Provincie Zeeland. Bouwsteen voor het Omgevingsplan. Provinciale Woonvisie

Transcriptie

1 Provincie Zeeland Bouwsteen voor het Omgevingsplan Provinciale Woonvisie

2 Bouwsteen voor het Omgevingsplan Provinciale Woonvisie Vastgesteld door Provinciale Staten op 12 november 2004

3 2 Colofon Uitgave: Provincie Zeeland, Samenstelling: Provincie Zeeland, directie Ruimte, Milieu en Water Foto's: Provincie Zeeland Opmaak: Provincie Zeeland, afdeling Informatievoorziening en Documentatie Druk: LnO drukkerij/ uitgeverij, Zierikzee

4 3 Inhoud SAMENVATTING... 4 INLEIDING 1. Inleiding Missie Rijksbeleid Nota Wonen Nota Ruimte Woningbouwafspraken Spelers op de woningmarkt...10 ANALYSE 5. De Zeeuwse woonmarkt Beschrijving van de Zeeuwse woonmarkt Problemen en ontwikkelingen op de Zeeuwse woonmarkt Conclusie De kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte De kwantitatieve woningbehoefte De kwalitatieve woningbehoefte...30 BELEID & UITVOERING 7. Het provinciale woonbeleid Inleiding Vier speerpunten De Zeeuwse woonopgave regionaal Inleiding Schouwen-Duiveland Midden-Zeeland Tholen Zeeuws-Vlaanderen Instrumentarium Inleiding Huidige werkwijze en instrumentarium Naar een nieuwe werkwijze Woningbouwafspraken Beleidsdoelen Actieprogramma...51 Epiloog...52 Literatuur...53 Bijlagen...55 I Woonlastenschema II Het woningmarktsimulatiemodel...57 III Opgaven en thema s...58 IV Profiel van de regio s...59 V Planningslijst woningbouw & Monitor woningbouw...63

5 4 Samenvatting Inhoud De missie die aan de woonvisie ten grondslag ligt, luidt: de Zeeuwse woonopgave in brede zin helder weergeven, teneinde binnen de bestaande randvoorwaarden op het gebied van Ruimtelijke Ordening, sociale samenhang en economische ontwikkeling zoveel mogelijk tegemoet te kunnen komen aan de wensen van de uiteenlopende groepen woonconsumenten. Tegemoet komen aan de wensen van de woonconsument staat derhalve centraal in het provinciale woonbeleid. Inzicht in de situatie op de Zeeuwse woningmarkt is daarvoor essentieel. Om een goed beeld te kunnen schetsen van de opgaven op het gebied van het wonen, wordt de huidige situatie op de woningmarkt geanalyseerd. Uit de analyse blijkt dat zich op de huidige woningmarkt een aantal problemen voordoet, die om aanpak vragen. Zo ligt de woningproductie al enkele jaren lager dan gepland, met als gevolg dat de betaalbaarheid is verslechterd. De gemiddelde verkoopprijzen in Zeeland zijn in de periode met 40% gestegen, waarmee Zeeland landelijk koploper is. Door deze prijsstijgingen zijn steeds minder mensen in staat om de hoge koopprijzen te betalen, waardoor zij hun toevlucht nemen tot de huursector. Zodoende zijn niet alleen de lage inkomensgroepen, maar ook de middeninkomensgroepen steeds meer aangewezen op de huurwoningmarkt. Juist in de huursector is het woningaanbod de laatste jaren echter afgenomen door sloop en verkoop van huurwoningen. Bovendien is het aandeel huurwoningen in woningbouwprogramma s de laatste jaren gedaald; de laatste jaren zijn met name dure koopwoningen aan de voorraad toegevoegd. Gevolg is dat de doorstroming stagneert. Huishoudens kunnen de gewenste stap in hun wooncarrière niet maken en blijven dus zitten waar ze zitten. Dit heeft er toe bijgedragen dat ook de herstructurering is gestagneerd. Het gevolg van dit alles is dat met name starters en kwetsbare groepen op de woningmarkt het steeds moeilijker hebben gekregen, en dat onvoldoende tegemoet gekomen kan worden aan de wensen van de woonconsument. Tegemoet komen aan de wensen van de woonconsument betekent níet dat iedereen mag bouwen waar en wat men maar wil. Tegemoet komen aan de wensen van de woonconsument betekent dat een kwalitatief passend aanbod aan woningen en woonmilieus geboden moet kunnen worden. Dit biedt Zeeuwse huishoudens de mogelijkheid om een eventueel gewenste kwaliteitssprong te maken. Daarnaast kan een kwantitatief en kwalitatief passend aanbod een bijdrage leveren aan de doelstelling de bevolkingsgroei vast te houden en te versterken. Het geboorteoverschot loopt in Zeeland al jaren gestaag terug. Dit betekent dat een steeds groter vestigingsoverschot gehaald zal moeten worden om de groei van de bevolking vast te houden en te versterken. Om de vestiging van huishoudens van buiten Zeeland te stimuleren is een aanbod dat aansluit bij de wensen van ook díe woonconsument van groot belang. De in de Woonvisie gesignaleerde opgaven vragen om een brede aanpak met aandacht voor zowel de omvang en diversiteit van de nieuwbouwproductie als voor herstructurering en transformatie van de bestaande woningvoorraad. Er moet ruimte geboden worden voor bijzondere woonwensen, zonder daarmee de mogelijkheden voor groepen met een kwetsbare positie op de woningmarkt uit het oog te verliezen. De provincie zet daarom in op de volgende vier speerpunten: 1. stimuleren van de omvang en diversiteit van de nieuwbouwproductie; 2. stimuleren van herstructurering en transformatie van de bestaande woningvoorraad; 3. ruimte bieden voor bijzondere woonwensen; 4. zorgdragen voor kwetsbare groepen op de woningmarkt. Deze vier speerpunten geven de kern van het provinciaal woonbeleid weer. Sturing Om de vier speerpunten in de praktijk te kunnen brengen, om ze te kunnen implementeren, zijn instrumenten nodig. Momenteel wordt voor de implementatie van het woonbeleid gebruik gemaakt van contingentering, waarbij de provincie per gemeente en per kern voorschrijft hoeveel woningen er gebouwd mogen worden. Daarbij wordt het uitgangspunt gehanteerd dat natuurlijke groei in iedere kern mag worden opgevangen en dat het migratieoverschot uitsluitend in de stedelijke zones en dragende kernen mag worden opgevangen. De huidige werkwijze met contingenten sluit slecht aan bij: - de verander(en)de bevolkingsontwikkeling. De afname van de natuurlijke bevolkingsgroei betekent immers dat er steeds minder en op termijn zelfs geen woningbouw in de overige kernen meer kan plaatsvinden; - de wens om tegemoet te komen aan de wensen van de

6 5 woonconsument; - de groei-ambities van de provincie; en - de rolverdeling en verantwoordelijkheden van provincie en gemeente de provincie als regionale regisseur en gemeenten verantwoordelijk voor uitvoering van het woonbeleid op lokaal schaalniveau. Daarom wordt een werkwijze geïntroduceerd waarbij de woningbouwprogrammering een meer bottom-up karakter krijgt. Gemeenten worden jaarlijks gevraagd om, middels de planningslijst woningbouw, hun woningbouwplannen voor een periode van 10 jaar kenbaar te maken. Daarbij krijgen zij meer vrijheid en verantwoordelijkheid bij het bepalen van de omvang, spreiding en samenstelling van hun bouwprogramma. Aan de hand van de gemeentelijke planningslijsten toetst de provincie vervolgens op regionale schaal of wordt voldaan aan de bundelingsdoelstelling. De bundelingsdoelstelling wordt op provinciale schaal ingevuld door een vaste verhouding van te hanteren tussen stedelijke ontwikkelingszones, dragende kernen en overige kernen. Per regio is de verhouding nader uitgewerkt. Daarnaast toetst de provincie op gemeentelijke schaal of de doelstelling voor zuinig ruimtegebruik gehaald wordt, dat wil zeggen dat 50% van de nieuwbouwproductie binnen bestaand bebouwd gebied dient plaats te vinden. Van deze doelstelling kan worden afgeweken indien: - de doelstelling op regionale schaal wel gehaald wordt; - een gemeente meer dan 40% van haar woningbouwproductie binnen bestaand bebouwd gebied weet te realiseren. Indien een gemeente minder dan 40% inbreiding realiseert, dan zal zij gevraagd worden om dit, met behulp van de door VROM opgestelde Handreiking Ruimtewinst, te onderbouwen. Teneinde het onderscheid tussen inbreiding en uitbreiding helder en eenduidig te maken, zullen de grenzen van het bebouwd gebied gezamenlijk met gemeenten worden vastgelegd. De door het Ministerie van VROM opgestelde Begrenzing Bebouwd Gebied 2000 vormt daarbij het vertrekpunt voor het overleg met gemeenten. Tenslotte zal worden geanalyseerd of de gemeentelijke planningslijsten voldoende aandacht besteden aan de speerpunten uit de Woonvisie. De analyses van de planningslijsten vormen vervolgens als zodanig een toetsingskader voor gemeentelijke plannen. De vraag die daarbij centraal zal staan, is of de door de gemeente voorgelegde individuele plannen de conclusies uit de analyse ondersteunen, onder druk zetten of juist versterken. Teneinde het verloop van planning en praktijk goed in beeld te krijgen, zal een jaarlijkse plannings- en monitoringscyclus ingevoerd worden. Gemeenten zullen zodoende jaarlijks hun planningslijsten bij de provincie moeten indienen en de uitvoering van deze planningslijsten zal jaarlijks gemonitord worden. Woningbouwafspraken Als vervolg op de Vinex-woningbouwafspraken ( ), en ter vervanging van de Vinac-woningbouwafspraken en de Intentieafspraken verstedelijking ( ), zijn nieuwe woningbouwafspraken gemaakt tussen het Ministerie van VROM, de Provincie Zeeland en het stedennetwerk Scheldemondsteden (de gemeenten Vlissingen, Middelburg, Goes en Terneuzen). In de Woningbouwafspraken is opgenomen dat de vier Zeeuwse steden in de periode bruto 4120 woningen zullen bouwen. Vlissingen en Middelburg zullen zo n 3000 woningen voor hun rekening nemen, Goes en Terneuzen samen de resterende 1120 woningen. Wanneer het bruto bouwprogramma uit de Woningbouwafspraken als uitgangspunt genomen wordt, en het totale provinciale bouwprogramma vervolgens op basis van de vaste verhouding over de stedelijke ontwikkelingszones, dragende kernen en overige kernen verdeeld wordt, dan betekent dit voor de periode het volgende: Type kern Bruto aantal woningen 1 Stedelijke ontwikkelingszones Dragende kernen 1648 Overige kernen 2472 Totaal 8240 Gemiddeld per jaar 1648 Wanneer de sloopopgave op deze bruto aantallen in mindering wordt gebracht, dan zal de woningvoorraad in Zeeland in de periode met gemiddeld 1500 woningen netto per jaar toenemen. Ter vergelijking: in de periode nam de woningvoorraad met gemiddeld 960 woningen per jaar toe, en de provinciale woningbehoefteprognose komt voor de periode uit op een woningbehoefte van 840 woningen per jaar. Zodoende mag gesteld worden dat de woningbouwafspraken, in combinatie met de nieuwe werkwijze, een zeer royaal bouwprogramma opleveren. In hoeverre het bouwprogramma daadwerkelijk gerealiseerd wordt, zal dan ook sterk afhankelijk zijn van de marktontwikkelingen. 1 Opgemerkt moet worden dat de in de tabel genoemde aantallen woningen geen maximum vormen: de steden zijn vrij om meer woningen te bouwen dan het aantal woningen dat in de Woningbouwafspraken is afgesproken. 2 In de Woonvisie wordt op pagina 52 een aantal van 4670 woningen gehanteerd. Dit hangt samen met het feit dat er tijdens het opstellen van de Woonvisie van uit werd gegaan dat de steden Vlissingen en Middelburg een VINEX-achterstand van 550 woningen zouden hebben, die in de periode zou moeten worden ingehaald. Inmiddels is echter gebleken dat er geen sprake zal zijn van een achterstand. Zodoende wordt hier een aantal van 4120 woningen gehanteerd.

7 6 De Woonvisie biedt echter ruimte voor een dergelijk omvangrijk woningbouwprogramma. Gemeenten krijgen derhalve meer ruimte om tegemoet te komen aan de wensen van de woonconsument. Het wordt mogelijk om veel woningen te bouwen, ook in en bij de overige kernen buiten de stedelijke ontwikkelingszones het aantal woningen dat in de periode in de overige kernen gebouwd mag worden, is tweemaal zo groot als het aantal woningen dat nodig is om de natuurlijke groei in de overige kernen op te kunnen vangen. Het feit dat er meer gebouwd mag worden bij de overige kernen raakt belangrijke doelstellingen uit het Streekplan Zeeland, zoals de bundelingsdoelstelling en de doelstelling voor zuinig/ zorgvuldig ruimtegebruik. Deze doelstellingen blijven van groot belang om bijvoorbeeld de Zeeuwse steden voldoende draagkracht te geven en om het karakter van het landelijk gebied te behouden. De provincie zal er, bij de analyse van de planningslijsten woningbouw, dan ook op toezien dat de vaste verhouding tussen stedelijke ontwikkelingszones, dragende kernen en overige kernen en de verhouding inbreiding uitbreiding in orde zijn. Indien desondanks na verloop van tijd blijkt dat, als gevolg van de nieuwe werkwijze, een onevenwichtige ontwikkeling plaatsvindt, waardoor de stedelijke zones teveel concurrentie gaan ondervinden van de overige kernen, of het karakter van het landelijk gebied onder druk komt te staan, dan zal worden overwogen om de ruimte voor uitbreiding bij overige kernen aan een maximum te onderwerpen.

8 7 1. Inleiding 1. Inleiding In de VROM-Nota Mensen, Wensen Wonen (december 2000) werd aangekondigd dat provincies in de Woonwet verplicht zouden worden tot het opstellen van een woonvisie. Tot een wettelijke verplichting is het vooralsnog niet gekomen. Desalniettemin is besloten tot het opstellen van deze Woonvisie. Het woonvraagstuk is immers in toenemende mate een regionaal vraagstuk geworden. Vroeger speelden de meeste activiteiten zich af op het lokale niveau; het dorp of de stad waarin men woonde. Tegenwoordig is de mobiliteit sterk toegenomen, als gevolg waarvan afstand een steeds minder belangrijke rol speelt. De afstand die mensen afleggen tussen woning en werk wordt steeds groter. Wonen in Zeeland en werken in bijvoorbeeld Noord-Brabant, het komt steeds vaker voor. Ook de ontwikkelingen in de ICTsector dragen daar aan bij, doordat deze de mogelijkheden van thuis- en telewerken hebben vergroot. Tegelijkertijd heeft het proces van individualisering er voor gezorgd dat de variatie in leefwijzen is toegenomen. Zo is het bijvoorbeeld niet langer vanzelfsprekend dat men een heel leven woont, werkt en leeft in het geboortedorp (Scoop, 2003). Het krijgen van kinderen is ook geen vanzelfsprekendheid meer. De verdeling van arbeid binnen een huishouden varieert sterk, van het klassieke kostwinnersmodel tot tweeverdieners met beiden een fulltime baan. Als gevolg van de vergrijzing neemt het aantal ouderen sterk toe. Daarbij willen steeds meer ouderen zo lang mogelijk zelfstandig in hun eigen woning blijven wonen. Woonwensen beperken zich niet langer tot de woning, maar hebben ook betrekking op de woonomgeving, de buurt, de nabijheid van voorzieningen, en dergelijke. De verscheidenheid in leefwijzen, en daarmee de verscheidenheid in woonwensen, is als gevolg van deze ontwikkelingen toegenomen. De woningmarkt is hierdoor dynamischer geworden. De veranderingen van de laatste jaren onderschrijven het dynamische karakter van de woningmarkt. In een aantal jaren is de woningmarkt veranderd van een ruime, betaalbare markt met een hoge productie, veel leegstand en een overschot aan huurwoningen naar een krappe markt met een lage productie, een tekort aan huurwoningen en prijzen die de pan uitrijzen. Het woonvraagstuk is een regionale opgave geworden. De provincie is daarbij verantwoordelijk voor de afstemming van het woonbeleid tussen de gemeenten. Bovenlokale afstemming is noodzakelijk om een evenwichtige verdeling van woningen en woonmilieus in de regio s te realiseren. De provincie stimuleert deze bovenlokale afstemming en lost belemmeringen op daar waar gemeenten er onderling niet uitkomen. De provincie schept regionale kaders, op basis waarvan gemeenten het lokale woonbeleid kunnen invullen en uitvoeren. De daadwerkelijke uitvoering van het provinciale woonbeleid geschiedt immers op lokaal niveau en vergt op het lokale schaalniveau belangenafweging en samenwerking tussen diverse partijen op de woningmarkt. Gemeenten zijn hier de eerstverantwoordelijke partij; zij regisseren het proces. De provincie vervult hierbij een ondersteunende en stimulerende rol en ziet er op toe dat het woonbeleid wordt uitgevoerd. Daarnaast draagt de provincie zorg voor de afstemming van het woonbeleid met provinciaal beleid op andere relevante terreinen, zoals bijvoorbeeld het ruimtelijke ordeningsbeleid en het milieubeleid. Om aan deze verantwoordelijkheden invulling te geven, kan de provincie zich een drietal rollen aanmeten: een sturende, stimulerende of faciliterende rol. Welke rol gekozen wordt, en welke instrumenten daarbij worden ingezet, hangt af van de urgentie en schaal van de opgave. In deze Woonvisie zijn de provinciebrede en regionale woonopgaven weergegeven, evenals de rol die de provincie kan en/ of wil vervullen bij het realiseren van de verschillende opgaven. De provinciale Woonvisie vormt een bouwsteen voor het op te stellen Omgevingsplan Zeeland. In het Omgevingsplan worden Streekplan, Waterhuishoudingsplan en Milieubeleidsplan samengevoegd. Ten behoeve van het Omgevingsplan leveren de verschillende beleidsvelden bouwstenen aan. Tijdens de totstandkoming van het Omgevingsplan worden deze bouwstenen meegenomen in het afwegingsproces en vindt de integrale ruimtelijke afweging plaats. Vanwege het feit dat de Woonvisie een bouwsteen vormt voor het Omgevingsplan, beperkt de Woonvisie zich tot sectoraal woonbeleid. Het huidige Streekplanbeleid vormt derhalve een gegeven. Daar waar, vanuit het sectorale woonbeleid, wordt geconstateerd dat wijzigingen van het Streekplanbeleid noodzakelijk zijn, worden in deze Woonvisie aanbevelingen gedaan. Deze aanbevelingen kunnen bij de totstandkoming van het Omgevingsplan in de afweging worden meegenomen. Naast aanbevelingen wordt voorgesteld om, vooruitlopend op de vaststelling van het Omgevingsplan, een nieuwe werkwijze te introduceren. Een voorbeeld waar deze Woonvisie níet over gaat, is de discussie over de bevolkingsontwikkeling. In het huidige Streekplan is de doelstelling geuit om de bevolkingsgroei vast

9 8 te houden en te versterken. In het kader van deze Woonvisie wordt hierover geen discussie gevoerd. In het kader van het Omgevingsplan wordt zodoende afgewogen waar ruimtelijk mogelijkheden worden geboden voor de realisering van het in de Woonvisie neergelegde woonbeleid. Deel één van deze Woonvisie vormt de inleiding en omvat de hoofdstukken één tot en met vier. In hoofdstuk twee wordt de missie die aan deze Woonvisie ten grondslag ligt, kort behandeld. In hoofdstuk drie wordt het Rijksbeleid kort beschreven. Hoofdstuk vier gaat vervolgens in op de rol van verschillende partijen op de woningmarkt. Deel twee van de Woonvisie vormt een analyse van de huidige situatie op de woningmarkt. In hoofdstuk vijf worden de problemen en ontwikkelingen op de Zeeuwse woningmarkt beschreven, waaruit een aantal opgaven voortvloeit. Uit hoofdstuk vijf komt naar voren dat het stimuleren van de omvang en diversiteit van de woningproductie een belangrijke opgave vormt. Om een antwoord te krijgen op de vraag op welke wijze en in welke mate aan deze opgave invulling gegeven zou moeten worden, is inzicht in de kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte nodig. De kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte wordt zodoende in hoofdstuk zes beschreven. Op basis van de analyse in deel twee van deze Woonvisie, wordt in deel drie weergegeven waar het provinciaal woonbeleid zich de komende jaren op zal richten (hoofdstuk zeven) en de wijze waarop de provincie uitvoering wil geven aan dit woonbeleid (hoofdstuk acht). Daarmee vormt deel drie als het ware de kern van deze Woonvisie. 2. Missie In het Streekplan Zeeland (1997) is de volgende doelstelling ten aanzien van bevolking en woningbouw weergegeven: het vasthouden en versterken van de groeitendens in de bevolkingsontwikkeling. Zoals uit het volgende hoofdstuk zal blijken, loopt de natuurlijke bevolkingsgroei echter steeds verder terug, als gevolg waarvan bevolkingsgroei meer en meer afhankelijk wordt van een vestigingsoverschot. In de Inleiding is reeds opgemerkt dat mensen minder gebonden zijn aan de plaats waar ze geboren zijn. Dit betekent dat het voor het vasthouden en versterken van de bevolkingsgroei van groot belang is dat vraag en aanbod op regionale schaal op elkaar aansluiten, dat tegemoet gekomen wordt aan de wensen van de woonconsument. Het woonbeleid speelt hierbij een belangrijke rol. Op basis van de Streekplandoelstelling om de bevolkingsontwikkeling vast te houden en te versterken is de volgende missie voor de woonvisie opgesteld: de Zeeuwse woonopgave in brede zin helder weergeven, teneinde binnen de bestaande randvoorwaarden op het gebied van ruimtelijke ordening, sociale samenhang en economische ontwikkeling e.d. zoveel mogelijk tegemoet te kunnen komen aan de wensen van de uiteenlopende groepen woonconsumenten In deze provinciale missie kan een drietal elementen onderscheiden worden: - weergeven van de Zeeuwse woonopgave - beschrijven van de bestaande randvoorwaarden en de gevolgen hiervan voor het woonbeleid - tegemoet komen aan de wensen van uiteenlopende groepen woonconsumenten Ad. 1) weergeven van de Zeeuwse woonopgave Zoals in hoofdstuk 1 is gesteld is de woonopgave steeds meer een regionale, bovengemeentelijke opgave geworden. De provincie is bij uitstek de bestuurslaag die op provinciaal en regionaal niveau de woonopgave kan schetsen. Gemeenten kunnen aan de regionale woonopgave hun eigen gemeentelijke opgave ontlenen. Gezien de Zeeuwse schaalgrootte is het niet noodzakelijk dat gemeenten ook een eigen woonvisie opstellen. De werkwijze met de planningslijsten, welke verderop in deze woonvisie wordt uitgewerkt, biedt voldoende inzicht in een op uitvoering gericht beleid. Ad. 2) rekening houden met de bestaande randvoorwaarden Op diverse beleidsterreinen worden beleid en regels ontwikkeld waar men zich aan dient te houden. Een groot deel van deze regels is immers voortgekomen uit de wens om diverse legitieme belangen (milieu, natuur, archeologie, veiligheid) te beschermen. Daar wordt in deze woonvisie dan ook niet aan getornd. De bestaande regels en randvoorwaarden bepalen derhalve de speelruimte. Vanuit het beleidsveld ruimtelijke ordening is in dit kader het streven naar bundeling en zuinig ruimtegebruik van belang. Hierdoor wordt een bijdrage geleverd aan de kwaliteit van het Zeeuwse woon- en leefklimaat: de stedelijke omgeving wordt versterkt en verstening van het landelijk gebied wordt tegengegaan. Het huidige ruimtelijke beleid vormt derhalve het uitgangspunt. Indien echter uit deze woonvisie blijkt dat het noodzakelijk is om het huidige Streekplanbeleid (op onderdelen) aan te passen, dan worden daartoe voorstellen gedaan die meegenomen kunnen worden in het kader van het Omgevingsplan. Tenslotte is het van belang om te beseffen dat, naast beleid en regelgeving, ook economische ontwikkelingen de woningmarkt beïnvloeden. De afgelopen jaren hebben duidelijk gemaakt dat de woningmarkt in perioden van hoogconjunctuur anders functioneert dan in perioden van laagconjunctuur. Daarnaast vormt bijvoorbeeld werkgelegenheid voor veel mensen een randvoorwaarde voor vestiging. Daarmee kunnen economische factoren de vestiging van mensen van buiten de provincie beïnvloeden. Ad. 3) tegemoet komen aan de wensen van uiteenlopende groepen woonconsumenten

