Notitie Aan Het Dagelijks Bestuur Van E. Jaensch Datum 16 december 2015 Actualisatie stedenbouwkundige visie zuidzijde Karspeldreef Onderwerp Inleiding Vanwege de wenselijkheid en de wettelijke verplichting van een actueel planologisch kader, dient uiterlijk juni 2017 (tien jaar na vaststelling vigerende plannen) een nieuw bestemmingsplan voor de strook aan de zuidzijde van de Karspeldreef te worden vastgesteld. De zuidzijde Karspeldreef wordt onderdeel van het bestemmingsplan K5, waar 5 deelgebieden in de K-buurt in worden opgenomen. Dit nieuwe bestemmingsplan, K5, is grotendeels een gedetailleerd conserverend plan. Voor de strook aan de zuidzijde van de Karspeldreef is het een op ontwikkeling gericht uit te werken plan. Voorafgaand aan het opstellen van het bestemmingsplan, dienen de stedenbouwkundige randvoorwaarden voor de zuidzijde van de Karspeldreef te worden geactualiseerd. Het bestemmingsplan K5 wordt volgens de huidige planning in de eerste helft van 2017 vastgesteld. De startnotitie volgt op de vaststelling van de stedenbouwkundige visie zuidzijde Karspeldreef. Voor de zuidzijde Karspeldreef is het bestemmingsplan De Nieuwe Bijlmer vigerend. Dit bestemmingsplan is gebaseerd op de situatie met de 4 parkeergarages Kouwenoord, Klieverink, Kempering en Kralenbeek. Inmiddels zijn de garages Klieverink en Kralenbeek gesloopt, en wordt binnenkort gestart met de voorbereidingen van de sloop van de garage Kouwenoord. Voor de garage Kempering wordt in het eerste kwartaal van 2016 een besluit genomen: sloop of herontwikkeling. Met de sloop van de parkeergarages is een nieuwe planologische situatie ontstaan. In deze notitie worden de stedenbouwkundige uitgangspunten voor de zuidzijde van de Karspeldreef beschreven, aangegeven waar deze worden geactualiseerd en de wijzigingen ten opzichte van de eerder vastgestelde uitgangspunten ter besluitvorming voorgelegd. Huidige stedenbouwkundige visie Karspeldreef De stedenbouwkundige opzet van de Karspeldreef zoals vastgelegd in het Stedenbouwkundig Plan en maaiveldontwerp Karspeldreef en het Beeldkwaliteitsplan K-midden - gaat uit van een zoveel mogelijk doorgaande bebouwing aan de noordzijde van de dreef: bouwblokken van 7 lagen hoog met functies in de plinten. De zuidzijde van de dreef wordt bepaald door de vier bestaande Key woontorens van 20 verdiepingen hoog in combinatie met naastgelegen parkeergarages. Tussen de garages en de Key torens liggen brede stroken met een parkinrichting. Deze lopen door tot aan de dreef. Hiermee komen de woontorens in het groen te staan, in het beeldkwaliteitsplan Het stadsdeelkantoor is te bereiken met trein en metro (50 en 54) halte station Amsterdam Bijlmer ArenA en bus (41, 44, 45, 46, 47, 102, 158 en 175). **
Stadsdeel Zuidoost Pagina 2 van 7 K-midden omschreven als een torenplint. De garages zouden worden gerenoveerd, afgetopt en ombouwt met eengezinswoningen en 60 meter hoge woontorens. Sloop garages Het stadsdeel heeft in 2009 de garages overgenomen van de gemeentelijke dienst Infrastructuur Verkeer en Vervoer (divv) met de bedoeling ze over te dragen aan Woningstichting De Key als de ontwikkelaar van deze nieuwbouwplannen. De Key zou starten met de aanpak van de garage Kralenbeek. In 2009 heeft De Key een bouwaanvraag ingediend en is een vrijstellingsprocedure doorlopen. In 2011 heeft De Key een gewijzigde bouwaanvraag ingediend op basis van een vereenvoudigd plan. Eind 2012 heeft De Key aangegeven af te zien van de investering in zowel de garages als de nieuwbouw. Hiermee verviel het perspectief op een spoedige nieuwbouwontwikkeling rondom de garages. In 2013 en 2014 is besloten de garages te slopen. Klieverink en Kralenbeek zijn reeds gesloopt; de sloop van Kouwenoord zal op korte termijn in gang worden gezet. Kempering Voor garage Kempering geldt dat nog éénmaal gezocht wordt naar mogelijkheden voor herontwikkeling. Mocht dit leiden tot herontwikkeling dan kan de bestemmingswijziging van de garage geregeld worden met een reguliere of uitgebreide WABO procedure. De garage zelf valt onder het overgangsrecht. Het is dan ook niet nodig de garage op te nemen in het nieuwe bestemmingsplan. Mocht de garage herontwikkeld worden dan dient de parkeeropgave van de betreffende functies in het gebouw te worden opgelost. Voor de garage is beperkt ruimte over om aan de ventweg te parkeren. Mocht dit niets opleveren dan wordt de garage gesloopt en ontstaat er ruimte voor een nieuw bouwplan. Alvorens de garage gesloopt kan worden dient de aldaar gehuisveste kerk te worden uitgeplaatst/geherhuisvest. In de stedenbouwkundige visie en in het nieuwe bestemmingsplan K5 worden de contouren van zo n nieuw bouwplan aangegeven. Zoals aangegeven wordt herontwikkeling van de garage via een WABO procedure geregeld. Klieverink Op de locatie Klieverink staan inmiddels 217 jongerenwoningen. Deze zijn gerealiseerd voor een periode van 20 jaar op grond van een WABO vergunning. De locatie Klieverink wordt conform de WABO vergunning opgenomen in het nieuwe bestemmingsplan K5. Actualisatie stedenbouwkundige randvoorwaarden Hieronder worden de uitgangspunten voor de drie locaties nader toegelicht. Ten opzichte van het vastgestelde kader zijn de belangrijkste afwijkingen: Rooilijn bouwblokken 5 meter terugleggen Dubbelzijdig parkeren langs de zuidelijke ventweg van de Karspeldreef Verkleining van het bouwvolume waardoor parkeren op eigen terrein mogelijk blijft zonder garage.
