Ambitiedocument. Scholencomplex Montfoort

Transcriptie

1 Ambitiedocument Scholencomplex Montfoort Opdrachtgever Gemeente Montfoort Opgesteld door Jan Roelofs en Bart Ellenbroek Kenmerk U17038 Datum 24 januari 2017

2 Inhoudsopgave 1 Inleiding Ambitiedocument Proces Betrokken partijen Leeswijzer 4 2 Kaders en uitgangspunten Algemeen Huidige situatie Locatie Uitgangspunten 6 INTERMEZZO normvergoeding onderwijshuisvesting onder druk 7 3 Gebouwvarianten Algemeen Variant A: een gebouw als MFA Limes Technisch ontwerp Duurzaamheid Investeringsniveau Exploitatie denken Variant B: een gebouw als Scholencomplex Harmelen Technisch ontwerp Duurzaamheid Investeringsniveau Exploitatie denken Variant C: een gebouw als Brede School Culemborg Oost Technisch ontwerp Duurzaamheid Investeringsniveau Exploitatie denken Investering versus kapitaallasten 12 Pagina 2 van 12

3 1 Inleiding Eind 2015 heeft de raad van Gemeente Montfoort een besluit genomen over de locatie van het nieuwe scholencomplex. De volgende stap is het voorbereiden van de kredietaanvraag voor de raad. Hiervoor is een Programma van Eisen met een financiële doorrekening een volgende stap. 1.1 Ambitiedocument De technische specificaties en varianten voor duurzaamheid worden vastgelegd in onderhavig ambitiedocument. Hierbij worden drie verschillende gebouwvarianten uitgelicht en op hoofdlijnen doorgerekend, op basis van recente praktijkervaringen en de rekenregels van de gemeente Montfoort. De doelstelling van document is tweeledig: 1. Het biedt een afwegingskader voor technische en duurzaamheidsvarianten. 2. Het is de financiële doorrekening voor de kredietaanvraag bij de raad. 1.2 Proces Met een uitgebreide delegatie is begin september een bezoek gebracht aan drie multifunctionele gebouwen. De gebouwen kennen alle drie verschillende technische specificaties en duurzaamheidsvarianten, zodat betrokkenen tijdens de excursie een goed beeld hebben gekregen van de mogelijkheden per gebouwtype. Op basis van deze input is een concept notitie geschreven, welke middels bilaterale gesprekken met alle partijen afzonderlijk is besproken. Tijdens de stuurgroep van 3 oktober 2016 is het document als afwegingskader voor technische en duurzaamheidsvarianten besproken. Ook is het bijbehorende financiële plaatje op hoofdlijnen inzichtelijk gemaakt. In de stuurgroep van 26 oktober 2016 is dit document wederom aan de orde geweest. De kanttekeningen zijn verwoord in het stuurgroepverslag en in dit document. Op basis van deze stuurgroep vergadering heeft in de maand oktober aanvullende afstemming plaatsgevonden met de heren Patriek Kerkhof (Concernadviseur financiën gemeente Monftoort) en Paul Leijenaar (Projectleider gemeente Montfoort). Het doel van dit overleg was te komen tot een goede basis voor een financiële doorrekening voor de kredietaanvraag bij de raad. Onderwerpen die zodoende besproken zijn: - rekenrente gemeente Montfoort; - afschrijvingstermijnen van modulair en traditionele bouwsystemen - hoe kijken we naar/ gaan we om met alternatieve financieringsvormen? Op 26 oktober 2016 is dit ambitiedocument vastgesteld door de stuurgroep met in acht name van de volgende kanttekeningen: - de door de gemeente voorgeschreven afschrijvingstermijnen zijn in dit rapport aangehouden; - deze afschrijvingstermijnen zijn aan de hoge kant (in relatie tot BBV en de installatiecomponent) waardoor de jaarlasten mogelijk te rooskleurig zijn voorgespiegeld en op termijn kunnen leiden tot te hoge boekwaarden; - variant C (Stichting Maatschappelijk Vastgoed) is niet doorgerekend. Hiervoor is een separate informatiebijeenkomst georganiseerd. Pagina 3 van 12

