NVM Bijlage I Analyse Woningmarkt 4e kwartaal 2010 NVM Data & Research 13-1-2011
1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 TRANSACTIES Aantal Verkopen Het aantal verkochte woningen door NVM-makelaars in het 4 e kwartaal 2010 bedraagt 25.354. Het totaal aantal woningverkopen komt voor dit kwartaal naar schatting uit op 34.000. 31,7 % van deze verkopen is een appartement, 28,7% is een tussenwoning. Het aandeel van deze woningtypen in de verkopen neemt daarmee toe, een teken dat de onderkant van de markt wat meer aantrekt. Vrijstaande woningen nemen af in aandeel van de verkopen, en komen dit kwartaal uit op 11,7%. Het 4 e kwartaal is traditioneel een kwartaal waarin het aantal verkopen hoger ligt dan in het 3 e kwartaal. In de afgelopen 15 jaar lagen de verkopen gemiddeld 3,5% hoger dan het 3 e kwartaal, nu is dat 17,7%. Het afgelopen kwartaal was dus een goed kwartaal, maar deze grote stijging wordt voornamelijk veroorzaakt door het slechte 3 e kwartaal. Er werden in het vierde kwartaal flink meer tussenwoningen (20,7%) en appartementen (21,6%) verkocht. De toename van verkochte vrijstaande woningen blijft daar sterk bij achter (2,7%). Vergelijking met een jaar eerder Het aantal transacties in het 4 e kwartaal 2010 ligt op een vergelijkbaar niveau met die van een jaar eerder. Met name de duurdere woningtypen verkochten iets meer dan vorig jaar (+4 à 5%), terwijl juist appartementen minder verkocht werden (-5%). 14.000 Aantal verkochte woningen in 4e kwartaal 12.000 10.000 8.000 6.000 4.000 2.000 0 Tussenwoning Hoekwoning 2-onder-1-kap woning Vrijstaande woning Appartement Pagina 2 van 15
2004-4 2005-1 2005-3 2006-1 2006-3 93751 94604 Totale verkopen over 2010 Het totaal aantal verkopen door NVM-makelaars in 2010 is uitgekomen op 94.604 woningen. Daarmee hebben NVM-makelaars 0,9% meer woningen verkocht dan in 2009 (toen totaal 93.751 woningen van eigenaar wisselden). Het meest verkochte woningtype is het appartement geweest (29.980). Toch is het appartement daarmee het woningtype dat qua verkopen zich het meest negatief ontwikkeld heeft ten opzichte van een jaar eerder (-2,5%). Ook de tussenwoning is in 2010 minder verkocht dan in 2009 (-1,9%). Vrijstaande woningen werden juist 12,7% meer verkocht, 2-onder-1-kapwoningen 6,4% meer. Wanneer de totale markt in beschouwing wordt genomen, komt het aantal transacties uit op naar schatting 128 duizend verkochte woningen in 2010. Dit is nagenoeg gelijk aan het totaal aantal verkopen in Nederland in 2009 (127.532). Kwartaalvoortschrijdende jaartransacties (NVM) 160.000 150.000 140.000 130.000 120.000 110.000 100.000 90.000 80.000 70.000 60.000 150942 Transactieprijs van de gemiddeld verkochte woning De prijs van de gemiddeld verkochte woning in het 4 e kwartaal 2010 bedraagt 230 duizend euro. Op het dieptepunt van de woningmarkt (het eerste kwartaal 2009) kwam de prijs van de gemiddeld verkochte woning niet hoger uit dan 219 duizend euro. Voor het gemiddeld verkochte appartement werd 173 duizend euro betaald, voor een vrijstaande woning gemiddeld 391 duizend euro. Het verschil met de prijs van het vorige kwartaal (: 234 duizend euro) komt vooral door het feit dat er naar verhouding meer goedkope woningtypen zijn verkocht. De prijs van de gemiddeld verkochte woning is het afgelopen kwartaal nagenoeg gestabiliseerd. De goedkope woningtypen daalden licht in prijs. Een tussenwoning noteerde 0,2% lager, een appartement 0,6% lager. Bij de duurdere woningtypen steeg de prijs juist. Met name bij de vrijstaande woningen (+2,1%). Het vorige kwartaal daalde de prijs van de duurdere woningtypen juist het sterkst. Sinds 2000 steeg de prijs in het 4 e kwartaal gemiddeld met 0,8% ten opzichte van het kwartaal ervoor. Pagina 3 van 15
