Datum Uw kenmerk Uw brief van Ons kenmerk Telefoon 13 oktober 2009 (053) Discussienota Grondbeleid en Reactienota Rekenkamerrapport

Transcriptie

1 Aan de gemeenteraad van Enschede Datum Uw kenmerk Uw brief van Ons kenmerk Telefoon 13 oktober 2009 (053) Onderwerp Discussienota Grondbeleid en Reactienota Rekenkamerrapport Behandeld door mevr. L. van de Pol Geachte leden van de raad, De nota grondbeleid moet één keer per vier jaar geactualiseerd worden. De huidige nota grondbeleid is in 2005 vastgesteld. Het voorstel is om de beleidslijn van de huidige nota Grondbeleid te continueren met nuanceringen die passen bij de veranderde wereld van Daarbij ligt de nadruk op een aantal in de nota Grondbeleid uit te werken speerpunten voor de komende vier jaar. In de voorliggende discussienota zijn deze beschreven. Deze discussienota hebben wij in de collegevergadering van 13 oktober 2009 behandeld. Wij willen u deze discussienota voorleggen in de stedelijke commissie van 26 oktober 2009 als aanloop naar de geactualiseerde nota Grondbeleid. Daarnaast is door de rekenkamercommissie het rapport Aan grond gebonden gepubliceerd met conclusies en aanbevelingen over de effectiviteit en effeciëntie van het grondbeleid in Enschede. Een aantal aanbevelingen is verwerkt in de discussienota grondbeleid (deel A van de nota). Een reactie op de overige aanbevelingen is opgenomen in een reactienota op het rekenkamerrapport (deel B van de nota). De raad heeft verzocht het rekenkamerrapport en de discussienota Grondbeleid gezamenlijk te behandelen. Daarom wordt voorgesteld om zowel het rekenkamerrapport als de beide nota s gezamenlijk in de stedelijke commissie van 26 oktober 2009 te bespreken. Na afronding van de bespreking met uw raad (de stedelijke commissie) zal u zo spoedig mogelijk een geactualiseerde nota Grondbeleid voor de periode worden voorgelegd. Hoogachtend, Burgemeester en Wethouders van Enschede, de Secretaris, de Burgemeester, (M.J.M. Meijs) (P.E.J. den Oudsten) - 1 van 10 -

2 Nota aan B&W Dienst Stedelijke Ontwikkeling en Beheer van Edwin Lastdrager onderwerp discussienota Grondbeleid incl. reactie op het rapport rekenkamercommissie nummer Enschede 13 oktober 2009 Voorstel 1. de bijgevoegde discussienota Grondbeleid incl. reactie op het rapport van de rekenkamercommissie Aan grond gebonden, vast te stellen; 2. de voornoemde nota s te bespreken met de stedelijke commissie (geagendeerd d.d. 26 oktober 2009). Overwegingen Op verzoek van de gemeenteraad worden de speerpunten voor de geactualiseerde nota grondbeleid en de beantwoording van de conclusies en aanbevelingen van de rekenkamercommissie inzake de effectiviteit en efficiëntie van het grondbeleid in Enschede gelijktijdig in procedure en ter discussie gebracht. Dat heeft er toe geleid dat de reactie op de conclusies en aanbevelingen van de rekenkamercommissie in twee delen wordt weergegeven. Namelijk de punten die wel (deel A-discussienota grondbeleid) en de punten die niet (deel B-reactienota rekenkamerrapport) een vervolg hoeven te krijgen in de nota grondbeleid. In kaders zijn de aanbevelingen van de rekenkamer geplaatst. Na het voeren van de discussie zullen de uitkomsten verwerkt worden in de nota grondbeleid en zo nodig ook in andere beleidskaders. Discussienota grondbeleid (deel A) Diverse ontwikkelingen op grondbeleid gebied (landelijk/ regio/ lokaal) en het rapport van de rekenkamercommissie hebben geleid tot deze discussienota, waarin 7 thema s worden benoemd ter uitwerking in de geactualiseerde nota Grondbeleid. Voor een groot deel sluit de huidige nota nog aan bij de actuele ontwikkelingen. Voor de volgende 7 thema s wordt voorgesteld deze in de geactualiseerde nota Grondbeleid op te nemen. 