verduurzaming maatschappelijk vastgoed

Transcriptie

1 verduurzaming maatschappelijk vastgoed financiering en exploitatie Donald van der Veen Stichting Maatschappelijk Vastgoed

2 een ambitieuze opgave transitie naar gasloze gebouwen bereiken van energie neutrale huisvesting vervanging verouderde huisvesting verduurzaming bestaande portefeuille Hoe gaan we dat doen? verduurzaming maatschappelijk Vastgoed / Provincie Gelderland

3 gemeentelijk vastgoed vrij grote portefeuilles vooral onderwijshuisvesting beetje eigen huisvesting en wat sportaccommodaties instellingen nauwelijks te financieren investeringsverbod voor onderwijsinstellingen onderwijshuisvesting baart zorgen geen reserves of voorzieningen bij instellingen wel grote uitdagingen verduurzaming maatschappelijk Vastgoed / Provincie Gelderland

4 verbijzondering voor de gemiddelde gemeente is de echte opgave de verduurzaming van de onderwijshuisvesting vaak 60 tot 70% van de vastgoedportefeuille daar ligt dus de grootste opgave daar zit ook de meest complexe exploitatiesituatie verduurzaming maatschappelijk Vastgoed / Provincie Gelderland

5 technische oplossingen zonnepanelen zijn inmiddels standaard bodemenergie en warmtepompen zijn dat ook bodemenergie is vrijwel overal toepasbaar warmtepompen zijn dat altijd de investeringen zijn niet al te groot de techniek past meestal in de bestaande huisvesting het is zondermeer mogelijk om binnen 10 jaar alle gasaansluitingen te verwijderen en energieneutraliteit te bereiken verduurzaming maatschappelijk Vastgoed / Provincie Gelderland

6 onze gebouwen SMV ontwikkelt en exploiteert uitsluitend energieneutrale gebouwen onderwijs en eerste lijn zorg het is verrassend om te zien hoe makkelijk duurzaamheid is te bereiken verduurzaming maatschappelijk Vastgoed / Provincie Gelderland

7 centraal knelpunt gemeentelijke begroting onder druk onderwijsinstellingen: bekostigd door het Rijk maar kennen wel een investeringsverbod gemeenten: dragen de kapitaallasten en dienen te investeren maar kennen andere prioriteiten en bovendien: er is een stevige krimp verduurzaming maatschappelijk Vastgoed / Provincie Gelderland

8 Bouwbesluit 2020 EPC van 0 Frisse Scholen geïmplementeerd Versnelde afbouw gas Utrecht en Rotterdam gasloos per 2030 anderen volgen in rap tempo verduurzaming maatschappelijk Vastgoed / Provincie Gelderland

9 hoe creëren we begrotingsruimte? kostbaar gemeentelijk waarderingsstelsel houdt vastgoed buiten de gemeentelijke balans in 95% van de gevallen ruim 20% goedkoper bij inzet van het concept Huren als een Eigenaar verduurzaming maatschappelijk Vastgoed / Provincie Gelderland

10 Huren als een Eigenaar energie neutrale onderwijshuisvesting huur door instellingen dalende huurprijsgrondslag in de tijd bekostiging door gemeenten instellingen zetten vergoeding onderhoud en energie in gemeente vult aan huurlasten duurzaam binnen de bekostiging ontwikkelingsperiode van 10 jaar / reeks van pilots financiering door BNG Bank verduurzaming maatschappelijk Vastgoed / Provincie Gelderland

11 publicatie Ministerie van Binnenlandse Zaken innovatieve financiering energiezuinige en frisse scholen nummer RVO datum dit concept wordt landelijk beschikbaar gesteld verduurzaming maatschappelijk Vastgoed / Provincie Gelderland

12 propositie oprichting per gemeente door SMV van Stichting Accommodatiebedrijf Gemeente overname onderwijshuisvesting tegen boekwaarde financiering door BNG Bank zekerheid Garantie- en Koopverklaring door gemeente instelling worden huurder (huurovereenkomst) gemeente worden bekostiger (bekostigingsovereenkomst) verduurzaming maatschappelijk Vastgoed / Provincie Gelderland

13 uitwerking een licentie voor ieder accommodatiebedrijf accommodatiebedrijven worden verbonden partij lokaal bestuur toezichthouders benoemd door gemeente en SMV verduurzaming maatschappelijk Vastgoed / Provincie Gelderland

14 gevolgen voor gemeenten een substantiële schuldreductie huurlasten lager dan kapitaallasten invloed blijft volledig in tact behoud grondposities claimrecht en vorderingsrecht blijven in tact de zorgplicht kan blijvend worden nagekomen verduurzaming maatschappelijk Vastgoed / Provincie Gelderland

15 gevolgen voor instellingen vaste lage lasten alleen inzet vergoedingen onderhoud en energie geen onderhoudsrisico s meer men blijft baas in eigen huis verduurzaming maatschappelijk Vastgoed / Provincie Gelderland

16 energieconcept bodemenergie (gesloten systeem) PV panelen voor de opwekking gasloze gebouwen Frisse Scholen Programma investeringen door het accommodatiebedrijf gefinancierd door BNG Bank ook bij bestaande huisvesting verduurzaming maatschappelijk Vastgoed / Provincie Gelderland

17 quick scan en implementatie een quick scan per gemeente voor de mogelijkheden implementatie door SMV hiervoor samenwerking met Fakton doel: een gemeentelijk accommodatiebedrijf, uitsluitend de belangen van uw gemeente dienend verduurzaming maatschappelijk Vastgoed / Provincie Gelderland

