De weg naar Ing. L.J.G. van Ommen. Ing. K.M.L. Brug ALTERNATIEVE BUSINESSCASES VOOR ENERGIE-

Transcriptie

1 Ing. K.M.L. Brug Ing. L.J.G. van Ommen De weg naar 2050 ALTERNATIEVE BUSINESSCASES VOOR ENERGIE- NEUTRALITEIT BIJ DE RENOVATIE VAN SOCIALE HUURWONINGEN 1

2 De weg naar 2050 Alternatieve businesscases voor energie- neutraliteit bij de renovatie van sociale huurwoningen Auteurs Ing. K.M.L. Brug Ing. L.J.G. van Ommen Instelling Saxion Hogeschool Enschede M.H. Tromplaan 28, 7513 AB Enschede Afstudeerbedrijf Stichting Pioneering Dhr. G.A.M. Salemink Academie business, building & technology Versie Datum / Begeleiders Dhr. R. van de Heuvel - Saxion Dhr. G.A.M. Salemink - Pioneering Dhr. C. Kock Kock volhoudbaar advies 2

3 Algemene informatie Persoonlijke informatie Auteur: Koen Brug, Laurens van Ommen Studentnummer: , Instelling: Saxion Hogeschool Enschede Opleiding: BK5 Vooropleiding: Bouwkunde Academie: Business, building & technology Periode: Februari 2017 Juli 2017 Telefoonnummer: / Instelling Naam: Begeleider: Examinator Adres: Saxion Hogeschool Enschede Dhr. R. van den Heuvel Dhr. H. Niekus M.H. Tromplaan 28, 7513 AB Enschede Afstudeerbedrijf Naam: Stichting Pioneering Begeleider Dhr. Ing. G.A.M. Salemink Adres: Hengelosestraat 500, 7500 AM Enschede Telefoonnummer: Rapport Soort: Onderzoeksrapportage Datum: Versie: 1.0 Onderwerp: Renovatie, TCO, Energieneutraal, Woningcorporaties, Vastgoedstrategie, Sociale huurwoningen 3

4 Voorwoord Voor u ligt de scriptie: Alternatieve businesscases voor energieneutraliteit bij de renovatie van sociale huurwoningen. Het onderzoek voor deze scriptie naar de oplossingen voor de renovaties van jaren 70 grondgebonden sociale huurwoningen is gebaseerd op de eisen omtrent de reductie van CO 2 -uitstoot voor Deze scriptie is geschreven in het kader van het afstuderen aan de opleiding BK5 aan Hogeschool Saxion te Enschede in opdracht van Stichting Pioneering in combinatie met de woningcorporaties: Wst Hellendoorn*, De goede woning Rijssen en Viverion Lochem/Goor. Van februari 2017 tot en met juni 2017 zijn wij bezig geweest met het onderzoek en het schrijven van de scriptie. Samen met onze afstudeerbegeleider vanuit Saxion, Dhr. R. van den Heuvel, onze begeleider vanuit Pioneering, Dhr. G.A.M. Salemink en onze financieel adviseur Dhr. C. Kock hebben wij de grondslag gelegd voor de hoofd- en deelvragen en de algehele opzet voor het complexe onderzoek in kaart gebracht. Om deze reden willen wij hen graag in het bijzonder bedanken voor de goede start van dit onderzoek en de soepele begeleiding gedurende de periode. Voor de reflectie over de afstudeerperiode wordt verwezen naar bijlage 1 reflectie Bij deze willen wij ook alle respondenten vanuit het werkveld bedanken voor hun medewerking en beantwoording van onze vragen. Tevens willen wij de woningcorporaties Wst Hellendoorn, De goede woning Rijssen en Viverion Lochem/Goor bedanken voor de mogelijkheid om een beter inzicht te krijgen in de wereld van woningcorporaties. Koen Brug & Laurens van Ommen Enschede, 10 Mei 2017 *Wst Hellendoorn is tijdens dit onderzoek gefuseerd met Stichting Wonen Wierden Enter tot Reggewoon, maar is in deze rapportage vermeld onder de oude naam. 4

5 Verklarende begrippenlijst Begrip Bedrijfswaarde Betrokken/aangesloten woningcorporaties Businesscase Constanten Energieneutraliteit of EPC 0 Energetisch concept Exploitatiekosten Exploitatie- tijd/periode Financieel haalbaar (corporaties) Financieel haalbaar (Waarborgfonds Sociale Woningbouw) Financiële gezondheid Grondgebonden jaren 70 sociale huurwoningen Betekenis De waarde die een bedrijf kan hebben op basis van toekomstige vrije kasstromen. Deze waarde is te berekenen met de (netto) contante waarde methode (Have, 2012). Hiermee worden de woningcorporaties bedoeld die de casus en de informatie hebben geleverd. Viverion, Wst Hellendoorn en De Goede Woning. Een apart document bijgeleverd bij deze rapportage waarin de kosten van een investering tegen de baten worden afgewogen om op die manier een afweging te maken tussen de verschillende concepten. Projectspecifieke kenmerken van corporaties en woningen. Een term om gebouwen aan te geven die het gehele gebouwgebonden energiegebruik zelf opwekken. Een chronologische beschrijving van een reeks energetische verbeteringen waardoor een sociale huurwoning voor 2050 energieneutraal is. Onder de exploitatiekosten vallen de onderhoudskosten, beheerskosten en de vaste kosten (Have, 2012). Dit is de tijd waarin een sociale huurwoning in gebruik kan worden genomen na nieuwbouw of een renovatie, totdat deze niet langer verhuurbaar is. Een energetisch concept wordt volgens de corporaties als haalbaar geacht, wanneer de terugverdienperiode minder dan 10 jaar bedraagt en de huurder op het gebied van comfort en energielasten voordeel behaalt. Een investering wordt volgens het WSW als haalbaar geacht, wanneer de liquiditeit van de corporatie geen risico loopt. De mate waarin een corporatie aan de eisen van het WSW voldoet om in aanmerking te komen voor een lening. Huurwoningen in het bezit van woningcorporaties uit het bouwjaar die direct toegankelijk zijn vanaf het straatniveau of een bouwlaag hebben die hierop aansluit. 5

6 Begrip Indexeringen NOM (Nul Op De Meter) Rc-waarden Schaalvoordeel Total Cost of Ownership (TCO) Vaste kosten Verhuurbaarheid Vervangingsinvestering Betekenis Procentuele indicatie van mogelijke veranderingen van huidige geldbedragen door onder andere inflatie. De indexeringen hebben jaarlijks invloed op de constanten. Bij een nul-op-de-meterwoning wordt het netto energiegebruik tot nul gereduceerd door gebruik te maken van energiebesparende en energieopwekkende voorzieningen (Rijswijk, 2016). Waarden voor de mate van warmteweerstand van een constructie. Financiële voordelen die ontstaan wanneer in grote hoeveelheden wordt geproduceerd en/of afgenomen. Het totaalbedrag aan kosten voor het bezit van een woning gedurende de exploitatieperiode na een energetische investering (Have, 2012). Onder de vaste kosten vallen heffingen, verzekeringen, rentekosten en belastingen (Have, 2012). De verhuurbaarheid is de mate waarin een huurwoning nog interessant is om door te exploiteren. Dit heeft dus invloed op de keuze om de woning na zijn exploitatieperiode te: renoveren, verbouwen, slopen of te verkopen. Benodigde investeringen die het woningpeil op niveau houden. 6

