Initiatiefdocument Cruquius Deelgebied Sigma In te vullen door het stadsdeel: Ontvangen op Initiatief van Locatie Projectmanager
0. Inhoudsopgave 0. Inhoudsopgave... 2 1. Basisgegevens... 3 2. Het initiatief... 5 3. Planning en risico s... 13 4. Bijlagen... 16 2
1. Basisgegevens Naam initiatief Herontwikkeling deelgebied Sigma Cruquiusweg 102-104 aan de Cruquiusweg te Amsterdam. Locatie Cruquiusweg 102-104 Amsterdam BV (een samenwerking tussen Koopmans Projecten BV en AMVEST Woningen Nova Projectontwikkeling BV) is eigenaar van het perceel grond, kadastraal bekend: Amsterdam, sectie A, perceel 6761 (zie bijlage 1). Op de locatie was de voormalige Vettewinkel verffabriek (later Sigma) gevestigd. De locatie is nu niet meer in gebruik, wordt tijdelijk beheerd en is dus beschikbaar voor herontwikkeling. Korte beschrijving De monumentale verffabriek van Sigma wordt in ere hersteld en geschikt gemaakt voor creatieve bedrijvigheid. De voor afbraak bestemde panden aan de sluis worden bij voorkeur óók gerenoveerd en krijgen een woonbestemming. Aan weerszijden van de historische gebouwen komen passende gebouwen met 43 huurwoningen, waarvan 18 woningen voor woningdelers en 25 woningen in het middensegment huur, 36 koopwoningen en parkeerplaatsen. De nieuwe bebouwing is zeer gevarieerd in hoogte en versterkt in vormgeving en als stedenbouwkundig ensemble het karakter van de industriële panden. De stedenbouwkundige opzet zorgt naast een fraaie publieke kade voor extra zichtlijnen en een verbinding met het ensemble van behoudenswaardige gebouwen in het groen aan de overzijde van de Cruquiusweg. Deze ontwikkeling biedt op korte termijn een karakteristiek en leefbaar hart van het Cruquiusgebied. Het perceel heeft een oppervlakte van ca. 5.900 m 2. De gebouwen verkeren in zorgwekkende staat. Vanwege de slechte conditie zijn er geen tijdelijke functies in ondergebracht. Herstel is op korte termijn geboden om de historische waarde te kunnen behouden. Op de locatie is een gemeentelijk monument aanwezig. Na goed en intensief overleg met Bureau Monumenten & Archeologie over de herontwikkeling wordt nu gedacht een gemengd programma te realiseren van creatieve bedrijvigheid (1.980 m 2 BVO of ca. 15% van programma) en wonen (9.500 m 2 of ca. 85% van programma). Het wonen bestaat zowel uit gestapelde als grondgebonden woningen. Er worden zowel koop-, als huurwoningen gerealiseerd. Er komen 18 huurwoningen voor woningdelers, 25 huurwoningen in het middensegment met een huur tot 950 /mnd prijspeil 2015. De Sigma-locatie biedt daarmee straks betaalbare woonruimte voor 61 huishoudens. Er komen verder 36 woningen in de vrije sector. Het parkeren geschiedt zowel op maaiveldniveau als in een gedeeltelijk verdiepte parkeerlaag onder een gebouw. Bij elkaar worden ca. 53 inpandige parkeerplaatsen gerealiseerd. De plannen zijn op 18 januari besproken tijdens een informatiebijeenkomst met 150 bewoners en belangstellenden. Uit de reacties en peilingen spreekt een groot draagvlak voor de herontwikkeling van de voormalige verffabriek. Er is enthousiasme voor de wijze waarop oude en nieuwe gebouwen en woon- en werkfuncties worden gecombineerd. Ook de relatie en afstemming van publieke functies met Kavel 1.5 (Insulinde terrein) krijgt waardering. Horeca wordt bijvoorbeeld op kavel 1.5 gebracht en niet op het Sigmaterrein. De reacties van bewoners en belangstellenden zijn inmiddels zoveel mogelijk verwerkt in de plannen. Het langgerekte oostelijk gebouw (zoals getoond tijdens de informatiebijeenkomst) is opgeknipt in twee meer compacte gebouwen met veel ruimte daartussen. 3
Eigenaar Naam Adres Marssteden 66 Cruquiusweg 102-104 Amsterdam BV Postcode en plaats Postbus 461, 7500 AL Enschede Telefoonnummer 053 460 06 00 e-mailadres info@koopmans.nl Contactpersoon Naam Dhr. K.H. Hagedoorn Adres Marssteden 66 Postcode en plaats Postbus 461, 7500 AL Enschede Telefoonnummer e-mailadres 053 460 06 00 (kantoor) kh.hagedoorn@koopmans.nl Datum document 18-05-2016 4
