Notitie Tiny Houses 1. Inleiding Aanleiding De overheid stimuleert om meer over je eigen woonsituatie na te denken. Het bewijs dat dit ook gebeurt is duidelijk terug te zien in het groeiende aantal nieuwe en betere innovatieve woonconcepten. Deze komen zowel uit initiatief van bedrijven als van particulieren. Veel van deze innovatieve woonconcepten staan in de bredere context van bijvoorbeeld kleiner wonen, duurzaam wonen, wonen met zorg of tijdelijk wonen. Ook in Apeldoorn hebben we hiermee te maken. Zo is er in de raadsvergadering van 26 mei 2016 naar aanleiding van een vraag van de VVD gesproken over Tiny Houses: op dit moment een hot topic. De wethouder gaf toen aan te willen onderzoeken wat er mogelijk is, als een initiatief zich aandient. Inmiddels is dit gebeurd: een initiatiefnemer wil een Tiny House realiseren op het Zwitsal-terrein. Dit leidt tot de volgende vraag: Willen we het fenomeen Tiny Houses faciliteren en zo ja, hoe kunnen we dat aanpakken? Dit advies moet gezien worden in de bredere context van innovatieve woonvormen en tijdelijke initiatieven. We moeten nadenken over hoe we omgaan met innovatieve woonvormen, die niet direct in een bepaalde procedure vallen of duidelijk in een hokje te plaatsen zijn. In het kader van de nieuwe Omgevingswet, is de kans groot dat in de toekomst meer van dit soort initiatieven gaan ontstaan. Dit advies over Tiny Houses is een case study binnen die bredere vraag over innovatieve woonconcepten. Het advies is dan ook niet alleen een advies over Tiny Houses, maar ook een advies over hoe we in de toekomst omgaan met andere innovatieve woonconcepten en tijdelijke initiatieven. In dit advies gaan we in op de volgende onderwerpen: 1. Wat is een Tiny House? 2. Tijdelijke invulling van bouwgrond: moeten we daar iets mee? 3. Tiny Houses in de praktijk 4. Tiny Houses in context 5. Conclusie 1
2. Wat is een Tiny House? Een Tiny House is een klein huis, vaak kleiner dan 30m2. Daarnaast hebben ze vaak geen aansluiting nodig op elektriciteits-, gas- en watervoorzieningen, omdat ze vaak zelfvoorzienend zijn. Dit betekent dat het verbruik laag moet zijn en de opwekking decentraal (meestal duurzaam). Een Tiny House is dus milieuvriendelijk. Dit is ook terug te zien in de materialen waar de Tiny House van is gemaakt. Ook deze zijn duurzaam en/of circulair. Een andere belangrijke eigenschap is dat Tiny Houses uitgaan van tijdelijke vestiging. Ze staan maar een bepaalde tijd op een plaats, waarna ze weer ergens anders heen verhuizen. Dit betekent dus dat een Tiny House mobiel is: hij kan in zijn geheel verplaatst worden of heel gemakkelijk worden gedemonteerd. Omdat een Tiny House klein is, is de prijs ook lager dan een gewoon huis. Tiny Houses kosten veelal tussen de 30.000 en 65.000, maar door de snelle ontwikkeling kunnen die prijzen snel veranderen, zowel omhoog (naar luxere versies) als omlaag (door schaalvoordelen en ervaring). Op dit moment is de ontwikkeling en realisatie van Tiny Houses nog experimenteel. Veel kleinschalige initiatieven bouwen hun eigen Tiny House. Heijmans heeft het al iets groter opgepakt en verkoopt de Heijmans ONE. Bij mijn weten is er nog geen partij die ze op grotere schaal produceert en verhuurt, maar dit zou in de toekomst wel kunnen. Samenvattend gebruiken we in dit stuk de volgende kernmerken voor een Tiny House: - Klein van oppervlak en hoogte. We hanteren geen vaste maten. - Geen aansluiting nodig op elektriciteits-, gas- en watervoorzieningen. - Moet eenvoudig en snel kunnen worden geplaatst en verplaatst/verwijderd Waar zijn mensen die een Tiny House willen naar op zoek? Mensen die een Tiny House willen zijn op zoek naar een kleine, betaalbare woning. Daarbij vinden ze vrijheid ook belangrijk: ze willen de mogelijkheid om hun woning op een leuke plek neer te zetten. Voorbeelden hiervan zijn een braakliggend terrein dat pas op termijn wordt ontwikkeld of een plek in de natuur. Daarnaast hebben deze mensen meer idealistische motieven, zoals het minimaliseren van hun footprint en het