7 Samenvatting Dit onderzoek wordt uitgevoerd in opdracht van Pioneering. Pioneering is een organisatie die zich bezighoudt met het leveren van een bijdrage aan bouwgerichte maatschappelijke vraagstukken in Twente. Dit doen ze in samenwerking met ongeveer 170 bedrijven. Voorbeelden van Pioneering s doelstellingen zijn: Het versterken van de economische kracht van de bouwgerichte ondernemingen. De innovatiebevordering van de Twentse bouw zodat deze zich kenmerkt als vernieuwend, vooruitstrevend en dynamisch. Het veiligstellen en bevorderen van de werkgelegenheid van de Twentse bouwsector. Het vraagstuk van dit onderzoek gaat over de eis omtrent energieneutraliteit voor jaren 70 grondgebonden sociale huurwoningen in Nederland voor De eerste stap in de richting van de overheidseis moet voor 2020 gezet worden, omdat de totale woningportefeuille van woningcorporaties volgens het convenant Energiebesparing huursector dan gemiddeld aan label B moet voldoen. Met het oog op de eis van 2020 en 2050 moeten de corporaties een keus maken, in welke mate zij hun woningportefeuille willen gaan renoveren. Om de eerste stap te zetten hebben de drie aangesloten woningcorporaties in samenwerking met bouwpartijen een vijftal energetische concepten ontwikkeld voor de renovatie van grondgebonden jaren 70 sociale huurwoningen. Welk van deze energetische concepten het meest geschikt is voor deze casus is in dit rapport verder toegelicht. De vraagstelling van dit onderzoeksrapport luidt: Wat zijn de gevolgen van de TCO van de gekozen energetische concepten richting energieneutraal in 2050 voor de jaarlijkse kasstroom en balansontwikkeling van de corporaties, voor in eerste instantie de grondgebonden jaren 70 woningen uit de woningportefeuille van Wst-Hellendoorn, Viverion en De goede woning, en met welke kostenreducties, regelingen en subsidies kan de keuze voor een ambitieuzer concept aantrekkelijker worden gemaakt? Om antwoord te geven op deze vraag is allereerst informatie verzameld over de eis van 2050 en de manier van werken van corporaties. Vervolgens zijn in bijeenkomsten met de aangesloten woningcorporaties de energetische concepten verzameld en is door middel van de verzamelde informatie een rekenmodel ontwikkeld dat de energetische concepten kan testen. De woning in kwestie is een label C woning uit De concepten (en hun kosten) voor deze woning zijn: Concept nummer Nieuw energielabel Concept 1: Concept 2: Concept 3: Concept 4: Concept 5: Label A + Label A++ Label A++Trias Energetica (betere schil) EPC=0 NOM Investeringskosten concept , , , , ,67 7

8 De totaalkosten voor het uitvoeren van een energetisch concept zijn hoog, wanneer op grote schaal een concept wordt uitgevoerd. Om de keuze voor een energetisch ambitieuzer (dus duurder) concept aantrekkelijker te maken, zijn de volgende mogelijke kostenreducties en overheidsregelingen bekeken: Verlaging in bouwkosten Uit gesprekken met bouwbedrijven en installateurs is gebleken dat wanneer op grote schaal ver-/gebouwd wordt een reductie van 5-10% op de investeringskosten mogelijk is. Energieprestatievergoeding (EPV) Wanneer een woning een erg goede energieprestatie heeft, mag de corporatie een vergoeding van de huurder vragen. De huurder gaat niet achteruit met betrekking tot zijn woonlasten, omdat de energiekosten door het energetische concept significant zijn verlaagd. EPV geldt voor de concepten EPC=0 en NOM. Subsidies Op de volgende subsidies kan door de corporaties aanspraak gemaakt worden: Regeling groenprojecten Energie investeringsaftrek (EIA) Investeringssubsidie duurzame Energie (ISDE) stimuleringsregeling energieprestatie huursector (STEP) Fonds energiebesparing huursector (FEH) De beschrijvingen en berekeningen van de energetische concepten zijn in de vorm van een vijftal businesscases opgesteld. Deze energetische concepten zijn door de aangesloten woningcorporaties aangeleverd. In een businesscase worden de kosten en baten op zowel financieel als kwalitatief niveau, per energetisch concept toegelicht. Om de businesscases met elkaar te kunnen vergelijken is een multicriteria-analyse (MCA) ontwikkeld met kritieke prestatie-indicatoren en bijhorende wegingsfactoren. In de MCA kunnen de uitslagen van de businesscases worden vergeleken en kan een concept worden gekozen. Doordat de MCA werkt met wegingsfactoren is aangegeven welke KPI s van groter belang zijn dan anderen, waardoor een onderbouwde keuze voor een concept kan worden gemaakt. Wanneer de uitslagen van de businesscases in de MCA worden ingevuld zoals hieronder, komt het meest ambitieuze concept, NOM, als meest geschikt naar voren. Resultaten Businesscases t.o.v. MCA Wegingsfactor A+ A++ A++ TE EPC=0 NOM Lage Investeringskosten 7, , ,5 0 Lage onderhoudskosten 7, , ,5 0 Korte terugverdienperiode 2, ,5 11,5 Huurprijs gelijk houden 4, Minimale stijging huurprijs 11, ,5 175,5 175,5 175,5 Lage TCO 7, , ,5 0 Minimaal overlast gedurende renovatie 12, , Wooncomfort verbetering 13,3 66, , Beperken overlast na renovatie (contactgeluid) 10, Stijging energielabel 12,5 0 62, ,5 250 Reductie CO ,

9 Op basis van de uitslagen van de MCA zijn aanbevelingen gemaakt voor de aangesloten woningcorporaties. Voorgaande heeft als resultaat dat de meest ambitieuze aanpak, het beste de wensen van de aangesloten woningcorporaties dekt en vanwege de financiële gezondheid van de corporaties dit ook mogelijk is. Voor deze corporaties wordt geadviseerd om het meest ambitieuze concept (NOM) te kiezen voor de te renoveren grondgebonden jaren 70 sociale huurwoningen. Overige aanbevelingen zijn het uitvoeren van vervolgonderzoek naar de overige woningtypologieën om zo de mogelijkheden voor de gehele woningvoorraad in kaart te brengen. Het woningaanbod van woningcorporaties bestaat uit veel verschillende woningtypologieën en bouwjaren. Het is dus van belang dat ook deze andere woningtypologieën worden doorgerekend. Hiervoor is het door de onderzoekers opgestelde rekenmodel te gebruiken en kunnen de businesscases dienen als template. 9

