N o t a v a n V r a g e n e n A n t w o o r d e n. G r i j z e L e n t e. B e t r e f f e n d e de s e l e c t i e p r o c e d u r e v an

Transcriptie

1 1 N o t a v a n V r a g e n e n A n t w o o r d e n G r i j z e L e n t e B e t r e f f e n d e de s e l e c t i e p r o c e d u r e v an G r o n d v e r k o o p h e r o n t w i k k e l l o c a t i e h e t M o z a ï e k t e H o u t e n K e n m e r k : D a t u m : 2 4 d e c e m b e r 2015

2 2 1. INLEIDING Deze nota van vragen heeft betrekking op de selectieprocedure van Grondverkoop Herontwikkellocatie het Mozaïek/Putterhaag te Houten. Gemeente Houten verzamelt in dit document de door haar gestelde vragen en de antwoorden. Dit document is een weergave van alle antwoorden. Voor de openbaarheid zullen bedrijfseconmische geheimen en privacygevoelige gegevens uit deze tekst worden verwijderd. De vragen zijn separaat aan de verschillende partijen gesteld. Andere partijen kregen niet eerder inzicht in de gestelde vragen en antwoorden, dan nadat de voorliggende openbare versie is gemaakt. 2. VRAGEN EN ANTWOORDEN De gestelde vragen ten aanzien van deze selectie zijn onderstaand met de antwoorden weergegeven. Daar waar mogelijk zijn de vragen gerubriceerd. Para- Pagigraaf na Grijze Lente Vraag Zijn er al berekeningen van de EPC gemaakt? Welke warmtepomptechniek wordt toegepast en is daarvoor in het ontwerp van de woningen voldoende ruimte U heeft in de berekening van de grondprijs geen rekening gehouden met kosten van woonrijpmaken. Conform eis 14 zijn deze voor rekening en risico van de projectontwikkelaar. Kunt u bevestigen dat deze kosten niet door u worden verrekend met de grondprijs bij de gemeente. Er lijkt alleen een lift in de gemeenschappelijke ruimte. Klopt dat en is dat wel voldoende? Waarom is ervoor gekozen de berging te situeren aan de parkkant? U voldoet niet aan de Antwoord Er zijn nog geen berekeningen gemaakt van de EPC. Wij voeren de appartementen uit als energieneutrale woningen. Dit gaan we doen door gebruik te maken van reeds beproefde technieken; zonnepanelen op het beschikbare dakvlak, warmtepomptechniek, laagtemperatuurverwarming en een energetisch goede uitvoering. De warmtepomptechniek kan decentraal (met een 100% elektrische lucht-water warmtepomp) of centraal (bodemwarmte) worden uitgevoerd. Een centraal systeem vergt nader onderzoek. Het gekozen systeem wordt geheel gevoed door zelf opgewekte, teruggeleverde en/of opgeslagen elektriciteit. Hiervoor is ruimte opgenomen in het ontwerp. Wij bevestigen een post opgenomen te hebben voor het woonrijp maken in onze exploitatie. Zie punt 2.5 Infra & terrein. Er worden door ons geen kosten voor het woonrijp maken verrekend met de grondprijs. Het is juist dat het complex een lift heeft. Langs de woningen op de eerste verdieping loopt een brede galerij, zodat deze woningen goed toegankelijk zijn voor rolstoel/rollator/scootmobielgebruik. De lift ligt op de meest strategische positie naast de hoofdentree van het binnenterrein. Wij hebben minder woningen aan de noordkant (parkkant) gesitueerd, omdat deze qua bezonning minder gunstig liggen. Ook de sociale veiligheid aan deze zijde wordt als minder ervaren. Dat privébuitenruimten direct zouden grenzen aan het park vinden wij ongewenst. De woningen op de eerste verdieping aan de noordkant zorgen daarentegen juist voor de sociale controle (ogen op) het park. Het klopt dat wij nog geen parkeeronderzoek hebben

