De Nederlandse markt voor beleggen in woninghypotheken

De Nederlandse markt voor beleggen in woninghypotheken

Outlook Nederlandse markt voor beleggen in woninghypotheken Beleggen in woninghypotheken is booming 15 16 17 18 Basisrente =/+ + + + Marge woninghypotheken NHG = =/- =/- =/- Marge overige woninghypotheken = =/- = = Hypotheekrente =/- =/+ =/+ + Legenda + verwachte stijging =/+ stabiel tot lichte stijging = stabiel =/- stabiel tot lichte daling - verwachte daling Focus in beleggingsstrategie Woninghypotheken als alternatief voor obligaties. Zoeken naar marktsegmenten met een relatief goede rendement-risicoverhouding. Verdere verbreding van het risicospectrum, zowel qua LTV als inkomenszekerheid debiteur. Verleggen scope in distributie naar gedeeltelijke directe distributie.

Investeringsklimaat Voor institutionele beleggers zijn woninghypotheken een aantrekkelijk alternatief voor laag - renderende obligaties. Het rendement-risicoprofiel van deze assetclass is het afgelopen jaar aanzienlijk verbeterd. Deze gunstige marktomstandigheden hebben wij goed weten te benutten; wij hebben maar liefst meer dan 1 miljard aan woninghypotheken verstrekt. In navolging op ons zijn ook andere vermogensbeheerders namens pensioenfondsen tot de markt toegetreden. Het defensief risicoprofiel van de hypothekenportefeuille in combinatie met een relatief hoog gemiddeld rendement maakt beleggen in Nederlandse woninghypotheken zo interessant. Een benchmark ontbreekt, maar bij Syntrus Achmea Real Estate & Finance hebben we in de periode 2010-2014 een gemiddelde totaalrendement van 6,5% met ons fonds behaald. Het rendement lag de afgelopen jaren zelfs boven dat van de verschillende assetclasses binnen het Nederlands vastgoed. Behalve met andere vermogensbeheerders, wordt met het hypo theek product geconcurreerd met hypotheek verstrekkende banken en verzekeraars. In alle segmenten van de hypotheekmarkt neemt de concurrentie naar verwachting toe. Dat kan resulteren in een margedruk. Toch verwachten wij niet dat de marge op korte termijn sterk zal dalen. Het te investeren vermogen van toetreders op de hypotheekmarkt (een paar miljard) vormt daarvoor nog een te gering deel van de totale hypotheekmarkt (circa 630 miljard). De hypotheekmarkt wordt nog altijd gedomineerd door de traditionele top 3: Rabobank, ING en ABN AMRO. Als gevolg van de verhoging van de buffereisen door De Nederlandsche Bank worden banken echter gedwongen tot het aanhouden van extra reservekapitaal. Dat beperkt hun marktruimte voor hypotheken. Pensioenfondsen en verzekeraars lijken de logische partij om een groot deel van de langjarige verplichtingen van de banken over te nemen. Figuur 1 Productie nieuwe hypotheken Bron: IG&H 100 miljarden Euro s 80 60 40 20 0 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 prognose prognose prognose prognose

SWOT-analyse Nederlandse markt voor woninghypotheken Strengths Sterke rendement-risicoverhouding. Goede betaalmoraal, weinig defaults. Marktsituatie woninghypotheken zal door kapitaaleis DNB bij banken niet snel verruimen. Transparantie en beschikbaarheid van beleggingsproduct. Weaknesses Een deel van de Nederlandse woninghypotheken staat nog steeds onder water, ondanks het herstel op de woningmarkt. Volume aantal verstrekkingen relatief laag door striktere hypotheeknormen en kleinere oversluitmarkt. Exacte looptijd individuele hypotheken niet bekend vanwege de mogelijkheid om bij woningverkoop af te lossen en om tussentijds extra boetevrij af te lossen. Opportunities Hypotheken als alternatief voor obligaties. Groeiende markt van zelfstandigen en mensen met een flexibel contract die nu nog moeilijk een hypotheek kunnen krijgen. Relatief hoge marges bij hogere LTV s. Threats Toenemende concurrentie van verzekeraars en pensioen fondsen op woninghypotheekmarkt. Daling NHG-grens: het marktsegment woninghypotheken met overheidsborging wordt kleiner. Door stijging hypotheekrente kan waarde van bestaande portefeuille afnemen.