10 9 Door binnen bestaande randvoorwaarden zoveel mogelijk tegemoet te komen aan de wensen van uiteenlopende groepen woonconsumenten, kan een bijdrage geleverd worden aan de Streekplandoelstelling om de bevolkingsgroei vast te houden en te stimuleren. Tegemoet komen aan de wensen van woonconsumenten betekent dat de Provincie zorg wil dragen voor een goede afstemming tussen vraag en aanbod. Iedereen die een woning zoekt moet de kans hebben om uiteindelijk de woning te vinden die het best aansluit bij de eigen wensen en financiële mogelijkheden. Dit betekent dat er voortdurend inzicht moet bestaan in ontwikkelingen op de woningmarkt en in vraag en aanbod. Door iedere 4 jaar deel te nemen aan het landelijk Woningbehoefte Onderzoek (WBO) komt periodiek belangrijke informatie beschikbaar. Het woonbeleid kan daar vervolgens op worden aangepast en zodoende actueel gehouden worden. 3. Rijksbeleid De provinciale beleidsruimte wordt deels bepaald door het rijksbeleid. Ten aanzien van het beleidsveld wonen zijn van belang de sectorale nota Mensen, Wensen, Wonen, de nota Ruimte en de verstedelijkingsafspraken die met het rijk gemaakt zijn Nota Wonen In hoofdstuk 1 is reeds verwezen naar de VROM-Nota Mensen, Wensen, Wonen: Wonen in de 21 e eeuw (Nota Wonen, december 2000) van staatssecretaris Remkes. In deze nota staan vijf kernthema s centraal: 1. zeggenschap over woning en woonomgeving vergroten; 2. kansen scheppen voor mensen in kwetsbare posities; 3. wonen en zorg op maat bevorderen; 4. stedelijke woonkwaliteit verbeteren; 5. groene woonwensen faciliteren. De bediening van de vraag van de woonconsument staat als het ware centraal. Dit sluit naadloos aan op de missie die aan deze Woonvisie ten grondslag ligt en biedt derhalve aardige handvatten voor deze Woonvisie. Tegelijkertijd ligt de nadruk in de nota Wonen echter op de omslag van kwantiteit naar kwaliteit. Op dit punt is de situatie op de woningmarkt echter belangrijk gewijzigd ten opzichte van het jaar Kwantiteit wordt immers weer belangrijker. De woningproductie is sterk gestagneerd, wat tot een aantal problemen heeft geleid. Het stimuleren van de omvang van de nieuwbouwproductie vormt derhalve (weer) een belangrijke opgave. In die zin wijkt deze woonvisie dan ook af van de nota Wonen Nota Ruimte Naast sectoraal rijksbeleid is ook het ruimtelijk ordeningsbeleid op rijksniveau van invloed op het woonbeleid. De Nota Ruimte is op 23 april 2004 vastgesteld door de Ministerraad. Een aantal punten uit de Nota Ruimte wordt op deze plaats kort uitgelicht. In de eerste plaats het bundelingsbeleid. Ten aanzien van verstedelijking en economische activiteiten gaat de Nota Ruimte uit van de bundelingsstrategie. Dit betekent dat nieuwe bebouwing ten behoeve van verstedelijking en economische activiteiten moet worden geconcentreerd: in bestaand bebouwd gebied, aansluitend op het bestaande bebouwde gebied, of in nieuwe clusters van bebouwing daarbuiten. De bundelingsstrategie ondersteunt de steden in hun functie van economische en culturele motor en draagt zodoende bij aan de rijksdoelstelling van krachtige steden en een vitaal landelijk gebied. Naast bundeling is ook inbreiding, oftewel bouwen binnen bestaand bebouwd gebied, een belangrijk thema in de Nota Ruimte. Ten aanzien van het bouwen binnen bestaand bebouwd gebied wordt in de Nota Ruimte een streefgetal van 40% genoemd. Als grens van het bestaand bebouwd gebied wordt de grens zoals gerealiseerd in het jaar 2000 gehanteerd. Om deze doelstelling in praktijk te brengen moeten de opgaven voor revitalisering, herstructurering en transformatie volgens de Nota Ruimte krachtig ter hand worden genomen. West-Zeeuws-Vlaanderen, Walcheren en de Zak van Zuid- Beveland worden in de Nota Ruimte als Nationaal Landschap benoemd. Dit zijn gebieden met internationaal zeldzame of unieke, en nationaal kenmerkende landschapskwaliteiten, en in samenhang daarmee bijzondere natuurlijke en recreatieve kwaliteiten. De landschappelijke, cultuurhistorische en natuurlijke kwaliteiten van deze nationale landschappen moeten behouden blijven, duurzaam beheerd en waar mogelijk worden versterkt. Daarmee is behoud door ontwikkeling het uitgangspunt voor het ruimtelijk beleid in de nationale landschappen. De landschappelijke kwaliteiten zijn mede sturend voor de wijze waarop de gebiedsontwikkeling plaatsvindt. In algemene zin geldt dat binnen de nationale landschappen ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk zijn, mits de kernkwaliteiten van het landschap worden behouden of worden versterkt ( ja, mits ). Binnen nationale landschappen wordt ruimte geboden aan woningbouw voor ten hoogste de natuurlijke bevolkingsgroei (migratiesaldo nul). Op basis hiervan maken provincies en gemeenten afspraken over omvang van en locaties voor woningbouw. De precieze begrenzing van de nationale landschappen ligt nog niet vast. De provincies moeten een gedetailleerde begrenzing van de nationale landschappen opnemen in het streekplan en per nationaal landschap de door het Rijk benoemde kernkwaliteiten uitwerken. Deze zijn vervolgens leidend voor de ruimtelijke ontwikkeling. Dit beleid zal de mogelijkheden voor ruimtelijke ontwikkelingen woningbouw in de overige kernen van West-Zeeuws- Vlaanderen, Walcheren en de Zak van Zuid-Beveland beïnvloeden. Wat precies de consequenties zullen zijn, is op dit moment echter moeilijk aan te geven. De precieze begrenzing van de nationale landschappen ligt immers nog niet vast.

11 10 Daarnaast is het nog niet duidelijk hoe het rijk aankijkt tegen kernen/ gebieden waar bouwen voor de natuurlijke groei betekent dat er geen enkele woningbouw meer kan plaatsvinden, simpelweg omdat er geen natuurlijke groei is Woningbouwafspraken Ter vervanging van de bestaande Vinac-afspraken met het Stadsgewest Vlissingen-Middelburg, zullen met de rijksoverheid nieuwe afspraken gemaakt worden over de woningbouwproductie in de provincie. Die afspraken zullen zich, mede door de gekozen systematiek van VROM, uitstrekken over het Stedennetwerk Scheldemondsteden. Ook Goes en Terneuzen zullen derhalve bij de woningbouwafspraken betrokken worden. Uitgangspunt van de rijksoverheid is het terugbrengen van het woningtekort in de regio s tot 1,5% in VROM baseert zich daarbij op prognoses die er van uitgaan dat migratie in de bestaande Stadsgewesten wordt opgevangen. Zodoende komt de taakstelling voor Vlissingen-Middelburg uit op een bruto productie van 4670 woningen. De rest van Zeeland (inclusief Goes, Terneuzen en de dragende kernen) zou dan volgens het migratiesaldo 0-principe (dat wil zeggen voor de opvang van de natuurlijke behoefte) mogen bouwen. Dit is echter in strijd met het provinciaal beleid waarin ook een opvangtaak is weggelegd voor Goes en Terneuzen en de dragende kernen. Bovendien is een dergelijk grote taakstelling voor Vlissingen en Middelburg niet reëel. Om die redenen is met VROM afgesproken dat een deel van de taakstelling gerealiseerd mag worden in Goes en Terneuzen. Overigens zal het totale bouwprogramma van Goes en Terneuzen omvangrijker zijn dan het aantal woningen dat in het kader van de woningbouwafspraken gebouwd wordt. De afspraken zullen worden uitgewerkt en vastgelegd in een convenant. Deze woningbouwafspraken hebben consequenties voor het totale provinciale bouwprogramma. Paragraaf 8.4 gaat hier verder op in. 4. Spelers op de woningmarkt In deze Woonvisie is weergegeven welke inhoudelijke doelen de provincie ten aanzien van het wonen nastreeft en op welke wijze zij dit wil doen. Tegemoet komen aan de wensen van de woonconsument vormt daarbij de rode draad. Bij de uitvoering van deze doelen zijn veel partijen betrokken: rijk, provincie, gemeenten, woningcorporaties, bewoners, projectontwikkelaars, et cetera. Elk van deze partijen heeft eigen taken en verantwoordelijkheden. De Nota Wonen geeft een helder overzicht van taken en verantwoordelijkheden van deze partijen, in wat genoemd wordt: een prestatiegerichte, decentrale aanpak. In grote lijnen zijn overheden verantwoordelijk voor het scheppen van voorwaarden. Partijen als woningcorporaties en ontwikkelaars dragen zorg voor de daadwerkelijke uitvoering. Rijk In hoofdstuk 3 is aangegeven dat de provinciale beleidsruimte deels wordt bepaald door het rijksbeleid. Het rijk is verantwoordelijk voor het formuleren van een inhoudelijk beleidskader, waarin is aangegeven op welke terreinen en in welke richting provincies, gemeenten en marktpartijen aan de slag zouden moeten gaan. Gemeenten De uitwerking en feitelijke uitvoering van het woonbeleid gebeurt door ontwikkeling en realisatie van concrete projecten. Dit vindt op lokaal schaalniveau plaats, in samenwerking tussen gemeenten, corporaties, ontwikkelaars, andere (lokale) investeerders, en bewoners. Het lokale niveau zal altijd het primaire niveau zijn waar woonvraagstukken moeten worden opgelost. Gemeenten zijn als eerste verantwoordelijk voor dit proces van belangenafweging en samenwerking. Zij zitten immers het dichtst bij de praktijk en beschikken over bevoegdheden en middelen om aan de slag te gaan. Daarmee ligt een zware taak bij gemeenten. Van hen wordt verwacht dat zij invulling geven aan deze taak en dat zij heldere en krachtige afspraken maken met de corporaties. Woningcorporaties Overheden bouwen geen woningen. Om dus de gemeentelijke en provinciale woondoelen daadwerkelijk in praktijk te brengen, is de inzet van marktpartijen als woningcorporaties en ontwikkelaars onontbeerlijk. Woningcorporaties hebben nog altijd een essentiële maatschappelijke taak en verantwoordelijkheid voor de kwaliteit van het wonen van kwetsbare groepen op de woningmarkt. Van de corporaties wordt verwacht dat zij hun financiële reserves daarvoor mede inzetten. In die situaties waar de herstructureringsopgave financieel niet haalbaar is voor een corporatie, is het van belang dat niet wordt overgegaan tot het naar beneden bijstellen van de ambities, maar dat naar andere vormen van financiering wordt gezocht. Matching tussen corporaties biedt in dit opzicht perspectief. De corporaties zijn een belangrijke partij voor de uitvoering van een deel van de doelen die in deze Woonvisie zijn opgenomen. Marktpartijen Van marktpartijen zoals ontwikkelaars, ontwerpers en bouwers wordt verwacht dat zij meer rekening houden met het belang van de kwalitatieve woningbehoefte en het belang van een duurzame kwaliteit van woning en woonomgeving. Om de herstructurering van de bestaande woningvoorraad mogelijk te maken, zal meer dan voorheen een financiële, beleidsmatig en procedurele koppeling gemaakt moeten worden met plannen voor uitbreidingslocaties. Van marktpartijen wordt op dit punt betrokkenheid en verantwoordelijkheid verwacht.

12 11 2. Analyse 5. De Zeeuwse woonmarkt Een eerste element in de missie is het weergeven van de Zeeuwse woonopgave. Alvorens een goed beeld te kunnen schetsen van de opgaven op het gebied van het wonen, is het van belang om inzicht te krijgen in de Zeeuwse woonmarkt. In paragraaf 5.1. worden bevolkings- en huishoudensontwikkelingen, werkgelegenheids-ontwikkeling en inkomen beschreven. Deze factoren beïnvloeden de vraag naar woningen. Tevens wordt in deze paragraaf een korte beschrijving gegeven van het aanbod: een beschrijving van de Zeeuwse woningvoorraad. Daarbij is gebruik gemaakt van de publicatie Thuis in Zeeland. Dit rapport is gebaseerd op resultaten uit het WoningBehoefte Onderzoek 2002 (WBO2002). Het WBO is een landelijk onderzoek naar het wonen dat in 2002 onder ruim huishoudens is gehouden, waaronder ruim 3500 Zeeuwse huishoudens. Op basis van de onderzoeksresultaten ontstaat een beeld van de regionale respectievelijk gemeentelijke woningmarkt in onderling perspectief. Vervolgens wordt in paragraaf 5.2. een beschrijving gegeven van de problemen zoals die zich momenteel op de Zeeuwse woningmarkt manifesteren. Uit deze beschrijving komt een aantal woonopgaven naar voren, die in de tekst zijn weergegeven. De opgaven vormen de basis voor het provinciaal woonbeleid, zoals dat in deel 3 is beschreven. Naast opgaven worden ook provinciale acties genoemd die in paragraaf 8.6., in het provinciale actieprogramma, terugkomt. Tenslotte worden aanbevelingen gedaan ten behoeve van de discussie in het kader van het Omgevingsplan Beschrijving van de Zeeuwse woonmarkt Bevolkingsontwikkelingen worden enerzijds veroorzaakt door natuurlijke bevolkingsgroei (geboorte sterfte), anderzijds door het migratiesaldo (vestiging vertrek). Natuurlijke bevolkingsgroei Het totaal aantal inwoners in Zeeland is in de periode met ongeveer 6% gegroeid tot inwoners op 31 december In geheel Nederland was de bevolkingsgroei in dezelfde periode 8% (zie ook figuur 5.1.). Binnen de provincie is er regionaal verschil waar te nemen in de mate van bevolkingsgroei. Zo lag de bevolkingsgroei van de Oosterschelderegio boven het nationaal gemiddelde, terwijl de bevolkingsgroei op Walcheren en in Zeeuws-Vlaanderen onder het nationaal gemiddelde lag. Bijlage IV gaat dieper in op deze regionale verschillen. Figuur 5.1. Ontwikkeling van de bevolking, (index, 1990=100) Bron: ABF Research, 2003 De bevolkingsgroei is hoofdzakelijk veroorzaakt door een vestigingsoverschot; het geboorteoverschot loopt al jaren gestaag terug. Ter illustratie: in 1960 lag de natuurlijke bevolkingsgroei op 2824 personen. In 1980 was dit aantal gezakt tot 1437 personen. In 2000 lag de natuurlijke bevolkingsgroei op 777 personen, in 2002 op 343 personen. Overigens is er in de jaren 90 wel een beperkte fluctuatie in het geboorteoverschot waar te nemen. Het teruglopende geboorteoverschot betekent dat een steeds groter vestigingsoverschot gehaald zal moeten worden om de groei van de bevolking vast te houden en te versterken. Het binnenlands migratiesaldo lag echter van begin jaren negentig tot 1997 constant op of net onder het nulpunt, gevolgd door een negatief saldo in 1998 en 1999 en een positief saldo in 2000 en Het buitenlands migratiesaldo fluctueert sterk van jaar tot jaar. Gemiddeld lag het saldo tussen 1990 en 2003 rond 977 personen per jaar. Het bevorderen van de vestiging van huishoudens van buiten Zeeland is zodoende van belang om de bevolkingsgroei te kunnen vasthouden en versterken.

13 12 OPGAVE 1 Bevorderen van de vestiging van huishoudens van buiten Zeeland De daling van het geboorteoverschot hangt samen met de twee belangrijkste demografische ontwikkelingen in de afgelopen decennia: vergrijzing en ontgroening. Als gevolg hiervan verandert de samenstelling van de bevolking sterk. Zeeland is al jarenlang de meest vergrijsde provincie van Nederland. In Zeeland wonen minder jongeren dan elders in het land. Bovendien is het aantal jongeren de laatste jaren behoorlijk gedaald; het aantal jarigen is tussen 1990 en 1999 met 22% gedaald. Dit kan verklaard worden doordat een deel van de jeugd de provincie verlaat vanwege studie of werk. In tegenstelling tot het aantal jongeren is het aantal jeugdigen tot 15 jaar de afgelopen jaren iets gestegen. De grootste groep inwoners bevindt zich echter in de levensfase jaar en deze groep is ook sterk gegroeid. Daarnaast is het aantal ouderen, zowel in de actieve fase als in de intensieve verzorgingsfase, toegenomen (Scoop, 2003). ongeveer 8% van de bevolking tot de nieuwkomers behoort. Eenderde deel van de groep nieuwkomers in het onderzoek is afkomstig uit de Randstad, de helft komt uit Nederland van buiten de Randstad en acht procent is afkomstig uit België. Wanneer de leeftijd van nieuwkomers wordt bestudeerd, dan valt op dat de nieuwkomer gemiddeld 6 jaar jonger is dan de gemiddelde Zeeuw: in 2000 bevond de grootste groep vestigers zich in de leeftijdscategorie jaar (24,2%), gevolgd door de jarigen (21,4%). Het zijn zodoende met name jongeren die zich in de Provincie Zeeland vestigen. Dit is opvallend, aangezien Zeeland toch enigszins het imago heeft vooral voor ouderen aantrekkelijk te zijn (Scoop, 2003). Overigens dient opgemerkt te worden dat de leeftijdscategorieën jaar en jaar tevens het grootste vertrek laten zien, hetgeen resulteert in een vertrekoverschot. De leeftijdscategorie 50+ daarentegen kent het grootste vestigingsoverschot. Vanuit de wens om een zo evenwichtig mogelijke bevolkingssamenstelling te bereiken zou de opgave geformuleerd kunnen worden dat jongeren aangetrokken moeten worden en dat voorkomen moet worden dat zij wegtrekken. OPGAVE 2 Aantrekken van jongeren & voorkomen dat jongeren wegtrekken Migratie Uit het voorgaande is gebleken dat de Zeeuwse bevolkingsgroei voor het grootste deel wordt bepaald door een vestigingsoverschot. Dit vestigingsoverschot wordt hoofdzakelijk veroorzaakt door een positief buitenlands migratiesaldo. Maar wie zijn nu de nieuwkomers? Stichting Scoop heeft in 2003 een onderzoek uitgevoerd onder nieuwkomers in Zeeland. Onder nieuwkomers wordt in dit onderzoek verstaan: mensen die zich na 1995 voor het eerst in Zeeland hebben gevestigd. Op grond van het onderzoek wordt geschat dat De groep nieuwkomers kan grofweg in drie groepen worden onderverdeeld. In de eerste plaats een groep nieuwkomers die veelal jong, zeer mobiel, hoogopgeleid en werkend is. De helft van de nieuwkomers behoort tot deze groep. Ten tweede een groep (ongeveer eenderde van de nieuwkomers) van rond de vijftig jaar, vaak nog werkend, met een hoog opleidingsniveau en behoorlijk mobiel; de pre-pensionado s. Tenslotte kan een groep pensionado s onderscheiden worden, waartoe ongeveer 20% van de nieuwkomers behoort. Deze groep wordt gekenmerkt door een hoge leeftijd, niet werkend, vaker alleenstaand en gemiddeld een minder hoog opleidingsniveau dan de andere twee groepen (Scoop, 2003). De nieuwkomers zijn om verschillende redenen naar Zeeland verhuisd, zie tabel 5.1. Uit de tabel blijkt dat sociale binding de belangrijkste reden is om in de provincie te komen wonen. De groep jonge nieuwkomers noemt vooral werk en sociale binding als belangrijk verhuismotief. Dit betekent dat werkgelegenheid voor jonge gezin- Tabel 5.1 Door nieuwkomers genoemde redenen om naar Zeeland te verhuizen Reden Sociale reden (familie/ Werk/ studie Woonomgeving (rust/ Woning vrienden/ mentaliteit/ ruimte/ natuur/ (goedkope/ partner is Zeeuw) veiligheid/ strand) mooiere woning) Aandeel 41% 25% 26% 10% Bron: Scoop, 2003

14 13 nen een belangrijke pull-factor kan zijn, en dat het aldus belangrijk is om deze groep op het gebied van werkgelegenheid iets te kunnen bieden. Voor de groep pensionado s vormt sociale binding de voornaamste reden. De groep pre-pensionado s tenslotte noemt vooral werk en omgeving als verhuismotief. Huishoudensontwikkeling De woningbehoefte wordt niet direct bepaald door geboorte en sterfte, maar door migratie en ontwikkelingen in het aantal huishoudens. Het aantal huishoudens in Zeeland is in de periode met ruim toegenomen. De groei doet zich in alle drie de Zeeuwse regio s (Oosterschelderegio, Walcheren en Zeeuws- Vlaanderen) voor. Niettemin blijft de groei van het aantal huishoudens, net als de bevolkingsgroei, achter bij het landelijk gemiddelde. Het aantal eenpersoonshuishoudens is de laatste jaren sterk gestegen. Op dit moment bestaat 30% van de Zeeuwse huishoudens uit eenpersoonshuishoudens (zie figuur 5.2.). Er is een groot verschil tussen Zeeland en Nederland wat betreft de leeftijdsverdeling van die eenpersoonshuishoudens. In Zeeland bestaat het aantal eenpersoonshuishoudens bijna voor de helft uit ouderen (60+), terwijl dat landelijk slechts eenderde van de eenpersoonshuishoudens is. Het valt te verwachten dat dit aandeel de komende jaren nog zal groeien. De positie van de (oudere) eenpersoonshuishoudens op de woningmarkt vraagt derhalve om aandacht. Zo kan het grote aandeel (oudere) eenpersoonshuishoudens betekenen dat behoefte ontstaat aan bijzondere woonvormen, zoals bijvoorbeeld het groepswonen voor ouderen (zie kadertekst op de volgende pagina). Het is voor deze groep mensen echter niet eenvoudig om dergelijke initiatieven in praktijk te brengen. Een provinciaal loket zou daarbij behulpzaam kunnen zijn. OPGAVE 3 Aandacht besteden aan de positie van (oudere) eenpersoonshuishoudens op de woningmarkt In het WBO 2002 wordt geconstateerd dat de huishoudensstructuur in Zeeland wat traditioneler is dan in Nederland als geheel. Dit wil zeggen dat het aandeel gezinnen (met of zonder kinderen) in Zeeland groter is dan in Nederland als geheel. Zie figuur 5.2. Figuur 5.2. Huishoudens naar type, 2002 Bron: ABF Research, 2003 Inkomen en werkgelegenheid In algemene zin geldt dat de gunstige economische ontwikkelingen in de tweede helft van de jaren negentig ook in Zeeland hebben geleid tot welvaartsstijging. De provincie heeft echter relatief iets minder geprofiteerd dan Nederland als geheel. In het kader van het economisch onderzoek dat thans wordt uitgevoerd ter voorbereiding van het opstellen van het nieuwe Provinciaal Sociaal-Economisch Beleidsplan ( ) worden maatregelen/ontwikkelingen onderzocht die kunnen bijdragen aan een evenwichtige groei en duurzame ontwikkeling van de Zeeuwse economie. Ook woningbouw kan een bijdrage leveren aan de Zeeuwse economie; extra woningbouw zou een economische impuls kunnen opleveren. Om een echte nieuwe economische impuls te realiseren, zijn echter zeer forse aantallen extra woningen en ruimte nodig. De ontwerp-woonvisie en het vigerende Streekplan bieden daar op dit moment geen mogelijkheden voor. Indien in het kader van het PSEB en het Omgevingsplan wordt besloten dat het noodzakelijk is om, teneinde een economische impuls te bereiken, meer ruimte te bieden voor woningbouw, dan zal de Woonvisie daaraan worden aangepast. Het gemiddeld inkomen van Zeeuwse huishoudens ligt dus iets lager dan landelijk het geval is. Daarnaast zijn de gemiddelde 3 De volgende huishoudens worden tot de aandachtsgroep van beleid gerekend: Belastbaar inkomen Alleenstaanden tot 65 jaar tot Meerpersoonshuishouden tot 65 jaar tot Alleenstaande 65+ tot Meerpersoonshuishouden 65+ tot

15 14 Groepswonen van ouderen is een leefgemeenschap van ouderen met de volgende kenmerken (Verwey-Jonker Instituut, 1997): - de (ver)bouw van het project is mede tot stand gekomen op initiatief van een aantal ouderen die inspraak hebben gehad in de locatie en de (ver)bouw van het project; - de bewoners houden hun privacy en zelfstandigheid in hun eigen woning; - het gebouw bevat ten minste een gemeenschapsruimte die door de bewoners zelf beheerd wordt; - de bewoners zijn zelf verantwoordelijk voor de dagelijkse gang van zaken in de gemeenschap en stellen daartoe hun eigen regels vast; - de bewoners hebben inspraak bij het aantrekken van nieuwe bewoners; - binnen de woongemeenschap is sprake van een zekere mate van onderlinge hulp; - er worden gezamenlijke activiteiten georganiseerd. Kernbegrippen zijn: inspraak, zelfbeheer en een zekere verantwoordelijkheid voor elkaar. Daarmee verschilt het groepswonen van ouderen van andere vormen van ouderenhuisvesting zoals woonzorgcomplexen, aanleunwoningen, of serviceflats. De belangrijkste reden voor ouderen om in een woongroep te gaan wonen is, volgens het Verwey-Jonker Instituut, dat een woongroep geborgenheid en veiligheid biedt. Bovendien blijken ouderen die in woongroepen leven actiever te zijn en meer te participeren binnen de samenleving dan ouderen die niet in groepsverband zelfstandig wonen. Volgens de Landelijke Vereniging Groepswonen van Ouderen (LVGO) draagt het groepswonen van ouderen zodoende bij aan de mogelijkheden voor ouderen om langer zelfstandig te blijven wonen. Figuur 5.3. Gemiddeld huishoudeninkomen in 1998 en Woningvoorraad De woningvoorraad in Zeeland bestaat voor een belangrijk deel uit koopwoningen, met name vroeg-naoorlogse, (middel)grote eengezinskoopwoningen (4 kamers of meer). Het aandeel huurwoningen is laag, met name het aanbod kleine appartementen (appartementen met minder dan 4 kamers) is beperkt. Ook het merendeel van de nieuwbouw in de periode heeft plaatsgevonden in de koopsector. Bovendien is de woningvoorraad in de huursector de afgelopen jaren geslonken als gevolg van sloop en verkoop van woningen. Figuur 5.4. Werkgelegenheidsontwikkeling, (index, 1994=100) Bron: ABF Research, 2003 inkomens de laatste jaren iets verder achterop geraakt (zie figuur 5.3.). Dit hangt samen met het feit dat de hogere inkomensgroepen minder sterk vertegenwoordigd zijn dan gemiddeld in Nederland. Het aandeel huishoudens dat behoort tot de aandachtsgroep van beleid 3 ligt in Zeeland rond het landelijke cijfer. Zo n 30% van de Zeeuwse huishoudens behoort tot de aandachtsgroep van beleid. Dit aandeel is overigens sterk afgenomen ten opzichte van 1998, met name in de Oosterschelderegio is het aandeel sterk gedaald. Binnen de provincie is het aandeel huishoudens dat behoort tot de aandachtsgroep het grootst op Walcheren en het kleinst in de Oosterschelderegio. Uit figuur 5.4. blijkt dat ook de werkgelegenheidsontwikkeling in Zeeland achterblijft bij de nationale trend. Bron: ABF Research, 2003