2. Het initiatief Aanleiding Koopmans en AMVEST hebben de locatie in het Cruquiusgebied verworven, met als doel bij te dragen aan de ambitie om het Cruquiusgebied te transformeren tot een levendig woon- en werkgebied. De reden dit initiatief nu in te dienen is tweeledig: - Om een goed functionerend hart voor het Cruquiusgebied te realiseren is de ontwikkeling van deze locatie gewenst; - Om het gemeentelijke monument zo snel mogelijk een nieuwe functie te geven, zodat de technische staat van het monument niet verder verslechtert. Op dit moment is er leegstand (het monument is niet te verhuren) en is het monument moeilijk beheersbaar. Ook voor de overige gebouwen die behouden kunnen blijven, geldt dat renovatie dringend nodig is. Op basis van de door de gemeente vastgestelde spelregelkaart (d.d. 19-01-2012) is de herontwikkeling van de locatie gestart. Aan de hand van studiemodellen en de spelregelkaart is er een Programma van Eisen voor de locatie opgesteld om te komen tot stedenbouwkundige modellen. Vervolgens is met bureau Monumenten & Archeologie overlegd over een wenselijk model. Het resultaat is een concept stedenbouwkundig model, dat ook positief ontvangen is door het Stadsdeel Oost. Het initiatief is nu toe aan de volgende stap in de ontwikkeling. Beschrijving van het initiatief Locatie De locatie Cruquiusweg 102-104 ligt in het hart van het Cruquiusgebied. Tezamen met de ontwikkeling van de 1e fase van AMVEST aan de noordzijde van de locatie, vormt zij het hart van het gebied. De locatie onderscheidt zich in het gebied door de aanwezigheid van een gemeentelijk (industrieel) monument. Ten zuiden van de locatie bevindt zich de Zeeburgsluis. C1 E A B F D C2 5
Gebouwen (nieuw en bestaand) Op de locatie zijn naast het gemeentelijke monument een aantal karakteristieke gebouwen aanwezig. De meeste van de gebouwen verkeren in een technisch slechte staat. Vanuit stedenbouwkundig perspectief en na intensief overleg met Bureau Monumenten & Archeologie is de keuze gemaakt om naast het monument nog twee andere gebouwen te herbestemmen. En aan weerszijden van de bestaande gebouwen nieuwe (woon-)gebouwen te realiseren. Zo ontstaat een losse bebouwing met een evenwichtige verdeling tussen nieuw en oud met respect voor het monument. De gebouwen zullen gezamenlijk een industriële uitstraling krijgen, waarbij ook in de uitstraling de combinatie van nieuw en oud tot zijn recht zal komen. In het gemeentelijk monument is ca. 1.980 m 2 BVO creatieve bedrijvigheid gedacht. En op de rest van de locatie is ca. 9.500 m 2 BVO voor de functie wonen. De functie wonen bevat zowel gestapelde als grondgebonden woningen. In totaal zullen 79 woningen worden gerealiseerd, waarvan 25 woningen in het middensegment vrije sector huur (32% van het programma met een huur tot 950 /mnd prijspeil 2015) en daarnaast 18 huurwoningen voor woningdelers (23% van het programma). De overige 36 woningen (waarvan 10 grondgebonden) worden gerealiseerd in de koopsector. Het parkeren geschiedt zowel op maaiveldniveau als in een gedeeltelijk verdiepte parkeerlaag onder een gebouw, hierdoor worden ca. 53 (inpandige) parkeerplaatsen gerealiseerd (zie bijlage 2). Maaiveld De ruimtelijke inrichting van het maaiveld zal het industriële karakter en de combinatie van nieuw en oud ondersteunen. Door een juist ontwerp met de juiste materialisering van de ruimte en deze openbaar te maken, ontstaan looproutes (en vrije ruimte) van noord naar zuid en van oost naar west. Voor een nadere toelichting zie bijlage 3. Achtergronden en context Dit initiatief borduurt voort op de ingezette koers van transformatie in het gebied. Doordat de locatie mede in samenwerking met AMVEST wordt herontwikkeld ontstaat een borging van de totaalvisie voor de locatie en goede afstemming op de overige initiatieven en/of plannen in het gebied. Door deze locatie te ontwikkelen in samenwerking met de 1 e fase van AMVEST aan de noordzijde ontstaat het hart van het Cruquiusgebied met ruimte voor ontmoeten, ontspannen, spelen, groen, wonen en werken. De kern krijgt mede door herstel van oude gebouwen een uitnodigend karakter en vormt een middelpunt voor de verdere ontwikkeling van het gebied. Het bijzondere karakter van de locatie wordt ook versterkt door de diversiteit in stedenbouw en programma: zowel wonen als werken, met wonen in gestapelde en grondgebonden woningen. Door de insteek om meer van de bestaande gebouwen dan het monument te willen herbestemmen, is duurzaamheid al op het hoogste niveau aanwezig. Vanzelfsprekend zullen de woningen goed geïsoleerd worden en voorzien worden van zonnepanelen. 6
