Monitor Uitvoeringsstrategie Plabeka 214 215
2 Plabeka 214-15
Inhoudsopgave 1 Samenvatting 4 1.1 Economie, kantorenmarkt, bedrijventerreinenmarkt MRA 4 1.2 Voortgang afspraken uitvoeringsstrategie 7 1.3 Toelichting Plabeka uitvoeringsstrategie en andere afspraken 9 2 Economie en werkgelegenheid 11 2.1 Economische ontwikkeling MRA en deelregio s 11 2.2 Werkgelegenheidsontwikkeling 13 2.3 Internationale vestigers 15 3 Kantoren 17 3.1 Ontwikkeling gebruik kantoorruimte MRA 17 3.2 Kantorenleegstand en voorraadontwikkeling 19 3.3 Planvoorraad 21 3.4 Schipholgerelateerde kantoorlocaties 23 4 Bedrijven- en zeehaventerreinen 25 4.1 Uitgiften bedrijven- en zeehaventerreinen 25 4.2 Transacties binnen bestaand aanbod 27 4.3 Herstructurering en transformatie 28 4.4 Planvoorraad (bedrijven- en zeehaventerrein) 31 4.5 Schipholgerelateerde bedrijventerreinen 33 5 Bijlagen 35 Plabeka 214-15 3
1. Samenvatting Voor u ligt de Plabeka Monitor 214-215. Dit is de achtste jaargang en de vierde editie na het vaststellen van de huidige Uitvoeringsstrategie Plabeka 21-24 (23 juni 211). De Plabeka monitor 214-215 biedt de meest recente feiten en cijfers over economische trends in de Metropoolregio vanuit het perspectief van vestigingslocaties voor bedrijvigheid. De Monitor maakt daarnaast inzichtelijk hoe de afspraken van de Uitvoeringsstrategie Plabeka worden nageleefd. Deze editie van de Plabeka Monitor heeft betrekking op het jaar 214, met als peildatum 1-1-215. 1.1 Economie, kantorenmarkt, bedrijventerreinenmarkt MRA Economie en werkgelegenheid Economische ontwikkeling MRA en deelregio s Na economische krimp in 212 en 213 laat de MRA in 214 een BRP-groei van +1,6% zien, die naar verwachting oploopt tot +3% in 215 1. Hiermee presteert de MRA (weer) beter dan het nationale en EU28-gemiddelde. en Amstelland-Meerlanden zijn de economisch sterkst presterende deelregio s. Werkgelegenheidsontwikkeling De werkgelegenheidsgroei in de MRA bleef in 214 met +,3% vooralsnog achter op de groei van het BRP. De werkgelegenheidsgroei vindt in 214, net als in 213, enkel in plaats (ca. +1. banen); de overige deelregio s kennen een lichte krimp. Ook in 214 blijkt de meeste werkgelegenheidsdynamiek zich buiten de traditionele werklocaties te bevinden. In 214 nam de werkgelegenheid op de niet-werklocaties (of overige locaties) met +1,1% toe tot 764. banen. Met name in lijkt bovenstaande ontwikkeling snel te gaan: hier nam het aantal banen op overige locaties met ruim 7.1 (+2,%) toe. De werkgelegenheid op kantoorlocaties in de MRA nam in 214 met +,4% toe, en het aantal banen op bedrijvenen zeehaventerreinen daalde met -2,2%. In 214 vestigden zich 139 buitenlandse bedrijven in de MRA 2, goed voor ±1.3 nieuwe arbeidsplaatsen. Met name in de logistiek, ICT, agrifood en zakelijke diensten werd werkgelegenheid gecreëerd door deze bedrijven. Het merendeel van de internationale vestigers vindt een locatie in. Kantoren Ontwikkeling gebruik kantoorruimte MRA De (bruto) opname van kantoren in de MRA groeit al enige tijd, maar ligt nog onder het niveau van voor de crisis. In 214 werd 866. m² BVO aan kantoorruimte betrokken, 33. m² meer dan in 213. De toegenomen dynamiek op de kantorenmarkt is zichtbaar in Amstelland-Meerlanden, Almere-Lelystad, Gooi en Vechtstreek en Haarlem-IJmond. In bleef de opname ongeveer op het peil van de voorgaande twee jaren. Tegelijkertijd daalde het netto gebruik van kantoorruimte in 214 met 56. m². Weliswaar is deze daling minder sterk dan in 213, maar het kantoorgebruik in de MRA neemt hiermee wel voor het zesde jaar op rij af. De daling van het kantoorgebruik van de afgelopen zes jaar werd in 21 niet voorzien. De behoefteraming voorzag een flinke uitbreiding van het kantoorgebruik. De realisatie loopt inmiddels 1,4 mln. m² achter op de behoefteraming (GG-scenario). Kantorenleegstand en voorraadontwikkeling Doordat de transformatie/sloop van kantoren (153. m²) boven de opgeleverde nieuwbouw (84. m²) uitkwam, daalde de totale kantorenvoorraad in de MRA verder. De daling was in 214 in Gooi en Vechtstreek (-23. m²) en Almere-Lelystad (-35. m²) relatief groot. Onder invloed van het dalende kantoorgebruik is de kantorenleegstand in de MRA sinds 29 met +39% toegenomen tot 2.751. m² per 1-1-215. Het leegstandspercentage in de MRA komt hiermee uit op 2,2%, gelijk hoger dan begin 214. Amstelland-Meerlanden, Haarlem-IJmond en zagen hun leegstand licht afnemen, terwijl deze in Almere-Lelystad (+27. m²,) en Gooi en Vechtstreek (+16. m²) juist flink toenam. De regio s Almere-Lelystad (3,7%) en Amstelland-Meerlanden (26,4%) kennen de hoogste leegstandspercentages. Planvoorraad De planvoorraad aan kantoren in de MRA bedraagt per 1-1-215 1.869. m² BVO. heeft met 1.28. m² de grootste planvoorraad, gevolgd door Amstelland- 4 Plabeka 214-15 1. Prognose EVMRA 214 2. Cijfers afkomstig van de AIB en hebben betrekking op de deelnemende gemeenten,, Almere, Amstelveen.
