Jaarverslag 2009 Jaarstukken Jaarverslag 2014
INHOUD Algemene beschouwing Jaarverslag Hoofdstuk 1 Hoofdstuk 2 Jaarrekening Volkshuisvestingsverslag 1.1 Verhuren en verkopen van woningen 7 1.2 Nieuwbouw en kwaliteit van onze woningen 11 1.3 Onze bijdrage aan leefbaarheid 15 1.4 Samenwerking met onze partners 17 1.5 Wonen en zorg 19 1.6 Financieel beleid en beheer 21 Bestuurlijke Organisatie 2.1 Governance 35 2.2 Bestuur 37 2.3 Raad van Toezicht 41 1. Balans 47 2. Winst-en-verliesrekening 49 3. Kasstroomoverzicht 51 4. Waarderingsgrondslagen 53 5. Bedrijfswaarde 57 6. Toelichting op de balans 61 7. Winst en verlies fiscaal 65 8. Toelichting op winst-en-verliesrekening 67 9. Kengetallen 71 10. Goedkeuring en vaststelling jaarstukken 73 Overige gegevens 1. Resultaatbestemming 77 2. Controleverklaring van de onafhankelijke accountant 79 1
2
ALGEMENE BESCHOUWING Het jaar 2014 is voor de woningcorporatie sector een enerverend jaar geweest. De gevolgen van de misstappen bij 16 van de 378 corporaties in Nederland hebben een noodzakelijke parlementaire enquête tot gevolg gehad met de daarop volgende regeringsvoorstellen voor aanpassing van het systeem. Voor Plicht Getrouw kwam daarbij de geplande herijking van haar portfoliobeleid. Om met dit laatste te beginnen geeft de herijking Plicht Getrouw zicht op de te verwachte investeringen om haar bezit voor de lokale huurmarkt acceptabel te houden. Hiervoor zijn extra onderhoudsinvesteringen in de komende jaren noodzakelijk. Plicht Getrouw heeft vrijwel alle begrotingsdoelen gehaald ondanks de effecten vanuit de economische recessie en de nadelige effecten van de verhuurdersheffing. Daarbij hebben we betrouwbare partners die ons versterken in onze volkshuisvestingsdoelen. U kunt de resultaten van 2014 zelf beoordelen in deze jaarstukken. In 2014 maakten wij financieel een pas op de plaats en is de strategie voor de komende jaren van Plicht Getrouw vorm gegeven. De in samenhang hiermee uitgevoerde conditiemetingen aan het bezit geven een beeld dat Plicht Getrouw alert moet blijven op de omvang en schaal van onderhoudsingrepen die financieel gezien zijn beperkingen hebben. De verhuurdersheffing heeft een drukkend effect op onze operationele kasstroom. Deze blijft weliswaar positief, maar Plicht Getrouw vindt het principieel onjuist dat er geld bestemd voor de volkshuisvesting in Bennekom naar Den Haag verdwijnt. De verhuurdersheffing bedroeg in 2014 567.000 en loopt op tot ongeveer 874.000 in 2019. De verhuurdersheffing slokt in 2014 bijna 11% van de huuropbrengsten op. Zo wordt onze investeringsruimte beperkt. Het totale woningbestand in Bennekom bestaat uit circa 26% huurwoningen; hiermee is onze doelgroep niet volledig te huisvesten gemeten naar de wachttijden van ca. 6 jaar voor een sociale huurwoning in de gemeente Ede. Hoewel wij verkoop van bezit niet nastreven, genereert dat waarschijnlijk opbrengst die wij kunnen investeren ter wille van de volkshuisvesting. Voor Plicht Getrouw zijn investeringsmogelijkheden beperkt. Dit in samenhang met het huidige rijksbeleid. De economische situatie dwingt Plicht Getrouw zich te gedragen als een beheercorporatie. Bij toekomstige stelselaanpassingen zal de strategie van Plicht Getrouw worden bijgesteld met als doel het in stand houden van voldoende aantal kwalitatief goede en passende huurwoningen met een betaalbare huur voor de primaire doelgroep. Volgens de ministeriële regeling moest in 2014 ten minste 90% van alle woningen met een netto huur van 699,48 of lager toegewezen worden aan woningzoekenden die een bruto gezinsinkomen van niet meer dan 34.678 per jaar hebben. In 2014 is de toewijzing 97% geweest waarmee voldaan werd aan de eis. Door het niet halen van deze 90%-grens in 2011 en 2012 heeft het ministerie van Binnenlandse Zaken een sanctie opgelegd. Plicht Getrouw is voor de duur van 2014 een sanctie opgelegd welke betrekking heeft op de borging van leningen voor nieuwbouw van huurwoningen. In de loop van 2014 is de sanctie door het ministerie opgeheven. Vooruitblik 2015 Het bestuur zal zich in 2015 concentreren op de veranderingen die zich in de regelgeving van de overheid ten aanzien van de volkshuisvesting voordoen. Voor Plicht Getrouw komt daar nog bij het visitatietraject voor de periode 2011-2014 dat in 2015 moet worden afgerond. Het bestuur zal extra inspanning moeten leveren om de gevolgen van de herzieningwet aangaande de huurderparticipatie bij de huurders vertegenwoordiging te activeren en gekend te krijgen. De verdere implementatie van de governancecode zal in 2015 zijn beslag moeten krijgen. In samenspraak met de accountant zal een traject van risicoanalyse in 2015 worden uitgewerkt. 3
Verder zal versnelling worden gebracht in het traject van begroting van onderhoud en conditiemetingen van het bezit. In samenspraak met de plaatselijke corporaties en de gemeente Ede zal vorm geven moeten gaan worden aan de passendheidtoets voor sociale huurwoningen Onder leiding van de gemeente Ede zal samen met partners in de volkshuisvesting vorm gegeven gaan worden aan een huisvestingsverordening zoals voorgeschreven in de huisvestingswet. Dit zal tevens afgestemd worden in de regio FoodValley. In samenwerking met hetzelfde gremium zal door de gemeente Ede een woonvisie voor de gemeente worden samengesteld. Het bestuur zal bij de uitvoering van deze taken kunnen steunen op de raad en advies van de Raad van Toezicht en de kennis en kunde die door de woningcorporatie Woonstede wordt geleverd binnen het kader van de vigerende samenwerkingsovereenkomst. Bennekom, 12 mei 2015 B.F. Tans voorzitter 4
1. VOLKSHUISVESTINGSVERSLAG 5
6
1.1 VERHUREN EN VERKOPEN VAN WONINGEN Ook in 2014 was onze missie mensen die niet op eigen kracht in hun huisvesting kunnen voorzien te ondersteunen. Primair is dat de inkomensgroep tot 34.678, daarnaast wordt de inkomensgroep 34.678-43.000 in het huisvestingsbeleid opgenomen. Wat deden we in 2014? Woningvoorraad In het verslagjaar is ons woningbezit gelijk gebleven (811 woningen). Ons bezit wordt gevormd door, 579 woningen in de categorie laagbouw, 226 woningen in de categorie middelhoogbouw (woongebouwen met niet meer dan vier etages) en 6 woningen die behoren tot de categorie overig (etagewoningen en kamers). Van de woningvoorraad in Bennekom zijn 136 woningen specifiek bestemd voor senioren (55-plussers). Afgelopen jaar zijn er geen woningen aangekocht of verkocht. Verkoop van woningen kan leiden tot investeringsruimte voor nieuwbouw maar het beleid is vooralsnog dat er geen woningen uit het bestaande bezit worden verkocht. De belangrijkste reden hiervoor is de aanhoudend grote vraag naar betaalbare huurwoningen. In de periode voorafgaande aan 2013 is er voor miljoenen