NOTA GRONDBELEID 20L4 GEMEENTE vtleert Vstgesteld in de gemeenterdsvergdering vn... NOTA GRONDBELEID 2014 1
NOTA GRONDBELEID 2014 2
INHOUD pg n 1 1.1 L.2 1.2.1 1.2.2 1.2.3 1.2.4 1.3 1.4 1.5 INLEIDING EN SAMENVATTING... 5 5 Herziening Not Grondbeleid. 5 Gew ij z i gd e m rkto m st nd ig h ed e n / vo I ksh u i sveste I ijke o ntw i kke I i ng e n 5 Nieuw Beleid 5 N ieuwe ontw i kkel i ngen : Omgevi ng swet..., Ve n nootsch psbel sti ng pe r 1-1 - 20 1 6... 6 6 2 2.L 2.2 2.2.1 2.2.2 2.2.3 2.2.4 2.3 2.4 2.5 2.6 Ruimtelijk beleid 8 Korte terugbl i k... Structuu rvi sie Weert 202 5... Korte en lnge termijn Structuurvisie Wonen, Zorg en Woonomgeving Midden Limburg...... 9 Visie wonen...... 9 Visie bedrijventerreinen en kntoorlocties...... 10 Visie detilhndel, PDV en GDV... 10 Bijzondere locties in Weert... 11 I I 8 3 3.1 3.1.1 3.1.2 3.1.3 3.2 3.3 3.3.1 3.3.2 3.3.3 HOOFDKEUZE VORM GRONDBELEID... 12 Vormen vn grondbeleid... ( Pro)Actief g rondbeleid.. F ci I ite rend g ro nd bel ei d Pu b I i ek- pri v te s menwe rki n g ( P PS )..... 13 Gemeentelijke keuze: fciliterend grondbeleid...... L4 Instrumentrium...... 14 Kostenverhl en plnschde... 14 Bestem m i n g s pl n... 15 Verwerven 15 L2 t2 L2 NOTA GRONDBELEID 2014 3
4 4.L 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 FINANCIËLE KADERS...... 16 Winstbepling en risicomngement... 16 Bestemmingsreserve... 16 Interne trnscties...,. 17 Vstgoed..... 18 Bovenwijkse voorzieningen en ruimtelijke ontwikkelingen...... 19 Grondprijsbeleid... 19 5 5.1 5.2 5.3 5.4 5.4.1 5.4.2 5.5 5.5.1 5.5.2 5.5.3 5.5.4 5.5.5 5.6 KADERS ORGANISATIE...... 20 RolverdelinS...... 20 Vertrouwelijkheid gegevens: Openbr wt kn en geheim wt moet!... 20 Projectmtig werken... 20 Rpportges...... 20 Meerjren perspectief g rondexploittles... 20 V o o rtg n g s r p p o rt g e s. Procesbeheersing... Instructie voor het voeren vn onderhndelingen... Contrctbeheer, boekingen, verplichtingen en subsidies.. (O nder) M ndten regel i n9...,.,... A n besteden... Verkoopbeleidspln.... 2L...2L Hndboek juridische kwliteitszorg.. 27, 2L 2t 2t 22 22 6 AANBEVELINGEN REKENKAMERONDERZOEK.. 23 7 BEGRIPPENLIJST...... 24 NOTA GRONDBELEID 2014 4
1 INLEIDING EN SAMENVATTING De gemeente Weert is een ctieve gemeente op het gebied vn ruimtelijke ordening, wonen, werken en recreëren. Om de bestuurlijke doelen te reliseren wordt onder meer het grondbeleid ingezet. Grondbeleid is drbij geen doel op zich, mr vormt het kder wrbinnen de gemeente hr ruimtelijke doelstellingen wil reliseren. Dit beleid wordt enerzijds omkderd door wettelijke regelgeving en nderzijds door bestuurlijke keuzes. De not grondbeleid legt spelregels vst, omschrijft om welke instrumenten het gt en geeft n welke beleidskeuzes de gemeente mkt in de toepssing vn deze instrumenten. Die spelregels drgen bij n een slgvrdig hndelen door het college en stellen de gemeenterd in stt zijn kderstellende en controlerende bevoegdheden uit te voeren. Ook wordt ngegeven hoe de gemeente omgt met kostenverhl, prijsvorming, verwerving vn gronden, winst- en verliesneming, risicomngement, uitgifte en beheer. 1.1 Grondbeleid De not grondbeleid geeft het juridische en beleidsmtige kder n wrbinnen de gemeente opereert. De wettelijke bsis is mede vernkerd in de Wet ruimtelijke ordening (Wro). De not grondbeleid wordt doorgns vstgesteld voor de periode vn meerdere jren, echter er vinden ontwikkelingen plts die nleiding geven tot jrlijkse herijking. Denk n het grondprijsbeleid, dt jrlijks wordt vstgesteld. De bestnde beleidskders, uitgngspunten en condities worden continu gewogen. Wnneer de ctuliteit drtoe nleiding geeft kunnen bijzondere onderwerpen in prte not's - nvullend op de not grondbeleid - nder beleidsmtig worden uitgewerkt. L.2 Herziening not grondbeleid Met de vststelling vn de not grondbeleid 2009 heeft de gemeenterd de kders gesteld wrbinnen het college vn burgemeester en wethouders het grondbeleid uitvoert. Ten tijde vn het vststellen vn deze not ws de gemeente Weert nog ctief in de weer met uitbreidingen op het gebied vn wonen, werken en recreëren. Vnuit die rol heeft de gemeente veel gronden verworven om zo ctief te kunnen sturen op de gronduitgifte. Uitgngspunt voor deze ctieve bendering zijn de Structuurvisie, de Visie Weeft 2015 en de Woonvisie vn dt moment geweest. De nhoudende finnciële crisis, gevolgd door de crisis op de woningmrkt, de volkshuisvestelijke ontwikkelingen, nieuw beleid en gewijzigde wet- en regelgeving, mken een heroriënttie op de te voeren grondpol itiek noodzkelijk. 1.2.1 Gewijzigde mrktomstndigheden / volkshuisvestelijke ontwikkelingen De fgelopen jren zijn de gevolgen vn de economische en vstgoedcrisis vn grote invloed geweest op de wrde vn de grondposities vn de gemeente Weert. Op 10 pril 2013 heeft de rd op grond vn het rdsvoorstel "Instemmen met de wrdering vn de grondexploitties" een besluit genomen over de te hnteren prognoses voor woningbouw, bedrijventerreinen en kntoren. Anleiding voor dit besluit is de bijgestelde verwchting over het ntl te reliseren woningen, bedrijven en kntoren, de fsering in de tijd en de prijzen wrvoor kvels kunnen worden verkocht. Deze bijstelling hd grote finnciële gevolgen voor de grondexploitties vn de gemeente. De rd heeft finnciële voorzieningen getroffen om de overgewrdeerde opbrengstverwchtingen op te kunnen vngen. Hetzelfde rdsbesluit is nleiding geweest voor een onderzoek door de Rekenkmer nr het toepssen vn het grondbeleid en het grondprijsbeleid, wrop in hoofdstuk 6 nder wordt ingegn. 1.2.2 Nieuw beleid. In december 2013 is de Structuurvisie Weeft 2025 ("Weert nodigt uit") vstgesteld. Dit nieuwe kder voor de ruimtelijke ontwikkeling en progrmmering in Weert is drmee vn grote invloed op het lokle grondbeleid. Het beschrijft onder meer hoe de te grote plnvoorrd woningen wordt fgebouwd op de korte en lnge termijn.. Het jrlijks grondprijsbeleid geeft ctuele informtie over de prijsontwikkelingen,. Midden-Limburgse gemeenten Echt-Susteren, Leudl, Msgouw, Nederweert, Roerdlen, Roermond en Weeft hebben in GOMl-verbnd besloten dt binnen de progrmmlijn Wonen een concreet en bestuurlijk gedrgen perspectief moet worden geformuleerd. Dt is gebeurd middels de structuurvisie Wonen, Zorg en Woonomgeving Midden-Limburg. Deze visie is in juni 2Ol4 in ontwerp ter visie gelegd. Hierin is de gewenste ruimtelijke ontwikkelingsrichting ten nzien vn het beleidsveld Wonen voor de kofte termijn (2074-2017) en met een doorkijk nr de lnge termijn (2018-2023) vstgelegd. NOTA GRONDBELEID 201-4 5