10 Inhoudsopgave Voorwoord... Verklarende begrippenlijst... Samenvatting Inleiding Aanleiding Probleemstelling Doelstelling Vraagstelling Betrouwbaarheid en validiteit Structuurbeschrijving Literatuurstudie De eisen voor Jaren 70 grondgebonden sociale huurwoning Exploitatietijd Verhuurbaarheid Demografie Woningvoorraad Energetische concepten Huur & investering Huurders Verhogen financiële aantrekkelijkheid voor corporaties Rekenmodel Parameters Constanten Indexeringen Verrekening parameters Bepaling financiële criteria Kasstroom Total Cost of Ownership (TCO) Marktwaarde & gevolgen voor de balans Terugverdienperiode Bepaling financiële gezondheid

11 4. Businesscases & Multicriteria-analyse Businesscases Multicriteria- analyse Conclusie Aanbeveling Bibliografie Bijlagen... Fout! Bladwijzer niet gedefinieerd. Bijlagen deel I... Fout! Bladwijzer niet gedefinieerd. Bijlage 1-Reflectie... Fout! Bladwijzer niet gedefinieerd. Bijlage 2- Energetische Concepten... Fout! Bladwijzer niet gedefinieerd. Bijlage 3 Gesloten vragenlijst - Frank Kempkes Viverion Fout! Bladwijzer niet gedefinieerd. Bijlage 4 Gesloten vragenlijst - Addie Derks De goede woning Fout! Bladwijzer niet gedefinieerd. Bijlage 5 Vragenlijst- Frank Krijnen Reggewoon (voorheen Wst Hellendoorn) Fout! Bladwijzer niet gedefinieerd. Bijlage 6 Vragenlijst finance ideas Fout! Bladwijzer niet gedefinieerd. Bijlage 7 Interview dhr. Westerink DOMIJN Fout! Bladwijzer niet gedefinieerd. Bijlage 8- De Overijsselse demografie in Fout! Bladwijzer niet gedefinieerd. Bijlage deel II, Businesscase A+ Bijlage deel III, Businesscase A++ Bijlage deel IV, Businesscase A++ TriasEnergetica Bijlage deel V, Businesscase EPC=0 Bijlage deel VI, Businesscase NOM Businesscases De resultaten van dit rapport zijn mede verkregen door geschreven businesscases, waarin de baten en financiële gevolgen van de concepten worden doorgerekend. De vijf businesscases zijn als individuele rapporten bijgevoegd onder de naam: Bijlage deel II tot en met Bijlage deel VI. Bijlage Businesscase nummer Naam businesscase Deel II Businesscase 1 Label A + Deel III Businesscase 2 Label A++ Deel IV Businesscase 3 Label A++Trias Energetica Deel V Businesscase 4 EPC=0 Deel VI Businesscase 5 NOM 11

12 1. Inleiding De onderzoeksopdracht is voortgekomen uit een samenwerking tussen Pioneering en 15 Twentse woningcorporaties. In het eerste hoofdstuk van de rapportage wordt toegelicht wat de opdracht inhoudt, wat het gewenste resultaat is, en hoe dit resultaat wordt behaald. 1.1 Aanleiding De Europese Unie (EU) heeft besloten dat de uitstoot van CO 2 van de gehele bebouwde omgeving in Europa en dus ook in Nederland 80% tot 90% lager moet liggen dan in 2005 (toen de uitstoot van CO 2 op circa 29 miljard Kg lag). Om dit doel te halen heeft de EU een eis gesteld om te zorgen voor een energieneutrale gebouwde omgeving in Nederland in Nederland in Om dit te bewerkstelligen moeten provincies en gemeenten maatregelen nemen zodat de nieuwbouw en bestaande bouw aan deze eis kunnen voldoen (Rooijers & Schepers, 15) (CBS, 2016). De woningcorporaties bezitten veel woningen die toe zijn aan renovatie. Deze woningen zijn weer onder te verdelen in woningtypologieën: grondgebonden jaren 50 60, grondgebonden jaren 70 en gestapeld jaren 50 en 60. Dit onderzoek spitst zich toe op het aanbod van grondgebonden jaren 70 woningen, omdat deze woningen makkelijker zijn te renoveren naar de eisen van 2050 en naar de veranderende demografie van Nederland, zie ook paragraaf Voor nieuwbouw is dit een relatief eenvoudige opdracht, omdat architecten/aannemers vanaf het schetsontwerp al rekening kunnen houden met energieneutraliteit. In dit onderzoek ligt de focus echter op de bestaande bouw en specifiek op sociale huurwoningen. 1.2 Probleemstelling De verschillende woningcorporaties moeten met het oog op 2050 een plan opstellen voor het energieneutraal maken van hun woningvoorraad. De vraag is of deze grootschalige renovatie wel financieel haalbaar is Lijkt nog ver weg, maar wanneer in de zin van exploitatieperiodes wordt gedacht komt dit erg dichtbij. Dit aangezien een sociale huurwoning na een grote renovatie weer voor 25 jaar in de verhuur kan worden gezet tot het volgende moment van groot onderhoud. De drie aangesloten woningcorporaties hebben een groot aandeel jaren 70 grondgebonden sociale huurwoningen die toe zijn aan renovatie. De betrokken woningcorporaties (Viverion, Wst Hellendoorn en De Goede Woning) hebben verschillende concepten bedacht waarmee, na uitvoering van een concept, een woning zou moeten zijn opgewaardeerd richting de energieneutrale eisen van Wanneer de volledige woningvoorraad moet worden gerenoveerd brengt dit hoge investeringen met zich mee, wat weer gevolgen heeft voor de financiële gezondheid van de corporaties. Wat zijn de gevolgen voor de kasstroom, de balans en de TCO wanneer een dergelijke investering wordt gedaan? Is het project financieel haalbaar en kan, door middel van kostenreducties verder in de keten of aanpassingen in de huurinkomsten, de hoogte van de investering van het project worden verlaagd? 12

13 1.3 Doelstelling Het in opdracht van Pioneering uitvoeren van beschrijvend onderzoek, om per energetisch concept een businesscase te schrijven waarin de eisen voor 2050 voor grondgebonden jaren 70 sociale huurwoningen worden getest aan de gevolgen voor de kasstroom, de balans, de TCO en de huurders van de Twentse woningcorporaties: Wst-Hellendoorn, De goede woning Rijssen en Viverion Lochem/Goor. Met deze businesscases kunnen de energetische concepten worden beoordeeld in de zin van financiële haalbaarheid voor de corporaties en de huurders. Naast deze businesscases wordt onder andere omschreven welke kostenreducties mogelijk zijn om de financiële haalbaarheid van de investering te verbeteren. Om dit doel te behalen worden de energetische concepten verkregen van de betrokken woningcorporaties doorgerekend met behulp van verschillende rekenmodellen. De resultaten van dit onderzoek worden aangeboden op in de vorm van een rapportage en een vijftal businesscases, waarmee de woningcorporaties een besluit kunnen nemen over het te kiezen energetische concept. 13