16 15 Tabel 5.2 Bewoonde woningen naar eigendom en vorm, 2002 Nederland Zeeland Oostersch. Walcheren Zeeuws-Vl. koop eengez. 48% 62% 63% 54% 70% meergez. 6% 3% 1% 5% 4% huur eengez. 21% 23% 28% 22% 19% meergez. 25% 11% 8% 19% 7% totaal 100% 100% 100% 100% 100% totaal aantal (x dzd) 6626,9 154,2 61,7 47,5 45,0 Bron: ABF Research, 2003 Daarmee is het aandeel huurwoningen in Zeeland aanzienlijk kleiner dan in Nederland als geheel. Op Walcheren komt het aandeel huurwoningen nog het dichtst bij het landelijk gemiddelde (zie tabel 5.2.). De gemiddelde verkoopprijs van een koopwoning ligt in Zeeland lager dan in Nederland als geheel. Niettemin zijn de prijzen tussen 2000 en 2003 voor zowel bestaande woningen als nieuwbouwwoningen met 40% gestegen. Daarmee is Zeeland landelijk koploper. Binnen de provincie is het aandeel goedkope koopwoningen het grootst in Zeeuws-Vlaanderen. Als gevolg van het lagere prijsniveau liggen ook de gemiddelde woonlasten in Zeeland lager dan in Nederland als geheel. Paragraaf 5.2. komt hier op terug. Bevolking en woningvoorraad wie woont waar? In het WBO2002 wordt geconstateerd dat Zeeuwse huishoudens met een laag inkomen vaker in een koopwoning wonen dan gemiddeld in Nederland. Dit hangt samen met de samenstelling van de woningvoorraad: niet alleen is het aandeel koopwoningen in de voorraad relatief groot, binnen de koopsector zijn er ook relatief veel goedkopere woningen. Zeeuwse huishoudens met een laag inkomen zijn zodoende in mindere mate aangewezen op de huursector dan landelijk het geval is. De prijsstijgingen van de laatste jaren en de daarmee samenhangende stagnatie van de doorstroming roepen echter de vraag op in hoeverre de koopsector nog daadwerkelijk uitwijkmogelijkheden biedt aan huishoudens met een laag inkomen. Bovendien ondervindt de groep huishoudens met een laag inkomen in Zeeland meer dan gemiddeld concurrentie van huishoudens met een hoog inkomen. Goedkope scheefheid (huishoudens met een hoog inkomen, gehuisvest in een huurwoning met een huurprijs onder 542,-) komt in Zeeland namelijk wat vaker voor dan in Nederland als geheel. Het waarborgen van een passend aanbod en keuzemogelijkheden voor groepen met een kwetsbare positie op de woningmarkt vormt derhalve een belangrijke opgave. Hiertoe dient er voldoende aanbod aan betaalbare woningen beschikbaar te blijven. In theorie zijn er voldoende bereikbare woningen per huishouden uit de aandachtsgroep. Het bouwen van extra goedkope woningen ligt derhalve niet voor de hand. Het is zelfs de vraag of het, gezien de huidige hoge bouwkosten, überhaupt mogelijk is om goedkope koopwoningen te bouwen. Het lijkt logischer te zijn om te bouwen voor de doorstroming; dat wil zeggen bouwen in een segment dat scheefwoners kan verleiden tot het verlaten van hun goedkope woning. Bouwen in het middeldure segment lijkt daarvoor een oplossing te bieden. Opgemerkt dient te worden dat het voor de provincie geen doel op zich vormt om scheefwoners te verleiden hun goedkope woning te verlaten. Vanuit het oogpunt van keuzevrijheid dient eenieder vrij te zijn in de keuze van de woning en de besteding van het inkomen; de één woont graag in een groot en/ of duur huis, een ander wil graag meerdere keren per jaar op vakantie of rijdt graag in een dure auto. De opgave is om groepen met een kwetsbare positie op de woningmarkt een passend aanbod en keuzemogelijkheden te bieden. Bouwen in het middeldure segment kan er toe bijdragen dat scheefwoners doorstromen, als gevolg waarvan de positie van kwetsbare groepen verbetert. OPGAVE 4 Waarborgen van een passend aanbod en keuzemogelijkheden voor groepen met een kwetsbare positie op de woningmarkt, door er voor te zorgen dat er voldoende aanbod aan betaalbare woningen beschikbaar blijft en dat het aanbod goed gespreid is over de regio s. Ook Zeeuwse huishoudens met een hoog inkomen wonen, als gevolg van de samenstelling van de woningvoorraad, vaker in een koopwoning dan het gemiddelde Nederlandse huishouden met een hoog inkomen. Ten opzichte van 1998 is bovendien het aandeel hogere inkomensgroepen in een koopwoning toegenomen, wat wil zeggen dat de hogere inkomensgroepen met een koopwens er blijkbaar steeds beter in slagen om hun koopwens te realiseren. De Zeeuwse eenpersoonshuishoudens, voor een groot deel 60-plussers, zijn met name gehuisvest in de goedkopere huursector. De eenpersoonshuishoudens die in een koopwoning wonen, wonen ook met name in de goedkopere segmenten van de koopwoningvoorraad (zie opgave 3). Tevredenheid Inwoners van Zeeland zijn in het algemeen relatief tevreden met

17 16 hun woonomgeving. Dit blijkt onder andere uit de geringe verhuisgeneigdheid; slechts 18,8% van de huishoudens geeft aan binnen 2 jaar te willen verhuizen. In Nederland als geheel ligt dit cijfer op 26,8%. Vooral in Zeeuws-Vlaanderen is de verhuisgeneigdheid erg laag (15,8%). Ook bewoners van de buitencentrum-woonmilieus (de vroegnaoorlogse uitbreidingswijken) zijn vaak tevreden, maar wat minder vaak dan bewoners van de buitencentrum-woonmilieus in Nederland als geheel. Bovendien is de tevredenheid in deze wijken de laatste jaren volgens het WBO2002 afgenomen. Bewoners van deze wijken hebben de meest negatieve kijk op de ontwikkelingen in het afgelopen jaar en zijn het minst positief ten aanzien van het komende jaar. Deze negatieve gevoelens vragen om aandacht. Het verbeteren van het woon- en leefklimaat in de buiten-centrumwoonmilieus is derhalve een volgende opgave. Beschrijving van de woonmilieus De indeling in woonmilieus is gebaseerd op een aantal gegevens: a) dichtheid, b) bereikbaarheid, c) functiemenging, d) kwaliteit bebouwing. Op basis hiervan worden 5 woonmilieus onderscheiden: 1. Centrum-stedelijk. Omschrijving: (historische) binnensteden, nieuwe stedelijke centra, centra van nieuwe steden. Essentie: centrale ligging, relatief hoge woondichtheid, functiemenging; 2. Buiten-centrum. Omschrijving: rond het centrum gelegen compact en monofunctioneel woonmilieu. Vooroorlogse etages, grondgebonden woningen, herenhuizen en tuindorpen, en naoorlogse etages en grondgebonden woningen. Essentie: de stadswijk; 3. Groen-stedelijk. Omschrijving: monofunctioneel woonmilieu dat ruim en groen van opzet is in grotere gemeenten. De uitbreiding aan de stad, groeikernen en actuele uitleg vallen hieronder. Essentie: huis met een tuin; 4. Centrum-dorps. Omschrijving: historische kernen/ nieuwe kernen. Essentie: multifunctionele centra in kleinere kernen. 5. Landelijk wonen. Omschrijving: lage bebouwingsdichtheid in een overwegend groen gebied met weinig voorzieningen. Villawijken, wonen in het landschap, landgoederen. Bron: ABF Research, 2003

18 17 Figuur 5.5. Zeeuwse woonmilieus Bron: ABF Research, 2003 Figuur 5.5. brengt in beeld waar deze wijken gelegen zijn. OPGAVE 5 Verbeteren woon- en leefklimaat in de buiten-centrumwoonmilieus (zie ook opgave 9) Figuur 5.6. Ontwikkeling van de woningvoorraad (index, 1990=100) 5.2. Problemen en ontwikkelingen op de Zeeuwse woonmarkt In de vorige paragraaf is gebleken dat inwoners van Zeeland over het algemeen relatief tevreden zijn met hun woning en woonomgeving. Dit uit zich onder andere in een lage verhuisgeneigdheid. Het zijn signalen van goede kwaliteiten van het Zeeuwse wonen. Niettemin sluiten vraag en aanbod niet altijd op elkaar aan. Er is een aantal problemen te constateren op de Zeeuwse woningmarkt die om aanpak vragen. Woningproductie De woningproductie ligt al enkele jaren lager dan gepland. Dit is niet alleen een Zeeuws, maar ook een landelijk probleem. Ter illustratie: op basis van de provinciale woningbehoefteprognose van 1999 is een groei van 1100 woningen per jaar Bron: ABF Research, 2003

19 18 gewenst. De groei van de woningvoorraad is echter teruggelopen van 1850 woningen in 1995 tot slechts 850 woningen in De woningbouwproductie lag de laatste jaren zodoende lager dan gepland en liep zelfs terug. Uit figuur 5.6. blijkt dat de groei van de Zeeuwse woningvoorraad in de periode (± 11%) ook nog eens relatief fors onder het landelijk gemiddelde lag (± 16%). Diverse factoren liggen aan deze stagnatie ten grondslag, zoals langdurige procedures, complexe regelgeving, de huidige economische omstandigheden en financiële haalbaarheid. Het is van groot belang dat de woningproductie kwalitatief èn kwantitatief op peil komt. Om de woningbouwproductie in kwantitatieve zin op gang te helpen, is het van belang dat de continuïteit van de productie verbeterd wordt. Overplanning zou hieraan een bijdrage kunnen leveren. Dat wil zeggen dat gemeenten vroegtijdig starten met planprocedures, zodat er meerdere plannen tegelijkertijd in procedure zijn. Wanneer een bepaald project procedureel vastloopt, kan een gemeente overschakelen op een ander project. Figuur 5.7. Gemiddelde woonlasten naar eigendom en vorm in OPGAVE 6 Aanpakken van de stagnerende woningproductie Betaalbaarheid Een probleem dat samenhangt met de gestagneerde woningproductie is dat de betaalbaarheid van de woningen verslechtert. De prijs van (koop)woningen wordt immers sterk bepaald door de verhouding tussen vraag en aanbod. Uit figuur 5.7. blijkt dat een gemiddeld Nederlands huishouden in ,- per maand uitgaf aan woonlasten 4, zo n 90,- meer dan in In Zeeland liggen de gemiddelde woonlasten overigens een stuk lager dan landelijk, met name in eengezinskoopwoningen en koopappartementen. De gemiddelde woonlasten liggen in Zeeland dan wel lager dan landelijk, ten opzichte van 1998 zijn de gemiddelde woonlasten ook in Zeeland fors gestegen. Dit hangt sterk samen met de fors gestegen prijzen van koopwoningen. In paragraaf 5.1. is reeds vermeld dat de prijzen tussen 2000 en 2003 voor zowel bestaande woningen als nieuwbouwwoningen met 40% gestegen zijn. Als gevolg van deze prijsstijgingen zijn steeds minder mensen in staat om de hoge koopprijzen te betalen, waardoor zij hun toevlucht nemen tot de huursector. Ondanks het feit dat het prijsniveau en daarmee de woonlasten in Zeeland lager liggen dan in Nederland als geheel, staat de betaalbaarheid van woningen ook in Zeeland voor veel consumenten onder druk. Bron: ABF Research, 2003 OPGAVE 7 Verbeteren van de betaalbaarheid Doorstroming De dure koopsector genereert over het algemeen de langste verhuisketen, en daarmee de grootste doorstroming. Mede vanuit die gedachte zijn de laatste jaren dan ook met name dure koopwoningen aan de voorraad toegevoegd. De vraag naar deze dure koopwoningen is echter gestagneerd. Als gevolg daarvan komen er te weinig betaalbare woningen beschikbaar voor de middenklasse waardoor de doorstroming stagneert. Tegelijkertijd is de stap vanuit de huursector naar de koopsector voor veel mensen onhaalbaar geworden. Enerzijds doordat er te weinig betaalbare woningen in de middenklasse vrijkomen, anderzijds door aanhoudende prijsstijgingen. Gevolg is dat niet alleen lage inkomensgroepen, maar ook middeninkomens hun toevlucht nemen tot de huurwoningmarkt. Een groter aantal woningzoekenden is zodoende aangewezen op een (sociale) huurwoning. Echter, juist in de huursector is de woningvoorraad de afgelopen jaren geslonken als gevolg van sloop en verkoop van woningen. Bovendien is het aantal te 4 Zie Bijlage 1 voor een weergave van de kosten die tot de woonlasten gerekend worden. 5 Voor Walcheren is de score voor eengezinskoopwoningen niet afgebeeld, omdat deze gelijk is aan het landelijk gemiddelde. Verder zijn de scores voor meergezinskoopwoningen voor de afzonderlijke regio s niet afgebeeld. Dit wordt veroorzaakt door het feit dat het aandeel koopappartementen in de afzonderlijke regio s te beperkt is om betrouwbare uitspraken te kunnen doen over de woonlasten.

20 19 bouwen huurwoningen in de woningbouwprogramma s de laatste jaren gedaald. Het gevolg is dat er een prop ontstaat in het doorstromingsproces. Huishoudens kunnen de gewenste stap in hun wooncarrière niet maken en blijven dus zitten waar ze zitten. Vooral starters, eenpersoonshuishoudens en lage inkomensgroepen op de woningmarkt hebben het hierdoor moeilijk. OPGAVE 8 Stimuleren van de doorstroming Herstructurering Herstructurering vormt een belangrijk middel om de soms zo noodzakelijke modernisering en vernieuwing van de bestaande woningvoorraad te realiseren. Het probleem is echter dat de herstructurering en transformatie van bestaande wijken stagneert, mede als gevolg van de gestagneerde woningproductie en doorstroming. Uit de ontwikkelingen van de laatste decennia kan geconcludeerd worden dat de opgave voor herstructurering sterk marktgerelateerd is. Gedurende de jaren 90, een periode van economische voorspoed, vroeg de consument meer kwaliteit, groeide de nieuwbouwproductie en stegen de prijzen op de woningmarkt. Daardoor ontstond een overschot aan woningen aan de onderkant van de markt, met name in de huursector. De leegstand leidde tot verpaupering en sociale problemen, als gevolg waarvan met name woningcorporaties noodgedwongen overgingen tot sloop (in de periode zijn er zo n 3000 huurwoningen gesloopt) en vervangende (duurdere) nieuwbouw. In de huidige periode, die gekenmerkt wordt door economische stagnatie, neemt de vraag naar huurwoningen toe, is de woningproductie gedaald en neemt de leegstand af. Het prijsniveau past zich echter slechts langzaam aan. De druk op de huurwoningvoorraad is daardoor toegenomen en in een aantal regio s zodanig groot geworden dat lange wachttijden zijn ontstaan. Met name kwetsbare groepen op de woningmarkt zijn hiervan de dupe. Leegstand is een signaal dat de woning (en/ of woonomgeving) niet aansluit bij de wensen van de woonconsument. Momenteel is van leegstand nauwelijks sprake meer. Dit neemt echter niet weg dat de woonkwaliteit in een aantal bestaande wijken nog altijd onder druk staat. Onvrede van bewoners, gebaseerd op gevoelens van onveiligheid en zorg om de leefbaarheid van wijken en buurten, wordt met name in de buitencentrum-woonmilieus duidelijker zichtbaar. Soms dreigt een concentratie van mensen met weinig maatschappelijk perspectief te ontstaan. De aanpak van deze wijken blijft derhalve van groot belang. De herhuisvestingsmogelijkheden zijn echter, als gevolg van de

21 20 4. verbeteren kwaliteit leef- en woonmilieu; 5. culturele kwaliteiten benutten. De eerste twee speerpunten komen voort uit de prioriteiten die het Streekplan stelt. Ook in deze Woonvisie komen deze speerpunten terug. Het bouwen van zorgwoningen komt voort uit de notitie Zeeland Woonzorgland. Eén van de criteria in die notitie is dat zorgwoningen ook op inbreidingslocaties gebouwd worden. In die zin ligt er een relatie tussen speerpunt 2 en 3. De laatste twee speerpunten hebben betrekking op het openbaar domein. Bij herstructurering en bouwen binnen bestaand bebouwd gebied ligt het voor de hand ook het openbaar gebied aan te pakken, en daarbij aanwezige culturele kwaliteiten te versterken of toe te voegen, indien culturele kwaliteiten ontbreken. geringe leegstand op de huidige gespannen woningmarkt, beperkt, zodat de herstructurering van deze wijken stagneert. Wanneer echter de woningproductie en de doorstroming weer op gang komen, zullen deze wijken als eerste fysiek onder druk komen te staan. Daarnaast komt uit de woningmarktverkenning naar voren dat, indien het door de gemeenten gewenste bouwprogramma ook daadwerkelijk gerealiseerd wordt, er grote overschotten dreigen te ontstaan in zowel de eengezinshuursector, alsook in de eengezinskoopsector in dorpse en landelijke woonmilieus. Dit betekent dat er in de dorpen een herstructureringsopgave kan ontstaan in de (goedkope) koopsector. Gemeenten moeten hier alert op zijn. Voor de kwaliteitsverbetering in deze woonmilieus, en om aldus tegemoet te komen aan de wensen van de woonconsument, is het doorbreken van de gestagneerde herstructurering van groot belang. Met herstructurering zijn veelal hoge maatschappelijke kosten gemoeid, die in de huursector grotendeels door woningcorporaties worden gefinancierd. Met het Investeringsbudget Stedelijke Vernieuwing (ISV) kan de overheid aan de financiering bijdragen. Mede om die reden zijn, in de hoofdlijnen voor het provinciaal beleidskader ISV-2, de volgende speerpunten opgenomen. 1. Herstructureren/transformeren bestaande woningvoorraad, wijken en delen van kernen; 2. bouwen binnen bestaand bebouwd gebied; 3. bouwen van zorgwoningen; Het in financiële, beleidsmatige en procedurele zin koppelen van herstructureringsplannen aan (bestemmings)plannen voor uitbreidingslocaties vormt een oplossing die gemeenten, meer dan tot nu toe het geval was, zullen moeten hanteren. Op deze wijze kunnen winstgevende projecten in bijvoorbeeld uitbreidingswijken wellicht worden verevend met onrendabele (herstructurerings)projecten. In paragraaf 5.1. is reeds opgemerkt dat er in feite voldoende bereikbare woningen zijn per huishouden uit de aandachtsgroep. Het bouwen van extra woningen voor deze doelgroep ligt derhalve niet voor de hand. Als gevolg van de hoge kosten die met herstructurering gepaard gaan, is de vervangende nieuwbouw echter vaak duurder dan de gesloopte woningen. Hierdoor worden de woningen veelal onbereikbaar voor de oorspronkelijke bewoners. Dit draagt weliswaar bij aan de differentiatie van een wijk, het betekent óók dat de omvang van de betaalbare voorraad afneemt. Het is derhalve van groot belang dat gemeenten de omvang van deze kernvoorraad, ten opzichte van de omvang van de doelgroep, in stand houden. Het verdient aanbeveling om de bij herstructureringsprojecten gesloopte goedkope woningen terug te bouwen, bijvoorbeeld op een uitbreidingslocatie. Concluderend: herstructurering blijft van groot belang om een kwaliteitsverbetering in de bestaande woningvoorraad te realiseren om zodoende tegemoet te komen aan de wensen van de woonconsument. Om de omvang van de kernvoorraad in stand te houden is het daarbij van groot belang dat gemeenten gedifferentieerd bouwen, zowel in herstructurerings- als in uitbreidingswijken. Door middel van een financiële, beleidsmatige en procedurele koppeling tussen herstructurerings- en uitbreidingsplannen wordt kostenverevening, en daarmee het realiseren van onrendabele projecten, mogelijk. OPGAVE 9 Herstructurering stimuleren

22 21 Tabel 5.3. Slaagkansen 6 starters en doorstromers 7, & starters doorstromers starters doorstromers Nederland 49,2% 48,3% 43,5% 44,3% Zeeland 61,3% 54,0% 38,4% 52,7% Oosterschelde 54,4% 54,9% 41,7% 58,9% Walcheren 58,1% 49,3% 33,1% 49,8% Zeeuws-Vl. 75,2% 57,3% 42,6% 49,4% Bron: ABF Research, 2003 Starters Tabel 5.3. geeft een beeld van de slaagkansen van starters en doorstromers in en Uit de tabel blijkt dat de slaagkans voor starters in Zeeland in de jaren minder gunstig was dan in Uit de tabel valt verder op dat in starters een hogere slaagkans hadden dan doorstromers. In is echter het omgekeerde het geval: de slaagkans voor doorstromers lag hoger dan de slaagkans voor starters. Dit duidt er op dat de woningmarkt ten opzichte van iets krapper is geworden en dat met name starters daarvan de dupe zijn geworden. Dit hangt samen met het feit dat de vraag van starters hoofdzakelijk is gericht op de huursector: 63,4% van de starters vraagt een huurwoning. Binnen de huursector is de vraag met name op de goedkopere segmenten gericht (WBO2002). Ook 6 De slaagkans legt een relatie tussen het aantal woningzoekenden op dit moment en het aantal geslaagde woningzoekenden gedurende 2 jaar 7 Het WBO2002 hanteert de volgende definities: Starter: een huishouden dat na verhuizing hoofdbewoner van een woning is en ofwel nieuw gevormd is (huwelijk/ samenwonen/ scheiding/ zelfstandig wonen), geïmmigreerd is, de vorige woning niet leeg achterlaat, of uit een wooneenheid verhuisd is. Doorstromer: een huishouden dat binnen Nederland verhuist. Voor en na de verhuizing is het huishouden de hoofdbewoner van een woning.