1.2.3 Nieuwe ontwikkelingen: Omgevingswet Nr verwchting wordt in 2018 de Omgevingswet ingevoerd. De invoering vn deze wet zl gevolgen hebben voor o.. de huidige regels (Grondexploittiewet) vn het kostenverhl. De Afdeling Grondexploittie zl, nst vele ndere wetten, worden getncorporeerd in de Omgevingswet en voor zover nu bekend zl het in 2008 ingevoerde exploittiepln worden vervngen door exploittieregels en exploittievoorschriften. Op inhoud zijn de vernderingen vn de kostenverhlsmogelijkheden beperkt. Vernderingen zijn te verwchten op het verhl vn kosten vn bovenwijkse voorzieningen en ruimelijke ontwikkelingen. Omdt de tijdspnne tot de invoering vn de wet zo groot is, worden de gevolgen hiervn meegenomen in de eerstvolgende nieuwe not grondbeleid. 1.2.4 Vennootschpsbelsting per 1-1-2016 De kns is groot dt de ngekondigde invoering vn de vennootschpsbelsting voor gemeenten doorgt. In dt gevl moet de gemeente belsting fdrgen over de (fiscle) winsten die zij mkt met hr ondernemersctiviteiten. Voor de bepling vn de fiscle winst is nst het sldo op de betreffende ctiviteit ook de openingsblns per 1 jnuri 2016 en de clustering vn gemeentelijke ondernemersctiviteiten vn belng. De clustering mkt mogelijk dt winsten en verliezen met elkr worden verrekend. Het is nog niet duidelijk of er eisen worden gesteld n deze clustering (bijv. één orgnistorische eenheid). In de komende periode worden de finnciële en orgnistorische gevolgen voor de gemeenterd in kft gebrcht. 1.3 Doel Het doel vn de not grondbeleid is drieledig:. Trnsprntie bieden over de wijze wrop de gemeente opereert op het gebied vn grondbeleid en welke keuzes zij mkt in het l dn niet ctief optreden op de grondmrkt om beleidsdoelen te reliseren. b. De rolverdeling vstleggen tussen het college en de rd op het gebied vn grondbeleid. c. Vstleggen vn de finnciële kders vn het grondbeleid. 1.4 Smenvtting beslispunten De gemeente Weert wenst een overwegend fciliterend grondbeleid te voeren en wr nodig situtioneel ctief grondbeleid. Voor plnnen met een verwcht negtief finncieel resultt, mr die mtschppelijk gewenst zijn, wordt de rd voorf om instemming gevrgd. Wnneer de gemeente Weert een fciliterend grondbeleid wil/moet voeren, mkt zij gebruik vn lle beschikbre instrumenten om de kosten te verhlen.. De gemeente Weert zet primir in op kostenverhl vi nterieure overeenkomsten.. In gevl vn ctieve grondverwerving is primire inzet het bereiken vn een minnelijke nkoop. Voor lle projecten (in exploittie en nog in exploittie te nemen) worden eventuele tekorten fgedekt vi een voorziening. Voor overige gronden/gebouwen geldt dt wnneer de boekwrde de mrktwrde overstijgt, de boekwrde wordt verlgd, De gemeente Weert voert een ctief risicomngement bij ruimtelijke projecten door miniml één ml per jr de risico's kwlittief en kwntittief in beeld te brengen, door het treffen vn beheersmtregelen en door de toetsing n de weerstndscpciteit. Winsten uit de grondexploitties worden in eerste instntie ngewend om de reserve Risicobuffer Bo rondex loitties niveu te bren en NOTA GRONDBELEID 2014 6
De gesloten finnciering vn grondexploittie wordt beëindigd; d.w.z. winsten vn grondexploitties worden niet lnger binnen het grondbedrijf gehouden. De stdsvernieuwingsopgve wordt gedekt uit lgemene middelen (integrle fweging prioriteite Bij de overdrcht vn objecten vn de Algemene Dienst nr Projectontwikkeling wordt de boekwrde met een mximum vn de inbrengwrde ve Objecten die zijn fgestoten nr Projectontwikkeling worden ondergebrcht bij het grondbedrijf indien er sprke is vn een trnsitie. Is er sprke vn tijdelijke exploittie vn het bestnde pnd/gr:ond dn gt de loctie dm inistrtief nr Vstgoed. De "Overige gronden en gebouwen" vn het grondbedrijf (boekwrde 7 miljoen) dministrtief en orgnistorisch worden ove rcht nr V oed ene Dienst) en vn het grondprijsbeleid worden ter besluitvormi n de rd ele 1.5 Leeswijzer De not grondbeleid 2014 geeft een zo compleet mogelijk beeld vn het ctuele juridische kder voor het grondbeleid en de beleidskeuzes die de gemeente Weert drin mkt. Hoofdstuk 2 gt in op de bestuurlijke doelen die de gemeente nstreeft op het gebied vn ruimtelijk beleid. Hoofdstuk 3 biedt inzicht in de verschillende vrinten vn grondbeleid en de keuzes die de gemeente Weert drin heeft gemkt. Hoofdstuk 4 gt in op de finnciën vn het grondbedrijf: Hoe wordt o.. omgegn met risicomngement/weerstndsvermogen, reserves en voorzieningen, winst- en verliesneming, fondsfdrchten grondprijsbeleid en de reltie met de Algemene Dienst. In hoofdstuk 5 wordt ingegn op de projectorgnistie, rppoftges, procesbeheersing en het verkoopbeleidspln. Hoofdstuk 6 gt in op de nbevelingen vn het Rekenkmeronderzoek. Tot slot bevt hoofdstuk 7 een begrippenlijst op lfbetische volgorde. NOTA GRONDBELEID 2014 7
2 RUIMTELIJKE VISIE EN BELEID 2.t Ruimtelijk beleid Om de kwliteiten - zowel in termen vn een goed woon- en leefklimt ls ook in termen vn een goed vestigingsklimt voor het bedrijfsleven - binnen de gemeente voor lngere tijd te bestendigen en in te spelen op de knsen en bedreigingen op het gebied vn ruimtelijke ontwikkelingen, is een visie voor de lngere termijn vstgelegd. De Structuurvisie Weert 2025 geeft de gewenste ruimtelijke koers n voor de periode tot 2025. Leidend them vn de Structuurvisie Weert 2025 is: Weert nodigt uit. De gemeente Weert zlzich terughoudender opstellen en de smenleving, inclusief de mrkt, meer ruimte en verntwoordelijkheid geven. De gemeente wil globle kders meegeven, stimuleren en fciliteren. De komende periode wordt een omslg voorzien in de ruimtelijke ontwikkeling vn de std en wordt de focus, n enkele woon- en werkuitbreidingen, nr het bestnd stedelijk gebied gelegd. Als bsis geldt de compcte std met hr singels, ringbnen, rdilen, knl en spoorlijn. De structuurvisie benoemt een 4-tl integrle them's:. Prettige woongemeente voor jong en oud.. Groenste std met een grote toeristisch-recretieve ntrekkingskrcht.. Uitnodigend, bruisend centrum.. Hoogwrdige bedrijvigheid, dienstverlening en innovtie. De Structuurvisie heeft geen directe rechtsgevolgen, bestemmingsplnnen hebben dt wel. 2.2 Woningbouwprogrmm Vnuit de fdeling Ruimtelijk Beleid wordt het woningbouwprogrmm ngestuurd. In het eerste kwrtl vn het jr vindt monitoring en ctulistie plts. De rd wordt hierover geïnformeerd. 2.2.1 Korte terugblik In 2010 is de Regionle woonvisie Weefterkwftier 2070-2074 vstgesteld. Bij nvng bestond de plnvoorrd uit 3630 woningen. Weert heeft in die periode netto circ 800 woningen gereliseerd. Dit zou betekenen dt ultimo 2013 een netto plnvoorrd resteert vn ongeveer 2.830 woningen. ln20t2 is besloten om plnnen voorc.935 woningen definitief te schrppen. Rekening houdend met enkele nieuwe plnnen die zich inmiddels hebben ngediend, heeft Weert ultimo 2013 een bruto plnvoorrd vn circ 2.000 woningen. 