in ons bezit geïnvesteerd en zodoende is de boekwaarde te hoog om woningen af te stoten. Bovendien wordt de verkoopopbrengst afgeroomd door de vennootschapsbelasting als deze niet op korte termijn wordt geïnvesteerd in de bouw van nieuwe huurwoningen. Wij zien op korte termijn geen mogelijkheden voor investeringen in nieuwbouw van huurwoningen in Bennekom. Investeren in Ede of de Food Valley regio behoort niet tot de voornemens. Plicht Getrouw is per slot van rekening een Bennekomse woningcorporatie waar woningzoekenden uit de regio eveneens toegang hebben. Nieuwbouw In het verslagjaar werden geen woningen opgeleverd of nieuwbouwplannen ontwikkeld. Betaalbare voorraad Om de kerntaak goed te kunnen uitvoeren, moeten er voldoende betaalbare en kwalitatief goede woningen in leefbare buurten beschikbaar zijn. We hanteren de bereikbaarheidsgrens van 596,- (aftoppingsgrens huurtoeslag) als basis voor de betaalbare voorraad. Van onze woningen behoort ruim 73% tot de betaalbare voorraad. De in 2014 uitgevoerde herijking van het portfoliobeleid geeft aan dat minimaal 65% van het bezit een betaalbare huur moet hebben. Aan de doelstelling dat ten minste 65% van het gehele woningbezit betaalbaar moet zijn werd in het verslagjaar ruim voldaan. Huurverhoging 1 juli 2014 De gemiddelde huurverhoging bedroeg 4,0%. Dit was ook de maximaal gemiddelde huurverhoging van 4,0% die op corporatieniveau gegeven mocht worden in 2014. Door de beperkingen in huurdifferentiatie werd bij vrijwel alle woningen de huur met hetzelfde percentage, 4,0% verhoogd. Wel is de rekenhuur (netto huur inclusief subsidiabele servicekosten) afgetopt op de maximale huurtoeslag en liberalisatiegrens van 699,48. Dit betrof 1 woning die een iets lagere huurverhoging kreeg. Bezwaren Tegen de aangezegde huurverhoging per 1 juli 2014 werden geen bezwaarschriften ingediend. Harmonisatie In 2014 hebben wij de huurprijs van 28 vrijgekomen woningen geharmoniseerd. De gemiddelde verhoging bedroeg bijna 54 per maand. Deze harmonisatie levert op jaarbasis (maandbedrag x 12) ruim 18.000,-- op. 7
Omdat de harmonisaties in 2014 niet voor 12 maanden extra opbrengst genereren, is de extra opbrengst van deze 28 harmonisaties in het jaar 2014 minder, namelijk 10.000,--. Betaalbaarheid Aantal woningen per 31-12-2014 aantal % aantal goedkoop (subsidiabel) <= 389,05) 36 4% aantal betaalbaar (subsidiabel) <= 596,75) 522 64% (incl. 4 dubbele woningen Meidoornlaan) aantal duur (netto) <= 699,48) 253 31% aantal duur, boven toeslag (netto) > 699,48) 0 0% (excl.2 dubbele woningen Meidoornlaan) Totaal 811 n.b. er zijn 809 contracten, dit betreft 811 woningen, in Corpodata wordt voor PG het aantal betaalbaar opgeplust met 4 vhe.( Meidoornlaan 17,19,21,23) en duur vermindert met 2 (Meidoornlaan 17, 21). De gemiddelde netto huur was per 31-12-2014 544,08 Kenmerken woningbezit Informatie over ons woningbezit staat in de kengetallen en in de uitgave Corporatie in Perspectief van het Aedes. Uitgebreide informatie over de woonruimteverdeling is te raadplegen in het verslag woonruimteverdeling WERV. Figuur 2: Woningen naar bouwjaar per 31 december 2013. Bron: CFV Corporatie in perspectief 2013 8
Vrijgekomen huurwoningen Met 59 vrijgekomen woningen lag het aanbod in het verslagjaar hoger dan vorig jaar. Het aantal vrijgekomen woningen ten opzichte van het totale woningbezit, de zogenaamde mutatiegraad, was 7,3. Ruim 32% van dit woningaanbod viel in de categorie betaalbaar en was bereikbaar voor de doelgroep van beleid, terwijl 100% onder de zogenoemde liberalisatiegrens viel. We hebben 40 vrijgekomen woningen (68% van het totaal aantal vrijgekomen woningen) geadverteerd. Van de negentien andere woningen zijn er twaalf op basis van voordracht vanuit Opella verhuurd, vier woningen in verband met woningruil, twee woningen zijn ingezet voor de huisvesting van statushouders en één woning is aangewend voor de huisvesting van een gezin met een urgentie voorrangstatus. Zes van de vrijgekomen woningen waren specifiek bestemd voor 55-plussers. Vraag naar huurwoningen Aan het eind van het verslagjaar stonden 36.434 woningzoekenden ingeschreven in de WERV-regio. Van hen zijn 42% doorstromers en 58% starters. Bijna 83% heeft bij inschrijving een inkomen tot 34.678. Het aandeel ingeschreven woningzoekenden met als woonplaats Bennekom bedroeg 1.295. Het aantal reacties dat gemiddeld op een advertentie wordt ontvangen is ten opzichte van het vorige verslagjaar gedaald van 84 reacties naar gemiddeld 66. Woonruimteverdeling In 2014 werd 72% van de vrijgekomen woningen toegewezen aan starters en 28% aan doorstromers. Volgens de ministeriële regeling moet ten minste 90% van alle woningen met een netto huur van 699,48 of lager toegewezen worden aan woningzoekenden die een gezamenlijk belastbaar jaarinkomen van niet meer dan 34.678 hebben. In 2014 waren alle vrijgekomen woningen bereikbaar voor deze inkomensgroep. Van alle woningzoekenden behoort 83% tot deze doelgroep. Uiteindelijk is 97% van alle verhuringen binnen de kaders van deze ministeriële regeling verhuurd. Toegewezen woningtypen en woonduur In 2014 was de gemiddelde inschrijfduur om voor een woning in aanmerking te komen ruim 6,5 jaar. De inschrijfduur die nodig was om in aanmerking te komen voor de laagbouwwoning bedroeg ruim 9 jaar en voor middelhoogbouw 4 jaar. Om in aanmerking te komen voor een seniorenwoningen was in het verslagjaar ruim 2 jaar inschrijfduur nodig. Bijzondere doelgroepen Tot de bijzondere doelgroepen worden onder andere mensen met een geestelijke of lichamelijke beperking gerekend. Deze groep heeft onze bijzondere aandacht. Inmiddels hebben we respectievelijk vier -deels onzelfstandige- appartementen en twee woningen voor begeleid wonen verhuurd aan de stichting Philadelphia en een woning aan het RIBW en een woning aan Opella. Voor vier andere woningen heeft de stichting Philadelphia recht op het voordragen van kandidaten. Daarnaast heeft de stichting Opella het voordrachtrecht van 65 van de 101 appartementen in woongebouw Cornélie. De door Opella voor te dragen kandidaten beschikken vrijwel allen over een zogenoemde CIZ-indicatie. Ontruimingen Voor het jaar 2014 waren er 3 ontruimingen gepland. Daadwerkelijk is er 1 woning ontruimd en zijn van 1 woning de sleutels ingeleverd. Een ontruiming is nog in een procedure gevat. 9