23 22 binnen de koopsector gaat de vraag van starters met name uit naar de goedkopere segmenten. Op basis van de samenstelling van de Zeeuwse woningvoorraad (beperkt aandeel huurwoningen) en de afgenomen slaagkans voor starters komt het WBO2002 tot de conclusie dat de Zeeuwse woningmarkt niet bijzonder geschikt lijkt te zijn voor starters. OPGAVE 10 Verbeteren van de positie van starters op de woningmarkt Ouderen Zeeland is al jarenlang de meest vergrijsde provincie, zo is in paragraaf 5.1. geconstateerd. Het aantal zorgbehoevenden, met name ouderen, zal de komende jaren blijven stijgen. In combinatie met de trends van extramuralisatie en deconcentratie van de zorg betekent dit dat zorgbehoevenden in de toekomst minder in zorginstellingen verblijven, en meer deel uitmaken van de samenleving. Zodoende is op het gebied van wonen en zorg sprake van een forse kwantitatieve opgave. In de nota Zeeland Woonzorgland is deze opgave in beeld gebracht en nader uitgewerkt. Er ligt echter ook een forse kwantitatieve opgave op het gebied van ouderen zónder zorgbehoefte. In de nota Zeeland Woonzorgland is vastgesteld dat tot 2010 sprake is van een tekort aan zo n ouderenwoningen. Hoewel de woonwensen van ouderen evenals de woonwensen van andere groepen woonconsumenten van persoon tot persoon verschillen, is er wel een grote lijn in te ontdekken. Bovenal geldt dat ouderen zo lang mogelijk zelfstandig (in hun woning) willen (kunnen) blijven wonen. Veelal zullen zij de stap naar een zorgwoning pas zetten op het moment dat er ook daadwerkelijk sprake is van een zorgbehoefte. Op basis van het WBO2002 kan verder gesteld worden dat de woonvoorkeuren van Zeeuwse ouderen met name uitgaan naar woningen die zonder traplopen te bereiken en te bewonen zijn; zogenaamde toegankelijke woningen. Uit het WBO2002 blijkt dat het aandeel toegankelijke woningen in Zeeland iets lager ligt dan in Nederland als geheel, alhoewel het verschil slechts klein is. De wens om langer zelfstandig te blijven wonen stelt eisen aan de bestaande woningen. Aanpassingen, zoals het plaatsen van bijvoorbeeld een extra toilet op de slaapverdieping van een eengezinswoning of het vervangen van het bad door een douche, kunnen de bruikbaarheid van de woning vergroten. Ook het toepassen van technologische voorzieningen op het gebied van ondermeer alarmering, sociale veiligheid/ inbraakpreventie, comfort en zorg (domotica), kan een belangrijke bijdrage leveren aan de mogelijkheden tot (langer) zelfstandig wonen. Teneinde de toepassing van domotica te stimuleren zal bezien worden of, aanvullend op de stimuleringssubsidies voor domotica uit het beleidskader Sociale Zorg, gezamenlijk met andere partijen een stimuleringsregeling in het leven geroepen kan worden. In het actieprogramma komt deze actie terug. Het thuis kunnen ontvangen van diensten en zorg zal in de toekomst voor meer en meer mensen een voorwaarde zijn om zelfstandig te kunnen wonen. Het aanbod aan diensten- en zorgarrangementen moet daartoe worden vergroot. Ook het groepswonen van ouderen (zie paragraaf 5.1.) kan een bijdrage leveren aan de mogelijkheden voor ouderen om langer zelfstandig te kunnen blijven wonen. Een groot deel van de opgave voor ouderenhuisvesting kan zodoende door middel van aanpassingen in de bestaande woningvoorraad worden ingevuld. Voor anderen is het aanpassen van de bestaande woning echter niet genoeg. Zij zullen behoefte krijgen aan een woning zonder trappen en drempels (intern toegankelijk), die ook zonder trappen van buitenaf bereikbaar is (extern toegankelijk) en die bijvoorbeeld onderhoudsvriendelijker is. Nieuwbouw kan aan deze behoefte invulling geven. Daarbij is het streven gericht op het vergroten van het aandeel aanpasbare, flexibele en (daarmee) levensloopbestendige woningen. Levensloopbestendige woningen zijn in principe bedoeld voor iedereen, in elke fase van de levensloop. Dit wil zeggen dat mensen in hun woning kunnen blijven wonen, ook als ze te maken krijgen met beperkingen in hun functioneren. Een belangrijk aandachtspunt vormt de betaalbaarheid van deze (ouderen) woningen. Corporaties en ontwikkelaars spelen hierbij een belangrijke rol. Tenslotte blijft er een groep ouderen (en gehandicapten) waarvoor het gegarandeerde integrale aanbod van wonen, zorg, welzijn en de nabijheid van andere mensen (zoals dat bijvoorbeeld in een woonzorgcomplex wordt aangeboden) de meest passende woonvorm is. De nota Zeeland Woonzorgland gaat op deze opgave in. OPGAVE 11 Stimuleren dat ouderen zo lang mogelijk zelfstandig (in hun woning) kunnen blijven wonen Bijzondere doelgroepen Naast starters en ouderen verdienen ook groepen als dak- en thuislozen, (ex)verslaafden, (ex)psychiatrische patiënten, mensen met een verstandelijke beperking, mensen met een functiebeperking, statushouders en woonwagenbewoners aandacht in het woonbeleid. Voor de huisvesting van deze doelgroepen is maatwerk onontbeerlijk. Deze groepen mensen zijn veelal niet in staat om op eigen kracht hun woonwensen te realiseren. In veel gevallen is er bij deze bijzondere doelgroepen sprake van een zorgbehoefte; wonen, zorg en welzijn hebben betrekking op meer groepen dan ouderen alleen. In de nota Zeeland Woonzorgland is dan ook aangegeven dat de regionale sprei-

24 23 dingsplannen 8 in de toekomst kunnen worden uitgebreid met andere zorgbehoevende doelgroepen, zoals mensen met een verstandelijke beperking, mensen met een functiebeperking, ex-psychiatrische patiënten en mensen met verslavingsproblematiek. De huisvesting van deze doelgroepen valt zodoende onder de nota Zeeland Woonzorgland. Voor de dak- en thuislozenzorg geldt dat gemeenten een sturende en regisserende rol hebben. Onder de dak- en thuislozen komt veel psychische problematiek voor en de behoefte aan specifieke voorzieningen en hulpverlening voor dak- en thuislozen groeit. De provinciale rol bij de dak- en thuislozenzorg is met name een stimulerende. Vanuit het beleidskader Sociale Zorg en de Zorgvisie Zeeland draagt de provincie met behulp van subsidies bij aan onder andere de zogenaamde laatstekans-projecten. Voor statushouders geldt dat het Rijk op grond van de Huisvestingswet aan gemeenten kwantitatieve taakstellingen oplegt voor de huisvesting van statushouders. Gemeenten zijn verantwoordelijk voor de realisatie van deze taakstellingen. Provincies hebben op basis van de Huisvestingswet een toezichthoudende en sanctierol. Wanneer een gemeente de taakstelling niet haalt, heeft de provincie de bevoegdheid om sancties op te leggen. De VROM-inspectie ziet vervolgens toe op de vervulling van deze rol door provincies. De opgave is te voorzien in voldoende passende huisvesting voor statushouders. Met name de groep alleenstaande statushouders vraagt daarbij om aandacht. Gemeenten moeten hier in hun woonbeleid rekening mee houden. De provincie ziet er op toe dat gemeenten hun kwantitatieve taakstelling behalen. Ook voor de woonwagenbewoners geldt tenslotte dat gemeenten en corporaties primair verantwoordelijk zijn voor het vervullen van de woonwensen van deze doelgroep. Dit betekent dat gemeenten en corporaties moeten voorzien in voldoende woonwagenstandplaatsen. Na het intrekken van de Woonwagenwet in 1999 heeft de provincie op dit punt geen wettelijke bevoegdheden meer. De provincie vervult derhalve een stimulerende rol. OPGAVE 12 Voorzien in passende huisvesting/ opvang voor bijzondere doelgroepen Leefbaarheid en voorzieningen Leefbaarheid is een veelvuldig gebruikte term die in algemene zin uitdrukt hoe bewoners hun woning, leef- en woonomgeving beleven. Leefbaarheid is echter een subjectief begrip, wat objectieve meting ingewikkeld maakt. Leefbaarheid wordt traditioneel sterk in verband gebracht met de beschikbaarheid en bereikbaarheid van voorzieningen. Vanuit die optiek probeert men het draagvlak van voorzieningen te vergroten door te pleiten voor meer woningbouw op de dorpen. Uit onderzoek dat in het kader van het Streekplan Zeeland heeft plaatsgevonden is echter gebleken dat met name commerciële voorzieningen door autonome schaalvergrotingsprocessen verdwijnen. Het bouwen van woningen draagt zodoende weinig bij aan de instandhouding van de commerciële voorzieningen. Daar staat tegenover dat het bouwen van woningen op dorpen wel degelijk belangrijke sociaal-psychologische effecten kan hebben op de dorpsgemeenschap. Ook voor bijvoorbeeld het verenigingsleven in dorpen is het de vraag in hoeverre woningbouw bijdraagt aan het instandhouden van deze voorzieningen. Scoop (2003) komt tot de conclusie dat nieuwkomers weliswaar even vaak uitgaan en sporten als autochtone Zeeuwen, maar dat zij minder vaak andersoortige activiteiten ondernemen. Ze komen ook minder in een dorpshuis en doen minder aan vrijwilligerswerk in de gemeente waar ze wonen. Dit geldt overigens met name voor de groep jonge nieuwkomers. De groep pensionado s verricht juist relatief vaak (46%) vrijwilligerswerk in de gemeente. De (pre-) pensionado s tonen ook een sterkere buurtgerichtheid. De groep jonge nieuwkomers maakt vaker gebruik van een supermarkt dan van de bakker en groenteboer en heeft er minder vaak problemen mee als scholen op een kwartier reizen met de auto liggen (Scoop, 2003). De groep jonge nieuwkomers is over het algemeen ook meer tevreden over de bereikbaarheid van voorzieningen in de omgeving dan de autochtone bevolking. Dit wijst er op dat de groep jonge nieuwkomers, die over het algemeen zeer mobiel is, minder eenzijdig op het dorp gericht is. Het geringe aanbod van commerciële voorzieningen op de dorpen vormt een probleem voor zwakkere groepen die minder vitaal en mobiel zijn. De voorzieningen zijn voor hen immers minder bereikbaar. Met name ouderen worden hiervan de dupe. Het bouwen van levensloopbestendige woningen alléén is zodoende niet toereikend om ouderen in de gelegenheid te stellen zo lang mogelijk zelfstandig te blijven wonen. Ook de aanwezigheid van een veilige, sociale woonomgeving met bereikbare voorzieningen is hierbij belangrijk. Het bereikbaar houden van voorzieningen voor ouderen en andere zwakkere groepen op de dorpen vormt zodoende een belangrijke opgave. 8 De regionale spreidingsplannen vormen het instrument dat wordt ingezet teneinde de opgave op het gebied van zorgwoningen voor ouderen te realiseren.

25 24 OPGAVE 13 Voorzieningen bereikbaar houden voor ouderen en andere zwakkere groepen op de dorpen Vraag naar landelijk wonen De vraag naar landelijk wonen lijkt omvangrijk te zijn. Verschillende maatschappelijke ontwikkelingen dragen bij aan de veronderstelde grote vraag naar landelijk wonen. In de eerste plaats is bijvoorbeeld de (auto)mobiliteit sterk toegenomen, waardoor de keuzevrijheid van individuen en huishoudens is vergroot. In de tweede plaats dragen ontwikkelingen in de Informatie- en Communicatietechnologie (ICT) bij aan een verruiming van de keuzevrijheid, aangezien de mogelijkheden om thuis te werken sterk zijn toegenomen. Het Ruimtelijk Planbureau komt in haar onderzoek naar landelijk wonen tot de constatering dat landelijk sprake is van een tekort van zo n à woningen om aan de huidige vraag naar landelijk wonen te voldoen. Uit het onderzoek blijkt echter eveneens dat de landelijke woonmilieus niet noodzakelijk op het platteland gesitueerd hoeven te zijn. Slechts 20 procent van de verhuisgeneigde stedelingen wil ook echt op het platteland wonen. Men wil met name verhuizen naar een woonmilieu met landelijke kenmerken, zoals een rustige, veilige, groene en overzichtelijke woonomgeving, bij voorkeur in of op korte afstand van de stad. Het gaat dus om ruim en groen wonen, niet zozeer om landelijk wonen. Kenmerken die bij uitstek passen bij het Zeeuwse groenstedelijke woonmilieu, maar die eveneens van toepassing kunnen zijn op landelijke en centrum-dorpse woonmilieus. Uit het WBO2002 blijkt dat de tekorten in de stedelijke woonmilieus iets groter zijn dan de tekorten in de landelijke woonmilieus. Op basis van deze gegevens ontstaat de indruk dat het grootste deel van de vraag naar landelijk wonen betrekking heeft op groenstedelijke woonmilieus. In die gevallen dat daadwerkelijk sprake is van een vraag naar landelijke woonmilieus, kan hieraan tegemoet gekomen worden door de woonfunctie in vrijgekomen beeldbepalende, monumentale en karakteristieke boerderijen te stimuleren. Het toekennen van een woonfunctie aan deze boerderijen kan bijdragen aan het behoud van deze panden en aldus aan het behoud van de landschappelijke kwaliteit van het Zeeuwse platteland. Naast het wonen in vrijkomende boerderijen biedt de ontwikkeling van landgoederen mogelijkheden. Het verdient aanbeveling om, teneinde aan de vraag naar landelijk wonen tegemoet te kunnen komen, creatief om te gaan met de bestaande mogelijkheden en gebouwen, zie ook het krantenartikel d.d Het verdient aanbeveling om creatief om te gaan met de bestaande mogelijkheden in agrarische gebouwen, teneinde aan de vraag naar landelijk wonen tegemoet te komen. De discussie omtrent de wijze waarop hier invulling aan gegeven wordt, dient in het kader van het Omgevingsplan gevoerde te worden.

26 25 Artikel uit de Provinciale Zeeuwse Courant van Uitgelicht: Leefbaarheid Nieuw gehucht op het boerenerf Hans van Kempen toont een schets van een boerenerf waar de schuren en bijgebouwen zijn afgebroken en plaats hebben gemaakt voor een aantal woningen en veel groen. Op die manier ontstaan nieuwe gehuchten, kleine leefgemeenschappen waar vooral rekening wordt gehouden met het sociale aspect van wonen. Daar kunnen kinderen probleemloos buiten spelen, is er altijd wel een buur waar je kan aankloppen om wat bakboter te lenen en s avonds een paar mensen te vinden voor een potje jeu de boules. Het sociale aspect van wonen is volgens de beleidsmedewerker van het Bureau voor Ruimtelijke Ordening BRO in Vught zwaar onderbelicht bij het opzetten van het merendeel van de nieuwe woonwijken. Er wordt vooral gelet op de kosten. Dat is de allesbepalende factor. Het gevolg is zichtbaar in veel vinexwijken: totale eenvormigheid. Maar weinig bewoners van die wijken zijn echt gelukkig met hun woning. Ze wonen daar omdat ze vaak geen andere keus hebben en brengen zo snel als ze kunnen wat eigen oormerken aan waardoor hun huis net iets afwijkt van dat van de buren. Of dat voldoende is om die wijken langdurig leefbaar te houden is de vraag. Niet voor niets voorspelt directeur Wim Derksen van het Ruimtelijk Planbureau dat over twintig jaar al een herstructurering nodig is omdat die wijken dan zijn uitgewoond.,,we bouwen zo supergoedkoop, de stedebouwkundige structuur is zo gering, klaagt hij in een interview in het vaktijdschrift Aedes over die wijken. Derksen merkt ook op dat vroeger de woningbouw werd bepaald door woningbouwverenigingen met betere sociale woningbouw dan nu. Projectontwikkelaars hebben volgens hem die rol overgenomen.,,altijd maar grote stroken zo goedkoop mogelijk invullen, moppert hij in Aedes. Er is volgens hem behoefte aan heel veel nieuwe ruime woningen. In steden is daarvoor maar zeer ten dele ruimte. Projectontwikkelaar Van Kempen deelt die kritiek op projectontwikkelaars. Die bepalen in grote lijnen wat er gebouwd wordt omdat ze alle beschikbare grond rondom de dorpen en steden in handen hebben. De macht van die ontwikkelaars is volgens hem te breken door te kiezen voor bouwen op het boerenerf. Die kavels zijn immers in de regel nog niet in handen van ontwikkelaars. De medewerker van BRO wijst erop dat veel mensen graag op het platteland wonen. Die kans hebben ze nu niet omdat er nauwelijks gebouwd wordt in en bij de dorpen.,,er wordt dus gewoon niet geluisterd naar de wensen van de klanten, van de woonconsumenten. Hij ervaart dat ook als hij te gast is bij gebiedscommissies die landschapsbeleidsplannen opstellen. Daar bepalen milieubeweging, landbouw, gemeentelijke en provinciale overheid en waterschap wat er moet gebeuren.,,onderling regelen ze het. Vertegenwoordigers uit de dorpen zitten in de regel niet in die commissies zodat hun wensen niet worden gehoord en ook niet worden meegenomen. Hij stelt dan ook dat er heel wat weerstand overwonnen moet worden eer het lukt om het plan voor de nieuwe gehuchten werkelijkheid te laten worden.,,want het gaat in tegen de heersende stroming. Polderlandschap Het ombouwen van boerenerven tot gehuchten met een gemêleerde bebouwing biedt echter tal van voordelen, vervolgt hij enthousiast. Om te beginnen wordt de macht van de ontwikkelaars gebroken. Daarnaast dragen zulke nieuwe gehuchten zeker bij tot de leefbaarheid van het platteland. Ook het aangezicht van het polderlandschap krijgt een impuls. Bewoners van zulke gehuchten gaan immers bomen planten en dieren houden. Ze kleden hun gehucht aan waardoor het monotone polderlandschap wordt verrijkt, voorspelt hij. Er moet volgens hem bij bestuurders wel een knop omgaan. Het idee leeft immers nog dat het buitengebied er is voor landbouw of de natuur. Hij wijst echter naar een zeer gedetailleerde kaart van de noordelijke rand van de Veluwe. Daaruit blijkt dat in het buitengebied volop gewoond wordt. Een oude kaart van Walcheren geeft een vergelijkbaar beeld: enkele steden, wat dorpen en veel kleine gemeenschappen. Hij voegt er aan toe dat het absoluut niet de bedoeling is dat het groen rondom die gehuchten afgesloten wordt voor bezoekers van elders. Het gaat erom dat de huurders of kopers van de woningen voldoende profijt hebben van het groen om het als hun groen te zien. Daardoor zijn ze ook bereid daadwerkelijk te investeren, vervolgt hij. Villa Van Kempen benadrukt dat het belangrijk is dat zulke nieuwe gehuchten een mix krijgen van allerlei woningtypen. Van sociale woningbouw tot enkele dure villa s. Daar alleen maar dure landhuizen bouwen, vindt hij strijdig met het idee van nieuwe gehuchten, leefbare gemeenschappen.,,het moet een mix zijn, net zoals in de oude gehuchten. Geen elitaire buurt. Voor de exploitatie is het ook helemaal niet nodig, zo vervolgt hij, om de nieuwe gehuchten uitsluitend te bebouwen met woningen die alleen maar bereikbaar zijn voor de financiële elite. Volgens de beleidsmedewerker van BRO is nu het moment om te beginnen met de nieuwe gehuchten. Veel boeren stoppen noodgedwongen omdat ze het niet kunnen bolwerken of omdat ze geen opvolgers hebben. Boerenerven komen leeg te staan of verkommeren. Daarnaast biedt het idee volgens hem kansen om de bouwproductie op te vijzelen omdat er op die percelen betrekkelijk goedkoop gebouw kan worden. Een deel van de nutsvoorzieningen ligt immers al ter plaatse.,,ook is er een ontsluitingsweg. Hij wijst er tenslotte wel op dat de plankosten per woning aanzienlijk hoger liggen in vergelijking tot eenvormige wijken. Maar al met al is het volgens hem mogelijk om heel wat goedkoper te bouwen dan in nieuwbouwwijken.

27 26 Het stimuleren van de woonfunctie in vrijgekomen beeldbepalende, monumentale en karakteristieke boerderijen in het landelijk gebied verdraagt zich niet altijd goed met agrarische activiteiten. Nieuwkomers zijn niet altijd bereid om naast de lusten ook de lasten van het wonen in het landelijk gebied te accepteren. In het kader van de evaluatie Vitaal Platteland wordt onderzocht in hoeverre er juridische mogelijkheden zijn om een soort goed nabuurschap regeling in het leven te roepen. OPGAVE 14 Tegemoet komen aan de vraag naar landelijk wonen Permanente bewoning van recreatiewoningen Permanente bewoning van recreatiewoningen is een verschijnsel dat op de Zeeuwse woningmarkt (veelvuldig) voorkomt. Ondanks het feit dat het als een ongewenst verschijnsel wordt beschouwd, is het jarenlang gedoogd. Onlangs heeft VROM-minister Dekker haar beleid ten aanzien van permanente bewoning van recreatiewoningen bekend gemaakt. Voor de op 31 oktober 2003 voorkomende situaties van onrechtmatige bewoning wil zij voor 31 december 2004 duidelijkheid creëren. Voor alle situaties die na 31 oktober 2003 ontstaan, geldt dat gemeenten direct over dienen te gaan tot handhavend optreden. Op rijksniveau wordt een verruimd beleidskader aangegeven, dat door gemeenten en provincies moet worden uitgewerkt en naar concrete situaties vertaald moet worden. Voor de op 31 oktober 2003 voorkomende situaties van permanent bewoonde recreatiewoningen worden, in aansluiting op het Rijksbeleid, twee mogelijkheden onderscheiden: 1. Op recreatiewoningcomplexen waar nu in grote mate onrechtmatig wordt gewoond, mag een gemeente een bestemmingswijziging doorvoeren. Deze mogelijkheid geldt uitsluitend voor die complexen: - die op 1 oktober 2003 in grote mate onrechtmatig worden bewoond; - die buiten waardevolle gebieden gelegen zijn; - die niet bedrijfsmatig worden geëxploiteerd; - die voldoen aan het Bouwbesluit; - waarbij een bestemmingswijziging niet in strijd is met de toepasselijke milieuwetgeving. 2. Voor alle andere op 31 oktober 2003 voorkomende situaties van permanente bewoning van recreatiewoningen dienen zowel gemeenten als provincie uiterlijk 31 december 2004 aan te geven op welke wijze het onrechtmatig gebruik zal worden beëindigd. Het afgeven van een persoonsgebonden beschikking is een mogelijkheid. Deze beschikking is persoonsgebonden, niet overdraagbaar en vervalt bij verhuizing of overlijden. Voorwaarde tot het ver-

28 27 lenen van deze beschikking is wel dat de recreatiewoning moet voldoen aan het Bouwbesluit en dat het gebruik niet strijdig is met de milieuwetgeving. Voor nieuwe situaties geldt dat permanente bewoning moet worden voorkomen. In principe heeft de provincie geen bezwaar tegen het wijzigen van de bestemming van individuele, permanent bewoonde recreatiewoningen in kernen. Tweede woningen Een verschijnsel dat beschouwd zou kunnen worden als de keerzijde van de medaille van permanente bewoning van recreatiewoningen, is het gebruik van gewone woningen als recreatiewoning. Reguliere woningen worden recreatief gebruikt en vormen voor de gebruiker een tweede woning, het hoofdverblijf bevindt zich elders. Dit verschijnsel doet zich op de Zeeuwse woningmarkt veelvuldig voor, maar wordt door gemeenten veelal als ongewenst beschouwd. Dit betekent overigens niet dat gemeenten er ook altijd actief tegen optreden. In het verlengde hiervan kan momenteel een soort nieuwe doelgroep onderscheiden worden, die aangeduid kan worden met de term deeltijdwoners. Deze (groeiende) groep mensen beschikt over meerdere woningen en verblijft een deel van de week in de ene woning en een deel van de week in de andere woning. De toegenomen mobiliteit en de ontwikkelingen in de ICT-sector hebben er aan bijgedragen dat het mogelijk geworden is om op grotere afstand van het werk te wonen: men werkt steeds vaker een deel van de week thuis. Daarbij maakt het niet uit of dit een huisje in het groen, of een pied-à-terre in de (Rand)stad is. Het is steeds minder vanzelfsprekend dat een gewone woning continu wordt bewoond; het onderscheid tussen eerste en tweede woning is bij de deeltijdwoners sterk vervaagd. Overigens moet opgemerkt worden dat in deze situaties niet gesproken kan worden van recreatief gebruik van de gewone woning. Het probleem bij deze verschijnselen is dat de grens tussen de verschillende vormen van gebruik vaag is en daarmee moeilijk te handhaven. Om desondanks op dit punt helder beleid te kunnen voeren en om aan de woonwensen van de nieuwe doelgroep tegemoet te kunnen komen, zouden gemeenten gedifferentieerd om kunnen gaan met het verschijnsel tweede woning. Bijvoorbeeld door zogenaamde gemengde gebieden aan te wijzen, waar zowel permanent als deeltijd ofwel recreatief gewoond mag worden. Een voorbeeld vormen de woningen op de Schotsman en Ruiterplaat. Op deze complexen wordt zowel permanent als recreatief gewoond. Uit het provinciale rapport Permanente bewoning van recreatiewoningen (2001) komt naar voren dat deze mix van permanent en recreatief gebruik door het merendeel van de bewoners positief wordt gewaardeerd.

29 28 Het verdient aanbeveling om ruimte te bieden voor het aanwijzen van deze gemengde gebieden, waar zowel permanent als recreatief gewoond mag worden. De discussie hieromtrent dient in het kader van het Omgevingsplan plaats te vinden. extra kwaliteitsaspect van het Zeeuwse woonklimaat. De opgave is dan ook integrale woningkwaliteit te blijven stimuleren. Meer dan voorheen zal daarbij worden ingezet op de vraagzijde. Door middel van voorlichting en advies moet integrale woningkwaliteit onder de aandacht van mensen gebracht worden. Daarnaast moet een sterkere koppeling gelegd worden met nieuwe ontwikkelingen het energie- en klimaatbeleid. OPGAVE 15 Helder beleid voeren t.a.v. permanent & recreatief wonen OPGAVE 16 Integrale woningkwaliteit blijven stimuleren Integrale woningkwaliteit Op 5 juni 2002 is door vertegenwoordigers van de VZG, de Zeeuwse woningcorporaties, BouwNed Zeeland (voorheen NVOB), de BNA (kring Zeeland), projectontwikkelaars en de Provincie Zeeland het Zeeuws convenant Integrale Woningkwaliteit ondertekend. Doel van het convenant is het stimuleren van energiezuinige, veilige, comfortabele, toegankelijke en levensloopbestendige woningbouw. De uitvoering van het convenant staat echter sterk onder druk. Niettemin kan de provincie Zeeland zich onderscheiden met een hoge ambitie op het gebied van integrale woningkwaliteit. Naast een aantrekkelijk woon- en leefklimaat is aandacht voor de energiezuinigheid, de veiligheid, het comfort, de toegankelijkheid en de levensloopbestendigheid van de woning een 5.3. Conclusie In dit hoofdstuk is een beeld geschetst van de Zeeuwse woonmarkt. Hieruit zijn opgaven naar voren gekomen die om aanpak vragen. De opgaven hangen sterk samen en beïnvloeden elkaar. Dit betekent dat de opgaven niet los van elkaar kunnen worden gezien en derhalve ook in samenhang moeten worden opgepakt. De opgaven vragen om een brede aanpak met aandacht voor zowel de omvang en diversiteit van de nieuwbouwproductie als voor herstructurering en transformatie van de bestaande woningvoorraad. Er moet ruimte geboden worden voor bijzondere woonwensen, zonder daarmee de mogelijkheden voor groepen met een kwetsbare positie op de woningmarkt uit het oog te verliezen. Hoofdstuk 7 komt hier op terug.