Meerlanden (371. m²) en Almere-Lelystad (268. m²). In de Uitvoeringsstrategie is een planvoorraad afgesproken van 3.193. m² BVO tot aan 24. Ook als met de voorraadontwikkeling 21-214 (-156. m²) en de kantoren in aanbouw per 1-1-215 (98. m²) rekening wordt gehouden, komt de totale planvoorraad aanmerkelijk lager uit dan de toegestane planvoorraad uit de Uitvoeringsstrategie. Bedrijven- en zeehaventerreinen Uitgiften (bedrijven- en zeehaventerreinen, inclusief gemengd+) In 214 is in totaal 18, ha (netto) aan bedrijventerreinen uitgegeven in de MRA, ongeveer evenveel als in 213 (18,5 ha) en iets beneden gemiddeld voor de periode 29-214 (22,9 ha). Het grootste deel van de uitgifte vond plaats in Amstelland Meerlanden (9,9 ha, waarvan 9,5 ha op Schiphol Logistics Park), gevolgd door (3,6 ha) en Haarlem- IJmond (3,3 ha). De uitgifte van zeehaventerreinen in de MRA bedroeg in 214 8,4 netto ha, waarvan 5,4 ha kadegebonden en 3 ha havengerelateerde terreinen. Dit ligt ongeveer op het gemiddelde van de afgelopen jaren. Op tien gemengd-plus bedrijven- en zeehaventerreinen is grond uitgegeven, waarvan in 8 gevallen ook daadwerkelijk aan bedrijven met een hogere milieucategorie. De 18 ha uitgifte bedrijventerrein in 214 is ruim minder dan voorzien was in de behoefteraming uit 21. De realisatie loopt inmiddels 218 ha achter op de behoefteraming (GG-scenario). Transacties binnen bestaand aanbod Het volume aan transacties van bedrijfsruimten binnen het bestaand aanbod ligt in 214 met ongeveer 25. m² BVO onder het niveau van 213 (33. m² BVO). Het aanbod aan bedrijfsruimten in de MRA bedraagt per 1-1-215 ruim 2,4 mln. m² BVO, waarvan 27% in Amstelland-Meerlanden, 23% in en 22% in Almere-Lelystad. In de MRA is het geregistreerde aanbod aan bedrijfsruimte in BVO ongeveer 1 keer zo goot als het totale transactievolume in 214. Voor Almere-Lelystad (±24 keer) en Zaanstreek-Waterland (±16 keer) ligt de factor fors hoger dan het MRA-gemiddelde, voor een stuk lager (±4,5 keer) Herstructurering en transformatie Inmiddels zijn er 51 herstructureringsprojecten opgestart met een bijdrage vanuit de provinciale HIRB-subsidie, goed voor een totaaloppervlakte van 1288 ha aangepakt bedrijven- of zeehaventerrein. In het deel van Flevoland dat tot de Metropoolregio behoort, zijn er herstructureringsprojecten op 5 terreinen gaande of in opstart. Op meerdere terreinen in de MRA is er sprake van gehele of gedeeltelijke transformatie naar andere functies. In totaal is er op bijna 17 ha bedrijventerrein transformatie in uitvoering. Planvoorraad (bedrijven- en zeehaventerrein) De planvoorraad aan bedrijventerreinen in de MRA bedraagt ca. 1.25 ha (peildatum 1-1- 215), waarvan 64% tot aan 22 ontwikkeld wordt. Almere-Lelystad kent de grootste planvoorraad (477 ha, 38% van het totaal van de MRA), gevolgd door Amstelland-Meerlanden (362 ha, 29% van het totaal). De planvoorraad in de MRA ligt netto ±458 ha lager dan de planvoorraad uit de Uitvoeringsstrategie. Hierbij is gecorrigeerd voor de netto uitgifte tussen 1-1-211 en 1-1-215. Ook in de meeste deelregio s ligt de planvoorraad per 1-1-215 onder de gestelde plafonds uit de Uitvoeringsstrategie. Enkel in Amstelland- Meerlanden (+4 ha) en Zaanstreek-Waterland (+12 ha) komt de planvoorraad boven de toegestane hoeveelheid uit. De planvoorraad van kadegebonden zeehaventerrein bedraagt 249 ha, waarvan ongeveer 4,5% (11 ha) in optie is. Aan havengerelateerde kavels is nog zo n 8 ha vrij uitgeefbaar. Het havengebied van heeft het grootste aandeel in het aanbod van kadegebonden terrein (178 ha) en is het enige havengebied met aanbod aan havengerelateerde terreinen. Rond Zaandam en Velsen/IJmuiden zijn ook nog kadegebonden kavels uitgeefbaar. De planvoorraad van zeehaventerreinen in de MRA bestaat vooral uit kleinere kavels. Er zijn twee kavels groter dan 2 ha (in de Afrikahaven in en op Hoogtij in Zaandam). Plabeka 214-15 5
6 Plabeka 214-15
1.2 Voortgang uitvoering afspraken Uitvoeringsstrategie Plabeka 21* KANTOORLOCATIES Reductie planaanbod kantoren met 1,9 mln. m² bvo Het planaanbod van 1,9 mln m² per 1-1-215 blijft ruim onder de afspraken van 21, ook als in de tussentijd gerealiseerde nieuwbouw wordt meegenomen. Dit geldt voor alle deelregio s. Stimuleren van transformatie van 1,1 mln. m² bvo voor 22 In 214 is 14. m² kantoor getransformeerd of gesloopt. In de periode 21-214 bedraagt de totale hoeveelheid 97. m². De MRA ligt daarmee voor op schema voor 22. Bevorderen herontwikkeling van 1,5 mln. m² bvo tot 22. Er is onvoldoende beeld van publieke en private initiatieven om deze doelstelling te kunnen monitoren. Het initiatief voor herontwikkeling van kantoren is bewust bij de markt gelegd. Marktsituatie en behoefteraming In 214 is het kantoorgebruik gedaald met 56. m². Dit is het zesde jaar op rij met een daling, terwijl in 21 nog groei werd voorzien. De realisatie loopt inmiddels 1,4 mln m² achter op de behoefteraming (GG-scenario). BEDRIJVENTERREINEN Reductie planaanbod bedrijventerreinen met 514 ha Hoewel het gehele planaanbod (1.335 ha tot 24) ruim onder de afspraken (maximaal 1.811 ha tot 24) blijft, zijn er nog deelregio s met een beperkt overschot aan plannen. Reductie tekort gemengd plus teruggebracht met 11 ha Er is extra ruimte in Flevoland gereserveerd voor een bedrijventerrein dat bedrijven uit een hoge milieucategorie kan herbergen. Programmering internationaal georiënteerde locaties Specifieke afstemming vraag / aanbod Schiphollocaties heeft plaatsvonden als onderdeel van ontwikkelstrategie REVS. Marktsituatie en behoefteraming In 21 werd een uitgifte voor de MRA geraamd tussen de 44 ha en 65 ha per jaar. De uitgifte van 214 blijft daar met 18 ha ruim onder. De realisatie loopt inmiddels 218 ha achter op de behoefteraming (GG-scenario). ZEEHAVENTERREINEN Onderzoek inbreiding- en uitbreidingsmogelijkheden Beide onderzoeken zijn in het kader van de Visie Noordzeekanaalgebied 24 uitgevoerd. De noordelijke Houtrakpolder is gereserveerd mochten toekomstige uitbreidingen noodzakelijk zijn. Vestigingsruimte voor milieuhinderlijke bedrijven reserveren In 214 is 9,8 ha uitgegeven op bedrijven- en zeehaventerreinen met ruimte voor hoge milieucategorieën. Van minimaal 8,8 ha is duidelijk dat dit daadwerkelijk aan milieuhinderlijke bedrijven is uitgegeven. HERSTRUCTURERING Herstructurering van 2.2 ha bedrijven- en zeehaventerrein in 22 Mede door de inzet van HIRB subsidies is er sinds 29 1.287 ha terrein geherstructureerd, daarmee ligt de MRA op schema voor 22. Onderzoek naar en ontwikkeling van overheidsinstrumenten Onderzoeken verevening (oud/nieuw) en mogelijkheden regionale grondprijssystematiek hebben plaatsgevonden, maar niet geleid tot nieuwe regionale instrumenten. Extra inzet op verzakelijking en parkmanagement Activiteiten PHB zijn voortgezet en pilots verzakelijking vinden plaats *Deze afspraken zijn afkomstig uit de Samenvatting Uitvoeringsstrategie Plabeka en specifiek de paragrafen programmering, aanpak bestaande kantorenvoorraad, aanpak verouderde bedrijventerreinen en grondprijsbeleid Plabeka 214-15 7
