Regionale Analyse Alkmaar e.o. NVM regio (noord) Kennemerland 1 e kwartaal 2018 12-4-2018, Alkmaar 1
Welkom bij regionale analyse van de regio (noord) Kennemerland*. Deze rapportage is gemaakt door VLIEG Makelaars Alkmaar en samengesteld aan de hand van NVM data. Het betreft een analyse van de cijfers van aan- en afgemelde koopwoningen bestaande bouw van NVM Makelaars (in onze regio is het marktaandeel NVM circa 85%). Huur woningen, nieuwbouw- en beleggingsobjecten zijn uitgefilterd. Ook heeft een kwaliteitscontrole plaatsgevonden op de data en zijn foutief ingevoerde objecten uitgefilterd. Veel leesplezier! *de regio (noord) Kennemerland betreft de gemeentes Alkmaar, Bergen NH, Castricum, Heerhugowaard, Heiloo, Langedijk en Schermer. 2
Het aantal verkopen schommelt ieder kwartaal. Het tweede en het vierde kwartaal van een jaar zijn meestal goede kwartalen qua aantal verkopen, het eerste en derde kwartaal doen het vaak wat minder goed. Voor Nederland geldt dat het aantal transacties sinds de crisis sterk is hersteld en inmiddels hoger ligt dan de recordaantallen van 2006. Sinds 2017 is de stijging eruit en inmiddels dalen de verkoopaantallen. Het aantal verkochte woningen (door NVMmakelaars) komt dit kwartaal uit op totaal 33.824 woningen. Deze grafiek zoomt in op de ontwikkeling van het aantal transacties per woningtype in het eerste kwartaal van 2018. De linkerkant laat de procentuele ontwikkeling zien ten opzichte van een jaar eerder, aan de rechterkant staat de verandering in verkoopaantallen ten opzichte van een kwartaal eerder. De landelijke verkoopaantallen liggen ten opzichte van een kwartaal eerder 20,9% lager. Vergeleken met vorig jaar werden er 12,7% minder woningen verkocht. 3
Ook de verkoopprijzen van de verschillende woningtypen kunnen sterke schommelingen laten zien per kwartaal. Hoe minder transacties per woningtype, hoe groter de verschillen kunnen worden. Over het algemeen geldt dat wanneer het aantal verkopen per woningtype onder de 50 uitkomt, de prijsontwikkeling minder betrouwbaar is. 2013 was het jaar waarin voor veel regio's en woningtypen duidelijk sprake was van het 'uitbodemen' van de transactieprijs. Inmiddels stijgen de prijzen in nagenoeg alle segmenten weer, waarbij het in sommige regio's erg hard omhoog gaat. De gemiddelde prijs van een verkochte woning in Nederland in het eerste kwartaal 2018 komt uit op 273 duizend euro. Vergeleken met vorig jaar liggen de woningprijzen in bijna alle regio's op een hoger niveau. Ook voor Nederland totaal is sprake van een stijging van de transactieprijs van 9,7% ten opzichte van een jaar eerder. Al ruim 4 jaar is de prijsontwikkeling ten opzichte van een jaar eerder positief. Ten opzichte van een kwartaal eerder is de prijs van verkochte woningen gestegen met 1,9%. De prijsontwikkeling kwartaal-op-kwartaal is vaak wat beweeglijker dan de jaar-op-jaar prijsontwikkeling. 4
Over het algemeen geldt dat hoe langer het duurt om een woning te verkopen, hoe groter het verschil is tussen de oorspronkelijke vraagprijs en de uiteindelijke verkoopprijs (zie pagina 6). De verkooptijden van verkochte woningen zijn tot medio 2013 sterk opgelopen. Het duurde in sommige regio's twee keer zo lang tot een woning verkocht was als voor de crisis. Sinds de tweede helft van 2013 is landelijk een flinke daling van de verkooptijden zichtbaar. Vrijstaande woningen blijven hierbij iets achter. De gemiddelde verkooptijd in Nederland komt op dit moment uit op 56 dagen. De verkoopquotes laten zien hoeveel procent van de woningen die in aanbod staan verkocht wordt. Er wordt een onderscheid gemaakt tussen het bestaande 'oude' aanbod (groene lijn), en woningen die binnen een kwartaal aangemeld zijn en verkocht worden, het nieuwe aanbod (rode lijn). Voor de crisis lagen de verkoopquotes van oud aanbod hoger dan van nieuw aanbod, maar sinds de crisis geldt dat nieuw aanbod beter verkoopt. Deze woningen zijn concurrerender geworden, bijvoorbeeld door scherpere prijzen of omdat ze kwalitatief beter zijn dan het oude aanbod. De verkoopquote voor Nederland totaal komt dit kwartaal voor het oude aanbod uit op 34,7% en voor nieuw aanbod op 46,4%. 5