Doel Het plan voorziet in zowel middensegment huurwoningen en koopwoningen en in zowel gestapelde als grondgebonden woningen. Daarmee draagt dit initiatief bij aan de woningvraag van verschillende doelgroepen in Amsterdam. In het initiatief wordt een mogelijkheid geboden voor het realiseren van ruimte voor de functie werken (creatieve bedrijvigheid). Wonen en werken dragen direct bij aan de ambitie voor transformatie van het gebied met behoud van het industriële karakter. Tevens is er de wens om na een positief besluit van het Stadsdeel Oost op dit initiatief met bijbehorende uitgangspunten, zo spoedig mogelijk te starten met de verdere ontwikkeling en uitwerking van het plan. Bijdrage aan doel van het gebied Zoals al aangegeven is er intensief overleg geweest met Bureau Monumenten & Archeologie in verband met de aanwezigheid van een gemeentelijk monument. Voor een zo groot mogelijke zichtbaarheid van het monument is na intensief overleg besloten om niet de volledige stedenbouwkundige ruimte in de hoogte te gebruiken, maar naar gedifferentieerde (en lagere) volumes te gaan. Daarnaast is naar aanleiding van informatie uit de buurt naar aanleiding van bijeenkomsten bij Deelgebied 1 ( meer variatie in hoogtes ) gekozen om aan de zuidzijde van het plan lage bebouwing (grondgebonden) te realiseren. Zo ontstaat een maximaal gedifferentieerd en door stakeholders (BMA en buurt) gedragen stedenbouwkundige plan. Bijdrage aantrekkelijk woon-/werkgebied In het onderhavige initiatief wordt door de realisatie van gestapelde en grondgebonden woningen en werken in de vorm van creatieve bedrijvigheid maximaal bijgedragen aan een aantrekkelijk woon- en werkgebied. Daarnaast wordt de (semi-)openbare ruimte weer toegankelijk gemaakt en in combinatie met het nieuw te realiseren park aan de noordzijde ontstaat het hart van het Cruquiusgebied met zicht op groen en water. Voor een nadere omschrijving zie bijlage 4. Spelregelkaart Belangen verenigd. Aan dit plan ligt een grondige studie en een nauwkeurige, gezamenlijke afweging van belangen en haalbaarheid ten grondslag. Er zijn verschillende stedenbouwkundige varianten onderzocht, met verschillende woningprogramma s. Van alle varianten blijkt het nu voorgestelde plan als enige te voldoen aan alle belangen: 1. behoud van industrieel erfgoed; 2. een gevarieerde bebouwing en prettig en leefbaar aanzicht vanuit de buurt; 3. de realisatie van een programma met in hoofdzaak huurwoningen in het middensegment; 4. en de mogelijkheid om op deze historische plek in het hart van het nieuwe Cruquiusgebied een economisch haalbaar plan te maken. We gaan hieronder verder op deze vier belangen in en wat zij betekenen voor de aard en omvang (footprint) van het project. 1. Het beste behouden. Ten behoeve van de ontwikkeling is een bouwhistorisch onderzoek gehouden naar de historische waarde, de technische staat en de toekomstige gebruiksmogelijkheden van de panden op het terrein. Dit onderzoek was in handen van hetzelfde bureau dat eerder onderzoek deed naar de bouwhistorie van de gebouwen in Deelgebied 1. Het onderzoek is uitvoerig besproken met Bureau Monumenten & Archeologie van de gemeente Amsterdam. Bureau Monumenten & Archeologie heeft gaande het 7