2.2.2 Structuurvisie Weert 2025 Wonen mkt deel uit vn het them: Prettige woongemeente voor jong en oud. In de Structuurvisie is vstgelegd dt de omvng vn de plnvoorrd moet worden fgestemd op de behoefte. Hierbij is uitgegn vn een resterende toenme vn het ntl woningen met 1.200. Dit ntl is gebseerd op het gemiddelde vn drie prognoses (8,t12072, Primos en CBS 2Ol2).In het woningbouwprogrmm is een overzicht vn lle woningbouwlocties opgenomen. In totl hebben lle locties smen ruimte voor de bouw vn ongeveer 2.000 woningen. We kijken kritisch wr we de komende jren de behoefte n woningen reliseren en lleen hoogwrdige woonplekken met onderscheidende woonmilieus brengen wij tot ontwikkeling, De opgve heeft hiermee een kwntittieve component: er is meer nbod dn vrg. 2.2.3 Korte en lnge termijn We onderscheiden een korte termijn (2Ot4t/m2Ot7) en een lnge termijn (2018 e.v.). Weert heeft de keuze gemkt om op bsis vn een fwegingskder voor de korte termijn een kernvoorrd te definiëren en besluiten te nemen voor een deel vn de overcpciteit in de plnvoorrd. Dit fwegingskder is opgenomen in de Structuurvisie Weeft 2025. We gn uit vn de relistie vn 500 woningen op de korte termijn en nog eens 700 woningen op de lnge termijn Dit betekent dt in totl 800 woningen moeten worden geschrpt, wrvn 400 in de periode 2Ot4t/m 2017. Herijking vn het woningbouwprogrmm vindt plts in 2018, mede op bsis vn de dn geldende inzichten. Vi de herziening vn bestemmingsplnnen en het vervllen vn principe-toezeggingen wrvn geen gebruik is gemkt, komen op de korte termijn plnnen voor ruim 400 woningen te vervllen Bij de herziening vn bestemmingsplnnen betreft dit het schrppen vn binnenplnse fwijkingsmogelijkheden en wijzigingsbevoegdheden voor woningen, het vervllen vn directe bouwtitels dn wel het verminderen vn het mximum ntl woningen op een ntl locties. Op de korte termijn (2Ot4l/m 2Ol7) worden hiertoe de bestemmingsplnnen voor de woonwijken in de std, de binnenstd en de kernen herzien. Het proces is zodnig ingericht dt hierbij sprke is vn ieve risiconvrdi NOTA GRONDBELEID 20]"4 8
2.2.4 Structuurvisie Wonen, Zorg en Woonomgeving Midden-Limburg De Midden-Limburgse gemeenten Echt-Susteren, Leudl, Msgouw, Nederweeft, Roerdlen, Roermond en Weert hebben in GOMl-verbnd besloten dt binnen de progrmmlijn Wonen een concreet en bestuurlijk gedrgen perspectief moet worden geformuleerd. Dt is gebeurd middels deze structuurvisie. Hierin wordt de gewenste ruimtelijke ontwikkelingsrichting ten nzien vn het beleidsveld "Wonen" voor de korte termijn (2074 t/m 2O77) en met een doorkijk nr de lnge termijn (2018 t/m 2023) vstgelegd. Integrle herijking vindt plts in 2018. De Structuurvisie geeft richting n de kwlittieve en kwntittieve opgve wr de gemeente woningbouw de komende jren wenselijk vindt en de wijze wrop het ntl woningbouwplnnen wordt fgestemd op de behoefte. Dit betekent dt beleidsmtig is vstgelegd hoe de plnvoorrd voor woningen wordt fgebouwd. In de structuurvisie is een fwegingskder opgenomen. Dit ligt grofweg in het verlengde vn het fwegingskder zols opgenomen in de Structuurvisie Weert 2025. Een belngrijk verschil is echter dt in de Structuurvisie Wonen, Torgen Woonomgeving Midden-Limburg een resterende groei vn 900 woningen voor Weert wordt verwcht. Voor de korte termijn zl Weert het beleid, zols vstgelegd in de Structuurvisie Weert 2025 kunnen uitvoeren. Bij de integrle herijking in 2018 vindt op bsis vn de dn geldende inzichten bijstelling plts. In de eerste helft vn 2015 worden plnnen getrechterd volgens het zeefmodel dt in de Structuurvisie Weert 2025 en de Structuurvisie Wonen, Torg en Woonomgeving Midden-Limburg is opgenomen. 2.3 Visie wonen Weert biedt mogelijkheden in verschillende woonmilieus, vn stedelijk wonen tot lndelijk wonen. We zetten in op meer onderscheidende woonmilieus en het zoveel ls nodig toevoegen vn woningen. Weert wil de kwliteit vn wonen nog ntrekkelijker mken en ontwikkelingen stimuleren. Het suburbn wonen in Weert voeft de boventoon: de wijken bestn grotendeels uit grondgebonden woningen met redelijke voortuinen in een dichtheid die op of onder het gemiddelde ligt vn Nederlnd. De buitenwijken vn Weert zijn zeer ruim opgezet. Het centrum en Keent zijn de meer stedelijke woonomgevingen. De woningen in Weert hebben een goede prijskwliteitverhouding, de bereikbrheid is goed, de veiligheid scoort hoog en het voorzieningenniveu is goed. Drom is Weeft niet lleen ntrekkelijk voor de huidige inwoners mr ook ls woongemeente voor mensen die (komen) werken in Weert. Vnwege de strtegische ligging vn Weert geldt dit overigens ook voor mensen die nu nog elders in Limburg, Zuidoost- Brbnt en in Belgiê werken mr nog niet in Weert wonen. Om in te spelen op de demogrfische vernderingen en op de verschillende behoeften vn bevolkingsgroepen wordt ingezet op:. Het reliseren vn de lndelijke woonwijk Lrveld. Het overgrote deel vn het nbod bestt uit eengezinswoningen en de wijk richt zich dn ook grotendeels op gezinnen. Vrouwenhof voorziet hier ook deels in, mr is sterker verbonden met de bestnde wijk Leuken,. Trnsformtie vn locties dicht bij voorzieningen nr woningen geschikt voor één- en tweepersoons huishoudens / ouderen.. Het bieden vn een meer stedelijke woonomgeving in het centrum en bij het knl. Dit is bij uitstek de plek wr, met mte en gedoseerd, pprtementen gebouwd kunnen worden, in combintie met een beperkt ntl stdswoningen. Dit is onderdeel vn het te ontwikkelen wterfront vn Weert.. Verschillende lgbouwmilieus wr het groen en rustig wonen is, Wijkvernieuwing is nodig in (delen vn) de vroeg-noorlogse wijken Keent/Moesel en Groenewoud/Biest en in sommige dicht bebouwde delen vn Boshoven. Hier kn npssing vn de woningvoorrd en/of grootschlige rioolvervnging gekoppeld worden n vergroening en verdunning.. Behoud vn de krkteristiek vn de kernen en inzetten op vernieuwing en npssing vn de bestnde woningvoorrd nr levensloopbestendige woningen en beperkte uitbreiding. Drnst zijn op diverse plekken in de wijken kleinschlige woonprojecten voorzien, die voor een groot deel tegemoet komen n de behoefte n levensloopbestendige woningen. Deze levensloopbestendige woningen worden zoveel mogelijk gebouwd nbij de wijkvoorzieningen en woonzorgzones. De smenstelling vn de bevolking is n het vernderen en dit zet zich de komende jren voort, voorl door een fnme vn het ntl gezinnen met kinderen en een forse toenme vn het NOTA GRONDBELEID 2014 9
ntl 1- en 2-persoonshuishoudens. Het betreft huishoudens in lle leeftijden, mr voorl ouderen. Het nbod vn woningen zl op die vernderende vrg inspelen. Mede ls gevolg vn de economische omstndigheden is de vrg nr huurwoningen de fgelopen jren fors toegenomen. Het gt niet lleen om socile huurwoningen. Vnwege de vernderende wet- en regelgeving is de behoefte n vrije sector huurwoningen toegenomen. Dit is een segment, dt in Weert nr verhouding beperkt voorhnden is en dt in de woningbouwprogrmmering beperkt wordt voorzien. Hierbij dient met nme gedcht te worden n levensloopbestendige (gestpelde) woningen (d.w,z, bsiswoonprogrmm gelijkvloers: woonkmer, keuken, slpkmer en snitir) dicht bij voorzieningen en in mindere mte n eengezinshuurwoningen verspreid over de wijken. Levensloopbestendige woningen bedienen meerdere doelgroepen en dit type woning speelt in op steeds kleiner wordende huishoudens. Voor de lnge termijn (vnf 2018) stt de kwlittieve invulling vn de woningbouw progrmmering nog niet vst. Indictief bevindt ongeveer 2oo/o zich in de huursector en B0o/o in de koopsector. Deze verhouding komt niet overeen met de huidige inzichten. De gemeente stt voor de opgve de woningbouwprogrmmering komende jren bij te sturen, zodt meer nsluiting wordt gezocht op de mrkt vn huurwoningen in zowel de socile ls vrije sector huur. Een groot deel vn de vrg moet verder opgevngen worden binnen de bestnde woningvoorrd. Investeren in verduurzming en het verbeteren vn de toegnkelijkheid zijn hierbij sleutelbegrippen. Verder