2000-4 2001-2 2001-4 2002-2 2002-4 2003-2 2003-4 2004-2 2004-4 4% Transactieprijsontwikkeling kwartaal op kwartaal 3% 2% 1% -1% -2% -3% -4% Vergelijking met een jaar eerder De prijs van een verkochte woning is in vergelijking met een jaar zo goed als gelijk gebleven (min 0,2%). Appartementen en tussenwoningen zakten 0,4% in prijs, hoekwoningen stegen 0,6% in prijs. Daarmee is de prijsontwikkeling conform de verwachtingen van de NVM begin 2010, namelijk een prijsstabilisering. In de eerste helft van het jaar zijn de prijzen nog wat toegenomen, maar deze stijging werd in het 3 e kwartaal volledig tenietgedaan. Transactieprijs per vierkante meter van de gemiddeld verkochte woning De vierkante meterprijs geeft naast een correctie voor woningtype en regio ook een correctie voor de grootte van de woning. Hoewel voor de consument en de pers niet interessant, geeft het cijfer in principe het meest accurate beeld van de ontwikkeling in de woningmarkt. Daarbij dient wel aangetekend te worden dat sinds februari 2010 makelaars de mogelijkheid hebben en gestimuleerd worden om zorgvuldiger oppervlakten aan te geven. De gevolgen voor de ontwikkeling van de vierkante meterprijzen worden momenteel nader onderzocht, want deze lijken zich nu ook in de cijfers te gaan laten zien. De vierkante meterprijs is het afgelopen kwartaal met 0,5% toegenomen. Dit duidt erop dat er kleinere woningen verkocht worden (zie ook inleiding bij transactieprijs per vierkante meter).de vierkante meterprijs van een vrijstaande woning is met 2,2% toegenomen, vergelijkbaar met de gewone prijsstijging van dit type woningen. Voor een vierkante meter appartement werd 0,3% minder neergelegd dan vorig kwartaal. Pagina 4 van 15
2000-4 2001-2 2001-4 2002-2 2002-4 2003-2 2003-4 2004-2 2004-4 4% M2-Transactieprijsontwikkeling kwartaal op kwartaal 3% 2% 1% -1% -2% -3% Vergelijking met een jaar eerder De prijs per vierkante meter ligt 1,7% hoger dan een jaar geleden. De verschillende typen eengezinswoningen kennen een vierkante meterprijstoename van tussen de 1,9% en 2,3%. Bij appartementen is de stijging beperkt gebleven tot 0,7%. Verkooptijden De verkooptijden (looptijden van verkochte woningen) zijn gecorrigeerd voor intrekken/aanmelden. De verkooptijd van de gemiddelde woning bedraagt in het 4 e kwartaal 136 dagen. Ook in het afgelopen kwartaal wordt de tussenwoning sneller verkocht dan een appartement (respectievelijk 109 en 121 dagen). Opvallend is verkooptijd van vrijstaande woningen, namelijk 228 dagen. De verkooptijden van de verkochte woningen zeggen niets over de ontwikkeling van de looptijden van het aanbod (zie onder looptijd van het aanbod ). De looptijd van de verkochte woningen is het afgelopen kwartaal sterk toegenomen tot 136 dagen. Dit is een toename van 17,1%. Alle woningtypen kenden een sterke toename. Tussenwoningen kenden de minst sterke toename van de looptijd met 9,9%. Vrijstaande woningen de sterkste toenamen, plus 27,8%. Vergelijking met een jaar eerder Het beeld van de verkooptijden in vergelijking met een jaar eerder laat een duidelijk beeld zien. De verkooptijd van het woningtype met de kortste verkooptijd