proces een duidelijke voorkeur ontwikkeld om bij de herontwikkeling van het Sigma terrein de prioriteit te geven aan behoud en herstel van het gemeentelijke monument (de markante verfmalerij en lakmagazijn) in combinatie met behoud en herstel van de lakstokerij aan de sluis. Uit het bouwhistorisch onderzoek bleek dat de overige opstallen in (zeer) slechte bouwkundige staat verkeren. Dit geldt ook voor het pand met laboratorium en bovenwoning op de noord-oostpunt van het terrein. Daarnaast werd er vanwege de functie van het gebouw als laboratorium, gewerkt met chemische stoffen en is het een vervuilde plek. Om deze redenen biedt dit gebouw onvoldoende mogelijkheden voor behoud. Daar komt bij dat Bureau Monumenten & Archeologie met ons de kostbare inspanningen voor herstel liever gericht ziet op het in ere herstellen van de meer tot de verbeelding sprekende lakstokerij aan het water. Met herstel van dit gebouw gaat het centrale gemeentelijke monument meer stralen. Op basis van zwaarwegende stedenbouwkundige en architectonische redenen is het huidige stedenbouwkundige plan ontstaan rond behoud van een helder gedefinieerd middengedeelte met monument en lakstokerij. De overwegingen zijn daarbij als volgt: - De gewenste losse bebouwing wordt gerealiseerd, door handhaving van een tapijt met het gemeentelijke monument en de behoudenswaardige gebouwen. - Daardoor ontstaan zichtlijnen van noord naar zuid en van oost naar west. Aan de beoogde zichtlijnen in het gebied worden extra doorkijkjes naar het water gecreëerd. - Het monument krijgt met behoud van de lagere gebouwen aan de sluis een duidelijke dominantie in het gebied. - De overige gebouwen komen ten dienste te staan van het monument en de inrichting van de industriële en recreatieve omgeving. - Het gemeentelijk monument dient goed zichtbaar te zijn waardoor differentiatie (afwisseling ) in de hoogte van de diverse bouwblokken gewenst is. 2. Variatie in opbouw. Bij de voorbereiding van de plannen is rekening gehouden met een wens die leeft bij de bewoners aan de overzijde van het Lozingskanaal. Bewoners willen graag dat er aan de kade geen wand met bebouwing oprijst, maar geven de voorkeur aan een geleidelijke opbouw vanaf een prettig en kleinere schaal. Door de lakstokrij aan het water te behouden en hier grondgebonden woningen in te maken kan aan deze wens worden voldaan. Wij menen er goed aan te doen om naast de lakstokerij aan het vervolg van de kade ook lagere grondgebonden nieuwbouw te plegen, zodat ook hier sprake is van een geleidelijke opbouw. Bij de ontwikkeling van Deelgebied 1 werd de wens tot variatie in gevelhoogte en vorm ook al eens geuit. Waar dat daar gezien de condities niet mogelijk bleek, kan er in dit plan rekening mee worden gehouden door een geleidelijke opbouw en variatie in hoogte van de verschillende gebouwen. 3. Bouwen voor het middensegment (huurwoningen). In het programma voor deze herontwikkeling is prioriteit gegeven aan huurwoningen in het middensegment. Het was het meest eenvoudig geweest om gezien de kostbare renovatieopgave in de rest van het plan voor duurdere koop- en/of vrije sector huurwoningen te kiezen. Met het belang van de Amsterdamse woningmarkt voor ogen, hebben we ons op deze plek ten doel gesteld om het plan mogelijk te maken met in hoofdzaak woningen die bereikbaar zijn voor middengroepen en starters. Bij elkaar krijgen 61 huishoudens kans op een betaalbare woonruimte. Om hierin te kunnen slagen moest het aantal woningen en dus het bouwvolume voldoende zijn. De totale footprint van het project had lager kunnen uitvallen met een kleiner aantal duurdere koop- en/of vrije sector huurwoningen, maar dat zou ten koste gaan van het belang van de toegankelijkheid van het woningbouwprogramma. Een ander alternatief zou zijn om op alle plaatsen tot de beschikbare zeven lagen te bouwen, maar dat zou weer botsen met de belangen onder 1 en 2. 4. Een haalbaar eerbetoon. Om de monumentale status van de verffabriek en het aanpalende gebouw in volle glorie haalbaar te maken dienen zij enige lucht en ruimte te krijgen. In het onderhavige plan is 8