bijdragen aan een beter milieu. De huidige woningvoorraad kan nu niet in deze combinatie van wensen voorzien. Op termijn kan het zijn dat mensen die gewoon goedkoop willen wonen een Tiny House nemen. Dat betekent dat we een extra mogelijkheid bieden om in Apeldoorn goedkoop te wonen, iets waar een duidelijke vraag naar is. Juridische status van een Tiny House Tiny Houses zijn een nieuw fenomeen, dus de vraag is wat hun juridische status is. De eerste vraag die rijst is of het een bouwwerk is, aangezien Tiny Houses makkelijk verplaatsbaar zijn en sommige wielen hebben, alsof het een caravan of trailer is. Toch is een Tiny House een bouwwerk. Zelfs al heeft het wielen, dan maakt het eigenlijke gebruik het toch een bouwwerk en niet een caravan. Ook als je een caravan op een vaste plaats zet en die gebruikt als woning, wordt het gezien als een bouwwerk. Dit geldt dus ook voor een Tiny House. De vervolgvraag is of een Tiny House dan ook een gebouw is. Ook dat is zo. De Woningwet definieert een gebouw als een bouwwerk dat een voor mensen toegankelijke overdekte geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt. Dit geldt voor een Tiny House. Het is dus geen bouwwerk geen gebouw zijnde, zoals een carport of een steiger. Daarnaast is het ook een woning, omdat erin gewoond wordt. Dus heeft het een woonbestemming nodig. 2
3. Tijdelijke invulling van bouwgrond: moeten we daar iets mee? Het toestaan van Tiny Houses betekent dat er gronden tijdelijk worden ingevuld. Is dat voordelig voor de gemeente? En hoe kunnen we dit goed vormgeven? Voordelen van tijdelijke invulling van bouwgrond Bouwgrond die braak ligt, geeft geen mooi beeld. Mooier is als er iets op staat, al is het tijdelijk. Daarnaast wordt de grond onderdeel van de omgeving, in plaats van dat het een leeg eilandje is. Activiteit van de bebouwing kan ook een soort energie in het gebied brengen, waardoor het gebied aantrekkelijker wordt voor verdere ontwikkeling. Hiermee is een initiatief niet alleen voordelig voor de initiatiefnemer, maar ontstaat er ook een (mogelijk) blijvend positief effect voor de omgeving. Verder kan het invullen van een braakliggend stuk grond bijdragen aan de sociale veiligheid. Verder voorzien Tiny Houses in een maatschappelijke behoefte. De mensen die in Tiny Houses wonen, hebben een andere woonbehoefte dan andere mensen. Zij kunnen vaak gekenschetst worden als vrije vogels. De vrijheid die een Tiny House biedt sluit hier goed op aan. Na gesprekken met afvaardigingen van Grondzaken, Ruimtelijk Vormgeven en Omgevingsrecht blijkt dat er enthousiasme is over het fenomeen Tiny Houses, onder andere vanwege de voordelen die hierboven omschreven staan. Nadelen van tijdelijke invulling van bouwgrond Een nadeel van tijdelijke bouw kan zijn dat het iets rommeliger kan ogen dan conventionele bouw. Verder zijn Tiny Houses een nieuw fenomeen. Het wordt door gemeenten veelal als experiment gezien en het is niet altijd 100% duidelijk hoe het wettelijk wordt ingekaderd. Gemeenten zoeken daarom naar mogelijkheden binnen de wet om Tiny Houses te legaliseren. Navraag bij verschillende gemeenten met Tiny Houses heeft bijgedragen tot de werkwijze in dit advies. Bij deze gemeenten zijn tot het moment van schrijven geen moeilijkheden geconstateerd. Tot slot kan het moeilijk zijn om de tijdelijkheid te handhaven. Daarom is in dit advies gekeken hoe zo goed mogelijk gezorgd kan worden dat Tiny Houses ook echt tijdelijk zijn en niet langzaam permanent worden. Rol en houding van de gemeente De gemeente wacht in eerste instantie af en gaat geen initiatieven starten. Echter, als een initiatief zich aandient, gaan wij wel actief faciliteren. Op deze manier geven wij experimenten de ruimte. Zoals gezegd, de overheid stimuleert mensen om actief na te denken over hun woonsituatie. Dan moeten wij als gemeente ook open staan om de uitkomsten van dit denkproces een plek te geven. We moeten experimenten dus omarmen en niet uit de weg gaan. Dit bestaat vooral uit meedenken en proberen het initiatief legaal te maken. Dit