8 Plabeka 214-15
1.3 Toelichting Plabeka uitvoeringsstrategie en andere afspraken Uitvoeringsstrategie Plabeka 21: gemaakte afspraken: KANTOORLOCATIES Reductie planvoorraad kantoren met 1,9 mln. m² bvo, met specifieke planningsplafonds per deelregio. Stimuleren van transformatie van 1,1 mln. m² bvo voor 22. De opgave ligt in het terugbrengen van de leegstand door het slopen / transformeren van 1,1 mln. m² aan structureel leegstaande kantoorpanden. Transformaties naar hotel, woningen, etc. zijn bijvoorbeeld mogelijk. Aanvullende sloop-/transformatieopgave van,4 mln. m² bvo tot 22. De aanvullende transformatieopgave door het achterlaten van verouderde panden door bedrijven geldt voor het tijdvak 21-22. Dit komt bovenop de transformatieopgave voor structurele leegstand. Bevorderen herontwikkeling van 1,5 mln. m² bvo (sloop-nieuwbouw op zelfde locatie) tot 22. BEDRIJVENTERREINEN Reductie planvoorraad bedrijventerreinen met 514 ha, met specifieke planningsplafonds per deelregio. Tekort gemengd plus in 24 teruggebracht met 11 ha. Milieuruimte en vestigingsruimte voor de zware industrie zijn een schaars goed in de MRA. Programmering internationaal georiënteerde locaties: aanvullende kwantitatieve en kwalitatieve afstemming van werklocaties rond Schiphol op de vraag van m.n. internationale bedrijven. Dit is in de Regionale OntwikkelingsVisie Schipholregio geoperationaliseerd en wordt de voortgang jaarlijks gemonitord. Per 214 is het bestuursforum Schipholregio niet meer actief en is de monitoring in de Plabeka monitor geïntegreerd. Strategie zeehaventerreinen (zie afspraken m.b.t. zeehaventerreinen ) ZEEHAVENTERREINEN Inbreiding en uitbreiding: Onderzoek naar mogelijkheden voor verdichting, innovatie en herstructurering binnen bestaand havengebied, daarnaast drie opties onderzoeken voor uitbreiding van de havens in de periode na 22. Voor 215 een besluit nemen over de noodzaak van uitbreidingsruimte voor de haven. In de tussentijd mogen geen onomkeerbare ontwikkelingen plaatsvinden die uitbreiding onmogelijk maken. Vestigingsruimte voor milieuhinderlijke bedrijven in het havengebied zoveel mogelijk reserveren voor milieuhinderlijke functies. Aanvullend gemaakte afspraken in 212 De bij Plabeka betrokken bestuurders van de MRA-gemeenten hebben zich eind 212 uitgesproken vóór aanvullende acties om vraag en aanbod van werklocaties met elkaar in evenwicht te brengen. Plabeka-gemeenten uit 4 deelregio s hebben toegezegd om de plannen te reduceren, tot een maximum van 1,6 mln. m² bvo. Deze plannen worden geschrapt, danwel uitgefaseerd tot na 22. Daarnaast hebben 3 deelregio s zich gecommitteerd aan een aanvullende fasering of reductie van plannen voor bedrijventerreinen. In totaal gaat het om het schrappen / uitfaseren van 21 ha tot na 22. De voortgang van deze afspraken is opgenomen in de bijlagen. Opvang van logistieke functies, die niet alleen aan de haven gekoppeld zijn zo mogelijk ook op terreinen buiten het eigenlijke havengebied. Nagaan welke instrumenten kunnen worden ingezet om actief bedrijven op de juiste plaats te vestigen (bijvoorbeeld een bedrijvenmakelaar). HERSTRUCTURERING In de Uitvoeringsstrategie is benoemd dat er tot 22 2.211 ha bruto aan bedrijvenen zeehaventerreinen in de MRA moet zijn geherstructureerd. De opgave per deelregio is weergegeven in tabel 4.4. p Onderzoek naar en ontwikkeling van overheidsinstrumenten om herstructurering te bevorderen, o.a. Systematische hantering van de SER ladder, Verplichte introductie parkmanagement en onderzoeken naar verevening oud/nieuw, opslag op grondprijs ten behoeve van herstructurering en een MRA-breed ontwikkelbedrijf Daarnaast wordt ingezet op verzakelijking van het beheer van bedrijventerreinen, o.a. via: p Meer focus in de ontwikkeling van projecten uit Provinciaal Herstructurerings Programma en continuering aanbieden kennis & kunde via Pilotbureau Herstructurering Bedrijventerreinen p Bedrijventerreinen daar waar mogelijk de mogelijkheden te bieden om uit te groeien naar aantrekkelijker gebieden met meerdere functies. p Onderzoek naar de optimalisering van de uitgifte prijs op basis van residuele waardebepaling. Plabeka 214-15 9
Figuur 2.1 1.2 Economische groei ontwikkeling in de Metropoolregio MRA / NL / EU28, 1996-215, Nederland groei in procenten de EU28 (BRP Groei in en procenten BBP) (brp en bbp); 1996-215* 8 6 4 2-2 -4-6 1995 2 25 21 215 4. Kerncijfers per regio Metropoolregio Nederland EU28 Bron: * Prognose Economische 214 en 215verkenningen Metropoolregio, 215 Bron: CBS, CPB, Eurostat, TNO Figuur 2.2 Economische kerncijfers MRA en Nederland In dit verbeteren hoofdstuk als gevolg wordt van ingezoomd stringent Europees op de beleid. deelregio s De vooruitzichten van de Metropoolregio voor de Europese Unie (EU) (MRA). in 214 De en belangrijkste 215 zijn in de indicatoren 29 21 211 212 213najaarsraming 214* 215* van van economische de Europese ontwikkeling Commissie dan van ook deze positief, negen met groeipercentages deelregio s Nederland worden van respectievelijk in onderlinge 1,5 samenhang 2, procent. beschreven. De verwachting Aan bod is dat komen Bbp in mln euro (marktprijzen, nominaal) 617,7 631,5 642,9 64,6 642,9 het reële de regionale bruto binnenlands economische product groei (bbp) 154 met van de een EU prognose tegen het einde voor van 214 Reële bbp-groei in % (CBS, CPB) -3,3 1,1 1,7-1,6 -,7,75 214 1,25 en 215, voor het de eerst economische weer boven structuur het niveau van van elke 28 regio uitkomt. in combinatie met de groei van de toegevoegde waarde per sector en tot slot Metropoolregio Brp in mln euro de regionale (marktprijzen, Voor 214 arbeidsmarkt. nominaal) en 215 verwacht 112,4 Zodoende 117,1 het CPB 118,5 vormt (214) 117,8 elke dat de paragraaf 118,4 voor Nederland een Reële brp-groei bondige in relevante % (CBS, economische TNO) wereldhandel verkenning -3,8 met 2,3 per 2,5 deelregio. 2,8 respectievelijk -1,3 Maar -,84,5 allereerst 1,6 procent 3, volgt toeneemt. een overzicht Bezien van in de het belangrijkste licht van het verleden globale ontwikkelingen is dit niet hoog, in maar Arbeidsmarkt de deelregio s Bron: Economische wel verkenningen een aanzienlijke in de MRA. Metropoolregio verbetering, ten 215 opzichte van 212 en 213. Werkzame personen Deze (x 1.) positief gematigde 1.48groeicijfers 1.472 1.5 voor de 1.498 wereldhandel 1.48 1.462 houden 1.465 Groei in % ook in dat de groeiverwachting -,8 -,5 voor 1,9 Nederland -,2 en -1,2de MRA -1,2 niet,2 Figuur 2.3 Economische uitbundig groei kan zijn. naar deelregio van de Metropoolregio. Figuur Bevolking 4.1 (x Economische 1.) groei naar deelregio 2.319 2.343 van de 2.364 MRA 2.382 2.4 2.414 2.431 Gemiddelde Groei in % jaarlijkse Ondanks groei toegevoegde deze positieve waarde,95verwachtingen, 1, procenten,,91 29-213 is,77 de MRA (verticale,73 in de,61 as); Grote,68 prognose 214-215 Recessie (horizontale achtergebleven as); omvang economie bij andere (grootte Europese van bol), 213 grootstedelijke Bevolking 15-64 jaar regio s (x 1.) (zie figuur 1.3). 