30 29 6. De kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte Uit de in het vorige hoofdstuk beschreven problemen en ontwikkelingen op de Zeeuwse woningmarkt komt onder meer naar voren dat de omvang en diversiteit van de woningproductie gestimuleerd moeten worden. Daarmee kan een bijdrage geleverd worden aan het oplossen van een aantal opgaven. Alvorens echter te kunnen aangeven op welke wijze en in welke mate de omvang en diversiteit van de woningproductie gestimuleerd moeten worden, is inzicht in de kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte nodig. In paragraaf 6.1. wordt aldus de kwantitatieve woningbehoefte weergegeven, gebaseerd op de bevolkingsprognose. In paragraaf 6.2. wordt vervolgens een beeld geschetst van de kwalitatieve woningbehoefte, waarbij de door ABF uitgevoerde woningmarktverkenning is gehanteerd. 6.1 De kwantitatieve woningbehoefte De kwantitatieve woningbehoefte is grofweg gebaseerd op drie elementen. Ten eerste op de huishoudensontwikkeling, ten tweede op de marktvraag en, ten derde, op groeiambities van de provincie. 1. woningbehoefte op basis van huishoudensontwikkeling Uit de nieuwe provinciale prognose komt voor de periode een woningbehoefte van gemiddeld 840 woningen per jaar naar voren. Dat is, in vergelijking met de vorige prognose uit 1999, 240 woningen per jaar minder. De prognose komt daarmee overigens redelijk overeen met de huidige jaarlijkse groei van de woningvoorraad. Dat de woningbehoefte op basis van de prognose lager uitkomt dan in 1999 is vooral veroorzaakt door een (veel) lager buitenlands migratiesaldo en een beperktere natuurlijke groei. Voor de periode wordt wel weer een aantrekkend buitenlands migratiesaldo voorzien, doch door de steeds verder afnemende natuurlijke groei neemt de woningbehoefte niet toe. De landelijke PRIMOS prognose 2003 komt voor Zeeland als geheel voor de periode iets hoger uit: op 8600 woningen tegen 8350 uit de provinciale prognose. De reële woningbehoefte op basis van de huishoudensontwikkeling ligt de komende 10 jaar derhalve zo rond de 8500 woningen. 2. woningbehoefte op basis van de marktvraag Veel huishoudens die al een woning hebben willen graag een sprong in hun wooncarrière maken en genereren een vraag naar bepaalde kwaliteiten. Om deze kwaliteitssprong mogelijk te maken is het toevoegen van extra woningen aan de voorraad nodig. Hierdoor ontstaat schuifruimte waardoor huishoudens hun woonwensen kunnen verwezenlijken. Dit betekent echter eveneens dat aan de onderkant van de markt de leegstand kan toenemen waardoor verpaupering dreigt. Aandacht voor herstructurering en verbetering van de bestaande voorraad is derhalve onlosmakelijk verbonden met het creëren van schuifruimte ten behoeve van de kwaliteitssprong. Deze kwaliteitsvraag is moeilijk te kwantificeren, maar kan oplopen tot enkele procenten ten opzichte van de bestaande voorraad. 3. woningbehoefte op basis van groeiambities van de provincie Uit het Streekplan Zeeland uit 1997, uit de Strategische Visie van Provinciale Staten en uit de campagne Welkom in Zeeland blijkt dat Zeeland inzet op groei door huishoudens van buiten de provincie aan te trekken. Ook deze woningbehoefte is moeilijk te kwantificeren. In de woningbehoefteprognose is in die zin wel een trendmatige groei verdisconteerd, maar die is zeer gering. Het streven is erop gericht het binnenlandsmigratiesaldo te vergroten. Woningbouw als kostendrager Tenslotte wordt woningbouw vaak gezien als kostendrager bij het oplossen van knelpunten en/of het realiseren van ambities. In principe is er niets op tegen om woningbouw als kostendrager te hanteren. Het probleem is echter dat deze woningen vaak gezien worden als extra, boven op het bestaande bouwprogramma. In plaats daarvan zouden de woningen onderdeel moeten uitmaken van het gemeentelijke woningbouwprogramma. Met behulp van het woningmarktsimulatiemodel van ABF Research (zie ook bijlage II) zijn de gemeentelijke bouwprogramma s geanalyseerd. Uit deze analyse komt naar voren dat er tot 2020 per saldo woningen aan de voorraad zullen worden toegevoegd (zie tabel 6.1.). Als gevolg van dit in vergelijking met de reële woningbehoefte zeer forse bouwprogramma neemt het aantal huishoudens ook toe, maar de groei van het aantal huishoudens blijft achter bij de groei van de woningvoorraad. De ontwikkeling van de woningbehoefte is zodoende minder sterk dan de ontwikkeling van de woningvoorraad, als gevolg waarvan er ruimte zal ontstaan op de woningmarkt. In 2003 zijn er, op elke 100 huishoudens die een woning behoeven, ongeveer 109 woningen beschikbaar. In 2005 zal dit op basis van het provinciale bouwprogramma toegenomen zijn tot 110 woningen, in 2010 zullen er 113 woningen per 100 woningbehoevende huishoudens zijn. Op basis hiervan kan de voorzichtige conclusie getrokken worden dat meer aanbod weliswaar meer vraag genereert, maar dat dit niet oneindig is. Conclusie Het provinciale bouwprogramma, gebaseerd op de gemeentelijke planningslijsten woningbouw, lijkt veel te fors te zijn. Dit

31 30 Tabel 6.1. Het provinciaal bouwprogramma per regio 9 Regio Periode Nieuwbouw Sloop Omzettingen Toevoegingen Zeeuws-Vlaanderen Midden-Zeeland Tholen Schouwen-Duiveland Totaal TOTAAL Bron: ABF Research, 2004 leidt echter niet tot een evenredige substantiële groei van het aantal huishoudens. Dit betekent dat de rek er een beetje uit is. Voor de kwantitatieve woningbehoefte zou uitgegaan kunnen worden van de behoefte zoals die is geprognosticeerd ten tijde van de vaststelling van het Streekplan Zeeland. Dat wil zeggen zo n 1100 woningen per jaar. Daarmee kan ruimte geboden worden aan: - de behoefte op basis van de huishoudensgroei; - de woningbehoefte op basis van de marktvraag; - de woningbehoefte op basis van groeiambities van de provincie De kwalitatieve woningbehoefte Naast de omvang van het bouwprogramma moet ook de diversiteit van het bouwprogramma gestimuleerd worden. Welke woningen zouden in welke woonmilieus gebouwd moeten worden om aan de vraag van de consument tegemoet te komen? Zijn dat huur- of koopwoningen, eengezinswoningen of appartementen en hoe duur mogen die woningen zijn? Met behulp van het woningmarktsimulatiemodel van ABF Research ontstaat een beeld van het antwoord op deze vragen 10. Uit de analyse van de gemeentelijke planningslijsten valt op dat de woningvoorraad vooral toeneemt in het eengezinskoopsegment, met name het middeldure en dure segment 11 nemen sterk in omvang toe. Het aantal goedkope eengezinshuurwoningen neemt door sloop en verkoop met zo n woningen af. Uit een vergelijking tussen vraag en aanbod komt naar voren waar tekorten (restvraag) en overschotten (restaanbod) zullen ontstaan. Restvraag betekent dat er druk op de markt is vragers die niet geslaagd zijn en restaanbod betekent dat er ruimte op de markt is woningaanbod waar geen vraag naar bestaat 12. Figuur 6.1. geeft inzicht in het restaanbod (overschotten) en restvraag (tekorten) op basis van het provinciale bouwprogramma. Rechts van de 0-lijn wordt de restvraag in beeld gebracht, links 9 de cijfers in deze tabel zijn gebaseerd op de gemeentelijke planningslijsten woningbouw Om een doorrekening tot 2020 mogelijk te maken, zijn voor de periode na 2013 de cijfers van de Primosprognose toegevoegd. 10 zie bijlage II voor achtergrondinformatie over het woningmarktsimulatiemodel. 11 In het rapport Woningmarktverkenning Zeeland zijn de volgende prijzen gehanteerd: Goedkope huur: huurwoningen met een huur (basishuur per maand incl. huursubsidie) tot 358 Middeldure huur: huurwoningen met een huur tussen 358 en 479 Dure huur: huurwoningen met een huur boven 479 Goedkope koop: koopwoningen met een koopprijs (verkoopwaarde in onbewoonde staat) tot Middeldure koop: koopwoningen met een koopprijs tussen en Dure koop: koopwoningen met een koopprijs boven In het rapport Woningmarktverkenning Zeeland is één en ander uitgesplitst naar woningtype en woonmilieu. Waarbij de woonmilieus ten opzichte van het WBO 2002 verder verfijnd zijn. Hier wordt volstaan met een samenvattende figuur en conclusies omtrent het provinciaal bouwprogramma.

32 31 Figuur 6.1. Restaanbod en -vraag naar woningtype en woonmilieu volgens de provinciale variant Bron : ABF Research, 2004 van de 0-lijn het restaanbod. Daarbij is onderscheid gemaakt naar huur- en koop, eengezins- en meergezinswoningen. Het is mogelijk dat in een bepaald woonmilieu sprake is van zowel restaanbod als restvraag in hetzelfde woningsegment. Dit duidt dan op een verschil in bijvoorbeeld prijsniveau. Uit figuur 6.1. blijkt dat de tekorten in vrijwel alle woonmilieus teruglopen. Tegelijkertijd nemen echter de overschotten hier en daar fors toe. Opvallend is ook dat de overschotten in 2010 (veel) groter zijn dan de tekorten, met uitzondering van de kleinstedelijke en centrum-dorpse woonmilieus. Als gevolg hiervan stijgt de leegstand van ruim 5% in 2002 tot zo n 10% in Na 2010 wordt er naar verwachting niet zoveel meer aan de voorraad toegevoegd, waardoor de leegstand ook wat afneemt. Per woonmilieu kunnen op basis van figuur 6.1. de volgende conclusies getrokken worden (figuur 6.2. geeft de ligging van deze woonmilieus weer) 13. Centrum klein stedelijk: de overschotten manifesteren zich in eengezinswoningen en appartementen in de koopsector. De tekorten manifesteren zich in de huursector; in eengezinswoningen, maar vooral in de appartementensfeer. Dit kan betekenen dat er een herstructureringsopgave zal ontstaan die niet eenvoudig te realiseren is: het vervangen van koopwoningen door huurwoningen. Kleinstedelijk (met name naoorlogse uitbreidingswijken): de tekorten in dit woonmilieu blijven groot. Dit lijkt er op te wijzen dat er te weinig gebouwd wordt. Tegelijkertijd nemen de overschotten toe, vooral in de huursector maar ook bij koopappartementen. Tekorten en overschotten in de huursector lijken elkaar in evenwicht te houden. Dit duidt op een verschil in kwaliteit. Overschotten zijn met name te vinden in de goedkope woningvoorraad, tekorten met name bij dure en middeldure woningen. Ook hier lijkt zich een herstructureringsopgave te openbaren waarbij ook een deel van de goedkope appartementen betrokken moet worden. Groen-kleinstedelijk: de tekorten worden redelijk teruggedrongen. De overschotten in de huursector verdienen nader aandacht. Centrum-dorps en dorps: het beeld dat hieruit naar voren komt is dat er te weinig huurwoningen worden gebouwd, vooral in de appartementensfeer. Met name het aantal goedkope koopwoningen neemt geweldig toe. Ook hier is duidelijk dat een omvangrijke toename van de voorraad tot problemen zal leiden in de bestaande voorraad. Een meer dan gemiddelde aandacht voor de consequenties van nieuwbouw in deze woonmilieus is noodzakelijk. 13 De gevolgen van het provinciaal bouwprogramma die hier beschreven zijn, zijn gebaseerd op de veronderstelling dat het volledige bouwprogramma ook daadwerkelijk gerealiseerd wordt. De laatste 4 jaar wordt het gewenste programma echter bij lange na niet gerealiseerd. Het bovenstaande geeft zodoende slechts weer wat de gevolgen kunnen zijn van het realiseren van de planning.

33 32 Figuur 6.2. Woonmilieus in Zeeland volgens de woningmarktverkenning Bron: ABF Research, 2004 Landelijke woonmilieus: hier is hetzelfde beeld zichtbaar als in de dorpse woonmilieus. Er worden te weinig huurwoningen gebouwd en door de omvang van het bouwprogramma ontstaat een groot overschot aan met name goedkope koopwoningen. De samenstelling van het woningbouwprogramma sluit dus niet goed aan bij de vraag. Met name in de dorpse en landelijke woonmilieus zal men buitengewoon waakzaam moeten zijn voor de gevolgen van toevoegingen aan de woningvoorraad. Natuurlijk is het belangrijk ook in die woonmilieus tegemoet te kunnen komen aan de wens van de consument. Dit dient echter wel gepaard te gaan met een structureel beleid ten aanzien van de bestaande woningvoorraad. Anders dreigen leegstand en verpaupering. In de kleinstedelijke woonmilieus zien we een overschot in de huursector ontstaan, terwijl in de dorpse en landelijke woonmilieus de huursector de sector is waar grote tekorten ontstaan, en die tekorten lopen ook niet terug. Hier vloeit de aanbeveling uit voort om het bouwprogramma qua omvang en samenstelling aan te passen, zodat het programma beter aansluit bij de wensen van de woonconsument. Om inzicht te krijgen in de wijze waarop dat zou moeten gebeuren, heeft ABF een vraagvariant doorgerekend (zie ook bijlage II). De tekorten (restvraag) nemen in de vraagvariant af, maar verdwijnen niet (zie figuur 6.4.). Voor een groot deel komt dat doordat de kenmerken van de bestaande voorraad niet kunnen veranderen. In dat geval kan niet aan de vraag worden voldaan. Wanneer figuur 6.4. wordt vergeleken met figuur 6.1, dan blijkt dat de tekorten belangrijk afnemen. In 2005 is het verschil nog niet zo groot, maar in 2010 zijn de totale tekorten in de vraagvariant ruim een derde kleiner dan in de provinciale variant.

34 33 Figuur 6.4. Restaanbod en restvraag naar woningtype en woonmilieu volgens de vraagvariant Bron: ABF Research, 2004 Door de samenstelling van het bouwprogramma te baseren op de wensen van de woonconsument, verbeteren ook de slaagkansen: deze stijgen spectaculair tot 2007, waarna een lichte daling inzet. Zie figuur 6.5. Figuur 6.5. Slaagkansen naar leeftijd volgens provinciale variant en de vraagvariant a. provinciale variant b. vraagvariant Bron: ABF Research, 2004

35 34 Conclusie Om tegemoet te kunnen komen aan de wensen van de woonconsument zou het provinciaal bouwprogramma als volgt aangepast moeten worden: - Minder eengezinskoopwoningen; - meer dure koopappartementen; - meer huurappartementen; - meer bouwen in het centrum-dorpse woonmilieu en minder in het dorpse milieu. Concreet betekent dit meer bouwen in kernen als Axel, Hulst en Zierikzee en minder in bijvoorbeeld Oostburg, Kapelle, Westkapelle, Bruinisse of Tholen. In paragraaf 7.3. wordt deze conclusie regionaal uitgewerkt.

36 35 3. Beleid en Uitvoering 7. Het provinciale woonbeleid 7.1. Inleiding De missie die aan deze woonvisie ten grondslag ligt, luidt: de Zeeuwse woonopgave in brede zin helder weergeven, teneinde binnen de bestaande randvoorwaarden op het gebied van ruimtelijke ordening, sociale samenhang en economische ontwikkeling e.d. zoveel mogelijk tegemoet te kunnen komen aan de wensen van de uiteenlopende groepen woonconsumenten Tegemoet komen aan de woonwensen van de woonconsument vormt daarmee de centrale doelstelling van het provinciale woonbeleid. In de voorgaande hoofdstukken is een aantal ontwikkelingen en problemen op de Zeeuwse woningmarkt beschreven. Uit deze beschrijving zijn opgaven naar voren gekomen die om aanpak vragen. De gesignaleerde opgaven hangen sterk samen en kunnen dus niet los van elkaar gezien worden. Daarom zijn ze in dit hoofdstuk gebundeld in vier speerpunten. Deze speerpunten geven de kern van het woonbeleid weer. De provincie wil bij de invulling en uitvoering van de speerpunten een actieve rol vervullen. Daarom is per speerpunt aangegeven welke rol de provincie voor zichzelf ziet weggelegd. In de Inleiding van deze woonvisie is reeds aangegeven dat de provincie regionale kaders schept door de woonopgave op regionale schaal weer te geven. In paragraaf 7.3. is de provinciebrede woonopgave derhalve uitgewerkt in opgaven per regio Vier speerpunten A. stimuleren van de omvang en diversiteit van de nieuwbouwproductie De woningproductie is de laatste jaren sterk gestagneerd, met als gevolg dat de betaalbaarheid is verslechterd, de doorstroming is gestagneerd waardoor ook de herstructurering is gestagneerd. Met name kwetsbare groepen op de woningmarkt hebben het hierdoor moeilijk. Het vergroten van de woningproductie is derhalve van groot belang. Met het oog op de wensen van de woonconsument is, naast de omvang, ook de kwaliteit en diversiteit van de woningproductie van belang. Door deelname aan het Woningbehoefte Onderzoek ontstaat inzicht in deze kwaliteitsvraag. Op de volgende punten zal de provincie de komende jaren een faciliterende rol vervullen: 1. benaderen van gemeenten om de knelpunten op het gebied van woningproductie in beeld te brengen en mee te denken over oplossingsrichtingen; 2. indien gemeenten dit wensen, advies en ondersteuning bieden om daarmee gemeenten te ondersteunen bij het realiseren van hun bouwprogramma; 3. initiëren van een experiment met betaalbare woningbouw ten behoeve van kwetsbare groepen op de woningmarkt. Dit punt is als nader uit te werken actie opgenomen in het actieprogramma; 4. opzetten van een provinciaal loket om bijzondere initiatieven en woonwensen in beeld te brengen. Bijvoorbeeld op het gebied van particulier opdrachtgeverschap. De uitwerking van dit idee is als nader uit te werken actie opgenomen in het actieprogramma; 5. nader uitwerken van hoe een aanjaagteam kan worden vormgegeven. Een dergelijk aanjaagteam kan gemeenten bij de realisatie van (grote) woningbouwprojecten terzijde staan met advies, bemiddeling en dergelijke. Het uitwerken van de vorm en functie van een aanjaagteam is als nader uit te werken actie opgenomen in het actieprogramma; De provincie zal stimuleren dat: 6. gemeenten het instrument van overplanning hanteren, dat wil zeggen dat zij vroegtijdig starten met planprocedures. Dit punt is als nader uit te werken actie opgenomen in het actieprogramma; 7. vierjaarlijks wordt deelgenomen aan het Woningbehoefte Onderzoek; 8. meer aandacht besteed wordt aan aanpasbaar en flexibel bouwen. Woonwensen zijn aan verandering onderhevig; vraag/ aanbodverhoudingen zijn altijd een momentopname. Omdat de levensduur van een woning lang is, is het van belang dat deze gemakkelijk kan worden aangepast aan de veranderende woonwensen. Dit vraagt om zoveel mogelijk flexibiliteit in woningplattegronden. Daarnaast moet in het ontwerp rekening gehouden worden met uitbreidingsmogelijkheden in verband met toenemende ruimtevraag. Aanpasbaar en flexibel bouwen vergroot de toekomstwaarde van een woning. Het verdient aanbeveling hier in bestemmingsplannen zoveel mogelijk rekening mee te houden. De wijze waarop dit kan worden vormgegeven is in

37 36 het actieprogramma als nader uit te werken actie opgenomen. De provincie zal sturen op de volgende aspecten: 9. de omvang en diversiteit van de nieuwbouwproductie moet vergroot worden. Vergroten van de diversiteit wil zeggen dat nieuwbouwprogramma s minder eenzijdig op de dure koopsector gericht moeten zijn en dat meer aandacht besteed dient te worden aan het goedkope en middeldure segment, zowel in de koop- als in de huursector. Daarmee draagt het vergroten van de woningproductie tevens bij aan het verbeteren van de doorstroming en de betaalbaarheid. Teneinde de omvang en diversiteit van de productie te vergroten wordt in het volgende hoofdstuk een nieuwe werkwijze geïntroduceerd; 10. het aandeel energiezuinige, veilige, comfortabele, toegankelijke en levensloopbestendige woningen dient vergroot te worden. Het stimuleren van Integrale Woningkwaliteit kan hieraan een bijdrage leveren. Meer dan voorheen zal daarbij worden ingezet op de vraagzijde. Op welke wijze de Integrale Woningkwaliteit een nieuwe impuls gegeven kan worden is als nader uit te werken actie in het actieprogramma opgenomen. B. stimuleren van herstructurering en transformatie van de bestaande woningvoorraad Het is van groot belang dat aandacht besteed wordt aan de kwaliteit van de bestaande woningvoorraad. Ook in de bestaande woningvoorraad moet ruimte zijn voor een verscheidenheid aan mensen en wensen. Het vergroten van de woningproductie kan tot gevolg hebben dat draagkrachtige huishoudens uit bepaalde wijken wegtrekken, zodat een proces van onvrijwillige segregatie, leegstand en verpaupering ontstaat. Met behulp van herstructurering en transformatie van de bestaande woningvoorraad moet dit proces worden voorkomen. Tegelijkertijd moet worden tegengegaan dat, door ingrijpende herstructureringsprojecten, de omvang van de bereikbare voorraad zodanig afneemt dat de positie van kwetsbare groepen op de woningmarkt verslechtert. Op de volgende punten zal de provincie een faciliterende rol vervullen: 1. benaderen van gemeenten om stand van zaken op het gebied van herstructurering en transformatie te inventariseren, knelpunten in beeld te brengen en mee te denken over oplossingsrichtingen; 2. organiseren van bijeenkomsten ten behoeve van voorlichting en kennisuitwisseling;

38 37 3. indien gemeenten dit wensen, advies en ondersteuning bieden om daarmee gemeenten te ondersteunen bij het realiseren van hun bouwprogramma. De provincie zal stimuleren dat: 4. gemeenten meer dan voorheen een beleidsmatige, financiële en procedurele koppeling maken tussen nieuwbouwplannen en de herstructureringsopgave in de bestaande voorraad. Zo kan wellicht bovenplanse verevening plaatsvinden tussen partijen of tussen locaties, zodat verliesgevende en winstgevende projecten op lokale of regionale schaal met elkaar kunnen worden verrekend. De wijze waarop deze koppeling vorm kan krijgen is als nader uit te werken actie opgenomen in het actieprogramma; 5. gemeenten alert zijn op de gevolgen die nieuwbouw heeft voor de dorpse en landelijke woonmilieus. De provincie zal sturen op de volgende aspecten: 6. het Investeringsbudget Stedelijke Vernieuwing moet primair worden ingezet op de herstructureringsopgave in bestaand bebouwd gebied; 7. de omvang en spreiding van de bereikbare voorraad in relatie tot de omvang van de doelgroep. Als gevolg van het slopen van woningen kan de omvang van de bereikbare voorraad zodanig afnemen dat de positie van kwetsbare groepen op de woningmarkt verslechtert. Door de omvang en spreiding van de bereikbare voorraad te relateren aan de omvang van de doelgroep moeten een passend aanbod en keuzemogelijkheden gewaarborgd worden. Zie ook onder D. C. ruimte bieden voor bijzondere woonwensen Tegemoet komen aan de woonwensen van de woonconsument staat centraal in het provinciale woonbeleid. Mensen zijn echter verschillend, met als gevolg dat ook woonwensen zeer divers zijn. Dit betekent dat zowel in uitbreidingsplannen als in de bestaande voorraad een gedifferentieerd aanbod aan woningen en woonmilieus geboden moet kunnen worden. Tegelijkertijd betekent dit dat ruimte geboden moet worden voor bijzondere woonwensen. Op het volgende punt zal de provincie de komende jaren een faciliterende rol vervullen: 1. opzetten van een provinciaal loket voor bijzondere initiatieven, bijvoorbeeld op het gebied van particulier opdrachtgeverschap. De uitwerking van dit idee is als nader uit te werken actie opgenomen in het actieprogramma. De provincie zal stimuleren dat: 2. gemeenten unieke projecten realiseren; 3. gemeenten gedifferentieerd omgaan met het verschijnsel tweede woning, bijvoorbeeld door woningen of gebieden aan te wijzen waar zowel permanent als deeltijd als recreatief gewoond mag worden, zowel in bestaand bebouwd gebied als in nieuwbouw. Gemeenten zouden zodoende ruimte kunnen bieden aan de nieuwe doelgroep : mensen die over meerdere woningen beschikken en een deel van de week in de ene woning verblijven en een deel van de week in de andere woning; 4. gemeenten ruimte bieden voor woonfuncties in beeldbepalende, monumentale en karakteristieke boerderijen. Om aan de vraag naar landelijk wonen tegemoet te kunnen komen, zal creatief moeten worden omgegaan met de bestaande mogelijkheden en bebouwing. D. zorgdragen voor kwetsbare groepen op de woningmarkt In theorie zijn er voldoende bereikbare woningen per huishouden uit de aandachtsgroep. Het aanbod van betaalbare woningen staat echter onder druk door onder andere sloop en verkoop van huurwoningen. Bovendien is het aantal woningzoekenden dat is aangewezen op een (goedkope) huurwoning toegenomen door de prijsstijgingen in de koopsector. Vooral kwetsbare groepen op de woningmarkt hebben het hierdoor moeilijk. Voor deze groepen is het van belang dat er voldoende aanbod aan betaalbare woningen beschikbaar blijft en dat het aanbod goed gespreid is over de regio s en woonmilieus. De provincie besteedt hier vanuit het oogpunt van keuzevrijheid extra aandacht aan. Naast de aandachtsgroep van beleid gaat het hier om ouderen, starters en bijzondere doelgroepen. a) aandachtsgroep Op de volgende punten zal de provincie de komende jaren een faciliterende rol vervullen: 1. in beeld brengen van de omvang van kwetsbare groepen op de woningmarkt in relatie tot de betaalbare voorraad. Dit punt is onderdeel van het actieprogramma; 2. initiëren van een experiment met betaalbare woningbouw ten behoeve van kwetsbare groepen op de woningmarkt. Dit punt is als nader uit te werken actie opgenomen in het actieprogramma; De provincie zal stimuleren dat: 3. gemeenten de verkoop van huurwoningen relateren aan de positie van kwetsbare groepen op de woningmarkt door overleg te voeren met corporaties; 4. gemeenten aandacht besteden aan de omvang en spreiding van de betaalbare voorraad in relatie tot de omvang van kwetsbare groepen op de woningmarkt (zie ook hierboven onder 1.); De provincie zal sturen op het volgende aspect: 5. de doorstroming moet op gang gebracht worden. Dat wil zeggen dat de diversiteit van nieuwbouwproductie vergroot moet worden door meer aandacht te besteden aan het middeldure segment (zie ook onder A8).