1. Keuze voor continuering van in beginsel actief, tenzij als uitgangspunt van beleid, echter met meer nadruk op de specifieke invulling van het grondbeleid per project. Per project een realisatiestrategie vastleggen; 2. Bij het vaststellen van de uitgangspunten voor ieder stedelijk ontwikkelingsproject de afweging tussen de drie invalshoeken beleid/kwaliteit, markt en middelen/geld transparant maken door deze vast te leggen; 3. Blijven inzetten op regionale samenwerking tussen de Netwerksteden op de diverse beleidsterreinen, zodat dit ook kan uitmonden in een verder gaande samenwerking ten aanzien van het Grondbeleid; 4. In de nota grondbeleid vast te leggen dat erfpacht meer als beleidsinstrument ingezet gaat worden bij gemeentelijke gronduitgifte en dit in een nota erfpachtbeleid nader uit te werken. Het instrument erfpacht als mogelijk beleidsinstrument nadrukkelijk in projecten meenemen; 5. In de Nota Grondbeleid vastleggen dat de mogelijkheden van uitbreiding van de corebusiness nader zal worden uitgewerkt. 6. Het MPG naast de huidige financieel economische component meer koppelen aan beleidsdoelen zoals vastgelegd in de programma s, toekomstvisie, etc. 7. Informatievoorziening ten aanzien van de inzet van grondbeleidsinstrumenten verbeteren. ad A1. Grondbeleid op maat In de huidige nota grondbeleid is gekozen voor een insteek actief, tenzij De rekenkamercommissie beveelt aan - 2 van 10 -

3 opnieuw een afweging te maken ten aanzien van de toepassing van actief grondbeleid. De aanbeveling is als volgt geformuleerd: Aanbeveling 1 Maak opnieuw een afweging of het instrument actief grondbeleid het juiste instrument is om de beoogde doelstellingen te realiseren. Weeg daarbij de kosten van het instrument en de alternatieven af tegen de opbrengsten. Actief grondbeleid houdt in dat de gemeente zelf de grondproductie voor haar rekening neemt en om dit mogelijk te maken de benodigde gronden verwerft. Het verwerven van eigendommen is kostbaar en brengt risico s met zich mee, maar biedt eveneens veel mogelijkheden. Alternatieven voor actief grondbeleid zijn facilitair grondbeleid en passief grondbeleid. Facilitair grondbeleid houdt in dat niet de gemeente maar een particulier de grond in eigendom heeft en de particulier deze grond voor eigen rekening en risico in productie brengt. De gemeente faciliteert o.a. in de vorm van het aanpassen van het bestemmingsplan en het verhalen van de kosten middels een overeenkomst danwel via het publieke spoor via een exploitatieplan. Door de komst van de nieuwe Wro zijn de sturingsmogelijkheden verbeterd bij toepassing van facilitair grondbeleid. Passief grondbeleid houdt ook in dat de gemeente faciliteert, maar in tegenstelling tot facilitair grondbeleid heeft de gemeente daarin geen actieve rol. Bij facilitair grondbeleid lokt de gemeente een ontwikkeling uit, danwel gaat samen met een partij in overleg over de plannen en begeleidt de gemeente deze partij in de ontwikkeling, bij passief grondbeleid wordt een initiatief alleen getoetst aan algemene beleidskaders en worden de benodigde producten (tegen betaling) geleverd. Bij facilitair grondbeleid ligt het risico bij de marktpartij, bij actief grondbeleid bij de gemeente, en daarnaast zijn er verschillende vormen van samenwerking waarbij de risico s gedeeld worden en waarbij het een mix van actief en facilitair grondbeleid kan zijn. Voorgesteld wordt om in de nieuwe nota eveneens te kiezen voor actief, tenzij. Een aantal ontwikkelingen maakt dat de keuze voor actief grondbeleid minder vanzelfsprekend hoeft te zijn. Als gevolg van de nieuwe Wro instrumenten heeft de gemeente meer mogelijkheden om los van het eigendomsrecht via het publiekrecht te sturen (regie voeren) op kwaliteitseisen, maar ook om kostenverhaal toe te passen. Het hebben van grondposities is dan niet altijd noodzakelijk om een gewenste ontwikkeling te sturen. Echter wil de gemeente volledige regie (ook op uitvoering en niet alleen op kwaliteitseisen), geld verdienen (winst maken), projecten aanjagen omdat deze anders niet van de grond komen en kunnen sturen op volledig kostenverhaal 1 dan is actief grondbeleid noodzakelijk. Niet alle opgaven in de stad zullen door de markt worden opgepakt op die momenten dat de gemeente dat wenst. De argumenten voor actief grondbeleid moeten afgewogen worden in samenhang met de kosten en risico s. Dit vraagt om een zorgvuldige afweging bij de start van een project. Daarom wordt voorgesteld om in de beginfase van een project af te wegen of moet worden gekozen voor actief danwel een andere vorm van grondbeleid (de tenzij ) en hoe het grondbeleid zal worden ingevuld (welke instrumenten). Dit wordt vastgelegd in een realisatiestrategie