14 1.4 Vraagstelling De vraagstelling is opgedeeld in een hoofdvraag en deelvragen. Hoofdvraag Wat zijn de gevolgen van de TCO van de gekozen energetische concepten richting energieneutraal in 2050 voor de jaarlijkse kasstroom en balansontwikkeling van de corporaties, voor in eerste instantie de grondgebonden jaren 70 woningen uit de woningportefeuille van Wst-Hellendoorn, Viverion en De goede woning, en met welke kostenreducties, regelingen en subsidies kan de keuze voor een ambitieuzer concept financieel aantrekkelijker worden gemaakt? Deelvragen 1. Welke gegevens zijn nodig om de financiële haalbaarheid van energetische concepten omtrent het behalen van energieneutraliteit voor grondgebonden jaren 70 sociale huurwoningen te kunnen testen? a. Hoeveel grondgeboden jaren 70 woningen hebben de woningcorporaties Viverion, De goede woning en Wst-Hellendoorn in hun portefeuille? b. Welke energetische concepten, met betrekking tot het halen van energieneutraliteit voor deze woningen, achten de corporaties realistisch voor 2050? c. Wat zijn de investeringskosten voor deze energetische concepten? d. Welke parameters met betrekking tot de energetische concepten zijn van belang om de financiële haalbaarheid van het concept te kunnen bepalen? 2. Wat voor een invloed heeft de investering per energetisch concept op de financiële aspecten van een woningcorporatie? a. Wat doet de investering met de kasstroom? b. Wat doet de investering met de balans? c. Wat doet de investering met de Total Cost of Ownership? 3. Is het energetische concept aan de hand van de financiële gevolgen haalbaar? a. Wanneer wordt de te schrijven businesscase haalbaar geacht? b. Welke financiële gevolgen heeft het energetisch concept voor de woningcorporatie c. Welke financiële gevolgen heeft het energetische concept voor de huurder? i. Wat is het verschil in energiekosten na het energetische concept? ii. Wat is de stijging in huurpunten na het uitvoeren van een energetisch concept en wat doet dit met de huur? d. Is het energetische concept aan de hand van de financiële gevolgen ook haalbaar voor de woningcorporaties op grotere schaal? 4. Hoe kan de financiële haalbaarheid van de investering in een energetisch concept worden verhoogd? a. Wat zijn de mogelijke kostenreducties bij schaalvoordelen? b. Wanneer heeft een woningcorporatie recht op EPV? c. Op welke subsidies kan aanspraak worden gemaakt? 14

15 1.5 Betrouwbaarheid en validiteit Voor elk onderzoek zijn de betrouwbaarheid en validiteit van essentieel belang. Deze begrippen worden respectievelijk gezien als: Betrouwbaarheid is de mate waarin een meting beïnvloed wordt door toevallige fouten. Hoe minder afhankelijk van toeval, hoe betrouwbaarder een meting is. (Baarda) en validiteit verwijst naar de juistheid of accuraatheid van metingen: het meetinstrument meet hetgeen het moet meten (Tilburg University). In dit onderzoek is informatie gewonnen uit interviews en enquêtes bij verschillende personen uit verschillende organisaties. Hierdoor is het mogelijk dat de resultaten heel erg van elkaar verschillen of juist veel overeenkomsten tonen. Dit is afhankelijk van de mate waarin de organisaties op elkaar lijken qua visie en missie en of de geïnterviewde personen dezelfde toekomstvisie delen. Door het toepassen van verschillende dataverzamelingsmethoden per deelvraag zoals: enquêtes, interviews, deskresearch en literatuuronderzoek (triangulatie) is de validiteit van dit onderzoek gewaarborgd. Product Deelvraag 1 Deelvraag 2 Deelvraag 3 Deelvraag 4 Waarborging Betrouwbaarheid: Van de drie aangesloten woningcorporaties is het voornaamste deel van de informatie verkregen door middel van gestructureerde en informele vragenlijsten. De interviews/enquêtes zijn direct gerapporteerd en teruggekoppeld. Overige informatie is onder andere gewonnen uit overheidsbronnen en het CBS. Validiteit: De informatie gewonnen uit vijf gehouden interviews is onder andere gecontroleerd door dhr. C. Kock (bedrijfseconoom) en dhr. G.A.M. Salemink (Chef werkplaats duurzaamheid pioneering). Verder is het gerapporteerde stuk van feedback voorzien door de afstudeerkring. Betrouwbaarheid: Deelvraag 2 bestaat uit het maken van een rekenmodel en het invoeren van waardes in dit rekenmodel. De waardes zijn gekozen op basis verschillende bronnen geverifieerd door bedrijfseconoom dhr. C. Kock. De in te voeren waardes zijn verder gecontroleerd door interviews met onder andere dhr. S. Westerink en representanten van de aangesloten woningcorporaties. Validiteit: Zeven verschillende bronnen zijn gebruikt uitlopend van interviews tot vergelijkbare rekenmodellen. De keuze voor het gebruik van de modellen is in het relevante hoofdstuk omschreven. Om de validiteit van de rekenmodellen te waarborgen zijn de uitkomsten gecontroleerd door bedrijfseconoom dhr. C. Kock, projectontwikkelaar dhr. S. Westerink. Betrouwbaarheid: Voor deze deelvraag zijn vijf businesscases opgesteld. Deze businesscases zijn opgesteld op basis van de informatie van voorgaande deelvragen en resultaten uit het gemaakte rekenmodel. Hierna zijn deze businesscases gecontroleerd door de verschillende woningcorporaties en opdrachtgever dhr. G.A.M. Salemink. Validiteit: Vijf interviews zijn gehouden met verschillende partijen. Dit om een scala aan meningen te verkrijgen. Deze interviews zijn gehouden met financiële experts van de drie aangesloten woningcorporaties. Verder zijn dhr. S. Westerink (projectontwikkelaar Domijn) en dhr. C. Kock (bedrijfseconoom) benaderd. Betrouwbaarheid: Deelvraag 4 bestaat uit informatie verkregen van vijf verschillende installatie en onderhoudsbedrijven en vier toeleveranciers van bouw- of installatieonderdelen door middel van semigestructureerde vragenlijsten en telefonische interviews. Deze vragenlijsten zijn direct gerapporteerd. Validiteit: Negen verschillende personen binnen zowel de betrokken bouwbedrijven als toeleveranciers van de bouwdelen en installaties zijn geïnterviewd. Tabel 1.1 Validiteit en betrouwbaarheid 15