39 38 2. leveren van advies en ondersteuning; 3. ondersteunen van dorpssteunpunten teneinde de bereikbaarheid van voorzieningen voor ouderen te verbeteren. Ook vanuit het Beleidskader Sociale Zorg worden subsidies toegekend aan projecten en activiteiten die de maatschappelijke toegankelijkheid van voorzieningen verbeteren; b) ouderen De opgave op het gebied van ouderenhuisvesting is omvangrijk. Deze opgave kan voor een belangrijk deel door aanpassingen in de bestaande voorraad worden ingevuld. Ouderen willen hoofdzakelijk zo lang mogelijk zelfstandig in de woning kunnen blijven wonen. De stap naar een zorgwoning zullen zij veelal pas zetten op het moment dat daadwerkelijk sprake is van een zorgbehoefte. Voor een aantal ouderen is het aanpassen van de bestaande woning echter niet voldoende. Zij zullen behoefte krijgen aan een volledig toegankelijke woning. Het bouwen van levensloopbestendige, flexibele en aanpasbare woningen die eveneens geschikt zijn voor andere groepen woonconsumenten kan aan deze behoefte invulling geven. Tenslotte is er een groep ouderen waarvoor het gegarandeerde integrale aanbod van wonen, zorg en welzijn de meest passende woonvorm is. Voor de uitwerking van deze opgave wordt hier verwezen naar de nota Zeeland Woonzorgland. Op de volgende punten zal de provincie de komende jaren een faciliterende rol vervullen: 1. opzetten van een provinciaal loket voor bijzondere initiatieven, bijvoorbeeld op het gebied van groepswonen voor ouderen. Het idee is dat een dergelijk loket vraag en aanbod bij elkaar brengt. Het opzetten van een dergelijk provinciaal loket is als nader uit te werken actie opgenomen in het actieprogramma; De provincie zal stimuleren dat: 4. gemeenten aandacht besteden aan het groepswonen van ouderen door het verspreiden van informatie over het onderwerp; 5. gemeenten aandacht besteden aan welzijn; de beschikbaarheid van diensten en zorgvoorzieningen. Vanuit het beleidskader Sociale Zorg worden ook stimuleringssubsidies toegekend aan de zorg- en/ of welzijnscomponent in kleinschalige projecten, woonzorgzones en zorgwoningen die bovendien bijdragen aan de spreiding van deze voorzieningen. Daarnaast kunnen ook inrichtingskosten zorgen welzijnsinfrastructuur en domotica voor subsidie in aanmerking komen; 6. de toepassing van domotica bevorderd wordt. Hiertoe wordt bezien of, aanvullend op de stimuleringssubsidies voor domotica uit het beleidskader Sociale Zorg, gezamenlijk met andere partijen een stimuleringsregeling in het leven geroepen kan worden. Dit punt is als uit te werken actie opgenomen in het actieprogramma. De provincie zal sturen op het volgende aspect: 7. het aandeel energiezuinige, veilige, comfortabele, toegankelijke en levensloopbestendige woningen dient vergroot te worden. Het stimuleren van Integrale Woningkwaliteit kan hieraan een bijdrage leveren. Meer dan voorheen zal daarbij moeten worden ingezet op de vraagzijde. Op welke wijze een nieuwe impuls invulling moet krijgen is als nader uit te werken actie in het actieprogramma opgenomen (zie ook onder A9). c) starters De positie van starters op de woningmarkt vraagt om aandacht. Op de volgende punten zal de provincie de komende jaren een faciliterende rol vervullen: 1. benaderen van gemeenten om stand van zaken op het gebied van starters-huisvesting te inventariseren, knelpunten in beeld te brengen en mee te denken over oplossingsrichtingen; 2. initiëren van een experiment met betaalbare woningbouw ten behoeve van kwetsbare groepen op de woningmarkt (zie ook onder A3 en Da2). Dit punt is als nader uit te werken actie opgenomen in het actieprogramma; De provincie zal sturen op het volgende aspect:

40 39 3. de doorstroming moet vergroot worden. Dat wil zeggen dat de diversiteit van nieuwbouwproductie vergroot moet worden door meer aandacht te besteden aan het middeldure segment (zie ook onder A8 en Da5). d) bijzondere doelgroepen Tot de bijzondere doelgroepen worden in deze Woonvisie verschillende groepen mensen gerekend: dak- en thuislozen, (ex)verslaafden, (ex)psychiatrische patiënten, mensen met een verstandelijke beperking, mensen met een functiebeperking, statushouders en woonwagenbewoners. Het is van belang dat kan worden voorzien in voldoende passende huisvesting voor deze doelgroepen, aangezien zij veelal niet in staat zijn om op eigen kracht hun woonwensen te realiseren. De rol die de provincie hierbij vervult, verschilt echter per doelgroep. De provincie zal stimuleren dat: 1. wordt voorzien in passende huisvesting voor dak- en thuislozen, woonwagenbewoners, (ex)verslaafden, (ex)psychiatrische patiënten en mensen met een verstandelijke of functiebeperking. Vanuit het beleidskader Sociale Zorg en de Zorgvisie Zeeland draagt de provincie met subsidies bij aan de opvang van dak- en thuislozen. Voor de huisvesting van en zorg voor (ex)verslaafden, mensen met een verstandelijke of functiebeperking en (ex) psychiatrische patiënten geldt dat in de nota Zeeland Woonzorgland is aangegeven dat de regionale spreidingsplannen in de toekomst kunnen worden uitgebreid met deze zorgbehoevende doelgroepen. De provincie zal dit stimuleren. De provincie zal sturen op het volgende aspect: 2. gemeenten moeten hun taakstelling ten aanzien van de huisvesting van statushouders realiseren. Daarbij is bijzondere aandacht nodig voor (goedkope) woonruimte voor alleenstaanden en kleine huishoudens. Gemeenten zijn hiervoor in de eerste plaats verantwoordelijk en zullen hier in hun woonbeleid rekening mee moeten houden. De provincie ziet er, vanuit haar rol als toezichthouder, op toe dat gemeenten hun taakstelling realiseren De Zeeuwse woonopgave regionaal Inleiding In hoofdstuk 2 is reeds aangegeven dat, naast de provinciale woonopgave in brede zin, ook de regionale woonopgaven geschetst zouden worden. Per regio wordt in deze paragraaf zodoende aangegeven wat de woonopgaven zijn. Daarbij is gebruik gemaakt van resultaten van het WBO2002, de woningmarktverkenning, de woningbehoefteprognose en bestaand ofwel voorgesteld nieuw beleid. In algemene zin komt uit de woningmarktverkenning naar voren dat het totale geplande bouwprogramma van de Zeeuwse gemeenten zeer omvangrijk is (zie hoofdstuk 6). In principe is er niets op tegen dat gemeenten (te)veel woningen plannen. Dit biedt immers mogelijkheden om de consument in staat te stellen om een eventueel gewenste kwaliteitssprong te maken (de woningbehoefte op basis van de marktvraag, zie paragraaf 6.1.) en bovendien biedt het een gemeente ruimte om over te schakelen op een ander project in het geval een bepaald project procedureel vastloopt. Een zeer ruim bouwprogramma kan echter tot problemen leiden aan de onderkant van de markt. Gemeenten moeten hier alert op zijn. De in deze paragraaf genoemde aantallen zijn bedoeld als handvat waaraan gemeenten hun eigen, gemeentelijke woonopgave kunnen ontlenen en op basis waarvan gemeenten hun bouwprogramma in kwantitatieve en kwalitatieve zin vorm kunnen geven. De genoemde cijfers zijn dus slechts richtinggevend. Niettemin verdient het aanbeveling de cijfers serieus te nemen, aangezien het om een reële prognose gaat Schouwen-Duiveland Schouwen-Duiveland valt in het WBO2002 onder de Oosterschelderegio. De Oosterschelderegio is de grootste groeier binnen de provincie. Schouwen-Duiveland draagt hier in belangrijke mate aan bij. In vergelijking met Zeeland als geheel zijn de bevolkingsgroei en de huishoudensgroei op Schouwen- Duiveland relatief omvangrijk, evenals de groei van de woningvoorraad en de werkgelegenheidsontwikkeling. Wanneer de resultaten van het WBO2002, de Woningmarktverkenning en de woningbehoefteprognose worden gecombineerd, dan kunnen voor Schouwen-Duiveland de volgende woonopgaven worden geformuleerd: - Uit de planningslijst van de gemeente Schouwen-Duiveland blijkt dat er in de periode woningen aan de voorraad zullen worden toegevoegd. Op basis van de woningbehoefteprognose blijkt echter dat er tot 2015 slechts behoefte bestaat aan 917 woningen (zie tabel 7.1.). Tabel 7.1. Woningbouwprogramma Schouwen-Duiveland overeenkomstig huidig beleid en uitgangspunten Periode Periode Periode Natuurlijke Migratie Natuurlijke Migratie Totale Gemiddeld aanwas aanwas uitbreidingsbehoefte per jaar Zierikzee Overige kernen Totaal

41 40 Het woningbouwprogramma zou zodoende in kwantitatieve zin naar beneden bijgesteld kunnen worden. - Uit de woningmarktverkenning blijkt verder dat er, ondanks de royale gemeentelijke planning, een tekort blijft bestaan, met name aan middeldure huurappartementen. Aan eengezinswoningen is geen gebrek: met name in het landelijk perifere woonmilieu is sprake van forse overschotten aan zowel eengezinshuur- als eengezinskoopwoningen. - Tegemoet komen aan de wensen van de woonconsument betekent dat het aanbeveling verdient om de samenstelling van het woningbouwprogramma van Schouwen-Duiveland op de volgende punten aan te passen: Meer (middeldure) huurappartementen in centrum-dorpse woonmilieus; minder eengezinshuurwoningen; minder eengezinskoopwoningen; minder bouwen in de dorpse en landelijke woonmilieus en meer in de centrum-dorpse woonmilieus (Zierikzee). Overigens dient hier te worden opgemerkt dat op lokaal schaalniveau bezien zal moeten worden in hoeverre deze aanpassingen in de samenstelling van het woningbouwprogramma wenselijk zijn. - Op basis van de vraagvariant uit het woningmarktsimulatiemodel (zie ook bijlage II) kan worden weergegeven hoe het meest gewenste woningbouwprogramma van Schouwen- Duiveland er uit ziet 14, dat wil zeggen een nieuwbouwprogramma dat het beste aansluit bij de wensen van de woonconsument. Zie tabel 7.2. Tabel 7.2. Gewenst nieuwbouwprogramma Schouwen-Duiveland Woonmilieu Verhouding Verhouding huur Verhouding koop huur/ koop meergezins/ eengezins meergezins/ eengezins Stedelijk n.v.t. n.v.t. n.v.t. Dorps 55/ 45 75/ 25 25/ 75 Landelijk 50/ 50 55/ 45 50/ 50 Totaal 55/ 45 70/ 30 30/ De cijfers zijn ontleend aan het WBO Sinds die tijd is de woningmarkt aan veranderingen onderhevig geweest. Mede om die reden wordt alleen voor de periode een indicatie gegeven. Voor de langere termijn zijn als gevolg van snelle veranderingen op de woningmarkt geen indicaties te geven. De percentages moeten dan ook met de nodige marges worden bezien. Voor de overzichtelijkheid zijn de woonmilieus samen gevoegd tot stedelijke woonmilieus, dorpse woonmilieus en landelijke woonmilieus.

42 41 Tabel 7.3. Woningbouwprogramma Midden-Zeeland overeenkomstig huidig beleid en uitgangspunten Periode Periode Periode Natuurlijke Migratie Natuurlijke Migratie Totale Gemiddeld aanwas aanwas uitbreidingsbehoefte per jaar Stadsgewest Rest Walcheren Totaal Walcheren Ontwikkelingszone Goes e.o Rest Bevelanden Totaal Bevelanden Totaal Midden-Zeeland Naast inzicht in het meest gewenste nieuwbouwprogramma biedt de vraagvariant ook inzicht in het sloopprogramma en de omzetting van huur naar koop. Ten aanzien van het sloopprogramma geldt dat er in de periode zo n 120 woningen gesloopt zouden moeten worden, in een verhouding 60/ 40 tussen huur- en koopwoningen. Ten aanzien van de omzetting geldt dat er zo n 170 huurwoningen verkocht zouden moeten worden. - In de nota Zeeland Woonzorgland is voor Schouwen- Duiveland de volgende opgave op het gebied van zorgwoningen geformuleerd: tot 2010 zou Schouwen-Duiveland 185 zorgwoningen moeten realiseren. Na Zeeuws-Vlaanderen is Schouwen-Duiveland de meest vergrijsde regio. - Bundeling blijft de prioritaire doelstelling. Ondanks de ruimte voor de overige kernen blijft Zierikzee de dragende kern. Op basis van het provinciaal woningbouwprogramma dient de groei van de woningvoorraad in de dragende kern en overige kernen op Schouwen-Duiveland een verhouding te hebben van Midden-Zeeland De regio Midden-Zeeland omvat Walcheren, Noord- en Zuid- Beveland. De regio vertoont een gemiddelde groei: de bevolkingsgroei, de groei van het aantal huishoudens, de groei van de woningvoorraad en de werkgelegenheidsgroei liggen alle rond het provinciaal gemiddelde. Uit het WBO2002 blijkt echter dat Walcheren op dit beeld een uitzondering vormt: de groei ligt op Walcheren ónder het provinciaal gemiddelde (zie ook Bijlage IV.2.). -Uit de planningslijst woningbouw komt naar voren dat er in de regio Midden-Zeeland in de periode woningen aan de woningvoorraad zullen worden toegevoegd. Op basis van de woningbehoefteprognose blijkt dat er tot 2015 slechts behoefte bestaat aan 6161 woningen (zie tabel 7.3.). Ook voor Midden-Zeeland geldt zodoende dat het woningbouwprogramma in kwantitatieve zin naar beneden zou kunnen worden bijgesteld. -Uit de woningmarktverkenning blijkt daarnaast dat de tekorten en overschotten blijven bestaan. In de regio Midden-Zeeland is relatief vaak sprake van een discrepantie tussen vraag en aanbod: in alle segmenten en prijsklassen is sprake van zowel overschotten als tekorten. Met name in de (goedkope) eengezinssector is sprake van forse overschotten. Tekorten doen zich met name voor bij dure huurappartementen. -Tegemoet komen aan de wensen van de woonconsument betekent dat het aanbeveling verdient om de samenstelling van het woningbouwprogramma van Midden-Zeeland, zoals opgenomen in de planningslijsten woningbouw, op de volgende punten aan te passen; Meer huurappartementen; meer eengezinshuurwoningen; minder koopappartementen; minder eengezinskoopwoningen; minder bouwen in de dorpse woonmilieus en meer in de centrum-dorpse woonmilieus en (centrum)kleinstedelijke woonmilieus. Ook hier geldt dat op lokaal schaalniveau bezien zal moeten worden in hoeverre deze aanpassingen in de Tabel 7.4. Gewenst nieuwbouwprogramma Midden-Zeeland Woonmilieu Verhouding Verhouding huur Verhouding koop huur/ koop meergezins/ eengezins meergezins/ eengezins Stedelijk 35/ 65 45/ 55 25/ 75 Dorps 45/ 55 60/ 40 15/ 85 Landelijk 45/ 55 70/ 30 40/ 60 Totaal 40/ 60 55/ 45 25/ 75

43 42 Tabel 7.5. Woningbouwprogramma Tholen overeenkomstig huidig beleid en uitgangspunten Periode Periode Periode Natuurlijke Migratie Natuurlijke Migratie Totale Gemiddeld aanwas aanwas uitbreidingsbehoefte per jaar Kern Tholen Rest Tholen Totaal samenstelling van het woningbouwprogramma wenselijk zijn. -Op basis van de vraagvariant uit het woningmarktsimulatiemodel (zie ook bijlage II) kan ook voor Midden-Zeeland worden weergegeven hoe het meest gewenste woningbouwprogramma er uit ziet (zie voetnoot 12). Zie tabel 7.4. Ten aanzien van het meest wenselijke sloopprogramma geldt dat er in de periode zo n 600 woningen gesloopt zouden moeten worden, ongeveer in een verhouding 60/ 40 tussen huur- en koopwoningen. Ten aanzien van de omzetting van huur- naar koopwoningen geldt dat er in Midden-Zeeland ruim 1600 huurwoningen verkocht zouden moeten worden. -De opgave voor zorgwoningen bedraagt voor de regio Midden-Zeeland 1015 woningen tot Voor het overige blijft bundeling ook voor Midden-Zeeland het uitgangspunt. Voor Midden-Zeeland betekent dit dat 80% van de groei van de woningvoorraad in de stedelijke ontwikkelingszones (Goes, Middelburg en Vlissingen) gerealiseerd dient te worden en 20% in de overige kernen Tholen Tholen valt in het WBO2002 onder de Oosterschelderegio. Naast Schouwen-Duiveland draagt ook Tholen in belangrijke mate bij aan de groeicijfers van deze regio. Ook op Tholen liggen de bevolkingsgroei en de groei van de woningvoorraad boven het provinciaal gemiddelde. De groei van het aantal huishoudens ligt er iets onder. Met name de groei van de werkgelegenheid is op Tholen groot: in de periode is de werkgelegenheid met ongeveer 30% toegenomen. Wanneer de resultaten van het WBO2002, de Woningmarktverkenning en de woningbehoefteprognoses worden gecombineerd, dan kunnen voor Tholen de volgende woonopgaven worden geformuleerd: -Uit de planningslijst van de gemeente Tholen blijkt dat er in de periode woningen aan de voorraad zullen worden toegevoegd. Op basis van de woningbehoefteprognose blijkt dat er tot 2015 slechts behoefte bestaat aan 700 woningen (zie tabel 7.5.). Het woningbouwprogramma zou zodoende in kwantitatieve zin naar beneden bijgesteld kunnen worden. -Op basis van de woningmarktverkenning kan gesteld worden dat met de huidige woningbouwplanning het overschot aan goedkope eengezinskoop- en eengezinshuurwoningen toeneemt, met name in dorpse woonmilieus. Voor appartementen en dure eengezinskoopwoningen geldt dat sprake is van tekorten. -In de landelijk perifere woonmilieus is sprake van relatief forse tekorten in alle segmenten, maar met name in de eengezinssector. -Tegemoet komen aan de wensen van de woonconsument betekent dat het aanbeveling verdient om de samenstelling van het woningbouwprogramma van de gemeente Tholen in kwalitatieve zin op de volgende punten aan te passen: Minder eengezinshuur- en eengezinskoopwoningen; meer huurappartementen; minder bouwen in de dorpse woonmilieus; meer bouwen in de landelijk perifere woonmilieus. Ook hier geldt dat op lokaal schaalniveau bezien zal moeten worden in hoeverre deze aanpassingen in de samenstelling van het woningbouwprogramma wenselijk zijn. -Voor Tholen geldt dat het meest gewenste woningbouwprogramma er uit ziet zoals in tabel 7.6. Het meest wenselijke sloopprogramma voor de periode geeft aan dat er op Tholen geen woningen gesloopt zouden moeten worden. Ten aanzien van omzetting van huur- naar koopwoningen geldt dat er op Tholen Tabel 7.6. Gewenst nieuwbouwprogramma Tholen Woonmilieu Verhouding Verhouding huur Verhouding koop huur/ koop meergezins/ eengezins meergezins/ eengezins Stedelijk n.v.t. n.v.t. n.v.t. Dorps 30/ 70 60/ 40 25/ 75 Landelijk 40/ 60 45/ 55 15/ 85 Totaal 35/ 65 45/ 55 20/ 80

44 43 Tabel 7.7. Woningbouwprogramma Zeeuws-Vlaanderen overeenkomstig huidig beleid en uitgangspunten Periode Periode Periode Natuurlijke Migratie Natuurlijke Migratie Totale Gemiddeld aanwas aanwas uitbreidingsbehoefte per jaar Terneuzen/ Kanaalzone Kern Oostburg Kern Hulst Rest Z-Vlaanderen Totaal ruim 130 huurwoningen verkocht zouden moeten worden. -De opgave op het gebied van zorgwoningen bedraagt op basis van de nota Zeeland Woonzorg-land voor Tholen 110 woningen tot Ook voor Tholen blijft bundeling het uitgangspunt. Tholen heeft één dragende kern: de kern Tholen. Op basis van het provinciaal woningbouwprogramma dient de groei van de woningvoorraad in de dragende kern en overige kernen op Tholen een verhouding te hebben van Zeeuws-Vlaanderen Zowel in het WBO2002 als in de woningmarktverkenning is Zeeuws-Vlaanderen een afzonderlijke regio. Het is een regio die gekenmerkt wordt door een matige groei (zie ook Bijlage IV.3). In algemene zin kan gesteld worden dat Zeeuws- Vlaanderen minder dan gemiddeld geprofiteerd heeft van gunstige economische ontwikkelingen in de afgelopen jaren, als gevolg waarvan de woningprijzen, de inkomens en werkgelegenheid in de regio wat zijn achtergebleven. Voor Zeeuws-Vlaanderen kunnen de volgende woonopgaven worden geformuleerd: -Uit de planningslijsten woningbouw blijkt dat de Zeeuws- Vlaamse gemeenten in de periode ruim 2500 woningen aan de voorraad willen toevoegen. Op basis van de woningbehoefteprognose blijkt dat er tot 2015 slechts behoefte bestaat aan 599 woningen (zie tabel 7.7.). Het is raadzaam om de omvang van de planning naar beneden bij te stellen om leegstand en verpaupering aan de onderkant van de markt te voorkomen. -Uit de woningmarktverkenning komt naar voren dat naast een kwantitatieve bijstelling van het woningbouwprogramma, ook een kwalitatieve aanpassing nodig is teneinde aan de wensen van de woonconsument tegemoet te kunnen komen. Zo blijkt dat met het huidige woningbouwprogramma het overschot aan goedkope eengezinskoop- en eengezinshuurwoningen in Zeeuws-Vlaanderen sterk toeneemt. Verder neemt het overschot aan dure koopappartementen sterk toe als gevolg van het huidige bouwprogramma. Tekorten zijn er met name op het gebied van dure eeengezinskoopwoningen en verzorgd wonen. -Uitgesplitst naar woonmilieu is sprake van forse overschotten in het landelijk perifere woonmilieu, in het dorpse en centrum-dorpse woonmilieu. Van tekorten is in alle woonmilieus sprake, met uitzondering van het landelijk perifere woonmilieu. -Teneinde tegemoet te kunnen komen aan de wensen van de woonconsument verdient het aanbeveling om het bouwprogramma van de Zeeuws-Vlaamse gemeenten in kwalitatieve zin op de volgende punten aan te passen: Meer huurappartementen; een verschuiving van goedkope naar (middel)dure eengezinshuurwoningen; een verschuiving van goedkope naar (middel)dure eengezinskoopwoningen; minder koopappartementen Tabel 7.8. Gewenst nieuwbouwprogramma Zeeuws-Vlaanderen Woonmilieu Verhouding Verhouding huur Verhouding koop huur/ koop meergezins/ eengezins meergezins/ eengezins Stedelijk 25/ 75 40/ 60 20/ 80 Dorps 50/ 50 75/ 25 25/ 75 Landelijk 35/ 65 80/ 20 10/ 90 Totaal 35/ 65 65/ 35 20/ 80

45 44 Op lokaal schaalniveau zal bezien moeten worden in hoeverre deze aanpassingen in de samenstelling van het woningbouwprogramma wenselijk zijn. -Het meest wenselijke bouwprogramma ziet er voor Zeeuws-Vlaanderen als volgt uit (zie tabel 7.8.): Het meest wenselijke sloopprogramma geeft aan dat er in de periode zo n 250 woningen gesloopt zouden moeten worden, ongeveer in een verhouding 45/ 65 tussen huur- en koopwoningen. Tevens zouden ruim 700 huurwoningen verkocht moeten worden. -De opgave op het gebied van zorgwoningen bedraagt voor Zeeuws-Vlaanderen 600 woningen tot Ten aanzien van bundeling geldt voor Zeeuws-Vlaanderen het volgende. De groei van de woningvoorraad dient in een verhouding tussen de stedelijke ontwikkelingszone Terneuzen/ Kanaalzone dragende kernen Oostburg en Hulst overige kernen verdeeld te worden. 8. Instrumentarium 8.1. Inleiding In het vorige hoofdstuk is een viertal speerpunten weergegeven waar de provincie de komende jaren de nadruk op wil leggen. Om de speerpunten in de praktijk te kunnen brengen, om ze te kunnen implementeren, zijn instrumenten nodig. Momenteel maken we voor de implementatie van het woonbeleid gebruik van contingentering. Dit instrument wordt in paragraaf 8.2. besproken. Daar komt uit naar voren dat de werkwijze met contingenten slecht aansluit bij de voorstellen uit deze woonvisie. Zodoende wordt in paragraaf 8.3. een nieuwe werkwijze met een nieuw instrument besproken. Tenslotte gaat paragraaf 8.4. in op de woningbouwafspraken die met het rijk gemaakt worden en de gevolgen die deze afspraken, in combinatie met de nieuwe werkwijze, voor het provinciale woningbouwprogramma hebben Huidige werkwijze en instrumentarium In het Streekplan Zeeland is een aantal beleidslijnen uitgezet die betrekking hebben op bevolking en wonen. Deze beleidslijnen worden geïmplementeerd door middel van een provinciaal woningbouwprogramma. Per gemeente en kern wordt aangegeven hoeveel woningen gebouwd mogen worden. Het provinciaal woningbouwprogramma heeft derhalve sinds 1997 gefunctioneerd als kwantitatief kader. Dat betekende een strakke sturing gericht op aantallen woningen. Zodoende is de huidige werkwijze van contingentering ontstaan. Gemeenten mogen uitsluitend van de voorgeschreven aantallen afwijken wanneer zij een integrale structuurvisie voor de gemeente hebben opgesteld. Uit de evaluatie van het Streekplan blijkt echter dat gemeenten hier nauwelijks invulling aan hebben gegeven vanwege de eisen die het Streekplan aan dergelijke structuurvisies stelt. Het geeft te weinig vrijheid aan