Wat doen we in 2015? Aan onze primaire doelgroep wijzen we minimaal 90% van de woningen tot een huur van 710,68 toe. Aan onze secundaire doelgroep de middeninkomens - wijzen we maximaal 10% van onze woningen met een huur tot 710,68 toe. In 2015 gaan we bij de huurverhoging uit van een inkomensafhankelijke huurverhoging, resulterend in een gemiddelde huurverhoging van 2,6%. De verdeling van deze 2,6% verhoging over de diverse inkomensgroepen is als volgt; Inkomens tot 34.229 een huurverhoging van 2% (1% + 1%) Inkomens van 34.229 t/m 43.786 een huurverhoging van 3% (1% + 2%) Inkomen boven de 43.786 een huurverhoging van 5% (1% + 4%) De taakstelling huisvesting statushouders wordt samen met collega corporaties in Ede en volgens afspraken met de gemeente ingevuld. Er zijn voor Plicht Getrouw, voor zover op dit moment bekend, geen bouwmogelijkheden voor sociale woningen in Bennekom. Wij leveren geen woningen op. Passendheidsnorm. Woningcorporaties moeten in 2016 voldoen aan de 95-procentnorm voor het verplicht passend toewijzen van huurwoningen aan mensen met recht op huurtoeslag met een huur onder de aftoppingsgrens (rond 600 euro). Dit legt in 2015 een beperkende claim op het herijken van de streefhuren en de selectie van woningzoekenden. 10
1.2 NIEUWBOUW EN KWALITEIT VAN ONZE WONINGEN De markt voor nieuwbouw is in Bennekom zeer beperkt. Ontegenzeggelijk is het zo dat meer nieuwe woningen de enige oplossing is om de wachtlijsten te verminderen en de druk op de woningmarkt te verkleinen. In de prestatieafspraken 2010-2014 (verlengd voor 2015) tussen de gemeente Ede, stichting Woonstede, stichting woningcorporatie Plicht Getrouw en de Huurdersbond Ede e.o. zijn geen afspraken gemaakt over woningbouw in Bennekom. De gemeente heeft de provinciale zoekzones niet overgenomen, zodat er geen nieuwbouw in Bennekom gepland staat. Bovendien is onze financiële spankracht zeer beperkt, temeer daar we tot op heden geen woningen willen verkopen. Bovendien wordt onze investeringscapaciteit in de toekomst nog meer beperkt door rijksbeleid. De grootste nadruk zal de komende jaren op beheer liggen, de portfoliostrategie is in de tweede helft van 2014 herijkt. De gekozen portefeuillestrategie houdt in dat die primair gericht is op een beherende corporatie die op termijn overweegt woningen te verkopen en nieuw te bouwen. De belangrijkste wijzigingen ten opzichte van het eerder gevoerde beleid zijn hierbij: 1 Voor het onderhoud zal als basis de conditiemetingen aangehouden worden. Hiertoe gaat Plicht Getrouw eerst per complex nader onderzoeken wat er echt noodzakelijk is. Daarna wordt besloten of dit tot een structurele aanpassing van de onderhoudsnorm in 2016 leidt; 2 De jaarlijkse huurverhoging is drie jaar ca. 3% en daarna inflatievolgend. Dit past beter bij de doelstelling om de huren zo laag mogelijk te houden en voldoende betaalbare woningen in portefeuille te houden. Hiertoe worden de streefhuren per complex in 2015 ook herijkt in het verlengde van deze herijkte portefeuillestrategie. Plicht Getrouw kiest er nadrukkelijk voor om op korte termijn geen woningen te verkopen en ook geen nieuwbouw te plegen. Plicht Getrouw zal ook de woningen sober en doelmatig beheren maar nauwelijks of geen extra investeringen doen in de woningvoorraad. De energielabels van de woningen zijn goed (bijna alle woningen zijn C of beter). Daarom zullen hier voorlopig geen extra maatregelen worden uitgevoerd om woningen zuiniger te maken. Wat deden we in 2014? Nieuwbouw In 2014 is geen nieuwbouw opgeleverd en zijn er ook geen projecten ontwikkeld. Grondaankopen Wij hebben in 2014, maar ook in de jaren hiervoor, geen speculatieve grondaankopen gedaan om in een bepaald gebied een positie te verwerven met het oogmerk daar woningen te kunnen bouwen, terwijl er geen zekerheid is dat er op de grond een woonbestemming ligt. Als we grond aankopen dan is het alleen als we daadwerkelijk van plan zijn er binnen vijf jaar woningen te bouwen. Ook kopen we niet meer grond aan dan nodig is voor de eigen woningbouw, met de bedoeling de grond in de vorm van kavels door te verkopen. Verbetering, renovatie en onderhoud In het verslagjaar werd door bestuursleden overleg gevoerd met medewerkers van Woonstede Vastgoedservice en Vastgoedprojecten. Ten aanzien van de uitvoering van de werkzaamheden was er vrijwel dagelijks contact, met name daar waar het toewijzing en onderhoud van woningen betrof. Groot onderhoud In 2014 werd geen grootonderhoud uitgevoerd. Volgens het masterplan voor het grootonderhoud en/of renovatie zijn de afgelopen decennia 255 woningen aangepakt. Daarmee zijn deze woningen weer minimaal 25 jaar goed exploiteerbaar. Grootonderhoud was derhalve niet aan de orde en is ook de komende jaren niet noodzakelijk. 11
Soort Begroting 2014 Jaarrekening 2014 Planmatig bouwkundig onderhoud 206.349 231.171 Dagelijks en periodiek onderhoud 365.847 208.153 - reparatieonderhoud 108.418 - mutatieonderhoud 16.500 - schade 7.012 - preventief onderhoud 71.570 - overig onderhoud 4.653 Keukens - 31.582 Badkamers - 12.544 Installaties 132.828 36.787 Totaal 705.024 520.237 Kostenverdeling soorten onderhoud Planmatig onderhoud De werkelijke kosten voor planmatig onderhoud zijn ca. 25.000 hoger uitgevallen dan begroot. In 2014 is onder regie van onze beheerder het volgende planmatig onderhoud uitgevoerd: Overzicht activiteiten planmatig onderhoud per complex Adressen Korenlaan 23 t/m 31, Korenlaan 36 t/m 48, Laarweg 85 t/m 139 en Laarweg 106 t/m 114 Knoopkruid 1 t/m 33 en Brunel 2 t/m 22 Meidoornln 25 t/m 32, Esdoornln 2 t/m 56 en Berkenln 39 t/m 34 Meidoornln 1 t/m 21 en Esdoornln 9 t/m 19 Meidoornln 2 t/m 24 en Esdoornln 21 t/m 31 activiteiten planmatig onderhoud Schilderwerk en houtreparaties achtergevels Schilderwerk, houtreparaties en isolatieglas verdiepingskozijnen Mechanische ventilatie vervangingen, Mechanische ventilatie vervangingen, Mechanische ventilatie vervangingen aantal woningen 45 44 53 16 18 Reparatie- en mutatieonderhoud De kosten van dagelijks onderhoud waren lager dan begroot doordat in de begroting voor het gehele bezit is uitgegaan van een norm van 868 per woning. Begin 2011 zijn op het totale woningbezit echter 100 nieuwbouwwoningen opgeleverd. Het is dus aannemelijk dat de onderhoudskosten voor deze woningen lager zijn dan de norm. Het bestuur besloot enige jaren geleden om de uitvoering van het reparatie- en mutatieonderhoud, het planmatig bouwkundig onderhoud en het grootonderhoud te laten verrichten door één aannemer. Daarnaast zijn er onderaannemers werkzaam die bijvoorbeeld het schilderwerk uitvoeren. Met van Grootheest Bouwbedrijf uit Bennekom werd een overeenkomst afgesloten die loopt tot 1 juni 2015. In december 2014 vond een gesprek plaats met betrekking tot de serviceverlening van dit bedrijf. Plicht Getrouw is tevreden over de verleende service en dienstverlening van Grootheest aan de huurders. De inschakeling van Van Grootheest na 1 juni 2015 zal afhankelijk zijn van het resultaat van te houden aanbesteding met meerdere onderhoudsbedrijven. 12