welke onderdeel zal zijn van de besluitvorming door college en voor zover van toepassing door de raad over dat specifieke project. De realisatiestrategie is afhankelijk van de doelstellingen die de gemeente wil bereiken en de mate van regie in relatie tot de risico s en kan alle vormen van grondbeleid opleveren (zorgvuldige afweging). Als al in eerder stadium grondeigendommen zijn verworven wordt dit gegeven meegenomen in de afweging voor een realisatiestrategie, maar desondanks kan alsnog gekozen worden voor een facilitair grondbeleid en worden eigendommen weer afgestoten. E.e.a. wordt in onderstaand schema weergegeven. Hierbij is als eerste keuzemoment aangemerkt de mate van regie die de gemeente wil voeren. initiatief neen = Gemeentelijke mate van geen = markt afwijzing Doelstellingen gemeente passief - past - geen -lijke regie grondbeleid binnen realisatie 1 Bij binnenstedelijke locatie biedt de nieuwe Wro onvoldoende mogelijkheden voor volledig beleid? kostenverhaal. Dit wordt ook door de minister van VROM erkend en er wordt nagedacht over oplossingen. Inhoud van deze oplossingen en de invoering daarvan zijn nog volstrekt onduidelijk. - 3 van 10 - Realis atie

4 veel = actieve rol gemeente initiatief bij gemeente ja = realisatie. - rol gemeente? afweging: - regie - risico s - geld faciliterend grondbeleid samenwerking gemeente - markt actief grondbeleid realisatie door markt realisatie door gemeente en markt realisatie door gemeente Om die zorgvuldige afweging te kunnen maken zal als hulpmiddel een Nota Realisatiestrategieën worden opgesteld. Deze biedt handvatten voor de totstandkoming van een concrete realisatiestrategie op projectniveau. Voorgesteld wordt om de raad deze nota Realisatiestrategieën te laten vaststellen. De zorgvuldige afweging die zal plaats vinden over de te kiezen realisatiestrategie, kan ook doorgetrokken worden naar het strategisch aankoopbeleid. Met een strategische aankoop wordt immers al een eerste aanzet gemaakt voor de later in het proces te kiezen realisatiestrategie. De Nota Realisatiestrategieën zal dan hierbij ondersteunend moeten zijn om ook reeds in het stadium van een strategische aankoop de goede afwegingen te kunnen maken. De rol van de gemeenteraad in de besluitvorming over de realisatiestrategie wordt in het rapport van de rekenkamer als één van de aanbevelingen weergegeven. Aanbeveling 5 Betrek de gemeenteraad bij de keuze van een realisatiemodel door wijziging van de Beheersverordening grondbedrijf Het geijkte moment om de gemeenteraad te betrekken lijkt de afsluiting van de oriëntatiefase. In deze oriëntatiefase wordt immers een haalbaarheidsstudie uitgevoerd naar het project. De huidige taakverdeling tussen raad en college ten aanzien van de besluitvorming over de projecten past goed in de dualiseringsgedachte. In de nota realisatiestrategieën zal deze lijn verder worden uitgewerkt en tevens wordt dan aangegeven in welke situaties vooroverleg plaatsvindt met de raad over de concrete realisatiestrategie van een project. Voorstel: Keuze voor continuering van in beginsel actief, tenzij als uitgangspunt van beleid, echter met meer nadruk op de specifieke invulling van het grondbeleid per project. Per project moet een realisatiestrategie worden opgesteld. De handvatten voor de realisatiestrategie op projectniveau en bij strategische verwervingen zullen worden vastgelegd in de nota realisatiestrategieën, waarin ook wordt vastgelegd op welk moment de raad betrokken wordt in dit proces. Ad 2. Optimale afweging tussen Beleid (kwaliteit) Markt Middelen - 4 van 10 -

