De vastgoed-cv en -maatschap

Maat: px
Weergave met pagina beginnen:

Download "De vastgoed-cv en -maatschap"

Transcriptie

1 De vastgoed-cv en -maatschap Het ontwerpen van een waarderingsmodel voor vastgoed-cv s en -maatschappen Afstudeerscriptie Student: Iris Hensen Identiteitsnummer: Afstudeercommissie: Drs. R. Weisz RA (voorzitter) TU/e Drs. C.J.T.M. Kokke TU/e Drs. R. Hentenaar PropertyNL September 2005 Technische Universiteit Eindhoven Faculteit Bouwkunde Leerstoelgroep Vastgoedbeheer

2

3 Voorwoord Geachte lezer, Voor u ligt de scriptie die ik ter afsluiting van de opleiding Bouwkunde, afstudeerrichting Vastgoedbeheer, aan de Technische Universiteit te Eindhoven, heb geschreven. Deze scriptie is het eindresultaat van mijn afstudeeronderzoek, welke geheel in het kader staat van het beleggen in vastgoed via de constructie van een CV of maatschap. Om de objectiviteit binnen mijn afstudeeronderzoek te kunnen waarborgen heb ik besloten mijn afstuderen niet bij een bedrijf onder te brengen. De laatste fase van mijn studie heb ik op de Technische Universiteit te Eindhoven afgerond. Vanuit het oogpunt van objectiviteit heeft de externe begeleiding van mijn afstudeeronderzoek plaatsgevonden vanuit PropertyNL. Graag wil ik Rogier Hentenaar bedanken voor zijn begeleiding vanuit PropertyNL. In het bijzonder wil ik mijn begeleiders van de Technische Universiteit te Eindhoven, te weten de heer Kees Kokke en de heer Robert Weisz, bedanken voor hun inbreng tijdens mijn afstudeerperiode. Verder wil ik iedereen bedanken die een bijdrage heeft geleverd aan het afstudeerproces, in de vorm van het geven van interviews en/of het verstrekken van adviezen en informatiegegevens. Tot slot gaat mijn dank uit naar iedereen die, op zijn of haar eigen manier, een bijdrage heeft geleverd aan een goed verloop van mijn afstuderen. Bedankt! Vragen naar aanleiding van deze scriptie zijn uiteraard van harte welkom. Iris Hensen Eindhoven, september 2005 Het ontwerpen van een waarderingsmodel voor vastgoed-cv s en -maatschappen - 3 -

4

5 Samenvatting Vastgoed vormt al jaren een goede en solide aanvulling op menig beleggingsportefeuille. Er bestaan verschillende manieren om in vastgoed te beleggen, zowel direct als indirect. De laatste jaren is een derde manier van beleggen in vastgoed sterk in opkomst: de vastgoed-cv of -maatschap. Deze beleggingsproducten zijn als paddestoelen uit de grond geschoten en beloven vaak zeer hoge rendementen. Voordat een beleggings-cv of -maatschap op de markt wordt gebracht, moet deze eerst in het bezit zijn van een vergunning van de Autoriteit Financiële Markten (AFM). De AFM heeft als doel het bevorderen van een ordelijk en transparant marktproces op de financiële markten, een zuivere verhouding tussen marktpartijen en de bescherming van de consument. Voor het afgeven van de vergunning wordt de aanbieder en het prospectus getoetst aan de Wet toezicht beleggingsinstellingen (Wtb). In 2002 heeft de AFM de financiële bijsluiter ontwikkeld. Deze tool heeft als doel meer inzicht te verschaffen in financieel complexe producten. Uit een recent tevredenheidsonderzoek van de bijsluiter is gebleken dat deze bijsluiter onvoldoende inzicht verschaft in het rendement en risico van de belegging. Een particuliere belegger kan de vastgoed-cv of -maatschap beoordelen aan de hand van de argumenten en rekenvoorbeelden vernoemd in het prospectus. Dit prospectus is weliswaar goedgekeurd door de AFM, maar deze goedkeuring zegt niks over de economie van de belegging. Verder hanteren de aanbieders bij het maken van de prognoses vaak verschillende rekenmethodes en grondslagen, wat een onderlinge vergelijking bemoeilijkt. Tijdens het analyseren van brochures van vastgoed-cv s en -maatschappen verkrijgt de particuliere belegger geen reëel beeld van zowel de CV- of maatschapsbelegging als de beleggingsmogelijkheid in relatie tot haar markt. Op welke manier kan het inzicht van de particuliere belegger in vastgoed-cv s en - maatschappen worden vergroot? Vanuit deze probleemstelling kan de volgende doelstelling geformuleerd worden: Het ontwikkelen van een uniform model voor het analyseren van een vastgoed-cv of -maatschap, op het gebied van rendements-waardering van de CV of maatschap in de toekomst. Met als doel het mogelijk maken van een onderlinge vergelijking. Het onderzoek beperkt zich tot Nederlandse vastgoed-cv s en -maatschappen, die beleggen in bestaand commercieel vastgoed (kantoren, bedrijfsruimten en winkels). De eerste stap binnen het onderzoek is het verrichten van een literatuurstudie. Algemeen wordt het beleggen in vastgoed behandeld en het begrip de vastgoed-cv en -maatschap wordt verder uitgediept. Een CV of maatschap is een samenwerkingsverband waarbij beleggers op basis van gelijkwaardigheid participeren. Deze bijzondere manier van beleggen heeft dan ook een aantal specifieke kenmerken op het gebied van verhandelbaarheid, liquiditeit, fiscaliteit, exit regeling en hefboom werking. Het maken van een rendementswaardering voor vastgoed-cv s en -maatschappen is een ingewikkeld proces. Om meer inzicht te verkrijgen in dit proces worden 19 prospectussen, van elk verschillende aanbieders geanalyseerd. Uit deze analyse blijkt dat er grote verschillen bestaan tussen de aangenomen waarden voor het maken van de rendementswaardering. Deze grote verschillen maken het onmogelijk om de beleggingen onderling te vergelijken op basis van de gegevens vermeld in het prospectus. Om een dergelijke vergelijking mogelijk te maken, moeten de waarderingsgrondslagen en aannames uniform zijn. Om te bepalen welke waarderingsmethode van toepassing is op een vastgoed-cv of -maatschap, worden verschillende waarderingsmethoden geanalyseerd. Er wordt gekeken naar waarderingsmethoden gebruikt bij investeringsbeslissingen, bij effecten en bij vastgoed. Het beleggen in de vastgoed-cv en -maatschap wordt aangeduid als indirect beleggen. Doordat deze vorm van beleggen niet beursgenoteerd is (en daardoor niet meedeint met de ontwikkelingen op de beurs), heeft de vastgoed-cv en -maatschap veel raakvlakken met het direct beleggen in vastgoed. Als waarderingsmethode wordt daarom de voorkeur gegeven aan de Discounted Cash Flow methode (DCF-methode). Deze methode wordt in de praktijk het meest gebruikt bij het waarderen van direct vastgoed. Verder bestaat er binnen deze methode de mogelijkheid om een groot aantal variabelen in te voeren en deze variabelen tevens te variëren in de tijd. Behalve het rendement, speelt binnen de waardering van een beleggingsproduct, ook het risico een grote rol. Het risico van een belegging kan op verschillende kwantitatieve manieren worden beoordeeld. Voorbeelden hiervan zijn de standaarddeviatie en de bèta. Deze kwantitatieve manieren hebben voor de toepassing op de vastgoed-cv en -maatschap een aantal nadelen. Een belangrijk nadeel is dat er voor het bepalen van het risico op een kwantitatieve manier, datareeksen nodig zijn. Deze datareeksen zijn voor zowel vastgoed als voor de vastgoed-cv en -maatschap specifiek, niet over voldoende jaren beschikbaar. Verder gaat de bèta-theorie uit van een efficiënte markt, de vastgoedmarkt wordt daarentegen gekenmerkt als een inefficiënte markt. Het ontwerpen van een waarderingsmodel voor vastgoed-cv s en -maatschappen - 5 -