De uitgaven voor dagelijks en periodiek onderhoud bedroegen 208.153. Zoals de afgelopen jaren gebruikelijk, hoefden wij bij een ruime meerderheid van de vertrekkende huurders nagenoeg geen schade in rekening te brengen. Woonstede Vastgoed is verantwoordelijk voor het toezicht op de uitvoering van het dagelijks onderhoud aan de woningen en overige ruimten van Plicht Getrouw. Het gaat daarbij onder meer om de volgende zaken: reparatie- en mutatieonderhoud, (zelf) aangebrachte voorzieningen met huurverhoging en WMO-aanvragen. Onderhoudsabonnement Het onderhoudsabonnement biedt de bewoner de mogelijkheid om een groot deel van het onderhoud, dat volgens de huurovereenkomst voor rekening van de huurder komt, tegen een maandelijkse vergoeding bij ons onder te brengen. De vergoeding is in het verslagjaar gelijk gebleven. De meerderheid van onze bewoners heeft een onderhoudsabonnement afgesloten. In 2014 bedroegen de directe uitgaven 39.376 Huurderszelfwerkzaamheid In 2014 werden 81 aanvragen verwerkt voor zelf aan te brengen voorzieningen (ZAV). 67 aanvragen voor het zelf veranderen van de woning ZAV 10 aanvragen voor het wijzigen van de woning door Woonstede WAV 4 aanvragen die betrekking hebben op WMO Duurzaamheid Onze woningen hebben gemiddeld energielabel C. De nieuwe woningen in het Baron van Wassenaerpark zijn voorzien van warmtekoppeling, een duurzame vorm van energieopwekking. Om hogere woonlasten van lage inkomens via de energierekening te beperken blijven wij zoeken naar mogelijkheden om te investeren in energiebesparende en veiligheidsmaatregelen. Wat doen we in 2015? We bouwen geen nieuwe woningen in 2015 en groot onderhoud is niet nodig. In het kader van planmatig onderhoud wordt er voor ruim 272.586 werkzaamheden uitgevoerd. Het gaat hierbij om vervanging keukens, badkamers en toiletten. De onderhoudsingrepen zullen gebaseerd worden op de conditiemetingen. Hiertoe gaat Plicht Getrouw eerst per complex nader onderzoeken wat er echt noodzakelijk is. Daarna wordt besloten of dit tot een structurele aanpassing van de onderhoudsnorm in 2016 leidt. Teneinde de huren betaalbaar te houden worden in 2015 de streefhuren herijkt waarbij getracht wordt harmonisatie te beperken en te hoge huren terug te brengen naar een betaalbaar niveau behorende bij onze primaire doelgroep. Als er in de loop van het jaar 2015 ruimte blijkt te zijn in de totale onderhoudsbegroting (planmatig onderhoud en reparatieonderhoud), dan investeren wij in het verbeteren van de woningen met een energielabel lager dan label C. 13
14
1.3 ONZE BIJDRAGE AAN LEEFBAARHEID Omdat de leefomgeving voor een groot deel het woongenot van onze klanten bepaalt en bijdraagt aan de waarde van ons woningbezit, zetten wij ons in voor leefbaarheid. Als we technische voorzieningen kunnen treffen die de leefbaarheid bevorderen dan doen we dat. Wat deden we in 2014? In 2014 is circa 27.000 toegerekend aan het verbeteren van de leefbaarheid in en rond onze woningen. Wijkwerk Via onze beheerder Woonstede nemen wij deel aan Wijkwerk. Onze inzet voor de leefbaarheid is beperkt, omdat er ook een beperkte opgave voor ons ligt. In het Wijkwerk Activiteitenplan 2014 voor Bennekom zijn in het geheel geen activiteiten voor ons opgenomen. Schoonmaak- en tuinonderhoud Niet alleen een goede woning is bepalend om prettig te wonen, maar ook een aantrekkelijke woonomgeving en een goed schoonmaakbeleid. Wij besteden daarom aandacht aan het schoonhouden van de gebouwen en het tuinonderhoud. Sociaal beheer Onze beheerder neemt niet alle meldingen met betrekking tot burenoverlast zelf in behandeling. Een deel van de klagers wijzen wij op de mogelijkheid om gebruik te maken van buurtbemiddeling. Samen met Welstede en de gemeente Ede is het project buurtbemiddeling opgezet. In een vroeg stadium worden burenruzies onder leiding van een vrijwillige bemiddelaar opgelost. Burenruzies kosten onze beheerder veel tijd, terwijl het feitelijke probleem vaak doorsuddert. Huurachterstand en woonfraude Een incassoprocedure is vastgesteld waarbij achterstanden worden genoteerd. De procedure die Plicht Getrouw hanteert, komt overeen met de incassoprocedure zoals die in de samenwerkingsovereenkomst is vastgelegd. We bestrijden woonfraude en voorkomen huurachterstanden. Waar betalingsproblemen dreigen, leggen wij zo snel mogelijk contact met deze huurders. Na aanmaningen, ingebrekestellingen en persoonlijk contact versturen we een sommatie. Daarna pas volgt eventueel een aankondiging van gedwongen ontruiming. Bovendien hebben we een samenwerkingscontract met de gemeente Ede getekend over vrijwillige schuldhulpverlening. Wij beoordelen onze werkwijze als effectief en preventief, streng en rechtvaardig. We zitten er bovenop en betalingsregelingen treffen we zonder rente in rekening te brengen. De totale huurachterstand aan het einde van het verslagjaar bedroeg 0,58 % van de bruto jaarhuur (totaal 30.611,51). De achterstand is in vergelijking met voorgaande jaren flink toegenomen. De economische crisis en een andere uitbetalingswijze van de huurtoeslag (direct naar huurder) zijn bepalende factoren. Bovendien hadden we op 31 december 2014 een vordering van ruim 9.000 op vertrokken huurders (schade, waarborgsom etc.). HUURDEBITEUREN 31-12-2014 31-12-2013 zittende huurders 30.612 12.227 idem, met wie regelingen zijn getroffen 11.897 4.159 WSNP (zittende en vertrokken huurders) 2.439 1.119 vertrokken huurders 7.710 6.681 te vorderen stook/servicekosten 88-828 te vorderen 1e afhuurnota 0,00 199 doorbelastingen derden (TD) 120 1.516 52.866 25.072 15
af: voorziening voor dub. debiteuren -5.136-3.168 totaal huurdebiteuren 47.730 21.904 Specificatie huurachterstanden zittende huurders per 31 december 2014 per 31 december 2013 aantal aantal huurders bedrag huurders bedrag tot 1 mnd 19 4.587 14 2.452 tot 2 mnd 10 6.402 5 4.883 2 mnd en meer 10 19.623 3 4.892 totaal 39 30.612 22 12.227 Huurachterstand in % van de bruto jaarhuur zittende huurders 0,58 % 0,24 % We hanteren huisuitzettingen als uiterste middel, nadat andere middelen geen oplossing meer kunnen bieden. Ontruimingen vinden plaats vanwege huurachterstanden, overlast of een combinatie van beide. Huurders die ontruimd zijn op huurachterstand kunnen in beginsel via het aanbodmodel weer reageren op een woning indien de huurschuld en overige kosten betaald zijn. Indien nodig worden aanvullende voorwaarden als budgetbeheer gesteld. In 2014 zijn er 3 aanzeggingen geweest voor een ontruiming, daarvan is er 1 daadwerkelijk uitgevoerd en 1 heeft zijn sleutels ingeleverd. In 2012 hebben we, net als onze beheerder, het Convenant Woonfraude met de gemeente Ede getekend. In Bennekom is er in 2014 een woonfraude geval. Deze bewoner heeft een tweede kans gekregen en opteerde voor woningruil. We hebben geen ontruimingen op overlast gehad. Wat doen we in 2015? In principe vindt tweemaal per jaar in Bennekom het overleg plaats tussen de wijkbeheerder, de gebiedsagenten van de politie Gelderland-Midden, leden van de huurdersorganisatie Plicht Getrouw, de woonconsulent van Woonstede, twee bestuursleden van Plicht Getrouw; woonregels handhaven en woonfraude beperken; deelname wijkwerk; behandeling en/of verwijzing sociale klachten: monitoren huurachterstanden en pro actief betrokken huurders benaderen. 16
