Presentatie bebouwingsstudie Ontwikkeling nieuwbouw Bovenkerkweg 35a en 37 te Montfoort d.d. 05-07-2016
1. Aanleiding 2. Plangebied 2.1. Locatie en geschiedenis 2.2. Plangebied in groter verband 2.3. Foto s bestaand 2.4. De kavels en de afmetingen 2.5. Geldende bestemmingsplan 2.6 Bestemming 2.7 Impressie bestaand 3. Stedenbouwkundig plan 3.1. Ruimtelijke hoofdstructuur wijk 3.2. Bebouwing 3.3. Planontwikkeling ontwikkelingslocatie 4. Voorkeursmodel 4.1. Kenmerken en situatie 4.2. Kapplan en hoogtes 4.3. Ruimtelijke inpassing (3D-model) 4.4. Straatbeeld Bovenkerkweg 4.5. Zicht vanuit Zilverdistel 1 5. Conclusie Inhoudsopgave
1. Aanleiding Op de locatie Bovenkerkweg 37, gelegen aan de rand van de wijk Hofland-Oost, staat momenteel een vrijstaande woning met een grote schuur. Deze specifieke locatie geeft aanleiding om een andere invulling te geven. Hierdoor is het mogelijk om meerdere woningen te realiseren. Hiermee wordt deze locatie een zogenaamde inbreilocatie. Ten noorden van het perceel staat tevens een vrijstaande woning op het adres Bovenkerkweg 35A. Ten noorden van dit perceel, op de hoek van de kruising van de Bovenkerkweg en Parklaan ligt een groenstrook. Door deze locatie direct mee te nemen in deze bebouwingsstudie is het mogelijk om deze wijk stedenbouwkundig op een logische wijze af te ronden. In nauwe samenspraak met de initiafnermers, de makelaar (Jacobi ERA Makelaardij) en de gemeente Montfoort is gekeken hoe deze locatie een goede invulling kan krijgen, zowel in functie, gebruik als in stedenbouwkundig verschijningsvorm. In de periode van december 2015 tot april 2016 zijn de omwonenden geinformeerd over de ontwikkelingslocatie. Via de gemeente zijn ze verzocht een reactie te geven op het plan. Aan de hand van deze input van de omwonenden is het plan aangepast en is het plan besproken in de forumvergadering d.d. 10-05-2016. Het forum heeft de initiatiefnemers verzocht om in samenspraak met de omwonenden te kijken naar een gepaste invulling van de ontwikkelingslocatie. Op 08-06-2016 is er een informatie avond georganiseerd met de omwonenden. In deze presentatie treft u stapsgewijs de planontwikkeling van deze ontwikkelingslocatie. 1. Aanleiding
2. Plangebied 2.1 Locatie en geschiedenis De aanvraag heeft betrekking op een aantal percelen aan de Bovenkerkweg, tussen de Parklaan en de Fontuinkruid. Dit deel van de stad kenmerkt zich door de langgerekte structuur van cope-ontginningen. De Blokland was van oorsprong de achterzijde van de ontginningsstructuur, het gebied is ontgonnen vanuit Willeskop en Heeswijk en voltrok zich volgens vaste patronen en maten. Deze patronen zijn nog steeds terug te zien in het stratenpatroon van de wijken ten zuiden van het centrum van Montfoort. Hofland- Oost De Bovenkerkweg was, samen met de Benedenkerkweg één van de weinige wegen in de lengte van de ontginningen en vormde een verbinding tussen Blokland en Montfoort. De loop van de weg is nog steeds hetzelfde, ook de verspringing bij de Parklaan is er altijd al geweest. Oorspronkelijk was er geen of nauwelijks bebouwing langs deze weg aanwezig. Inmiddels wordt de omgeving gedomineerd door planmatige uitbreidingen. De locatie zelf ademt deze historie uit. 2. Plangebied