Gebruikersmarkt Het herstel van de Nederlandse hypotheekmarkt zet sterk door. Zowel het aantal woningverkopen als de geregistreerde hypotheekaanvragen laten in het eerste half jaar van 2015 een volumegroei van meer dan 20% zien ten opzichte van een jaar daarvoor. De gemiddelde woningprijs ( 224.500) is gestegen met 3,9% (zie figuur 2). Alhoewel de regionale verschillen groot zijn, profiteren alle provincies van het herstel (zie kaartje Nederland). deze aanscherping is geprognotiseerd dat de LTV in de toekomst sterk gaat verbeteren als gevolg van stijgende huizenprijzen en extra aflossingen op de hypotheek. Wij verwachten dat de groei tot 2017 doorzet en daarna mogelijk licht afneemt (zie figuur 1). De verbeterde economische situatie, de lage hypotheekrente, het stijgende consumentenvertrouwen en de afgenomen huizenprijzen zijn belangrijke factoren voor de hausse. Wat eveneens meespeelt, is de inhaalslag die wordt gemaakt door mensen die hun verhuiswensen tijdens de crisis op een laag pitje hadden gezet en die nu alsnog een woning kopen. De stapsgewijze verlaging van de NHG-grens (per 1 juli 2015 van 265.000 naar 245.000), de aanscherping van de leennormen en de kleinere oversluitmarkt hebben nu nog geen effect op het herstel. In de toekomst zouden deze ontwikkelingen de groei wel negatief kunnen beïnvloeden. Dat geldt eveneens voor de stapsgewijze verlaging van de loan-to-value (LTV) naar 100% in 2018. Recentelijk heeft DNB zelfs geadviseerd om de LTV na 2018 verder te verlagen naar maximaal 90% in 2028. Ook zonder Figuur 2 Aantal verkochte woningen en gemiddelde verkoopprijs Bron: CBS, NVM, Rabobank Gemiddelde verkoopprijs (l.a.) Aantal verkochte woningen (r.a.) 260.000 210.000 250.000 180.000 240.000 150.000 Euro 230.000 220.000 120.000 90.000 aantallen 210.000 60.000 200.000 30.000 190.000 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 prognose 2016 prognose 0

Trends Trend 1 Opkomst alternatieve vormen van distributie Steeds meer consumenten maken (deels) gebruik van internet om zich te oriënteren op het hypotheekaanbod of om een hypotheek af te sluiten. De intermediair verliest terrein aan alternatieve distributievormen. De meest verregaande vorm is execution only : het volledig zelf online afsluiten/ oversluiten van een hypotheek, dus zonder hypotheekadvies. Dit levert de consument een forse besparing op advieskosten op. Aandachtspunt is echter de zorgplicht van de hypotheekverstrekker. Vooralsnog genieten adviesmodellen waarbij internet slechts een deel van het werk van intermediairs overneemt een grotere populariteit. Trend 2 Meer aflossen Er wordt op grote schaal afgelost op hypotheken. In 2014 hebben consumenten bij ING 29%, bij Rabobank 25% en bij ABN AMRO 18% meer afgelost dan het jaar ervoor. Dit komt door de lage spaarrente en de tijdelijke verruiming van de eenmalige schenkingsvrijstelling (van oktober 2013 tot 1 januari 2015). Onderwaarde kan ook een reden zijn om af te lossen. Dan valt de restschuld bij een toekomstige verhuizing lager uit. ING en ABN AMRO hebben zelfs tot het einde van dit jaar een stimuleringsmaatregel ingevoerd om extra boetevrij af te lossen indien de hypotheek de WOZ-waarde overstijgt. Zolang de spaarrente laag blijft, verwachten wij dat ook dit jaar extra wordt afgelost. Overigens zal dit door de verlaging van de schenkingsvrijstelling vermoedelijk wel minder zijn dan vorig jaar. De verandering van de fiscaliteit heeft wel impact. Inmiddels heeft daardoor 66% van de nieuw afgesloten hypotheken een vorm van aflossing. Door de extra aflossingen moeten er meer hypo theken worden verstrekt om de omvang van een portefeuille op peil te houden. Trend 3 Boven water Als de huidige aflossingstrend doorzet en de huizenprijzen met gemiddeld 2% stijgen, dan voor - spellen de economen van de Rabobank dat in 2025 nog maar 3% van de huishoudens met een koopwoning onder water staat. De onderzoekers van IG&H verwachten al in 2018 een halvering van het aantal hypotheken onder water ten opzichte van 2014. Trend 4 Nieuwe toetreders Als gevolg van het positieve sentiment zijn in de afgelopen twee jaar diverse nieuwe partijen tot de Nederlandse woninghypotheekmarkt toegetreden, zoals Munt (namens pensioenfondsen), de Duitse Volksbank, Venn, Maple Bank en Lloyds Bank (feitelijk een herintreder). Trend 5 Verschuiving hypotheekvorm Als gevolg van de fiscale inperking per 2013 is het aandeel hypotheekvormen met een aflossingscomponent fors toegenomen. De startersmarkt bestaat op dit moment vrijwel volledig uit annuïteitenen lineaire hypotheken, terwijl doorstromers en oversluiters er vaak voor kiezen om hun bestaande hypotheekvorm te behouden. De vraag naar een opeethypotheek onder ouderen neemt naar verwachting toe als gevolg van dalende pensioeninkomsten en toename van de gemiddelde levensverwachting.