1.4 SAMENWERKING MET ONZE PARTNERS Wij hebben structureel overleg met onze belangrijkste belanghouders: de gemeente Ede en onze huurdersorganisatie. Wat deden we in 2014? Gemeente We hebben prestatieafspraken met de gemeente Ede. We overleggen structureel op ambtelijk en bestuurlijk niveau met de gemeente Ede. In 2014 werden, conform de jaaragenda, de reguliere onderwerpen als woonruimteverdeling, prestatieafspraken en betaalbaarheid besproken. Huurdersorganisatie De bewonersparticipatie is gewaarborgd in de artikelen 15 t/m 18 van de statuten en door de samenwerkingsovereenkomst met Huurdersorganisatie Plicht Getrouw. Er is een reglement waarin het overleg met huurders is geregeld. We ondersteunen de huurdersorganisatie financieel en hebben structureel overleg. De huurdersorganisatie ontving in 2014 financiële ondersteuning van 266 voor advertentiekosten. Op 20 mei en 18 november 2014 zijn vergaderingen gehouden met het bestuur van Plicht Getrouw en de huurdersorganisatie van Plicht Getrouw. Tijdens deze bijeenkomsten werden allerlei wetenswaardigheden besproken en vastgelegd in verslagen. De vergaderingen verliepen in een prettige sfeer. De Huurdersorganisatie Plicht Getrouw kreeg informatie over planmatig onderhoud 2014 en inzage in de begrotingsopzet voor 2015. In december 2014 werd de definitieve begroting vastgesteld voor 2015. Ook is gesproken over rendementgestuurd onderhoud. Het activiteitenplan 2015 Plicht Getrouw is in december 2014 verstrekt aan de huurdersorganisatie. Ook is het jaarstukken 2013 in mei 2014 verstrekt aan de huurdersorganisatie. Buiten deze vergadercyclus wordt periodiek overleg gevoerd met de voorzitter van de huurdersorganisatie om mondeling of schriftelijke informatie te verschaffen over zaken zoals de verhuurdersheffing, de voorgenomen huurverhoging en wijzigingen in het bestuur. Ook sociale problemen komen daarbij aan de orde die vaak tussentijds kunnen worden opgelost. Huurdersorganisatie Plicht Getrouw kwam meerdere malen bijeen voor intern overleg. Tweemaal is er overleg geweest met het bestuur van Plicht Getrouw. Daarbij was ook afdeling Sociaal Beheer en Leefbaarheid van Woonstede aanwezig. Alle huurders zijn 1 x uitgenodigd om klachten en wensen te uiten. Hieraan hebben 5 huurders gehoor gegeven. Wij hebben geen direct overleg met de Huurdersbond Ede e.o. Wel zijn zij, net als wij, ondertekenaar van de prestatieafspraken met de gemeente Ede. Contact met bewoners Er is in 2014 geen vergadering belegd met bewoners door het bestuur van Plicht Getrouw. Reden is dat hiervoor tot dusverre geen belangstelling bestaat bij de huurders. De vragen die er onder de mensen leven worden vaak telefonisch, op het spreekuur, per brief of per email gesteld. In 2014 werd het huurderspreekuur 6x gehouden, eenmaal per twee maanden. Hiervan maakten 30 huurders gebruik. Op 3 november 2014 bezochten 23 bewoners van Cornélie onaangekondigd het spreekuur om klachten te uiten over het gebouw of de woning. Intussen is er een bewonerscomité opgericht dat maandelijks contact heeft met 2 leden van het bestuur om deze zo veel mogelijk klachten op te lossen. In 45 gevallen is hulp en bijstand verleend aan bewoners die met vragen of problemen zaten die nagenoeg allemaal zijn opgelost. De klachten hadden betrekking op huurachterstanden, burenoverlast en de woning. 17
Sommige zaken zijn doorgegeven aan de technische dienst van Woonstede en wat de huurachterstanden betreft aan de afdeling incasso van Woonstede. In 2014 heeft Woonstede één keer per maand overzichten verstrekt van huurders die met huurachterstand kampen. Soms biedt een simpel telefoontje of kort bezoek al uitkomst om de huurachterstand op te lossen. Hieruit blijkt dat Plicht Getrouw een corporatie is die veel tijd besteedt aan haar huurders. Geschillenregeling Wij hechten veel waarde aan een goede relatie met onze huurders. Maar in de praktijk is het nu eenmaal zo dat je het niet altijd met elkaar eens hoeft te zijn. En dan is het goed dat er een regeling bestaat om geschillen op een onpartijdige en klantvriendelijke manier uit de wereld te helpen. Daartoe hebben de corporaties in de WERV / Food Valley een gezamenlijke regeling in het leven geroepen. Het secretariaat van de Geschillenadviescommissie WERV wordt tot en met 2014 door Woonstede gevoerd. In 2014 zijn er door huurders van Plicht Getrouw geen zaken aan de Geschillenadviescommissie voorgelegd. Regionaal overleg De corporaties in het regionaal stedelijk netwerk van de gemeenten Wageningen, Ede, Rhenen, Veenendaal, Barneveld, Nijkerk, Woudenberg, Renswoude en Scherpenzeel willen samenwerken, omdat ze allen het belang inzien van een kwalitatief hoogwaardig, evenwichtig, gedifferentieerd maar vooral leefbaar woon- en werkklimaat. Deze samenwerking van de corporaties Idealis, de Woningstichting Wageningen, Woningstichting Rhenen, de Veenendaalse Woningstichting, Patrimonium Woonstichting, Stichting Interkerkelijk Bejaardenwerk, Woonstede, Woningstichting Barneveld, Vallei Wonen, Woningstichting Nijkerk, gemeentelijk woningbedrijf Renswoude en Plicht Getrouw is niet geformaliseerd. De corporaties regelen hun woonruimteverdeling gezamenlijk via Huiswaarts. Diversen Plicht Getrouw werd in het verslagjaar vanuit het bestuur vertegenwoordigd bij verschillende landelijke en/of regionale bijeenkomsten van o.a. de brancheorganisatie Aedes. Naast de deelname aan bovengenoemde bijeenkomsten/vergaderingen werd het bestuur door één of meer bestuursleden vertegenwoordigd bij bijeenkomsten over actuele ontwikkelingen in de sector. Wat doen we in 2015? De betrokkenheid van belanghebbenden is met name bij de huurders erg laag. Aan de hand van het in 2014 uitgewerkte portfoliobeleid hoopt Plicht Getrouw belangstelling te kweken bij haar huurders hiervoor. Zodat ook zij, naast gemeente en collega-corporaties, betrokken worden bij de strategische dialoog. De huurders zijn overigens zo tevreden over de concrete prestaties dat hierdoor de urgentie om betrokken te willen worden bij deze strategische dialoog vrijwel afwezig is. In het kader van de overlegwet en de herzieningwet zal in nauw overleg met huurdersorganisatie Plicht Getrouw cursussen en seminars worden aangeboden voor de bestuursleden en vertegenwoordigers van de huurdersorganisatie. Plicht Getrouw stelt haar huurders in de gelegenheid kennis te nemen van bepaalde stukken (volgens artikel 19 van het BBSH) die voor bewoners van wezenlijk belang zijn. Hiervoor is een samenwerkingsovereenkomst gesloten met de Huurdersorganisatie Plicht Getrouw. We stimuleren en faciliteren de actieve huurdersorganisatie. We overleggen ten minste twee keer per jaar. We overleggen structureel met de gemeente Ede en de collega-corporaties in WERV/ Food Valley. 18