4 1.3 Betrokken partijen Bij het opstellen van deze notitie zijn vertegenwoordigers van de volgende vier organisaties betrokken geweest: - Stichting PC Primair Onderwijs Groene Hart - Stichting Onderwijs Primair - Stichting Kalisto boeiend basisonderwijs - Gemeente Montfoort 1.4 Leeswijzer Na dit inleidende hoofdstuk gaat hoofdstuk 2 in op de relevante kaders en uitgangspunten voor dit ambitiedocument. Op basis hiervan worden in het volgende hoofdstuk drie gebouwvarianten gedefinieerd en uitgewerkt. Dit zijn: 1. De minimale variant: een modulair bouwsysteem dat voldoet aan het Bouwbesluit. 2. De gemiddelde variant: een traditioneel bouwsysteem met een hoogwaardige technische installatie, zodat de ambitie Frisse Scholen, klasse B (met uitzondering van de energieprestatie) kan worden behaald. 3. De maximale variant: een energieneutraal gebouw met duurzaam materiaalgebruik. Op basis van deze varianten wordt de ambitie van de stuurgroep inzichtelijk gemaakt in hoofdstuk 4. Pagina 4 van 12

5 2 Kaders en uitgangspunten 2.1 Algemeen Dit hoofdstuk beschrijft de relevante kaders en uitgangspunten, op basis waarvan in het volgende hoofdstuk drie gebouwvarianten worden gedefinieerd en uitgewerkt. Na een omschrijving van de huidige situatie en beoogde locatie, wordt ingegaan op de relevante uitgangspunten ten aanzien van de normatieve ruimtebehoefte en financiële kaders, alsmede overige uitgangspunten voor het te realiseren scholencomplex. 2.2 Huidige situatie Op dit moment zijn de scholen gehuisvest in een gebouw aan de G. van Damstraat in Montfoort. In dit gebouw hebben ze alle drie hun eigen deel. Het gebouw is verouderd en toe aan vervanging. 2.3 Locatie De gemeenteraad van Gemeente Montfoort heeft besloten dat het nieuwe gebouw met daarin de drie scholen gerealiseerd moet worden op een locatie naast / achter sporthal Hofland in Montfoort. De locatie is gelegen in de directe nabijheid van de huidige locatie op de sportvelden. Voor de bouw van het scholencomplex verdwijnt één van de sportvelden. Om ruimte te maken voor de nieuwe school worden de bestaande grasvelden vervangen door kunstgrasvelden. Nadat de kunstgrasvelden zijn gerealiseerd kan het nieuwe scholencomplex gerealiseerd worden. nieuwe locatie bestaande locatie Pagina 5 van 12

6 2.4 Uitgangspunten Normatieve ruimtebehoefte De gemeente Montfoort heeft te maken met een daling van het aantal leerlingen in het basisonderwijs. Op dit moment hebben de scholen samen nog ruim 700 leerlingen. Over 15 jaar is de verwachting dat dit is gedaald naar een kleine 600 leerlingen. De prognose voor over 10 jaar is uitgangspunt voor het bepalen van de ruimtebehoefte van het scholencomplex. In onderstaande tabel is de ruimtebehoefte op basis van deze prognose weer gegeven. Berekening ruimtebehoefte scholen naam school m² Graaf Jan van Montfoort Openbare Basisschool De Hobbitstee KBs de Howiblo totaal Financiële kaders De normvergoeding, vastgesteld door de VNG is traditioneel gezien een eerste uitgangspunt. In onderstaande tabel is het financiële kader weergegeven. Dit komt neer op een investeringsniveau van 1.331,-- per m 2 bvo, inclusief btw. Normvergoeding nieuwbouw prijspeil 2016 naam school m² bvo Bedragen inclusief btw Graaf Jan van Montfoort Openbare Basisschool De Hobbitstee KBs de Howiblo totaal Overige uitgangspunten en ambities Voorafgaand aan dit traject zijn diverse uitgangspunten, opties en ambities voor het te realiseren scholencomplex meegegeven, namelijk: - Het basisuitgangspunt is de standaard, wettelijke vereisten voor de energieprestatie van een schoolgebouw (Bouwbesluit 2015), voor het overige deel geldt het ambitiekader Frisse Scholen 2015, klasse B. - De mogelijkheden voor het bouwen middels een modulair bouwsysteem verkennen. - De mogelijkheden voor verdere verduurzaming (dan de vereisten in het Bouwbesluit) verkennen, waaronder het zogenaamde (bijna) energie neutraal bouwen. Aandachtspunten in de verdere uitwerking Het scholencomplex Montfoort is onderdeel van een grotere ontwikkeling op het sportcomplex. Een belangrijk onderdeel hierbij is de ontsluiting en veilige afwikkeling van gemotoriseerd en langzaam verkeer. In dit document en bijbehorende financiële raming worden eventuele aanpassingen in dit kader buiten beschouwing gelaten. Pagina 6 van 12

