1
2 Oud & Nieuw
Automatisch(e) zonwering Automatische zonwering Zonwering, handbediend Mooie zonwering of functionele zonwering? 3
Automatisch(e) zonwering algemeen 1. De gevel (building-envelope of schil) van een gebouw is één van de meest essentiële onderdelen van een gebouw. 2. De gevel bepaalt in hoge mate of een gebouw geschikt is voor de bedoelde functie. Bijvoorbeeld wonen en/of werken. 3. Een gevel zou moeten werken als kleding; beschermend tegen regen en wind en warm in de winter, koel in de zomer. 4. Onze kleding kunnen we éénvoudig aanpassen aan de weersomstandigheden. De gevel van een gebouw kunnen we niet zomaar veranderen. 5. We moeten dus op zoek naar een oplossing. 6. Beweegbare onderdelen in de gevel kunnen daar bij helpen. Somfy for bioclimatic facades.wmv 4
Facadeontwikkeling algemeen 1. Van zonwering naar klimaatbeheersing Dynamiek ontstaat door het optimaliseren van; de zomer isolatie (G-waarde), wanneer er koelings behoefte is, de winter isolatie (U-waarde), wanneer er een warmte vraag is. 5
Facadeontwikkeling algemeen Situatie n 1: overdag in de zomer 6 Buiten- en/of binnenzonwering houdt overtollige warmte buiten. Het vermindert, voorkomt mogelijk zelfs, de koellast op de airconditioning. Afhankelijk van het type zonwering kan tot 90% van de opvallende zonnewarmte worden geweerd.
Facadeontwikkeling algemeen Situatie n 2: s-nachts in zomer Wanneer het gebouw op natuurlijke wijze wordt geventileerd gedurende de nacht, zal de gebouwmassa afkoelen. Dien ten gevolge zal er de volgende dag minder energie nodig zijn om het gebouw te koelen. 7
Facadeontwikkeling algemeen Situatie n 3: overdag in de winter Intelligent gestuurde zonwering laat gratis zonne-energie toe in het gebouw. Dus minder energieverbruik voor verwarming. 8
Facadeontwikkeling algemeen Situatie n 4: s-nachts in de winter In gesloten toestand creërt de zonwering een extra isolatie-laag, en draagt daarmee bij aan het verminderen van het energieverlies. Dus minder energieverbruik voor verwarming. 9
Automatisch(e) zonwering Renovatie HUF pand in Rotterdam Eigenaar: Redevco Nederland BV, Ontwikkelaar: Provast, Architect: Wessel de Jonge, Opgeleverd: april 2009 Na jarenlange verwaarlozing heeft de nieuwe eigenaar voortvarend besloten om het gebouw weer in oude luister te herstellen. De bovenverdiepingen zijn herontwikkeld tot hedendaagse kantoorruimten met behoud van de markante Wederopbouwarchitectuur. De karakteristieke glasgevel zal behouden blijven, inclusief de markante details van de staalprofielen. Goede klimaatbeheersing wordt verzekerd door de oorspronkelijk ontworpen buitenzonweringen (nu geautomatiseerd uitgevoerd) alsnog te plaatsen. 10
Automatisch(e) zonwering Waternet Amsterdam: Dit pand van Architectuur studio HH was bij oplevering in 2005 niet voorzien van zonwering. In de zomer van 2006 liep de binnentemperatuur op veel werkplekken regelmatig op tot boven de 28 C. Daarna werd besloten het gehele pand te voorzien van een geautomatiseerde binnen zonwering, waarna de werkomstandigheden significant verbeterden. 11
Automatisch(e) zonwering Hettenheuvel 45 & 51 Amsterdam: Deze twee panden gebouwd aan het eind van de vorige eeuw voldeden niet meer aan de huidige eisen ten aanzien van een moderne werkomgeving. Beide panden zijn verhuurd per 21 juni 2012 op voorwaarde van een complete renovatie. Hierbij werden o.a. de gevels vernieuwd en de panden voorzien van een state of the art automatische zonwering. De zonwering kan hierdoor zowel centraal als individueel bestuurd worden via een Smartphone of Tablet. 12
Facadeontwikkeling algemeen 13