Renteontwikkeling Figuur 3 Ontwikkeling lange rente vs. hypotheekrente Bron: Oxford Economics, DNB 10 jaars rente Hypotheekrente, >5 <10 jaar rentevast Hypotheekrente, >10 jaar rentevast 6 5 4 % 3 2 1 0 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Q2 De rente voor hypotheken met een rentevastperiode tussen 5 en 10 jaar is de afgelopen jaren teruggelopen tot onder 3%. Voor leningen met een rentevastperiode van 10 jaar bedraagt de rente bijna 3,4%. Waar de rente met 2 tot 2,5% is gedaald, is de risicopremie (het verschil tussen hypotheekrente en lange rente) redelijk stabiel gebleven. Rond 2012 zat de risicopremie op het hoogtepunt, eind 2014 bedroeg ze nog altijd 225 basispunten. Pas in de tweede helft van 2015 zien we de premie teruglopen naar rond of incidenteel zelfs onder de 200 basispunten. Voor 2016 verwachten wij dat de lange rente voorzichtig gaat oplopen. Na een verdere daling zal de hypotheekrente dan stabiliseren. Pas als de lange rente voor een langere periode stijgt, verwachten wij dat de hypotheekrente mee - beweegt. Als gevolg van de concurrentie op de hypotheekmarkt blijft de stijging van de hypotheekrente achter bij de lange rente. De marge op woninghypotheken zal daarmee teruglopen. Niet uitgesloten wordt dat banken op termijn verder afstand nemen van de hypotheekmarkt. Door hun grote marktaandelen zou dit op termijn tot minder concurrentie kunnen leiden. Op middellange termijn zou de hypotheekrente buiten het NHG-segment weer kunnen toenemen. Met het verder oplopen van de lange rente en het daarmee verkleinen van het verschil met obligaties, zouden hypotheken op lange termijn wat minder aantrekkelijk kunnen orden voor institutionele beleggers. Dat moment ligt echter nog ver voor ons. Vooralsnog blijven de risicopremies in dit marktsegment zeer interessant voor pensioenfondsen.

Rendementen Figuur 4 gemiddelde hypotheekrente (per 9 september 2015) banken inclusief betaalpakketkorting Bron: Rabobank/ING en ABN AMRO Bank, bewerking Syntrus Achmea Real Estate & Finance Looptijd NHG LTV < 60% LTV 60-80% LTV>80% 5 jaar 230 225 285 311 10 jaar 240 247 273 326 15 jaar 312 321 348 401 20 jaar 342 343 370 419 30 jaar 388 395 425 483 Op de hypotheekmarkt wordt met verschillende hypotheektarieven voor de verschillende marktsegmenten gewerkt. Uit de tabel kan worden afgeleid dat de laagste rentes worden afgegeven voor kortlopende hypotheken met een grote risicobuffer; hetzij in de vorm van NHG, hetzij in de vorm van een lage LTV (tot 60%). De markt verwacht in brede zin een stijging van de rente. Het verschil tussen kort (5 jaar) en lang (30 jaar) is bij een LTV boven 80% maximaal: 172 basispunten. Wel is het zo dat juist banken minder scherpe tarieven afgeven voor de lange termijn. Verzekeraars zijn op dit punt meer concurrerend; de lange looptijden passen beter bij de aard van hun verplichtingen dan bij de banken. Door in te zetten op een hoger risicoprofiel, kan een aanzienlijke verbetering in de rente worden gerealiseerd. Leningen met een LTV tussen 60 en 80% laten een renteniveau zien dat gemiddeld 40 basispunten hoger ligt dan leningen met een LTV onder 60% (zie figuur 4). Verhoging naar een LTV boven 80% levert gemiddeld opnieuw 4 basispunten op. Gelet op de recente prijsstijgingen op de woningmarkt en de fiscaal min of meer verplichte aflossingen, is het gerechtvaardigd om ook dit woningmarktsegment als zeer beperkt risicovol te betitelen. Verdere verbreding van de financieringsmogelijkheden naar dit segment lijkt dan ook aantrekkelijk te zijn.