is Weert voornemens een deel vn de piek in het ntl huishoudens op te vngen in tijdelijke woonvormen. Het voornemen bestt in 2015 een pilot te st rten. 2.4 Visiebedrijventerreinenenkntoorlocties Weert zet in op een gezonde economische bsisstructuur. Om te kunnen blijven bloeien in werkgelegenheid, is een ntl rndvoorwrden vn belng: de bereikbrheid nr de terreinen en de beschikbrheid vn voldoende gevrieerde vestigingslocties voor bedrijven en voorzieningen, wrdoor de juiste orgnistie zich op de juiste plek kn vestigen. Qu grondbeleid is de visie op bedrijventerreinen gericht op het continueren vn de lopende grondexploitties. Het opstrten vn nieuwe (grootschlige) gebieds- en loctieontwikkelingen is de komende jren niet n de orde. Er is ruimschoots voldoende nbod n bedrijventerreinen nwezig voor de komende jren. Bij het voorziene uitgifte tempo resteert over c. 15 jr nog ltijd 20-25 h gevrieerde ruimte. Weert kiest beperkt voor themtisering vn de bedrijventerreinen, Verder worden de gebruiksmogelijkheden op de terreinen binnen de Ringbn, Knlzone I, Doolhof (Grfschp Horneln binnen ringbn) en het terrein Roermondseweg-West verruimd ls gevolg vn vrgen uit de mrkt en de huidige mix vn functies. Hierbij moet dn gedcht worden n mtschppelijke en leisure-chtige functies en functies die verbnd houden met sport en recretie. Dit zijn functies met beperkte hinder voor de omgeving. De ligging vn deze terreinen, tegen woonwijken n, lt een dergelijke verkleuring toe. In de progrmmering en bij gronduitgifte moet beleidsmt g worden uitgegn vn de juiste schlgroottes (stftersruimte/zeer kleinschlig, kleinschlig, middelgroot, grootschlig), zodt optiml kn worden ingezet op duurzm grondgebruik. Bij de gronduitgifte moet de duurzme verstedelijkingsldder worden toegepst wrdoor Weert zowel inbreiding op bestnde locties stimuleert ls "mgdelijke" grond uitgeeft op reeds in ontwikkeling zijnde bedrijventerreinen. Het grootschliger nbod vn kntoorruimte is geconcentreerd op Centrum-Noord, wr nog meer dn voldoende ruimte nwezig is voor nieuwkomers. Het kleinschliger nbod is verspreid nwezig in en rond de binnenstd. Voor het voorzien in de vrg is hiermee een goed gevrieerd nbod nwezig. Wel vrgt het juiste gebruikvn de beschikbre ruimte om gemeentelijke regievoering. Enkele mrktprtijen bieden in Weeft ook nog locties n. Het grondbeleid qu kntoren is voorl gericht op het voorkomen vn stgntie in de uitgifte en het benutten vn knsen. Om de knsen op de loctie Centrum-Noord te benutten wordt onderzocht of een ndere invulling mogelijk is dn het bouwen vn kntoorruimte. 2.5 Visie detilhndel, PDV en GDV De insteek vn gemeentelijk beleid is om voor de detilhndel knsrijke gebieden n te wijzen om deze gebieden te versterken en om een verdere ruimtelijke concentrtie te bewerkstelligen. Als NOTA GRONDBELEID 2014 10
knsrijke gebieden benoemen wij de binnenstd (met het ccent op sfeer, ontmoeting en beleving), de wijk-, buurt- en dorpswinkelcentr (met nme voor de dgelijkse boodschppen) en de PDV-loctie Roermondseweg-Moesdijk (voor de doelgerichte nkopen). De keerzijde vn deze medille is, dt erook kwetsbre gebieden te noemen zijn: gebieden die in de toekomst niet meer ls winkelgebied kunnen functioneren. Het beleid is gericht op concentrtie in de binnenstd, het meewerken n functieverndering in nloopstrten en knsrme delen. Bij de ctulistie vn bestemmingsplnnen worden bijvoorbeeld detilhndelsbestemmingen weggenomen op kwetsbre locties, wnneer detilhndel níet meer nwezig is. Het betreft dn met nme solitire vestigingen en enkele winkelstrips in de woonwijken. In de prktijk betekent dit dt de gemeente zeer inititiefrijk gt cteren in de zin vn het vooftouw nemen en njger zijn. Voor de toekomst moeten de potenties in de binnenstd benut worden en moet een ntwoord gegeven worden op lgemene trends en ontwikkelingen zols de retilontwikkelingen. De insteek is concentrtie te bevorderen om een gezonde toekomstbestendige binnenstd te krijgen die op zichzelf vitl is en blijft. De binnenstd blijft in ontwikkeling en ls gevolg vn de vernderingen in de retilwereld komt ruimte vrij voor ndere functies. De gemeente speelt een crucile rol bij de trnsitie nr de winkelgebieden vn de toekomst. Die trnsitie is nodig voor lle winkelgebieden, niet lleen dr wr sprke is vn (grote) leegstnd. Specifieke npk voor het leegstndsvrgstuk is nodig. Voorl de opkomst vn internet vrgt n te denken over de knsen vn ndere winkelconcepten, ruimtelijke keuzes en instrumenten. Er worden geen nieuwe concentrtiegebieden in het centrum ngewezen zonder het ruimtelijk effect elders n te pkken. Bij hergebruik vn bestnde winkelbebouwing kn het creëren vn ruimte voor grootschlige detilhndelsvestiging worden toegestn. De ntrekkelijke lndelijke ketens die nog ltijd grootschliger locties zoeken, moeten zo een kns hebben de binnenstd te versterken. De wijkwinkelcentr in Weert liggen op centrle, goed bereikbre locties verspreid over de std, met uitzondering vn het oostelijk deel vn Weeft. Er zijn mogelijkheden in Weert-Oost om een nieuw wijkwinkelcentrum te reliseren tussen de wijken Groenewoud en Leuken. 2.6 Bijzondere locties in Weert Binnen de gemeente Weert ligt een ntl specifieke locties die voor grootschlige (her)ontwikkeling in nmerking komt. In en rondom het centrum, mr ook in Weert-West liggen (grotere) locties die in nmerking komen voor herstructurering en/of herontwikkeling. Op deze locties gt de gemeente, nders dn in de trditionele bendering vnuit een ctieve verwervingsstrtegie, juist veel meer regie voeren op bsis vn privt en mtschppelijk inititief. De gemeente neemt drbij het inititief, mr niet middels het nkopen vn vstgoed. Zij neemt inititief middels het inrichten vn een goed proces, het verbinden vn prtijen en fciliteren vn llintievorming. Uiterrd behoudt de gemeente de publieke verntwoordelijkheid ten nzien vn het creëren vn het juiste plnologische kder. NOTA GRONDBELEID 2014 1T
3 HOOFDKEUZE VORM GRONDBELEID Grondbeleid is beleid dt gericht is op het reliseren vn ruimtelijke doelstellingen. Het is drmee geen doel op zich, mr een middel om ndere doeleinden te verwezenlijken. Het grondbeleid ondersteunt ndere gemeentelijke beleidsterreinen zols wonen en ruimtelijke ordening. De gemeente kn op verschillende mnieren hr grondbeleid vorm geven, te weten "ctief", "fciliterend" en door "Publiek Privte Smenwerking". Centrl hierin stt de gewenste gemeentelijke bemoeienis met betrekking tot het proces vn plnontwikkeling en -relistie. Beleid en pln vorming Grond verwerven Bouw / woonrijp mken bouwen gemeente derden gemeente derden PPS gemeente derden Bron vn de fbeelding: VNG, Hndreiking grondbeleid voor rdsleden, 17 december 2013. 3.1 Vormen vn grondbeleid 3.1.1 (Pro)Actief grondbeleid Bij ctief grondbeleid gedrgt de gemeente zich min of meer ls mrktprtij, De gemeente mkt een pln, koopt de grond, mkt deze bouwrijp, geeft zelf de bouwrijpe gronden uit tegen voorf vstgestelde grondprijzen, zorgt voor het woonrijp mken en neemt het beheer vn de openbre ruimte op zich. De invloed vn de gemeente is bij deze vorm vn grondbeleid mximl. Eventuele inkomsten zijn voor de gemeente, mr ook lle risico's en eventuele tegenvllers. Proctief grondbeleid gt zelfs nog een stpje verder dn ctief grondbeleid. Hierbij is sprke vn strtegische grondverwerving nog voordt er sprke is vn concrete bouwplnnen. 