Automatisch(e) zonwering Vooraf... 1. Zonwering is effectief met betrekking tot energiebesparing en comfort en als deze centraal wordt gereguleerd met de mogelijkheid op ruimteniveau naar behoefte aan te passen. 2. Een handbediende zonwering wordt reactief bediend. 3. Een automatische zonwering werkt proactief. 4. Automatische zonwering is een Comfort plus product; Een betere werkomgeving met minder energie verbruik! 5. Met automatische zonwering kan op het energieverbuik voor verlichting, koeling en verwarming tot 23% worden bespaard (TNO rapport: TNO-060-DTM-2011-02848, d.d. 22 september 2011 14
Euro Key points voor de toepassing van automatisering van zonwering. Investering = Automatisering van de zonwering Rendement = Terugverdientijd < 5 jaar bij een energiebesparing tot 23 % per jaar Lange termijn = Levensduur tot 20 jaar op basis van jaarlijks onderhoud Zekerheid = 5 jaar garantie op motor en besturing 15
Inleiding De Feiten 16 De kwaliteit van het onroerend goed is zeer bepalend voor de bezettingsgraad op middellange en lange termijn. Natuurlijk spelen locatie en de bereikbaarheid daarbij een belangrijke rol. Zeker zo vaak is er leegstand op een uitstekende locatie, maar is de technische kwaliteit van het onroerend goed in de loop der jaren aanzienlijk afgenomen. Dit terwijl de eisen van huurders alleen maar zijn toegenomen. Daar is iets aan te doen, bijvoorbeeld het uitvoeren van een duurzame en innovatieve renovatie. Met als doel het terugdringen van de exploitatiekosten door minder energieverbruik en het verbeteren van het comfort voor de huurder. De gedachte dat het verlagen van de exploitatiekosten alleen aantrekkelijk is voor de huurder of gebruiker is tegenwoordig achterhaald. Uit marktonderzoek van Jones Lang LaSalle is gebleken dat de vraag naar duurzaam vastgoed stijgt. De investeringen die gedaan worden voor een dergelijke, duurzame renovatie worden deels terugverdiend door lagere exploitatiekosten ten gunste van de huurder of gebruiker. Als gevolg daarvan is die huurder vaak bereid een hogere huur te betalen voor de duurzamere huisvesting.
Inleiding De Feiten Daarnaast verbetert duurzame huisvesting het imago van zowel de huurder als de belegger. Voor de belegger geldt dat tijdens de kredietcrisis de boekwaarde van het bestaande vastgoed aanzienlijk is geslonken. Een bijkomend voordeel van een duurzame renovatie is dan ook de waardestijging van het vastgoed. Aan de andere kant is het aanbod van duurzaam vastgoed laag. Zie bijvoorbeeld het rapport Het aanbod veroudert van DTZ Zadelhoff van maart 2010. Vastgoedinvesteerders maken vaak de afweging tussen de verlenging van de levensduur van het vastgoed, de investeringen die hiermee zijn gemoeid en de meerwaarde die wordt gerealiseerd. Een duurzaam gebouw heeft een langere economische en technische levensduur. 17
Economisch De Feiten Een positief bruto aanvangsrendement De waarde van een vastgoedobject wordt berekend door de jaarlijkse huur te delen door de het bruto aanvangsrendement. Het gevraagde rendement hangt af van het risicoprofiel van het vastgoed object. Een hoog risicoprofiel resulteert in een hoger geëist rendement. Het risicoprofiel wordt onder meer beïnvloed door de locatie van het object, de flexibiliteit en het energieverbruik. Uit het onderzoek is gebleken dat aan bestaand vastgoed met een lager energielabel een hogere risicoprofiel en BAR wordt toegekend. Een gunstiger energielabel resulteert in een lager aanvangsrendement en een gunstigere waardering van het vastgoed bij een gelijke huur. 18
Economisch De Feiten Een hogere huuropbrengst Naast de BAR wordt de waardering van vastgoed bepaald door de huuropbrengst. De gemiddelde huurprijs per vierkante meter van een pand met een energielabel A blijkt ruim 25 procent hoger te liggen dan een kantoorpand met een label D. Hieruit kan worden opgemaakt dat huurders bereid zijn een hogere huurprijs betalen voor een duurzaam en energiezuinig vastgoed object. Een investering in het verbeteren van de energieprestatie resulteert enerzijds in de bereidheid een hogere huur te betalen. Anderzijds neemt het risicoprofiel door een betere verhuurbaarheid af. Beide aspecten zijn gunstig voor de waardering van 19