Procentuele groei aantal hypotheken per provincie tot 1 juni 2015 Groningen Friesland Drenthe Noord- Holland Flevoland Overijssel Utrecht Gelderland Zuid-Holland Zeeland Noord-Brabant Limburg Procentuele groei aantal hypotheken per provincie, 1 jan-1 juni 2015 vergeleken met 1 jan -juni 2014 35% - 30% 30% - 25% 25% - 20% 20% - 15% 15% - 10% 10% - 5% Bron: Kadaster

Advies beleggingsstrategie Wij verwachten dat de groei in woninghypotheken voorlopig doorzet en dat het risicoprofiel structureel verbetert. De Randstad, in het bijzonder de stedelijke agglomeraties van Amsterdam en Utrecht, loopt voorop in het herstel. Door het herstel aan de vraagzijde van de woning - markt neemt de waarde van het onderpand toe, waardoor de LTV van uitstaande hypotheken daalt. Daarbij profiteert de default rate (mate waarin consumenten niet aan leningovereenkomst voldoen) van een daling van de werkloosheid. Nu al is de default rate zeer laag (bij Syntrus Achmea: 0,44% in 2015 Q2), mede dankzij de zeer goede betaalmoraal van Nederlanders ten aanzien van hypotheken. Bovenop deze verbeteringen van het risicoprofiel leidt het fiscaal verplichte aflossen tot verdere verbetering. Ter illustratie: een waardestijging van 2% per jaar gekoppeld aan een aflossing van 2% per jaar betekent een verbetering van de LTV van 100 naar 89 binnen 3 jaar. In veel gevallen ligt de verwachte waardestijging aanzienlijk hoger. Een forse verruiming van het risicospectrum voor beleggingen in hypotheken ligt daarom voor de hand, te meer omdat er in segmenten met relatief hogere risico s sprake is van relatief beperkte concurrentie. Dat brengt duidelijk hogere marges voor de hypotheekverstrekkers met zich mee. Het tegenovergestelde geldt voor de hypotheken met de meest beperkte risico s. Niet alleen zijn de meeste beleggers daarin actief (tegen de scherpste condities), bovendien is het zo dat de omvang van het marktaandeel onder druk staat door de daling van de NHG-grens van 245.000 naar 225.000 in 2016. Hierdoor zal het op termijn nog uitdagender worden om een goede marge op financieringen met NHG te kunnen behalen. Als gevolg van het gunstige renteaanbod en het stringente beleid bij banken is het markt aandeel van Syntrus Achmea Real Estate & Finance in woninghypotheken de afgelopen jaren sterk gegroeid. Er lijkt nog volop ruimte voor spelers om dit aandeel verder te laten toenemen. Dat vereist concurrerende voorwaarden en een goede infrastructuur. Een belangrijk deel van de verstrekkingen verloopt nu nog via intermediairs. Uit onderzoek van IG&H blijkt dat hypotheekadvies en -beheer steeds meer de digitale weg volgen. Verstrekkingsmodellen waarin informatie via internet wordt gecombineerd met een traditioneel hypotheekgesprek nemen een hoge vlucht. Het meest verregaand hierin zijn execution only -hypotheken, maar vooralsnog vertegenwoordigen zij een gering marktaandeel. Aan verstrekkers de uitdaging om ook in digitale verstrekkingsmodellen vorm te geven aan de voor consumenten zo belangrijke zorgplicht. Daarbij moet de consument gedurende de looptijd van de hypotheek gemakkelijk inzicht hebben in de uitstaande schuld en eventuele extra aflossingsmogelijkheden. Naast de hoogte van de hypotheek zullen de toegankelijkheid van data en de snelheid in beslisprocessen sterk bepalend worden voor het succes van hypotheekverstrekkers. Op grond van de marktontwikkelingen en het bestaande fiscale regime is de conclusie dat in de huidige markt en in combinatie met een sterke debiteur een LTV tot 100 voldoende zekerheid geeft bij een eventueel gedwongen verkoop. Het is zelfs een overweging waard om daar waar de woningmarkt zich het krachtigst herstelt weer tophypotheken toe te staan voor sterke debiteuren, met een LTV die oploopt tot 103. Tegenover het extra risico staat een aantrekkelijke premie in de vorm van een duidelijk hogere hypotheekrente. Met een verbreding van de hypotheekvoorwaarden wordt een basis gelegd voor verbreding van het marktaandeel.