1.595 Tot 28 1.61ontwikkelde 1.619 1.622 de economie 1.632 1.641 van 1.651 de 2 als % van de bevolking MRA zich Y-as: groei beter 29-213 dan (in het %) 69gemiddelde 68 van de 68twintig 68belangrijkste 68 Beroepsbevolking (x 1.) 1.168 1.178 1.186 1.194 1.26 1.214 1.225 1 Economische Verkenningen MRA 215 11 Brutoparticipatiegraad 73 73 73 74Regio 74 74 74 1 Plabeka 214-15 Gemiddelde jaarlijkse groei MRA 29-213 (,1%) Werkloosheid 6 65 68 81 15 115 113-1,5 als % van -1, de beroepsbevolking -,5,5 1, 5,1 1,5 5,6 2, 2,5 5,7 3, 6,8 3,58,7 4,9,5 4,59,25 X-as: groeiprognose 214-215 Waterland Zaanstreek Overige Amstel-Meerlanden * Prognose Bron: CBS, CPB (bewerking TNO) Regio Haarlem -1 IJmond Almere-Lelystad Gooi en Vechtstreek Werkgelegenheid Groeiprognose MRA 214-215 -2 In 215 neemt de werkgelegenheid zeer licht toe in de MRA. Evenals in de rest van Nederland en de EU reageert de Bron: werkgelegenheid CBS Economische (bewerking en verkenningen prognose TNO) vertraagd Metropoolregio de positieve, ontwikkeling 215 van het brp. De werkgelegenheid in de MRA ontwikkelt zich waarschijnlijk alleen relatief positief in de sectoren Specialistische zakelijke
2. Economie en werkgelegenheid De vastgoedmarkten in de Metropoolregio zijn afhankelijk van de bredere ontwikkeling van de regionale economie en werkgelegenheid. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de meest recente groeicijfers van de MRAeconomie (2.1) en de ontwikkeling van de werkgelegenheid (2.2). 2.1 Economische ontwikkeling MRA en deelregio s Ontwikkeling regionale economie De MRA lijkt in 214 de negatieve groeicijfers van 212 en 213 achter zich te hebben gelaten. De laatste prognoses uit de Economische Verkenningen Metropoolregio laten voor 214 een groei van 1,6% zien voor de regionale economie, oplopend tot 3% in 215. Hiermee presteert de MRA weer beter dan het Nederlands gemiddelde en dat van de EU28, zie ook figuur 2.1. Hoewel de MRA een aanjaagrol vervult voor de landelijke economie, was het in de laagconjunctuur niet vanzelfsprekend dat de MRA sterker presteerde dan de rest van Nederland. In 29 en 213 kwam de ontwikkeling van het bruto regionaal product (BRP) zelfs lager uit dat de landelijke cijfers, zie figuur 2.2. In 214 en 215 groeit de economie van de Metropoolregio naar verwachting weer duidelijk harder dan die van geheel Nederland. Belangrijke factoren die de groei in de MRA en Nederland mogelijk maken zijn het aantrekken van de wereldhandel en de export en de toenemende binnenlandse consumptieve bestedingen. Daarnaast trekt de woningmarkt aan, evenals het consumentenvertrouwen. Economische groei naar deelregio In figuur 2.3 wordt de ontwikkeling van de toegevoegde waarde van de MRA per deelregio zichtbaar. Op de Y-as is de economische groei in de periode 29-213 zichtbaar gemaakt, op de X-as is de groeiprognose per deelregio voor 214-215 weergegeven. De bolgrootte geeft de omvang aan van de totale toegevoegde waarde van elke deelregio in 213. Duidelijk wordt dat de deelregio s verschillend gepresteerd hebben in de afgelopen jaren en dat ook de prognoses voor de aankomende 2 jaar uiteen lopen. In de meeste deelregio s kromp de toegevoegde waarde tussen 29 en 213. Alleen en Regio vormen hierop een uitzondering. Met name Gooi en Vechtstreek kende een flinke krimp in de periode 29-213, maar ook de economie in IJmond en Almere-Lelystad kromp in die periode met meer dan 1 procent. Voor de aankomende 2 jaar houdt de geschetste ontwikkeling aan:, de regio (aangevuld met overig Amstelland-Meerlanden) voeren de groeiprognoses aan, terwijl Gooi en Vechtstreek, Regio Haarlem, Waterland, IJmond en Almere-Lelystad minder snel groeien of zelfs krimpen. Het relatieve aandeel van Regio en in het BRP van de MRA zal de komende jaren naar verwachting toenemen. Plabeka 214-15 11
Figuur 2.5 Werkgelegenheidsontwikkeling op kantoorlocaties, 25-214 3. 3. 25. 25. 2. 2. 15. 15. 1. 1. 5. 5. 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 Almere / Lelystad 26.2 25 28.889 26 29.499 27 3.295 28 29.598 29 31.168 21 3.882 211 29.87 212 29.523 213 27.546 214 Amstelland- Meerlanden 83.981 262 83.761 28889 84.25 29499 84.236 3295 82.331 29598 85.773 31168 84.919 3882 83.87 2987 83.858 29523 84.613 27546 83981 87.198 95.825 83761 16.51 8425 111.353 84236 112.991 82331 112.825 85773 113.182 84919 113.826 8387 117.429 83858 119.99 84613 Gooi en Vechtstreek 87198 6.214 95825 6.787 1651 7.71 111353 7.34 112991 7.169 112825 7.47 113182 7.19 113826 7.114 117429 6.456 11999 6.281 Haarlem- IJmond 6214 6.413 6.55 6787 7.2 771 7.611 734 8.981 7169 8.69 747 7.764 719 8.285 7114 7963 6456 7.986 6281 Zaanstreek- Waterland 6413 1.644 655 1.63 1.818 72 1.942 7611 1.793 8981 1.631 869 1.921 7764 1.16 8285 7963 96 7986 893 Totaal MRA 211.65 223.442 236.123 242.471 242.863 247.134 245.687 244.8 246.189 247.39 Figuur 2.6 Werkgelegenheidsontwikkeling op bedrijven- en zeehaventerreinen, 25-214 35. 35. 3. 3. 25. 25. 2. 2. 15. 15. 1. 1. 5. 5. 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 Almere / Lelystad 38.459 25 41.97 26 44.26 27 48.1 28 47.214 29 45.711 21 46.6 211 44.83 212 42.394 213 41.942 214 Amstelland- Meerlanden 68.11 38459 4197 68.52 4426 68.12 481 69.542 47214 67.446 45711 64.483 466 65.825 4483 66.21 42394 64.553 41942 61.629 7.97 6811 6852 7.467 6812 69.373 69542 7.267 67446 71.377 64483 7.674 65825 71.158 6621 68.692 64553 7.67 61629 7.91 Gooi en Vechtstreek 28.2 797 7467 28.76 69373 28.133 7267 27.956 71377 27.88 7674 26.39 71158 25.637 68692 25.139 767 25.54 791 25.14 Haarlem- IJmond 46.377 282 2876 47.249 28133 48.751 27956 5.434 2788 47.866 2639 47.85 25637 47.287 25139 47.6 2554 45.565 2514 43.827 Zaanstreek- Waterland 38.55 46377 36.812 47249 48751 38.2 5434 4.55 47866 39.84 4785 4.162 47287 4.125 476 39.248 45565 37.797 43827 36.359 Totaal MRA 286.694 293.715 296.765 36.354 3.831 294.424 296.92 291.98 285.97 279.87 Figuur 2.7 Werkgelegenheidsontwikkeling op overige locaties, 25-214 9. 9. 8. 8. 7. 7. 6. 6. 5. 5. 4. 4. 3. 3. 2. 2. 1. 1. 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 Almere / Lelystad 29.382 25 31.266 26 33.259 27 35.847 28 38.88 29 39.534 21 41.34 211 41.634 212 41.657 213 42.687 214 Amstelland- Meerlanden 71.71 29382 71.155 31266 73.558 33259 77.66 35847 77.973 3888 77.912 39534 82.44 4134 82.715 41634 82.573 41657 83.557 42687 324.882 7171 325.788 71155 328.45 73558 332.232 7766 345.188 77973 353.956 77912 361.985 8244 36.421 82715 366.696 82573 373.855 83557 Gooi en Vechtstreek 324882 75.793 325788 75.469 32845 77.18 332232 79.118 345188 78.39 353956 76.362 361985 74.756 36421 74.155 366696 73.64 373855 73.76 Haarlem- IJmond 11.68 75793 11.18 75469 111.184 7718 113.35 79118 112.415 7839 19.14 76362 16.875 74756 16.879 74155 16.164 7364 16.93 7376 Zaanstreek- Waterland 1168 73.498 1118 74.674 111184 75.534 11335 78.385 112415 79.475 1914 81.373 16875 84.83 16879 85. 16164 85.32 1693 85.6 Totaal MRA 685.333 688.37 699.165 716.223 732.24 738.151 751.857 75.84 755.726 764.274 12 Plabeka 214-15
