Samenvatting planaanpak Schuttersbosch. Datum: 26 juni 2012 Kenmerk: 120-121, 125,126.cor Behandeld door: De heer Harry van der Kam Onderwerp: informatie Planaanpak Schuttersbosch Geachte heer, mevrouw, Op 20 juni jongstleden heeft Woonbedrijf de Planaanpak voor het vervolg van de wijkvernieuwing in Schuttersbosch gepresenteerd aan de direct betrokkenen. Deze aanpak is een uitwerking van de visie, waarover we u in 2011 hebben geïnformeerd. Zoals is toegezegd ontvangt u een samenvatting van hetgeen deze avond besproken is. Van Nieuwe Visie naar Planaanpak Inmiddels heeft Woonbedrijf de Visie op de wijkvernieuwing uitgewerkt tot het nivo van Planaanpak. In de afgelopen periode is er niet gebouwd. Enkele leegkomende oorspronkelijke woningen zijn gesloopt. De nieuwe visie richt zich op het stapsgewijze terugtrekken van Woonbedrijf uit Schuttersbosch, om zich op andere plekken in de stad en regio meer te kunnen richten op haar volkshuisvestelijke taakstelling. We zijn nu in een stadium dat de planaanpak voor de plandelen in de wijk Schuttersbosch helder is. Daarmee is dit het moment dat we u willen informeren over deze aanpak, ook al moeten diverse uitvoeringscontracten nog worden opgemaakt. In de vastgestelde aanpak blijven de principes van de visie overeind. Op een aantal punten is in praktische zin gekozen voor andere oplossingen. Per Plandeel Woonbedrijf heeft Schuttersbosch opgedeeld in plandelen. De verschillende plandelen zijn in de bijlage in beeld gebracht. Per plandeel is de aanpak (in tijd.) als volgt : Plandeel A : Huurders krijgen de mogelijkheid hun recent gebouwde huurwoning te kopen. Kopen huurders niet, dan worden deze woningen bij leegkomen verkocht aan de markt (start verkoop 2012). De oorspronkelijke Belgische Bungalows worden als voorheen bij leegkomen gesloopt. Woonbedrijf gaat een contract aan met een ondernemer die de vrije en vrijkomende percelen afneemt, en nieuwbouw realiseert in dit plangebied. Deze woningen passen qua uiterlijk en de opbouw bij de reeds gebouwde woningen. Deze koopwoningen worden gefaseerd verkocht, pas daarna gebouwd (bouwstart verwacht 2013). Stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl, KvK 17058500, BTW NL 001037997b01
Plandeel B : Woonbedrijf gaat een contract aan met een ondernemer die de vrije en vrijkomende percelen afneemt, en nieuwbouw realiseert in dit plangebied. Deze woningen passen voor wat betreft het uiterlijk en de opbouw bij de reeds gebouwde woningen. Deze koopwoningen worden gefaseerd verkocht, pas daarna gebouwd (bouwstart verwacht 2013). Van de 32 oorspronkelijke Oostenrijkse huurwoningen komen er 26 beschikbaar voor koop door de bewoner, dan wel bij leegkomen voor de markt (verkoop start 2012). De 6 oorspronkelijke Oostenrijkse tweekappers worden bij leegkomen gesloopt. Plandelen D en E : In deze plandelen is nog geen nieuwbouw gerealiseerd. Woonbedrijf gaat op termijn bouwpercelen uitgeven op basis van een nog te realiseren nieuw bebouwings-/bestemmingsplan (verkoop percelen in tijd nader te bepalen). De oorspronkelijke Belgische Bungalows worden als voorheen bij leegkomen gesloopt. In plandeel D bezien we of in Collectief Particulier opdrachtgeverschap (CPO) huisvesting voor gevorderden kan worden gerealiseerd (in tijd nader te bepalen). Semi-openbare ruimte: Woonbedrijf draagt het semi-openbaar gebied (met name in plandeel A gesitueerd) over aan de gemeente. Deze wordt daarmee beheerder van het openbaar groen in de wijk (2012/2013). Samen met de BBS kijken we hoe we de Jeu de Boulesbaan voor Schuttersbosch kunnen behouden. Mocht u naar aanleiding van deze informatie nog vragen hebben dan kunt u mailen naar info@woonbedrijf.com t.a.v. de heer H. van der Kam. We proberen uw vragen zo spoedig mogelijk te beantwoorden. In de bijlage treft u een schematische plattegrond met plandelen en een samenvatting van de belangrijkste vragen die op 20 juni jl. zijn gesteld en de daarbij horende antwoorden. Tevens treft u bijgaand informatie over Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) van Kilimanjaro, inclusief een uitnodiging voor een informatiebijeenkomst op woensdag 4 juli a.s. in het Akkertje. Met vriendelijke groet, Stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl Harry van der Kam Vastgoedontwikkelaar Bijlagen: Schematische plattegrond Schuttersbosch met indeling plandelen Samenvatting belangrijkste vragen en antwoorden juni 2012 Informatie CPO/Kilimanjaro en uitnodiging informatiebijeenkomst Deze brief is automatisch aangemaakt en daarom niet ondertekend.
