MARKTCONSULTATIE STUDENTENHUISVESTING IN DRONTEN

Transcriptie

1 MARKTCONSULTATIE STUDENTENHUISVESTING IN DRONTEN VERKENNING VAN DE MARKT TEN BEHOEVE VAN ONTWIKKELING VAN STUDENTENHUISVESTING OP DE DRIESLAGCAMPUS IN DRONTEN 23 mei 2016 Maarten de Vries

2 1 Inleiding De Aeres Groep heeft met hogeschool CAH Vilentum een unieke positie in de markt van het hoger (groen) onderwijs. Met de 3 pijlers van wonen, werken en leren heeft de hogeschool een campus op de Drieslag in Dronten die een belangrijke bijdrage levert aan ontwikkeling van de studentenpopulatie en de kennisontwikkeling. Al een flink aantal jaren heeft de hogeschool met een stabiele groei te maken, waarin de behoefte voor studentenhuisvesting is toegenomen waarbij de wachtlijst voor studenten in 2016 al is opgelopen tot circa 50 kamers. Het voldoende beschikbaar zijn van studentenkamers is daarmee voor de groei van de hogeschool van essentiële waarde. Uit een enquête gehouden onder studenten in januari 2016 blijkt het volgende: - 36% van de studenten woont op de campus, 17% woont in een studentenhuis, 9% woont nietgeregistreerd, 11% woont in een huis dat als particulier geregistreerd staat en 28% bij hun ouders. - Er is een tekort aan huisvestingsmogelijkheden voor studenten in Dronten. - De vraag naar studentenhuizen is heel groot. Vanuit de enquête levert een extrapolatie op dat ongeveer 500 studenten in Dronten zouden willen wonen, terwijl het eveneens geëxtrapoleerde huidige aanbod ongeveer 280 is (feitelijk aanbod is niet bekend). - De vraag naar particuliere huisvesting is groot. Door de nieuwe regelgeving van de gemeente Dronten acht men de kans op meer studentenhuizen gering. De regelgeving van de gemeente Dronten wordt frustrerend gevonden. - De kosten zijn niet de beperkende factor. - Naast gezellige studentenhuizen is er ook veel vraag naar rustige appartementen voor 1 of 2 studenten. Uit de Nationale Studenten Enquête, die elk jaar onder alle HBO- en WO-studenten wordt afgenomen, blijkt dat in de afgelopen jaren de tevredenheid over studentenhuisvesting in Dronten op een schaal van 1-5 afneemt. Hierbij valt op dat in 2016 de tevredenheid lager is dan het landelijke gemiddelde. De beschikbaarheid van woonruimte in je studentenstad De betaalbaarheid van woonruimte in je studentenstad , tevredenheid is hoger dan( ), lager dan ( ) of gelijk aan ( ) het landelijke gemiddelde 2015, tevredenheid is hoger dan ( ), lager dan ( ) of gelijk aan ( ) het landelijke gemiddelde 3,67 3,65 3,45 2,91 3,59 3,60 3,54 3, , tevredenheid is hoger dan ( ), lager dan ( ) of gelijk aan ( ) het landelijke gemiddelde Studenten zijn afkomstig uit geheel Nederland. Jaarlijks studeren internationale studenten in Dronten met zo n 40 nationaliteiten.

3 Figuur 1. herkomst studentenpopulatie Dronten. Figuur 2. Nationaliteiten van internationale studenten van CAH Vilentum in 2015/2016

4 In het afgelopen jaar hebben zich verschillende marktpartijen aangediend die interesse hebben getoond om op het terrein van de Aeres Groep studentenhuisvesting te ontwikkelen nu de vraag is toegenomen. Het ligt voor de hand om een stuk grond daarvoor op de Drieslag campus beschikbaar te stellen aan marktpartijen zodat zij in staat worden gesteld om in de behoefte van studentenhuisvesting te voorzien. Om meer inzicht te krijgen in de precieze behoefte van de markt wil de Aeres Groep een marktconsultatie organiseren. Deze marktconsultatie wordt gehouden voorafgaand aan mogelijke aanbesteding(en) en maakt daarvan geen deel uit. De informatie die de Aeres Groep met deze marktconsultatie vergaart, kan worden gebruikt bij de nadere besluitvorming over de haalbaarheid en de aanbesteding daarvan. Alle ondernemingen worden van harte uitgenodigd om mee te denken over hoe een eventuele aanbesteding eruit moet zien om het gewenste eindresultaat te realiseren. Aan deelneming of bijdragen in deze marktconsultatie kunnen geen rechten worden ontleend.