6 Samenvatting Het toepassen van één van deze kwantitatieve theorieën op de vastgoed-cv of -maatschap is daarom niet wenselijk. Binnen dit onderzoek wordt gekozen voor het maken van een kwalitatieve beoordeling van het risico. Vanuit bovenstaande analyses wordt een rendement waarderingsmodel opgesteld. Bij het maken van een dergelijke waardering komen verschillende aannames aan bod, zoals de onderhoudskosten, de markthuurgroei, inflatie scenario enzovoort. Om een onderlinge vergelijking tussen de CV s en maatschappen mogelijk te maken, wordt er voor deze aannames een marktindex opgesteld. De binnen het waarderingsmodel aanwezige aannames worden aan de hand van deze marktindex bepaald. Het waarderingsmodel wordt opgesteld aan de hand van de DCF-methode. Deze methode kan worden opgesplitst in de Internal Rate of Return (IRR-) methode en de Net Present Value (NPV-) methode. Binnen het onderzoek wordt gekozen voor de NPV-methode, omdat deze het meest betrouwbaar is voor het maken van een onderlinge vergelijking Doordat het risico van de belegging kwalitatief wordt beoordeeld, kan het risico niet direct worden opgenomen in het rendement waarderingsmodel. Voor de beoordeling van het risico wordt een apart model ontwikkeld. De eerste stap hierbij is het in kaart brengen van de verschillende risico s. In totaal wordt er onderscheid gemaakt naar zeven verschillende hoofdgroepen: de fondsobjecten, de fondsexploitatie, de fondsfinanciering, de fondsgaranties, het spreidingsrisico, het integriteitrisico en het marktrisico. De opzet van het risicomodel is als volgt: per risico wordt er een score toegekend. Een veel voorkomende scoretelling is één tot en met vijf. Om de verschillen tussen de CV s onderling duidelijk zichtbaar te maken, wordt er hier gekozen voor een scoretelling van twee tot en met tien. Een score van tien geeft een hoog risico weer. Binnen een hoofdgroep wegen niet alle risico s even zwaar, daarom wordt er per risico een weging tussen de nul en één toegekend. Deze weging komt tot stand uit interviews met marktpartijen. Elke hoofdgroep kan door deze wegingen een maximale risicoscore van tien bereiken. Een voorbeeld van een risicoprofiel verdeeld naar de zeven hoofdgroepen is hieronder weergegeven Fondsobjecten 2.Fondsexploitatie 3. Fondsfinanciering 4. Fondsgarantie 5. Spreidingsrisico 6. Integriteitsrisico 7. Marktrisico Het blauwe gedeelte geeft het risico van de CV of maatschap weer. Behalve de mening van de verschillende marktpartijen mag de mening van de belegger niet worden verwaarloosd. De risicoprofielen van beleggers kunnen onderling verschillen, de belegger heeft daarom de mogelijkheid op voorhand een score toe te kennen aan elk van de zeven hoofdcriteria. Deze score wordt doorgerekend in het risicoprofiel van de CV of maatschap, wat leidt tot een totale risicoscore toegespitst op deze belegger. Om het model te kunnen beoordelen wordt een casestudy verricht. In deze casestudy worden de modellen doorgerekend en zal er voor het eerst zicht zijn op de daadwerkelijk uitkomsten. Voor de casestudy wordt het risicoprofiel van een particuliere belegger ingevoerd in het model. Het resultaat is te zien in de grafiek op de volgende pagina. In deze grafiek worden twee trendlijnen getekend, de lineaire lijn is de trendlijn van de rentabiliteit ten opzichte van het totale vermogen en de parabolische trendlijn is de rentabiliteit ten opzichte van het eigen vermogen. Het verschil tussen beide lijnen wordt veroorzaakt door het gebruik van vreemd vermogen. Aan de hand van deze grafische weergave komen verschillende kenmerken van de CV s en maatschappen naar voren, zo wordt het effect van vreemd vermogen per CV en maatschap verduidelijkt en is het maken van een onderlinge vergelijking mogelijk. Er moet worden opgemerkt dat een belegger niet blindelings af moet gaan op de hier getoonde grafiek maar dat deze grafiek hem juist moeten inspireren om de belegging nader te bekijken. Uiteindelijk bepaalt de belegger zelf welke risico s hij wil nemen en de minimale vergoeding die daar tegenover moet staan Het ontwerpen van een waarderingsmodel voor vastgoed-cv s en -maatschappen