3 3 gestelde parkeereis want parkeerplaatsen in het openbaar gebied mogen niet zonder onderbouwing met parkeeronderzoek worden meegeteld. U heeft geen parkeeronderzoek uitgevoerd. Kunt u het plan aanpassen aan de gestelde parkeereis? Hoe kunt u voorzien in voldoende invalidenparkeerplaatsen? Kunt u een extra lift bieden? Hoe voorziet uw plan in bergruimte voor scootmobiels, driewielers e.d. Waar kunnen we zien dat u het regenwater op eigen terrein opvangt en niet loost op de gemengde riolering. Indien wij dit niet kunnen zien in de stukken, kunt u zich hier alsnog bereid toe verklaren? Wat is de helling van de hellingbaan Welke huurprijzen indicatief) voor de drie types 70/80/90 m2 gedaan. Deze geeft inzicht in de huidige situatie, maar geen uitsluitsel over het toekomstig gebruik met bewoning voor ouderen op de locatie. Wij hebben wel onderzoek gedaan bij gelijkwaardige woonvormen voor ouderen in de regio. Hieruit blijkt dat gemiddeld een parkeernorm van 0,7 wordt gehanteerd en dat deze norm in de praktijk voldoende blijkt te zijn. De locatie bevindt zich in een binnenstedelijk gebied dichtbij goede openbaar vervoersvoorzieningen. Ook dit zal het eigen autobezit verlagen. Mocht de gemeente kiezen voor ons plan, dan zal uit een -voor onze rekening- uit te voeren breed parkeeronderzoek de definitieve behoefte blijken. Op de locatie worden 39 appartementen voor ouderen gebouwd. In het openbare binnenterrein is plaats voor 51 auto s. Ons inziens ruim voldoende voor de bewoners. Wij stellen in ons plan voor de laatste 8 benodigde parkeerplaatsen voor rekening van de ontwikkeling extra toe te voegen in het openbaar gebied. Uiteraard in overleg met de gemeente. Daarmee komt het totaal op 59 parkeerplaatsen. Met dit aantal wordt voldaan aan de vereiste norm van 1,5 parkeerplaats per woning. Op deze wijze wentelen we geen extra parkeerdruk af op het bestaande openbaar gebied. De parkeerplaatsen zijn 2,5 meter breed. Indien wij deze versmallen naar 2,4 meter, dan is het mogelijk een viertal brede invalidenparkeerplaatsen te realiseren in het plan. Het plan bezit twee trappenhuizen en een lift. Wij kunnen geen extra lift bieden in ons plan. Het plan bestaat uit 39 appartementen die allen een eigen bergruimte hebben van 6 m2 per woning. In overleg met de toekomstige bewoners is het mogelijk deze ruimten te verkleinen ten gunste van een gemeenschappelijke ruimte voor (elektrische) vervoersmiddelen zoals fietsen, rollators en scootmobiels. De ruimte wordt dan voorzien van voldoende oplaad-mogelijkheden. In de huidige entreeruimte bij de lift en op de galerijen is ook ruimte gereserveerd voor dergelijke vervoersmiddelen. De indeling wordt later bepaald. Het sedumdak vangt ca % van het regenwater op en daarnaast wordt gezorgd voor open bestrating. Er is een post opgenomen voor het lozen van regenwater op open water. De hellingbanen worden na gunning later uitgewerkt, maar zullen rolstoeltoegankelijk met voldoende tussenplateaus zijn met helling 1:16. Woonlasten verschillende types appartementen zijn: Type Huurprijs Energieneutraal 70 m m

4 4 Prijsindicatie domotica + videofoon + bewegingsmelders (indicatief) per maand. Prijsindicatie per maand van optionele service: oriëntatieverlichting+ via spraak gordijnen openen/sluiten. Is een wijziging van het plan mogelijk met meer groen op straat en in de binnenplaats? Zo ja wat heeft dit voor gevolgen? Hoeveel concreet geïnteresseerden zijn er op dit moment voor dit concept? U heeft de parkeereis van 1,5 voor kleine appartementen ( m2) ter discussie gesteld. Die discussie moeten we gaan voeren. U stelt dat bij 6 voorbeelden van groepswonen (o.a. Bunnik, aan Groeiling) voor ouderen volstaan wordt met een parkeereis van 0,7. Heeft u hiervan meer informatie ter onderbouwing? 90 m De energielasten zullen nagenoeg nihil zijn in geval van normaal gebruik. De appartementen worden standaard (niet indicatief) voorzien van een zorgoproepsysteem en van een videofoon deurintercom met spreek- en luistermogelijkheden. Ook bewegingsmelders in sanitair en wandcontactdozen op rolstoelhoogte behoren tot de standaarduitrusting van het appartement. Voor deze domotica is ruim budget opgenomen in de exploitatie onder punt Er is geen prijsindicatie te geven voor verdere optionele domoticamogelijkheden. Deze zijn sterk afhankelijk van de (zorg)behoefte van de toekomstige bewoners. In nauw overleg met de bewoners wordt een individueel pakket samengesteld, die in de servicekosten wordt opgenomen. Met ons plan is bewust gekozen voor betaalbare huurwoningen voor de (Noord-) Houtense vitale ouderen. Dat heeft geresulteerd in ingezonden visie. De hoge parkeernorm leidt helaas tot grote druk op de kwaliteit van de buiten- en publieke ruimte. Het is uiteraard mogelijk meer groen te realiseren, mocht na parkeeronderzoek blijken dat de norm naar beneden toe kan worden bijgesteld dan komt dit het groene karakter van het binnenterrein ten goede. Bijgaand treft u hiervoor twee tekeningen aan. De afgelopen anderhalf jaar hebben wij verschillende bijeenkomsten georganiseerd in de regio en deelnemers gevraagd naar de interesse voor de locatie Putterhaag. De interesse hiervoor was groot. Acht deelnemers hebben aangegeven graag op de hoogte te worden gehouden over de ontwikkelingen. Echter, de gemeente Houten heeft ons afgeraden grote ruchtbaarheid te geven aan ons plan, omdat de gemeente nog niet wist wie voor selectie zou worden uitgenodigd. Wij hebben inderdaad onderzoek gedaan naar de parkeer- en woonverhoudingen bij vergelijkbare groepswoonvormen voor ouderen in de regio, waaronder alle vier de woonvormen in Houten. In een meegeleverd overzicht zijn hiervan de resultaten te zien. Hierin vallen een aantal aspecten op, welke wij ook hebben aangegeven in onze aanbieding: 1. Geen enkele woonvorm haalt de door de gemeente Houten gehanteerde parkeernorm van 1,5. Alleen het recent opgeleverde Leestaete komt in de buurt. Bij navraag blijkt dat de bewoners van deze woonvorm altijd kunnen parkeren, zelfs met een druk bezocht medisch centrum om de hoek. 2. Als het aantal woningen wordt gerelateerd aan het aantal autobezitters, dan daalt de norm tot ruim onder de 0,7. 3. Verder hebben wij de loopafstanden van de woonvormen tot het dichtstbijzijnde OV-vervoer en een winkel voor de dagelijkse boodschappen berekend. Alle woonvormen hebben een grotere afstand tot deze voorzieningen dan de zeer gunstig gelegen locatie Putterhaag. Uit onderzoek blijkt dat het autobezit daalt