5 2 Doel, opzet, planning en voorwaarden 2.1 Doel marktconsultatie Het doel van de marktconsultatie is tweeledig. Enerzijds om de markt voorafgaand aan de voorgenomen aanbesteding te informeren over het gehele project, de huidige ideeën over mogelijke fasering, planning en dergelijke. Anderzijds te bezien welke marktpartijen geinteresseerd zijn om voor eigen rekening en risico studentenhuisvestingsvoorzieningen te realiseren. De Aeres Groep heeft daartoe op de campus grond beschikbaar om naast de huidige eenpersoons- en tweepersoons wooneenheden (in totaal voor 300 studenten) aanvullende studentenhuisvesting te realiseren. 2.2 Opzet marktconsultatie De consultatie is hoofdzakelijk schriftelijk. Eventueel kunnen middels consultatiegesprekken, als de Aeres Groep hier behoefte aan heeft, partijen hun antwoorden nader toelichten. Private partijen kunnen zich aan de hand van de bij dit document behorende bijlagen een beeld vormen van de opdracht. De Aeres Groep heeft een aantal vragen geformuleerd. Deze vragen zijn opgenomen in bijlage 1 bij dit document. Deze bijlage is tevens het antwoordformulier waarmee private partijen op deze vragen kunnen reageren. Deze procedure voorziet niet in het stellen van vragen door geïnteresseerde private partijen. Partijen die serieus hebben gereageerd op de gestelde vragen, en blijk geven prijs te stellen op het voeren van een gesprek met Aeres Groep ter nadere toelichting en verdieping, worden mogelijk door de Aeres Groep uitgenodigd voor een bilateraal consultatiegesprek. Indien er meer dan vijf partijen hebben aangegeven een consultatiegesprek te willen, en de Aeres Groep heeft behoefte aan toelichtende consultatiegesprekken, dan worden er maximaal vijf partijen uitgenodigd op grond van de schriftelijke beantwoording van de vragen. De Aeres Groep zal elke inspanning van private partijen om aan deze consultatie deel te nemen waarderen, maar kan zich op voorhand niet verplichten om op individuele basis op elke reactie te reageren. Ook worden geen kosten vergoed. 2.3 Doelgroep en planning marktconsultatie Met deze marktconsultatie richt de Aeres Groep zich direct tot marktpartijen die in de uitvoering van het project zijn geïnteresseerd. Planning marktconsultatie: Stap Actie Datum 1 Aankondiging marktconsultatie en beschikbaarstelling Mei, 2016 marktconsultatiedocument met bijlagen op Tenderned. 2 Indienen antwoorden door private partijen (per ) 3 Voeren bilaterale consultatiegesprekken met private Partijen (optioneel) 4 Publicatie eindverslag marktconsultatie Juli 2016

6 2.4 Eindverslag marktconsultatie Na afloop van de marktconsultatie zal de Aeres Groep een eindverslag opstellen en publiceren op Tenderned. Het eindverslag zal een weergave op hoofdlijnen bevatten van de verkregen informatie en inzichten in de diverse onderdelen van het project. In het eindverslag van de marktconsultatie zal de door de Aeres Groep verkregen informatie uitsluitend geanonimiseerd worden weergegeven. Concurrentiegevoelige of geheime bedrijfsinformatie wordt niet gepubliceerd. Aan het eindverslag zal uit oogpunt van transparantie de lijst met deelnemers (incl. NAW gegevens) aan de marktconsultatie worden toegevoegd. 2.5 Voorwaarden voor de marktconsultatie Op deze marktconsultatie zijn de volgende voorwaarden van toepassing: 1. De marktconsultatie is voor alle betrokkenen vrijblijvend; 1. Deelname aan de marktconsultatie brengt private partijen ten opzichte van elkaar op geen enkele wijze in een bevoordeelde of benadeelde positie bij een eventuele aanbesteding; 2. Private partijen kunnen geen rechten ontlenen aan de informatie die ten behoeve van de marktconsultatie is verstrekt; 3. Claims over het gebruik van informatie, vertrouwelijkheid, of verzoeken om vergoedingen in verband hiermee worden niet gehonoreerd; 4. Verstrekte informatie in het kader van de marktconsultatie kan afwijken van in de aanbestedingsprocedure te verstrekken informatie; 5. De aanbestedende dienst is niet gebonden aan de uitkomsten van de marktconsultatie; 6. Er wordt geen vergoeding toegekend aan de deelnemers van deze marktconsultatie; 7. Dit document is uitsluitend geschreven in het kader van deze marktconsultatie; 8. Dit document, deelname of bijdrage aan de marktconsultatie geldt niet als uitnodiging tot inschrijving op de (Europese) aanbesteding(en) voor het onderhavige project, noch kunnen daaraan rechten worden ontleend; 9. De Aeres Groep behoudt zich het recht voor de in dit document opgenomen planningen tussentijds te wijzigen; 10. Deze marktconsultatie zal worden gevoerd in uitsluitend de Nederlandse taal. Door deelname aan deze marktconsultatie geven private partijen te kennen onvoorwaardelijk akkoord te gaan met deze voorwaarden. 2.6 Contactgegevens marktconsultatie Correspondentie over deze marktconsultatie is uitsluitend schriftelijk per mogelijk via t.a.v. de heer M. de Vries o.v.v. marktconsultatie studentenhuisvesting Dronten