7 INTERMEZZO normvergoeding onderwijshuisvesting onder druk De normbedragen voor nieuwbouw en uitbreiding van schoolgebouwen worden jaarlijks geïndexeerd. Sinds 2011 is de normvergoeding negatief geïndexeerd terwijl de eisen voor schoolgebouwen steeds verder worden aangescherpt (tussen is het normbedrag met ruim 15% verlaagd). Al jaren wordt door vrijwel alle betrokkenen die actief zijn in onderwijshuisvesting gepleit voor een flinke positieve bijstelling van de normbedragen, omdat deze onvoldoende zijn om een maatschappelijk verantwoorde duurzame school te bouwen. Dit wordt verder onderstreept door de toekomstverkenning De lat omhoog! van de VNG (september 2015). In deze notitie schetst de VNG een aantal obstakels een maatregelen waar gemeenten en schoolbesturen tegenaanlopen. Een belangrijke component is de bekostiging van vervangende nieuwbouw: het huidige budget voor de bekostiging is ontoereikend. Belangrijke reden hiervoor is dat de afgelopen periode de eisen die het Bouwbesluit aan nieuwe schoolgebouwen stelt, fors zijn opgetrokken: - In 2012 is door aanpassing van het Bouwbesluit de eisen aan de ventilatie in schoolgebouwen aanmerkelijk verzwaard. - Op 1 januari 2015 is door aanpassing van het Bouwbesluit, de energieprestatie-eis van nieuwe schoolgebouwen vrijwel verdubbeld. Daarnaast is het programma Frisse Scholen in september 2015 geoptimaliseerd en biedt aangescherpte handvatten voor een schoolgebouw met een goed binnenmilieu en een lage energierekening. Deze ontwikkelingen hebben er voor gezorgd dat sindsdien schoolgebouwen op het gebied van luchtkwaliteit en energieprestatie aan een hogere standaard moeten voldoen. Gelet op de inhoud van het Energieakkoord, waarin voor wat betreft nieuwbouw wordt uitgegaan van vrijwel energie neutrale overheidsgebouwen in 2018, wordt deze eis voor energie neutrale schoolgebouwen in 2020 verwacht. In de afgelopen periode is er op de gemeentelijke bekostiging voor onderwijshuisvesting juist aanzienlijk gekort. Daarmee staat het huidige bekostigingsniveau van nieuwe schoolgebouwen op gespannen voet met de eisen aan de gebouwen worden gesteld. Navolgend enkele uitspraken, ontleend van de VNG, het Bouwkostenkompas, het Bureau Documentatie Bouwwezen en onze eigen praktijk: - De normvergoeding VNG is 20-25% te laag om een schoolgebouw te realiseren dat voldoet aan de eisen van het Bouwbesluit Door het Bouwbesluit 2015 is de energieprestatienorm ten opzicht van het Bouwbesluit 2012 flink verbeterd, met een kostenstijging van 7,8% tot gevolg. - Tot eind 2014 kon worden gerekend met een positief aanbestedingsresultaat van soms wel 15%. De markt trekt nu hard aan. Wij ervaren geen positieve aanbestedingsresultaten meer en daardoor in de beleving juist prijsstijgingen met 15%. - Hoe is de markt als het scholencomplex Montfoort wordt aanbesteed? Pagina 7 van 12

