Beleidsplan 2018-2022 Missie: In ons nieuwe beleidsplan blijft de missie ongewijzigd. Het blijft de beste zin die precies uitdrukt wie wij willen zijn en hoe we willen werken. Rijnhart Wonen creëert kansen in de woningmarkt voor mensen die dit het meest nodig hebben. De klanten die ons het meest nodig hebben, zijn klanten die op basis van inkomen niet op een andere wijze aan een huurwoning kunnen komen. Dit zijn eerst en vooral de mensen met een primair inkomen die huurtoeslag nodig hebben om hun woning te kunnen betalen. Daarnaast zien wij ook mensen met een iets hoger inkomen zonder huurtoeslag (secundair) als onze doelgroep. Deze groep heeft beperkte alternatieven in de woningmarkt. Ook richten we ons op bijzondere doelgroepen: mensen met een lichamelijke of verstandelijke beperking, statushouders of anderen die door hun persoonlijke situatie niet of nauwelijks zelf een woning kunnen vinden. Visie: Wij zien onze visie als een stip aan de horizon. Wat zien wij als we naar deze stip kijken? Rijnhart Wonen is dé corporatie van Leiderdorp en Zoeterwoude. Dit betekent dat wij ons voor nu en in de toekomst richten op deze beide gemeenten. We willen daarbij antwoord geven op de woonvisies van de gemeenten en zien ons zelf als een belangrijke partner om doelen op het gebied van volkshuisvesting in beide gemeenten te realiseren. Wij zien ook meer en meer dat wij een speler zijn binnen de regio en vinden dit ook logisch. Er is al sinds jaren geen sprake meer van een gemeentelijke woningmarkt; we zijn overduidelijk onderdeel van een regionale woningmarkt. Dit betekent dat wij ons qua doelgroepontwikkeling niet alleen moeten focussen op de gemeenten Leiderdorp en Zoeterwoude maar juist ook de ontwikkeling van de regio actief willen volgen. Richting 2027 groeit de vraag naar sociale huurwoningen in Leiderdorp en Zoeterwoude. Er is vooral behoefte aan meer betaalbare huurwoningen op de markt met een huur onder de 1 e aftoppingsgrens en de kwaliteitskortingsgrens. Er wordt een groei verwacht van kleine huishoudens. Deze groei zorgt voor een mismatch in onze portefeuille met betrekking tot onze kwalitatief grote en duurdere eengezinswoningen. Dat vraagt om een transitie van onze woningvoorraad. We hebben minder grote woningen nodig en meer kleine. Daarbij is betaalbaarheid belangrijk, maar ook een goede prijs/kwaliteitverhouding. We streven op lange termijn naar een betere verhouding tussen de huurprijs en de maximale huurwaarde van de woning.
Onze visie hebben wij verwoord aan de hand van nieuwe dromen. Deze dromen geven ons richting bij ons werk. Wij investeren fors in beschikbaarheid en duurzaamheid en houden een reserve voor toekomstige uitdagingen en risico s. Wij creëren dynamiek in de regionale woningmarkt. Lokaal maken we het verschil door de verhuur en nieuwbouw van sociale huurwoningen. Het milieu vinden wij belangrijk en daarom maken wij onze woningen duurzaam en geven wij bewoners grip op hun energielasten. We zetten vol in op het 24/7 digitaal bereikbaar zij. Daarbij is de privacy van de klant goed geregeld. Elke klant heeft een eigen verhaal en kan rekenen op unieke dienstverlening. Dat betekent dat de klant welkom blijft in onze woonwinkel en aan de telefoon. We vergroten de slaagkans voor mensen met de laagste inkomens. We zoeken continu aansluiting op veranderende wensen en kansen in onze omgeving. Wij zijn van het wonen. Op andere terreinen signaleren we en werken we samen met professionals. De partners en belanghouders zien ons als deskundig en daadkrachtig. Klanten treffen bij ons energieke medewerkers die voor hen het verschil willen maken. Motto: is ons nieuwe motto. Energiek omdat wij onszelf zien als motor van de woningmarkt. Wij vinden het geweldig om meer kansen te creëren door onze manier van werken. Wij zijn pas gelukkig als de mensen tevreden zijn over het dak boven hun hoofd en de manier waarop we hen van dienst zijn. Onze medewerkers lopen over van energie en zijn er trots op dat ze het wonen nog beter en leuker maken voor de huurders. Hoe mooi is het wanneer wij de wensen van de klant overtreffen. Belanghouders en partners werken graag met ons samen. Duurzaam, want wij denken aan nu en ook aan later. Wij zijn een duurzame organisatie met duurzame woningen. Daarmee beperken wij de woonlasten, verbeteren wij het comfort en dragen ons steentje bij aan de toekomst. Wij ontwikkelen ons naar de positie van koploper in onze sector. Passend, omdat wij ondanks het oerwoud van alle wet- en regelgeving en financiële kaders, oplossingen bedenken. Wij vinden het een uitdaging om zo passend mogelijk de vragen van onze huurders en de knelpunten in de woningmarkt op te lossen. Wij verhuren mooie woningen die passen bij onze doelgroep met passende huurprijzen en een passende kwaliteit. De klant gaat dit ook ervaren in de kwaliteit van onze dienstverlening. We zetten onze tanden in een ambitieus nieuwbouw- en verkoopprogramma. Bij het beschikbaar krijgen van meer woningen staat de betaalbaarheid van de woningen voor de mensen met de laagste inkomens altijd voorop.