in het vierde kwartaal 2010, de tussenwoning is het afgelopen jaar met 0,8% gedaald. Appartementen hebben daarentegen flink langer dan een jaar geleden gedaan over een verkoop, namelijk 20,1%. Marktstemming(sindicator) De marktstemmingsindicator geeft de som van de transactieprijzen van verkochte woningen, ofwel het totale geldvolume gemoeid met de verkoop van woningen. De indicator wordt beïnvloed door de prijs van woningen, alsmede het aantal verkopen. In het 4 e kwartaal 2010 is voor een totaal van 6,4 miljard euro aan woningtransacties afgesloten. Pagina 5 van 15
In vergelijking met een kwartaal eerder is de totale som van geld, besteed aan de aankoop van woningen gestegen met 15,7%. Dit is vooral te danken aan de toename in het aantal verkopen. Het totale geldsvolume van appartementen nam met liefst 20,7% toe. Het geldsvolume, gemoeid met de verkoop van vrijstaande woningen, nam met 4,7% het minst toe. Vergelijking met een jaar eerder In vergelijking met een jaar eerder is de som van de transactieprijzen van verkochte woningen gestabiliseerd. Binnen de woningtypen zijn er wel verschillen. Zo is het totale geldvolume, gemoeid met verkopen van appartementen, gedaald met 6,, terwijl deze bij vrijstaande woningen juist 7, gestegen is. Vooral de aantallen transacties zijn debet aan de ontwikkeling. Pagina 6 van 15
2004-4 2005-1 2005-3 2006-1 2006-3 AANBOD Aantal woningen in aanbod Halverwege het 4 e kwartaal 2010 (de peildatum voor het aanbod) stonden 144,2 duizend woningen te koop bij NVM-makelaars. In de totale markt gaat het dan om naar schatting 193 duizend woningen in aanbod. Een kwart van het aanbod van woningen bestaat uit vrijstaande woningen. 28,5% van het aanbod bestaat uit appartementen. Aan het begin van de crisis bestond 25,5% van de te koop staande woningen uit appartementen. In absolute aantallen stonden destijds 96,8 duizend woningen te koop. 45.000 40.000 35.000 30.000 25.000 20.000 15.000 10.000 5.000 0 Ontwikkeling aantal woningen in aanbod Tussenwoning 2-onder-1-kap woning Appartement Hoekwoning Vrijstaande woning Ook in het afgelopen kwartaal is het aantal te koop staande woningen flink toegenomen met 5,2%. Het is het derde achtereenvolgende kwartaal met een stevige toename. De instroom van nieuw aanbod (opnieuw hoger dan een jaar eerder) kon niet gecompenseerd worden door de toename van het aantal verkopen (en andere afmeldingen, als verhuurd en ingetrokken). Het aanbod aan appartementen is in vergelijking met het vorige kwartaal het sterkst toegenomen met 6,7%, die van vrijstaande woningen het minst met 3,5%. Vergelijking met een jaar eerder Het aantal woningen, dat op de markt aangeboden wordt, is in een jaar tijd gestegen met 15,8%. Vooral het aanbod aan appartementen is in een jaar tijd sterk toegenomen met liefst 22,1%. Het aanbod van de andere woningtypen steeg minder dan gemiddeld (tussen 11 en 14%). Het aanbod aan appartementen baart zorgen, mede gezien de in 2011 aangescherpte financieringsvoorwaarden, die voor starters op de woningmarkt de aankoop van een woning alleen maar moeilijker maken. Sinds het begin van de crisis in het 3 e kwartaal 2008 is het woningaanbod met 49, gestegen (destijds 96.750 woningen). Pagina 7 van 15