Het verschil tussen de laatste vraagprijs en de uiteindelijke verkoopprijs laat zien hoeveel onderhandelingsruimte er is voor de koper. Hoe ruimer de markt, hoe meer ruimte voor onderhandeling en hoe groter het verschil tussen vraag- en verkoopprijs. Ook geldt over het algemeen hoe duurder de woning, hoe groter het vraagverkoopprijsverschil (zowel absoluut als relatief). Het gemiddelde percentage dat toegegeven wordt op de vraagprijs komt voor Nederland in het eerste kwartaal uit op 0,7%. Voor het gemiddelde appartement wordt inmiddels 1,6% meer betaald dan de gevraagde prijs. Deze grafiek laat zien dat hoe langer het duurt voordat een woning verkocht is, hoe groter het verschil tussen de (oorspronkelijke) vraagprijs en de uiteindelijke verkoopprijs. Het laat zien dat het scherp prijzen van een woning loont. Voor de crisis (blauw) gold dit al, en deze verschillen zijn alleen maar verder toegenomen. Het vraagverkoopprijsverschil in het eerste kwartaal 2018 voor Nederland is voor woningen die binnen een kwartaal verkocht zijn negatief, er wordt 0,1% meer geboden dan de vraagprijs. Voor woningen die meer dan 3 jaar in aanbod hebben gestaan zit 10,4% tussen vraag- en verkoopprijs. 6
Er is geen regio of woningtype te vinden in Nederland waar het aanbod sinds 2009 niet (sterk) is toegenomen. Dit kwam doordat het aantal transacties sterk was teruggezakt, terwijl de toestroom van nieuw aangeboden woningen min of meer op peil bleef. Sinds 2012 kwamen er echter ook steeds minder nieuwe woningen op de markt. Nu de transacties weer aantrekken, is er landelijk inmiddels al meer dan drie jaar sprake van een daling van het aantal woningen in aanbod. Voor Nederland totaal gaat het in het eerste kwartaal 2018 om 50.999 woningen die in aanbod staan, waarvan 34.404 dit kwartaal nieuw in aanbod zijn gekomen. Het linkerblok laat de ontwikkeling van de aantallen woningen in aanbod ten opzichte van een jaar eerder zien, rechts staan procentuele verschillen ten opzichte van het vorige kwartaal. Het woningaanbod ligt voor heel Nederland 35,4% lager dan vorig jaar. Ten opzichte van vorig kwartaal is het woningaanbod landelijk gedaald met 14,5%. 7
Van alle woningen die in Nederland in aanbod staan, is het aandeel vrijstaand het grootst. Landelijk gezien is 39% van alle woningen die op de markt staan een vrijstaande woning, versus 16% appartement. De kleinste groep zijn de hoekwoningen, 11% van het woningaanbod. Het aandeel tussenwoningen is 18% en twee onder één kapwoningen komt uit op 16%. In het taartdiagram hierboven de verdeling van het aanbod in deze regio. De instroomquote laat het percentage woningen zien dat ieder kwartaal nieuw in aanbod komt, ten opzichte van het totale woningaanbod. Een hoge instroomquote wijst op een dynamische markt waarin woningen snel verkocht worden en het nieuwe aanbod een relatief groot deel uitmaakt van het totale aanbod. De instroomquote voor Nederland totaal daalt al sinds medio 2007, maar vanaf 2013 is er sprake van een omslagpunt. In het eerste kwartaal van 2018 bestond 60% van het totale woningaanbod uit nieuw aanbod, dat dus in datzelfde kwartaal op de markt is gekomen. 8