Stadsdeel Zuidoost Pagina 3 van 7 1. Bouwblokken: rooilijn 5 meter terug leggen De omvang van de bouwplots zoals opgenomen in het vigerende bestemmingsplan De Nieuwe Bijlmer, wordt vooral gedicteerd door de omvang van de oude garages. Met name aan de noordzijde van de garages was de ruimte erg beperkt om nog een goed woonvolume tussen de Karspeldreef en de garage in te passen. In de nieuwe situatie hoeft geen rekening meer gehouden te worden met de omvang van de garages. De rooilijn aan de noordzijde ligt daardoor 5 meter verder van de Karspeldreef. Aan de oostzijde worden de bouwplots begrensd door groene banen, de moskee en het verzorgingshuis de Koornhorst. Bij de bouwplot Kempering wordt extra ruimte gecreëerd voor benodigde parkeerplaatsen voor bezoek van de moskee en van de woningen. Uitsnede bouwplot Kempering 2. Profiel Karspeldreef Het profiel van de Karspeldreef is een symmetrisch profiel van 2x1 rijweg op de Karspeldreef met een middenberm waarin afslagvakken zijn opgenomen. Aan de buitenrand liggen de bushaltes. Daarbuiten aan de noord én zuidzijde een brede groenstrook met gras en een bomenrij met platanen en vervolgens aan de noord en zuidzijde ventwegen. Aan de noordzijde van de Karspeldreef wordt er aan één zijde, de binnenzijde, haaks geparkeerd. Aan de buitenzijde liggen hier brede trottoirs voor het winkelcentrum langs. Hierin is een wijziging t.o.v. het oorspronkelijke plan. De zuidelijke ventweg krijgt aan beide zijden haaks parkeren. Door het wegvallen van de parkeercapaciteit in de garages dient de parkeerbehoefte opgelost te worden in de openbare ruimte. Door het parkeren aan 2 zijden van de ventweg te introduceren kunnen alle benodigde parkeerplaatsen voor de bestaande woontorens en bezoekers van de nieuwbouwwoningen daar gesitueerd worden. Voor alle bouwplots geldt dat de parkeerbehoefte per bouwblok ook binnen het bouwblok opgelost dient te worden.