1.32. 1.3. 1.28. 1.26. 1.24. 1.22. 1.2. 1.18. 1.16. 1.14. 1.12. 2.2 Werkgelegenheidsontwikkeling Werkgelegenheid naar regio Het aantrekken van de MRA economie in 214 vertaalt zich nog niet in een duidelijke positieve impuls van de werkgelegenheid, al nam deze wel weer licht toe ten opzichte van 213 (zie figuur 2.4). De totale werkgelegenheid in de Metropoolregio groeide met 3.5 banen tot een totaal van ruim 1.291. banen (fulltime + parttime 3 ). Procentueel betekende dit een stijging van,3%. Figuur 2.4 Werkgelegenheidsontwikkeling MRA (25-214) 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 Bron: Lisa, 214 Banen MRA Tabel 2.1 Totale werkgelegenheidsontwikkeling MRA naar deelregio, 25-214 De werkgelegenheidsgroei lijkt zich sterker dan ooit in te concentreren: in 214 nam de werkgelegenheid alleen in de hoofdstad toe (zie tabel 2.1). Waar de overige deelregio s voor 29 nog aanzienlijke werkgelegenheidsgroei wisten te realiseren, vond in 213 en 214 enkel in nog een toename plaats. Het grote aandeel van in de regionale werkgelegenheid neemt daarmee verder toe. Werkgelegenheid naar type locatie KANTOORLOCATIES De werkgelegenheid op kantoorlocaties in de MRA is in 214 licht toegenomen tot ruim 247. (- 1. arbeidsplaatsen). Voor een groot deel wordt deze stijging verklaard door de ontwikkeling in de deelregio, waar er ruim 2.5 banen op kantoorlocaties bijkwamen. BEDRIJVEN- EN ZEEHAVENTERREINEN De trend van een afnemende werkgelegenheid op bedrijven- en zeehaventerreinen zette zich ook in 214 voort. De totale werkgelegenheid nam af met ruim 6. arbeidsplaatsen tot een totaal van ongeveer 28. (- 2,2%). In de regio s en Gooi en Vechtstreek groeide de werkgelegenheid op bedrijventerreinen licht, terwijl deze in de overige deelregio s licht afnam. Het aantal banen op bedrijventerreinen in de regio Amstelland- Meerlanden nam sterk af (-2.9 banen of -4,5%), maar deze afname werd gecompenseerd door een sterke toename van de werkgelegenheid op kantoorlocaties 4 in de regio. OVERIGE LOCATIES Het grootste gedeelte van de werkgelegenheid in de MRA bevindt zich buiten bedrijventerreinen, zeehaventerreinen en kantoorlocaties, maar op andere locaties in het stedelijk en landelijk gebied. Het aandeel van de overige locaties in de totale werkgelegenheid neemt sinds 25 bovendien toe. In 214 nam de werkgelegenheid op de overige locaties met ruim 8.5 toe tot 764. (+1,1%). Het stijgende aantal ZZP ers dat vanuit huis werkt draagt waarschijnlijk bij aan deze snelle groei. is de motor achter de groei op overige locaties: in 214 nam het aantal banen op deze locaties toe met ruim 7.1 (+2,%). 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 Almere / Lelystad 94.41 12.62 16.964 114.242 115.692 116.413 117.976 116.37 113.574 112.175 482.177 492.8 54.333 513.852 529.556 537.455 546.325 542.939 554.732 564.755 Amstelland-Meerlanden 223.72 223.436 225.685 231.384 227.75 228.168 233.148 232.732 23.984 229.799 Gooi en Vechtstreek 11.27 111.16 112.384 114.18 112.566 19.718 17.412 16.48 15.114 14.497 Haarlem-IJmond 162.858 163.817 167.135 171.8 169.262 164.789 161.926 162.17 159.692 157.96 Zaanstreek-Waterland 113.692 113.116 115.552 12.382 121.18 123.166 126.849 125.354 123.789 122.258 Totaal MRA 1.186.677 1.25.527 1.232.53 1.265.48 1.275.934 1.279.79 1.293.636 1.285.91 1.287.885 1.291.39 3. LISA hanteert een definitie van grote (12+ uur per week) en kleine (minder dan 12 uur per week) banen. In dit geval gaat het om het totaal aantal banen, dus grote en kleine banen samen. 4. Enkele grote bedrijfsverplaatsingen op Schipholgerelateerde werklocaties liggen (deels) aan de verschuiving van banen van bedrijfs-naar kantoorlocaties in Amstelland-Meerlanden ten grondslag. Plabeka 214-15 13
Figuur 2.8 Aantal buitenlandse vestigers in de MRA 26 214 16 14 12 1 86 98 15 15 122 118 124 115 139 112 8 6 4 2 26 27 28 29 21 211 212 213 214 Gem. 6-14 Figuur 2.9 Aantal buitenlandse vestigers & arbeidsplaatsen MRA, 214 16 14 12 1 8 6 4 2 1.4 Almere- Lelystad 1.2 1. Amstelland- Meerlanden 8 6 4 2 Almere- Lelystad Amstelland- Meerlanden Aantal vesgingen Aantal arbeidsplaatsen 14 Plabeka 214-15
2.3 Internationale vestigers Het aantal nieuwe buitenlandse vestigingen in de MRA is een indicator van de internationale concurrentiepositie van de regio. In Business (AIB), een samenwerkingsverband tussen de gemeenten, Almere, Amstelveen en, richt zich op het aantrekken van buitenlandse bedrijven. Voor deze vier gemeenten houdt AIB ook het aantal buitenlandse vestigers bij. In 214 vestigden zich in deze vier gemeenten 139 buitenlandse bedrijven, goed voor ca. 1.3 nieuwe arbeidsplaatsen. Figuur 2.8 laat zien dat dit een flinke toename betekent ten opzichte van de 115 buitenlandse vestigers in 213. Bovendien ligt het aantal boven het gemiddelde van 26-214 van 112 buitenlandse vestigers per jaar. Binnen de AIB-gemeenten heeft het grootste aandeel (114 vestigers, goed voor 87 arbeidsplaatsen), gevolgd door Amstelland-Meerlanden (24 vestigers, 435 arbeidsplaatsen). Zie ook figuur 2.9. De figuren 2.1 en 2.11 tonen de verdeling van de internationale vestigers en arbeidsplaatsen over sectoren waarin zij opereren. In aantallen vestigers zijn de sectoren ICT (33 vestigers, 176 banen), zakelijke & financiële dienstverlening (28 vestigers, 136 banen) en de creatieve industrie (18 vestigers, 136 banen) het meest prominent. Qua werkgelegenheid zijn verder ook de vestigers in de sectoren logistiek (7 vestigers, 234 banen) en agri-food (5 vestigers, 165 banen) van belang. De figuren 2.12 en 2.13 tonen de verdeling van vestigers en arbeidsplaatsen naar type activiteit. Van de 139 nieuwe buitenlandse vestigers in de vier AIB gemeenten richten 46 vestigers zich op Marketing & Sales-activiteiten en zijn er 42 hoofdkantoren (inclusief regionale hoofdkantoren). De nieuwe buitenlandse hoofdkantoren zijn bovendien goed voor 758 nieuwe banen. Naast hoofdkantoren en Marketing & Sales zijn Finance/Holding (14 vestigers, 132 banen) en Service (inclusief klantenservice) prominente typen vestigers. Figuur 2.1 Aantal nieuwe internationale vestigers, per sector, 214 Logis&ek 7 ICT 42 33 Agri- Food 6 39 71 18 136 Figuur 2.12 Aantal buitenlandse vestigers in de MRA per type vestiging, 214 Hoofdkantoren 27 Hoofdkantoren 27 42 Marke-ng & sales 42 Marke-ng & sales 1 14 136 28 234 165 46 176 5 Zakelijke & financiële dienstverlening Crea&eve Industrie Life Sciences & zorg Overig Figuur 2.11 Aantal arbeidsplaatsen internationale vestigers, per sector, 214 Logis&ek 1 14 46 ICT Agri- Food Zakelijke & financiële dienstverlening Crea&eve Industrie Finance/Holding Finance/Holding (Klanten)service (Klanten)service Overig Overig Life Sciences & zorg Overig 112 Figuur 2.13 Banen buitenlandse vestigers in de MRA, per type vestiging, 214 117 Hoofdkantoren 112 117132 Marke-ng & sales Hoofdkantoren Finance/Holding 758 132 Marke-ng & sales 189 (Klanten)service Finance/Holding 758 Overig 189 (Klanten)service Plabeka 214-15 15 Overig