16 1.6 Structuurbeschrijving In deze structuuromschrijving is beschreven hoe het uitgevoerde onderzoek is opgebouwd en in welke documenten of hoofdstukken beantwoording op de deelvragen gevonden kan worden. Ten eerste is in deze rapportage een introductie gegeven in hoofdstuk 1 omtrent het onderzoek, bestaande uit een aanleiding, probleem-, doel-, en vraagstelling. Vervolgens in hoofdstuk 2 is eerst de overheidseis omtrent energieneutraliteit in 2050 en de reden voor de keuze jaren 70 grondgebonden woningen toegelicht. Het antwoord op deelvraag 1a is terug te vinden in hoofdstuk 2.3, deelvraag 1b in hoofdstuk 2.4, deelvraag 1c wordt in de businesscases toegelicht en tot slot is deelvraag 1d beantwoord in hoofdstuk 2.5. Hoofdstuk geeft antwoord op welke kostenreducties mogelijk zijn voor de bedachte energetische concepten. Hiermee is deelvraag 4 beantwoord. In hoofdstuk 3 is ter inleiding de werking, opbouw en motivatie van het rekenmodel omschreven. Waarna vervolgens in hoofdstuk 3.2 de financiële criteria zijn bepaald. Deelvraag 2a omtrent kasstromen wordt beantwoord in hoofdstuk Deelvragen 2b en 2c, omtrent TCO en balans, worden respectievelijk beantwoord in in Antwoord op de gehele deelvraag 2 komt terug in hoofdstuk 4 waarin de resultaten van de businesscases worden toegelicht en vergeleken. In hoofdstuk 4, is deelvraag 3a beantwoord. 3b Is beargumenteerd aan de hand van een tabel opgesteld uit de businesscase resultaten. Antwoorden op de laatste deelvragen 3c en 3d terug te vinden in de businesscases. In hoofdstuk 5 is de conclusie weergegeven omtrent dit onderzoek, hierin is aangegeven wat theoretisch het beste energetische concept is en waarom. Hieronder is in schematische vorm weergegeven welke deelvraag in welk hoofdstuk wordt beantwoord. Deelvraag Hoofdstuk rapportage Hoofdstuk businesscase 1a 2.3 1b 2.4 1c 2.5 1d 2.5 2a 3.2.1, 4 6.2, 6.3, bijlage kasstromen,9 2b 3.2.2, 3.2.3, 4 6.1, 9 2c 3.2.3, 3.2.2, 4 6.2, 9 3a 4 9 3b c d 4 7 4a b c Tabel 1.2 deelvragen en bijhorende hoofdstukken 16

17 2. Literatuurstudie In deze scriptie is onderzoek gedaan naar grondgebonden sociale huurwoningen uit het bouwjaar en hoe woningcorporaties dit woningtype in 2050 energieneutraal kunnen krijgen aan de hand van een verantwoorde businesscase. Ten eerste is onderzocht wat de eis met betrekking tot energieneutraliteit precies inhoudt, waarom dit woningtype en bouwjaar is gekozen voor dit onderzoek en door middel van welke energetische concepten de woningen aan bovengenoemde eis kunnen voldoen. 2.1 De eisen voor 2050 In 2013 heeft de Nederlandse overheid in samenwerking met ruim veertig organisaties het energieakkoord afgesloten. Hierin staan doelen omschreven omtrent: energiebesparing, duurzame energie en andere klimaatregelingen. Eén van die maatregelen is het met 80% tot 90% reduceren van de CO 2 uitstoot van de bebouwde omgeving in Nederland ten opzichte van 2005, toen de uitstoot nog 29 miljard kg CO 2 betrof voor de bebouwde omgeving. Om dit te kunnen realiseren is een tweede afspraak gemaakt, dienend als opstapniveau, waarbij de bestaande woningen in 2020 gemiddeld op een energielabel B niveau moeten zitten en nieuwbouw volledig energieneutraal moet worden uitgevoerd (CBS, 2016). Een extra stok achter de deur zijn de afspraken die de Europese Unie heeft gemaakt op de energietop in Parijs in Dit akkoord is bindend en de aangesloten landen zijn dus ook verplicht om hun best te doen een CO 2 reductie te realiseren en daarmee een globale temperatuurstijging (het doel van de klimaattop) te voorkomen. Eén van de, dan wel niet de grootste, uitstoters van CO 2 is de gehele woningbouw in Nederland met in 2015, een uitstoot van 25 miljard kg CO 2. Door de woningbouw stevig aan te pakken kan de grootste slag worden geslagen. Voor particuliere huur- en koopwoningen is het lastig te zeggen hoe zij geforceerd moeten gaan worden om bij te dragen aan dit Europese doel. Woningcorporaties moeten echter wel mee omdat zij zogenaamd semioverheid zijn. Dit houdt in dat zij niet een volledig overheidsgestuurde organisatie zijn, maar wel een dermate groot publiek belang hebben dat de overheid invloed kan uitoefenen op de corporaties (CBS, 2016). 2.2 Jaren 70 grondgebonden sociale huurwoning Zoals eerder aangegeven richt dit onderzoek zich op jaren 70 sociale huurwoningen uit de woningportefeuille van de opdrachtgevers/woningstichtingen Viverion, De Goede Woning en Wst Hellendoorn. De redenen hiervoor zijn divers en komen voort uit de factoren: exploitatietijd, verhuurbaarheid en demografie Exploitatietijd Woningen uit het bouwjaar zijn na circa 50 jaar toe aan een renovatie en zijn vanuit hun verhuurbaarheid, zie paragraaf 1.2.2, nog goed door te exploiteren tot na Wanneer deze woning wordt gerenoveerd met betrekking tot energetische verbetering is een exploitatietijd van minimaal 25 jaar wenselijk voordat dit opnieuw moet worden gedaan. Dit betekent dat een woning die in 2020 een energetische verbetering heeft ondergaan, voor 2050 opnieuw moet worden opgewaardeerd tot een energieneutraal niveau wanneer dit nog niet is voltooid. 17