doen we bijvoorbeeld door uitzonderingsregelingen te gebruiken en te werken met tijdelijke vergunningen. Ja, mits moet ons uitgangspunt zijn, zeker ook in het licht van de Omgevingswet, die ook dit gedachtegoed uitdraagt. Dit soort experimenten zijn dus een goede manier om ons als organisatie ook voor te bereiden op de Omgevingswet. We willen met initiatieven in goed overleg tot een overeenkomst komen. Wij zijn daarbij bereid om af te wijken van de gebaande paden en regels niet toe te passen (door uitzonderingen te gebruiken), en vragen daarom van initiatiefnemers dat zij dat ook doen. Beide kanten nemen een open, coulante en meewerkende houding aan. Basisregels Hoewel we experimenten omarmen, moeten we wel een aantal basisregels hebben waarmee we initiatieven beoordelen, om enige consistentie in onze houding te bewerkstelligen. Niet alleen voor Tiny Houses, maar ook voor andere initiatieven in de tijdelijke sfeer. Deze basisregels kunnen niet alles 100% regelen. Door voortschrijdend inzicht, nieuwe technologie en creativiteit kunnen we er bijna zeker van zijn dat er zaken optreden die niet in de regelgeving passen en waar we ook niet aan gedacht hebben bij de vorming van onze basisregels. Ook andersom kan het zijn dat onze basisregels te beknellend blijken te zijn en we daarmee experimenten tegenhouden, terwijl we dat eigenlijk niet willen. Dit lossen we echter gaandeweg op. Dat we niet alles 100% kunnen regelen moet geen reden zijn om niet te experimenteren. 3
Een belangrijke factor bij Tiny Houses is grondbezit. Tiny Houses kunnen gerealiseerd worden op gemeentelijke grond en op particuliere grond. Dit moet voor de afweging om een Tiny House wel of niet toe te staan niet relevant zijn. Daarom moeten de basisregels goed genoeg zijn om ook voldoende te kunnen sturen op initiatieven die op particuliere grond staan. 4
4. Tiny Houses in de praktijk Als we Tiny Houses in onze gemeente een plek willen geven, moeten we vanuit een aantal verschillende invalshoeken naar het initiatief kijken. Deze invalshoeken bespreken we in dit deel. Bestemmingsplan Als in het bestemmingsplan op de grond als de bestemming wonen ligt, dan kan een Tiny House geplaatst worden. Vaak is de bestemming echter anders. Dan moeten we een tijdelijke omgevingsvergunning geven op basis van het Besluit omgevingsrecht (Bor), zodat we planologisch strijdig gebruik tijdelijk kunnen toestaan. Deze vergunning is maximaal 10 jaar geldig en is plaatsgebonden. Via artikel 2.23a van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) kan worden bepaald dat, voor zover zij betrekking heeft op die activiteit, de vergunninghouder na het verstrijken van een bij de omgevingsvergunning aangegeven termijn, verplicht is de voor de verlening van de omgevingsvergunning bestaande toestand hersteld te hebben. Tot slot is het nog wel de vraag of 10 jaar niet te lang is: wordt 10 jaar door bewoners en omwonenden nog wel als tijdelijk ervaren? Daarom kunnen we een kortere termijn hanteren. Bouwbesluit Ook binnen een tijdelijke vergunning geldt het Bouwbesluit. Tiny Houses voldoen vaak niet aan het Bouwbesluit. Er zijn twee manieren om hiermee om te gaan. Tijdelijke bouw ( bouwwerk dat bedoeld is om voor een periode van ten hoogste vijftien jaar op een bepaalde plaats aanwezig te zijn ) heeft binnen het Bouwbesluit lagere kwaliteitseisen dan gewone bouw. Als een Tiny House hieraan voldoet, kan het gebouwd worden (artikel 5.16 Bor). Daarnaast kan je nog kijken naar de invulling van de prestatie-eisen. Soms zit daar een functionele eis aan vast. Echter, de gelijkwaardigheidsbepaling (artikel 1.3 Bouwbesluit) zegt dat het mogelijk is af te wijken van de functionele eis, zolang de prestatie-eis (mate van veiligheid, bescherming van gezondheid, milieu, bruikbaarheid en energiezuinigheid) wordt gehaald. Locatie en grond Het Tiny House staat vanzelfsprekend op een stuk grond. Als eerste kunnen we een onderscheid maken tussen gronden in stedelijk gebied en gronden buiten stedelijk gebied. Op gronden buiten het