5 Bij de planontwikkeling voor stedelijke ontwikkelingsprojecten valt vaak enigszins gechargeerd gesteld- de volgende procedure te onderkennen. De beleidsmedewerkers en de ontwerpers stellen de beleidsmatige (kwalitatieve) kaders op, bijvoorbeeld voor een nieuw woningbouwplan. Wat voor type woningen moeten er gebouwd worden, in wat voor stedenbouwkundige opzet en kwaliteit, en wanneer moeten ze gerealiseerd worden. De planeconomen vertalen dit beleid in een bijbehorende grondexploitatie en proberen gezamenlijk met de projectgroepleden het tekort te verkleinen, dan wel de winst te vergroten door de beleidskaders te optimaliseren. De markt, en dan voornamelijk de eindgebruiker bepaalt of het voorgesteld plan er uiteindelijk komt (wat is de doelgroep en wat zijn de wensen). Natuurlijk is bij het opstellen van die plannen binnen de projectgroep sprake van een vorm van wisselwerking tussen de invalshoeken Beleid en Middelen en wordt, voor zover aanwezig, daarbij de kennis van de markt gebruikt. Beleid/kwaliteit Markt Middelen/geld Voorgesteld wordt om bij de start van een project deze drie invalshoeken veel nadrukkelijker een plaats te geven in de projectvoorstel/opdracht en vast te leggen waar de nadruk in dat specifieke geval moet komen te liggen. Het gaat dan om de beantwoording van vragen zoals: Is het realiseren van het project het voorname doel, is er markt voor dat type woningen, worden die woningen ook daadwerkelijk en op korte termijn gerealiseerd? Of moeten de beleidsmatige of kwalitatieve uitgangspunten de overhand hebben? Streven we een hoogwaardige stedenbouwkundige kwaliteit na? Of moet het geld de overhand hebben? Mag de ontwikkeling wat kosten, of willen we er juist geld mee verdienen? En wat betekenen deze keuzes voor de andere invalshoeken? Een antwoord op die vragen moet voor elk project leiden tot een specifieke keuze voor elke invalshoek. Deze zal niet voor elk plan gelijk zijn. Ligging in de stad, specifieke woningtypes en dergelijke zullen die keuze beïnvloeden. Als de verdiencapaciteit van het Grondbedrijf vergroot moet worden, dan zal dit nadrukkelijk tot uiting moeten komen in de keuzen die gemaakt worden. De besluiten die gedurende het project worden genomen moeten passen binnen de gemaakte keuzes in de projectvoorstel. De raad zal uiteindelijk door het vaststellen van de nota van uitgangspunten instemmen met de keuze die gemaakt is. Voorstel: Bij het vaststellen van de uitgangspunten voor ieder stedelijk ontwikkelingsproject de afweging tussen de drie invalshoeken beleid/kwaliteit, markt en middelen/geld transparant maken door deze vast te leggen in het projectvoorstel aan het college en in de nota van uitgangspunten aan de raad. Daarbij aangeven welke prioriteitstelling is gegeven aan de invalshoeken. Ad A3. samenwerking Netwerksteden Het grondbeleid is faciliterend aan de beleidsterreinen ruimtelijke ontwikkeling, wonen en economische ontwikkeling zaken en is met name gericht op de daadwerkelijke realisering van de diverse programma s. Veel van de markten waar dit beleid zich op focust zijn regionale markten. Voor de woningmarkt en de bedrijven- en kantorenmarkt is dit zeer zeker het geval. Op netwerkstad niveau wordt er op al deze beleidsterreinen reeds intensief samengewerkt. Het uiteindelijke doel is een optimale afstemming te krijgen over die programma s, fasering, segmentering en dergelijke, maar ook de inzet van middelen en subsidies. Hoe beter de afstemming op netwerkstad niveau is over die programma s en onderliggende plannen, hoe beter ook de grondbedrijfinstrumenten ingezet kunnen worden wat uiteindelijk kan resulteren in het optimaal aanwenden van (financiële) middelen voor de individuele gemeenten dan wel de netwerkstad als geheel. Om de samenwerking binnen netwerkstad verder vorm te geven, wordt gewerkt aan een actualisatie van de gezamenlijke nota Grondbeleid Netwerkstad. De mate van samenwerking zal echter sterk afhankelijk zijn van de uitkomsten van de samenwerking op de andere beleidsterreinen. Voorstel: Blijven inzetten op regionale samenwerking tussen de Netwerksteden op de diverse beleidsterreinen, zodat dit ook kan uitmonden in een verder gaande samenwerking ten aanzien van het Grondbeleid. Ad A4. erfpacht Erfpacht wordt nu ingezet als instrument is het kader van de keuzevrijheid voor de consument en ondernemer. Het - 5 van 10 -