18 2.2.2 Verhuurbaarheid Jaren 70 woningen zijn over het algemeen goed verhuurbaar, dit komt omdat ze ruimer opgezet zijn dan jaren 50 en 60 woningen en dus aantrekkelijker zijn voor de groeiende groep van één- en tweepersoonshuishoudens. Tevens staan woningen uit dit bouwjaar vaak op aantrekkelijkere locaties, beschikken over (grotere) tuinen en zijn eenvoudiger om energetisch op te waarderen door de modernere bouwkundige opzet (Westerink, route naar 2050, 2017). Kortom is de keuze voor dit onderzoek op grondgebonden jaren 70 woningen gevallen, omdat deze groep enerzijds toe is aan renovatie en anderzijds nog voor een langere periode succesvol geëxploiteerd kan worden. Hierdoor is renoveren naar een opstapniveau of energieneutraliteit ook een logische stap.(westerink, Salemink, & Zeevat, Bijeenkomst Domijn, 2017) Demografie Demografie is een belangrijke factor als het op het verhuren van woningen, en dus ook sociale huurwoningen, over langere periodes aankomt. De samenstelling van de samenleving verandert namelijk constant waardoor exacte voorspellingen maken onmogelijk is. Het Planbureau voor de leefomgeving doet onderzoek naar de veranderingen in demografie. In bijlage 8 De Overijsselse demografie in 2050 is het vooronderzoek naar dit onderwerp uitgebreider omschreven. Uit dit vooronderzoek blijkt dat uit de verschillende scenario s opgesteld door het planbureau voor de leefomgeving (PBL), Overijssel in zijn geheel een vrij stabiele provincie blijft met lichte krimp bij zowel hoge als lage economische en demografische groei. Deze krimp treedt voornamelijk op in de dorpen door het vertrek van jongeren, maar wordt enigszins gecompenseerd door oudere stellen die het platteland opzoeken vanuit hun nu stedelijke situaties. Bij extreme scenario s gaat het inwoneraantal van Overijssel echter wel harder achteruit. Tevens is het aantal één of tweepersoonshuishoudens nog steeds aan het stijgen wat op zich weer voor veranderingen in de woningvoorraad van de corporaties zorgt (Westerink, Salemink, & Zeevat, Bijeenkomst Domijn, 2017) (Ommen van, 2017). De woningcorporatie Domijn in Enschede voorspelt dat krimp ontstaat door het vertrek richting de Randstad zoals dit ook wordt voorspeld in het gemaakte vooronderzoek. Tevens verwachten de corporaties dat het aantal één- of tweepersoonshuishoudens verder blijft toenemen en gezinnen zich meer richting de particuliere koopwoningen blijven verplaatsen (Westerink, route naar 2050, 2017). Deze voorspelling heeft invloed op de woningvoorraad van de corporaties zoals ook blijkt uit het gesprek met Domijn. Zij verwachten de komende 23 jaar woningen te verkopen of af te stoten, omdat de vraag krimpt. Tevens moet worden gezocht naar een oplossing voor de steeds vaker voorkomende één- of tweepersoonshuishoudens. 18

19 2.3 Woningvoorraad Om een inzicht te krijgen in de omvang van het probleem en daarmee de marktpotentie voor de renovatie van grondgebonden jaren 70 sociale huurwoningen is de woningportefeuille van zowel de drie corporaties als het landelijke woningaanbod als eerst geanalyseerd. Deze informatie wordt in hoofdstuk van deze rapportage verder gebruikt om mogelijke schaalvoordelen op de investeringskosten te onderzoeken. Verder wordt de onderstaande informatie ook gebruikt voor het onderzoeken van de financiële gevolgen voor de woningcorporaties wanneer een energetisch concept op grote schaal wordt uitgevoerd (Businesscases, hoofdstuk 7 opschaling ). De woningcorporatie Viverion geeft aan dat circa 85% van haar totale woningvoorraad grondgebonden is en dat 35% uit de jaren 70 komt. Hun gehele woningvoorraad in 2015 bestond uit woningen. Dit komt neer op grondgebonden jaren 70 woningen. De goede woning en Wst Hellendoorn zijn eigenaar van respectievelijk: 400 en woningen van de eerdergenoemde typologie. Dit brengt het totaal van de drie woningcorporaties op grondgebonden jaren 70 sociale huurwoningen. Op landelijk niveau is in figuur 2.1 te zien dat in Nederland jaren 70 woningen in eigendom zijn van woningcorporaties. Circa stuks zijn hiervan grondgebonden. (Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, 2016). Figuur (Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, 2016) * Grondgebonden = Zelfstandige eengezinswoningen + Onzelfstandig overige wooneenheden 2.4 Energetische concepten Uit voorgaande hoofdstukken is vastgesteld dat een deel van de jaren 70 woningen gerenoveerd of verbouwd moeten worden in de nabije toekomst om deze succesvol door te kunnen exploiteren. De vraag is nu echter tot welk niveau de woning moet worden gerenoveerd. Dezelfde woningen moeten in 2050 namelijk energieneutraal zijn, maar niet elke woningcorporatie heeft de ambitie om nu al te verbouwen naar energieneutraliteit. Om inzicht te krijgen in de mogelijke verbouwingen en/of renovaties die hiervoor gedaan moeten worden zijn een aantal zogenoemde energetische concepten opgesteld door de corporaties in samenwerking met de stichting Pioneering en meerdere bouw- en installatiebedrijven. Deze concepten omschrijven de ambitieniveaus waaraan woningen moeten voldoen en welke maatregelen hiervoor getroffen moeten worden op het gebied van de verschillende bouwdelen en installaties. 19

20 In totaal zijn zes concepten bedacht, drie hiervan dienen als opstapniveau naar de eisen van De andere drie concepten betreffen direct renoveren naar EPC=0 of NOM en sloop & nieuwbouw op energieneutraal niveau. Echter is sloop & nieuwbouw geen realistisch concept wanneer de gehele woningvoorraad aangepakt moet worden. Een dergelijke ingreep is tevens ook, met een oog op bouwafval, niet de meest duurzame oplossing. Mede om deze redenen wordt dit concept niet meegenomen in dit onderzoek. De exacte installaties, bouwmaterialen, Rc-waarden zijn in bijlage 2 Energetische concepten weergegeven in de vorm van een tabel. De kosten verbonden aan de energetische concepten zijn verstrekt in de bijeenkomsten met de woningcorporaties en bouwbedrijven. Tevens zijn de energetische concepten individueel volledig uitgewerkt in de vorm van businesscases, deze businesscases zijn aparte documenten die bij deze rapportage zijn meegeleverd als bijlage deel B tot en met F. 2.5 Huur & investering Alle bedachte en nog te bedenken toekomstige concepten zijn, zoals de naam al zegt, concepten. Om hier realiteit van te kunnen maken is het belangrijk om ook de financiële aspecten te bekijken. De financiële haalbaarheid van een concept, is naast het beschermen van huurderbelangen, het belangrijkste voor de woningcorporaties Huurders De woonlasten van een sociale huurwoning zijn alle kosten voor het gebruik van desbetreffende woning. De kosten bestaan uit: kale huur, stookkosten, waterverbruik, overige energiekosten en servicekosten. De kale huur is een bedrag dat per jaar matig fluctueert door verandering in de wetgeving en inflatie. Naast de kosten voor kale huur bestaan ook de energielasten, deze zijn variabel waarbij het bedrag afhangt van de gebruikte hoeveelheid energie. De prijzen voor het gebruik van energie nemen geleidelijk toe. Sociale huurders gaan hierdoor meer betalen, wat zelfs kan oplopen tot een jaarlijkse stijging van (De jong, 2016) (Pricewise, 2017). Dit lijkt niet een hoog bedrag, maar voor sociale huurders is dit, in verband met het lagere inkomen, een relatief grote stijging op de maandelijkse woonlasten. Een groot aandeel aan sociale huurwoningen zijn woningen uit de jaren Deze woningen zijn toe aan energiebesparende maatregelen, om de woning betaalbaar te houden voor de huurder. De maximale kale huur die een verhuurder voor een sociale huurwoning kan vragen (de liberalisatiegrens) staat momenteel op 710,68. Dit is hetzelfde bedrag als de huurtoeslaggrens. De huurtoeslaggrens is echter van toepassing op de rekenhuur en niet de kale huur. De rekenhuur is de kale huur plus bepaalde servicekosten van een bepaalde woning (Woonbond, 2016). De servicekosten die mee mogen worden gerekend bij de rekenhuur zijn: schoonmaakkosten voor gemeenschappelijke ruimten; energiekosten voor gemeenschappelijke ruimten; huismeesterkosten; kosten voor dienst- en recreatieruimten. 20

