Retouradres: Postbus 8 3300 AA DORDRECHT Aan de gemeenteraad Gemeentebestuur Spuiboulevard 300 3311 GR DORDRECHT T 14078 F (078) 770 8080 www.dordrecht.nl Datum 18 april 2016 Bijlage(n) REKENMODEL SPUIBOULEVARD 220 Betreft BEANTWOORDING VRAGEN COMMISSIE EN AANVULLENDE INFORMATIE Contactpersoon V.P.F. Wiegerinck T (078) 770 4883 E vpf.wiegerinck@dordrecht.nl Inleiding In de commissievergadering van 6 april jongstleden zijn de voorstellen met betrekking tot de visie op de Spuiboulevard en de aankoop van twee panden aan die Spuiboulevard besproken. Wij hebben mogen constateren dat door alle commissieleden positief is gereageerd op beide voorstellen en dat de daarin verwoorde visie en uitgangspunten door allen werden gedeeld. Gelet op het belang van beide voorstellen, die in samenhang beschouwd dienen te worden, en de impact ervan op de gemeentelijke financiën heeft de commissie besloten dat een behandeling in de raad noodzakelijk is. Daarnaast is door de commissie om een nadere toelichting gevraagd met betrekking tot met name de financiële uitwerking van de ontwikkelvisie inzake de Spuiboulevard en de eveneens voorgestelde aankoop van twee panden aan die Spuiboulevard. Daarnaast is een aantal vragen gesteld over beide voorstellen en de aangeleverde informatie. Door middel van deze brief willen wij de gevraagde toelichting verschaffen en de gestelde vragen beantwoorden. Indien gewenst kan tijdens de commissievergadering van 26 april mondeling nog meer toelichting worden gegeven. DOSSIER Afschrift: - Stadsontwikkeling / Wiegerinck, Forrer, Ten Dolle SK Dordrecht - wethouders Sleeking en Mos SK Dordrecht - secretaris Adviescommissie SK Dordrecht Oost 1 e etage Vanuit de commissie is de opmerking gemaakt dat in de geheime bijlagen onderwerpen staan die juist wel in de openbaarheid besproken dienen te worden. Dat heeft inmiddels geleid tot een wijziging van de geheime bijlagen. De inhoud van deze brief is echter geschikt om in de openbaarheid besproken te worden. Rol marktpartijen en gemeente In de aanloop naar het opstellen van de ontwikkelvisie is in 2015 via een investeringstafel met marktpartijen gesproken. Een vertegenwoordiging van die marktpartijen is aanwezig geweest bij de commissievergadering. Op de uiteindelijke vraag welke partij wilde deelnemen aan het opstellen van de visie hebben de huidige drie en het Rijksvastgoedbedrijf positief geantwoord. Met de deelnemende partijen is geen verplichting aangegaan voor het vervolg. Bij herontwikkeling van posities die geen gemeentelijk eigendom zijn heeft de gemeente een publiekrechtelijke verantwoordelijkheid. In die rol kan zij sturend optreden vanuit de wenselijkheid van ontwikkelingen. De basis is dan het geldende planologisch kader. Als de ontwikkelvisie uitgewerkt en vastgesteld wordt, maakt zij onderdeel uit van dat publiekrechtelijk kader. Voorbeelden van locaties waarbij de gemeente alleen een publiekrechtelijke rol heeft zijn de voormalige UWV-gebouwen en de ANWB-locatie. Die publiekrechtelijke rol is kaderstellend, maar kan ook een stimulerend karakter hebben. De haalbaarheid van een herontwikkeling wordt Pagina 1/7
uiteindelijk bepaald door de eigenaar van het betreffende vastgoed en de ontwikkelaar. Zij zijn de risicodragende partijen. Ten aanzien van de locaties waarvan de gemeente wel eigenaar is (huidige Stadskantoor, de Hellingen) geldt dat de rol van de gemeente uiteraard groter is. De gemeente kan immers actief sturen op de ontwikkeling en voorwaarden meegeven. Bovendien kan de gemeente zelf selecteren met welke marktpartij in zee wordt gegaan. Hierop zijn echter wel aanbestedingsvoorschriften van toepassing. Indien de gemeente verstrekkende voorwaarden meegeeft aan de herontwikkeling van een locatie