3.1.2 Fciliterend grondbeleid Bij fciliterend grondbeleid heeft de gemeente de grond niet zelf in eigendom en lt zij de inititieven over n de mrkt. Privte ontwikkelingen worden getoetst n het gemeentelijk beleid. De gemeente geeftveell vi het bestemmingspln sturing n de gewenste ruimtelijke ontwikkeling. De plnrelistie is geheel voor rekening en risico vn de inititiefnemer. Ter vergoeding vn de door de gemeente gemkte kosten, betlt de inititiefnemer een exploittiebijdrge. Het kostenverhl kn worden geregeld vi een nterieure overeenkomst, of vi het exploittiepln ls het kostenverhl niet op een ndere mnier verzekerd is. De gemeente mkt hierbij de fweging of de ontwikkeling finncieel hlbr is. Hierbij wordt ook gekeken nr de zwrte vn het instrument om kosten te verhlen. Het exploittiepln kn ook gebruikt worden om ndere loctie-eisen te stellen met betrekking tot o.. het woningbouwprogrmm en werkzmheden in de openbre ruimte. In onderstnd overzicht worden de voor- en ndelen vn de vormen vn ctief en fciliterend grondbeleid met bijbehorende instrumenten in beeld gebrcht. NOTA GRONDBELEID 2014 72
VOORDELEN Gemeente. heeft de regie. behoudt inititief. kn prtner kiezen Gemeente kn mximl sturen op. doelstellingen. inhoudr kwliteiç en fser ng plnnen Sterke onderhndelingspositie Exploittiewinst voor de gemeente Gemeente beplt uitgifteprijzen en voorwrden ACTIEF GRONDBELEID NADELEN Risico's voor rekening gemeente Exploittietekort voor de gemeente Inzet vn finnciële en orgnistorische middelen FACILITEREND GRONDBELEID VOORDELEN NADELEN f nititiefnemer. vel'werft o voert grondexploittie. drgt risico's Gemeente stelt. rndvoorwrden voor ontwikkeling. eisen n kwliteitr/beheer openbr gebied Kostenverhl vi nterieure overeenkomst of exploittiepln Beperktere inzet vn orgnistorische cpciteit Primt ontwikkeling ligt bij n t t efnemer Minder invloed op o kwliteit. explo ttiewinst plnning Minnelijke verwerving Wet Voorkeursrecht Gemeenten Onteigening Bouw- en woonrijp mken Grond ifte INSTRUMENTEN Bestemmingspln Omgevingsvergunning Anterieure overeenkomst (bouw-)regelgeving Kostenverhl 3.1.3 Publiek-privte smenwerking (PPS) Gemeente en prticuliere inititiefnemer leggen een vorm vn smenwerking vst in een overeenkomst. Hierin worden fsprken vstgelegd over de plnrelistie, verntwoordelijkheden, risico's, winstmogelijkheden, kostenverhl, etc. De grondexploittie wordt gezmenlijk gevoerd door de gemeente en de prticuliere inititiefnemers. Het bouwclim model, jointventure model en concessie model zijn hier voorbeelden vn. bouwclim model.mrktprtij verkoopt grond voor recht op fnme bouwrijpe bouwkvels. gemeente drgt risico's grondexploittie.sturingsmogelijkheden gemeente zijn mximl joint venture model o pdijen richten gezmen I ijke grondexploittiemtsch ppij op.verdeling risico's is gelijk n de verdeling vn de ndelen.minder sturingsmogelijkheden gemeente concessie model.mrktpftij voeé doorgns privte grondexploittie.invloed gemeente beperkt zich voornmelijk tot de plnvorming.weinig risico voor gemeente.ontwikkeling openbr gebied doorgns voor rekening mrktprtijen NOTA GRONDBELEID 20].4 13
3"2 Gemeentelijkekeuze:fciliterend grondbeleid De invoering vn de Grondexploittiewet biedt de gemeente meer mogelijkheden tot kostenverhl. Hierdoor is ten opzichte vn de periode vn voor de Grondexploittiewet de noodzk tot ctieve grondpolitiek vervllen. Dit geeft de gemeente meer vrijheid om dr wr zij niet ctief wil zijn, fciliterend te werk te gn. Actief grondbeleid is in beplde gevllen wenselijk met betrekking tot de gewenste regierol, de mtschppelijke doelstellingen en het kostenverhl. Anderzijds is fciliterend grondbeleid uitgngspunt bij projecten met risicovolle processen of projecten die op bsis vn zelfrelistie tot stnd kunnen komen. De ndruk komt de komende periode meer te liggen op plnrelistie en plnreductie. De gemeente Weeft heeft de fgelopen jren een (pro)ctief grondbeleid gevoerd. Hierdoor heeft de gemeente hr volkshuisvestelijke doelen kunnen verwezenlijken. Zelfbouwkvels - wr behoefte n ws - zijn in de mrkt gezet tegen mrktconforme grondprijzen. Die (pro)ctieve grondpolitiek heeft veel middelen opgeleverd voor mtschppelijke doelen, mr heeft ook geleid tot de huidige omvng vn de grond- en vstgoedpotefeuille. Rond 2008 trd er een kentering op in de mrktomstndigheden. De recessie werd gndeweg de jren steeds voelbrder. Dt heeft geresulteerd in een teruglopende mrkt. De gevoerde ctieve grondpolitiek is in de gewijzigde mrktomstndigheden vn de fgelopen jren risicovol gebleken. Drbij komt dt recente onderzoeken nr demogrfische ontwikkelingen voor de woonbehoefte uitwijzen dt een forse vermindering vn de huidige plnvoorrd noodzkelijk is, Gelet hierop en het feit dt. een groot deel vn de uitbreidingsgebieden reeds eigendom is vn de gemeente en meer dn voldoende restcpciteit biedt om de komende jren in de behoefte te voorzien b. beplde mtschppelijke en ruimtelijke doelstellingen nleiding kunnen vormen om ctief grondbeleid toe te pssen c. het belngrijk is om de regie over de stedelijke ontwikkeling zoveel mogelijk te behouden hnteren wij u een overwegend fciliterende grondpolitiek ls uitgngspunt voor het nieuwe grondbeleid. Wr nodig wordt vn een situtioneel ctieve grondpolitiek gebruik gemkt. Dit betekent dt fhnkelijk vn de situtie (potentiële winstmogelijkheden, risico's en mtschppelijk belng) wordt bepld welke strtegie vn grondbeleid - ctief, fciliterend of publiek-privte smenwerking - wordt ingezet. De gemeenterd wordt vi de begroting en jrrekening geïnformeerd over besluiten om gebruik te mken vn een ctieve grondpolitiek. Indien op voorhnd duidelijk is dt de betreffende grondexploittie negtief zl uitpkken, wordt de rd voorf om instemming gevrgd. De gemeente Weert wenst een overwegend fciliterend grondbeleid te voeren en wr nodig situtioneel ctief grondbeleid. Voor plnnen met een verwcht negtief finncieel resultt, mr die mtschppelijk gewenst zijn, wordt de rd voorf om instemming gevrgd. Wnneer de gemeente Weert een fciliterend grondbeleid wil/moet voeren, mkt zij gebruik vn lle beschikbre instrumenten om de kosten te verhlen. 3.3 Instrumentrium 3.3,1 Kostenverhl en plnschde De Grondexploittiewet (Grex-wet) mkt deel uit vn de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en is per 1 juli 2008 in werking getreden. De Grex-wet biedt het instrumentrium voor het verhlen vn kosten voor de productie vn bouwgrond bij prticuliere grondexploitties. Het verhlen vn kosten kn privtrechtelijk - vi nterieure overeenkomsten - of publiekrechtelijk - vi exploittieplnnen en drn posterieure overeenkomsten - worden geregeld. Privtrechtel ij k trject Er zijn diverse mengvormen vn smenwerking mogelijk. Welk model uiteindelijk gekozen wordt hngt f vn verschillende specten zols zeggenschp, risico, verdeling tken en kosten, wijze vn npk, opbrengsten en verevening, slgkrcht, etc. Een voorwrde voor het sluiten vn een overeenkomst is wel dt de ndere prtij drtoe bereid is. Wordt een overeenkomst gesloten vóór vststelling vn het bestemmingspln, dn spreken we vn een nterieure overeenkomst. NOTA GRONDBELEID 2014 1.4