stedelijk gebied, staan we tijdelijke bouw niet toe. Ook kunnen we een onderscheid maken tussen wie grondeigenaar is. Als het initiatief op de grond is van een andere partij, dan is de grondeigenaar in principe degene die de vergunning moet aanvragen (tenzij een ander, bijvoorbeeld de initiatiefnemer, daartoe is gemachtigd). Degene die de vergunning aanvraagt is onze juridische partner. Voor gemeentelijke gronden geldt dat de afdeling Grondzaken bepaalt of en zo ja welke grond voor hoe lang beschikbaar gesteld wordt. Dit zijn echter wel gronden waarbij zeker is dat binnen afzienbare termijn een ontwikkeling gaat plaatsvinden. Een initiatiefnemer accepteert de grond as is. De grond is vaak (nog) niet geschikt om te bewonen, er kunnen in de omgeving nog allerlei zaken spelen die het woongenot kunnen beïnvloeden. De initiatiefnemer accepteert dit en de gemeente is niet verplicht om grote investeringen te doen. De initiatiefnemer is ook verplicht om de grond weer in dezelfde staat op te leveren als dat hij die heeft geaccepteerd, vergelijkbaar met een huurwoning. Het is mogelijk om een vergoeding te vragen, zowel een financiële als in natura (bijvoorbeeld goed beheer). Per geval bekijken we wat wenselijk is. Nutsaansluitingen en gemeentelijke diensten Omdat het om tijdelijke invulling van een kavel gaat, gaan wij daar niet in investeren. We leggen dus geen nutsvoorzieningen aan. Dit heeft twee redenen: 1. Het stimuleert initiatiefnemers om zelfvoorzienend te zijn. 2. Het voorkomt dat er kosten gemaakt moeten worden om de nutsvoorzieningen te verwijderen of aan te passen. Als initiatiefnemers zelf nutsvoorzieningen aanleggen en daarna moeten verwijderen, kan het zijn dat ze daar geen budget meer voor hebben en dan worden de kosten alsnog op de gemeente afgewenteld. Dit willen we voorkomen. Als de Tiny Houses niet geheel zelfvoorzienend (kunnen) zijn, dan willen we wel kijken naar oplossingen. Deze oplossingen moeten passen in het tijdelijke karakter of een blijvende toevoeging zijn voor de 5
omgeving, ongeacht wanneer en welke ontwikkeling daar plaatsvindt. Een oplossing die past in het tijdelijke karakter kan zijn dat er nutsvoorzieningen worden aangelegd die heel goedkoop en snel geplaatst en verwijderd kunnen worden. Een voorbeeld van een oplossing die een blijvende toevoeging is zou kunnen zijn dat een laadpaal wordt geplaatst, waar een Tiny House stroom van kan gebruiken. Als het Tiny House dan weg is, is de laadpaal een blijvende toevoeging aan de omgeving. Beeldkwaliteit Qua beeldkwaliteit gaan we in gesprek met de initiatiefnemers, want eventuele eisen voor beeldkwaliteit zijn ook afhankelijk van de locatie. Ons uitgangspunt is wel dat we weinig eisen stellen. Wel vinden we dat het initiatief enigszins in de omgeving moet passen, als het gaat om de grootte van het geheel. Aangezien het om tijdelijke bouw gaat, zijn de welstandsregels niet van toepassing. Relatie met omgeving De Tiny Houses hebben een relatie met de omgeving. Er is uitstraling van de Tiny Houses (bijvoorbeeld licht of parkeren) naar de buurt en vice versa. We houden daarbij het principe aan wat men ook in Oosterwold in Almere gebruikt: zorg dat je uitstraling op je eigen kavel oplost. Dit betekent dat er bijvoorbeeld geen lichtoverlast mag optreden bij de omwonenden en dat parkeren op de eigen kavel moet worden opgelost en geen belasting mag leggen op de openbare ruimte. Tijdelijkheid Het is bij tijdelijke initiatieven belangrijk dat die ook echt tijdelijk zijn. Het moet niet langzaam verschuiven naar een permanente status. Daarom is een stok achter de deur nodig. Uit ervaring met bijvoorbeeld tijdelijke bijgebouwen, blijkt dat handhaving niet altijd voldoende is. Daarom moeten we het op een andere manier regelen. Dit kan door tijdelijke initiatieven alleen toe te staan op locaties waarbij op afzienbare termijn een ontwikkeling plaats gaat vinden, zoals woningbouw. Gronden waarvan we nog niet weten wat of wanneer we er iets op gaan ontwikkelen, gebruiken we niet. Als het om gronden van