1.5 WONEN EN ZORG Wij spannen ons in om de woningen en woonomgeving van senioren zo in te richten dat zij er zo lang mogelijk zelfstandig kunnen blijven wonen en een zo groot mogelijke kwaliteit van leven hebben. De combinatie van wonen en zorg kan alleen maar tot stand komen wanneer zorginstellingen en woningcorporaties nauw met elkaar samenwerken. Wat deden we in 2014? Baron van Wassenaerpark Het beheer vanuit oogpunt van de VvE s Baron van Wassenaerpark heeft ernstige vertraging opgelopen door een traag verlopende goedkeuringsprocedure vanuit de zorgsector. Verhuur In het aantal levensloopgerichte woningen liepen wij achter ten opzichte van de branche. De uitbreiding van het aantal levensloopgerichte woningen is met de realisatie van het gebouw Cornelie deels gerealiseerd, de verdere uitbreiding van het aantal levensloopgerichte woningen in het bestaande bezit van Plicht Getrouw middels verbouw moet nog planmatig in beeld gebracht gaan worden waarbij de hoogte van de investeringen gematigd zal moeten blijven. In het woongebouw Cornelie wordt nauw samengewerkt met zorgorganisatie Opella. Deze samenwerking zal na 2014 uitgebreid kunnen gaan worden naar het overige bezit van Plicht Getrouw zodra regelgeving op dat gebied door de overheid duidelijk is omschreven. Zorgorganisatie Opella heeft voorkeursrecht in het complex Cornelie om bij mutatie van een appartement met zorgcontract binnen drie dagen een nieuwe huurder voor te stellen. Het maximum van 65 zorgcontracten mag niet worden overschreden om te voorkomen dat het imago van een verzorgingshuis ontstaat. Wij verhuren vier, deels onzelfstandige, appartementen voor begeleid wonen aan de stichting Philadelphia en twee woningen aan de stichting 'Eleos', Gereformeerd Landelijke Instelling voor Beschermde Woonvormen. Voor vier andere woningen heeft de stichting 'Eleos' het recht van voordracht van kandidaten, zoals stichting Philadelphia recht heeft op het voordragen van kandidaten voor vier woningen. Wet Maatschappelijke Ondersteuning Met extra aanpassing is het vaak mogelijk dat mensen langer in hun eigen woning kunnen blijven wonen. Daarom dragen wij, via onze beheerder, al jaren bij aan de uitvoering van de Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO). In 2014 zijn er in het kader van de WMO geen woningen aangepast. Wat doen we in 2015? De verhuur aan zorginstellingen en de praktische bijdrage aan de uitvoering van de WMO zetten we voort. Wij staan open voor het leveren van een bijdrage aan de huisvesting van kleinschalige woonvoorzieningen voor de verschillende doelgroepen. Tot slot wordt sinds begin 2014 deelgenomen aan overleg met Gemeente, zorginstellingen e.d. om betere huisvesting te creëren voor woningen voor ouderen. De verdere uitontwikkeling door derden van het Baron van Wassenaerpark zal de positie van de huidige eigenaren Woonstede, Opella en Plicht Getrouw noodzaken in nauwer overleg tot afstemming te geraken ten aanzien van het beheer van het Park. 19
Het verhuren van vier, deels onzelfstandige, appartementen voor begeleid wonen aan de stichting Philadelphia zal door deze stichting worden beëindigd in 2015. De appartementen zullen omgezet worden naar zelfstandige woningen. 20
1.6 FINANCIEEL BELEID EN BEHEER Algemeen Onze financiële continuïteit is van primair belang. Alleen dan kunnen we onze doelstellingen en ambities waarmaken. Het financieel beleid is gericht op continuïteit om onze doelstellingen en ambities waar te kunnen maken. We willen onze middelen alleen inzetten voor het realiseren van onze missie. Binnen het beginsel van een marktconforme prijsstelling van de producten en diensten is er ruimte voor keuzevrijheid van de klant, vooral ook waar het de mensen met een smalle beurs betreft. We willen ervoor zorgen dat we te allen tijde toegang hebben tot de geld- en kapitaalmarkt. Dat betekent dat we ervoor zorgen dat we voldoende borgingsruimte hebben in het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. We streven naar een helder inzicht in onze financiële spankracht. Ook willen we in financieel opzicht een betrouwbare en solide partner zijn. Jaarverslaggeving De jaarrekening is opgesteld op basis van BW 2 Titel 9 en Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (RJ 645). Wij waarderen ons vastgoed tegen marktwaarde in verhuurde staat. Deze methode geeft naar onze mening het best inzicht in de waarde en de rendementen van de complexen, rekening houdend met de risico s per complex. Ook sluit deze methode het beste aan op de portefeuillestrategie en de rendementsfilosofie bij investeringen. Verder wordt door deze indeling het benchmarken met commerciële woningexploitaties mogelijk. De benchmark betreft niet alleen de uitkomsten van de marktwaarde, maar ook de vergelijking van de uitgangspunten voor het bepalen van de marktwaarde. Verder hebben we de keuze gemaakt voor de functionele indeling van de winst-en-verliesrekening. Deze indeling geeft een beter inzicht in de samenstelling van het resultaat, sluit beter aan op het sturen op kasstromen en sluit beter aan op de waardering van vastgoed tegen marktwaarde in verhuurde staat. Naar onze mening is het belangrijkste onderdeel in deze opzet van de functionele winst- en verliesrekening het netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille. Dit geeft het directe rendement uit de verhuur van het vastgoed weer. Uit dit resultaat worden de kosten voor organisatie, leefbaarheid en financiering gedekt. Als hiervan het saldo positief is, betekent dit dat wij in de kern een financieel gezonde organisatie hebben. Om deze reden noemen we dit saldo het kernresultaat. Wat deden we in 2014? Het verslagjaar werd afgesloten met een positief resultaat van ruim 6,7 miljoen euro vóór vennootschapsbelasting en ruim 6,4 miljoen euro ná vennootschapsbelasting. Voor 2014 was een negatief jaarresultaat van 983 duizend euro begroot. Een belangrijk verschil is de waardestijging van het vastgoed in 2014. Deze is ruim 5,5 miljoen euro en in de begroting was rekening gehouden met een waardevermindering van bijna 1,8 miljoen euro. In onderstaande tabel is de winst- en verliesrekening over 2014 opgenomen ten opzichte van de begroting 2014 en de jaarrekening 2013 (bedragen in duizenden euro s). 21