Pu b I i ekrech tel i i k trject Het vststellen vn een exploittiepln is verplicht wnneer het kostenverhl vn de grondexploittie en (kwliteits)eisen voor de werken en werkzmheden (bouwrijp mken, inrichting openbrgebied, nleg nutsvoorzieningen e.d.) niet op ndere wijze verzekerd is. Lngs publiekrechtelijke weg (vi de omgevingsvergunning) kn dn kostenverhl bij iedere grondeigenr/ontwikkelr met een bouwpln worden fgedwongen. Ook kunnen loctie-eisen worden gesteld voor de wijze vn inrichten vn de openbre ruimte en een verdeling vn het woningbouwprogrmm. N opstelling vn een exploittiepln kunnen lsnog overeenkomsten met privte prtijen worden gesloten. Deze moeten dn wel pssen binnen het kder vn het exploittiepln. Een dergelijke overeenko mst wordt posteri eu re ove reen komst genoemd. Plnschde Met de inwerkingteding vn de Wro op 1 juli 2008 is een nieuw stelsel vn plnschde in werking getreden. Tevens is een uitgebreid overgngsrecht met betrekking tot nvrgen tot tegemoetkoming in plnschde in werking getreden. Bij ontwikkelingen vn derden wordt plnschde ltijd verhld op de inititiefnemer. 3.3.2 Bestemmingspln De Grondexploittiewet biedt de gemeente de mogelijkheid om vi een exploittiepln bij een bestemmingspln loctie-eisen te stellen. Een voorbeeld hiervn is het fdwingen vn beplde ntllen bouwctegorieën die in een Algemene mtregel vn Bestuur (AmvB) behorende bij de Grondexploittiewet zijn gedefinieerd. In Lrveld is dit gebeurd. 3.3.3 Verwerven De gemeente heeft een ntl wettelijke instrumenten voor de verwerving vn grond Kort smengevt: Minnelijke grondverwervinq: In goed overleg met de grondeigenr wordt onderhndeld over de nkoop vn het perceel. Beide prtijen zijn gelijkwrdig n elkr. Gemeentelijk voorkeursrecht: De Wet voorkeursrecht gemeenten biedt de gemeente de mogelijkheid om f te dwingen dt een eigenr - bij een voorgenomen verkoop vn de grond (met opstl) - deze eerst n de gemeente moet nbieden. De gemeente en de eigenr moeten het vervolgens eens worden over de koopprijs. Onteiqening: Onteigening is lleen mogelijk indien het publiek belng ntoonbr zwrder weegt dn het persoonlijk belng. Wnneereen eigenr in het voortrject kenbr mkt niet minnelijk te willen verkopen en lles is gedn om tot minnelijke verwerving te komen, kn het publieke middel vn onteigening worden ingezet. De gemeente Weert zet primir in op kostenverhl vi nterieure overeenkomsten.. In gevl vn ctieve grondverwerving is primire inzet het bereiken vn een minnelijke NOTA GRONDBELEID 2014 15
4 FINANCIELE KADERS 4.t Winstbeplingenrisicomngement Bij de finnciële resulttbepling en bij het winst- en verliesnemen worden de verslgleggingregels vn het Besluit Begroting en Verntwoording (BBV) gevolgd. De exploitties worden jrlijks gectuliseerd. De boekwrde vn het project en lle investeringen en opbrengsten worden met rente en indexeringen berekend nr de wrde per 1 jnuri vn het lopende boekjr (Netto Contnte Wrde). Voor het verwerken vn deze prognoses in de blns en de resulttenrekening gt het BBV er vnuit dt het voorzichtigheidsprincipe wordt toegepst:. Voor projecten ("bouwgrond in exploittie" en "Niet in exploittie genomen gronden") met een (ngenoeg) vststnd verlies wordt een voorziening getroffen ter grootte vn het tekoft op de netto contnte wrde. Dit ndeel komt ten lste vn de reserve Risicobuffer Bouwgrondexploitties. Als de voorziening (gedeeltelijk) vrijvlt, wordt deze toegevoegd n de reserve Risicobuffer Bouwg ro ndexploitties.. Voor projecten wrbij de berekening positief uitvlt, kn de winst in het (rekenings-)resultt worden genomen, ndt deze is gereliseerd.. Indien de mrktwrde vn de "Overige gronden en gebouwen" lger blijkt dn de boekwrde, vindt een "hrde" fwrdering (verlging boekwrde) plts ter grootte vn het verschil tussen boekwrde en mrktwrde. Ook dit ndeel wordt ten lste vn de reserve Risicobuffer Bouwg rondexploitties gebrcht. De gemeente Weert hnteert een uniforme npk voor het risicomngement bij ruimtelijke projecten, De risico's worden miniml één ml per jr geïnventriseerd (kwlittieve nlyse) en wr mogelijk worden de risico's gereduceerd door het treffen vn beheersmtregelen. De overblijvende risico's worden berekend (kwntittieve nlyse) en vstgelegd in het risicoprofiel. Met deze informtie is de projectleider in stt directie en bestuur goed te informeren over de risico's binnen projecten. Drnst kn de omvng vn de overblijvende risico's worden berekend (bepling risicoprofiel), zodt een reltie kn worden gelegd met de reserve Risicobuffer Bouwgrondexploitties (weerst ndsc pciteit). Informtie over de te nemen winsten en verliezen en bijbehorende risico's worden vi de documenten uit de Plnning & Control cyclus n de gemeenterd voorgelegd. Informtie over de P&C cyclus treft u n in bijlge 1. Voor lle projecten (in exploittie en nog in exploittie te nemen) worden eventuele tekoften fgedekt vi een voorziening. Voor overige gronden/gebouwen geldt dt wnneer de boekwrde de mrktwrde overstijgt, de boekwrde wordt verlgd. o De gemeente Weert voert een ctief risicomngement bij ruimtelijke projecten door miniml één ml per jr de risico's kwlittief en kwntittief in beeld te brengen, door het treften vn beheersmtregelen en door de toetsing n de weerstndscpciteit. 4.2 Bestemmingsreserve De gemeente Weeft hnteert sinds vele jren een gesloten finnciering. Winsten uit grondexploitties zijn binnen het grondbedrijf gehouden om de opgve in de stdsvernieuwing te dekken. Doorde bijstelling vn de wrdering vn grondexploitties in het boekjr2ol2zijn middelen vn de Algemene Dienst ngesproken. Bij de herziening vn de reserves en voorzieningen (juni 2013) is de Algemene reserve grondexploittie opgeheven. In plts hiervn is de reserve Risicobuffer Bouwgrondexploitties ingesteld. De reserve Stdsvernieuwing is in stnd gebleven, mr onduidelijk is of deze nog noodzkelijk is. De noodzk om deze reserve te hndhven is fhnkelijk vn de keuze tussen een systeem vn gesloten finnciering en een open systeem met integrle fweging vn prioriteiten. Gelet op de finnciële noodzk verdient de integrle fweging de voorkeur. Dit betekent dt de reserve Stdsvernieuwing zl worden opgeheven en dt de benodigde middelen voor de stdsvernieuwingsopgve (het slopen vn woningen/bedrijven en herstructurering vn openbre ruimte) zullen worden ingebrcht bij de prioriteitenfweg ing. NOTA GRONDBELEID 20].4 L6