Voor de meeste regio's en woningtypen in Nederland geldt dat de vraagprijzen van woningen in aanbod vanaf de crisis langzaam maar zeker zijn gedaald. Inmiddels stijgt de vraagprijs landelijk gezien weer. De gemiddelde prijs van een woning in aanbod in Nederland in het eerste kwartaal 2015 komt uit op 360 duizend euro. De grafiek laat de procentuele ontwikkeling van de vraagprijzen per woningtype zien. De vraagprijs in het eerste kwartaal 2018 wordt vergeleken met de vraagprijs in het vorige kwartaal (rechts) en met een jaar eerder (links). Voor Nederland totaal komt de vraagprijs in het eerste kwartaal 2018 uit op 360 duizend euro. Dit is een stijging in vergelijking met vorig jaar van 9,9% en vergeleken met vorig kwartaal van 1,7%. 9
Hierboven wordt de vraagprijs van het totale aanbod in de regio afgezet tegen de vraagprijs van woningen die dit kwartaal nieuw in aanbod zijn gekomen. De vraagprijs van nieuw aanbod ligt (ook voor de crisis) meestal lager dan de vraagprijs van het totale aanbod. Dit komt door de samenstelling van het oude en nieuwe aanbod: de minder courante woningen (vrijstaand, duurdere segment) maken een relatief groter deel uit van het totale aanbod dan van het nieuwe aanbod, omdat het langer duurt om ze te verkopen. Naast de verkooptijden van verkochte woningen (pagina 5) wordt hier de looptijd van woningen in aanbod in beeld gebracht. In het eerste kwartaal 2018 stonden woningen in Nederland gemiddeld 217 dagen in aanbod, ofwel ruim 7 maanden. Voor de crisis stonden woningen veel minder lang in aanbod, 132 dagen medio 2008. In het algemeen geldt dat hoe langer een woning in aanbod staat, hoe meer wordt toegegeven op de vraagprijs (zie pagina 6). 10
Bovenstaande grafiek maakt op een andere manier duidelijk dat woningen langer in aanbod staan dan rond 2008. Kon een woningverkoper er voorheen nog van uitgaan dat de kans groot was dat zijn woning binnen een kwartaal verkocht was, tegenwoordig staat een grote groep woningen langer dan twee of zelfs drie jaar te koop. En hoe langer een woning te koop staat, hoe meer wordt toegegeven op de vraagprijs. In Nederland staat op dit moment 1 op de 3 woningen een jaar of langer te koop. De krapte-indicator laat zien hoeveel keuzemogelijkheden de consument heeft bij het zoeken naar een woning. Er wordt gekeken naar de verhouding tussen het aantal transacties in een bepaalde periode en het aantal woningen dat in dezelfde periode in aanbod staat. Hoe hoger de krapte-indicator, hoe meer woningen de consument heeft om uit te kiezen en hoe ruimer de markt. Voor Nederland als geheel komt de krapte-indicator dit kwartaal uit op 4,5. Een krapte-indicator van 4,5 houdt in dat de consument voor elke aankoop uit 4,5 concurrerende woningen uit het aanbod kan kiezen. 11
De transactieprijzen van woningen zijn sinds het begin van de crisis in Nederland met gemiddeld 9,2% gestegen. Landelijk is er wel een duidelijk verschil te zien in de ontwikkeling naar woningtype. De goedkopere woningtypen zijn in prijs gestegen terwijl de prijzen van vrijstaande woningen nog iets onder het pre-crisisniveau liggen. Het regionale beeld verschilt uiteraard: in een aantal regio's liggen de prijzen alweer boven het niveau van voor de crisis, maar er zijn ook regio's waar de prijsdaling nog groter is dan 5%. Wanneer de woningprijzen vergeleken worden met begin 2000 dan is de gemiddelde woning in Nederland inmiddels 61,3% meer waard. Sinds de woningmarkt in Nederland uit de crisis klimt, komt het steeds vaker voor dat woningen voor een prijs worden verkocht die boven de (laatste) vraagprijs ligt. In bovenstaande grafiek wordt dit percentage per woningtype voor deze regio weergegeven. Landelijk ligt het percentage boven de vraagprijs verkochte woningen in het eerste kwartaal van 2018 op 27,8%. 12
Slotwoord Hartelijk dank voor uw aandacht voor deze regionale rapportage. Mocht u vragen of opmerkingen hebben naar aanleiding van het lezen hiervan dan kunt u contact met ons opnemen op 072-5061000 of alkmaar@vlieg.nl Voor meer informatie over de VLIEG Advies Groep kunt u terecht op onze website www.vlieg.nl 13