Stadsdeel Zuidoost Pagina 4 van 7 Het totale profiel van de Karspeldreef gaat van 55 naar 60 meter breedte tussen de rooilijnen van de voorgevels. 3. Parkeren Norm nieuwbouw De parkeernorm is volgens parkeernota stadsdeel Zuidoost (2008): 1,0 parkeerplaats per woning, en waar geparkeerd wordt op eigen terrein dient 0,2 parkeerplek per woning voor bezoek in de openbare ruimte te worden opgenomen. Voor de nieuw te bouwen vrije sectorwoningen wordt deze parkeernorm van 1 parkeerplaats per woning gehanteerd. Het parkeren van bewoners vindt plaats op eigen terrein. Het bezoek van de bewoners parkeert op openbare parkeerplaatsen. Uitgaande van maximaal 300 nieuwe woningen op de locaties Kralenbeek, Kempering en Kouwenoord, leidt dit tot 60 parkeerplaatsen voor bezoekers in de openbare ruimte en 300 parkeerplaatsen op eigen terrein. Parkeren op maaiveld Om voldoende parkeerplaatsen in de openbare ruimte te hebben, wordt langs de ventweg het huidig aantal van 156 parkeerplaatsen meer dan verdubbeld. Tussen de jongerenhuisvesting en de toren Klieverink worden 43 parkeerplekken gerealiseerd. Er worden 179 parkeerplaatsen gecreëerd door dubbelzijdig parkeren toe te passen. Bij bouwplot Kempering komen aan de oostzijde 37 parkeerplaatsen. In totaal zijn er hiermee 415 parkeerplaatsen langs de zuidzijde van de dreef. Deze voorzien in de parkeerbehoefte van het te ontwikkelen nieuwbouwprogramma en de reeds bestaande woningen en functies, zoals de woningen en bedrijfsruimten in de torens van De Key, de kerk (Lighthouse Chapel) en moskee en de jongerenhuisvesting Klieverink. Uit onderzoek van Ecorys (d.d. 15 september 2015 en november 2010) blijkt het autobezit in deze woontorens (De Key) o,35 auto per woning te zijn. Er worden daarom voor de 598 woningen in de torens en hun bezoekers, 300 parkeerplaatsen in de openbare ruimte aangelegd. In de plinten van
Stadsdeel Zuidoost Pagina 5 van 7 deze torens bevindt zich ook 2.680 m² bedrijfsruimte. Hiervoor zijn 21 parkeerplaatsen opgenomen. Verder zijn voor de kerk (Lighthouse Chapel) en de moskee in totaal 100 parkeerplaatsen opgenomen. Voor de jongerenhuisvesting zijn 54 parkeerplaatsen opgenomen (norm 0,25 parkeerplaats per woning). In totaal is de parkeervraag in de openbare ruimte 537 parkeerplaatsen. Het aanbod is 415 parkeerplaatsen. Dit aantal parkeerplaatsen is volgens advies van de werkgroep parkeren van V&OR voldoende om in de behoefte te voorzien. Door dat niet alle parkeerplaatsen op het zelfde moment nodig zijn is met deze aantallen de parkeerbalans sluitend. Het piekmoment van de parkeervraag is zondag ochtend. Op dat moment zijn er veel mensen thuis en worden de kerken druk bezocht. Op dit piekmoment kan de parkeergarage van winkelcentrum De Kameleon als overloop dienen. Het parkeren binnen het bouwblok dient tevens een prettige binnenzijde van het bouwblok op te leveren. De toegang tot de parkeerplaatsen dient aan de west- oost- of eventueel noordzijde van het bouwblok plaats te vinden. 4. Bouwhoogte De noordzijde van de Karspeldreef vormt een doorgaande wand van 7 lagen hoog. De zuidzijde wordt momenteel bepaald door de 60 meter hoge woontorens van De Key. De oude parkeergarages van ongeveer 12 meter hoog vormden de verbinding aan de dreef. De nieuwe woonblokken zijn alzijdig en compact, laten voldoende ruimte over tussen de torens en verspringen in hoogte over de lengte langs de dreef. Het hoogste volume ligt het verst weg van de bestaande woontorens om geen hinder te ondervinden van de slagschaduw van de toren. Aan de Karspeldreef verspringt de bouwhoogte van tenminste 4 bouwlagen (14 meter) tot 8 bouwlagen (26 meter). Het lage deel kan bestaan uit woon/werkwoningen van 4 bouwlagen of een dubbele benedenwoningen met appartementen daarboven.
Stadsdeel Zuidoost Pagina 6 van 7 De overige zijden van het blok bestaan uit eengezinswoningen. Zie: onderstaande verbeelding (Karspeldreef in oostelijke richting met voorop Kralenbeek). 5. Buitenruimtes Buitenruimtes liggen op het dak of boven het parkeren aan de binnenzijde van het blok in de vorm van een daktuin. De eengezinswoningen aan de zuidzijde krijgen, vanwege de gunstige ligging op het zuiden en de brede groenstrook, een ruime voortuin van ten minste 5 meter. Zie: onderstaande verbeelding.
Stadsdeel Zuidoost Pagina 7 van 7 6. Programma: wonen en bedrijvigheid Het programma van de 3 bouwblokken (Kouwenoord, Kempering, Kralenbeek) bestaat uit: - Wonen in eengezinswoningen, stadswoningen, beneden bovenwoningen, appartementen. - Bedrijvigheid in de hoge plint, waarin woon/werkwoningen kunnen komen en/of kleinschalige bedrijfsfuncties. In totaal betreft de programma voor de drie blokken maximaal 300 woningen waarvan ongeveer 3.700m² bvo als bedrijfsruimte gebruikt zou kunnen worden. 7. Uniformiteit/samenhang Het beeldkwaliteitsplan voor K-midden uit april 2003 door Ton Schaap en Michael van Gessel gaat uit van een rustig en stoer stedenbouwkundig plan. Hierdoor ontstaat de mogelijkheid om meer te variëren in de architectuur. Deze uitgangspunten blijven ook in de nieuwe stedenbouwkundige visie gelden. Het gaat hierbij om: - het gebruik van kleur in de gevel of warme contrasterende materialen, - toepassen van balkons, loggia s en dakterrassen, - royale plint van tenminste 4 meter hoog als overgang tussen straat en plint.