8 3 Gebouwvarianten 3.1 Algemeen Op basis van de in het vorige hoofdstuk genoemde uitgangspunten worden in dit hoofdstuk 3 gebouwvarianten nader toegelicht. Het betreffen: 1. Variant A: een modulair bouwsysteem dat voldoet aan het Bouwbesluit; het bezochte project MFA Limes in Houten, met daarin twee scholen, kinderopvang en een gymvoorziening, dient hiervoor als referentie in de beeldvorming. 2. Variant B: een traditioneel bouwsysteem met een hoogwaardige technische installatie, zodat de ambitie Frisse Scholen, klasse B (met uitzondering van de energieprestatie) kan worden behaald. Op basis van deze variant zijn meerdere projecten door Penta Rho ontwikkeld welke kunnen dienen als referentie. Er is gekozen voor een recent gecalculeerd project met dezelfde gebouwuitgangspunten. Het bezochte scholencomplex in Harmelen dient hiervoor als referentie in de beeldvorming. 3. Variant C: energieneutraal met duurzaam materiaalgebruik. Het bezochte project Brede School Culemborg Oost, met daarin twee scholen, en peuteropvang, dient hiervoor als referentie in de beeldvorming. De gebouwvarianten worden op de volgende aspecten geanalyseerd: - Technisch ontwerp; hoe verhoud het gebouw zich ten opzichte van de actuele kwaliteitskaders: Bouwbesluit 2015 en Frisse Scholen Duurzaamheid; in welke mate duurzaamheid-gerelateerde, educatieve elementen in het gebouw aanwezig zijn. - Investeringsniveau; hoe verhouden de ambities in dit scenario zich tot de noodzakelijke investering. - Exploitatie denken; hoe verhouden de ambities in dit scenario zich tot de te verwachten exploitatielasten. Toelichting op de energieprestatie van een gebouw Ten opzichte van de vorige uitgave van het Bouwbesluit, is per 1 januari 2015 de energieprestatie-eis sterk verscherpt. Dit vertaalt zich onder andere in een zwaardere EPCeis. Navolgende tabel laat deze aanscherping zien. Overzicht EPC-eis Bouwbesluit 2012 Frisse Scholen klasse B 2012 Bouwbesluit 2015 Frisse Scholen klasse B 2015 Bijeenkomstfunctie 2,00 1,50 1,10 0,83 Kantoorfunctie 1,10 0,83 0,80 0,60 Onderwijsfunctie 1,30 0,98 0,70 0,53 Pagina 8 van 12

9 3.2 Variant A: een gebouw als MFA Limes MFA Limes is een in 2013 gerealiseerde multifunctionele accommodatie, voor de huisvesting van twee basisscholen en een kinderopvangorganisatie. Daarnaast is een gymzaal gerealiseerd om de sterk toegenomen behoefte aan sportaccommodaties op te kunnen vangen. Het gebouw heeft een omvang van circa m² bruto vloeroppervlakte en is gerealiseerd door middel van een Design & Build opdracht. Hierbij is een modulair bouwsysteem toegepast, opgebouwd uit standaardelementen. Hierdoor is een gebouw op maat gerealiseerd. Wel is het gebouw gebonden aan een standaard grid, waardoor kolommen, wanden en deuren in 95% van de gevallen op de juiste plaats staan. Penta Rho heeft de realisatie van MFA Limes op alle facetten van huisvesting vanaf definitiefase tot en met oplevering begeleid Technisch ontwerp MFA Limes is gerealiseerd conform het Bouwbesluit Daarnaast is ingezet op Frisse Scholen 2012, klasse B. Het gebouw wordt in basis verwarmd middels vloerverwarming, aangevuld met luchtverwarming. Het gebouw wordt mechanisch geventileerd. In het gebouw is geen koeling aanwezig Duurzaamheid In het gebouw zijn geen bijzondere of aanvullende duurzaamheidsmaatregelen getroffen. Na de oplevering heeft een externe partij zonnepanelen toegevoegd Investeringsniveau Het investeringsniveau, prijspeil , bedraagt circa 1.452,-- per m 2 bvo. Geïndexeerd op basis van het Bouwkostenkompas is het investeringsniveau circa 1.539,-- per m 2 bvo, uitgaande van prijspeil Exploitatie denken De afschrijving en het onderhoud van een modulair gebouwd gebouw zijn anders dan die van een traditioneel gebouw. Dergelijke gebouwen dienen redelijkerwijs in 30 jaar afgeschreven te worden. Daarnaast vertonen deze gebouwen relatief snel gebreken en het onderhoud is met name op de middellangs termijn (5-25 jaar) aanzienlijk hoger. Pagina 9 van 12