5 5 naarmate de afstand tot deze voorzieningen verkleind. Informatie over verkeersveiligheid, aansluiting op het parkeerterrein en verkeersgeneratie ontbreekt Verkeersveilige aansluiting op het parkeerterrein Groepswoonvorm Groenling levert een andere verkeersgeneratie op dan de omwonenden gewend waren. Wij situeren de in- en uitrit van het binnenterrein aan de Noord-westzijde, zo dicht mogelijk bij de Rondweg. Leden van het buurtcomité hebben hier tijdens de bijeenkomst op 20 oktober jl. ook om verzocht. Het woonverkeer komt dan zo min mogelijk in de wijk. Verkeersgeneratie Onderzoek naar gelijkwaardige woonvormen voor ouderen in de regio heeft opgeleverd dat als het aantal woningen wordt gerelateerd aan het aantal autobezitters, de norm uitkomt onder de 0,7. De locatie Putterhaag ligt in binnenstedelijk gebied dicht bij openbaar vervoer- en winkelvoorzieningen. De doelgroep (ouderen) zal overwe-gend gebruik maken van het binnen loopafstand gelegen centrum van Houten en de auto naar verwachting gebruiken voor familiebezoek of uitjes buiten de spitsuren. Uitgaande van de parkeernorm van 1,5 (59 voertuigen) worden per dag 336 bewegingen (uitgaande van uw kencijfer 5,7) per etmaal verwacht. Echter, uitgaande van onze norm van 0,7 (27 voertuigen) verwachten wij maximaal 154 bewegingen per etmaal. Hierbij moet ook nog worden opgemerkt dat uw kencijfer 5,7 voor de doelgroep ouderen zeer ruim is bemeten. Uit onderzoek op de locatie De Grondslag in Bunnik komt een kencijfer van 2,4. In de praktijk zal de verkeersafwikkeling geen nadelige consequenties hebben voor de verkeersveiligheid en de verkeersintensiteit aangezien deze verspreid over de hele dag en avond zullen plaatsvinden en zeker niet tijdens de spitsuren. Dit in tegenstelling tot de geconcentreerde verkeersbewegingen die de school teweegbracht met het brengen en ophalen van kinderen (piekbelasting). De verkeersafwikkeling van de voertuigen vindt plaats in noordelijke richting via de Putterhaag, Lijsterhaag en De Haag naar de noordelijke Rondweg. Verklaring verkeersveiligheid tijdens bouw ontbrak Een bovengemiddeld aantal bewoners zullen een elektrisch aangedreven fiets, scootmobiel of rolstoel bezitten. Deze vervoersmiddelen bieden bewegingsplezier, maar vragen wel om gebruik op een verantwoorde en verkeersveilige manier. Het is aan de eigenaren zelf om hiervan bewust te zijn. Wij zullen de toekomstige bewoners aanraden een cursus of introductielessen te volgen. Vooral scootmobiels en rolstoelen vragen om open afritten bij stoepen op veilige plekken. Wij zullen met de bewoners de situatie in de nabije omgeving van de woningen bestuderen.. In bijlage wordt uitgebreid verklaard op welke wijze wij de veiligheid tijdens de bouw garanderen. Tevens wordt hierin aangegeven dat alle werkzaamheden op eigen terrein zullen plaatsvinden en de openbare weg niet afgesloten hoeft te worden, behoudens misschien op een paar incidentele momenten.

6 6 Bijlage tekeningen