een evenwicht gevonden tussen behoud en nieuwbouw. De kerngebouwen van het Sigmaterrein krijgen in de stedenbouwkundige opzet alle ruimte om te stralen. De omliggende nieuwbouw voegt zich naar het historische ensemble, heeft een gevarieerde hoogte en brengt in deze opzet voldoende op om het totaal te dragen. Om tegemoet te komen aan de verschillende belangen is na zorgvuldig onderzoek, uitgebreide afweging van diverse modellen en in goed overleg met alle partijen gekomen tot een gedifferentieerd, op de locatie toegesneden stedenbouwkundig model. Willen we recht doen aan alle belangen en vereisten dan is een lichte uitbreiding van de footprint voor het gebied nodig. De maatschappelijke waarde van het woningbouwprogramma en de versterking van het industriële karakter rechtvaardigen dit. In verband met de bijzondere stedenbouwkundige setting en de complexiteit van de locatie is een nadere cijfermatige toelichting op het onderdeel Programma uit de spelregelkaart voor de Sigma locatie gewenst. Daarmee laten we zien dat wij voldoen aan de omvang van de commerciële ruimtes die de spelregelkaart wenselijk acht. Hoeveel m 2 programma voor functies is binnen de spelregels en spelregelkaart te realiseren? Binnen de spelregels-en spelregelkaart is het mogelijk om op het bouwkavel 12.400 m² te realiseren. Het totale programma in het voorliggende plan is 11.486m 2 en past binnen de spelregels. Hoeveel m 2 bebouwd oppervlakte binnen het bouwveld is er volgens de spelregels te realiseren? De spelregelkaart biedt de mogelijkheid om ruimte voor bebouwing die op het ene bouwveld overblijft, te benutten voor bebouwing op een ander veld. Van deze mogelijkheid maken we gebruik door een deel van de ruimte die op Kavel 1.5 overblijft, te benutten voor bebouwing op het Sigma terrein. De uitruil maakt het mogelijk om de renovatie en een gemengd woonprogramma te realiseren. Hieronder lichten wij dit getalsmatig toe. 9
De spelregelkaart stelt dat verdichting van het gebied wenselijk is: De schaarse ruimte moet optimaal benut worden. De indicatie die de spelregelkaart geeft is dat er 600 m2 mag worden toegevoegd aan het bestaande bebouwd oppervlak. De oorspronkelijke bebouwing bestaat uit 1907 m 2. Er zou dus 2507 m 2 bebouwd oppervlakte kunnen komen. Dit is exclusief de aanwezige overkapping tussen A&B en D, die niet is meegeteld. Gebouw C (210 m 2 ), een gedeelte van D (149 m 2 ) worden gesloopt en gebouw E (80 m 2 ) is reeds gesloopt. Daarmee daalt het bestaande bebouwde oppervlak met 439 m 2. Het maximaal te realiseren bebouwd oppervlakte bedraagt dan 2.068 m 2 (2507 m 2 439 m 2 ). Het bebouwd oppervlakte van het nieuwe plan is: 2406 m 2 (zie bijlage 7) en is dus meer dan het maximaal te realiseren m 2 bebouwd oppervlakte van 2068 m 2. Vandaar dat gebruik wordt gemaakt van de mogelijkheid om m2 bebouwd oppervlakte uit te ruilen met andere bouwvelden. De overschrijding van 338 m 2 bebouwd oppervlakte wordt uitgewisseld met kavel 1.5. In kavel 1.5 wordt slechts 970 m 2 bebouwd van 2163 m 2 die maximaal mogelijk is binnen de Spelregels. Hoeveel m 2 commercieel programma dient er binnen de spelregels te worden gerealiseerd? Conform de spelregelkaart is het wenselijk om in 50% van de begane grond van de gebouwen commerciële ruimte te realiseren, waarbij uitruil tussen de locaties mogelijk is. Ook hier geldt, dat door het gelijktijdig indienen van initiatiefdocumenten voor 3 locaties (Sigma locatie, kavel 1.5 en Binnenbocht) met een passende invulling van diverse gebouwen uitwisseling plaats kan vinden tussen de locaties. Zodat aangetoond wordt, dat wordt voldaan aan deze voorwaarde uit de spelregelkaart. De onderstaande tabel geeft dit weer. Aantal m2 Commercieel in kavel 1.5, Sigma en de Binnenbocht m 2 bebouwd oppervlakte 50% van het bebouwd oppervlakte (wens) m 2 commercieel te realiseren Sigma locatie 2406 1203 1980 Binnenbocht 3707 1854 685 Kavel 1.5 820 410 1025 6933 3467 3690 Hoe wordt voldaan aan de voorwaarden van parkeren op de locatie? Voor de Sigma locatie is sprake van een complexe situatie om te voldoen aan de voorwaarden in de spelregel kaart. De redenen hiervoor zijn: 1. Door de aanwezigheid van de bestaande gebouwen is het realiseren van geheel of gedeeltelijk ondergrondse parkeervoorzieningen niet mogelijk (t.p.v. de gebouw A, B en D); 2. Door de aanwezigheid van de direct aangrenzende Zeeburgersluis, is het technisch (ivm gronddruk toename en daardoor ontzetting van de sluiswanden en de verandering van de waterdruk) waarschijnlijk niet mogelijk een geheel ondergrondse parkeervoorziening te realiseren (t.p.v. de gebouwen C1 en C2). Een gedeeltelijk ondergrondse parkeervoorziening is wel mogelijk. In overleg met het Ingenieursbureau van de gemeente Amsterdam zal in de nadere uitwerking bekeken worden wat de mogelijkheden zijn, waarbij het streven is om de parkeervoorziening zo diep mogelijk aan te leggen.; 3. Door de aanwezigheid van grond- en grondwatervervuilingen in de nabijheid van de Zeeburgersluis, is het niet mogelijk ondergrondse parkeervoorzieningen te realiseren (bij de gebouwen E en F). 10