7 Samenvatting 90,00% SIG Rev AEFIDES Rev VK Rev 80,00% SRE Rev 70,00% ANNEXUM Rev EAI Rev SHF Rev BERCKHEIJDE Rev 60,00% 50,00% HIG Rev MPC Rev APF Rev WVH Rev MP Rev B&S Rev 40,00% FGH Rev ANTEA Rev 30,00% 20,00% 10,00% HAERZATHE Rev ANNEXUM Rtv MPC Rtv HIG Rtv B&S Rtv FGH Rtv HAERZATHE Rtv SIG Rtv VK Rtv EAI Rtv NEDDEX Rev AEFIDES Rtv SRE Rtv APF Rtv WVH Rtv SHF Rtv BERCKHEIJDE Rtv MP Rtv ANTEA Rtv NEDDEX Rtv 0,00% Vanuit deze casestudy wordt geconcludeerd dat aan de gestelde doelstelling is voldaan. De bovenstaande grafische weergave maakt een onderlinge vergelijking mogelijk en vergroot daarmee de transparantie van de markt. Als kanttekening moet worden vermeld dat de modellen zijn ontwikkeld voor het mogelijk maken van een vergelijking tussen vastgoed-cv s en -maatschappen onderling. De uitkomsten van deze modellen zijn in geen geval vergelijkbaar met rendementen of risicoprofielen van andere beleggingmogelijkheden. Tot slot zijn er tijdens het onderzoek verschillende knelpunten aan het licht gekomen. Deze knelpunten hebben, in veel gevallen het maken van een nauwkeurige en objectieve beoordeling bemoeilijkt of in sommige gevallen zelfs onmogelijk gemaakt. Naar aanleiding van deze knelpunten worden de volgende aanbevelingen gedaan: De informatie in prospectussen moet op verschillende vlakken worden uitgebreid. Een specifiekere beschrijving van de betreffende gebouwen, de bouwtechnische staat en flexibiliteit zijn essentieel voor het genereren van een objectieve onderhoudsbegroting en risicoscore. Binnen de exploitatieprognose worden in sommige gevallen kostenposten niet opgesplitst en wordt het maken van een objectieve rendementsbeoordeling bemoeilijkt. Binnen het onderzoek zijn in totaal negentien CV s of maatschappen geanalyseerd. Aan de hand van deze gegevens is uiteindelijke een benchmark ontwikkeld. Een benchmark op basis van negentien verschillende invoergegevens is niet betrouwbaar. Voor een optimale benchmark zouden alle (ooit op de markt gebracht) maatschappen en CV s moeten worden verwerkt. Met betrekking tot het risicomodel moet de volgende belangrijke aanbeveling worden gedaan. Voor zover mogelijk is getracht het risicomodel te baseren op in de literatuur aanwezige gegevens. In sommige gevallen was dit niet mogelijk en is er uitgegaan van algemene marktgegevens. In een enkel geval was geen van beiden aanwezig, in die gevallen is de scoretabel tot stand gekomen met behulp van de expertise van de begeleiders. In het belang van de betrouwbaarheid van de uitkomsten zouden de gemaakte risicotabellen nader en kritischer moeten worden bekeken door ervaren partijen. Verder zijn het afgelopen jaar verschillende initiatieven op de markt gekomen met betrekking tot het waarderen van CV s en maatschappen. Deze modellen worden vaak ontwikkeld vanuit het initiatief van aanbieders van vastgoed-cv s of -maatschappen, waardoor dit in sommige gevallen kan leiden tot een gekleurd beeld van de betreffende fondsen. Verschillende marktpartijen geven dit ook aan. Vanuit de markt komt steeds vaker het signaal naar een onafhankelijke stichting die deze waardering op zich neemt. Het ligt voor de hand dat de AFM deze taak op zich neemt, echter tot op heden heeft zij dit nog niet gedaan. Wel geeft de AFM aan de regels omtrent het prospectus te willen aanscherpen. Vanuit dit onderzoek is het advies richting de AFM om specifiek de inhoud van het prospectus aan te scherpen. Verder zou de AFM zich veel meer moeten richten op de verslaglegging omtrent het risico en rendement. De binnen dit onderzoek ontwikkelde modellen vormen zeker een stap in de goede richting voor het door de AFM gestelde doel. Het ontwerpen van een waarderingsmodel voor vastgoed-cv s en -maatschappen - 7 -