6 instrument wordt niet op brede schaal toegepast en zeker niet dwingend. Naast het aanbieden van erfpacht als service t.o.v. de woningzoekende en de ondernemer (huidige situatie) zou de gemeente er voor kunnen kiezen erfpacht meer als beleidsinstrument in te gaan zetten om grip op de grond te kunnen houden. Voor deze inzet van erfpacht kan gedacht worden aan de uitgifte van bedrijventerreinen. In de erfpachtvoorwaarden kunnen binnen de juridische grenzen nadere voorwaarden aan de gebruiker worden gesteld, kan bepaald worden dat bij vervreemding van het erfpachtsrecht de grond eerst weer aan de gemeente moet worden aangeboden of dat de gemeente de nieuwe ondernemer wil toetsen aan het gemeentelijk beleid. In geval van herstructurering van bedrijventerreinen kan zo veel eenvoudiger over de benodigde grond beschikt worden. Voorstel: In de nota grondbeleid vast te leggen dat erfpacht meer als beleidsinstrument ingezet gaat worden bij gemeentelijke gronduitgifte en dit in een nota erfpachtbeleid nader uit te werken. ad A5. Uitbreidingsmogelijkheden core business Grondbedrijf Middels diverse nota s is aan de orde gesteld dat de vermogenspositie van het Grondbedrijf is verslechterd en dat er met name geen geld beschikbaar is voor de financiering van toekomstige projecten. Naast het oppakken van diverse andere maatregelen kan de verdiencapaciteit van het Grondbedrijf ook mogelijk vergroot worden door de corebusiness van het Grondbedrijf uit te breiden middels activiteiten die in het verlengde liggen van de huidige taken. Voor de mogelijke uitbreiding van de core business van het Grondbedrijf komen daarbij de volgende activiteiten in aanmerking: 1. Projectontwikkeling 2. Exploitatie en beheer van onroerend vastgoed 3. Aan- en verkoop van onroerend vastgoed Bij de mogelijke uitbreiding van de corebusiness van het Grondbedrijf gaat de gemeente zich steeds meer als private ondernemer opstellen, waarbij steeds een afweging gemaakt moet worden tussen kansen en risico s en daarnaast of een en ander zich nog wel verhoudt met de publieke taken van de gemeente. Bij een eventuele verdere uitwerking zal hiervoor dan ook een afwegingskader moeten worden opgesteld. Van een mogelijke uitbreiding van de corebusiness moeten zeker in de huidige tijd geen gouden bergen verwacht worden. Hoewel daarentegen de huidige tijd op zich ook weer kansen kan biedt wanneer daar op de juiste wijze op wordt ingesprongen. Ook zal een mogelijke uitbreiding een kleinschalig karakter hebben en zal het beperkt van omvang zijn. Ook zal er sprake zijn van een fasegewijze invoering. Gezien de huidige marktomstandigheden van vraag en aanbod naar woningen, bedrijven en kantoren ligt het niet voor de hand de uitbreiding van de corebusiness in eerste instantie te zoeken in de projectontwikkeling. Ook gezien de grote risico s die daar aan zijn verbonden. Daarom ligt het meer voor de hand om de mogelijkheden om op korte en/of lange termijn geld te verdienen te zoeken in de richting van de aankoop, exploitatie en beheer van onroerend goed, om daaruit een rendement te halen als beleggingsobject. Daarnaast biedt ook de aan- en verkoop van onroerend vastgoed mogelijkheden om geld te verdienen, waarbij de nadruk niet ligt op de verhuur van het object, maar meer op de winstmogelijkheden die aan- en verkoop bieden. Voorgesteld wordt om nu in principe te stemmen met een mogelijke uitbreiding van de corebusiness van het Grondbedrijf en dit als zodanig in de Nota Grondbeleid op te gaan nemen. Vervolgens zal middels een afzonderlijke nota dit verder worden uitgewerkt, waarbij in eerste instantie alleen de exploitatie en beheer als mede de aan- en verkoop van onroerend vastgoed aan de orde zullen worden gesteld. Voorstel: In de Nota Grondbeleid vastleggen dat de mogelijkheden van uitbreiding van de corebusiness nader zal worden uitgewerkt. ad A6. Verbeteren helderheid van de verslaglegging in het MPG In rapport van de rekenkamercommissie wordt een aanbeveling gedaan over de rapportage van het MPG. Aanbeveling 4-6 van 10 -

7 Verbeter de helderheid van de verslaglegging in het MPG door niet alleen financieel-technische verantwoording af te leggen over programma s, looptijden, saldi van plannen, reserves en voorzieningen. Verbind de doelen van de betreffende beleidsterreinen (zoals economisch beleid, onderwijsbeleid, ruimtelijke ordening) met het grondbeleid, dat als instrumentarium invulling kan geven aan deze beleidsterreinen. Het MPG moet een goed instrument voor de raad zijn om haar controlerende taak uit te kunnen voeren. In dat verband is het verbeteren van de helderheid met een koppeling naar de beleidsterreinen wenselijk. Voorstel: Het is niet