Omschrijving Jaarrekening Begroting Jaarrekening 2014 2014 2013 Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille 3.146 2.951 3.360 Waardeveranderingen vastgoedportefeuille 5.594-1.760-5.481 Netto resultaat overige activiteiten -4-7 12 Overige organisatiekosten -480-317 -392 Leefbaarheid -27-15 -17 Resultaat voor financiering en belastingen 8.229 852-2.518 Saldo financiële baten en lasten -1.481-1.576-1.596 Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening 6.748-724 -4.114-311 -259-365 Resultaat na belastingen 6.437-983 -4.479 (x 1.000) Het resultaat na belastingen over 2014 is ruim 6,4 miljoen euro positief. Over 2013 was dit bijna 4,5 miljoen euro negatief. Uit de winst-en-verliesrekening is af te leiden dat het netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille in 2014 gedaald is. De huuropbrengsten over 2014 zijn 223 duizend euro hoger dan over 2013. De huurderving over 2014 is 6 duizend euro hoger dan over 2013. Voor het overige bestaat het verschil in de huuropbrengsten tussen 2014 en 2013 uit een saldo van de reguliere huurverhoging (4%), huurharmonisatie en woningverbetering. De stijging van de lasten is veroorzaakt door de per saldo hogere heffingen van het Centraal Fonds en het Rijk van 526 duizend euro. De onderhoudslasten over 2014 zijn ongeveer 248 duizend euro lager dan over 2013. Dit is vooral veroorzaakt door het doorschuiven van keukenvervangingen uit 2012 naar 2013 voor ongeveer 150 duizend euro en de kosten van asbestverwijdering in 2013 van 80 duizend euro. De overige lasten zijn 160 duizend euro hoger dan het voorgaande jaar. Dit wordt veroorzaakt door de VvE bijdragen aan de VvE s Cornelie en het Baron van Wassenaerpark, die in 2014 ook voor 2013 in rekening gebracht zijn. 22
Ten opzichte van de begroting 2014 is het netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille ongeveer 195 duizend euro hoger. De samenstelling hiervan is als volgt. Hogere huuropbrengsten 23 Lagere lasten verhuur en beheeractiviteiten 63 Lagere lasten onderhoudsactiviteiten 185 Hogere overige directe operationele lasten exploitatie bezit -137 Lagere heffingen en bijdragen Centraal Fonds en Rijk 61 Totaal 195 (x 1.000) De hogere huuropbrengsten zijn het gevolg van huurharmonisatie waarmee in de begroting 2014 geen rekening gehouden werd. Daardoor is ook de reguliere huurverhoging hoger dan begroot. De kosten van onderhoud zijn lager dan begroot, omdat de vervanging van CV installaties achter blijft bij de begroting doordat heel veel installaties eerder al op basis van klachten vervangen zijn. Ook het dagelijks en preventief onderhoud is lager dan begroot. Dit is te verklaren doordat een relatief groot deel van de woningen in 2011 is opgeleverd en nog relatief nieuw is, waardoor er minder reparaties nodig zijn. De kosten hiervoor zijn wel in de onderhoudsnorm per woning opgenomen. De overige directe operationele lasten exploitatie bezit zijn hoger dan begroot. Dit komt deels doordat de bijdrage aan de VvE s Cornélie en Baron van Wassenaerpark niet juist in de begroting opgenomen waren. Daarnaast moest ook de bijdrage voor 2013 nog betaald worden. De verhuurdersheffing is lager dan begroot doordat de WOZ waarde (waarop de heffing gebaseerd is) lager is dan begroot. Ook de saneringsheffing is lager dan begroot, omdat we in de begroting gerekend hebben met een bijdrage van 220 per woning terwijl de bijdrage is vastgesteld op 202 per woning. Op de lagere lasten voor verhuur en beheeractiviteiten komen we terug bij de organisatiekosten. Ten opzichte van de marktwaarde in verhuurde staat van 88,1 miljoen euro van eind 2013, is het netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille over 2014 ongeveer 3,6%. Over 2013 was dit bij een marktwaarde in verhuurde staat van 93,6 miljoen euro eind 2012 ook ongeveer 3,6%. De waardeveranderingen van het bezit zijn in hoge mate bepalend voor het jaarresultaat. Een belangrijk element in de bepaling van de marktwaarde in verhuurde staat is de leegwaarde van de woning. Als gevolg van de verbeterde situatie op de woningmarkt in 2014, zijn de leegwaardes gestegen. In het verlengde hiervan zijn ook de markthuren in 2014 hoger dan in 2013. De waardevermeerdering van het vastgoed in exploitatie is 5,6 miljoen euro. Dit is ruim zes procent van de waarde aan het begin van het jaar. In 2013 was de waardedaling 5,5 miljoen euro. Dit was gelijk aan bijna zes procent van de waarde aan het begin van dat jaar. In de paragraaf Waarde van het bezit gaan we hier verder op in. De overige activiteiten bestaan vooral uit leveringen en werken voor derden, zoals het aanbrengen van voorzieningen en keukenaanpassingen tegen betaling door de huurder. Verder worden hier de opbrengsten en de kosten van de glasverzekering en het onderhoudsabonnement verantwoord. Het resultaat over 2014 op deze activiteiten is 4 duizend euro negatief. Over 2013 was dit 12 duizend euro positief. Dit verschil wordt vooral veroorzaakt door de hogere kosten van het onderhoudsabonnement en doordat meer tijd is geschreven op de overige activiteiten. 23
Organisatiekosten De organisatiekosten zijn de kosten van het bedrijf (bestuur, vergoeding administratie en beheer en overige bedrijfskosten) voor zover ze niet zijn toe te rekenen aan de andere activiteiten. De bedrijfskosten over 2014 zijn hoger dan die over 2013. Het overgrote gedeelte van de bedrijfskosten bestaat uit een vast bedrag dat door de beheerder in rekening wordt gebracht. Dit bedrag is in 2014 hoger dan in 2013. Dit vloeit voort uit de nieuwe samenwerkingsovereenkomst, die in 2014 is opgesteld. Daarnaast zijn de kosten in 2014 hoger dan in 2013 door het implementeren van SBI en het uitvoeren van conditiemetingen. De verdeling van de bedrijfskosten naar de verschillende onderdelen van de functionele winst-en-verliesrekening vindt plaats op basis van de tijdschrijfgegevens van de beheerder. De uitkomsten van het tijdschrijven zijn als volgt. Omschrijving 2014 2013 Stook- en servicekosten 1,0% 1,7% Verhuur en beheer 36,7% 40,9% Overige activiteiten 1,4% 0,6% Organisatie en ondersteuning 57,7% 55,3% Leefbaarheid 3,2% 1,5% Totaal 100,0% 100,0% Aan stook- en servicekosten zijn minder uren besteed dan in 2013 doordat in verband met de energievoorziening op het Baron van Wassenaerpark in 2013 extra uren besteed werden. Vooral de andere wijze van het leveren van energie en de gevolgen hiervan voor de afrekeningen hebben toen de nodige inspanning gekost. Aan organisatie en ondersteuning is meer tijd besteed dan in 2013. Dit heeft vooral te maken met de implementatie van SBI. Aan leefbaarheid zijn meer uren besteed, omdat vaker opgetreden moest worden bij het niet naleven van de huurovereenkomst. Het gevolg hiervan is dat procentueel minder uren zijn besteed aan vooral de verhuur en beheeractiviteiten. In absolute zin is hieraan in 2014 meer tijd besteed dan in 2013. De opbouw van het saldo van het netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille minus organisatiekosten, leefbaarheid en financiering (het kernresultaat) is als volgt: Omschrijving Jaarrekening Begroting Jaarrekening 2014 2014 2013 Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille 3.146 2.951 3.360 Organisatiekosten -480-317 -392 Leefbaarheid -27-15 -17 Per saldo 2.639 2.619 2.951 Financieringslasten -1.481-1.576-1.596 Kernresultaat 1.158 1.043 1.355 (x 1.000) 24