Vraagprijzen van het aanbod De vraagprijs van de in aanbod staande woningen verschilt flink van de transactieprijzen. Zo bedraagt de vraagprijs van de gemiddeld te koop staande woning halverwege het vierde kwartaal 296 duizend euro. Het verschil met de transactieprijs (en de vraagprijs daarvan) is vooral te verklaren uit het verschil in samenstelling. Wanneer gekeken wordt naar de vraagprijs van de woningtypen, dan bedraagt de vraagprijs van het gemiddelde appartement 194 duizend euro, terwijl de vraagprijs van de gemiddelde vrijstaande woning 476 duizend euro bedraagt. De prijzen zijn, gecorrigeerd voor type en regio in vergelijking met een kwartaal eerder niet tot nauwelijks veranderd. In totaal gaat het om +0,3%. De vraagprijs van een gemiddeld appartement in het aanbod bleef stabiel, die van een vrijstaande woning nam toe met 0,6%. Looptijd van het aanbod De looptijd van het aanbod kent ook een duidelijke aanpassing als gevolg van de correctie voor intrekken/aanmelden. Halverwege het vierde kwartaal 2010 staat een woning in het aanbod gemiddeld 249 dagen op de markt, ofwel bijna 8,5 maanden. Een vrijstaande woning met een verkoopbord in de tuin, heeft dat bord er gemiddeld bijna een jaar (338 dagen) staan. De looptijden in het aanbod zijn in vergelijking met een kwartaal iets toegenomen. Vorig kwartaal stond een pand gemiddeld al 243 dagen te koop in de markt. Na een daling in het 2 e kwartaal als gevolg van een relatief hoge instroom in dat kwartaal is deze nu voor het tweede achtereenvolgende kwartaal gestegen. Met name de looptijd van het aanbod van de goedkopere woningtypen nam toe. Appartementen in het aanbod staan nu gemiddeld 214 dagen op de markt, vorig kwartaal nog 202 dagen. Tussenwoningen staan nu gemiddeld 200 dagen te koop, tegenover 187 dagen in het vorige kwartaal. Aanbod naar looptijdklassen In een analyse van de looptijdklassen worden de objecten ingedeeld in klassen op basis van de duur dat deze woningen op de markt in aanbod staan. Daardoor is het mogelijk te meten hoeveel procent van de woningen nu hoe lang in de verkoop staat en om dat ook te vergelijken met de situatie van een jaar geleden was. Inmiddels staat 14,0 % van de woningen twee jaar of langer te koop (dat is één op de zeven woningen in het aanbod). Nog eens 21,1% staat tussen één en twee jaar te koop. Pagina 8 van 15
2004-4 2005-1 2005-3 2006-1 2006-3 9,3% 8,2% 7,2% 16,9% 16,8% 15,2% 15,3% 14, 21,1% 25,7% 24,6% 25,7% 3 Aanbod onderverdeeld naar looptijdklassen 25% 2 15% 1 5% tot 1 kwartaal 1-2 kwartalen 2-3 kwartalen 3-4 kwartalen 1-2 jaar 2 jaar en meer Aanbod per 15 november 2009 Aanbod per 15 november 2010 Wanneer de ontwikkeling van de verhoudingen van het aanbod naar looptijdklassen in ogenschouw wordt genomen, dan valt op dat de groep woningen die 1 tot 2 jaar in aanbod staat is toegenomen tot en met begin 2010 en sindsdien dalende is. De groep woningen die 2 jaar en langer te koop staat, neemt sinds het begin van de crisis ieder kwartaal toe. 5 45% 4 35% 3 25% 2 15% 1 5% Ontwikkeling aanbod naar looptijdklassen tot 1 kwartaal 1-2 kwartalen 2-3 kwartalen 3-4 kwartalen 1-2 jaar 2 jaar en meer Pagina 9 van 15