Bijlage: Schematische plattegrond Schuttersbosch met indeling plandelen
Bijlage: Samenvatting belangrijkste vragen en antwoorden 20 juni 2012 Waarom organiseert WB nu een infoavond terwijl er m.b.t. het verkopen en bouwen van nieuwe woningen nog geen concrete informatie is? WB heeft eerder toegezegd om begin 2012 informatie terug te koppelen. Anders zou de tijdspanne tussen beide informatieavonden te groot worden. We vinden het van belang nu reeds te laten weten wat de aanpak is. Voor de huurders van WB die hun woning kunnen kopen is de informatie heel concreet en actueel. Er zijn nog geen concrete afspraken/contracten met ondernemers, hoe betrouwbaar/realistisch is de informatie? Woonbedrijf bepaalt de aanpak zelfstandig. Zij is daarbij niet afhankelijk van ondernemers. Ondernemers zijn overigens wel geïnteresseerd in deze activiteit. Wat doet WB met bebouwing op belendende percelen, die op of over de perceelsgrens van reeds verkochte kavels/woningen staat? Delen van huurwoningen die over de erf grens staan worden, bij beëindiging van huur/ verandering van eigenaar, gesloopt. Daarmee verkrijgt de eigenaar het daadwerkelijk gebruik van het volledige perceel in overeenstemming met de koopakte. Controle op de juiste acties bij deze situatie wordt door de notaris uitgeoefend. Hij toetst bij het kadaster en controleert hierop de aktes. Grond kan niet twee maal verkocht worden. Woonbedrijf bewaakt dit proces. Hoe om te gaan met bebouwing welke op of tegen de erfgrens staat? Dat wordt van geval tot geval bekeken. Welke eisen stelt WB bij de nieuwbouw die nog gerealiseerd gaat worden ten aanzien van de beeldkwaliteit, en hoe wordt dit geregeld? Uitgangspunt van Woonbedrijf is de passendheid van nieuwbouw bij het karakter van de reeds gerealiseerde nieuwe woningen. Schuttersbosch blijft Schuttersbosch. De commissie eigenaren heeft inmiddels d.m.v. een enquête punten opgehaald die eigenaren belangrijk vinden bij verdere ontwikkeling van hun woonomgeving. Woonbedrijf zal contractuele afspraken maken met de ondernemer die de woningen gaat bouwen/verkopen. Contractuele verplichtingen van kopers van nieuwe woningen (in de vorm van een kettingbeding), die deze ondernemer oplegt bij verkoop, worden in de afspraken opgenomen. Heeft Woonbedrijf de mogelijkheid onderzocht om gelijkvloerse woningen voor senioren te bouwen in Schuttersbosch? Een oefening in een eerder stadium om seniorenappartementen te realiseren in plandeel D bleek onhaalbaar. In plandeel A maken we overigens al gelijkvloerse woningen die geschikt zijn voor senioren. Woonbedrijf heeft niet de gedachte om het bestemmingsplan voor de plandelen A en B te wijzigen. In plandeel D is het streven huisvesting voor Gevorderden te realiseren in Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO).