8

9 Inhoudsopgave 1. ONDERZOEKSOPZET INLEIDING Aanleiding Probleemstelling Doelstelling Onderzoeksvragen OPZET ONDERZOEK Plan van aanpak Uitleg bij plan van aanpak AFBAKENING ONDERZOEKSGEBIED BELEGGEN IN VASTGOED BELEGGEN VERSUS BELEGGEN IN VASTGOED Redenen beleggen in vastgoed Karakteristieken van vastgoed DE ROZ/IPD VASTGOEDINDEX BELEGGINGSVORMEN BINNEN VASTGOED Direct beleggen in vastgoed Indirect beleggen in vastgoed Beursgenoteerd vastgoed Niet-beursgenoteerd vastgoed MOGELIJKHEDEN VAN BELEGGEN IN VASTGOED NAAR FUNCTIEKARAKTERISTIEKEN Kantoren Bedrijfsruimten Winkels DE VASTGOED-CV OF -MAATSCHAP DEFINITIE VASTGOED-CV OF -MAATSCHAP KENMERKEN Fiscaliteiten Liquiditeit (verhandelbaarheid) Ontbinding CV Exit-regeling Financieringshefboom (leverage) JURIDISCHE ASPECTEN Aansprakelijkheid De juridische structuur VORMEN VAN CV S EN MAATSCHAPPEN DE ACTOREN RESUMÉ ANALYSE CV-PROSPECTUSSEN ALGEMENE INDELING PROSPECTUS DE FINANCIËLE UITGANGSPUNTEN RESUMÉ WAARDERINGSMETHODEN INVESTERINGSBESLISSINGEN ANALYSE WAARDEBEPALING EFFECTEN ANALYSE WAARDEBEPALING VAN VASTGOED BAR-methode NAR-methode x-keer-de-huurmethode De DCF-methode RESUMÉ Het ontwerpen van een waarderingsmodel voor vastgoed-cv s en -maatschappen - 9 -

10 Inhoudsopgave 6. RISICO VERSUS RENDEMENT KLASSIEKE RISICOMAATSTAVEN Standaarddeviatie Bèta DE GEVOELIGHEIDSANALYSE RISICOMAATSTAVEN & VASTGOED DE RISICOMAATSTAVEN EN VASTGOED-CV S De standaarddeviatie De bèta De gevoeligheidsanalyse RESUMÉ ANALYSE AUTORITEIT FINANCIËLE MARKTEN (AFM) STRATEGIE EN VISIE Doelstellingen AFM Taken van de AFM ANALYSE HUIDIGE TOETSINGSFACTOREN Toetsingsfactoren met betrekking tot vergunning Toetsingsfactoren prospectus De financiële bijsluiter VERBETERPUNTEN AFM Algemeen Prospectus De financiële bijsluiter RESUMÉ: KERNFACTOREN ANALYSE AFM HET RENDEMENT WAARDERINGSMODEL ONTWIKKELEN MARKTINDEX MARKTINDEX VASTGOEDSPECIFIEK MARKTINDEX FONDSSPECIFIEK BEREKENINGMETHODE RENDEMENT Disconteringsvoet De waarderingsgrondslagen BESTAANDE WAARDERINGSMODELLEN Evaluatie huidige modellen Resumé UITWERKING Bepaling BAR Bepaling onderhoudskosten Het rendement HET RISICO WAARDERINGSMODEL RISICO S VOOR VASTGOED-CV S Lock-in risico Ondernemingsrisico Spreidings risico Integriteits risico HET MARKTRISICO PRINCIPE RISICO-MODEL DE RISICOFACTOREN DE WEGINGEN VOORBEELD UITWERKING RISICOMODEL CASE UITWERKING THEORETISCH KADER UITWERKING INTERPRETATIE GRAFIEK RESUMÉ EVALUATIE CONCLUSIES AANBEVELINGEN AANBEVELING RICHTING DE AFM LITERATUURLIJST Het ontwerpen van een waarderingsmodel voor vastgoed-cv s en -maatschappen

11 Inhoudsopgave BIJLAGEN BIJLAGE 1: KARAKTERISTIEKEN VAN DE VASTGOED-CV BIJLAGE 2: INHOUD PROSPECTUS BIJLAGE 3: KENGETALLEN FINANCIËLE UITGANGSPUNTEN BIJLAGE 4: TOETSINGSFACTOREN PROSPECTUS BIJLAGE 5: INHOUD FINANCIËLE BIJSLUITER BIJLAGE 6: BEREKENING HERBOUWWAARDE BIJLAGE 7: VASTGOEDEXPLOITATIEWIJZER BIJLAGE 8: BAR S BIJLAGE 9: 23 GROTE STEDEN BIJLAGE 10 PARKEERNORMEN BIJLAGE 11 BRANCHES BIJLAGE 11 BRANCHES BIJLAGE 12: WEGINGEN BIJLAGE 13: FUNDVIEW, 50 MEETBARE CRITERIA BIJLAGE 14: VASTGOEDRENDEMENTSMETER & CHECK-ANALYSE BIJLAGE 15: ENQUÊTE Het ontwerpen van een waarderingsmodel voor vastgoed-cv s en -maatschappen