21 De huurprijs wordt bepaald op basis van een puntensysteem, dit wordt ook wel het woningwaarderingsstelsel genoemd. Bij dit stelsel worden huurpunten aan een woning toegekend op basis van de kwaliteiten: oppervlakte, sanitair, woonomgeving en bijvoorbeeld voorzieningen. Vanaf 2011 zijn ook energielabels (per 1 januari 2015 energie-indexen genoemd) betrokken bij dit stelsel. Dit heeft als gevolg dat de huurprijs van een bepaalde woning mag worden verhoogd wanneer het een lagere energie-index heeft. Deze index wordt bepaald op basis van: installaties, isolatiediktes en/of andere bouwfysische maatregelen die zijn getroffen aan een woning. In tabel 2.1 zijn het aantal huurpunten aangegeven voor energielabels en energie-indexen. De maximale huur van een woning kan bij elk stijgend punt 4,50 omhoog gaan. Energielabel Energie-index Eengezinswoning Meergezinswoning A++ EI 0, A+ 0,6 < EI 0, A 0,8 < EI 1, B 1,2 < EI 1, C 1,4 < EI 1, D 1,8 < EI 2, E 2,1 < EI 2,4 8 5 F 2,4 < EI 2,7 4 1 G EI > 2,7 0 0 Tabel 2.1 Energielabel en index en energetische huurpunten (Rijksoverheid) De bovenstaande tabel geeft aan dat de kale huur, bij het verhogen van het energielabel van D naar B, een stijging voor maximale huurprijs geeft ( 4,50 x 10=) 45,-. Deze stijging is het gevolg van de investeringen die de woningcorporaties hebben moeten doen. De stijging in het energielabel betekent niet alleen een hogere huurprijs voor de huurder, de huurder geniet namelijk van minder energiekosten. De maximale huur van een woning hangt dus af van het aantal huurpunten. De huur die de huurder moet betalen hangt weer af van de streefhuur, welke berekend wordt door de maximale huur met de harmonisatiegraden die de corporaties hanteren te verrekenen Verhogen financiële aantrekkelijkheid voor corporaties Aan de opgestelde energetische concepten, zie bijlage 2 energetische concepten, is te zien dat significante investeringen benodigd zijn wil een concept uitgevoerd worden. Gezien de jaarrapporten zijn de corporaties financieel sterk, waardoor de marge voor het voldoen aan de eisen van het WSW (zie hoofdstuk 3.3 financiële gezondheid ) ook groot zijn. Wanneer het energetische concept ambitieuzer is gaat de investering ook omhoog. De hoogte van de investering heeft bij vergroting van schaal invloed op de financiële gezondheid. Des te hoger het ambitieniveau, des te groter de verlaging in de uitstoot van CO 2. Het is dus van belang dat de kosten voor energetische concepten kunnen worden gedrukt, zodat de keuze voor een ambitieuzer concept eerder te maken is. Het verhogen van de financiële aantrekkelijkheid wordt in dit onderzoek op de volgende manieren benaderd: mate van doorbelasten op de huurder (verhogen huur); verlaging in bouwkosten; energieprestatievergoeding (EPV); subsidies. 21

22 Mate van doorbelasten op de huurder (van der Laarse, 2012) Een energetisch concept kan worden uitgevoerd nadat 70% van de bewoners akkoord is gegaan met de renovatie. Dit percentage wordt eenvoudiger behaald als hier geen huurverhoging aan gekoppeld is. Zonder huurverhoging is het echter voor de corporatie minder aantrekkelijk om voor een ambitieus concept te kiezen. Een energetisch concept heeft in hoofdlijnen vier methoden om de financiële gevolgen van een energetisch concept gedeeltelijk door te belasten aan de huurders: Vast pakket De corporatie stelt een vast pakket met maatregelen voor aan de huurder. Aan dit pakket is echter wel een huurverhoging gebonden. Hierdoor is de huurverhoging gerelateerd aan de investering voor de verbetering van de woning. Keuzepakket Een keuzelijst met ingrepen voor de bewoner, met huurverhoging per ingreep. Hiermee kan een huurder zijn of haar eigen pakket samenstellen en zijn de maandelijkse extra kosten direct zichtbaar. Het nadeel hiervan is dat verwacht wordt dat de bewoners minder ambitieuze keuzes maken. Harmonisatie bij mutatiemoment Bij mutatie wordt de huur verhoogd, dit is dus bij een wisseling van huurder. Hierdoor worden geen huidige bewoners benadeeld echter zijn de inkomsten hieruit pas merkbaar na een langere periode. Woonlastenbenadering Dit is de methode waarbij voor beide partijen het meeste wordt gewonnen. Door de huur te verhogen met een percentage van de energiebesparing treedt voor de huurder een besparing op de maandelijkse kosten op en is de investering sneller terugverdiend voor de corporatie. In figuur 2.2 is de woonlastenbenadering inzichtelijk gemaakt: Figuur 2.2 Woonlastenbenadering (van der Laarse, 2012) 22

23 Verlaging bouwkosten door verhoging schaal De kosten voor de energetische concepten zijn berekend door bouwbedrijven die zijn gekozen om input te leveren voor de probleemstelling van deze scriptie. De geleverde input van de bouwbedrijven zijn adviezen en prijsstellingen over de energetische concepten. De kosten van de energetische concepten zijn terug te vinden in de businesscases. Wanneer het aantal woningen waarop het energetische concept wordt uitgevoerd, wordt verhoogd, is het mogelijk dat de corporaties van schaalvoordeel kunnen genieten. De volgende betrokken bouwbedrijven en toeleveranciers van verschillende installatietechnische/bouwkundige producten zijn benaderd over het onderwerp kostenreductie bij schaalvoordeel. Uit de gesprekken met de bovenstaande partijen kan worden geconcludeerd dat een reductie van 5-10% op de investeringskosten mogelijk is. Wat echter door de verschillende partijen wordt aangegeven is dat aan schaalvoordelen geen standaard kortingen zijn verbonden, maar dat deze tijdens het opstellen van de factuur persoonlijk worden bepaald. Energieprestatievergoeding (EPV) (RVO, Energieprestatievergoeding, 2016) Verhuurders kunnen een vergoeding van huurders vragen, wanneer de verhuurde woning een (bijna) nul-op-de-meterwoning (NOM) is. De regeling maakt het aantrekkelijker voor woningcorporaties om een investering in (bijna) NOM te maken. EPV is een schriftelijke overeenkomst waarin een betalingsverplichting van de huurder aan de verhuurder staat vermeld. De EPV geldt voor een energieprestatie van de woonruimte. Deze energieprestatie wordt door de verhuurder gegarandeerd. De garantie gaat over de energiebesparende en energieleverende voorzieningen. De verhuurder kan een EPV met de huurder overeenkomen voor een sociale huurwoning als de woning aan de volgende eisen voldoet: De duurzame energieproductie is minimaal even hoog als dat de woning gebruikt. De verhuurder toont aan dat de huurwoning voldoet aan de eisen voor een EPV, zoals de warmtevraag en de hoeveelheid energie die de woning produceert De warmtevraag is minder dan 50 kwh/m 2. Voor een maximale EPV ( 1,40/m 2 per maand) moet de warmtevraag onder de 30 kwh/m 2 liggen. De woning wekt voor warm tapwater 15 kwh/m 2 op. De verhuurder spreekt samen met de huurder de hoogte van de EPV af. Het bedrag mag niet boven het wettelijke maximum liggen. 23