Strategische doelstellingen ENERGIEK Passende dynamiek in de woningmarkt De nieuwbouw realiseren we eerst in Zoeterwoude en Leiderdorp en indien nodig benutten we kansen in de regio. De voorraad huurwoningen in beide gemeenten blijft minimaal hetzelfde. Wij investeren ca. 80% van onze investeringscapaciteit. In totaal investeren we in 10 jaar ca. 132,2 miljoen. Daarvan komt 99,5 miljoen ten goede aan nieuwbouw, 26,8 miljoen aan duurzaamheid en 5,9 miljoen aan renovaties. Daarnaast trekken we voor betaalbaarheid ca. 3,8 miljoen uit in 5 jaar. We zetten lokaal maatwerk in om jaarlijks circa 10 senioren met voorrang te verhuizen naar een passende woning. Wij kijken naar kansen voor jongeren in de vorm van lokaal maatwerk of tijdelijke huurcontracten. Passend samenwerken Met de lokale zorgnetwerken voorkomen wij huisuitzettingen (maximaal 3 per jaar) De huurdersorganisaties zijn voor ons gelijkwaardige partners met wie wij vroegtijdig onze plannen afstemmen. De gemeente is 1 van onze belangrijkste partners. Wij werken met hen samen op alle niveaus. Ieder jaar maken wij samen met beide gemeenten en huurdersorganisaties prestatieafspraken over de jaardoelstellingen vanuit dit beleidsplan die aansluiten op de woonvisies van de gemeenten. We organiseren 2 à 3 samenwerkingsvormen waarbij we met huurders in gesprek gaan over wisselende onderwerpen. Wij kennen de aanbieders van zorg en welzijn en signaleren en verbinden in overleg met onze huurders. Samen met de gemeenten kiezen we in 2018 hoe we het beste een doorstroommakelaar kunnen inzetten in beide gemeenten. Passende dienstverlening 24/7 digitaal bereikbaar zijn wordt gebruiksvriendelijker waardoor het gebruik van het klantportaal met 50% toeneemt. Ons kantoor blijft dagelijks open van 8.00 tot 12.00 uur voor klanten die ons graag persoonlijk spreken. Buiten deze tijden zijn klanten op afspraak ook van harte welkom. Of we komen bij de mensen thuis. Wij verbeteren de telefonische bereikbaarheid. Elke klant is uniek en hier stemmen wij onze communicatie op af. Wij groeien in de benchmark van B corporatie in klanttevredenheid naar een A. Dit is zichtbaar in de cijfers over 2019. Qua bedrijfslasten groeien we van een C corporatie naar een B in 2022. Pas in 2022 willen we opschuiven van gemiddeld C naar B omdat we de komende jaren extra zullen investeren in kwaliteit en dienstverlening. De organisatiekosten stijgen de komende 3 jaren met maximaal 5% per jaar.