C1 E A B F D C2 Dit heeft geresulteerd in voor de Sigmalocatie specifieke parkeeroplossingen. Deze oplossing is weergegeven in bijlage 2 (en de figuur hierboven). Ons inziens is binnen de beschreven kaders de maximaal mogelijke parkeeroplossing ontworpen. Op basis van deze specifieke parkeeroplossing is een parkeernotitie (bijlage 8) gemaakt om te beoordelen of met toepassing van dubbel gebruik van parkeren (aangegeven als voorkeur in de spelregelkaart) kan worden voldaan aan de parkeerbehoefte. Uit de parkeernotitie blijkt, dat er voldoende parkeerplaatsen in het plan aanwezig zijn. Door toepassing van een voor deze tijd zeer gebruikelijke voorziening: deelauto s is naar onze mening voor de doelgroep die wil wonen in de middeldure huurwoningen en de appartementen voor woningdelers een gelijkwaardig alternatief aangeboden voor een parkeerplek. Daardoor ontstaat wellicht een overschot. In de parkeernotitie wordt dit ook beschreven. Laden en lossen voor de creatieve bedrijvigheid in gebouw A is goed mogelijk, door de aanwezigheid van voldoende verharding van de Cruquiusweg naar gebouw A en het mandelige gebied tussen gebouw E en F. Daardoor zijn alle zijden van gebouw A voor bestemmingsverkeer voor laden en lossen direct bereikbaar. Bestemmingsplan Vigerende bestemmingsplan Voor het Cruquiusgebied is een voorbereidingsbesluit van kracht sinds 01-07-2015 met een werking van 1 jaar. Daarmee is bestuurlijk vastgelegd, dat er een of meerder ontwerpbestemmingsplannen kunnen worden ingediend en dat vergunningaanvragen binnen het vigerende bestemmingsplan kunnen worden aangehouden. Het vigerende bestemmingsplan voor de locatie Cruquiusweg 102-104 is Cruquius, onherroepelijk sinds 11-06-2014. Dit initiatief valt niet te realiseren binnen het huidige bestemmingsplan. Gezien de omvang van het project (meer dan 11 woningen) is de wens er zeker om het project onder de werking van crisis- en herstelwet te laten vallen. Naar verwachting is er geen MER-beoordeling noodzakelijk, doordat: - de gewenste functies geen belangrijke nadelige gevolgen hebben voor het milieu; - het bestemmingsplan bij voorkeur geen uitwerkingsplan zal zijn, maar een globaal eindplan. 11
Hogere grenswaarden geluid De locaties in het Cruquiusgebied worden gefaseerd getransformeerd naar onder andere woningbouw. De gekozen insteek voor de ontwikkeling van het gebied gaat er vanuit dat het industrieterrein gefaseerd wordt bestemd naar o.a. woningen en dat het woongebied binnen de geluidszone komt te vallen. Dit resulteert vanwege de korte afstand tot aangrenzende bedrijven in een relatief hoge geluidbelasting. Hierdoor is het noodzakelijk om een verhoogde grenswaarde op te nemen in het bestemmingsplan en hiervoor bij voorkeur alle mogelijk te realiseren woningen in het contingent op te nemen. Nieuwe bestemmingsplan Het nieuwe bestemmingsplan dient overeenkomstig het bestemmingsplan van de 1 e fase van AMVEST een globaal eindplan te zijn. 12
3. Planning en risico s Doorlooptijd Het ontwikkelproces is gestart. De stedenbouwkundige verkenning is in een afrondende fase en van het voorlopig ontwerp is een 1 e concept gereed. Na overeenstemming over de stedenbouwkundige randvoorwaarden en de ontwikkelkaders kan het vervolgproces worden opgestart voor het verkrijgen van een nieuwe bestemmingsplan en een omgevingsvergunning voor de gebouwen. De verdere uitwerking van de bouwvoorbereiding en het in verkoop brengen van het plan zal gelijk gaan lopen met de aanvraag van de omgevingsvergunning. Planning Informatiebijeenkomst buurt : Januari 2016 (18 januari 2016, bijlage 6) Vaststellen initiatief document : Juni 2016 