12

13 1. Onderzoeksopzet 1.1 Inleiding Al enige tijd lijkt het niet goed te gaan met de Nederlandse economie. In de eerste helft van 2004 hebben particuliere beleggers op de Nederlandse markt 710 miljoen euro uit beleggingsfondsen teruggetrokken 1. Steeds minder beleggers vinden dat de economische situatie verbetert en ook de eigen financiële situatie is er voor de meeste beleggers niet op vooruit gegaan 2. Zo zijn de meeste beleggingsportefeuilles de afgelopen tijd in waarde gedaald. Dit heeft er toe geleid dat zowel het zelfvertrouwen van de belegger als het vertrouwen van de belegger in de markt is gedaald. De afgelopen jaren is gebleken dat vastgoed een goede en solide aanvulling vormt op de portefeuille van menig particuliere belegger, zeker gezien de huidige aanhoudende malaise op de aandelenmarkt. Het probleem is echter dat de vastgoedmarkt een niet-transparante markt betreft waardoor kennis en ervaring een vereiste vormen voor het succesvol tot stand brengen van transacties. Er bestaan verschillende manieren om in vastgoed te beleggen, zowel direct als indirect. Veel beleggers beschikken niet over voldoende vermogen om direct in vastgoed te beleggen. Daarom wordt er vaak gekozen voor het beleggen in vastgoedfondsen. De laatste jaren is een derde manier van beleggen in vastgoed sterk in opkomst: de vastgoed-cv of -maatschap. Deze manier van beleggen wordt gezien als indirect beleggen in vastgoed, maar geniet op een aantal vlakken van de unieke voordelen van direct beleggen in vastgoed Aanleiding De afgelopen jaren zijn de vastgoed-cv s en -maatschappen als paddestoelen uit de grond geschoten. Elk jaar komen er weer tientallen CV s en maatschappen bij. 3 Waar er begin 2000 slechts enkelen waren, zijn dat er nu ongeveer 300 met een belegd vermogen van ruim één miljard euro. In de eerste vijf maanden van 2004 zagen 27 nieuwe CV s en maatschappen het licht. Het gemiddelde eigen vermogen van deze beleggingsproducten is met 7,4 miljoen euro ruimschoots verdubbeld. De oorzaak van deze stijging is voornamelijk te vinden in een toename in interesse van voornamelijk de particuliere belegger. Dit terwijl de vooruitzichten voor de vastgoedmarkten de afgelopen jaren niet zijn verbeterd. Verder hebben de aanbieders van deze CV s en maatschappen geen moeite met het doen van claims met betrekking tot de winstgevendheid. Voorspellingen van rendementen rond de 13% tot 15% zijn de normaalste zaak van de wereld. Vanuit de vastgoedwereld volgen dan ook steeds meer kritische geluiden 4 ; Is het geloofwaardig als een beleggingsfonds in de krant adverteert met de tekst: Verwacht rendement over de komende vijf jaar: 15%? U zou op zijn minst denken dat de heren fondsmanagers het een beetje hoog in de bol hebben gekregen. Ondanks deze kritische geluiden blijkt de particuliere belegger zich blind te staren op juist alleen dit rendement. Sommige aanbieders spelen daarop in door wat hoger renderende bedrijfshallen in de kantorenportefeuilles te mengen. Dat daarmee ook het risicoprofiel toeneemt, neemt de belegger kennelijk voor lief 5. Vastgoed-CV s en -maatschappen bestaan nu rond de vier á vijf jaar en hebben over het algemeen een looptijd tussen de 7 á 10 jaar. Dit heeft tot gevolg dat er weinig bekend is over de resultaten van een dergelijke constructie. In de bijbehorende brochures wordt de nodige informatie gegeven over de betreffende objecten, de financiële uitgangspunten voor de voorspelde rendementen en exploitatieresultaten en de eventuele kansen en risico s van de CV of maatschap. Maar deze gegevens en berekeningen zijn vaak minimalistisch opgesteld. Het is complex om te bepalen wat de beurs de komende zes maanden gaat doen, laat staan de komende vijf tot tien jaar. Verder geeft de vaak bijgevoegde disclaimer over rendementen uit het verleden geen of nauwelijks houvast, want het gaat hier meestal om projecten die nog geen enkel verleden hebben, maar slechts een rooskleurige toekomst. In 2002 heeft de Autoriteit Financiële Markten (AFM) de zogenaamde Financiële bijsluiter ontwikkeld. De doelstelling van deze bijsluiter is het verschaffen van meer inzicht in financieel complexe producten, waaronder de vastgoed-cv en -maatschap. In juni 2004 is de tevredenheid en het gebruik van deze financiële bijsluiter voor zowel aanbieders, intermediairs als beleggers geanalyseerd. Een van de hoofdverbeterpunten met betrekking tot deze bijsluiter is het toevoegen van een risico-indicator. Uit het onderzoek is gebleken dat zowel de belegger als intermediair onvoldoende inzicht heeft in de risico s van de betreffende beleggingsoptie 6. 1 Financieel Dagblad, 21 september Postbank beleggers barometer 3 Financieel dagblad, 7 juni Kort, P., IEX-columnist, Een zee van CV s. 5 Jaap Wolters MPC Capital, PropertyNLmagazine 6 Het ontwerpen van een waarderingsmodel voor vastgoed-cv s en -maatschappen