7 3 Projectbeschrijving 3.1 Inleiding Het College van Bestuur van de Aeres Groep wil het aanbod van studentenhuisvesting in Dronten uitbreiden en verder versterken in de campusgedachte. De campus aan De Drieslag is het gebied waar studenten en medewerkers van de hogeschool leren, werken en wonen en kent de laatste jaren een grote dynamiek waarbij diverse waardevolle projecten gerealiseerd zijn. Om het woon, werk en leermodel dat aan de basis ligt van de visie om de campus te completeren zoekt de Aeres Groep een marktpartij om voor eigen rekening en risico studentenhuisvesting verder te ontwikkelen. Figuur 3 De drieslagcampus met woon, werk en leeromgeving. (inmiddels is de hogeschool verplaatst en oude gesloopt)

8 3.2 De ontwikkelingslocatie De locatie waar de Aeres Groep een marktpartij voor zoekt is het terrein dat ten noorden van het ABC gebouw ligt op de campus. De locatie meet bij elkaar ruim 1,5 ha. Het is de intentie om aan deze locatie invulling te geven aan de ambitie om de campus met meer studentenhuisvesting te versterken. Figuur 4 kadastrale kaart plangebied

9 3.3 Context De Aeres Groep wil het de Drieslag campus laten uitgroeien tot een kenniscampus Deze campus die de naam Green Campus heeft is een kennislandschap, waarin de hogeschool de centrale functie vervult. Bij de ontwikkeling van dit gebied worden 4 hoofdfuncties onderscheiden: Leren; Werken; Wonen; Recreëren; De student wordt een inspirerende leeromgeving geboden Bedrijfsleven betrekken bij innovatie, kennisontwikkeling en kennisvalorisatie Voor studenten is een goede woonfunctie nabij de hogeschool een voorwaarde. Zowel voor student, medewerker als bewoners van Dronten. Positionering van het leren. De Aeres Groep wil met haar onderwijs en onderzoek een belangrijke speler zijn in kennisoverdracht en innovatie op de genoemde thema s. Het gebied moet een inspirerende leer- en werkomgeving zijn, waarin mensen geprikkeld worden om te innoveren. Het beeld in het gebied moet dat oproepen. Fysieke omgeving. Het gebied moet een herkenbare campus omgeving zijn, waarin er een toekomstbestendige infrastructuur bestaat. Er moet een fysiek logische verbinding zijn tussen de verschillende kernactiviteiten in het gebied. Samenwerking ondernemers en (lokale) overheden Het is van strategisch wezenlijk belang dat overheden en ondernemers met elkaar samenwerken en elkaar zo versterken. Middels een bestaand parkmanagement concept kunnen de verschillende gebruikers dit in afspraken met elkaar vastleggen. Dronten en het gebied Drieslag- Wisentweg ontwikkelen zich meer en meer naar elkaar toe, waarbij er kansen ontstaan. Het is van belang dat de gemeente Dronten faciliterend optreedt in de kerntaken die zij in de gemeente heeft, zoals de onderhoud van wegen en de riolering. Omgeving en wonen Het gebied maakt al een groot deel uit van een omgeving waarin wonen een vanzelfsprekendheid is. Het gebied moet vooral een overgang worden van binnen naar het buitenleven. De burger die oog heeft voor duurzaamheid ziet in het gebied een inbedding van de landbouw en haar ondernemers in de maatschappij. Kernbegrippen zijn dan plattelands vernieuwend bezig zijn, de burger betrekken bij deze vernieuwingen. In het gebied moet het wonen ook een bijdrage leveren aan de doelgroepen die passen in het thema.