en deze voorwaarden meer omvatten dan publiekrechtelijk mogelijk is, dan is sprake van een aanbestedingsplichtige dienst. Vooralsnog is dat niet aan de orde, bijvoorbeeld bij een mogelijke herontwikkeling van de locatie van het huidige Stadskantoor. Afhankelijk van de eisen die de gemeente echter aan die herontwikkeling wil stellen kan dat echter anders zijn en is bijvoorbeeld het uitschrijven van een openbare aanbesteding (tender) aan de orde. Dit zou bijvoorbeeld aan de orde kunnen zijn als de beoogde ontwikkeling ook een openbare parkeergarage verlangt. Bij de herontwikkeling van de locatie Spuiboulevard 160-210 en 220 naar een nieuw stadskantoor dient in ieder geval wel uitgegaan te worden van een aanbestedingsplichtige dienst. Een openbare aanbesteding (tender) is hier zeker aan de orde. Nogmaals dient opgemerkt te worden dat er nog geen verplichtingen zijn aangegaan (ook niet met de aan de visie deelnemende partijen of de huidige eigenaren). De locatie Crown Point is enigszins bijzonder. In principe betreft het hier een particuliere eigenaar, maar de grond is juridisch eigendom van de gemeente. Er is sprake van erfpacht. De gemeente heeft in dit geval dus ook nog een juridische privaatrechtelijke positie. Toelichting op aanpak parkeerbalans Uitgangspunt is dat het parkeren voor het winkelend publiek en de bewoners van de binnenstad gefaciliteerd blijft. Op dit moment past de parkeerbehoefte in de winkelpiek van de zaterdagmiddag bij de doordeweekse bezetting door kantoorpersoneel en de bewonersvergunningen. Het toevoegen van woningprogramma en het verminderen van kantoorprogramma geeft in absolute zin geen grote verandering in de parkeerbehoefte, alleen in het weekend lijken de behoeften van (nieuwe) bewoners en winkelend publiek niet geheel bij elkaar te passen. Onderzoek is nodig om te bepalen of er parkeercapaciteit bijgebouwd moet worden of dat er andere manieren zijn om dit op te lossen. Sloop/renovatie volgens de visie Een (volledige) realisatie van de visie leidt tot diverse sloop/nieuwbouw- of renovatieprojecten. Hieronder volgt een overzicht. Daarnaast is aangegeven welke sloop/nieuwbouw- of renovatieprojecten verwacht worden als de visie niet wordt gerealiseerd. Pagina 2/7
Bij volledige realisatie van de visie Circa 75.000 m² transformatie/herontwikkeling van kantoren, bestaande uit: sloop van het huidige Stadskantoor (eigendom gemeente) t.b.v. woningbouw; sloop van de garage Spuihaven (eigendom gemeente) en terugbouw bewonersgarage t.b.v. woningbouw; sloop van het gebouw Hellingen (eigendom gemeente) t.b.v. woningbouw; sloop of renovatie van het Belastingkantoor (door aankoop eigendom gemeente) t.b.v. nieuw stadskantoor; sloop van het pand Spuiboulevard 160-210 (door aankoop eigendom gemeente) t.b.v. nieuw stadskantoor; sloop van het pand De Papaeter (eigendom gemeente) t.b.v. woningbouw; sloop van het kantoor aan de westzijde van het Papeterspad (indien de eigenaar hiertoe besluit) t.b.v. woningbouw; sloop van het pand Crown Point (indien de eigenaar hiertoe besluit) t.b.v. woningbouw; sloop van de voormalige UWV-gebouwen (indien de eigenaar hiertoe besluit) t.b.v. woningbouw; transformatie van het pand Spuiboulevard 100 (plan ingediend door ontwikkelaar) t.b.v. woningbouw; reeds in ontwikkeling: het ANWB-gebouw en het Tomadohuis; reeds gerealiseerd: Post120. Indien de visie niet wordt vastgesteld Circa 8.000 m² transformatie/herontwikkeling van kantoren, bestaande uit: renovatie van het huidige Stadskantoor (eigendom gemeente); sloop van het pand De Papaeter (eigendom gemeente) t.b.v. woningbouw; sloop van het kantoor aan de westzijde van het Papeterspad (indien de eigenaar hiertoe besluit) t.b.v. woningbouw; transformatie van het pand