Figuur 3.1 Totaal betrokken kantoormeter (=bruto opname kantoren) en groei in kantoorgebruik (=netto opname kantoren) MRA, 25 214 (x1. m2 bvo) 1.2 1. 8 6 Totaal betrokken kantoormeters Groei in kantoorgebruik 4 2-2 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214-4 Figuur 3.2 Totaal betrokken kantoormeters (= bruto opname kantoren) 25 t/m 214 per MRA-deelregio (x1. m2 bvo) 7 25 6 26 5 27 4 28 3 29 2 21 1 211 Almere/Lelystad Amstelland- Meerlanden Gooi- en Vechtstreek IJmond- Haarlem Zaanstreek- Waterland 212 213 214 Figuur 3.3 Groei in kantoorgebruik (=netto opname kantoren) 25 t/m 214 per MRA-deelregio (x 1. m² bvo) 15 25 1 26 27 5 28 29 16 Plabeka 214-15 - 5-1 Almere/Lelystad Amstelland- Meerlanden Gooi- en Vechtstreek IJmond- Haarlem Zaanstreek- Waterland 21 211 212 213 214-15
3. Kantoren Dit hoofdstuk behandelt de recente ontwikkelingen op de regionale kantorenmarkt. Achtereenvolgens is er aandacht voor de ontwikkeling in het gebruik van kantoorruimte (3.1), de kantorenleegstand en -voorraad (3.2) en de plannen voor nieuwe kantoren (3.3) in de MRA. Tot slot komen de Schipholgerelateerde kantoorlocaties aan bod (3.4) 3.1 Ontwikkeling gebruik kantoorruimte MRA De situatie op de kantorenmarkt in de Metropoolregio kan aan de hand van twee belangrijke graadmeters nader worden bepaald: de (bruto) opname van kantoren, als indicator van de dynamiek op de kantorenmarkt; de (netto) ontwikkeling in de kantoorruimte in gebruik, ook wel uitbreidingsvraag genoemd, als indicator van de ontwikkeling van de grootte van de kantorenmarkt. Uit figuur 3.1 blijkt dat de (bruto) opname van kantoren al enige jaren groeit, maar nog niet terug is op het niveau van voor de crisis. Bovendien is duidelijk zichtbaar dat het kantoorgebruik in 214 wederom afgenomen is, zij het minder dan de voorgaande jaren. De daling in kantoorgebruik bedraagt in 214 56. m². Wel is het de zesde jaargang op rij waarin het kantoorgebruik in de Metropoolregio daalt. In totaal is er per 1-1-215 1.861. m² kantorenoppervlakte in gebruik. Het kantoorgebruik in de MRA is sinds begin 29 inmiddels met bijna 7. m² gekrompen (ruim 6%). Opname naar deelregio De toegenomen dynamiek op de kantorenmarkt in de Metropoolregio is zichtbaar in de regio s Amstelland-Meerlanden, Almere-Lelystad, Gooi en Vechtstreek en Haarlem-IJmond (figuur 3.2). Hier steeg het aantal betrokken kantoormeters in 214 ten opzichte van het jaar ervoor. In, veruit de grootste deelmarkt in de MRA, haalde in 214 een opname die vergelijkbaar was met de voorgaande twee jaar. Kantoorgebruik naar deelregio De daling van het kantoorgebruik is een fenomeen dat in de afgelopen jaren in alle deelregio s is opgetreden, maar de daling is het grootst geweest in en Amstelland- Meerlanden, waar ook de grootste kantoorconcentraties liggen (figuur 3.3.). Opvallend is ook de sterke daling in Gooi en Vechtstreek en Almere-Lelystad in 214: deze relatief kleine deelmarkten laten een relatief grote afname in gebruik zien. In Amstelland Meerlanden en Haarlem-IJmond groeide het kantoorgebruik in 214 weer licht. Ontwikkeling realisatie t.o.v. behoefteraming Dat er een langjarige daling van het kantoorgebruik zou plaatsvinden in de MRA werd in de behoefteraming van 21 niet voorzien, zie ook figuur 3.4. De behoefteraming voorzag in beide toekomstscenario s zelfs een flinke uitbreiding van het kantoorgebruik. De realisatie loopt inmiddels 1,4 mln. m² achter op de behoefteraming (GG-scenario). Figuur 3.4 Gerealiseerde groei kantoorgebruik & groeiverwachting raming 21 (x 1. m2 bvo) Prognose uitbreidingsvraag hoogste scenario (GG) 25 Prognose uitbreidingsvraag referen>escenario (TM) 2 Feitelijke uitbreidingsvraag 15 1 5-5 - 1-15 - 2-25 25 27 29 211 213 215 217 219 221 223 225 227 229 231 233 235 237 239 Plabeka 214-15 17
Figuur 3.7 Leegstandspercentages kantoren per MRA-deelregio 35,% Almere/Lelystad 3,% 25,% 2,% 15,% 1,% 5,%,% Jan. 26 Jan. 27 Jan. 28 Jan. 29 Jan. 21 Jan. 211 Jan. 212 Jan. 213 Jan. 214 Jan. 215 Amstelland- Meerlanden Gooi- en Vechtstreek Metropoolregio IJmond- Haarlem Zaanstreek- Waterland Figuur 3.5 Kantoorgebruik & leegstand MRA 1/1/26-1/1/215 (x1. m² bvo) 16. 14. 12. 1. 8. 6. 4. 2. 2.364 2.292 2.12 1.988 2.274 2.475 2.63 2.595 2.765 2.751 Leegstand 11.88 11.151 11.328 11.544 11.495 11.389 11.275 11.127 1.917 1.862 In gebruik 1-1- 26 1-1- 27 1-1- 28 1-1- 29 1-1- 21 1-1- 211 1-1- 212 1-1- 213 1-1- 214 1-1- 215 Figuur 3.6 Leegstand kantoren per deelregio (incl. voorverhuur) 1/1/26 1/1/215 (x 1. m² bvo) Figuur 3.8 Nieuwbouw opgeleverd 21 214 naar deelregio (x 1. m² bvo) 14 12 1 8 6 4 2 Almere/Lelystad Amstelland- Meerlanden Gooi- en Vechtstreek IJmond- Haarlem Zaanstreek- Waterland 21 211 212 213 214 1.4 1.2 1. 8 6 4 2 Almere/Lelystad Amstelland- Meerlanden 18 Plabeka 214-15 Gooi- en Vechtstreek IJmond- Haarlem Zaanstreek- Waterland Jan. 26 Jan. 27 Jan. 28 Jan. 29 Jan. 21 Jan. 211 Jan. 212 Jan. 213 Figuur 3.9 Transformatie en onttrekking 21 214 per deelregio (x 1. m² bvo) - 2-18 - 16-14 - 12-1 - 8-6 - 4-2 Almere/Lelystad Amstelland- Meerlanden Gooi- en Vechtstreek IJmond- Haarlem Zaanstreek- Waterland 21 211 212 213 214
3.2 Kantorenleegstand en voorraadontwikkeling Leegstand MRA: Dalend kantoorgebruik houdt leegstand hoog Het dalende gebruik van kantoren in de MRA is van aanzienlijke invloed op de kantorenleegstand in de regio. In figuur 3.5 is de totale hoeveelheid kantoren in de MRA te zien (beide balken tezamen), de hoeveelheid kantoren in gebruik (donkerblauwe balk) en de hoeveelheid leegstaande kantoren (lichtblauwe balk). Het kantoorgebruik is sinds begin 29 stapsgewijs afgenomen en dit heeft geleid tot een toename van de leegstand van 1.988. m² begin 29 tot 2.751. m² per 1-1-215. Wel moet hierbij worden aangemerkt dat de leegstand in 214 met 14. m2 afnam, na eerdere jaren van stijging. De afname van de leegstand in 214 laat zich verklaren doordat de totale hoeveelheid kantoren door transformatie of sloop sterker afnam dan het totale kantoorgebruik. Toename leegstand in Almere-Lelystad en Gooi en Vechtstreek In 214 zagen Amstelland-Meerlanden, Haarlem-IJmond, en Zaanstreek- Waterland hun leegstand licht afnemen, zie ook figuur 3.6. In Almere-Lelystad