Voorlopig ontwerpfase : Januari 2016 April 2016 Vaststellen voorlopig ontwerp : Mei 2016 Definitief ontwerpfase : Juni 2016 September 2016 Vaststellen definitief ontwerp : Oktober 2016 Ontwerpen bestemmingsplan : Juli 2016 Indienen bestemmingswijziging : Augustus 2016 Informatiebijeenkomst buurt : Augustus 2016 Vastgesteld bestemmingsplan : Q1 2017 Indienen omgevingsvergunning : Januari 2017 Bruikbare omgevingsvergunning : April 2017 Start bouw : Juni 2017 Maatschappelijke gevoeligheid AMVEST heeft bij de planvorming voor de eerste deelgebieden in het Cruquiusgebied veel geïnvesteerd in de contacten met de stakeholders in het gebied. Iedereen is in staat gesteld om belangen en wensen kenbaar te maken en bij te dragen in de planvorming. Door goede communicatie bij Deelgebied 1 zijn geen zienswijzen en bezwaren ingediend op het bestemmingsplan en de sloopen omgevingsvergunningen ingediend. De communicatie en participatie heeft brede waardering gekregen bij de behandeling in de gebiedscommissie van het initiatief voor Deelgebied 2. AMVEST heeft in deze eerste ontwikkelingen een goed inzicht gekregen in de belangen van ondernemers en omwonenden ten aanzien van het Cruquiusweggebied. In de planvorming voor de Sigma locatie is daarmee in drie opzichten rekening gehouden: 1. Vanuit een aantal bewoners van het gebied tussen Lozingskanaal en de voet van de Amsterdamse Brug is in het verleden aangegeven dat herontwikkeling van het Sigma terrein met woningbouw aan de waterkant van de sluis en het Lozingskanaal niet op bezwaren hoeft te stuiten. Er bestond in het verleden echter wel vrees voor omvangrijke horeca met terrassen aan de waterkant. De plannen zoals die nu omschreven zijn houden hier rekening mee en voorzien niet in horeca. Mocht uit informatiebijeenkomsten blijken dat er toch behoefte is aan deze activiteiten - en ook in welke mate en vorm - dan kan dit aspect alsnog in overleg met omwonenden mee worden genomen in de verdere 13
planvorming. Bij de communicatie en de uitnodiging voor de informatiebijeenkomsten voor dit plan zal met name aandacht zijn voor de bewoners (van woningen en woonboten) aan de zijde van de Zeeburgerpad, Zeeburgerdijk en Flevoparkweg. De bijeenkomst wordt tijdig gehouden zodat de onderwerpen van bewoners waar mogelijk mee kunnen worden genomen in de verdere planvorming. 2. Ten aanzien van de belangen en milieuvergunningen van nog aanwezige bedrijven geldt dat de plannen voorzien in geluidswerende voorzieningen voor de woningen aan de kant van de naburige bedrijfsactiviteiten. De zittende bedrijven worden niet geraakt in de vergunde milieuruimte. 3. Het derde punt betreft het belang van het behoud van panden die het industriële karakter van het gebied belichamen. In de plannen wordt een gemeentelijk monument in ere hersteld en van nieuwe functies voorzien. Tevens wordt intensief onderzoek gedaan om de twee vervallen, maar karakteristieke gebouwen aan de sluis te renoveren en voor bewoning geschikt gemaakt. Bovendien gaan de stedenbouwkundige opzet, de bouwvolumes en de beoogde architectuur respectvol om met het industriële karakter van het deelgebied, zoals in goed en intensief overleg met Bureau Monumenten & Archeologie is besproken. Reacties op de plannen De eerste ontwerpen zijn op 18 januari toegelicht met rondleidingen door de te behouden gebouwen en besproken tijdens een informatiebijeenkomst met 150 bewoners en belangstellenden. Er is veel belangstelling en waardering voor de plannen, het behoud van waardevolle gebouwen en de samenhang met het Insulindeterrein (kavel 1.5). Er zijn peilingen gehouden waarin bezoekers ideeën en voorkeuren konden geven voor de functies in het Sigma-gebouw, de balans tussen een groen en industrieel karakter van de openbare ruimte en de woningen. Voor de resultaten verwijzen wij naar het verslag van de informatiebijeenkomst, bijlage 6. AMVEST en Koopmans zijn inmiddels gestart om opmerkingen uit de bijeenkomst te verwerken in de plannen. Zo wordt de architectuur van het gebouw aan de oostkant verbijzonderd en wordt er gekeken naar een alternatieve oplossing voor de afgesloten