Tussentijdse evaluatie Inhaalslag handhaving bouwregelgeving. Gemeente Stein. Afdeling : VH&H Datum : 7 mei 2007 Steller : J.

Transcriptie

1 Tussentijdse evaluatie Inhaalslag handhaving bouwregelgeving Gemeente Stein Afdeling : VH&H Datum : 7 mei 2007 Steller : J. Pompl

2 1. Inleiding Op 25 februari 2004 heeft het college ingestemd met het plan van aanpak voor de inhaalslag handhaving bouwregelgeving. Kort samengevat luidt het plan als volgt: Via een vergelijking van de luchtfoto s van 1997 en 2003 zal een inhaalslag in de handhaving van de bouwregelgeving gerealiseerd worden. De werkzaamheden zullen in twee fases uitgevoerd worden: Eerste fase(medio 2004-medio 2005): Analyse luchtfoto s, constatering ter plaatse, onderzoek vergunningssituatie Tweede fase (start najaar 2005): Nader onderzoek algemene en kadastrale gegevens, toetsing regels vergunningsplicht/ vergunningsvrije bouwwerken en bestemmingsplan. Vervolgens aanschrijving en zo nodig handhavingstraject Met de raad is afgesproken dat zij periodiek over de voortgang van het project zal worden geïnformeerd. Middels de memo tussentijdse evaluatie inhaalslag handhaving bouwregelgeving d.d. 4 september 2006 bent u laatstelijk op de hoogte gesteld over de verdere aanpak alsmede de stand van zaken tot op dat moment. In deze memo zal kort de werkwijze worden herhaald en zal tevens de huidige stand van zaken en de verder aanpak worden beschreven. 2. Resultaten eerste fase In de periode medio 2004 tot medio 2005 zijn de luchtfoto s van de gemeente Stein uit 2003 vergeleken met dezelfde foto s uit De resultaten van de eerste fase zijn gerapporteerd in de tussenrapportage van 26 juli 2005 (zie bijlage). De resultaten van de eerste fase zijn in onderstaande tabel weergegeven: Afwijkingen Vergunningsvrij Vergunning Handhaven Kern Stein Maasband Meers Urmond Elsloo Catsop Totaal Tweede fase: bijgestelde indeling Zoals in de memo van 4 september 2006 is aangegeven heeft vervolgens prioritering plaatsgevonden op basis van veiligheids- en welstandaspecten. Dit leverde 3 categorieën bouwwerken op te weten bouwwerken met een hoge prioriteit (cat 1: aanbouwen, carports, dakkapellen voorgevel, bedrijfsruimten e.d.), bouwwerken met een middel hoge prioriteit (cat 2: overkappingen achterzijde) en bouwwerken met een lage prioriteit (cat 3: tuinhuisjes). 1

3 De werkwijze is schematisch weergegeven in onderstaand overzicht. Eerste fase: 1. Vergelijking luchtfoto s Medio medio Vergunningsvrij of vergunning aanwezig? Tweede fase 3. Prioritering Najaar Nader onderzoek cat. 1. Najaar medio Aanschrijving cat. 1. Voorjaar voorjaar Nader onderzoek cat. 2. Start medio Aanschrijving cat 2. Start medio Aanschrijving cat 3. PM 9. Afronding. 2