Kasstromen Organisaties die in financiële problemen komen hebben in de regel een acuut tekort aan liquide middelen, gekoppeld aan de moeilijkheden die er zijn om het elders vastliggende vermogen op korte termijn liquide te maken. Bij de kredietcrisis hebben we gezien dat er erg veel op waarde werd gestuurd, zonder een goed beeld te hebben van de onderliggende geldstromen. Wij sturen primair op kasstroom, waarbij we de waardeontwikkeling van het vastgoed niet uit het oog verliezen. Hiermee sluiten we aan op de systematiek van het WSW. Het is voor ons van cruciaal belang om de toegang tot de kapitaalmarkt open te houden om zo aan voldoende financiering te kunnen komen voor onze investeringen, voor zover dit niet uit de verhuur van woningen komt. In ons financieel reglement hebben we dan ook als eerste doelstelling opgenomen dat de borging van leningen door het WSW niet in het geding mag komen. Op basis van de WSW-systematiek zijn de operationele kasstromen en is de rentedekkingsgraad als volgt: Omschrijving Jaarrekening Begroting Jaarrekening 2014 2014 2013 Kasstroom uit operationele activiteiten 2.635 2.612 2.964 Af: betaalde vennootschapsbelasting 311 259 365 Kasstroom vóór rente 2.324 2.353 2.599 Rentelasten 1.498 1.576 1.621 Rentedekkingsgraad (ICR) 1,55 1,49 1,60 (Kasstromen x 1.000) In dit overzicht is bij de vennootschapsbelasting alleen de te ontvangen en de te betalen vennootschapsbelasting verwerkt. Er is geen rekening gehouden met de mutaties in de belastinglatenties, omdat dat geen kasstroom is. Uit dit overzicht blijkt dat de kasstroom uit verhuur beter is dan begroot, maar lager is dan over 2013. De verklaringen hiervoor staan vermeld in de analyse van het jaarresultaat. De norm voor de rentedekkingsgraad is minimaal 1,5. De norm van 1,5 hebben we in 2014 gehaald door zowel een hogere kasstroom uit exploitatie als lagere financieringslasten dan in de begroting 2014 was opgenomen. Kengetallen In onderstaand overzicht zijn de kengetallen voor het verslagjaar 2014 opgenomen: Omschrijving Jaarrekening Jaarrekening 2014 2013 ICR 1,55 1,60 DSCR 0,84 0,98 Loan to value 38,3% 42,7% Direct rendement 3,6% 3,6% Indirect rendement 6,3% -5,9% Gerealiseerd resultaat 1,7% 1,8% Externe financiering van investeringen 0,0 0,0 25
Waarde van het bezit Marktwaarde in verhuurde staat Sinds het boekjaar 2012 waarderen we ons verhuurd vastgoed tegen marktwaarde in verhuurde staat. In 2012 zijn alle complexen door de taxateur bezichtigd. In verband met de stelselwijzing die we in de jaarrekening 2012 hebben doorgevoerd, zijn destijds alle complexen door een externe taxateur getaxeerd via een geveltaxatie en in 2013 en 2014 via een desktoptaxatie. De taxateur heeft het begrip marktwaarde gehanteerd zoals dit is beschreven in het RICS Redbook: De marktwaarde representeert het geschatte bedrag waarvoor een object op de taxatiedatum zou worden overgedragen door een bereidwillige verkoper aan een bereidwillige koper in een marktconforme transactie, na behoorlijke marketing, waarbij de partijen geïnformeerd, zorgvuldig en zonder dwang hebben gehandeld. De aannames van de geprognosticeerde kasstromen zijn gebaseerd op de contractuele verplichtingen die rusten op het vastgoed. De overige (na de contractperiode in acht te nemen) aannames en uitgangspunten zijn gebaseerd op gegevens van de markt waarop wij actief zijn. Voor het bepalen van de marktwaarde is gebruik gemaakt van een Netto Contante Waardeberekening (NCW), ook wel Discounted Cash Flow (DCF) genoemd. Dit betekent dat voor een periode van 15 jaar zo goed mogelijk de ontvangsten en uitgaven zijn geschat en dat deze aan de hand van een disconteringsvoet contant zijn gemaakt naar het heden. De disconteringsvoet is per complex bepaald. Daarnaast is een eindwaarde bepaald na afloop van de DCF-periode van 15 jaar. De marktwaarde van al ons verhuurde vastgoed bedraagt eind 2014 ongeveer 93,8 miljoen euro. Eind 2013 was dit 88,1 miljoen euro. Rekening houdend met de investeringen in 2014, is de opwaardering van de marktwaarde in verhuurde staat bijna 5,6 miljoen euro, oftewel 6,4%. Deze stijging wordt vooral veroorzaakt door een hogere leegwaarde en markthuur door de stijging van de woningmarkt als geheel en onder invloed van het huidige marktsentiment. Daarnaast is het eenvoudiger om financiering aan te trekken en dat heeft een positief effect op de marktwaarde. Een onderdeel van het bepalen van de marktwaarde in verhuurde staat is de taxatie van de leegwaarde per balansdatum. Deze was per 31 december 2014 ongeveer 143 miljoen euro. De marktwaarde in verhuurde staat is ruim 65% van de leegwaarde. Eind 2013 was de leegwaarde ongeveer 139 miljoen euro. De marktwaarde in verhuurde staat was hiervan ongeveer 63%. Bedrijfswaarde Naast de marktwaarde in verhuurde staat, hebben we voor het verhuurde vastgoed ook de bedrijfswaarde berekend. Ook hierbij is gebruik gemaakt van de DCF. De verschillen met de marktwaarde in verhuurde staat zijn dat bij de bedrijfswaarde gebruik wordt gemaakt van interne parameters, de grond als restwaarde aan het einde van de levensduur (maximaal 50 jaar) en een discontering voor het gehele bezit van 5,25%. Dit percentage is gelijk aan hetgeen door de sectorinstituten is voorgeschreven. De jaarlijkse huurverhogingen zijn gerelateerd aan de verwachte inflatie van 2 procent per jaar tot en met 2019. Evenals in de jaarrekening 2013 hebben we in de bedrijfswaarde voor 2015 rekening gehouden met een extra huurverhoging. In de jaren 2015 tot en met 2107 gaan we uit van 3% huurverhoging. Vanaf 2018 gaan we uit van een huurverhoging van 2%. De extra huurverhoging dient als compensatie voor de verhuurdersheffing. De grondslag voor de verhuurdersheffing is de WOZ. Aangezien onze woningen gemiddeld een hoge WOZ-waarde hebben, worden wij relatief zwaar aangeslagen. We hebben de verhuurdersheffing op basis van de geldende regelgeving ingerekend tot en met het einde van de levensduur van de woningen. 26