Spuiboulevard 100 (plan ingediend door ontwikkelaar) t.b.v. woningbouw; in ontwikkeling: het ANWB-gebouw en het Tomadohuis; reeds gerealiseerd: Post120. Taxatierapporten De commissie heeft ook enkele vragen gesteld met betrekking tot de bijgevoegde taxatierapporten van de panden Spuiboulevard 160-210 en 220. Van het pand Spuiboulevard 220 is alleen het rekenblad toegevoegd aan het raadsvoorstel; van het pand Spuiboulevard 160-210 is ook het rekenmodel toegevoegd. De reden hiervan is eenvoudig: de rapporten zijn van een aanzienlijke omvang en kunnen daarom niet digitaal in het raadsinformatiesysteem worden geplaatst. Een afschrift van het rekenmodel betreffende het pand Spuiboulevard 220 is toegevoegd aan deze brief. Mocht u desondanks de gehele rapporten in willen zien, dan kunt u contact opnemen met het Vastgoedbedrijf (mevr. I. de Fijn, 078-770 4197). Met betrekking tot de vraag waarom bij de taxatie is uitgegaan van woningbouw kan worden opgemerkt dat uitgegaan dient te worden van de hoogst mogelijke opbrengst van het betreffende pand, rekening houdend met alle waarderelevante gegevens. De betreffende taxateur(s) hebben geconstateerd dat de panden de hoogste waarde vertegenwoordigen als ze worden bestemd voor woningbouw. Dit is op grond van het bestemmingsplan toegestaan. Dat de koper het vervolgens voor Pagina 3/7
minder courante doeleinden wenst te gebruiken doet aan de waardering ervan niets af. Toelichting op de businesscase 'verplaatsing Stadskantoor' Een belangrijk element van de visie bestaat uit de beweging om de kantoren te concentreren aan de zijde van de Johan de Wittstraat en de locaties nabij de Sluisweg / Achterhakkers te bestemmen tot woongebied. De gemeente kan zoals uit de ontwikkelvisie blijkt een grote rol spelen in deze beweging door het Stadskantoor te verplaatsen naar de locatie Spuiboulevard 160-210 en 220 (voormalig Rabobankgebouw en Belastingkantoor). Hieruit blijkt dan ook de onderlinge samenhang tussen de raadsvoorstellen betreffende de aankoop van deze panden en de ontwikkelvisie. In het kader van de voorgenomen aankoop van de panden Spuiboulevard 160-210 en 220 is een eerste grove berekening gemaakt van de investeringskosten en huisvestingslasten, uitgaande van twee opties: grondige renovatie van het huidige stadskantoor versus verplaatsing na gedeeltelijke sloop/nieuwbouw en herontwikkeling van de twee aan te kopen gebouwen. De scenario's en uitgangspunten worden hieronder toegelicht. Voorop moet worden gesteld dat het om een indicatieve schatting gaat. Er is namelijk een breed scala aan mogelijkheden met betrekking tot het programma, de technische, esthetische en energetische kwaliteit waardoor de investeringskosten en exploitatiekosten ver uiteen kunnen lopen. Vooral de onderhouds- en energiekosten, die een groot effect hebben op de exploitatielasten, zijn zonder verder uitgewerkt programma eigenlijk niet goed in te schatten. Daarom gaat het in dit stadium vooral om de vergelijking en niet om absolute bedragen. Deze bandbreedte is overigens gebruikelijk in deze fase van besluitvorming. In deze notitie doen wij aannamen per optie, met de best mogelijk inschatting van de uitgangspunten. Wij beschrijven deze aannamen per scenario. Voor de twee opties zijn de jaarlijkse huisvestingslasten voor een periode van twintig jaar berekend waarbij de investeringen annuïtair worden afgeschreven conform gemeentelijk beleid. Tevens is de contante waarde van de verwachte huisvestingsuitgaven over eenzelfde periode berekend. Huisvestingsbehoefte Het huidige bruto vloeroppervlak (inclusief buitengevels, installatieruimten, verkeersoppervlak, etc.) van het stadskantoor bedraagt 16.357 m². Aangezien momenteel een deel niet in gebruik is en optimalisatie