4 Voor categorie 1 bouwwerken is in het najaar van 2005 gestart met een nader onderzoek. Vervolgens is in januari 2006 begonnen met aanschrijven. Als eerste zijn de eigenaren van illegale bouwwerken in Stein aangeschreven. Vervolgens zijn de eigenaren in respectievelijk Elsloo, Urmond en Maasband/Meers aangeschreven. Het nader onderzoek houdt in dat alvorens eigenaren aan te schrijven eerst nogmaals gekeken is of er toch niet reeds een vergunning is verleend en of er niet sprake is van een vergunningsvrij bouwwerk. Tevens wordt voor elk bouwwerk een aantal basisgegevens opgezocht (eigenaar, kadastrale gegevens, afdrukken luchtfotos, bestemmingsplangegevens). Tijdens het nader onderzoek zijn ook een aantal nieuwe gevallen aangetroffen (bijvoorbeeld illegale bouwwerken bij buren). Het nader onderzoek heeft tot de volgende bijgestelde indeling van illegale bouwwerken per categorie geleid. Opgemerkt wordt dat in Maasband/Meers uit praktische overwegingen alle bouwwerken (cat 1,2 en 3) tegelijkertijd nader zijn onderzocht en aangeschreven. Cat. 1 Cat. 2 Cat. 3 Totaal Prioriteit hoog Prioriteit middel Prioriteit laag Kern Stein Elsloo Catsop Urmond Maasband - Meers Totaal Tweede fase: stand van zaken aanschrijving categorie 1 In de periode januari 2006 tot maart 2007 zijn de eigenaren aangeschreven van illegale bouwwerken met een hoge prioriteit (cat. 1: zoals aan- en uitbouwen, carports, dakkapelllen voorgevel). Uiteindelijk zijn er 137 eigenaren van illegale bouwwerken aangeschreven. Om voor een continue werkstroom te zorgen zijn de eigenaren niet tegelijkertijd maar verdeeld over een langere tijd aangeschreven. De snelheid waarmee door de eigenaren alsnog vergunning wordt aangevraagd is sterk wisselend. Afhankelijk van de ingewikkeldheid van de procedure (welstand, bestemmingsplan) is de procedure korter of langer. In onderstaande tabel wordt een overzicht gegeven van de voortgang van de aanschrijvingen van cat 1 bouwwerken. Tabel: Stand van zaken handhaving cat. 1 bouwwerken: Totaal vooroverleg In procedure voltooid aangeschreven Kern Stein Elsloo-Catsop Urmond Maasband-Meers Totaal Aangeschreven: eigenaar illegaal bouwwerk verzocht bouwaanvraag in te dienen - Vooroverleg: aangeschreven maar nog geen (informele) bouwaanvraag ingediend - In procedure: (informele) bouwaanvraag ingediend - Voltooid: vergunning verleend, bouwwerk verwijderd of vergunningsvrij bouwwerk 3

5 In totaal zijn 137 eigenaren aangeschreven waarvan inmiddels 111 zijn voltooid (vergund of gesloopt). Stein is het eerst aangeschreven gevolgd door Elsloo. Stein is dan ook vrijwel voltooid en Elsloo is ver gevorderd. Urmond en tenslotte Maasband-Meers zijn later aangeschreven en een groot aantal procedures lopen nog. De bestemmingsplannen van de kernen Urmond en Meers zijn sterk verouderd en bieden beperkte mogelijkheden voor realisatie van bijgebouwen binnen het bestemmingsplan. Hierdoor dient in een groot aantal gevallen een vrijstellingsprocedure ex art 19.3 WRO doorlopen te worden. Dit heeft ondermeer tot gevolg dat de proceduretijd met ca. 2 maanden wordt verlengd. Bovendien is in Meers en Oud-Urmond vaak sprake van historische en intensieve bebouwing hetgeen maatwerk vereist. In 3 van de 20 bouwwerken welke in procedure zijn is er sprake van complicaties omdat de aanvrager na indiening van de informele bouwaanvraag niet tijdig een formele aanvraag wil indienen. In de overige gevallen wordt de procedure (bouwvergunningsprocedure en eventueel ook nog vrijstellingsprocedure) gewoon doorlopen. In 3 van de 6 gevallen waarbij nog vooroverleg plaatsvindt is er sprake van problemen en zal nader overleg of opleggen last onder dwangsom noodzakelijk zijn. Het handhavings-/legalisatietraject zal in deze gevallen nog enige tijd in beslag nemen. Dit levert echter geen belemmering op voor het starten van de volgende fase van het project. 5. Tweede fase: handhaving categorie 2 bouwwerken De aanschrijvingen en bouwaanvraag van de eigenaren van cat. 1 bouwwerken is grotendeels afgehandeld dan wel in procedure. In enkele gevallen zijn er nog afspraken gemaakt met eigenaren over de termijn waarbinnen een bepaald bouwwerk (gedeeltelijk) gesloopt dient te worden. Op korte termijn wordt gestart met het nader onderzoek van cat. 2 bouwwerken alsmede de aanschrijving van eigenaren die vergunning dienen aan te vragen. Ook hier wordt er weer gekozen voor geleidelijk aanschrijven van de eigenaren om te kunnen garanderen dat een adequate informatievoorziening aan de eigenaar gegarandeerd kan worden. De ervaring is immers dat de helft van de eigenaren na een aanschrijving binnen een week een of enkele keren contact opneemt. In de overige gevallen gebeurt dit na een tweede aanschrijving (na 2 maanden). De verwachting is dat uit het nader onderzoek zal blijken dat een groot aantal bouwwerken bij nadere bestudering toch vergunningsvrij blijkt te zijn. Op basis van luchtfoto s is dit echter niet altijd te bepalen waardoor hiervoor aanvullende informatie nodig is. 4