10 De bestemming Het gebied de Drieslag-Wisentweg kenmerkt zich op dit moment door een concept van wonen, werken en leren in voornamelijk een groene bestemming. Deze bestemming wordt momenteel vernieuwd en in 2016 in procedure gebracht. Deze nieuwe bestemming moet een nauwere afstemming hebben met de activiteiten van de hogeschool. De ontwikkelingen Aeres wil haar campus de komende jaren ontwikkelen met meer woon en werk locaties. Met de toename van het aantal studenten, in 2009 studeerden er 1400 studenten, nu in 2016 zijn dat er 1800, neemt ook de behoefte aan voorzieningen toe. Dat biedt kansen voor kleinschalige voorzieningen. 3.4 Ontwikkelingsmogelijkheden en programma Er zijn verschillende mogelijkheden om het onbebouwde terrein op de campus in te zetten voor de genoemde doelstellingen van Aeres om de green campus in Dronten te versterken. Om hiertoe te komen zal de nieuwe ontwikkeling een multifunctioneel karakter moeten krijgen, waarbij naast studentenkamers ook mogelijke andere voorzieningen, dienstverlening en leisure integraal onderdeel van de planvorming zijn. Er is behoefte aan wooneenheden, dit kan in verschillende typologieën en prijscategorieën, maar wel binnen een bandbreedte van kamerprijzen zoals deze in Dronten en omgeving geaccepteerd zijn. Momenteel worden op de huidige campus kamerprijzen tussen de 320 en 360 per maand betaald. Deze prijzen zijn inclusief servicekosten (Gas, Water, Elektra en 100mbps internetverbinding.) Zie ook de in de inleidingen genoemde resultaten van de in januari 2016 onder studenten gehouden enquête.

11 Integraal onderdeel van de campus is de parkeeroplossing. Deels zal deze dienen als compensatie voor bestaande parkeerplaatsen en deels om de uitbreiding te faciliteren. De uitbreiding van de campus moet het gehele terrein evenwichtig qua behoefte bij elkaar brengen, maar bovenal moet een dynamisch, levendig en bruisende campus ontstaan. Een eerste inschatting van het programma: maximaal ca. 300 studentenkamers met short stay en long stay varianten; recreatieve- en maatschappelijke voorzieningen als meerwaarde voor de studenten, zoals kleinschalige dienstverlening en horeca. 3.5 Procedure De Aeres Groep is voornemens middels een openbare procedure gronden voor de ontwikkeling en realisatie van studentenwoningen op de drieslag campus, te verkopen aan geïnteresseerde marktpartijen. Door het volgen van deze procedure worden op een zorgvuldige, objectieve en transparante wijze, meerdere kandidaten in de gelegenheid gesteld een bieding te doen op een stuk grond ten behoeve van gebiedsontwikkeling. Middels het toepassen van de principes van Best Value (BVP of prestatie-inkoop) wil de Aeres Groep de juiste partijen contracteren. 3.6 Planning De voorgenomen (indicatieve) planning voor de grondverkoop en realisatie van het gewenste is als volgt: mei 2016 juli 2016 Marktconsultatie Opstellen programma van eisen Juli 2016 September 2016 Aanbestedingsprocedure, inclusief contractvorming Voorbereiding bestemmingsplan Oktober 2016 December 2016 Procedure bestemmingsplan Procedure omgevingsvergunning Januari 2017 juni 2017 Realisatiefase

12 3.7 Risico s De Aeres Groep heeft een aantal risico s s geïnventariseerd; deze zijn als volgt: 1. Aansluiting nieuwbouw bestaande campus 2. Aansluiten marktconforme prijs studentenkamer binnen de financiële kaders 3. Realisatie van de parkeeropgave 4. Het aantrekken van voldoende ondersteunende functies aan de campus 5. Draagvlak belanghebbenden (omwonenden, vastgoedeigenaars en overige stakeholders) 6. Leegstandsrisico bestaande campus 7. Afzet risico studentenkamers 8. Bestemmingsplan risico 9. Omgevingsvergunning 10. Exploitatie en beheer van de studentenkamers Bijlage 1. Vragenlijst marktconsultatie De als bijlage 1 (Excel bestand) opgenomen vragen vormen de kern van deze marktconsultatie. Wij verzoeken u om, na kennisneming van de aan u verstrekte stukken, antwoord te geven op de gestelde vragen. Uw antwoorden op deze vragen kunnen in het Excel bestand worden ingediend per (m.de.vries@aeres.nl). U wordt verzocht de antwoorden ook in Excel format te retourneren. Uw opmerkingen en/of aanvullingen mogen van diverse aard zijn, en kunnen dus betrekking hebben op alle aspecten van de opdracht, zoals financiële, organisatorische, praktische, technische, juridische aspecten en planningsaspecten als doorlooptijd en volgordelijkheid. U mag ook bijlagen toevoegen. Grote bestanden bij voorkeur via wetransfer.