Gelden er voor de te verkopen oorspronkelijke Oostenrijkse woningen ook eisen ten aanzien van de beeldkwaliteit? Ook met kopers van de oorspronkelijke Oostenrijkse woningen worden bindende afspraken gemaakt in het koopcontract met betrekking tot de beeldkwaliteit. Wat is het prijsverschil tussen de verkoopprijs van een oorspronkelijke Oostenrijkse woning en een nieuw te bouwen woning in plandeel B? En wat is de grondprijs? Prijsindicatie Oostenrijkse woning is tussen 300.000,- en 350.000,- incl. BTW K.K. Bij verkoop wordt het perceel gedeeld, volgens het stedenbouwkundig plan. Prijsindicatie Nieuwbouwwoning is moeilijk te geven omdat WB niet meer de verkopende partij is. De verwachting is dat de ondernemer aanbiedt tussen 400.000,- en 450.000,- incl. BTW K.K. De perceelsgrootte, de ligging en het woningtype bepalen in sterke mate de prijs, en natuurlijk ook de marktomstandigheden. De werkelijke prijs voor verkoop van bestaande woningen wordt op basis van taxatie bepaald op het moment van verkoop. De grondprijs zal als indicatie rond de 500 per m2 inclusief de BTW bedragen, afhankelijk van de ligging in het gebied. Dit is een gebruikelijk prijs voor vrije sector in Eindhoven. Mocht CPO in plandeel D doorgaan, is er dan nu al iets bekend over de soort/type woningen dat daar middels CPO gebouwd gaat worden? Er zijn nog geen concrete plannen. Woonbedrijf tast de interesse voor CPO momenteel af. Intentie is sowieso dat de mogelijk in CPO te bouwen woningen aansluiten op het beeld van Schuttersbosch. Geen hoogbouw, maximaal 2 bouwlagen en afwerking in harmonie met de nieuwe woningen uit de wijk. Onderdeel van bouwen in D is het realiseren van een voorziening om geluid vanaf de Leenderweg te weren. Waarom maakt Woonbedrijf nu in haar aanpak een verschil ten aanzien van de oorspronkelijke Belgische woningen en de oorspronkelijke Oostenrijkse woningen? Waarom worden Belgische woningen niet te koop aangeboden? Kenmerk van het gebied waar de Oostenrijkse woningen staan : vrijstaande woningen, op grote percelen in het groen. De Oostenrijkse woningen hebben veel overeenkomsten met de nieuw gebouwde woningen en passen volledig in het totaalbeeld en het stedenbouwkundig plan, ze hebben immers model gestaan voor de nieuwe woningen. De 6 Oostenrijkse tweekappers passen niet in het stedenbouwkundig plan. Kenmerk van het gebied waar de Belgische woningen staan : vrijstaand/geschakelde woningen, gebouwd met beperkte tussenruimte of groen tussen de woning onderling. De Belgische woningen wijken in meerdere opzichten (te) veel af van de nieuw gebouwde woningen en de geplande stedenbouwkundige invulling. Ergo : de Oostenrijkse woningen passen prima in het plangebied met uitzondering van de tweekappers, de Belgische woningen verstoren het stedenbouwkundig plan. Woonbedrijf houdt daarmee vast aan sloop bij leegkomen van de Oostenrijkse tweekappers en de Belgische woningen ten behoeve van vervangende nieuwbouw.
Heeft de verkoop gevolgen voor het onderhoud van de Oostenrijkers? Het verkopen van de oorspronkelijke Oostenrijkse woningen heeft effecten naar het onderhoudsprogramma. Woonbedrijf beziet momenteel de diverse opties. Het geplande schilderwerk wordt voor dit moment aangehouden. Betreffende bewoners krijgen bericht op het moment dat duidelijk is wat we gaan doen. Voor alle overige oorspronkelijke woningen blijft Woonbedrijf onderhoud verrichten tot het moment van leegkomen en sloop. Klachten m.b.t. onderhoud kunnen altijd gemeld worden via de Klantenservice bij Woonbedrijf. Klachten worden individueel behandeld. Hoe gaat Woonbedrijf om met mogelijk langdurige leegstand van woningen die leegkomen na huur en te koop staan? Woonbedrijf beseft gezien de huidige koopmarkt dat de mogelijkheid aanwezig is dat woningen voor langere tijd leeg staan. Langdurige leegstand van meerdere woningen is niet goed voor de beeldvorming. De praktijk zal uitwijzen of deze situatie zal ontstaan. In het uiterste geval heeft Woonbedrijf de mogelijk om de leegstaande woning opnieuw te verhuren. Dit ziet Woonbedrijf als een noodgreep. Nieuwe verhuur van oorspronkelijke woningen is vooralsnog geen optie. Hebben bewoners van Schuttersbosch een voordeel bij koop, in de vorm van korting op de koopprijs of een voorrangspositie? Primair hebben de bewoners van huurwoningen die verkocht gaan worden de eerste en enige mogelijkheid te kopen. Indien deze bewoner niet koopt wordt de woning verkocht op het moment dat de woning muteert (vrijkomt van huur). Bewoners van Schuttersbosch zijn als eerste geïnformeerd over koopmogelijkheden in de wijk. Dat geeft hen een voorrangspositie. De koopprijs wordt voor alle gegadigden vastgesteld op basis van taxatie op het moment van verkoop. Hoe kan ik mijn interesse voor koop van mijn huurwoning bekend maken? De bewoners van huurwoningen die verkocht gaan worden krijgen bij deze mailing een aanvraagformulier voor koop. Op dit formulier is in hoofdlijn aangegeven hoe het koopproces verloopt.