Temperatuur Neerslag in mm. Automatiseren, waarom? Als het Nederlands klimaat er gemiddeld zo uitzag was het automatiseren van de zonwering niet nodig Gemiddeld klimaat in Nederland 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 Jan Feb Mrt Apr Mei Jun Jul Jaar Aug Sep Okt Nov Dec 120 100 80 60 40 20 0 Gemiddelde max. temp. Gemiddelde min. temp. Neerslag in mm. 20
Automatiseren, waarom? Maar dit is de werkelijkheid 21
Rendement De Berekening Volgens TNO rapport: TNO-060-DTM-2011-02848 Energieverbuik, comfort en zonwering kan met automatische zonwering tussen de 19 en 30 % energie worden bespaard. Neem gemiddeld 24%. Bij een kantoorgebouw met een netto verhuurbaar oppervlak van 2000 m2. is de energierekening voor verwarmen en koelen en verlichting (gebouw gebonden energieverbruik) gem. 38.000,- (prijspeil 2012/2013) De besparing is dan; 24% van 38.000,- = 9.120,- Investering voor dit gebouw voor automatisering van de zonwering = 28.800,- Terugverdientijd van de automatisering is 28.800 / 9.120,- = 3,2 jaar! Terugverdientijd van de automatisering incl. de zonwering (windvaste ritsscreens) is ( 28.800,- + 27.600,-) / 9.120,- = 6,2 jaar! 22
Rendement De Vergelijking Investering versus terugverdientijd voor verschillende maatregelen 8,0 7,0 6,0 5,0 hoog frequente verlichting: 66.840; 6,9 jr. automatische zonwering: 56.400; 6,1 jr. dakisolatie: 44.580; 5,3 jr. Terugverdientijd in jaren 4,0 3,0 gevelisolatie: 10.212; 3,7 jr. automatisering zonwering: 28.800; 3 jr. 2,0 1,0 0,0 0 10.000 20.000 30.000 40.000 50.000 60.000 70.000 80.000 Investering in 23
Rendement De Vergelijking 20.000 Investering vs. besparing in / jr. hoog frequente verlichting: 66840; 19.020 / jr. 18.000 16.000 besparing /jr. 14.000 12.000 10.000 automatisering zonwering: 28.800; 9.033 / jr. dakisolatie: 44.580; 11.219 / jr. automatische zonwering: 56.400; 9.033 / jr. 8.000 6.000 4.000 2.000 gevelisolatie: 10.212; 1.726 / jr. 0 0 10.000 20.000 30.000 40.000 50.000 60.000 70.000 80.000 Investering in 24
Onderbouwing Hitte stress 25
Onderbouwing 26
Onderbouwing Bewezen negatief effect op productiviteit van: Te hoge temperatuur Onvoldoende mogelijkheid tot persoonlijke beïnvloeding temperatuur (en verse luchttoevoer) Te weinig verse luchttoevoer / hoge CO2 concentratie Aanwezigheid verontreinigingsbronnen (bv. nieuwe PC s, verontreinigde vloerbedekking of ditto filters) Meerpersoonsruimten, meer dan 4 pers. per kamer Hoog achtergrondgeluidniveau Slechte akoestiek / veel galm Beperkte daglichttoetreding, inadequate verlichting, slechte beeldschermergonomie 27
Automatisch(e) zonwering Effect temperatuur op de productiviteit, diverse onderzoeken 28
Automatisch(e) zonwering Effect te hoge temperatuur 1. Pepler & Warner (1968): mentale arbeid in klimaatkamer zomerkleding: hoogste prod. bij 20 C (maar oncomfortabel koud ) en laagste bij 27 C (maar max. comfortabel ) 2. Hannula (2000): in werkvertrekken aan Noordgevel geklimatiseerd kantoorgebouw (gem. temp. 23,6 C) productiviteit 2,8% hoger dan aan Zuidgevel (25,2 C) 3. Wyon (2000): administratief werk: vanaf ca. 23/24 C neemt de productiviteit 7,5% af met elke C stijging mentale arbeid: 4% afname per C stijging lichamelijk werk: bij elke C stijging neemt productiviteit juist TOE ca. 1% (tot ca. 30 C) 29 SAMENGEVAT: De productieve werkplek (administratief/mentaal werk) is enigszins koel (temp. Iets onder neutrale temperatuur); boven 25 C ca. 2% productiviteitsdaling per elke Cstijging is. Lichamelijk werk is uitzondering!
Automatisch(e) zonwering Effect persoonlijke beïnvloeding temperatuur 30
Automatisch(e) zonwering Conclusie: Eerst de schil dan de installatie. Geld speelt een rol, return on investment is minder dan 5 jaar! De terugverdientijd is één maar rendement op de productiviteit is beter. Als het comfort daar is komt de 31 energie besparing vanzelf!