en Gooi en Vechtstreek nam het aantal leegstaande kantoormeters echter toe: met 27. m² (Almere- Lelystad) en 16. m² (Gooi en Vechtstreek). De absolute hoeveelheid leegstand concentreert zich in (± 1,26 mln. m²) en is de afgelopen jaren vrij constant. In Almere- Lelystad en Gooi en Vechtstreek nam de leegstand in 214 net als in de voorgaande jaren toe, terwijl Amstelland-Meerlanden en Haarlem-IJmond na eerdere jaren van toename in 214 een afname van de leegstand van kantoren kenden. Leegstandspercentage MRA stabiel op 2,2% De kantorenvoorraad in de MRA nam in 214 zoals gezegd licht af en kwam per 1-1-215 op 13.613. m² bvo. De leegstand van 2.751. m² op deze voorraad betekent dat het leegstandspercentage in de MRA nu 2,2% bedraagt, gelijk aan begin 214. Bij een dalend kantoorgebruik, zoals de afgelopen jaren het geval is in de MRA, zal de totale kantorenvoorraad sneller moeten afnemen om ook het aandeel leegstaande kantoren terug te brengen. Het beeld per deelregio is als volgt (zie figuur 3.7): De toegenomen leegstand in Almere- Lelystad en Gooi en Vechtstreek leidt hier tot hogere leegstandspercentages respectievelijk 3,7% en 21,8%. In Amstelland-Meerlanden liep het leegstandspercentage iets terug tot 26,4%. Haarlem-IJmond kende de sterkste afname: het leegstands-percentage daalde hier van 19,8% begin 214 tot 16,6% per 1-1-215 Het aandeel leegstand in bleef vrij constant op 17,2%. Zaanstreek-Waterland kent met 15,6% het laagste leegstandspercentage. Voorraadontwikkeling: nieuwbouw en transformatie Mede door de slechte marktperspectieven voor kantoren wordt er sinds 21 steeds minder nieuwbouw gerealiseerd (figuur 3.8). In 214 bedroeg de totale oppervlakte gerealiseerde nieuwbouw 84. m² BVO. Alleen in (48. m²), Amstelland-Meerlanden (27. m²) en Haarlem-IJmond (8. m²) kwamen in 214 aanzienlijke hoeveelheden nieuw kantoor op de markt. De hoeveelheid uit de markt genomen en getransformeerd kantoor (figuur 3.9) is groter dan de hoeveelheid gerealiseerde nieuwbouw (saldo -69. m²). Wel is de hoeveelheid transformatie en onttrekking in 214 met 153. m² lager dan in 213. Plabeka 214-15 19
2 Plabeka 214-15
3.3 Planvoorraad Tabel 3.1 laat de planvoorraad aan kantoren zien en brengt in beeld hoe dit zich tot de Uitvoeringsstrategie verhoudt. De planvoorraad aan kantoren in de MRA bedraagt per 1-1-215 1.869. m² BVO (kolom E). Hiervan is 1.12. m² tot aan 22 ontwikkelbaar (kolom F) en het overige deel tussen 221 en 23 (kolom G). heeft met 1.28. m² tot aan 24 verreweg de grootste planvoorraad van de deelregio s in de MRA, gevolgd door Amstelland-Meerlanden (371.) en Almere-Lelystad (± 268. m²). In de Uitvoeringsstrategie zijn afspraken gemaakt over de planvoorraad van kantoren in de deelregio s van de MRA (zie kolom A van tabel 3.1). Afgesproken is om tot aan 24 maximaal 3.153. m² BVO aan kantoorruimte te ontwikkelen in de MRA. Voor een goede vergelijking tussen de planvoorraad zoals vastgesteld in de Uitvoeringsstrategie en de actuele planvoorraad, zijn ook de voorraadontwikkeling tussen 21 en 214 ( 156. m², kolom C) en de kantoren in aanbouw per 1-1-215 (98. m², kolom D) meegenomen. Gecorrigeerd komt de totale planvoorraad per 1-1-215 met 1.811. m² (kolom B) aanmerkelijk lager uit dan de planvoorraad opgenomen in de Uitvoeringsstrategie; het verschil bedraagt 1.343. mln. m². Dit verschil is groter dan in voorgaande meetmomenten (per 1-1-214 bedroeg het verschil nog 1.186. m²) en is het gevolg van grootschalige bijstellingen van gemeentelijke grondexploitaties, onder andere in Almere en. Ook alle individuele deelregio s blijven met hun realisaties en resterende planvoorraad (ruim) onder de vastgelegde plafonds. Daarom kan geconcludeerd worden dat de deelnemende gemeenten uitvoering hebben gegeven aan de afspraken die in de Uitvoeringsstrategie zijn vastgelegd. Tabel 3.1 Planvoorraad kantoren MRA in m² BVO (tot 22, 221-23 en 231-24) en relatie tot uitvoeringsstrategie Vastgestelde planvoorraad uitvoerings-strategie per 1-1-21* Actuele planvoorraad + voorraadontwikkeling 21-214 + in aanbouw Voorraadontwikkeling 21-214** In aanbouw per 1-1-215 Actuele planvoorraad per 1-1-215 Waarvan ontwikkelbaar tot 22 Waarvan ontwikkelbaar 221-23 Waarvan ontwikkelbaar 231-24 A B = C + D + E C D E = F + G + H F G H Almere-Lelystad 1.168.3 318.687 51. 267.687 13.33 137.654 Amstelland-Meerlanden 542.4 487.4 96. 2. 371.4 321.4 5. 1.12.6 844.469-261. 77. 1.28.469 479.825 548.644 Gooi en Vechtstreek 132. 84.95-15. 99.95 99.95 Haarlem-IJmond 19. 13. -36. 48. 18. 3. Zaanstreek-Waterland 99. 62. 9. 53. 53. Totaal MRA 3.153.3 1.81.56-156. 98. 1.868.56 1.12.28 766.298 * inclusief kantoren in aanbouw per 1-1-21 ** Voorraadontwikkeling = saldo nieuwbouw & transformatie/sloop Plabeka 214-15 21
Figuur 3.1 Werkgelegenheid REVS kantoorlocaties 25-214 45. 4. 35. 3. 25. 2. 15. 1. 5. Beukenhorst Zuid Riekerpolder Schiphol Centrum Schiphol Oost (kantoor) Schiphol Rijk Zuidas 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 Figuur 3.11 Voorraad en leegstand kantoorruimte, per REVS-kantoorlocatie (in m2 bvo) 8. 7. 6. 5. 4. 3. 2. 1. Beukenhorst Zuid 15% 22% 22% 16% 5% Riekerpolder Rid- gebied Schiphol Centrum Schiphol- Oost Schiphol Rijk 42% 8% Zuidas Voorraad Leegstand Figuur 3.12 Kantoorruimte Schipholregio: leegstand en transacties 29-214 (in m2 bvo) 35. 3. 25. 293.4 Tot. leegstand kantoorruimte (per 1-1) Tot. opname kantoorruimte (gedurende jaar) 261.3 266.6 24.8 242.6 24.2 2. 15. 1. 189. 12.7 157.5 19.1 76.6 116.9 92.1 22 Plabeka 214-15 5. 29 21 211 212 213 214 215
3.4 Schipholgerelateerde kantoorlocaties In 21 is afgesproken het aanbod aan Schipholgerelateerde kantoorlocaties en bedrijventerreinen af te stemmen op de specifieke vraag van internationaal georiënteerde bedrijven (zie ook hoofdstuk 1). Daarom wordt in deze paragraaf apart stilgestaan bij de ontwikkelingen op Schipholgerelateerde kantoorlocaties. Deze 8 kantoorlocaties (zie tabel 3.2) maken deel uit van de ontwikkelstrategie REVS (211) en werden tot en met 213 geanalyseerd in de monitor REVS. De analyse in deze paragraaf bouwt op beide documenten voort. Tabel 3.2 Schipholgerelateerde kantoorlocaties Gebied Beukenhorst Zuid Rid-gebied Riekerpolder Schiphol Centrum Schiphol Elzenhof* Schiphol-Oost (kantoorlocatie) Schiphol Rijk Zuidas * planlocatie, nog geen bouw of uitgiften gerealiseerd Gemeente Werkgelegenheid De werkgelegenheid op de REVS kantoorlocaties en bedrijventerreinen is gemeten op basis van de LISA bedrijvendatabase en de geografische afbakening van de locaties zoals bekend bij de Provincie Noord-Holland. Ondanks de economische tegenwind hebben de Schiphollocaties sinds 26 een groei van de werkgelegenheid doorgemaakt. In totaal zijn er in 214 77.66 banen op de Schipholgerelateerde kantoorlocaties. De grootste werkgelegenheid is te vinden op Schiphol-Centrum (ruim 