Middagsessie CPO Studiedag CPO Alphabet 61 grondgebonden starterswoningen in Waalwijk Vera Kortenoever - projectmanager 1
Opbouw Introductie Vera Kortenoever Inventariseren vragen uit de zaal CPO algemeen Het project Initiatief Organiseren Ontwikkelen & ontwerpen Realiseren Resultaat Stellingen 2
Introductie Vera Kortenoever Achtergrond: Bedrijfskunde Business development Projectmanager / ontwikkelaar bij Timpaan Wie zitten er in de zaal? Welke vragen zijn er over CPO? 3
Collectief particulier opdrachtgeverschap Wat is CPO? En wat is het niet? Een groep burgers, georganiseerd in een rechtspersoon zonder winstoogmerk, ontwikkelt voor eigen rekening en risico een woningbouwproject. De groep heeft volledige zeggenschap over grond, ontwerp en bouw. Particulier opdrachtgeverschap Collectief particulier opdrachtgeverschap Mede opdrachtgeverschap (minder invloed en risico) Renovatie en kluswoningen 4
Doelstellingen van CPO Meer zeggenschap en keuzevrijheid voor bewoners Hoge klanttevredenheid en lange termijn betrokkenheid Versterking van sociale cohesie Kans op betere betaalbaarheid en gunstige prijs-kwaliteit verhouding Kans op aanleg van collectieve voorzieningen 5
CPO Alphabet Waalwijk Project Alphabet Landgoed Driessen, Waalwijk Jongerenvereniging als opdrachtgever Groot project: 61 starterswoningen 80 m2 tot 110 m2 woonoppervlakte 59 Koopwoningen vanaf 135.000,-- VON 2 Huurwoningen 6
Initiatief nemen Vanuit een groep Vanuit de gemeente of soms woningcorporatie Hier een klein groepje jongeren (22 25 jaar) die een betaalbare koopwoning zochten 2 Hoofdmotieven: Kwaliteit: bepaald thema, het realiseren van een specifieke woonwens Betaalbaarheid - zo veel mogelijk woonoppervlak 7
Initiatief nemen Locatie: uitbreidingsgebied landgoed Driessen, plandeel de Bibliotheek Werving: voldoende enthousiasme Gemeente akkoord, woningcorporatie Casade betrokken Hoera, een project ontstaat. Mits: professionele begeleiding 8
Organiseren Samenwerkingsovereenkomst tussen gemeente, woningcorporatie en Jongerenvereniging Uitgangspunten: Starters, leeftijd, inkomen & binding met de gemeente Grondafname en -prijs. Sociale grondprijzen voor koop- en huurwoningen. Reguliere grondprijs voor max. 12 vrije sectorwoningen Gemeente levert bouw- en woonrijpe grond Gemaximeerde VON-prijzen Koopgarant: Terugkoopgarantie Korting bij aankoop. Casade deelt mee in meerwaarde (of verlies) bij verkoop Woningen toegankelijk houden voor starters Stichting OpMaat 9
Organiseren Rollen en verantwoordelijkheden CPO groep Gemeente Woningcorporatie Timpaan Verenigt zich als rechtspersoon; vereniging JHW Faciliteert totstandkoming van project Achtervang. Staat garant voor x aantal woningen (huur) Ondersteunt JHW om opdrachtgeverrol te kunnen spelen Zorgt voor voldoende kandidaten Stelt voorwaarden rond de locatie; beeldkwaliteit, leden, grondprijs ed. Levert voorfinanciering Kennis en kunde Komt tot besluiten Levert bouw- en woonrijpe grond Stelt Koopgarant beschikbaar (als MGE-constructie). Grondeigenaar Opdrachtgever Doorloopt bestemmingswijziging (uitwerkingsplan), toetst vergunningen en houdt toezicht Goedkeuring op het ontwerp per fase Voortgang bewaken 10
Organiseren Vereniging of stichting Bestuur Besluitvorming en vergaderstructuur ALV, bestuursvergaderingen, projectgroep, stuurgroep Groepsproces Groepsbinding, met pieken en dalen, afhankelijk van fase Commissies: ontwerp, bouw, sociale cohesie, financiering, collectief voordeel etc. Afvallers Grootte van de groep 61 leden is veel. Te veel? Schaalvoordelen vs inbreng en participatie 11
Ontwikkelen en ontwerpen Ontwerpcommissie Architectenselectie: Sturm architecten uit Roosendaal Enquête en Excursie Randvoorwaarden Nota van uitgangspunten de Bibliotheek Budget Zoveel mogelijk m3 Programma van eisen van Casade 12
Ontwikkelen en ontwerpen Redelijk regulier ontwerptraject, (wel met 61 meningen) Voorlopig ontwerp + kostenraming: grote variatie in gevels en plattegronden Definitief ontwerp + kostenraming Aanvraag bouw-/omgevingsvergunning Spanningsveld met welstand: collectieve uitstraling en aandacht voor architectuur 13
Ontwikkelen en ontwerpen 14
Ontwikkelen en ontwerpen Stichtingskosten Opbrengsten 3 typen VON-prijzen 135.000,- 162.300,- 199.500,- Geen onderscheid in ligging, plattegrond en gevelkeuzes. Verschil komt tot uitdrukking in marktwaarde Subsidie provincie Noord-Brabant Kosten Reguliere grond-, bouw- en bijkomende kosten, m.u.v. verkoopkosten, AK, winst, risico Post onvoorzien (ca 4%) 15
Realiseren Kavelkeuze en verkoop Bouwcommissie Aanbesteding vs bouwteam BVR Groep uit Roosendaal Externe directievoerder Onterechte bezuiniging op kopersbegeleiding Geen tegenvallers tijdens uitvoering 16
Resultaat Zeer tevreden bewoners Grote en degelijke starterswoningen voor een scherpe prijs Geen wijkje met spannende architectuur en uitstraling 17
18
Stelling Gemeenten moeten CPO projecten welstandsvrij maken 19
Stelling Het initiatief voor CPO moet uit bewoners zelf komen 20
Stelling Het omzetten van projectmatige bouw naar kaveluitgifte voor (groepen) particulieren versnelt de bouwproductie 21
CPO Midden Nederland Meer informatie: www.cpomidden.nl VKortenoever@timpaan.nl 22