eenvoudig om verbeterslag te maken, maar het is wel een duidelijke ambitie voor de komende periode. Dit zal een proces zijn dat meerdere jaren nodig heeft. Het is de bedoeling om in het MPG van 2011 de eerste verbeterslag te hebben gerealiseerd. ad A7. Verbeter de informatie naar burgers. De Rekenkamercommissie heeft ook een aanbeveling gedaan over de informatievoorziening naar burgers. Aanbeveling 11 Besteed in de nieuwe nota Grondbeleid aandacht aan de manier waarop met burgers over grondbeleidsinstrumenten zal worden gecommuniceerd. Verbeter de informatievoorziening over complexe publiekrechtelijke instrumenten (zoals voorkeursrecht) en over de positie van burgers wanneer de gemeente (delen van) de grondexploitatie aan marktpartijen overlaat. Dit kan in de vorm van een eenvoudige folder die wordt meegestuurd met een persoonlijke kennisgeving De nota grondbeleid kent een instrumenteel karakter, echter daar waar de burger geraakt worden door de toepassing van grondbeleidinstrumenten moet sprake zijn van voldoende communicatie. Voorstel: Verbeteringen ten aanzien van de communicatie naar de burger doorvoeren. Reactie op Rekenkamerrapport (Deel B) Aanbeveling 2 Stuur aan op een positieve reserve van het grondbedrijf en open geen nieuwe verliesgevende grondexploitaties totdat deze reserve dat mogelijk maakt. De gemeenteraad kan, wanneer de inbrengwaarde van gronden hoger is dan de marktwaarde, bij de opening van een verliesgevende grondexploitatie besluiten om de voorziening voor een dergelijke tekortlocatie ten laste te brengen van het budget strategische verwervingen. De gemeenteraad dient een dergelijk besluit te nemen. Positieve reserve In het MPG worden om de vermogenspositie van het Grondbedrijf weer te geven drie reserves onderscheiden. De Reserve Grondbedrijf Dit is de reserve die op de balans staat en die gevormd wordt door de winsten uit het verleden onder aftrek van de voorzieningen voor de diverse verplichtingen uit de lopende grondexploitaties en de overige functionele complexen. Deze reserve is pas vanaf 2006 negatief en komt in het MPG 2009 Ambtshalve herziening Juli 2009 uit op 8,4 miljoen euro negatief. De verwachting is dat deze reserve vanaf 2010 weer positief zal zijn door winstneming vanuit een aantal lopende grondexploitaties. Toekomstige Reserve Grondbedrijf Dit is de reserve die ontstaat door aan de Reserve Grondbedrijf ook de nog te realiseren winsten uit lopende grondexploitaties toe te voegen. Dit onderscheid tussen deze twee reserves moet aangebracht worden op grond van de BBV. De Toekomstige Reserve is in de afgelopen jaren altijd positief uitgevallen en bedraagt in het MPG 2009 Ambtshalve herziening Juli ,2 miljoen euro positief. Algemene Reserve Grondbedrijf Deze reserve wordt berekend door de verplichtingen voor de afdrachten aan concern en fonds Majeur projecten en de claim voor toekomstige projecten in mindering te brengen op de Toekomstige Reserve Grondbedrijf. Ook deze Algemene Reserve Grondbedrijf is al jarenlang positief en komt in het MPG 2009 Ambtshalve herziening Juli 2009 uit op 9,2 miljoen euro positief. Naast de vermogenspositie wordt in het MPG ook de vereiste weerstandscapaciteit voor het opvangen van risico s aangegeven. Deze buffer voor het opvangen van tegenvallers is al een aantal jaren redelijk constant en is in het MPG 2009 Ambtshalve herziening Juli 2009 berekend op 15,8 miljoen euro. Om deze vereiste weerstandscapaciteit - 7 van 10 -

8 ook in de vermogenspositie tot uitdrukking te brengen wordt sinds kort onderstaande opstelling gehanteerd. Reserve Grondbedrijf -/- 8,4 mln. (negatief) Bij: nog te realiseren winsten lopende grondexploitaties 27,6 mln. (positief) Toekomstige Reserve Grondbedrijf 19,2 mln. (positief) Af: Afdrachten Alg. Mid. en Investeringsfonds -/- 4,8 mln. (negatief) Af: Vereiste weerstandscapaciteit -/-15,8 mln. (negatief) Beschikbaar voor toekomstige projecten -/- 1,4 mln. (negatief) Het voorstel van de Rekenkamer om aan te sturen op een positieve reserve van het Grondbedrijf moet dan ook tegen bovenstaande opstelling worden afgezet. De Reserve Grondbedrijf geeft de stand van zaken van dit moment weer. Voor het Grondbedrijf is echter veel meer de toekomst