2.2. Plangebied in groter verband Het plangebied is onderdeel van het westelijke deel van Hofland-Oost welke is opgesloten aan de westelijke kant de Bovenkerkweg, aan de noordelijke kant de Parklaan (het stadspark en de wijk Tabakshof), aan de oostelijke kant de Wederiksingel en aan de zuidkant de landelijke overgang naar Blokland. In deze zone staan vrijstaande woningen en twee onder een kap woningen. Deze zone kenmerkt zich door wegen / hofjes van west naar oost, o.a. de Fonteinkruid, Valeriaan, Zilverdistel, etc. 2. Plangebied
2.3. Foto s bestaand Woning Bovenkerkweg 37 Woning Bovenkerkweg 35A Stuk grond ten noorden van Bovenkerkweg 35A Bovenkerkweg vanuit Parklaan Hoek vanaf kruising Bovenkerkweg Parklaan Hoek van kruising Parklaan Fonteinkruid Fonteinkruid zijde Wederiksingel Fonteinkruid (kijkend naar het westen) Straatpatroon Valeriaan Hof bij ZIlverdistel Fonteinkruid (vanaf Bovenkerkweg) Overgang woning Fonteinkruid Bovenkerkweg 2. Plangebied
2.4. De kavels en afmetingen 37 ca. 2980 m2 Nabij 35A ca. 1000 m2 Noot: deze tekening is niet op schaal! 2. Plangebied
2.5. Geldende bestemmingsplan Het geldende bestemmingsplan is: Bestemmingsplan Hofland Oost, vastgesteld op 21-09-2009. De huidige bestemming is gedeeltelijk bestemd als zijnde Woondoeleinden. Het merendeel is bestemd als zijnde Tuin. 2. Plangebied
2.6. Bestemming De locatie is gelegen in een woonwijk en een woonbestemming is een logisch gevolg. Gezien de structuur van de wijk moet worden gedacht aan vrijstaande en/of twee onder één kap woningen. Voor deze woningen dienen goede parkeermogelijkheden te worden gecreëerd. Gezien de parkeerproblematiek op de Bovenkerkweg dient het parkeren op eigen terrein te gebeuren. Noot: deze tekening is niet op schaal! 2. Plangebied
2.7. Impressie bestaand 2. Plangebied
3. Stedenbouwkundig plan 3.1. Ruimtelijke hoofdstructuur wijk De Bovenkerkweg kenmerkt een laanprofiel met aan de oostkant woningen en aan de westkant grotendeels het sportpark Hofland. De Parklaan kenmerkt zich als een overgangsbeied naar het Stadspark. Aan de zijde van de Wederiksingel is een zone van groen en water als overgang naar de rest van de wijk Hofland Oost (fase 1 t/m 6). Hiernaast treft u een afbeelding van de stratenstructuur. Deze zone kenmerkt zich door wegen / hofjes van west naar oost, o.a. de Fonteinkruid, Valeriaan, Zilverdistel. Het plangebied heeft ook een groot aantal groene structuren. Tevens kenmerkt het plangebied zich ook door de waterstructuren. Hierin is nog de oorspronkelijke structuur van de weilanden herkenbaar. Stratenstructuur Groenzones De bebouwingsstructuur kenmerkt de wijk zich gezien vanaf de Bovenkerkweg als een lintbebouwing. Vanaf de Wederiksingel is beeld wat gediffirentieerd met voor-, zij- en achtergevels in het zicht. De structuur van de lintbebouwing is daar minder zichtbaar. Wederiksingel Bovenkerkweg Waterstructuren Bebouwingsstructuur bestaand 3. Stedenbouwkundig plan
3.2. Bebouwing De herontwikkeling van deze percelen biedt kansen om de Bovenkerkweg op te waarderen en meer te benadrukken. Stedenbouwkundig verdient het de voorkeur om de woningen te oriënteren op de Bovenkerkweg en geen nieuwe structuur toe te voegen, loodrecht of parallel aan de weg. De voorgestelde voorgevelrooilijn, getrokken tussen beide bestaande woningen, is hierbij een goed uitgangspunt. De nieuwe woningen dienen ruim op de kavels te liggen, waarbij de breedte van de kavels iets ten opzichte van elkaar verschillen. Hiermee wordt een gegroeide situatie nagebootst die recht doet aan