18 enkele referenties Het Lyceum, Alkmaar, in exploitatie m 2 renovatie en uitbreiding, grote energiereductie Petrus Canisius College, Heiloo, in exploitatie m 2 nieuwbouw, bijna energieneutraal Brede School Culemborg Oost, in exploitatie m 2 nieuwbouw, volledig energieneutraal Brede School De Fliert, Twello, in aanbouw m 2 nieuwbouw, volledig energieneutraal verduurzaming maatschappelijk Vastgoed / Provincie Gelderland

19 Het Lyceum, Alkmaar verduurzaming maatschappelijk Vastgoed / Provincie Gelderland

20 Het Lyceum, Alkmaar verduurzaming maatschappelijk Vastgoed / Provincie Gelderland

21 Het Lyceum, Alkmaar verduurzaming maatschappelijk Vastgoed / Provincie Gelderland

22 Petrus Canisius College, Heiloo verduurzaming maatschappelijk Vastgoed / Provincie Gelderland

23 Petrus Canisius College, Heiloo verduurzaming maatschappelijk Vastgoed / Provincie Gelderland

24 Brede School Culemborg Oost verduurzaming maatschappelijk Vastgoed / Provincie Gelderland

25 Brede School Culemborg Oost verduurzaming maatschappelijk Vastgoed / Provincie Gelderland

26 Brede School De Fliert, Twello verduurzaming maatschappelijk Vastgoed / Provincie Gelderland

27 Brede School Culemborg Oost m 2 BVO investering 5,2 miljoen ( per m 2 BVO) energieneutraal en duurzaam uitgevoerd middels bodemenergie en groot zonnedak op nabijgelegen sporthal drie instellingen als huurder gemeente bekostigt onderwijsinstellingen instellingen leggen hun MI vergoeding in en huren van Stichting Accommodatiebedrijf Culemborg verduurzaming maatschappelijk Vastgoed / Provincie Gelderland

28 resultaten BSCO budget huidige huisvesting: per jaar aanvangslasten gemeente bij huurconcept: bij eigendom: per jaar per jaar totale lasten over exploitatieduur van 40 jaar bij huurconcept: 7,9 miljoen bij eigendom: 11,5 miljoen verduurzaming maatschappelijk Vastgoed / Provincie Gelderland

29 waarom goedkoper? gemeente: afschrijven = aflossen (BBV) lineair aflossen in 40 jaar naar nihil rente toerekenen gedurende 40 jaar stichting: afschrijven aflossen (IFRS) annuïtair aflossen in 30 jaar rente toerekenen gedurende 30 jaar verduurzaming maatschappelijk Vastgoed / Provincie Gelderland

30 contractuele structuur OCW bank instelling 6 huurovereenkomst 5 lening 1 juridisch eigendom 2 bekostiging beheerstichting gemeente 3 opstalrecht 4 zekerheid Gemeentefonds diverse partijen verduurzaming maatschappelijk Vastgoed / Provincie Gelderland

31 jaarlijkse stromen MI vergoeding bekostiging OCW instelling gemeente algemene uitkering Gemeentefonds huursom belastingen heffingen bank rente aflossing beheerstichting onderhoud verzekeringen diverse partijen verduurzaming maatschappelijk Vastgoed / Provincie Gelderland

32 duurzaamheidsfilosofie energieneutraliteit als vaste doelstelling te bereiken middels bodemenergie en zonnedak (FSP Klasse A) grote nadruk op isolatie en ventilatie onderhoudsvrije gevels en dak lage onderhoudskosten binnenzijde en installaties energielasten: < 4,- per m 2 BVO per jaar inclusief vastrecht onderhoudslasten: < 10,- per m 2 BVO per jaar verduurzaming maatschappelijk Vastgoed / Provincie Gelderland

33 Frisse Scholen filosofie hybride installatieconcept traagwerkend en snelwerkend vloerverwarming en -koeling luchtverwarming en -koeling per lokaal regelbaar nozzle plafonds voor optimaal comfort alles gestookt middels bodemenergie gasloze gebouwen, eigen energieopwekking verduurzaming maatschappelijk Vastgoed / Provincie Gelderland

34 financiering omvang: 100% vermogensbehoefte geen eigen inbreng zekerheden in lijn met EU verordening solvabiliteitsweging 0% hoogste kredietwaardigheidsstatus middels Garantie- en Koopverklaring als zekerheid verduurzaming maatschappelijk Vastgoed / Provincie Gelderland

35 cofinanciering in principe investeert de gemeente niets maar in alle gevallen is cofinanciering door gemeente mogelijk: van niets tot veel bijvoorbeeld: een gemeente staat garant, maar investeert niets of: een gemeente stelt een subsidie beschikbaar van 1,5 miljoen en er wordt voor 5,5 miljoen een financiering aangetrokken of: een gemeente zet 4 miljoen in voor nieuwbouw en er wordt aanvullend 2 miljoen gefinancierd verduurzaming maatschappelijk Vastgoed / Provincie Gelderland

36 claimrecht en vorderingsrecht vervangend instrumentarium voor het vorderingsrecht ex artikel 107 WPO en artikel 76r WVO vervangend instrumentarium voor het economisch claimrecht ex artikel 110 WPO en 76u WVO gemeente verkrijgt hypothecair zekerheidsrecht bij beëindiging opstalrecht komen opstallen via natrekking weer in bezit van de gemeente verduurzaming maatschappelijk Vastgoed / Provincie Gelderland

37 geïnteresseerd? neem contact op met: Donald van der Veen of Piet Rutgers / verduurzaming maatschappelijk Vastgoed / Provincie Gelderland