mogelijk is door afronding van de transitie naar een open flexomgeving, is in de berekening 14.000 m² als huisvestingsbehoefte aangehouden. Dit oppervlak is naar verwachting verder te reduceren met maximaal 3.000 m² bvo, afhankelijk van keuzen ten aanzien van het kantoorconcept, organisatieontwikkeling en gezamenlijk gebruik van vergaderfaciliteiten. Het kantoorconcept heeft onder andere invloed op het ruimtegebruik per werkplek en het aantal benodigde werkplekken. Scenario I: renovatie van het huidige stadskantoor Met een beperkte verbouwing zorgen we ervoor dat het Stadskantoor de komende periode voldoet aan de arbo-eisen van deze tijd. Daarnaast richten we de laatste gebieden in als flexomgeving. Na zeven jaar dient een grondige renovatie plaats te vinden. Het gebouw moet na renovatie weer twintig jaar meegaan zonder Pagina 4/7
grootschalige investeringen. Tijdens de renovatie zal een deel van de medewerkers tijdelijk elders gehuisvest moeten worden. De functies stadswinkel en het vergadercentrum zullen binnen het huidige gebouw beschikbaar moeten blijven in verband met de hoge kosten van tijdelijke verplaatsing. Er is rekening gehouden met verhuis-, inrichtings-, huur- en energiekosten van de tijdelijke huisvesting. Gekozen kan worden om het gebouw aan de kleinere ruimtebehoefte aan te passen, waardoor de gebruikslasten dalen, of te vergroten om een regionale dienst te huisvesten. Scenario II: verplaatsing Na aankoop van de twee gebouwen worden onderzoek en planvorming gestart. Uitgangspunt is dat het pand Spuiboulevard 160-210 wordt gesloopt en het Belastingkantoor grondig wordt gerenoveerd of herontwikkeld (ook volledige sloop/nieuwbouw van het Belastingkantoor is denkbaar). Na circa vier jaar voorbereidings- en bouwtijd (dit is het minimum) kan verhuizing plaatsvinden waarbij mogelijk andere regionale diensten in het complex worden gehuisvest. Omdat de verhuizing over circa vier jaar plaats vindt, beperken we de investeringen in het huidige Stadskantoor tot een minimum. We doen een aantal aanpassingen aan het meubilair en nemen maatregelen om het binnenklimaat te verbeteren. Omdat de ruimtelijke capaciteit circa 22.000 m² bvo bedraagt, behoeven niet alle verwervings- en sloopkosten aan het stadskantoor te worden toegerekend. De vrijgekomen locatie van het stadskantoor wordt voor woningbouw uitgegeven. Het positieve saldo van grondopbrengst en boekwaarde kan worden ingezet als bijdrage aan de dekking voor de kosten van nieuwbouw. Energielasten Het huidige stadskantoor is niet energie-efficiënt. Goede isolatie, nieuwe installaties en voorzieningen als zonnepanelen en aansluiting op het warmtenet kunnen de energielasten aanzienlijk verlagen, wellicht tot minder dan de helft. Uiteraard bestaat er een wisselwerking tussen investering en energielasten. Dergelijke maatregelen hebben een terugverdientijd die alleen economisch haalbaar is bij renovatie of nieuwbouw. Onderhoudskosten De onderhoudskosten hangen uiteraard nauw samen met ontwerpkeuzen, gewenst comfortniveau en keuzen in de wijze van exploitatie. Zonder een begroting op basis van een indicatief programma en ontwerp kan niet worden gezegd of de onderhoudskosten in één van de scenario's zullen stijgen of dalen. Daarom zijn deze kosten vooralsnog gelijk gehouden voor beide scenario's. Resultaat en invloedsfactoren Zowel in termen van jaarlasten als in netto contante waarde liggen de resultaten van de twee opties op basis van de gehanteerde aannamen niet ver uit elkaar. De dubbele verhuiskosten en kosten van tijdelijke inrichting in scenario I hebben een vrij groot effect op het resultaat. Bij verplaatsing moet de boekwaarde van de inrichting eerder worden afgeschreven. Dit heeft een negatief effect op het resultaat. Anderzijds kan een verlaging van de energielasten bij verplaatsing eerder worden gerealiseerd. Pagina 5/7