DUURZAAM Passende duurzaamheid Door complexgewijze maatregelen hebben wij eind 2019 gemiddeld energielabel B. Door complexgewijze maatregelen hebben wij eind 2022 gemiddeld energielabel A en minimaal energielabel C. Naast ingrepen op complexniveau, bieden wij op individueel niveau energie maatwerkpakketen aan tegen huurverhoging, zodat huurders grip kunnen krijgen op hun energielasten. Huurders gaan na maatregelen er in hun totale woonlasten altijd op vooruit. We investeren ook in duurzaamheid van onze verkoopgelabelde woningen. Deze investering verwerken we in de verkoopprijs. Rijnhart Wonen communiceert zoveel mogelijk digitaal. Eind 2018 is er een energiebeleidsplan om te komen tot CO2-neutraal woningbezit in 2050. PASSEND Passende betaalbaarheid 100% van onze sociale huurwoningen verhuren we aan klanten met een inkomen tot 40.349*. In 2018 starten we met een pilot met de volgende verdeling: o 60% naar klanten die in aanmerking komen voor huurtoeslag (primair) o 20% naar primair of secundair op basis van inschrijftijd. Voor deze woningen geldt een 2-hurenbeleid. o 20% naar klanten met een maximum inkomen van 40.349* (secundair). Op basis van de evaluatie in het 4 e kwartaal, besluiten we hoe deze verdeling er voor het volgende jaar uit zal zien. Nieuwe huren van bestaande woningen hebben een streefhuur van maximaal 75% van de maximale huur. De gemiddelde huurverhoging tijdens de beleidsplanperiode, voor de huurders met een inkomen tot 40.000*, is inflatievolgend + maximaal 0,5%. In 2018 kiezen wij ervoor eenmalig deze opslag te laten vervallen. We maken gebruik van de mogelijkheid van inkomensafhankelijke huurverhoging. Huurders met een inkomen onder de 50.000, krijgen een korting en betalen maximaal 90% van de maximale huur. Mensen die onder de streefhuur zitten, brengen we versneld naar de streefhuur door middel van een staffel. Jaarlijks verhuizen we door middel van lokaal maatwerk maximaal 10 huurders die huurtoeslag krijgen en niet in een betaalbare woning wonen. In 2018 gaan we in overleg met de huurdersorganisatie en de gemeenten extra aandacht geven aan betaalbaarheidsrisico s voor de allerlaagste inkomens. Wij reserveren hiervoor een budget van 100.000 in 2018. *Dit bedrag is afhankelijk van de geldende wet- en regelgeving. 40.349 geldt t/m juni 2018.
Passende beschikbaarheid We brengen in 5 jaar per saldo 100 woningen terug in de prijsklasse goedkoop (tot een huurprijs onder de kwaliteitskortingsgrens). Bij verhuur stemmen wij de grootte van de woningen af op de huishoudgrootte. In 2018 schorten we de verkoop van alle DAEB-woningen op. De niet-daeb verkoopgelabelde woningen blijven we verkopen. Zodra de bouw van nieuwe woningen start in 2018, wordt de verkoopstop opgeheven. Vanaf 2019 verkopen we ca. 300 woningen om de voorraad te verduurzamen en nieuwbouw te kunnen financieren. o We onderzoeken in 2018 of wij de verkoop van complexen kunnen versnellen in verband met de transitie-opgave. We voegen 600 nieuwe sociale woningen toe in 10 jaar. o 480 betaalbare woningen o 120 middeldure woningen o Minimaal 50% bouwen we levensloopbestendig (0-tredenwoning) o Waar het kan, splitsen we nieuwbouwwoningen in 2 goedkope woningen. Dit doen we voor maximaal 10% van onze nieuwbouwopgave. o Als er mogelijkheden zijn om goedkoop te bouwen, bouwen we betaalbare eengezinswoningen. o We onderzoeken of er mogelijkheden zijn om grote bestaande woningen te splitsen in 2 kleine woningen om zo de transitie te versnellen. o Onze nieuwbouw heeft een huurprijs op de aftoppingsgrens van de betreffende doelgroep. Dit kan hoger liggen dan 75% streefhuur. In 2020 slopen we 72 woningen aan de Pinksterbloem en bouwen er minimaal 100 voor terug. Uiterlijk in 2020 geven wij het kantoorpand van Rijnhart Wonen terug aan de woningmarkt. Wij transformeren het kantoor naar ca. 10 woningen.