Overige kengetallen woningmarkt Verschil vraag-verkoopprijs Het verschil tussen de laatste vraagprijs en transactieprijs bedraagt het afgelopen kwartaal 4,9%. Het vorige kwartaal was dit verschil nog 4,7% (het voorlopige cijfer voor het derde kwartaal was overigens ook 4,9%). De transactieprijs gaf gemiddeld 6, toe op de oorspronkelijke vraagprijs. Een vrijstaande woning wordt gemiddeld tegen een 10,-lagere prijs verkocht dan oorspronkelijk voor het pand gevraagd werd. 7% Verschil vraag-verkoopprijs 6% 5% 4% 3% 2% 1% verschil t.o.v. oorspronkelijke vraagprijs verschil t.o.v. laatste vraagprijs Woningen die lange tijd in de verkoop hebben gestaan, alvorens ze verkocht worden, leggen veel toe op hun oorspronkelijke vraagprijs. Met name woningen die meer dan twee jaar hebben gedaan om verkocht te raken geven veel toe, rond 17% in het 4 e kwartaal 2010. Aan het begin van de crisis was dit nog 13%. Overigens leggen deze woningen ook ten opzichte van de laatste vraagprijs het meest toe (7%). Verschil oorspronkelijke vraagprijs - transactieprijs naar verkooptijdklasse 2 18% 16% 14% 12% 1 8% 6% 4% 2% tot 1 kwartaal 1-2 kwartalen 2-3 kwartalen 3-4 kwartalen 1-2 jaar >2 jaar Pagina 10 van 15
2004-4 2005-1 2005-3 2006-1 2006-3 NVM Krapte-indicator De NVM krapte-indicator is een benadering die vertelt hoeveel keuzemogelijkheden een potentiële koper op de woningmarkt heeft. De indicator wordt normaliter berekend als het aanbod aan het begin van de maand gedeeld door het aantal transacties in die maand. Voor de kwartaalanalyses wordt voortgeborduurd op deze wijze van berekenen en wordt uitgegaan van de volgende analyse: (Aantal aanbod halverwege kwartaal uit vijvermodel/ Aantal transacties 1 e kwartaal 2010) * 3 Er wordt vermenigvuldigd met 3 om te corrigeren voor het feit dat we rekenen met de transacties in een kwartaal in plaats van in een maand. De krapte-indicator is voor woningen in Nederland flink opgelopen sinds het begin van de crisis. Dit is het gevolg van zowel de terugloop in het aantal transacties als de toename van het aantal woningen dat te koop staat. Na het 3 e kwartaal 2010, waarbij de krapte-indicator tot 19,1 toenam, is de indicator het afgelopen kwartaal weer gedaald. Dit is vooral het gevolg van het hogere aantal verkopen. Voor alle woningtypen daalde de indicator in vergelijking met het vorige kwartaal met uitzondering van de indicator voor vrijstaande woningen. Die bleef met 36 constant. 50 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 Krapte-indicator (hoeveel keuze heeft de consument?) Tussenwoning Hoekwoning 2-onder-1-kap woning Vrijstaande woning Appartement Woning totaal Verkoopquote De verkoopquote geeft de verhouding van het aantal verkopen ten opzichte van het aantal woningen in aanbod. De verkoopquote oud deelt het aantal verkopen uit het aanbod begin van het kwartaal door het aantal woningen dat begin van het kwartaal in aanbod staat. De verkoopquote nieuw deelt het aantal verkopen uit het aanbod dat in het kwartaal nieuw op de markt is gekomen door het aantal woningen nieuw in aanbod. In een normale markt is de verkoopquote van het oude aanbod hoger dan die van het nieuwe aanbod. Na het zeer slechte 3 e kwartaal 2010 laten de verkoopquotes het afgelopen kwartaal stabilisatie zien. De verkoopquote voor alle woningen samen bedraagt 13,. Opnieuw is verkoopquote van het nieuwe aanbod hoger dan die van het oude aanbod. De verkoopquote van het oude aanbod zal door het hoge aantal woningen, dat momenteel al op de markt is, in een herstellende markt tijd nodig hebben om te herstellen tot een niveau, dat enigszins vergelijkbaar is met dat van voor de crisis. Pagina 11 van 15