14 Onderzoeksopzet Het oordeel over de vastgoed-cv wordt voornamelijk gebaseerd op de argumenten en rekenvoorbeelden van het prospectus van de aanbieder. Dit prospectus is weliswaar goedgekeurd door de AFM, maar deze goedkeuring zegt niets over de economie van de belegging. Een vergelijking met andere aanbieders op de markt wordt ook bemoeilijkt. Is bij de prognoses wel uitgegaan van dezelfde grondslagen of rendementsdrijvers zoals verwachte inflatie of onderhoudskosten? Is bij de rendementsberekening wel dezelfde rekenmethode gebruikt? 7. Door het opstellen van een uniform model voor het interpreteren van een CV- of maatschapbrochure, met als doel het verkrijgen van een realistische rendementswaardering voor de particuliere belegger, zal zowel de transparantie van de markt als het vertrouwen in de markt ten opzichte van de particuliere belegger worden verbeterd Probleemstelling Tijdens het analyseren van brochures van vastgoed-cv s en -maatschappen verkrijgt de particuliere belegger geen reëel beeld van zowel de CV- of maatschapsbelegging als de beleggingsmogelijkheid in relatie tot haar markt. Op welke manier kan het inzicht van de particuliere belegger in vastgoed-cv s en - maatschappen worden vergroot? Doelstelling Ontwikkelen van een uniform model voor het analyseren van een vastgoed-cv of -maatschap, op het gebied van rendements- waardering van de CV of maatschap in de toekomst. Met als doel het mogelijk maken van een onderlinge vergelijking. Rendements-waardering; betreft zowel direct als indirect rendement. De randvoorwaarden van het model zijn: het ontwikkelen van een hanteerbaar model voor de particuliere belegger; voor de particuliere belegger moet er een duidelijke uitkomst resulteren, in relatie tot de rendementen risicofactoren van de belegging; het model moet over voldoende informatie beschikken zodat de betreffende autoriteit (zoals AFM) een goed inhoudelijk oordeel kan vormen over de betreffende CV of maatschap; het model moet toepasbaar zijn op de verschillende CV en maatschap typen; het model moet gebruik maken van objectieve gegevens Onderzoeksvragen Op welke gebieden wordt dit onderzoek afgebakend? Wat is beleggen in vastgoed? (literatuur) Welke actoren zijn betrokken bij beleggen in vastgoed? (literatuur) Wat houdt beleggen in een vastgoed-cv of -maatschap in? (literatuur en actieve bedrijven) Welke informatie wordt de particuliere belegger aangereikt? (analyse van prospectussen) Welke manieren bestaan er voor het waarderen van vastgoed? (literatuur) Welke manieren bestaan er voor het waarderen van effecten. (literatuur) Wat zijn de huidige toetsingsfactoren van de AFM, en wat zijn de verbeterpunten? (Informatie AFM) Welke wensen stellen de betrokken actoren aan het model? (enquête marktpartijen) De volgende methoden van onderzoek zullen hierbij worden gehanteerd: gesprekken met marktpartijen; literatuurstudie (vakliteratuur, tijdschriften, onderzoeksrapporten van branchegenoten); praktijkstudie (analyse van prospectussen). 1.2 Opzet onderzoek Het betreffende onderzoek zal bestaan uit drie stappen. De eerste stap is het basis onderzoek; de onderdelen van dit basis onderzoek staan schematisch weergegeven in figuur 1.1. Aan de hand van deze schematische weergave zal later een uitleg volgen van de opzet van dit basis onderzoek. Dit onderzoek zal uiteindelijk leiden tot een, op vastgoed-cv s en -maatschappen toe te passen model. De tweede stap is de casestudy. In deze studie zullen verschillende CV s en maatschappen worden geanalyseerd aan de hand van het ontwikkelde model. Deze studie zal voornamelijk gericht zijn op de toepasbaarheid van het model in de praktijk. Aan de hand van de uitkomsten van deze casestudy zullen in stap drie conclusies en aanbevelingen worden gevormd voor het onderzoek en het gebruik van het model Het ontwerpen van een waarderingsmodel voor vastgoed-cv s en -maatschappen

15 Onderzoeksopzet Plan van aanpak Figuur 1.1: Plan van Aanpak Het ontwerpen van een waarderingsmodel voor vastgoed-cv s en -maatschappen

16 Onderzoeksopzet Uitleg bij plan van aanpak De eerste stap in dit onderzoek is het formuleren van een aantal uitgangspunten die van belang zijn voor deze rapportage. De volgende stap is het leggen van een basis met betrekking tot het beleggen in vastgoed. De definiëring van de verschillende manieren van beleggen in vastgoed en de specifieke kenmerken van het beleggen in vastgoed zullen hier worden behandeld. Binnen deze definiëring zal ook worden gekeken naar de in dit proces aanwezige actoren. Voor welke actoren is dit onderzoek van belang en welke rol zal dit onderzoek spelen voor de betreffende actoren. De volgende stap is het analyseren van de vastgoed-cv en -maatschap: welke soorten bestaan er, wat zijn de verschillen in risico en de bijbehorende juridische en fiscale aspecten. Vanuit deze analyse zal een stap worden gemaakt richting het analyseren van de CV- en maatschapsbrochures: een grondige analyse van de aangeboden informatie en een analyse van de in de brochure opgenomen rendementsberekeningen. Deze analyse zal leiden tot een aantal kengetallen en kenmerken welke van belang zullen zijn als basis input voor het model. De rendementsberekeningen voor vastgoedbeleggingen staan in directe verhouding tot de waarde ontwikkelingen van vastgoed. Vanuit de literatuur zal dan ook worden gezocht naar verschillende kengetallen welke van belang zijn voor de waardebepaling van vastgoed. Verder zal worden gezocht naar reeds aanwezige waarderingsmodellen met betrekking tot dit directe vastgoed. Behalve dit literatuuronderzoek zal ook worden gekeken naar de verschillende reeds aanwezige rendement waarderingsmodellen van effecten. Deze modellen zullen intern worden getoetst aan de toepasbaarheid op vastgoed-cv s en -maatschappen. De toepasbare kengetallen en kenmerken zullen uiteindelijk worden meegenomen in het opstellen van een basis input voor het model. Vervolgens worden de doelstellingen en huidige toetsingsfactoren van de AFM geanalyseerd. Verder zal worden getracht eventuele verbeterpunten weer te geven en deze vervolgens te verwerken in het uiteindelijk te ontwikkelen model. Met al deze gegevens zal vervolgens worden getracht een rendement model op te stellen. Gedurende het opstellen van het model zullen de eisen en wensen van de actoren voortdurend een belangrijke rol spelen. 1.3 Afbakening onderzoeksgebied Het onderzoek is gericht op vastgoedbeleggingen, welke als een vastgoed-cv of -maatschap worden aangeboden in Nederland, met een tijdelijke vergunning van de AFM. Dit betekent besloten fondsen met een beperkte looptijd. De volgende stap is een afbakening aan de hand van soorten vastgoed-cv s of -maatschappen. Er bestaan verschillende soorten vastgoed-cv s en -maatschappen. De drie hoofdcategorieën zijn 8 : CV s of maatschappen met reeds bestaande en verhuurde panden; CV s of maatschappen welke zich bezig houden met projectontwikkeling; CV s of maatschappen gericht op het aankopen van blokken verhuurde woningen (uitponden). Elke soort heeft zijn eigen kenmerken en risicoprofiel. De meest voorkomende vorm bestaat uit reeds bestaande en verhuurde panden. Het model zal dan ook worden opgesteld voor dit soort CV s en maatschappen. De twee andere mogelijkheden zullen binnen het onderzoek kort worden behandeld, maar worden verder buiten beschouwing gelaten. Een verdere afbakening zal plaatsvinden aan de hand van het soort vastgoed. Er wordt een onderscheid gemaakt in de volgende categorieën: kantoren; bedrijfsruimten; winkels; woningen; bijzondere projecten. In eerste instantie zal het onderzoek zich richten op commercieel vastgoed, omdat deze categorie het grootste aantal CV s en maatschappen vertegenwoordigt. Commercieel vastgoed bestaat uit kantoren, bedrijfsruimten, winkels en in sommige gevallen ook bijzondere projecten. Deze laatste categorie zal gezien haar geringe en specifieke omvang verder buiten beschouwing worden gelaten. 8 FiscAlert nr 5, mei 2002, Kapé Breukelaar en Herman Bouter ( Het ontwerpen van een waarderingsmodel voor vastgoed-cv s en -maatschappen