10 3.3 Variant B: een gebouw als Scholencomplex Harmelen Deze variant gaat uit van een traditioneel bouwsysteem met een hoogwaardige technische installatie, zodat de ambitie Frisse Scholen, klasse B (met uitzondering van de energieprestatie) kan worden behaald. Uiteraard wordt voldaan aan Bouwbesluit Op basis van deze variant zijn meerdere projecten door Penta Rho ontwikkeld welke kunnen dienen als referentie. Er is gekozen voor een recent gecalculeerd project (juni 2016) met dezelfde gebouwuitgangspunten. Het bezochte scholencomplex in Harmelen dient hiervoor als referentie in de beeldvorming Technisch ontwerp De verwarming en koeling kunnen in een dergelijk type gebouw bijvoorbeeld worden gecombineerd voorzien door middel van een lucht warmtepomp voor verwarming en actieve koeling. Er worden dan geen radiatoren of vloerverwarming toegepast. De hoeveelheid ventilatie wordt per ruimte afgestemd op het gebruik door middel van een CO2 regeling. De verlichting wordt uitgevoerd in LED-armaturen Duurzaamheid Door de actuele Bouwbesluiteisen kunnen we al spreken van een zeer energiezuinig en duurzaam gebouw. Er worden geen extra duurzaamheidsmaatregelen genomen. Ook is niet voorzien in duurzaamheid-gerelateerde, educatieve elementen in het gebouw. Doordat het gebouw inclusief de installatie reeds erg energiezuinig is, zijn zonnepanelen niet altijd noodzakelijk Investeringsniveau Het investeringsniveau, prijspeil , bedraagt circa 1.750,-- per m 2 bvo Exploitatie denken De afschrijving en het onderhoud van een traditioneel gebouwd gebouw zijn (de naam zegt het al) traditioneel van aard. Er wordt met betere materialen gewerkt dan in de modulaire bouw. De gemeente Montfoort hanteert een relatief lange afschrijvingstermijn van 50 jaar. Geadviseerd wordt de afschrijvingstermijn af te stemmen op de BBV-regels. De exploitatie van het gebouw zal om en nabij de MI-vergoeding liggen. Pagina 10 van 12

11 3.4 Variant C: een gebouw als Brede School Culemborg Oost De recent opgeleverde Brede School Culemborg Oost is een gezond en milieuvriendelijk gebouw. Deze voldoet op diverse aspecten aan het ambitieniveau Frisse Scholen, klasse A en heeft een EPC waarde van circa 0,5. Het gebouw biedt ruimte voor twee basisscholen en een kinderopvangorganisatie. Het gebouw heeft een omvang van circa m² bruto vloeroppervlakte en is gerealiseerd middels een Design & Build opdracht. Daarbij is het project met een private financieringsvorm Huren als een Eigenaar gerealiseerd. Dit concept biedt voor gemeenten en onderwijsinstellingen een sterke oplossing voor de huidige problematiek rondom de betaalbaarheid van goede onderwijshuisvesting Technisch ontwerp Het gebouw is voorzien van een warmte-koude opslag, waardoor het gebouw ook actieve koeling bezit. De basistemperatuur wordt daarbij geregeld middels vloerverwarming, aangevuld met warme/ koude lucht. Ook hier is de ventilatie optimaal regelbaar Duurzaamheid Het gebouw is energieneutraal; er worden geen fossiele brandstoffen gebruikt. Daarvoor zijn maatregelen genomen in drie categorieën: energiezuinigheid, energieopwekking en opslag van warmte en koude. Energiezuinig door o.a. ledverlichting, hoge isolatiewaarden, lage temperatuur verwarming. Energieopwekking gebeurt met 800 zonnepanelen. Opslaan van warmte en koude gebeurt met warmtepompen en een WKO-installatie Investeringsniveau Het investeringsniveau, prijspeil , bedraagt circa 1.900,-- per m 2 bvo Exploitatie denken Het concept Huren als Eigenaar herbergt belangrijke verschillen ten opzichte van het traditioneel investeren. Zo zijn de aanvangslasten lager en kan (door de gebruiker) extra worden geïnvesteerd in duurzaamheid, omdat wordt gestuurd op jaarlasten in plaats van op investeringsniveau. De gemeente investeert niet in nieuwbouw en is formeel geen eigenaar; de gemeente draagt jaarlijks een (huur)bijdrage af ter grootte (en in plaats van) de begrote kapitaallasten in de traditionele variant. Voorwaarde is betrokkenheid van de stichting achter dit concept (Stichting Maatschappelijk Vastgoed), commitment van de schoolbesturen en politiek draagvlak. Pagina 11 van 12

