog zal bestaan, maar daarna zal worden opgeheven. Dan moeten er voldoende stappen zijn gezet die de aanpak van misbruik op de vastgoedmarkt van overheidswege overbodig maken. Voormalig hoofdofficier René Craemer coördineert het branchebrede IntegriteitsOverleg Vastgoedmarkt. Door samen harde afspraken te maken kun je de fraudegevoeligheid elimineren 6