17 THEORETISCHE ANALYSE

18

19 2. Beleggen in vastgoed De theoretische analyse start met het uitwerken van het beleggen in vastgoed. Ten eerste zal het begrip beleggen in vastgoed worden behandeld, waarna de verschillende beleggingsmogelijkheden worden besproken. 2.1 Beleggen versus beleggen in vastgoed Beleggen in vastgoed is een bijzondere vorm van beleggen. Hieronder worden achtereenvolgend de definities weergegeven van beleggen en van beleggen in vastgoed 9. Definitie: Beleggen is het geven van een naar verwachting renderende bestemming, in de vorm van het genereren van inkomsten en/of vermogensgroei, aan een beschikbaar financieel vermogen met een gegeven of variabele omvang, voor een bepaalde, dan wel onbepaalde maar eindige periode, voor zover dit bestemmen niet het sparen van dat vermogen betreft of een rechtstreekse aanwending in de productie van een goed of levering van een dienst. Zoals de definitie weergeeft gaat het om een naar verwachting renderende bestemming geven aan. Dit betekent dat het werkelijke rendement op voorhand niet bekend is. Indien het belegde vermogen niet terug wordt verkregen, dan kan dit gezien worden als negatief rendement. De definitie van beleggen in vastgoed is als volgt: Definitie: Het investeren in een vastgoedobject, dan wel beleggingsportefeuille, direct of indirect, van (een gedeelte van) het vrij beschikbare financiële vermogen met een gegeven omvang, om vanuit de optiek van beleggen uit de exploitatieopbrengsten en de (eventuele) verkoop ervan een naar verwachting renderende stroom geldelijke opbrengsten te genereren gedurende een bepaalde, dan wel onbepaalde maar eindigende periode. Het beleggen in vastgoed is het vastleggen van vermogen in vastgoed, met het doel om uit de exploitatie en verkoop van het vastgoed een toekomstige stroom opbrengsten te realiseren. Kern van beleggen is de gerichtheid op de toekomst en de daarmee samenhangende onzekerheid. Beleggingsbeslissingen komen dus tot stand op basis van aannames, verwachtingen en ramingen van opbrengsten 10. Naast het verschil in definitie zijn er nog een aantal karakteristieken welke het beleggen in vastgoed specifiek kenmerken. Waarom is vastgoed anders dan bijvoorbeeld aandelen of vastrentende waarden? De belangrijkste karakteristieken zijn als volgt: direct vastgoed is vermogensobject én productiemiddel; vastgoed is niet verplaatsbaar; vastgoed is slecht splitsbaar Redenen beleggen in vastgoed De beleggingsrationale voor vastgoed is vooral gelegen in de positionering van private equity met bijzondere karakteristieken, zoals hoog direct rendement en hoge eindwaarde (grondwaarde), waarbij de cashflows goed inzichtelijk te maken zijn 11. Door exploitatie kan de belegger een vrij stabiele stroom van directe (huur)inkomsten genereren gedurende een lange periode. De kans op stabiele inkomsten is vooral groot bij langdurige huurcontract(en) met solvabele huurder(s), waarbij tussentijdse huuraanpassingen gereguleerd zijn. Zo houden huren die geïndexeerd zijn met de inflatie, het directe rendement stabieler. Bovendien is gebleken dat een goede locatie zijn waarde behoudt, waarbij tevens sprake is van een redelijke kans op waardegroei op de lange termijn. Een ander voordeel van een vastgoedbelegging is het diversificatie potentieel ten opzichte van andere beleggingscategorieën. Zo is er een geringe correlatie van vastgoed met andere assets, zoals aandelen en obligaties. Dit komt met name doordat rendement van vastgoed vertraagd reageert op de economische ontwikkelingen en in een andere mate daarvan afhankelijk zijn. Doordat het rendementsverloop van vastgoed nauwelijks gecorreleerd is met andere assets, kan vastgoed het beleggingsrisico op een totale portefeuille reduceren Karakteristieken van vastgoed Behalve de hierboven genoemde definitie van het beleggen in vastgoed zijn er een aantal karakteristieken te benoemen van het beleggen in vastgoed. Er wordt opgemerkt dat een aantal van deze kenmerken deels te ondervangen zijn door indirect te beleggen (via aandelen) in vastgoed. 9 Keeris, W.G. (2001), Vastgoedbeheer lexicon 2 e druk 10 Van Gool, Jager en Weisz, Vastgoed als belegging 11 Hendriks: Bol, Afstudeerscriptie, Ir. R.v. Polanen Petel, februari 2005, Het ontwerpen van een waarderingsmodel voor vastgoed-cv s en -maatschappen