de geschiedenis van de plek. Het verdient niet de voorkeur een rij van dezelfde woningen te realiseren, zoals in de omgeving al veel aanwezig is, maar het historisch karakter van de Bovenkerkweg te benadrukken door een iets ruimere opzet van kavels en verschillende soorten woningen (vrijstaande en tweekappers). De architectuur van de woningen dient eenvoudig te zijn, passend bij de streek, maar wel zeer zorgvuldig gedetailleerd. In architectuur, kleur- en materiaalgebruik moeten de woningen familie van elkaar zijn, maar niet gelijk. Ook in kaprichting en kapvorm kan afgewisseld worden. Ten aanzien van de goothoogte Opzet met vrijstaande woningen 3. Stedenbouwkundig plan
3.2. Planontwikkeling In bijgevoegde schema s treft u de stappen die zijn genomen vanaf het initiatief tot en met de informatieavond met de bewoners Noot: deze tekening is niet op schaal! 3. Voorkeursmodel
4.1. Overzicht herzien plan In de huidige woningmarkt is er veel vraag naar ruime woningen met voldoende parkeermogelijkeheid. Dit resuleert in de volgende uitgangspunten: per woning 2 parkeerplaatsen (op eigen terrein) goothoogte: maximaal 5 meter nokhoogte: maximal 9 meter eigen erf en eigen oprit Noot: deze tekening is niet op schaal! 4. Voorkeursmodel
4.2. Overzicht kapplan met hoogtes In de huidige woningmarkt is er veel vraag naar ruime woningen met voldoende parkeermogelijkeheid. Dit resuleert in de volgende uitgangspunten: per woning 2 parkeerplaatsen (op eigen terrein) goothoogte: maximaal 5 meter nokhoogte: maximal 9 meter eigen erf en eigen oprit Noot: deze tekening is niet op schaal! 4. Voorkeursmodel
4.3. Ruimtelijke inpassing (3D-model) Noot: deze tekening is niet op schaal! 4. Voorkeursmodel
4.5. Straatbeeld Bovenkerkweg Kavel B-1 Bestaand, nr. 35a Kavel A-1 Kavel A-2 Kavel A-3 Kavel A-4 Kavel A-5 Zijgevel Zilverdistel 1 Noot: deze tekening is niet op schaal! 4. Voorkeursmodel
4.5. Uitzicht vanuit achtergevel Zilverdistel 1 Noot: deze tekening is niet op schaal! 4. Voorkeursmodel
5. Conclusie Sinds het initiatief is met de betrokken partijen (initiafnemers, gemeente, omwonenden, stedenbouwkundige en verkeerskundige) gestreefd naar een optimaal model. Het mag duidelijk zijn dat er verschillende belangen zijn. Toch mogen we concluderen dat er naar aanleiding van de reacties van de omwonenden het plan op voldoende aspecten is aangepast. Ten opzichte van het oorspronkelijk ingediende plan (december 2015) zijn de navolgende onderdelen in het herziene plan (variant C, juli 2016) aangepast, o.a.: 1. inrit verplaatst van Parklaan naar Bovenkerkweg 2. slootverbreding 3. nok en goothoogte aangepast nabij 35a 4. herverdeling percelen 5. woningtype aangepast nabij 35a 6. afstand vergroot tot woningen 7. goothoogte aangepast Verkeerstechnisch heeft de verkeersdeskundige van de gemeente Montfoort aangegeven dat de uitritten op de Bovenkerkweg leiden tot een veilige situatie. 3/5 6 2 4 6 2 7 6 Alle aspecten welke zijn besproken tijdens de forumveragdering en de informatieavond met de omwonenden zijn besproken met de stedenbouwkundige van de gemeente Montfoort en zijn grotendeels verwerkt in het plan. De stedenbouwkundige heeft aangegeven dat het herziene plan akkoord is. 1 Het herziene plan, van de initiatiefnemers, heeft voldoende houvast, is reële en een gewogen variant voor de betrokken partijen. Ing. E.(Edgar) Vendrig Studio Vendrig 5. Conclusie