2004-4 2005-1 2005-3 2006-1 2006-3 32% 3 31% 2004-4 2005-1 2005-3 2006-1 2006-3 4 Verkoopquotes 35% 3 25% 2 15% 1 5% Verkoopquotes totaal Verkoopquotes nieuw aanbod Verkoopquotes bestaand aanbod Instroomquote Het 4 e kwartaal 2010 kent een instroomquote die vergelijkbaar is met die van het kwartaal ervoor en met 4 e kwartaal van vorig jaar. De instroomquote (verhouding nieuw aanbod / oud aanbod) noteert 31%. De quote is weliswaar vergelijkbaar met die van vorig jaar, maar zowel het nieuwe aanbod als het oude aanbod is hoger dan een jaar geleden. Historisch gezien is de instroomquote nog steeds laag. Dat heeft te maken met het feit dat destijds het oude aanbod veel lager was en het aantal woningen nieuw in de markt groter. Instroomquote 70, 60, 50, 40, 30, 20, 10, 0, Pagina 12 van 15
Verhouding verkopen a.g.v. verhoging NHG-grens De overheid heeft in 2008 besloten om de NHG-grens (tijdelijk) te verhogen van 265 naar 350 duizend euro. Dit jaar is de regeling verlengd. De regeling zorgt ervoor dat het aandeel transacties in de prijsklasse tussen de oude en nieuwe NHG-grens standhoudt. 19,1% van de verkopen vindt plaats in genoemde categorie. Sinds de crisis fluctueert het aandeel tussen 17,9% en 19,9%. Het aandeel verkopen onder de koopsubsidiegrens is toegenomen in het afgelopen kwartaal. 29,3% van de verkopen vindt plaats in deze onderste prijsklasse. Deze toename is waarschijnlijk voor een groot deel te danken aan het feit dat de starters met een beperkt inkomen nog in 2010 een woning hebben gekocht. 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 Verkopen verdeeld naar prijsklasse Onder Koopsubsidie-grens Onder nieuwe NHG-grens Onder originele NHG-grens Boven nieuwe NHG-grens Pagina 13 van 15
mrt-97 sep-97 mrt-98 sep-98 mrt-99 sep-99 mrt-00 sep-00 mrt-01 sep-01 mrt-02 sep-02 mrt-03 sep-03 mrt-04 sep-04 mrt-05 sep-05 mrt-06 sep-06 mrt-07 sep-07 mrt-08 sep-08 mrt-09 sep-09 mrt-10 sep-10 Transactieprijzen in duizenden euro's Vergelijking NVM-CBS/Kadaster Naast de NVM presenteren ook andere partijen cijfers met betrekking tot de woningmarkt. De bekendste partijen zijn het CBS en het Kadaster. Het Kadaster levert de gemiddelde woningprijs, vergelijkbaar met de prijs van de gemiddeld verkochte woning, zoals die door de NVM gepresenteerd wordt. Het CBS presenteert de Prijsindex Bestaande Koopwoningen (PBK). De ontwikkelingspercentages in deze reeks zijn vergelijkbaar met de prijsontwikkeling van de gemiddeld verkochte woning, zoals deze door de NVM worden gepresenteerd. Naast het feit dat verschillende rekenmethoden worden gehanteerd, zijn er twee belangrijke verschillen te noemen: - Het CBS/Kadaster gebruikt gegevens met betrekking tot alle woningverkopen bestaande bouw, de NVM alleen die van haar NVM-leden (70-75% van de totale markt). - De NVM registreert als transactiedatum het moment dat beide partijen de koopovereenkomst getekend hebben, het Kadaster en het CBS registreren als transactiedatum het moment van passeren bij de notaris. De NVM registreert een transactie hierdoor gemiddeld 2 à 3 maanden eerder. In onderstaande figuren worden de cijfers van de verschillende partijen uiteengezet. 300 Vergelijking prijsontwikkeling NVM en Kadaster 250 200 150 100 50 0, Kadaster Kadaster, 3 maandsgemiddelde NVM, 3 maandsgemiddelde In de figuren zijn de lijnen van het Kadaster en het CBS niet opgeschoven. Hierdoor wordt duidelijk dat de cijfers van het Kadaster en het CBS achterlopen bij de NVM, maar wel dezelfde trend hebben. Pagina 14 van 15
2004-4 2005-1 2005-3 2006-1 2006-3 6% Prijsontwikkeling in procenten NVM versus CBS (tov jaar eerder) 4% 2% -2% -4% -6% -8%, CBS NVM Prijsontwikkeling CBS Ontwikkeling PBK (4e kwartaal 2010 geschat) Pagina 15 van 15