24 Subsidies Door middel van subsidies kan een investering in energetische verbetering financieel aantrekkelijker worden gemaakt. Subsidies worden echter niet meegenomen in de berekeningen in de businesscases, omdat dit bijkomstigheden zijn waar corporaties gebruik van kunnen maken. Subsidies zijn tijdelijk en werken marktverstorend, omdat ze prijsstellingen van (bijvoorbeeld) installaties in de markt beïnvloeden. Subsidies mogen de keuze van een energetisch concept niet beïnvloeden (Kock, 2017). Om deze reden is er voor gekozen subsidies niet in het rekenmodel mee te nemen om het resultaat zo puur mogelijk te houden. De volgende subsidies zijn door de woningcorporaties aan te vragen: Regeling groenprojecten: Rentekorting voor financiering van duurzame systemen. Wanneer geld wordt geleend voor het installeren van duurzame systemen zoals zonnepanelen en warmtepompen, kan een korting op de rente van de lening worden verkregen. De rentekorting komt neer op ongeveer 1,5% (RVO, regeling groenprojecten, 2017). Energie investeringsaftrek (EIA): Aftrek van duurzame investeringen van fiscale winst. Voor woningcorporaties zijn investeringen in duurzame energie, energiebesparing en woonverbetering aftrekbaar van de vennootschapsbelasting. Dit kan een voordeel opleveren van 11% van de investering in energiebesparende maatregelen (RVO, energie investeringsaftrek EIA, 2017). Investeringssubsidie duurzame Energie (ISDE): Subsidie op geproduceerde duurzame energie. Met de ISDE kunnen woningcorporaties tegemoetkoming krijgen voor de aanschaf van bepaalde duurzame installaties zoals zonneboilers, warmtepompen, biomassaketels en pelletkachels. De hoogte van de subsidie hangt af de vermogens van de duurzame installaties (RVO, investeringssubsidie duurzame energie, 2017). stimuleringsregeling energieprestatie huursector (STEP): Subsidie op verbeteringen energieprestatie huurwoning. Verhuurders van huurwoningen in de gereguleerde huursector kunnen tot 31 december 2018 de stimuleringsregeling energieprestatie huursector (STEP) aanvragen. Per energetische verbeterstap in energie-index kan een bedrag worden verkregen. Om voor de subsidie in aanmerking te komen moeten minimaal twee verbeterstappen worden gemaakt. Eén rechtspersoon kan een maximaal bedrag van ,- aan subsidie aanvragen (RVO, Stimuleringsregeling energieprestatie huursector, 2017). Fonds energiebesparing huursector (FEH) Het fonds energiebesparing huursector biedt voor verhuurders van woning de mogelijkheid om een lening met een lage rente aan te vragen. Een aanvraag kan worden ingediend tot en met 30 september Het maximale leenbedrag per aanvrager is ,- gedurende de looptijd van deze regeling (RVO, Fonds energiebesparing huursector feh, 2017). 24

25 3. Rekenmodel De door de woningcorporaties opgestelde energetische concepten zijn financieel doorgerekend met een door dhr. K. Brug en de dhr. L. van Ommen ontwikkeld Excel-rekenmodel. Het rekenmodel is ontwikkeld op basis van de hieronder vermelde beslissing relevante criteria. Een investeringsproject, zoals het kiezen van een energetisch concept, kan financieel worden onderbouwd door meerdere criteria tegen elkaar af te wegen. Hieronder staan de criteria met bijhorende argumentatie voor de keuze van het criterium. Total Cost of Ownership. Een woning wordt na een renovatie opnieuw geëxploiteerd. Over de nieuwe exploitatieperiode zijn meer kosten dan alleen de investeringskosten voor de renovatie relevant (zie hoofdstuk 3.2). Om inzichtelijk te krijgen wat de daadwerkelijke jaarlijkse kosten zijn voor een woning is dit criterium gekozen. Marktwaarde na renovatie en exploitatieperiode. De woningcorporaties moeten sinds 2015 de marktwaarde in plaats van de bedrijfswaarde vermelden op hun balans. Om de gevolgen voor de balans van de corporaties te kunnen bepalen is belangrijk dat de nieuwe marktwaarde van de woning na renovatie wordt bepaald. Kasstromen over de exploitatieperiode. Door de kasstromen inzichtelijk te maken, kan worden bepaald wat de terugverdientijd van een energetisch concept is. Verder wordt verduidelijkt wat de jaarlijkse opbrengsten en kosten zijn na uitvoering van het concept. Voor het ontwikkelen van het rekenmodel is vooronderzoek verricht om het rekenmodel en zijn berekeningen te kunnen onderbouwen. Voor de opzet en opmaak is deskresearch verricht naar rekenmodellen die soortgelijke berekeningen kunnen uitvoeren. Het rekenmodel en zijn uitkomsten zijn gecontroleerd door bedrijfseconoom C. Kock. De volgende bronnen zijn gebruikt voor het ontwikkelen van het Excel-rekenmodel: Rekenmodel Finance Ideas (Finance_Ideas, 2015); Finance Ideas (FI) is een instelling die haar klanten financiële oplossingen en analyses biedt. Onder de expertisegebieden van FI vallen onder andere woningcorporaties. Het FI-rekenmodel dat is verstrekt, berekent de Total Cost of Ownership (TCO) en de bedrijfswaarde van een sociale huurwoning naar een renovatie naar Nul Op de Meter(NOM). FI heeft veel ervaring met financiële analyses en is een bekende partij voor woningcorporaties. Deze bron is gebruikt voor informatie over: De opmaak en opzet. De bepaling van parameters (constanten en indexeringen). De berekening van kasstromen. De berekening van de TCO. De berekening van de bedrijfswaarde. Rekenmodel financiële ratio s WSW (WSW, Financial risks, 2016); Het WSW heeft financiële ratio s opgesteld waaraan een corporatie moet voldoen om een lening af te kunnen sluiten (zie 3.2.2). Het rekenmodel van het WSW is gebruikt voor de formules van de financiële ratio s en voor het berekenen van de financiële gezondheid van de corporaties. Exploitatiemodel sociale huurwoning (Neele, 2016); Het exploitatiemodel voor een sociale huurwoning is gebruikt voor het inzichtelijk maken van berekeningen van de netto contante waarde en bedrijfswaarde. 25