De bestemmingsreserves met betrekking tot de grondexploittie zijn:. De reserve Risicobuffer Bouwgrondexploitties. Deze dient ls risicobuffer voor tegenvllende ontwikkelingen in de grondexploitties. De noodzkelijke omvng vn de reserve (risicoprofiel) wordt bepld door jrlijks een berekening te mken vn de risico's in de grondexploitties. Die ws bij de jrrekening 2013 5,5 miljoen en zou 8,7 miljoen moeten zijn. De risicobufter wordt gevoed met winsten uit grondexploitties en vrijvl uit de tekortvoorzien i nge n v n de g rondexploitties. Miniml één ml per jr (tenminste bij de jrrekening) wordt het risicoprofiel berekend en fgezet tegen de werkelijk omvng vn de risicobuffer.. De reserve Stdsvernieuwing (groot 0,2 miljoen). Deze heeft ls functie om winstgevende plnnen te verevenen met verlieslijdende plnnen. In verbnd met de keuze voor een open finnciering, zl deze reserve worden opgeheven en wordt het sldo toegevoegd n de rese rve Risicobufter Bouwg ro ndexp lo itties. De reserve Afwrdering bouwgrondexploitties (groot 6,9 miljoen). Deze is in 2012 ingesteld om het finncieel mogelijk te mken de voorrd vn woningbouwplnnen terug te brengen nr 1.200 woningen. Uiterlijk in 2018 wordt een besluit genomen in welke woningbouwplnnen de plnvoorrd verder wordt verminderd. Hiervn is nr verwchting 707o gemeentelijke plnnen. De reserve Economische ctiviteiten (groot 1.280,-). Deze heefttot doel promotie en cquisitie ten behoeve vn de vestiging vn bedrijven in de gemeente Weert mogelijk te mken. De promotiectiviteiten betreffen het bekend mken vn de vestigingsvoordelen, het bevorderen vn de nmsbekendheid en het benderen vn doelgroepen. De reserve wordt gevoed uit de fdrcht bij verkoop vn bedrijventerreinen. Nst de bestemmingsreserves zijn ten behoeve vn de grondexploittie voorzieningen getroffen terwrde vn 45 miljoen. Een voorziening wordt getroffen ls ersprke is vn een verlies binnen een grondexploittie of ls de mrktwrde lger blijkt te zijn dn de huidige boekwrde Een verliesvoorziening wordt direct getroffen ls een tekort zich mnifesteert. Vi de documenten vn de P&C cyclus wordt inzge gegeven in de stnd vn de voorzieningen. O po ove Sto d sve rn i e uw i n q Voor de toekomst moet rekening worden gehouden met minder uitbreiding (verdienlocties) en meer inbreidingslocties, herstructureringsgebieden en sloop vn woningen. Door de beëindiging vn de gesloten finnciering (dekking stdsvernieuwing uit winsten vn de grondexploittie) zl in de toekomst voor de stdsvernieuwingsopgve - vi de prioriteitenfweging - een beroep worden gedn op de lgemene middelen. Winsten uit de grondexploitties worden in eerste instntie ngewend om de reserve Risicobuffer Bouwg rondexploitties niveu te b en. De gesloten finnciering vn grondexploittie wordt beëindigd; d.w.z. winsten vn grondexploitties worden niet lnger binnen het grondbedrijf gehouden.. De stdsvernieuwingsopgve wordt gedekt uit de lgemene middelen (integrle fweging rioriteiten 4.3 Interne trnscties De overdrcht vn grond vindt plts vn de Algemene Dienst nr Projectontwikkeling en vice vers, Enerzijds beschikt de Algemene Dienst over grond dn wel grond met opstllen welke niet meer nodig is voor het oorspronkelijke doel of die opgenomen dient te worden in een nieuwe bestemming. Anderzijds heeft de Algemene Dienst bouwrijpe grond nodig vn het grondbedrijf om gemeenschppelijke voorzieningen te reliseren zols sportterreinen, onderwijsgebouwen en ndere mtschppelijke voorzieningen. De gemeente is eigenr vn een divers plet n gebouwen en locties. Denk hierbij n (voormlige) schoollocties of nderszins mtschppelijke gebouwen en locties. Zodr een pnd of loctie zijn onderwijs- of mtschppelijke functie verliest, wordt dit overgedrgen n de fdeli ng Projectontwikkel ing. In de periode dt deze locties winstgevend herontwikkeld konden worden, ws het geen probleem dt objecten werden overgenomen tegen boekwrde. Tegenwoordig kunnen de locties veell niet NOTA GRONDBELEID 2014 T7
meer herontwikkeld worden, of resulteert er een tekort n herontwikkeling. Overdrcht tegen boekwrde is drom niet lnger vnzelfsprekend. Bij de beslissing om een gebouw/perceel grond niet lnger te gebruiken voor een mtschppelijke functie is het vn belng te weten welke reële restwrde dit heeft. Indien deze restwrde lger is dn de boekwrde, dn is de restwrde leidend voor de inbrengwrde bij overdrcht. De inbrengwrde voor gebouwen (voor zover deze gehndhfd blijven) wordt bepld vi txtie. De interne boekhoudkundige wrdering voor de gronden in het stedelijk gebied bedrgt L5,-/m2 en dr buiten 5,-/m2. Het hnteren vn de inbrengwrde ls gegeven bij de overdrcht vn grond en gebouwen betekent dt verliezen op de boekwrde in beeld worden gebrcht bij het nemen vn een investeringsbeslissing (bijv. nieuw schoolgebouw). De extr kosten (fschrijving boekwrde) worden meegenomen in het totle investeringsbedrg, Een vste fsprk is gemkt tegen welke wrde de grond wordt overgedrgen n het grondbedrijf en tegen welke vergoeding de Algemene Dienst bouwrijpe grond koopt vn het grondbedrijf.. Het openbr gebied wordt "om niet" overgedrgen n het grondbedrijf, dr de inrichtingskosten in het verleden door het grondbedrijf zijn bekostigd.. Woonrijp gemkt openbr gebied wordt vnuit de grondexploitties "om niet" overgedrgen n de Algemene Dienst.. De grondprijs vn door de Algemene Dienst n te kopen mtschppelijke bouwrijpe grond wordt jrlijks vstgesteld in het grondprijsbeleid. Ten nzien vn voormlige onderwijslocties is eerder besloten dt het sldo (opbrengsten minus kosten) nr de budgetten onderwijs gt ten behoeve vn investeringen voor te hndhven onderwijslocties. Verlieslocties worden verrekend met winstlocties. Bij de overdrcht vn objecten vn de Algemene Dienst nr Projectontwikkeling wordt de boekwrde met een mximum vn de inbrengwrde vergoed. 4.4 Vstgoed Het vstgoedbeleid en de clustering drvn is in beweging. De not grondbeleid beschrijft in hoofdlijnen hoe wordt omgegn met deze clustering. In een prte not verkoopbeleid wordt dieper ingegn op de opzet en doelen vn de vstgoedcluster. Centrlistie Met ingng vn pril 2072is de rolverdeling met betrekking tot het vstgoed vn de gemeente Weert ngepst. De cluster vstgoed cteeft ls eigenr vn l het gemeentelijk vstgoed en zorgt vnuit die hoednigheid voor onderhoud, beheer en trnscties met derden.. An de hnd vn de zogenmde verkoopzeef dviseert zij over voortzetting vn exploittie dn wel fstoten vn het vstgoed. Zowel bij verkoop ls bij verhuur wordt geleverd tegen mrktconforme prijzen.. Het mtschppelijk vstgoed neemt een bijzondere positie in binnen het vstgoed. Tot op heden zijn bij verhuur geen mrktconforme prijzen gehnteerd.. Verder heeft de cluster vstgoed ls tk te zorgen voor de verkoop vn percelen en eventuele pnden binnen de grondexploittie. Hierbij legt zij verntwoording f n de verntwoordelijke projectleider die smen met de plneconoom de verkoopkders opstelt. De centrlistie vn het vstgoed biedt de mogelijkheid binnen de fdeling Projectontwikkeling een scherp onderscheid te mken tussen vstgoed benodigd voor trnsitie (sloop en herontwikkeling) en het overige vstgoed (tijdelijk te beheren/exploiteren, c.q. te verkopen). Tot op heden wordt ook het overige vstgoed binnen de grondexploittie verntwoord, terwijl dit niet meer nodig is voor (her-)ontwikkeling, Het overige vstgoed is op ngeven vn Deloitte Rel Estte (onderzoek wrdering grondexploitties) verzmeld onder de noemer "Overige gronden en gebouwen". Omdt er voor dit vstgoed geen ontwikkelvoornemen is, dienen deze op de blns ls Vste mteriële ctiv te worden verntwoord. Om deze Vste mteriële ctiv te scheiden vn de blnspost Voorrd gronden worden de boekwrden per 31 december 2OI4 overgeboekt nr de Algemene Dienst. Hiermee worden deze "Overige gronden en gebouwen" finncieel en orgnistorisch ondergebrcht bij het cluster Vstgoed. NOTA GRONDBELEID 201.4 18