12 3.5 Investering versus kapitaallasten De drie verschillende varianten hebben alle drie andere kwaliteits-, investerings- en exploitatiekaders. Echter zijn de kapitaallasten bij de verschillende varianten ook anders. Dit laat onderhavig overzicht zien. Variant A: een gebouw als MFA Limes in Houten Uitgangspunten - Het gebouw heeft een omvang van circa m² bruto vloeroppervlakte - Het gebouw huisvest twee basisscholen en een kinderopvangorganisatie - Er is een modulair bouwsysteem toegepast, opgebouwd uit standaardelementen - Conform Bouwbesluit 2012 en Frisse Scholen 2012, klasse B - Prijspeil Alle bedragen zijn inclusief btw Rekenregels kapitaallasten - Rekenrente investeringen: 3% - Afschrijving modulair bouwsysteem: 30 jaar Financiële parameters Prijs per m 2 bvo Oppervlakte in m 2 Gemiddelde lineaire Annuïtaire kapitaallasten bvo Stichtingskosten op * kapitaallasten * obv realisatie MFA Limes in 2012, bouwkosten index conform Bouwkostenkompas Variant B: een gebouw als Scholencomplex Harmelen Uitgangspunten - Het gebouw heeft een omvang van circa m² bruto vloeroppervlakte - Het gebouw huisvest twee basisscholen en een kinderopvangorganisatie - Er is een traditioneel, permanent gebouw gerealiseerd - Conform Bouwbesluit 2015 en Frisse Scholen 2015, klasse B (m.u.v. energie) - Prijspeil Alle bedragen zijn inclusief btw Rekenregels kapitaallasten - Rekenrente investeringen: 3% - Afschrijving tradtioneel bouwsysteem: 50 jaar Financiële parameters * Prijs per m 2 bvo op * * obv kengetallen Penta Rho Oppervlakte in m 2 bvo Stichtingskosten Gemiddelde lineaire kapitaallasten Annuïtaire kapitaallasten Variant C: een gebouw als Brede school Culemborg Oost Uitgangspunten - Het gebouw heeft een omvang van circa m² bruto vloeroppervlakte - Het gebouw huisvest twee basisscholen en een kinderopvangorganisatie - Er is een traditioneel, permanent gebouw gerealiseerd - Conform Bouwbesluit 2015 en Frisse Scholen 2015, klasse A (Energie Neutraal) - Prijspeil Alle bedragen zijn inclusief btw Rekenregels kapitaallasten - Rekenrente investeringen: marktconform - Afschrijving tradtioneel bouwsysteem: n.v.t. - Schoolbesturen brengen het exploitatievoordeel ten gunste van de investering Financiële parameters * Prijs per m 2 bvo Oppervlakte in m 2 Gemiddelde lineaire Annuïtaire kapitaallasten bvo Stichtingskosten op * kapitaallasten Als in variant B * obv kengetallen Stichting Maatschappelijk Vastgoed Pagina 12 van 12