46 45 gemeenten om inhoud te geven aan een eigen woningbouwprogrammering. Een dergelijke detaillistische sturing door de provincie is niet meer van deze tijd. Hoewel de contingentering het doel van bundeling in de stedelijke ontwikkelingszones en dragende kernen heeft ondersteund, kleven er ook veel nadelen aan. Er wordt bijvoorbeeld geen rekening gehouden met marktontwikkelingen; met de wens van de consument (zie ook paragraaf 6.1. onder marktvraag). Tevens wordt geen rekening gehouden met groeiambities. In de prognose wordt alleen rekening gehouden met de trendmatige migratie. Veelvuldig is gebleken dat initiatiefnemers tegen grenzen aan lopen, zeker in een periode van hoogconjunctuur. Marktontwikkelingen krijgen daardoor geen kans. Soms dreigen belangrijke maatschappelijke projecten door het ontbreken van voldoende contingent geen doorgang te vinden, en tenslotte dreigt er een ingewikkelde boekhouding te ontstaan over bijzondere afspraken, unieke projecten, extra s, knelpunten en verschuivingen en dergelijke. De regionale afstemming wordt daardoor ondoorzichtig. De voortdurende discussie over contingenten dreigt de aandacht voor de kwaliteit van het wonen en (kwetsbare) doelgroepen te verzwakken. De discussie over de vraag of bepaalde ontwikkelingen wel of niet gewenst zijn, dient plaats te vinden op basis van een inhoudelijke afweging, en niet gedomineerd te worden door discussies over contingenten. Uit de nieuwe provinciale bevolkings- en woningbehoefteprognose blijkt dat de natuurlijke groei sterk zal afnemen en op termijn zelfs een negatief saldo te zien zal geven. Dit betekent dat het vasthouden en versterken van de groeitendens in de bevolkingsontwikkeling steeds meer afhankelijk wordt van een vestigingsoverschot. Bij de huidige werkwijze wordt het uitgangspunt gehanteerd dat natuurlijke groei in iedere kern mag worden opgevangen en dat het migratieoverschot uitsluitend in de stedelijke zones en dragende kernen mag worden opgevangen. Dit uitgangspunt zal zodoende tot gevolg hebben dat er steeds minder en op termijn zelfs geen woningbouw in de overige kernen meer kan plaatsvinden. Woningbouw zou zich dan beperken tot de stedelijke zones en dragende kernen, aangezien het migratieoverschot alleen daar mag worden opgevangen. Er zou aldus een onbalans ontstaan in de ontwikkeling tussen steden en overige kernen. Dit vereist een afgewogen beleid over hoeveel en welke woningen waar gebouwd moeten worden. Conclusies Het huidige systeem van contingentering kent de volgende bezwaren: Het sluit niet aan bij de missie van deze woonvisie zo veel mogelijk tegemoet te komen aan de wens van de consument; het sluit niet aan bij de veranderende bevolkings- en woningbehoefte ontwikkeling steeds minder natuurlijke groei; het sluit niet aan bij de streekplan doelstelling vasthouden en versterken van de groeitendens van de bevolking; het sluit niet goed aan bij de rolverdeling tussen provincie en gemeenten de provincie als de regionale regisseur, gemeenten verantwoordelijk voor het locale niveau. Het verdient aanbeveling de contingentering te vervangen door een instrument waarbij de provincie op regionale schaal op beleidsdoelen stuurt en waarbij in de woningbouwprogrammering meer rekening gehouden wordt met marktontwikkelingen, een gewenste balans tussen stad en landelijk gebied, (groei)ambities en de rolopvatting tussen provincie en gemeenten. Een systematiek van woningbouwprogrammering die gevoed wordt door gemeenten sluit beter aan bij bovenstaande aanbeveling en de missie van deze woonvisie, waarin de consument centraal staat Naar een nieuwe werkwijze Om er voor te zorgen dat een nieuwe werkwijze beter aansluit bij de rolverdeling tussen provincie en gemeenten, zou de woningbouwprogrammering een bottum-up karakter moeten krijgen. Dit is mogelijk door elke gemeente te vragen haar voornemens voor de komende tien jaar op te stellen. Daarbij moet alle woningbouw vermeld worden: geen bijzondere categorieën meer en/ of projecten die buiten beschouwing worden gelaten en ongeacht welke doelen of doelgroepen de plannen dienen. Aan de hand van deze gemeentelijke programma s kan de provincie analyseren of op regionaal niveau aan belangrijke doelstellingen uit het Streekplan en de Woonvisie voldaan wordt. Denk daarbij aan bundeling en bouwen binnen bestaand bebouwd gebied (zuinig ruimtegebruik) en aan de speerpunten uit hoofdstuk 7. De aantallen te bouwen woningen zijn dan minder belangrijk. Belangrijk is of de vooraf vastgestelde beleidsdoelen worden gehaald en of voldoende aandacht is besteed aan de speerpunten. De provinciale doelstellingen zullen wel vooraf duidelijk moeten zijn, zodat gemeenten daar rekening mee kunnen houden. De regionale analyses vormen dan als zodanig een toetsingskader voor gemeentelijke plannen. De vraag die daarbij cruciaal is, is of de door de gemeente voorgelegde individuele plannen de conclusies uit die analyse ondersteunen, versterken of juist ondergraven. Bij de regionale analyse kunnen de verschillende doelstellingen ook tegen elkaar afgewogen worden. Indien bijvoorbeeld de bundelingsdoelstelling net niet gehaald wordt doordat in de

47 46 overige kernen veel projecten binnen bestaand bebouwd gebied gepland zijn, zou daarmee toch ingestemd kunnen worden, wanneer de doelstelling zuinig ruimtegebruik royaal gehaald wordt. Dit kan een stimulans betekenen voor herstructurering en inbreiding en kan de noodzaak tot ruimtelijke uitbreidingen beperken. Bedoeling is gemeenten jaarlijks te vragen hun woningbouwprogramma voor de komende 10 jaar kenbaar te maken. De planningslijst woningbouw vormt daarbij het instrument. Daarnaast zal aan gemeenten gevraagd worden een monitor voor het afgelopen jaar in te vullen. Bedacht moet worden dat de planning een vooruitblik is die geen garanties biedt voor realisatie. Daarom is het ook belangrijk om te kijken of er van de plannen iets terecht gekomen is. In dit geval is het niet of nauwelijks mogelijk gebruik te maken van CBS cijfers, omdat die pas veel later beschikbaar zijn en vaak onvoldoende inzicht geven in de kwalitatieve aspecten van de gerealiseerde woningbouw. Op het moment dat aan gemeenten gevraagd wordt om de planningslijst woningbouw in te vullen, zullen ook de beleidsdoelen opnieuw vastgesteld worden. Wijzigingen van beleidsdoelen zullen overigens alleen aangebracht worden als daartoe, door veranderende marktomstandigheden of politieke prioriteiten, aanleiding toe is. Met deze werkwijze is al een proef ondernomen. Uit deze proef is gebleken dat woningbouwprogrammering met behulp van de planningslijst woningbouw een bottum-up karakter kan krijgen en dat de planningslijst woningbouw een prima communicatie- en analyse-instrument is. In bijlage V is een voorbeeld opgenomen van de planningslijst woningbouw. Voor- en nadelen De voordelen van de voorgestelde werkwijze zijn: Doordat het bouwvolume, in plaats van door de provincie, door de gemeenten zelf bepaald wordt, krijgen gemeenten meer eigen verantwoordelijkheid in: - het bouwvolume en -programma; - de spreiding over kernen; - eigen ambities Met name de stedelijke gemeenten hebben alle vrijheid om eigen ambities te formuleren. Landelijke gemeenten kunnen daar tot op zekere hoogte op meeliften; de provincie stuurt op regionaal niveau en op beleidsdoelen in plaats van op aantallen tot op kern-niveau. Dit betekent dat de provincie niet langer tot op kern-niveau de aantallen woningen voorschrijft; in de woningbouwprogrammering kan nu veel beter rekening gehouden worden met marktontwikkelingen en bijzon- Om invulling te geven aan de aanbeveling om de contingentering te vervangen door een ander instrument, is het nodig een drietal uitgangspunten uit het Streekplan uit 1997 te wijzigen en/of te concretiseren. Uitgaande van het huidige streekplanbeleid van bundeling is het voorstel de huidige uitgangspunten over opvang van natuurlijke groei en migratie te wijzigen in een vaste verhouding tussen stedelijke ontwikkelingszones, dragende kernen en overige kernen. Deze vaste verhouding heeft betrekking op de groei van de woningvoorraad. Het is wenselijk het provinciaal woningbouwprogramma daarvoor als basis te nemen. De verhouding stedelijke zones dragende kernen overige kernen is daarin 52,5 21,3 26, In paragraaf 7.3. is deze verhouding per regio (woningmarktgebied) weergegeven. Voorstel is niet langer de prognoses voor natuurlijke groei en migratie te hanteren als randvoorwaarde voor de uitbreiding van de woningvoorraad, maar om het woningbouwprogramma te laten voeden door de gemeenten. Gezien het onder 1 gestelde betekent dit wel dat het totale bouwvolume bepaald wordt door de stedelijke ontwikkelingszones en dragende kernen. Zij zijn daarin leidend. In dat geval is het voor de steden wel van belang een zo reëel mogelijke planning te maken. Wanneer zij een veel te royale planning maken, en de overige kernen daarin meegaan, dan kan dat tot gevolg hebben dat de steden veel concurrentie van de overige kernen ondervinden. Teneinde de streekplandoelstelling het vasthouden en versterken van de groeitendens van de bevolking te concretiseren, verdient het aanbeveling een taakstelling te noemen van minimaal 1100 woningen per jaar. Voor dit aantal is aansluiting gezocht bij de bevolkingsprognose uit 1997 en het provinciaal woningbouwprogramma ; het gaat er immers om de toenmalige bevolkingsgroei vast te houden en te versterken. Deze voorgestelde wijzigingen zullen gehard moeten worden in het Omgevingsplan, dat in mei 2006 zal worden vastgesteld. De vaststelling van deze Woonvisie is voorzien in november Omdat de wijzigingen echter in strijd zijn met essentiële streekplanteksten, zal ter overbrugging van de tussenliggende periode van bijna 2 jaar een streekplanherziening worden opgesteld. Deze streekplanherziening zal na vaststelling van de Woonvisie worden opgesteld. Dit betekent dat de nieuwe werkwijze pas na vaststelling van de streekplanherziening in maart 2005 zal worden ingevoerd. Na vaststelling van de Woonvisie in november 2004, en vooruitlopend op de vaststelling van de streekplanherziening in maart 2005, zullen gemeenten reeds verzocht worden medewerking te verlenen aan het invullen van de planningslijsten woningbouw en aan het trekken van de grenzen bestaand bebouwd gebied (zie paragraaf 8.4.).

48 47 dere woonwensen; uit de proef met de planningslijst woningbouw is gebleken dat de planningslijst woningbouw een goed communicatieen analyse-instrument vormt; de bovengemeentelijke afstemming kan beter tot zijn recht komen; het maakt cijfers niet overbodig maar wel minder bepalend. Naast voordelen kent de werkwijze ook nadelen: Het bouwvolume kan zodanig opgeschroefd worden dat de doelstelling uit het Streekplan om het karakter van het landelijk gebied te behouden onder druk kan komen te staan; een (te) groot bouwvolume kan leiden tot leegstand, verpaupering en een toename van het aantal tweede woningen. In principe is dit een verantwoordelijkheid van de gemeenten zelf. Zij zullen bij het bepalen van het bouwvolume de afweging moeten maken en de risico s moeten inschatten. De woonkwaliteit van wijken en kernen kan daar sterk door bepaald worden. In de regel draait de gemeente voor een groot deel op voor de soms hoge maatschappelijke kosten die daarmee gepaard kunnen gaan; stedelijke zones kunnen (weer veel) concurrentie gaan ondervinden van de overige kernen. Het bundelingsprincipe heeft de steden de gelegenheid gegeven hun achterstand in ontwikkeling in te lopen. Bovendien zijn in de Zeeuwse context de steden de motor van het economische, sociale en culturele leven en in die zin is het voor de hele provincie van levensbelang dat de steden die rol kunnen blijven vervullen; door verschillende projecten met een bijzonder karakter gericht op het aantrekken van inwoners van buiten de provincie tegelijkertijd in de markt te zetten, kunnen sterk opgeschroefde ambities elkaar gaan tegenwerken in plaats van versterken. Die projecten kunnen elkaar zodanig beconcurreren dat uiteindelijk geen van die projecten daadwerkelijk tot realisatie komt; planning en realisatie kunnen sterk uiteen gaan lopen, met het dilemma voor de provincie toch in te grijpen; tussen gemeenten binnen de provincie kunnen migratiestromen ontstaan die ongewenst zijn. Deze nadelen kunnen voor een groot deel ondervangen worden door een sterk appèl op de steden en dragende kernen een zo reëel mogelijke planning op te stellen. Zij bepalen immers voor 70% de omvang van het bouwvolume, de overige kernen mogen de resterende 30% invullen. De uitwerking en invoering van het instrument planningslijst woningbouw is als actiepunt opgenomen in paragraaf Woningbouwafspraken In de concept-woningbouwafspraken tussen het Ministerie van VROM, de Provincie Zeeland en de gemeenten Vlissingen, Middelburg, Goes en Terneuzen is opgenomen dat de genoemde gemeenten als stedennetwerk Scheldemondsteden in de periode in totaal 4120 woningen zullen bouwen in Vlissingen en Middelburg en 1120 in Goes en Terneuzen. Opgemerkt moet worden dat de 3000 woningen voor Vlissingen en Middelburg ruim voldoende zijn voor de opvang van de woningbehoefte, en dat het bouwvolume voor Goes en Terneuzen beperkt is tot het aantal woningen waarvoor BLS-subsidie beschikbaar is. Dat wil zeggen dat het werkelijke bouwvolume in Goes en Terneuzen belangrijk hoger kan komen te liggen, zeker voor de stedelijke ontwikkelingszone Goes, die ook delen van de gemeente Kapelle en Borsele omvat. Tabel 8.1. Aantal gerealiseerde woningen (bruto productie) Gemeente Totaal Vlissingen Middelburg Goes Terneuzen Totaal Bron: CBS Uit tabel 8.1. blijkt dat de Woningbouwafspraken een duidelijk hogere ambitie kennen dan de gemiddelde productie van de afgelopen vijf jaar. Wanneer het bruto bouwprogramma voor de stedelijke ontwikkelingszones als uitgangspunt genomen wordt en het totale provinciale bouwprogramma vervolgens op basis van de vaste verhouding over de stedelijke ontwikkelingszones, dragende kernen en overige kernen verdeeld wordt, dan betekent dit voor de korte termijn ( ) het volgende: Type kern aantal woningen Stedelijke ontwikkelingszones 4670 Dragende kernen 1870 Overige kernen 2800 Totaal 9300 Gemiddeld per jaar exclusief kernen Kapelle, s Gravenpolder en Heinkenszand 16 vanaf 2003 betreft het de nieuwe gemeente Terneuzen

49 48 De gemiddelde sloopopgave lag de afgelopen 5 jaar voor de gehele provincie op 450 woningen per jaar. Voor de stedelijke ontwikkelingszones lag de sloopopgave op zo n 250 woningen per jaar (zie tabel 8.2.). Tabel 8.2. Onttrekkingen aan de woningvoorraad Gemeente Totaal Vlissingen Middelburg Goes Terneuzen Totaal Zeeland Bron: CBS Gezien de huidige druk op de huurmarkt wordt verwacht dat de sloopopgave voor de korte termijn lager zal liggen, hoewel ook gesteld kan worden dat een ambitieus bouwprogramma zal leiden tot een toenemende sloopopgave. Uitgaande van een lagere gemiddelde sloopopgave voor de komende 5 jaar zal de hierboven aangegeven bruto productie leiden tot een netto toename van de woningvoorraad van ±80%. Het netto bouwprogramma ziet er dan als volgt uit: Type kern aantal woningen Stedelijke ontwikkelingszones 3750 Dragende kernen 1500 Overige kernen 2250 Totaal 7500 Gemiddeld per jaar 1500 Aan dit bouwprogramma zijn de nodige mitsen en maren verbonden. Het bouwprogramma gaat ver uit boven de provinciale prognose van 4171 woningen netto voor de hele provincie. Het is zodoende maar de vraag of deze ambitie wel gerealiseerd zal worden. De provincie biedt echter wel voldoende ruimte om deze aantallen woningen binnen de randvoorwaarden van bundeling en zuinig ruimtegebruik te realiseren; het bouwprogramma gaat eveneens uit boven de ambitie om minimaal 1100 woningen te bouwen om de groeitendens van de bevolking vast te houden en te versterken. Een surplus aan woningbouw kan van economische betekenis zijn; de verhouding bruto netto is aan verandering onderhevig. Dat betekent dat de netto groei groter of kleiner zal zijn; het bouwvolume voor de overige kernen is tweemaal zo groot als de woningbehoefte op basis van de natuurlijke groei. Op basis van de doelstelling van zuinig ruimtegebruik dient 50% van het bouwvolume binnen bestaand bebouwd gebied gerealiseerd te worden. De ruimte voor uitbreiding voor de overige kernen kan derhalve gerelateerd worden aan de inbreiding; het bouwvolume voor de stedelijke ontwikkelingszones kan nog belangrijk toenemen door een hogere productie in Goes en Terneuzen, waardoor ook het bouwvolume in de dragende kernen en de overige kernen nog weer kan toenemen. Conclusie is derhalve dat het in deze paragraaf gepresenteerde bouwprogramma zeer royaal is. In hoeverre dit bouwprogramma ook daadwerkelijk gerealiseerd zal worden, is sterk afhankelijk van marktontwikkelingen. In principe wordt voor dit programma echter ruimte geboden. Daarbij staat voorop dat de onderlinge verhouding tussen de stedelijke ontwikkelingszones, dragende kernen en overige kernen (bundelingsdoelstelling) in orde moet zijn, evenals de verhouding inbreiding uitbreiding (zuinig ruimtegebruik). Om dit te waarborgen toetst de provincie of de planningslijsten op regionale schaal voldoen aan de bundelingsdoelstelling. Indien deze doelstelling op regionale schaal niet gehaald wordt, zal op gemeentelijk schaalniveau bekeken worden wat hier van de oorzaak is. De verantwoordelijke gemeente zal daar vervolgens op aangesproken worden. Daarnaast wordt op gemeentelijke schaal getoetst of de doelstelling voor zuinig ruimtegebruik gehaald wordt, dat wil zeggen dat 50% van de nieuwbouwproductie van een gemeente binnen bestaand bebouwd gebied dient plaats te vinden. Tenslotte wordt gekeken of in de gemeentelijke planningslijsten voldoende aandacht is besteed aan de speerpunten uit de Woonvisie. Van de doelstelling voor zuinig ruimtegebruik kan worden afgeweken indien: - de doelstelling op regionale schaal wel gehaald wordt, en - een gemeente meer dan 40% van haar woningbouwproductie binnen bestaand bebouwd gebied weet te realiseren. Indien een gemeente minder dan 40% inbreiding realiseert, dan zal zij gevraagd worden om dit, met behulp van de door VROM opgestelde Handreiking Ruimtewinst, te onderbouwen. Teneinde het onderscheid tussen inbreiding en uitbreiding helder en eenduidig te maken, zullen de grenzen van het bebouwd gebied gezamenlijk met gemeenten worden vastgelegd. De door het Ministerie van VROM opgestelde Begrenzing Bebouwd Gebied 2000 vormt daarbij het vertrekpunt voor het overleg met gemeenten. Op basis van de Woningbouwafspraken en de voorgestelde werkwijze met de planningslijsten wordt het mogelijk om veel woningen te bouwen, ook in en bij de overige kernen buiten de stedelijke ontwikkelingszones. Dit raakt de belangrijke beleidsdoelstelling uit het Streekplan Zeeland van zuinig ruimtegebruik en behoud van het karakter van het landelijk gebied. Bovendien kan de concurrentiepositie van de steden onder druk komen te

50 49 staan als gevolg van een royaal bouwprogramma voor de overige kernen. Vooralsnog is er echter geen aanleiding om extra beperkingen op te leggen aan bijvoorbeeld ruimtelijke uitbreidingen bij overige kernen. Wel wordt het noodzakelijk geacht om het verloop van planning en praktijk goed in beeld te krijgen. Zodoende zal een jaarlijkse plannings- en monitoringscyclus ingevoerd worden. Gemeenten zullen jaarlijks hun planningslijsten bij de provincie moeten indienen en de uitvoering van deze planningslijsten zal jaarlijks gemonitord worden. Indien desondanks na verloop van tijd blijkt dat de stedelijke zones teveel concurrentie gaan ondervinden van de overige kernen of dat het karakter van het landelijk gebied onder druk komt te staan, dan zal worden overwogen om beperkingen op te leggen aan de ruimte voor uitbreiding bij overige kernen. Hierbij kan gedacht worden aan een maximumpercentage t.o.v. de bestaande voorraad. 8.5 De beleidsdoelen In de nieuwe werkwijze wil de provincie meer sturen op beleidsdoelen in plaats van op aantallen. Hoe ziet nu een provinciale sturing op beleidsdoelen eruit en op welke doelen wordt er dan gestuurd? Er kan daarbij onderscheid gemaakt worden tussen vaste en variabele doelen. De vaste doelen hebben een directe relatie met het ruimtelijk beleid. Het ruimtelijk ordeningsbeleid wordt vaak voor langere tijd vastgelegd. De provincie heeft daarin wettelijke verantwoordelijkheden en bevoegdheden 17. De variabele doelen hebben een relatie met het woonbeleid (zie voor variabele doelen ook de speerpunten uit hoofdstuk 7). Aangezien de ontwikkelingen op de woningmarkt snel kunnen veranderen en het woonbeleid veel minder een wettelijk karakter heeft, kunnen en moeten de na te streven doelen sneller variëren. Het instrument van de planningslijst woningbouw biedt voor deze flexibiliteit ook de mogelijkheden. Hierna wordt als voorbeeld een aantal beleidsdoelen aangegeven waar de provincie inzicht in wil hebben. De provincie analyseert op regionaal niveau of de beleidsdoelen gehaald worden, danwel of er voldoende aandacht aan besteed is. Deze bevindingen zullen dan betrokken worden bij de (brede) planologische beoordeling van gemeentelijke plannen. Vaste beleidsdoelen, vooral gerelateerd aan de ruimtelijke ordeningsdoelen uit het Streekplan: 1. Bundeling/ verstedelijking: Voor de bundelingsdoelstelling dient de groei van de woningvoorraad plaats te vinden in een bepaalde verhouding. Het Streekplan Zeeland is daarbij leidend. Ook de verstedelijkingsafspraken/ woningbouwafspraken tussen provincie en Rijk zijn hierbij bepalend. Op basis van het provinciaal woningbouwprogramma , onderscheiden naar streekplancategorieën, ziet dat er per regio als volgt uit 18. Zeeuws-Vlaanderen: SOZ DRK OVK = 50% - 20% - 30% Midden-Zeeland: SOZ OVK = 80% - 20% Schouwen-Duiveland: DRK - OVK = 75% - 25% Tholen: DRK - OVK = 55% - 45% Verklaring van de gebruikte termen en afkortingen: SOZ = Stedelijke Ontwikkelingszone DRK = Dragende Kernen OVK = Overige Kernen 2. Zuinig ruimtegebruik In het Streekplan is de volgende prioriteit aangegeven: herstructurering en inbreiding boven uitbreiding. Vooralsnog is de ambitie vastgesteld op minimaal 50% van de woningbouwproductie 19 op locaties binnen het bestaand bebouwd gebied. 3. Herstructurering (sloop en vervangende nieuwbouw) Herstructurering is ook een element waarmee zuinig ruimtegebruik bevorderd kan worden. Dit kan mede een bijdrage leveren aan de ambitie om 50% van de woningbouwproductie op locaties binnen bestaand bebouwd gebied te realiseren. De omvang van de noodzakelijke herstructurering kan moeilijk vooraf gekwantificeerd worden. Toch kan aan de hand van het aantal herstructureringslocaties en de sloopopgave bezien worden of regio s/ gemeenten hieraan voldoende aandacht besteden. 4. Groeitendens bevolking vasthouden en versterken Doelstelling is het vestigingsklimaat te versterken door bijzondere woningbouwprojecten en woonmilieus te realiseren. Dit geldt overigens alleen voor de stedelijke zones, dragende kernen en West Zeeuws-Vlaanderen. Hoewel unieke projecten integraal onderdeel uitmaken van de planning is het toch belangrijk hieraan bijzondere aandacht te besteden. Indien het voorstel om enkele uitgangspunten uit het Streekplan te veranderen aanvaard wordt, kunnen ook buiten de stedelijke zones en dragende kernen dergelijke projecten ontwikkeld worden. Overigens passend binnen de doelstellingen voor bundeling en zuinig ruimtegebruik. Dit onderdeel kan de ambitie om minimaal 1100 woningen per jaar te bouwen ondersteunen. 17 Er is een nieuwe Wet RO in de maak die daarin belangrijke wijzigingen kan aanbrengen. Hier is uitgegaan van de bestaande wetgeving. 18 De onderlinge verhoudingen zullen in het kader van het Omgevingsplan opnieuw worden bezien. 19 Hier wordt bedoeld de totale nieuwbouwproductie, dus inclusief de vervangende nieuwbouw.