plint van de nieuwbouw aan de westkant. De mogelijkheden voor behoud en versterking van de groene oevers worden voor deze locatie nader onderzocht. Bij de verdere ontwikkeling worden ook de voorkeuren meegenomen die bewoners hebben uitgesproken voor toekomstige functies in het gemeentelijke monument. Uit de reacties blijkt niet dat er alsnog veel animo voor horeca is, waarvoor in Kavel 1.5 wel ruimte wordt gemaakt. Uit de peilingen en voorkeuren spreekt veel enthousiasme en draagvlak voor de herontwikkeling, die wordt gezien als een eerbetoon aan het industriële karakter. Risico s RO-risico s Het tijdig verkrijgen van een gewijzigd bestemmingsplan en een bruikbare omgevingsvergunning. Om de beoordeling en de plantoets van de omgevingsvergunning voor de gebouwen te verkorten zal dit zelfstandig tijdens de ontwerpfase, in overleg met de afdeling Bouw & Woningtoezicht, worden gedaan. Plan-risico s Het plan voldoet voor de bouwhoogte bij het monument en een deel van gebouw C niet aan de maximale bouwhoogte van 21 m in de spelregelkaart. Het aantal bouwlagen van 7 (bij een bouwhoogte van 21 m het max aantal bouwlagen) wordt voor beide gebouwen echter niet overschreden. Alleen bij het monument hebben de reeds aanwezige 4 bouwlagen een verhoogde 14
verdiepingshoogte; de reeds voorziene extra 2 bouwlagen (zie bijlage 5) worden in dezelfde maatvoering doorgezet, waardoor de bouwhoogte op ca. 23,5 24 m komt. Bij gebouw C1 en C2 is sprake van een half verdiepte parkeerlaag (i.v.m aanwezigheid Zeeburgersluis en vanuit saneringstechnisch oogpunt noodzakelijk), waardoor de beide gebouwen C1 en C2 net boven de maximale bouwhoogte (ca. 22,5 m) uitkomt. De overige gebouwen op de locatie zijn aanzienlijk lager dan 21 m. Het plan zal zowel huur- als koopwoningen en creatieve bedrijvigheid krijgen. Er is een risico voor het behalen van een verkoopdrempel bij de koopwoningen. De afzet van de creatieve bedrijvigheid (in het gemeentelijke monument) vormt ook een risico, mede gezien de reeds aanwezige leegstand in het gebied van werkruimte. Door het tijdig verkrijgen van een gewijzigd bestemmingsplan en een bruikbare omgevingsvergunning wordt bijgedragen aan de voorspoedige afzet. Zo wordt leegstand van het monument ook in de toekomst voorkomen. Communicatie Zoals voorafgaand aan het indienen van dit document is besproken met de gemeente, was er de wens om het plan met het oog op herstel en inpassing van het monument eerst inhoudelijk met de gemeente af te stemmen, met name met het Bureau Monumenten & Archeologie. Op deze wijze kon omwonenden duidelijkheid worden geboden wat voor een goede inpassing en herbestemming nodig is. Nadat deze slag werd gemaakt konden wij op 18 januari de buurt informeren. Bij de uitnodigingen is aandacht besteed aan de bewoners aan de overzijde van het water (Zeeburgerdijk tot aan Amsterdamse brug). De opkomst uit dit gebied was goed. De opbouw met lage bebouwing aan het water en hogere bebouwing daarachter spreekt bewoners hier aan. Zij spraken een voorkeur uit voor een zo groen mogelijke inrichting van de kade en oevers. Hier is op de avond zelf al samen met de ontwerpers van het raamwerk voor de openbare ruimte naar gekeken. De mogelijkheden voor de aanleg van groene en natuurlijke oevers wordt nader onderzocht. Van de bijeenkomst is een uitgebreid verslag gemaakt dat mede wordt gebruikt voor de volgende ontwerpfase. Wij zijn verder voornemens om de buurt tijdens een informatiebijeenkomst te informeren over het ontwerpbestemmingsplan en de verdere voortgang van de planvorming. AMVEST heeft inmiddels een goede praktijk opgebouwd in het onderhouden en benutten van contacten met de omgeving en zal haar ervaring inzetten voor de huidige locatie. 15
4. Bijlagen Bijlage 1: Kadastrale kaart locatie Bijlage 2: Schematische weergave parkeren Bijlage 3: Toelichting stedenbouwkundige structuur Bijlage 4: Stedenbouwkundige uitwerking locatie Bijlage 5: Bouwhistorisch onderzoek locatie (met foto s huidige situatie) Bijlage 6: Verslag informatiebijeenkomst 18 januari 2016 Bijlage 7: Aanduiding footprint Bijlage 8: Parkeernotitie 16