andere partijen gaat, kunnen we geen eis stellen dat de grond binnen afzienbare tijd moet worden ontwikkeld. Daarom moeten we het hier anders regelen. We kunnen, bij het verlenen van de vergunning, als voorwaarde stellen dat wordt aangetoond dat het initiatief ook echt tijdelijk is. Dit zou bijvoorbeeld kunnen via een privaatrechtelijke overeenkomst tussen de grondeigenaar en de initiatiefnemer. Mocht de situatie toch na de termijn blijven voortbestaan dan kunnen we dubbel handhaven. De initiatiefnemer omdat die daar een illegale situatie creëert. De grondeigenaar omdat die een illegale situatie in stand houdt door niet te handhaven (via zijn privaatrechtelijke overeenkomst). De gemeente moet niet verplicht zijn om nieuwe grond aan te bieden voor de initiatiefnemers als het de termijn afloopt. Initiatiefnemers zijn daar zelf verantwoordelijk voor. Dit kan schuren met het woonrecht. Dit is deels afhankelijk van de vergoeding die wordt gevraagd voor de grond. Als dit alleen onkosten zijn, dan is het een gebruiksovereenkomst. Wanneer er huur wordt gevraagd, dan is de huurder beschermd via het huurrecht en is het moeilijker om het terrein te ontruimen. Verder is het zo dat een Tiny House, mocht die permanent worden, een normale vergunning nodig heeft. Dan kan het zich niet meer beroepen op uitzonderingen in de regelgeving. Zo gaat bijvoorbeeld de Wet geluidhinder gelden. De meeste Tiny Houses voldoen daar niet aan en dus is het dan moeilijk om een permanente status te krijgen. Privaatrechtelijke overeenkomst In dit soort processen willen initiatiefnemers vaak buiten het publiekrecht om werken, omdat dat te beknellend werkt. Wij moeten als gemeente daar dan, waar mogelijk, in meegaan. Daarom is het nodig om in een privaatrechtelijke overeenkomst nog een aantal extra zaken vast te leggen. Het gaat hierbij bijvoorbeeld om afspraken over de tijdelijkheid en het feit dat de gemeente geen nutsvoorzieningen realiseert. Verder nemen we in de overeenkomst op dat overlast op de eigen kavel moet worden opgelost. Het gaat dan om geur, licht, parkeren, enzovoort. 6
5. Tiny Houses in context Welke gevolgen heeft het realiseren van Tiny Houses voor ons woningbouwcontingent? Navraag bij de provincie Gelderland leert dat tijdelijke bouw geen gevolgen heeft voor het woningbouwcontingent. Pas wanneer de tijdelijke bouw een permanent karakter zou krijgen, tellen de Tiny Houses mee voor het woningbouwcontingent. Reacties van omwonenden Wanneer de Tiny Houses in een woongebied worden gerealiseerd, hebben we te maken met omwonenden. In Weert was er een vergelijkbare situatie met Heijmans ONE-woningen. Daar was flinke tegenstand. Er zijn planschadeclaims ingediend, vanwege een verwachte daling van de woningwaarden. Die worden waarschijnlijk afgewezen, omdat met tijdelijke bouw vaak geen planschade wordt toegekend. Inmiddels staan de woningen er een aantal maanden en is de tegenstand vrijwel geheel verdwenen. 7
6. Conclusie In dit advies is gekeken naar de vraag: Willen we het fenomeen Tiny Houses faciliteren en zo ja, hoe kunnen we dat aanpakken? Na gesprekken met afvaardigingen van Grondzaken, Ruimtelijk Vormgeven en Omgevingsrecht blijkt dat er enthousiasme is over het fenomeen Tiny Houses en over de toevoeging die het doet aan het woningaanbod van Apeldoorn. Daarom is in dit advies hoofdzakelijk bekeken hoe we Tiny Houses kunnen faciliteren. Het blijkt dat dit goed mogelijk is, zolang we de tijdelijkheid maar goed inbedden en zorgen dat de uitstraling van de Tiny Houses naar de omgeving acceptabel blijft. We gaan niet actief initiatieven starten, maar wachten in eerste instantie af. Als een wenselijk initiatief zich aandient, gaan we actief meedenken en proberen we het initiatief legaal te maken. Dat betekent niet dat er geen voorwaarden kunnen zijn, maar onze houding is ja, mits, in de geest van de Omgevingswet. Concluderend is het advies dat we positief tegenover Tiny Houses staan en deze willen faciliteren en dat we daarbij ook in bredere zin andere initiatieven verwelkomen. 8