van belang. Uitgangspunt moet zijn dat de Toekomstige Reserve Grondbedrijf een zodanige positieve omvang heeft dat er enerzijds voldoende middelen zijn om de eventuele risico s daadwerkelijk op te kunnen vangen en anderzijds ook genoeg geld beschikbaar is voor de afdekking van de tekorten van toekomstige plannen. Zolang de uitkomst van de opstelling Beschikbaar voor toekomstige projecten een negatieve uitkomst te zien geeft, onderschrijven wij de stelling dat er geen extra claim van nieuwe projecten op de Reserve Grondbedrijf gedaan kan worden en zal er anderszins in de dekking van dat tekort moet zijn voorzien. Inbrengwaarde gronden Het voorstel van de Rekenkamer om de voorziening voor een verliesgevende grondexploitatie ten laste te brengen van het budget strategische verwervingen wanneer de inbrengwaarde van de gronden hoger is dan de marktwaarde, wordt niet gedeeld. Binnen het Grondbedrijf is geen sprake van een apart budget voor strategische verwervingen dat los staat van de Reserve Grondbedrijf. De raad heeft wel een krediet beschikbaar gesteld voor strategische verwervingen op basis waarvan door het college aankopen kunnen worden gedaan. Dit krediet wordt gedekt door de onderliggende waarde van de gronden en voor zover er sprake is van een aankoopwaarde die hoger is dan de marktwaarde wordt het verschil middels een voorziening ten laste gebracht van de Reserve Grondbedrijf. Bewust is gekozen voor een voorziening en geen afwaardering. Zodra de betrokken gronden onderdeel gaan uitmaken van een grondexploitatie worden zij tegen de boekwaarde ingebracht. Daardoor blijft op projectniveau inzichtelijk wat de werkelijke kosten waren. Dit heeft tevens als voordeel dat bij mogelijke subsidiering van projecten de werkelijke kosten als basis kunnen worden genomen. Voor zover er (mogelijk mede daardoor) sprake is van een tekort in de betreffende grondexploitatie, zal er voor dit tekort een voorziening ten laste van de Reserve Grondbedrijf worden getroffen middels het raadsbesluit over de vaststelling van de grondexploitatie. Het voorstel suggereert dat door het overnemen van de aanbeveling de reserve van het grondbedrijf verbeterd, dit is niet aan de orde. Bovendien is de huidige systematiek conform de aanbevelingen van de BBV-commissie. (De Gemeentewet en de Provinciewet schrijven voor dat elke gemeente en elke provincie jaarlijks begrotings- en verantwoordingsstukken moet opstellen. Het Besluit begroting en verantwoording provincies en gemeenten (BBV) bevat de regelgeving daarvoor. In het BBV is opgenomen dat er een commissie voor het Besluit begroting en verantwoording provincies en gemeenten (commissie BBV) is met als taak zorg te dragen voor een eenduidige uitvoering en toepassing van het BBV). Aanbeveling 3 Geef in het MPG inzicht in welke jaren de geprognosticeerde winst van projecten wordt verwacht. Zeker wanneer de gemeenteraad zou besluiten niet langer te werken met een negatieve reserve van het grondbedrijf is het van belang om een verwachting te hebben over het tijdstip waarop geld beschikbaar komt en dat kan worden ingezet ter dekking van nieuwe verliesgevende plannen. Op dit moment wordt in deel 2 van het MPG de geprognosticeerde winst inzichtelijke gemaakt. Voor de duidelijkheid kan dit ook in het deel 1 van MPG worden weergegeven. Het MPG is vooral bedoeld om inzicht te hebben in de toekomst, en hanteert daarom de Toekomstige reserve. De reserve Grondbedrijf komt voort uit een momentopname. In de Toekomstige reserve is al rekening gehouden met de nog te realiseren winsten. Het inzichtelijk maken van deze nog te realiseren winsten zal dus ook geen effect hebben op de hoogte van de Toekomstige reserve. Aanbeveling 6 Bij het maken van een verwervingsplan, het opstellen van een grondexploitatie en het afleggen van verantwoording naar de gemeenteraad moet het grondbedrijf inzicht geven in de kosten van (ambtelijke) uren, de transactiekosten en informatie of het onderhandelingsresultaat afwijkt van de oorspronkelijke raming. De gemeenteraad kan zo gerichter haar controlerende taak uitoefenen. Het klopt dat de ambtelijke inzet op projectniveau wordt geadministreerd en niet op objectniveau. Dit is wel mogelijk maar vanuit efficiency is dit niet wenselijk. Het voorstel heeft geen toegevoegde waarde. - 8 van 10 -