51 50 5. Bouwgrondcapaciteit De woningbouwproductie c.q de groei van de woningvoorraad is de laatste jaren gestaag gedaald en in 2003 op een dieptepunt van 730 woningen terecht gekomen. Vermoeden is dat er, als gevolg van langdurige procedures, onvoldoende bouwgrond beschikbaar is en dat er onvoldoende continuïteit geboden kan worden. De ambitie is dat iedere gemeente over procedureel afgeronde plannen beschikt, zodat zij voor wat betreft het bouwprogramma 3 tot 5 jaar vooruit kunnen. Variabele beleidsdoelen, gerelateerd aan de speerpunten uit hoofdstuk 7: 1. Diversiteit van de nieuwbouwproductie (zie ook 7.2. onder A) Vergroten van de diversiteit van de nieuwbouwproductie wil zeggen dat meer aandacht besteed dient te worden aan het goedkope en middeldure segment. Daarmee wordt een bijdrage geleverd aan het verbeteren van de doorstroming en de betaalbaarheid. Dit wil niet zeggen dat de dure sector veronachtzaamd moet worden. Dit segment genereert uiteindelijk de meeste doorstroming. 2. Ruimte bieden voor bijzondere woonwensen (zie ook 7.2. onder C) Eén van de instrumenten om de groei van de bevolking te versterken en daarmee het vestigingsklimaat is het realiseren van bijzondere woningen en woonmilieus. De provincie analyseert in hoeverre gemeenten daar in het bouwprogramma rekening mee houden. 3. Zorgdragen voor kwetsbare groepen (zie 7.2. onder D) -Aandachtsgroep In theorie zijn er voldoende bereikbare woningen per huishouden in de aandachtsgroep. Probleem is echter dat het aantal mensen dat is aangewezen op de bereikbare voorraad is toegenomen, terwijl de bereikbare voorraad als gevolg van sloop en verkoop in omvang is afgenomen. De doorstroming moet ten behoeve van de aandachtsgroep op gang gebracht worden. De provincie analyseert daarom in hoeverre gemeentelijke nieuwbouwprogramma s aandacht besteden aan het middeldure segment (zie ook onder 1). -Zorgwoningen en ouderenwoningen De opgave op het gebied van zorgwoningen is uitgewerkt in de nota Zeeland Woonzorgland. In de regionale spreidingsplannen voor zorgwoningen dienen gemeenten aan te geven welke projecten voor zorgwoningen gepland zijn. Deze projecten moeten ook in de gemeentelijke planningslijsten worden opgenomen. Daarnaast ligt er echter een omvangrijke opgave op het gebied van ouderenhuisvesting voor ouderen zonder zorgbehoefte. Het bouwen van levensloopbestendige, flexibele en aanpasbare woningen die eveneens geschikt zijn voor andere groepen woonconsumenten kan voor een deel aan deze behoefte invulling geven. Het stimuleren van Integrale Woningkwaliteit kan hieraan een bijdrage leveren. Naast een inzet op de vraagzijde, analyseert de provincie ook in hoeverre de gemeentelijke woningbouwprogramma s projecten bevatten die voldoen aan de criteria uit het convenant Integrale Woningkwaliteit. -Starters Starters hebben het moeilijk op de huidige woningmarkt en verdienen derhalve bijzondere aandacht. De provincie analyseert in hoeverre de gemeentelijke nieuwbouwprogramma s aandacht besteden aan het middeldure en goedkope segment (zie ook onder 1).

52 Actieprogramma In de voorgaande hoofdstukken zijn acties genoemd die om nadere uitwerking vragen. In deze paragraaf worden de acties nogmaals op een rijtje gezet. Speerpunten Actiepunt A. Aandacht voor de omvang en diversiteit - uitwerken en invoeren van het instrument planningslijsten van de nieuwbouwproductie woningbouw ; - onderzoeken in hoeverre overplanning (d.w.z. vroegtijdig starten met procedures) bijdraagt aan de continuïteit van de woningproductie; - nader uitwerken van de vorm en functie van een aanjaagteam; - uitwerken van de wijze waarop Integrale Woningkwaliteit via de vraagzijde een nieuwe impuls gegeven kan worden, om daarmee energiezuinig, veilig, comfortabel, toegankelijk en levensloopbestendig bouwen te bevorderen; - uitwerken van de mogelijkheid om met behulp van bestemmingsplannen meer ruimte te bieden voor aanpasbaar en flexibel bouwen. B. Aandacht voor herstructurering en transformatie - onderzoeken van de mogelijkheden van beleidsmatige, finanvan de bestaande woningvoorraad ciële en procedurele koppeling tussen nieuwbouwplannen en de herstructureringsopgave in de bestaande voorraad C. Ruimte bieden aan bijzondere woonwensen - stimuleren particulier opdrachtgeverschap; - uitwerken van het idee van een provinciaal loket om bijzondere initiatieven en woonwensen in beeld te brengen. D. Zorgdragen voor kwetsbare groepen - in beeld brengen van de omvang van kwetsbare groepen op op de woningmarkt de woningmarkt in relatie tot de betaalbare voorraad; - bezien of, aanvullend op de stimuleringssubsidies voor domotica uit het beleidskader Sociale Zorg, gezamenlijk met andere partijen een stimuleringsregeling in het leven geroepen kan worden ten behoeve van de toepassing van domotica; - uitwerken van een experiment met betaalbare woningbouw ten behoeve van kwetsbare groepen op de woningmarkt.

53 52 Epiloog Overheden bouwen geen woningen. Overheden scheppen de voorwaarden voor burgers, commerciële en niet-commerciële partijen om woningen te kunnen bouwen. Nadat eind jaren negentig de woningbouwsubsidies zijn afgeschaft en de woningcorporaties zijn verzelfstandigd, is de invloed van overheden op de woningbouw veel minder geworden. De woningmarkt is nog uitsluitend marktgestuurd. Dat betekent ook, en dat is thans zichtbaar, dat de woningproductie meebeweegt met de economische conjunctuurschommelingen. In een periode van hoogconjunctuur wordt er veel gebouwd en in perioden van laagconjunctuur wordt er weinig gebouwd. Vroeger werd dit met subsidies van de (rijks)overheid opgevangen. Overheden kunnen ambities hebben en voldoende waarborgen scheppen voor woningbouw, doch bouwpartijen kunnen zo hun eigen afwegingen hebben. Zo zullen projectontwikkelaars geen woningen bouwen als de markt ze niet afneemt en zo zullen woningcorporaties altijd zicht willen blijven houden op de consequenties voor hun bestaande voorraad. Deze Woonvisie creëert mogelijkheden om meer en op meer plaatsen te bouwen dan op basis van huidig beleid en uitgangspunten mogelijk is. Deze Woonvisie geeft ruimte voor groei. Deze Woonvisie roept partijen op zorgvuldig te kijken naar de samenstelling van het bouwprogramma. Dit alles biedt echter geen enkele garantie dat het ook gebeurt. Een ambitie van minimaal 1100 woningen per jaar bouwen lijkt bescheiden, doch woningbehoefteprognoses en woningmarktonderzoek laten zien dat de rek er een beetje uit lijkt te zijn. Dit betekent dat, zolang bijvoorbeeld de consument van buiten Zeeland niet verleid kan worden om in Zeeland te komen wonen, het aantal van 1100 woningen niet gehaald zal worden.

54 53 Literatuur ABF Research (2003): Thuis in Zeeland kernpublicatie WBO2002.Delft: ABF Research ABF Research (2004): Woningmarktverkenning Zeeland. Delft: ABF Research Provincie Zeeland (2001): Permanente bewoning van recreatiewoningen Provincie Zeeland (2001): Geestelijke gezondheidszorg en verslavingszorg. Regiovisie Provincie Zeeland: Zeeland Woonzorgland Ruimtelijk Planbureau (2003): Landelijk wonen. Rotterdam: Nai Uitgevers Verwey-Jonker Instituut (1997): Van idealisme naar realisme. Over vijftien jaar groepswonen van ouderen. Utrecht: Verwey- Jonker Instituut Zeeuws Instituut voor Zorg Welzijn & Cultuur Scoop (2003): Verschuivende Verbanden, Trendstudie naar processen van individualisering in Zeeland. Scoop 2003

55 54

56 Bijlagen 55

57 I Woonlastenschema

58 57 II Het woningmarktsimulatiemodel Met het woningmarktsimulatiemodel zijn drie varianten doorgerekend, waarmee inzicht wordt gegeven in wat er tot 2010 staat te gebeuren op de woningmarkt in de verschillende regio s (woningmarktgebieden) in Zeeland. Deze varianten zijn achtereenvolgens: de Primos-variant, de provinciale variant en de vraagvariant. De Primos-variant is volledig trendmatig. Het bouwprogramma dat in de Primos-variant wordt gehanteerd is afgeleid uit de landelijke, door VROM gemaakte Bouwprognose. De provinciale variant is gebaseerd op de gemeentelijke bouwprogramma s. Als alternatief is de vraagvariant doorgerekend. Deze geeft weer wat het meest wenselijke bouwprogramma is tot 2010, dat wil zeggen een bouwprogramma dat het beste aansluit bij de wensen van de woonconsument. De essentie van de vraagvariant is: -de omvang van het bouwprogramma is gelijk aan de omvang van het bouwprogramma in de provinciale variant. Dat wil zeggen dat het door de gemeenten opgegeven bouwvolume het uitgangspunt vormt; -de verdeling over woningmarktsegmenten en woonmilieus volgt de vraag; -sloop en omzettingen van de vraagvariant zijn gelijk aan die van de provinciale variant. Op basis van het woningmarktsimulatiemodel wordt zichtbaar in welke woonmilieus en in welke woningsegmenten tekorten en overschotten zullen ontstaan. Deze uitkomsten geven gemeenten een indicatie van de kwaliteiten die gebouwd zouden moeten worden om aan de wensen van de woonconsument tegemoet te kunnen komen. Belangrijke constante factor in het woningmarktsimulatiemodel is de woonvoorkeur van verschillende groepen. De woonvoorkeuren zijn afgeleid uit het landelijk woningbehoeftenonderzoek (WBO) van Daarnaast zijn er verschillende variabele factoren: a Het woningbouwprogramma Hierbij is gebruik gemaakt van de door de Zeeuwse gemeenten aangeleverde planningslijst woningbouw ; b de economische groei Aangenomen is dat deze 2% per jaar zal bedragen. Sinds 1970 is de economie met gemiddeld 2,7% gegroeid. Gezien het langjaarlijkse gemiddelde is 2% nu een logische keus; c de inkomensontwikkeling Voor de verdeling van de inkomensgroei is aangenomen dat alle inkomensgroepen er in gelijke mate op vooruit gaan. Voor ouderen is conform de trend een stijging van het besteedbaar inkomen ingecalculeerd; d de huishoudensontwikkeling Voor de huidhoudensontwikkeling zijn dezelfde veronderstellingen gehanteerd als in de landelijke prognose van het CBS; e de spreiding van huishoudens over Nederland Voor de spreiding van de huishoudens is de trend gevolgd, waarbij de laatste jaren een uitwaaiering van de huishoudens over Nederland te zien is.

59 58 III Opgaven en thema s Opgaven A. Stimuleren omvang en diversiteit nieuwbouw B. Stimuleren herstructurering & transformatie bestaande voorraad C. Ruimte bieden voor bijzondere woonwensen D. Zorgdragen voor kwetsbare groepen op de woningmarkt Speerpunten 1. bevorderen vestiging huishoudens van buiten Zeeland * * 2. aantrekken jongeren & voorkomen dat jongeren wegtrekken * 3. aandacht voor (oudere) een-persoonshuishoudens * 4. passend aanbod & keuzemogelijkheden voor kwetsbare groepen waarborgen * 5. verbeteren woon- en leefklimaat in buiten-centrumwoonmilieus * 6. aanpakken gestagneerde woningproductie * * 7. verbeteren betaalbaarheid * * 8. stimuleren doorstroming * * 9. stimuleren herstructurering * * 10. verbeteren positie starters * 11. stimuleren dat ouderen zo lang mogelijk zelfstandig kunnen blijven wonen * * 12. voorzieningen bereikbaar houden * 13. tegemoet komen aan vraag naar landelijk wonen * 14. helder beleid voeren t.a.v. permanent & recreatief wonen * 15. stimuleren Integrale * Woningkwaliteit

60 59 IV Profiel van de regio s Tussen de drie BWS-regio s (Oosterschelderegio, Walcheren en Zeeuws-Vlaanderen) is op diverse punten verschil waar te nemen. Walcheren heeft de sterkste stedelijke kenmerken van Zeeland. In de Oosterschelderegio is de invloed van het gebied ten Zuiden van Rotterdam merkbaar, waardoor de doorwerking van stedelijke kenmerken vergelijkbaar is met Nederland als geheel. Zeeuws-Vlaanderen is de minst verstedelijkte regio. IV.1. Oosterschelderegio Bevolking Binnen de provincie Zeeland komt het merendeel van de groei terecht in de Oosterschelderegio. De Oosterschelderegio vormt in meerdere opzichten de groeiregio van de provincie. Waar de provinciale bevolkingsgroei in de jaren negentig met 6% onder het landelijk gemiddelde van 8% lag, lag de bevolkingsgroei van de Oosterschelderegio met 11% bóven het landelijk gemiddelde. Binnen de Oosterschelderegio zijn het overigens Schouwen-Duiveland (15%) en Tholen (11%) die dit grote groeicijfer veroorzaken. Het aantal inwoners in de Oosterschelderegio is gegroeid van inwoners in 1990 tot inwoners in Deze bevolkingsgroei is veroorzaakt door een geboorteoverschot in combinatie met een positief binnenlands èn buitenlands migratiesaldo (zie figuur IV.1.). dit nog het duidelijkst het geval. Het aandeel huishoudens met een hoog inkomen (meer dan anderhalf keer modaal) is binnen de provincie het grootst in de Oosterschelderegio. Het aandeel huishoudens met een laag inkomen (tot minimum) is in de regio het kleinst. Woningvoorraad De Zeeuwse woningvoorraad bestaat voor het grootste deel uit eengezinskoopwoningen. Het aandeel (meergezins)huurwoningen in Zeeland is beperkt ten opzichte van Nederland als geheel. Dit geldt ook voor de Oosterschelderegio. De groei van de woningvoorraad in de Oosterschelderegio lag tussen 1990 en 2002 rond het landelijk gemiddelde van 16%, in tegenstelling tot Zeeland als geheel waar de groei van de woningvoorraad rond 10% lag (zie figuur IV.2.). Figuur IV.2. Ontwikkeling van de woningvoorraad, (index, 1990=100) Figuur IV.1. Bevolkingsontwikkeling in de Oosterschelderegio, Bron: WBO 2002 Tevredenheid en woonwensen In het algemeen geldt dat inwoners van Zeeland relatief tevreden zijn met hun woonomgeving. Dit geldt ook voor de Oosterschelderegio. Eenpersoonshuishoudens wijken in dit opzicht iets af. Ten opzichte van het nationaal gemiddelde zijn ook zij tevreden, maar minder dan gemiddeld in Zeeland het geval is. Bron: WBO 2002 Het aantal huishoudens groeide in de periode met 9% tot huishoudens. Ook dit cijfer ligt hoger dan het landelijke cijfer (7,3%). De provincie Zeeland kent een meer traditionele huishoudensstructuur (gezinnen met of zonder kinderen) dan gemiddeld in Nederland. In de Oosterschelderegio is Vraag en aanbod sluiten niet geheel op elkaar aan. Zo is er sprake van tekorten in de koopsector, met name in de goedkope koopsector. Daarnaast is er sprake van grote tekorten aan meergezinswoningen (flats/ appartementen). In de huursector is sprake van overschotten in de goedkope huursector. Voor wat betreft woonmilieus is sprake van overschotten in centrum-dorpse woonmilieus en het landelijke woonmilieu.

61 60 Tekorten doen zich in de regio met name voor in de stedelijke woonmilieus (zie figuur IV.3.). Figuur IV.4. Bevolkingsontwikkeling op Walcheren, Figuur IV.3. Vraag en aanbod naar woonmilieus in de Oosterschelderegio, 2002 Bron: WBO2002 Bron: WBO 2002 Korte karakteristiek Op basis van het voorgaande kan geconcludeerd worden dat de Oosterschelderegio binnen de provincie Zeeland in meerdere opzichten de grote groeier vormt. Verder wordt de regio gekenmerkt door een relatief groot aandeel huishoudens met een hoog inkomen en een beperkt aandeel huishoudens met een laag inkomen. Inwoners van de Oosterschelderegio zijn relatief tevreden met woning en woonomgeving. Eenpersoonshuishoudens vormen hierop een uitzondering. Wanneer vraag en aanbod tenslotte tegen elkaar worden afgezet, blijkt dat er sprake is van relatief grote tekorten aan woningen in stedelijke woonmilieus, aan appartementen en aan goedkope koopwoningen. IV.2. Walcheren Bevolking De bevolking op Walcheren is in de periode met 3% gegroeid tot inwoners. Dit wordt veroorzaakt door een klein geboorteoverschot, een positief buitenlands migratiesaldo en een negatief binnenlands migratiesaldo (zie figuur IV.4.). Het aantal huishoudens groeide in de periode met 6% tot huishoudens. Het aandeel niet-traditionele huishoudensvormen (eenpersoonshuishoudens en eenoudergezinnen) is op Walcheren vergelijkbaar met Nederland als geheel. Het aandeel huishoudens met een laag inkomen binnen Zeeland is op Walcheren het grootst. Woningvoorraad De groei van de woningvoorraad op Walcheren is in de periode sterk achtergebleven bij het nationaal gemiddelde. De woningvoorraad groeide met slechts 8% tot woningen. De samenstelling van de woningvoorraad op Walcheren wordt gekenmerkt door een aandeel huurwoningen dat rond het landelijk gemiddelde ligt. Het aandeel naoorlogse huurflats, een woningmarktsegment met relatief lage kwaliteit, is op Walcheren groter dan in de rest van Zeeland. Tevredenheid en woonwensen Evenals in de Oosterschelderegio zijn eenpersoonshuishoudens op Walcheren relatief weinig tevreden. Walcherse gezinnen vormen de minst tevreden bevolkingsgroep. In de niet-stedelijke woonmilieus is men op Walcheren zeer tevreden met de woonomgeving. In de stedelijke woonmilieus is de tevredenheid echter relatief beperkt, met name in de buiten-centrum wijken op Walcheren. Dit zou samen kunnen hangen met het feit dat het aandeel naoorlogse huurflats op Walcheren relatief groot is. Deze naoorlogse huurflats hebben een lage kwaliteit en zijn veelal gelegen in de buiten-centrumwijken. Binnen de provincie ligt het percentage verhuisgeneigde huishoudens dan ook het hoogst op Walcheren. Op Walcheren vragen relatief veel verhuisgeneigden naar meergezinshuurwoningen en goedkope huurwoningen. Dit hangt deels samen met de structuur van de woningvoorraad. Wanneer vraag en aanbod tegen elkaar worden afgezet, blijkt dat op Walcheren sprake is van een zeer fors tekort aan huurwoningen met een huurprijs onder de aftoppingsgrens (dat wil zeggen een huurprijs tussen de 261 en 373), terwijl sprake is van een overschot aan zeer goedkope huurwoningen. In de koopsector is sprake van een tekort in alle prijsklassen. Voor wat betreft de woonmilieus vallen met name de tekorten aan centrum-dorpse en centrum-stedelijke woonmilieus op (zie figuur IV.5.). Uit figuur IV.5. blijkt verder dat sprake is van grote tekorten aan meergezinswoningen.

62 61 Figuur IV.5. Vraag en aanbod naar woonmilieus op Walcheren, 2002 Bron: WBO 2002 Korte karakteristiek De regio Walcheren wordt gekenmerkt door een matige bevolkings- en huishoudensgroei. Een relatief groot aandeel van de huishoudens heeft een laag inkomen. Binnen Zeeland kent Walcheren een verhoudingsgewijs groot aandeel huurwoningen, met name naoorlogse flats. Eenpersoonshuishoudens en gezinnen op Walcheren zijn relatief weinig tevreden. Met name in de stedelijke woonmilieus is de tevredenheid beperkt. De verhuisgeneigdheid onder huishoudens op Walcheren is groot. Wanneer vraag en aanbod op de Walcherse woningmarkt met elkaar geconfronteerd worden valt op dat sprake is van een groot tekort aan woningen in centrum-dorpse en centrum-stedelijke woonmilieus, aan meergezinswoningen (appartementen) en goedkope huurwoningen (met een huur onder 373) achter bij het landelijk gemiddelde, maar is met ruim 5% wel omvangrijker dan de bevolkingsgroei. De huishoudensstructuur in Zeeuws-Vlaanderen is vrij traditioneel, wat wil zeggen dat er relatief veel gezinnen en weinig alleenstaanden wonen. Dit laatste is opvallend, aangezien Zeeuws-Vlaanderen de meest vergrijsde regio is binnen de provincie. Voor alle drie de regio s geldt dat de gemiddelde leeftijd hoger ligt dan in Nederland als geheel. Zeeuws-Vlaanderen spant echter de kroon met een aandeel 65-plussers van bijna 18% in 2002, tegen ruim 13% in Nederland als geheel. Woningvoorraad De groei van de woningvoorraad in Zeeuws-Vlaanderen bleef in de periode ver achter bij het landelijk gemiddelde. Over de gehele periode is de woningvoorraad in Zeeuws- Vlaanderen met 8% gegroeid tot woningen. Binnen de Zeeuws-Vlaamse woningvoorraad is het aandeel koopwoningen met 74% groter dan in Zeeland (65%) of Nederland als geheel (54%). Het aandeel huurwoningen is het grootst in de gemeente Terneuzen. De gemiddelde prijs van een koopwoning ligt in Zeeland lager dan in Nederland als geheel. Binnen de provincie is het aandeel goedkope koopwoningen het grootst in Zeeuws-Vlaanderen. In de periode lag de prijsontwikkeling in Zeeuws- Vlaanderen onder het nationaal niveau, waardoor het prijsverschil groter wordt. De woonlasten liggen in Zeeuws-Vlaanderen dan ook het laagst. Figuur IV.6. Bevolkingsontwikkeling in Zeeuws-Vlaanderen IV.3. Zeeuws-Vlaanderen In algemene zin geldt dat Zeeuws-Vlaanderen minder dan gemiddeld geprofiteerd heeft van gunstige economische ontwikkelingen van de afgelopen jaren, als gevolg waarvan de woningprijzen, de inkomens en werkgelegenheid in de regio wat zijn achtergebleven (zie ook figuur IV.1. en IV.2.). Bevolking De Zeeuws-Vlaamse bevolking groeide in de periode met slechts 1,5% tot inwoners. Deze beperkte bevolkingsgroei wordt veroorzaakt door een evenwicht in geboorte en sterfte, gecombineerd met een migratiesaldo dat nu eens positief, dan weer negatief is (zie figuur IV.6.). De groei van het aantal huishoudens bleef in de periode Bron: WBO 2002

63 62 Tevredenheid en woonwensen Ook in Zeeuws-Vlaanderen is men relatief tevreden met de woonomgeving. Dit geldt voor alle woonmilieus. Voor het buiten-centrum woonmilieu is dit opvallend, aangezien dit woonmilieu landelijk en provinciaal minder goed scoort. De grote verschillen in waardering voor het buiten-centrum woonmilieu kunnen verklaard worden door het feit dat er binnen dit woonmilieu verschillende typen wijken voor kunnen komen. De grote tevredenheid uit zich onder andere in een lage verhuisgeneigdheid. Gemiddeld is de verhuisgeneigdheid in Zeeland 18,8%. Voor Zeeuws-Vlaanderen ligt dit cijfer op 15,8%. Wanneer vraag en aanbod met elkaar geconfronteerd worden, blijkt dat de totale woningvraag in Zeeuws-Vlaanderen vooral op de koopsector gericht is: 62% van de verhuisgeneigde huishoudens in Zeeuws-Vlaanderen vraagt een koopwoning. Overigens wordt de samenstelling van de woningvoorraad hierin gespiegeld. Binnen de koopsector is sprake van een overschot in het goedkope segment (tot ) en tekorten in het dure segment. Voor de huursector geldt dat sprake is van tekorten in het zeer goedkope en dure segment. Qua woonmilieus geldt dat uitsluitend in het landelijke woonmilieu sprake is van een overschot, in alle andere woonmilieus is sprake van tekorten. Tenslotte valt in figuur IV.7. op dat ook in Zeeuws-Vlaanderen sprake is van een relatief groot tekort aan meergezinswoningen. Korte karakteristiek Zeeuws-Vlaanderen wordt gekenmerkt door een zeer beperkte bevolkingsgroei. Ondanks het feit dat het de meest vergrijsde regio binnen de provincie is, is het aandeel alleenstaanden relatief beperkt. De woningvoorraad wordt gekenmerkt door een groot aandeel goedkope koopwoningen. Binnen de provincie liggen prijsniveau en woonlasten het laagst in Zeeuws-Vlaanderen. De tevredenheid met woning en woonomgeving is groot, ook in de stedelijke woonmilieus in Zeeuws-Vlaanderen. Dit komt onder meer tot uitdrukking in de lage verhuisgeneigdheid van Zeeuws-Vlaamse huishoudens. Wanneer vraag en aanbod met elkaar geconfronteerd worden blijkt er in Zeeuws-Vlaanderen behoefte te bestaan aan woningen in stedelijke woonmilieus, aan appartementen, dure koopwoningen, en zowel dure als goedkope huurwoningen. Figuur IV.7. Vraag en aanbod naar woonmilieu in Zeeuws- Vlaanderen, 2002 Bron: WBO 2002

64 V Planningslijst woningbouw & Monitor woningbouw 63

65 64