Objecten die in de toekomst worden fgestoten nr Projectontwikkeling worden ondergebrcht bij de grondexploittie, indien er sprke is vn een trnsitie. Zo niet, dn worden de gronden ondergebrcht bij de objecten vn de cluster Vstgoed. Objecten die zijn fgestoten nr Projectontwikkeling worden ondergebrcht bij het grondbedrijf indien er sprke is vn een trnsitie. Is er sprke vn tijdelijke exploittie vn het bestnde pnd/grond dn gt de loctie d mi nistrtief nr Vstgoed. De "Overige gronden en gebouwen" vn het grondbedrijf (boekwrde 7 miljoen) dministrtief en orgnistorisch worden overgebrcht nr Vstgoed (Algemene Dienst) 4.5 Bovenwijkse voorzieningen en ruimtelijke ontwikkelingen De Wet ruimtelijke ordening (Wro) biedt gemeenten de mogelijkheid om een bijdrge te vrgen voor Bovenwijkse voorzieningen en Ruimtelijke ontwikkelingen. An inititiefnemers voor nieuwe ontwikkelingen wordt een bijdrge gevrgd. De Structuurvisie 2025 (vstgesteld 11 december 2013) is de nieuwe bsis voor het in rekening brengen vn een (finnciële) bijdrge voor Bovenwijkse voorzieningen. Uitgngspunt voor het verhlen vn de bijdrge voor Bovenwijkse voorzieningen is dt:. Het exploittiegebied profijt heeft vn de betreffende voorzieningen.. Angetoond kn worden dt de voorzieningen toerekenbr zijn n het exploittiegebied (cusliteit).. Angegeven wordt in welke mte de kosten vn de voorzieningen ten lste kunnen worden gebrcht vn het exploittiegebied (proportionliteit). Om kosten vn ruimtelijke ontwikkelingen te verhlen op derden zijn de drie criteri profijt, cusliteit en proportionliteit geen vereiste, Het is wel vereist, dt de ruimtelijke ontwikkelingen zijn onderbouwd in de structuurvisie en dt de bijdrge is gebseerd op een overeenkomst. Om hiern uitvoering te geven is besloten een Kwliteitsfonds buitengebied en een Groenfonds voor het stedelijk gebied in te stellen (rdsbesluit Structuurvisie Weert 2025 d.d.ll december 2013) Beide fondsen zijn nr verwchting in 2015 opertioneel. 4.6 Grondprijsbeleid De gemeenterd stelt jrlijks de not grondprijsbeleid vst. Hierin stelt de rd kders wrbinnen het college en de mbtelijke orgnistie opereren. Een mrktonderzoek door een extern dviesbureu ligt n de not ten grondslg. Met het grondprijsbeleid worden de volgende doelen ngestreefd:. Mrktconforme grondprijzen voor zowel woningbouw- ls bedrijventerreinlocties met inchtneming vn de spelregels rondom sttssteun.. Optimliseren vn de grondopbrengsten wrbij rekening wordt gehouden met de residuele wrde vn verschillende functies.. Bevorderen vn de continuiteit vn de lokle woningmrkt.. Genereren vn werkgelegenheid en bedrijvigheid.. Geven vn openheid en trnsprntie over de grondprijsbepling nr het bestuur, de orgnistie, de mrkt en nr burgers. Het grondprijsbeleid is onderverdeeld in drie ctegorieën, te weten: woningen, bedrijventerreinen en overig. De onderbouwing vn de grondprijzen vindt u terug in de not. De in het grondprijsbeleid vstgelegde trieven worden toegepst in lle overeenkomsten die betrekking hebben op kvels en losse grondstroken. Voor trnscties wrvn (een deel vn) de levering plts vindt buiten het tijdvk vn het vigerende grondprijsbeleid zl de wrdestijging worden gecompenseerd door een in de overeenkomst opgenomen rentebepling, dn wel door de toepssing vn een indexering. Indien het niet mogelijk blijkt om een specifieke kvel binnen de kders vn het grondprijsbeleid te verkopen, dn wordt dit gemotiveerd ter besluitvorming n de gemeenterd voorgelegd. Afwijkingen vn het rond sbeleid worden ter besluitvorm n de rd voorgelegd. NOTA GRONDBELEID 2014 19
5 KADERS ORGANISATIE 5.1 Rolverdeling De gemeenterd legt de kders vn het grondbeleid met deze not vst. De uitvoering vn het grondbeleid is een tk vn het college. Bijlge 2 geeft de rolverdeling weer tussen rd en college vn Weert op het gebied vn grondbeleid. 5.2 Vertrouwelijkheid gegevens: Openbr wt kn en geheim wt moet! Bij grondbeleid en grondexploittie geldt dt de informtie over wr, wnneer en wt er wel of niet kn worden (her)ontwikkeld, vn groot belng kn zijn voor derden en met nme voor ontwikkelrs. De onderhndelingspositie vn de gemeente kn worden geschd ls die informtie op onjuiste momenten bij de verkeerde personen belndt. Drom worden grondexploitties, overeenkomsten e.d. veell "niet openbr" behndeld in B&W, de rd en commrssres. 5.3 Projectmtig werken De gemeente Weeft werkt volgens de methode vn projectmtig werken, zols vstgesteld in het "Hndboek Projectmtig Werken in de gemeente Weert 2OlO". Dit is een resulttgerichte mnier vn smenwerken wrbij de voortgng vn de werkzmheden trnsprnt en stuurbr wordt gemkt. De kernwoorden vn het projectmtig werken zijn:. Fseren (inititieffse, definitiefse, ontwerpfse, voorbereidingsfse, relistiefse en nzorgfse).. Beheersen (omvt lle sturende en regelende ctiviteiten, zols geld, orgnistie, kwliteit, informtie, tijd en communictie).. Beslissen (mken vn keuzen en nemen vn beslissingen op momenten die een fseovergng ngeven). In hoofdlijnen regelt het projectmtig werken in Weert dt bij nvng vn een project een projectmelding wordt gedn en een projectopdrcht wordt opgesteld. In de projectopdrcht worden heldere en dekkende rndvoorwrden in het progrmm vn eisen opgenomen. De projectgroep werkt met een vste kern vn projectgroepleden (vnuit betrokken vkdisciplines) toe nr het eindresultt. Het fdelingshoofd Projectontwikkeling fungeert hierbij ls opdrchtgever nr de diverse betrokken fdelingen (opdrchtnemer). De projectleiders leggen n de mbtelijk opdrchtgever verntwoording f over de beheersspecten (geld, orgnistie, kwliteit, informtie, tijd en communictie). De bestuurlijke opdrchtgever wordt door voortgngsrpportges periodiek geïnformeerd over de voortgng vn het project. 5.4 Rpportges 5.4.1 Meerjrenperspectief grondexploitties ln 2074 is het eerste - vn een jrlijks op te stellen - Meerjrenperspectief grondexploitties (MPG 2014) n de gemeenterd ngeboden. Anleiding hiervoor ws de behoefte n meer integrle informtievoorziening. Het onderzoek vn Deloitte Rel Estte nr drie gemeentelijke grondexploitties (december 2012) geeft duidelijk de reltie n tussen de plnning en progrmmering vn woningbouw en bedrijventerreinen en de geplnde opbrengsten in de grondexploitties. In de MPG 2OL4 is informtie ontleend n diverse kderstellende documenten (Structuurvisie Weert 2025 en Grondprijsbeleid 2013-2074), met het doel de smenhng te lten zien met de grondexploitties. Met de MPG wordt de informtievoorziening verbeterd, wrdoor de rd zijn controlerende tk beter kn invullen. De rol vn de MPG is drmee fciliterend n de kderstellende rol vn de rd en is op zichzelf geen kderstellend instrument. In het MPG worden ontwikkelingen, risico's en knsen gesignleerd. Drbij wordt ook ingegn op finnciële gevolgen vn tussentijdse herzieningen. Wnneer deze nleiding vormen voor bestuurlijk hndelen, worden deze fzonderlijk ter besluitvorming n de rd voorgelegd. NOTA GRONDBELEID 2014 20