38. arbeidsplaatsen), gevolgd door de Zuidas met ruim 23. banen. Beide locaties laten een opvallende groei zien ten opzichte van 213, evenals Schiphol Oost. De locaties Riekerpolder en Schiphol-Rijk zetten de laatste twee meetjaren ook een daling in. Voorraad en leegstand De voorraad aan kantoren op de REVS locaties, in totaal 1.738. m² bvo, concentreert zich op de Zuidas, waar ruim 75. m² kantoor gelegen is. Op Schiphol-Centrum is de kantorenvoorraad 238. m² en op Schiphol- Rijk en de Riekerpolder staat +/- 18.m². De leegstand per locatie verschilt aanzienlijk. Zo staat op Schiphol-Rijk per 1-1-214 76.1 m² kantoor leeg, 42% van het totaal aan kantoormeters op die locatie. De leegstand op de Zuidas is 62.1 m², maar maakt daar slechts 8% uit van het totaal. De leegstand op Schiphol-centrum is 37. m² en op de Riekerpolder 41.2 m², respectievelijk 16% en 22% van het totaal aan kantoren op die locaties. Tabel 3.3 Plancapaciteit kantoren per REVS-locatie, per 1-1-215 (in m 2 bvo) Planvoorraad (1-1-215) Waarvan ontwikkelbaar tot 22 In figuur 3.12 is de kantorenleegstand op REVS-locaties afgezet tegen het totaal aan betrokken kantoor op dezelfde locaties. Vanaf 21 nam de leegstand stapsgewijs af, van bijna 29. m² tot 24. m² begin 214. Het afgelopen jaar is de leegstand echter weer flink toegenomen, tot 266.6 m² per 1-1- 215. Het aanbod van kantoren is sinds 29 altijd ruim hoger dan de opname. De opname van kantoren in 214 kwam uit op 92.1 m², wat een aanbod/opname ratio van 2,9 betekent. Plancapaciteit Tabel 3.3 laat de plancapaciteit kantoren voor de individuele REVS-locaties zien. Het gaat in totaal op 762.5 m² planologische capaciteit, waarvan het merendeel op de Zuidas (475. m²). Ook is er een aanzienlijke planvooraad op Elzenhof (1. m²), Beukenhorst Zuid (95. m²), Schiphol-Oost (39. m²), Schiphol Centrum (36.7 m²) en Riekerpolder (16.8 m²). In het RID-gebied is geen plancapaciteit beschikbaar op het moment van schrijven. Waarvan ontwikkelbaar 221-23 Waarvan ontwikkelbaar 231-24 Beukenhorst Zuid 95. 95. Rid-gebied Riekerpolder 16.8 16.8 Schiphol Centrum 36.7 36.7 Schiphol Elzenhof* 1. 5. 5. Schiphol Rijk Schiphol-Oost 39. 39. Zuidas 475. 2. 275. Totaal 762.5 42.7 341.8 Plabeka 214-15 23
239 237 235 233 231 Figuur 4.1 Uitgifte bedrijventerreinen MRA, 2 t/m 214 (in netto ha) 14 12 115,4 1 8 6 4 2 77,1 56,3 44,1 26,9 25,8 34, 2 21 22 23 24 25 26 48,3 49,2 32,8 4, 14,3 18,5 13,9 18, Figuur 4.2 Uitgifte 214 bedrijventerrein per deelregio (in netto ha),2 3,1 3,6 1,2 9,9 27 28 29 21 211 212 213 214 Almere / Lelystad Amstelland- Meerlanden Gooi en Vechtstreek Haarlem- IJmond Zaanstreek- Waterland 53, 22,9 ' - '8 '9- '14 Figuur 4.3 Uitgiften zeehaventerreinen MRA, 2 t/m 214 (in netto ha) Tabel 4.1 Grootste individuele uitgifte in 214 (in netto ha) Terrein Gemeente Deelregio Uitgifte 214 Bedrijventerreinen: Schiphol Logistics Park Amstelland Meerlanden 9,5 Polanenpark Haarlemmerliede c.a. Haarlem-IJmond 2,5 Sloterdijk III-Zuid 1,5 Petroleumhaven (gemengd) 1,3 Flevopoort Lelystad Almere-Lelystad,5 Zeehaventerreinen: Mercuriushaven (kadegebonden) 2,9 Atlaspark Oost (havengerelateerd) 2,6 IJmondhaven Velsen Haarlem-IJmond 1, Westhaven West (kadegebonden),8 Westhaven Oost (kadegebonden),7 9 8 7 6 5 4 3 2 1 Haven- gerelateerd 8,4 2 21 22 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 Kadegebonden '- '8 '9- '14 Figuur 4.4 Realisatie uitgifte bedrijventerreinen t.o.v. behoefteraming 21 (in netto ha) 7 6 5 4 3 2 Ne#o ha 229 227 225 223 221 219 217 215 213 211 29 27 25 Prognose jaarlijkse uitgi9e volgens hoogste scenario (GG) Prognose jaarlijkse uitgi9e volgens referenaescenario TM Feitelijke, gerealiseerde uitgi9e 1 24 Plabeka 214-15
4. Bedrijven- en zeehaventerreinen Dit hoofdstuk gaat in op de recente ontwikkelingen op de markt van bedrijven- en zeehaventerreinen. De uitgifte van terreinen komt eerst aan bod (4.1), gevolgd door de transacties binnen het bestaande aanbod (4.2), herstructurering en transformatie (4.3), planvoorraad (4.4.) en Schipholgerelateerde terreinen. 4.1 Uitgiften bedrijven- en zeehaventerreinen Bedrijventerreinen De uitgifte van nieuwe kavels is een goede indicator van de situatie op de markt van bedrijven- en zeehaventerreinen. In 214 is in totaal 18, ha (netto) aan bedrijventerreinen uitgegeven in de MRA, ongeveer evenveel als in 213 (18,5 ha, zie figuur 4.1) en net beneden gemiddeld voor de periode tussen 29 en 214 (22,9 ha per jaar). Tabel 4.2 Uitgifte hoge milieucategorieën (4, 5, 6), bedrijven én zeehaven-terreinen in 214 (in netto ha) Terrein van uitgifte Uitgifte Aan bedrijf Mcat 4, 5 of 6? Mercuriushaven (kadegebonden) 2,9 Ja Polanenpark 2,5 Ja Petroleumhaven (gemengd) 1,3 Ja Westhaven West (kadegebonden),8 Ja Figuur 4.2 laat zien dat het grootste deel van de uitgifte van 214 plaatsvond in de deelregio Amstelland Meerlanden (9,9 ha), gevolgd door (3,6 ha) en Haarlem-IJmond (3,1 ha). Zeehaventerreinen De uitgifte van zeehaventerreinen in de MRA bedroeg in 214 8,4 netto ha, waarvan 5,4 ha kadegebonden en 3 ha havengerelateerd. Voor zowel kadegebonden als havengerelateerde zeehaventerreinen ligt de uitgifte daarmee ongeveer op het gemiddelde van de jaren 29-214 (zie figuur 4.3). Uitgiften top-5 voor bedrijven- en zeehaventerreinen Het grote aandeel van de deelregio Amstelland Meerlanden in de totale uitgifte van bedrijventerreinen laat zich verklaren door de uitgifte van 9,5 ha op Schiphol Logistics Park. Deze uitgifte is fors hoger dan op de overige terreinen in de MRA waar uitgifte plaatsvond. Van deze overige terreinen kenden Polanenpark (2,5 ha), Sloterdijk III-Zuid (1,5 ha) en Petroleumhaven gemengd (1,3 ha) de grootste uitgifte. De twee zeehaventerreinen met de grootste netto uitgifte in 214 zijn Mercuriushaven (kadegebonden) en Atlastpark Oost (havengerelateerd), met 2,9 ha resp. 2,6 ha. Uitgiften terrein geschikt voor hoge milieucategorieën Er hebben op tien bedrijven- en zeehaventerreinen die geschikt zijn voor activiteiten in een hogere milieucategorie ( 4, 5 of 6), uitgiften plaatsgevonden. Een inventarisatie van deze uitgiften leert dat de uitgifte in 8 gevallen gedaan is aan bedrijven die zich door geluid, geur of vervuilingsnormen enkel op terreinen met een hogere milieucategorie kunnen vestigen. Ontwikkeling realisatie t.o.v. behoefteraming bedrijventerreinen De 18 ha uitgifte bedrijventerrein in 214 is ruim minder dan voorzien was in de behoefteraming voor bedrijventerreinen uit 21, zie ook figuur 4.4. De realisatie loopt inmiddels 218 ha achter op de behoefteraming (GGscenario). Westhaven Oost (kadegebonden),7 Ja Flevopoort,5 onbekend Mercuriushaven (havengerelateerd),4 Ja* Noordersluis (V/H +Noordersluis Zo + Westerdreef),3 Ja Luchthaven,2 onbekend Amerikahaven Zuidwest (kadegebonden),2 Ja* * meerdere transacties van bedrijven die milieubelastende activiteiten uitvoeren Plabeka 214-15 25