Het realiseren van de gebiedsvisie heeft een positief effect op de waardeontwikkeling van de kantoren in de schil en dus een iets hogere restwaarde in scenario II. Per saldo laat scenario II vanwege de hogere kapitaallasten circa 10% tot 20% hogere huisvestingslasten zien. De mogelijkheden voor verdere optimalisering van het ruimtegebruik zijn groter bij herontwikkeling/nieuwbouw. Bij een verlaging van het ruimtegebruik van 5 m² per werkplek, is een paar duizend vierkante meter minder benodigd en een investering die enkele miljoenen euro lager ligt. Zoals eerder aangegeven is doorslaggevend voor de keuze van het bestuur dat scenario II een positieve bijdrage levert aan de realisatie van de Ontwikkelstrategie. De financiële effecten van deze meerwaarde zijn evenwel nu niet meegerekend. Noodzaak aankoop panden Spuiboulevard 160-210 en 220 op dit moment Betreffende panden staan op dit moment te koop en zijn van belang voor het realiseren van de visie. Realisatie van de visie heeft meer kans van slagen als de gemeente haar rol met de inzet van haar vastgoed kan oppakken. Zij maakt ruimte vrij voor een waardevol woning- en voorzieningenprogramma, moderniseert haar eigen huisvesting en brengt de sanering en concentratie van kantoorvastgoed op gang. Dat schept een gunstig investeringsklimaat voor marktpartijen die leegstaand vastgoed willen herontwikkelen. De twee panden zullen tegen marktconforme prijzen gekocht worden (op basis van de bijgevoegde taxatierapporten) en kunnen indien de visie bij uitwerking niet haalbaar blijkt te zijn ook weer tegen marktconforme prijzen verkocht worden. Het financiële risico bestaat uit de betaalde reserveringsvergoedingen, de aan- /verkoopkosten en het eventuele verschil tussen de aanschafwaarde en de verkoopprijs. Indien besloten wordt de panden niet aan te kopen ten behoeve van de verplaatsing van het stadskantoor, dan zijn er voor de leegstaande panden nauwelijks andere mogelijkheden dan tegen bodemprijzen verhuren (zoals nu gebeurt bij Crown Point) of transformatie naar veel kleine en goedkope wooneenheden. Dit doet niet alleen afbreuk aan de visie, maar ook aan de kwaliteit van het gebied en als gevolg daarvan een mogelijk dalende waarde van de betreffende panden en omliggende vastgoed. Het gebied zal bovendien terrein blijven van vastgoedhandelaren en beheerders in plaats van ontwikkelaars. Een andere mogelijkheid is dat de gemeente de panden Spuiboulevard 160-210 en 220 niet eerst zelf aankoopt om vervolgens de herontwikkeling tot stadskantoor aan te besteden, maar die herontwikkeling volledig over te laten aan marktpartijen. In dat geval beperkt de rol van de gemeente zich tot die van afnemer van te realiseren vastgoed. Hoewel de gemeente geen risico loopt bij de aankoop en herontwikkeling, weegt dit niet op tegen de nadelen die de gemeente kan ondervinden door een minder goede grip op de herontwikkeling en de mogelijkheid om scherp aan te besteden. Weerstandsratio In het raadsvoorstel is aangegeven dat het effect op de weerstandsratio door de aankoop van de twee panden beperkt is (0,2) en dat de ratio ruim boven de norm Pagina 6/7
van 1 blijft. Op dat moment kon het exacte cijfer nog niet gegeven worden, omdat de ratio ook nog door andere factoren beïnvloed werd. In de Jaarstukken 2015 presenteren wij een stand van de ratio per 31 december 2015 van 1,96. In deze waarde is de aankoop van voornoemde panden nog niet opgenomen. Wanneer de aankoopsom ( 3,83 miljoen) 'geïsoleerd' in mindering wordt gebracht op de ratio, dan valt deze terug naar een waarde van 1,79. Hoogachtend, P.H. Sleeking J. Mos Pagina 7/7