9 Er zal wel meer aandacht worden besteed aan de informatie voorziening in het aankoopvoorstel richting college over het onderhandelingsresultaat in relatie tot de oorspronkelijk gestelde doelen (zoals de oorspronkelijke raming). Aanbeveling 7 Zorg dat ervaring en kennis over projecten niet verloren gaat. Enerzijds door betere dossiervorming, anderzijds door het op gestructureerde wijze doen aan kennisuitwisseling. Bijvoorbeeld door interne bijeenkomsten waarin door middel van presentaties en discussie thema s worden behandeld, zoals hoe verlopen onderhandelingen bij verwervingen? en waar zijn marktpartijen in geïnteresseerd. Dit een verbeterpunt dat opgepakt gaat worden en er zal aansluiting worden gezocht bij DSOB brede acties op dit gebied. Aanbeveling 8 Het grondbedrijf onderhoudt gedurende het ontwikkelproces meer contact met de afdeling ruimtelijke ordening. Het grondbedrijf nodigt de afdeling uit bij de projectteambijeenkomsten. Maak het inzetten van verwervingsinstrumenten en dan vooral de Wet voorkeursrecht gemeenten onderdeel van het verwervingsplan. Neem daarbij een tijdpad op dat is afgestemd met de afdeling ruimtelijke ordening. Daarnaast is het van belang de beheersverordening aan te passen aan de actuele projectfasering van het projectmanagementbureau. Aanbeveling 9 Nodig, om een dakpanconstructie te creëren, de verwerver op gezette tijden uit in het projectteam en maak bij het bijstellen van de grondexploitaties systematisch gebruik van de kennis en ervaring van de verwervers. Aanbeveling 10 Pas onteigening systematisch toe in het proces en neem het als zodanig op in het verwervingsplan. De gemeente kan de eigenaren informeren over het feit dat weliswaar de onderhandelingen nog gaande zijn, maar in verband met de voortgang van het project, alvast met de onteigeningsprocedure wordt gestart, waarbij de hoop wordt uitgesproken dat inzet van onteigening niet nodig zal zijn. Het verwervingsplan en ook de realisatiestrategie zijn essentieel voor de aanbevelingen 8, 9, en 10. Bij ieder project, waar op basis van de realisatiestrategie, tot verwerving moet worden overgegaan zal (structureel) een verwervingsplan worden opgesteld. De verwerver wordt betrokken bij de totstandkoming van het realisatieplan en vervolgens het verwervingsplan. In het verwervingsplan wordt vastgelegd op welke momenten de verwerver aanschuift bij het projectteam, afstemming grondbeleidsinstrumenten met ruimtelijke procedure, planning, inzet van het instrument onteigening. Ter verduidelijking op de aanbevelingen nog het volgende. In Enschede is gekozen om in het projectteam (geïnitieerd vanuit het cluster PMBE) de planeconoom zitting te laten nemen. Binnen het grondbedrijf heeft de planeconoom regelmatig overleg met de verwerver om af te stemmen. Als daaruit blijkt dat het wenselijk is dat de verwerver aan moet schuiven bij het projectteam dan schuift de verwerver aan. Ten aanzien van onteigening kan nog worden toegevoegd dat, zoals ook blijkt uit het rapport, Enschede al regelmatig het onteigeningsinstrument inzet, zeker vergeleken met andere gemeenten in de regio. Het is wel goed om vroegtijdig in een project een keuze te maken of dit instrument vroegtijdig moet worden ingezet. Deze afweging moet structureel worden gemaakt en onderdeel zijn van het verwervingsplan. Voorkomen moet worden dat door het te laat inzetten van het instrument onteigening de projectplanning ernstig verstoord wordt. financiële gevolgen De speerpunten moeten bijdragen aan een verbetering van de financiële positie van het grondbedrijf, echter de haalbaarheid en omvang zal moeten blijken uit de uitwerkingen. In een groter verband moeten de voorgestelde maatregelen leiden tot een sterker financieel fundament onder meerdere programmalijnen. personele gevolgen N.v.t. Communicatie - 9 van 10 -

10 Over de voorstellen zal een discussie met de raad in de stedelijke commissie worden gevoerd. Uitkomsten daarvan zullen in ieder geval in de nieuwe nota grondbeleid, maar wellicht ook in andere beleidskaders worden vastgelegd. Verder nog geen communicatieactiviteiten. de directeur - 10 van 10 -