20 Beleggen in vastgoed De verschillende karakteristieken zijn 13/14 : Vastgoed is een kennisintensieve beleggingsvorm. Door de hoge eenheidsprijzen kunnen kleine beleggers nauwelijks direct in vastgoed beleggen, maar alleen indirect. Door de hoge eenheidsprijzen kan spreiding pas verantwoord worden gerealiseerd bij portefeuilles met een omvang van ten minste enige honderden miljoenen euro s. Direct vastgoed is heterogeen: elk vastgoedobject is uniek door de geografische locatie, aard van gebouw, huurders enzovoort. De transactiekosten voor vastgoed zijn relatief hoog. Vastgoed is illiquide in vergelijking met aandelen en obligaties. Daarnaast is de liquiditeit sterk afhankelijk van de ontwikkelingen op de onroerendgoedmarkten. Vastgoed portefeuilles zijn weinig flexibel op de korte termijn. Timing is niet eenvoudig vanwege de beperkte handelingssnelheid bij transacties en vanwege de onvolledige informatie en de marktimperfecties. De resultaten van belegging in vastgoed zijn mede afhankelijk van het overheidsbeleid. De performance meting, performance analyse en benchmarking van vastgoed zijn moeilijk. Behalve de karakteristieken van vastgoed, zijn de kenmerken van de markt waarin het vastgoed verhandeld wordt ook van belang. De volgende karakteristieken kenmerken de vastgoedmarkt: De vastgoedcyclus; dit is de golfbeweging van vraag en aanbod van te huren ruimte en beleggingsobjecten. Op de vastgoedmarkt is geen sprake van doorlopende prijsvorming. Er is geen sprake van één vastgoedmarkt, maar van een groot aantal lokale deelmarkten met elk eigen karakteristieken. 2.2 De ROZ/IPD vastgoedindex 15 De ROZ/IPD-vastgoedindex is een initiatief van de Raad voor Onroerend Zaken (ROZ) en is via een samenwerking met de Investment Property Databank te Londen (IPD) tot stand gekomen. De ROZ is een overkoepelende organisatie van de Nederlandse vastgoedmarkt. In deze raad zijn alle (grote) zakelijke en professionele koepelorganisaties, die actief zijn in deze industrie, vertegenwoordigd. De ROZ/IPD-Vastgoedindex registreert sinds 1995 het rendement behaald op het institutioneel aangehouden directe vastgoed in Nederland. Met de komst van deze marktindex is zonder meer een uitbreiding van de kwantitatieve gegevens bewerkstelligd. De ROZ/IPD-Vastgoedindex is dan ook een veel gebruikte benchmark voor de Nederlandse institutionele beleggers in direct vastgoed. Het is samengesteld uit taxatie- en management gegevens voor individuele objecten uit vastgoedportefeuilles, welke door de IPD worden verwerkt. 2.3 Beleggingsvormen binnen vastgoed Er bestaan verschillende manieren om in vastgoed te beleggen, de twee hoofdgroepen zijn het direct beleggen in vastgoed en het indirect beleggen in vastgoed. Tussen direct en indirect beleggen bevindt zich een overgangsgebied, wat een nadere afbakening noodzakelijk maakt. Directe beleggingen worden soms ondergebracht in aparte dochters, maar de moeder bezit de aandelen. Desondanks wordt deze constructie aangemerkt als een directe belegging. Het kenmerkende verschil tussen direct en indirect beleggen heeft betrekking op de mate van zeggenschap over de belegging. Er is sprake van een directe belegging wanneer de belegger én een meerderheidsbelang heeft in het vastgoed, al dan niet via dochters, én de zeggenschap heeft over het management. Van een indirecte belegging is sprake indien een belegger noch een meerderheidsbelang heeft, noch zeggenschap over het management kan uitoefenen Direct beleggen in vastgoed Definitie: Het naar verwachting renderend investeren in een vastgoedobject, dan wel vastgoedbeleggingsportefeuille, van het vrij beschikbare vermogen met een gegeven omvang, voor een bepaalde, dan wel onbepaalde maar eindige periode, met daarbij directe beleidsmatige en operationele bemoeienis met de exploitatie ervan. In het geval van direct beleggen in vastgoed zal de belegger met eigen vermogen een vastgoed object aanschaffen. De belegger moet dan beschikken over een groot deel vrij beschikbaar vermogen. Verder heeft deze vorm van beleggen tot gevolg dat de belegger zelf juridisch en/of economisch eigenaar is van het object. 13 Keeris, W.G. (2001), Vastgoedbeheer lexicon 2 e druk 14 Van Gool, Jager en Weisz, Vastgoed als belegging Het ontwerpen van een waarderingsmodel voor vastgoed-cv s en -maatschappen

21 Beleggen in vastgoed Dit betekent dat deze vorm van beleggen een grote inspanning vereist van de eigen organisatie. Gezien bovenstaande factoren is het direct beleggen in vastgoed voor veel partijen vaak geen optie. De belangrijkste voor- en nadelen van deze vorm van beleggen zijn 16 : Voordelen: beter uit te voeren controle op het betrokken management; betere mogelijkheden voor diversificatie; het fiscaal aantrekkelijk zijn. Nadelen: de illiquiditeit van de beleggingen; het management intensief zijn; de minder te behalen voordelen uit diversificatie Indirect beleggen in vastgoed Definitie: Het naar verwachting renderend investeren in een vastgoedobject, dan wel beleggingsportefeuille, van het vrij beschikbare vermogen met een gegeven omvang, voor een bepaalde, dan wel onbepaalde maar eindige periode, met daarbij een beperkte invloed op het beleid en zonder enige operationele bemoeienis met de exploitatie ervan. Indirect beleggen in vastgoed heeft een aantal voordelen ten opzichte van het direct beleggen in vastgoed: geen locale expertise nodig; investering voor kleine bedragen mogelijk: een goede spreiding veel eenvoudiger; geen overdrachtsbelasting; liquiditeit kan groter zijn; met een indirecte vastgoedbelegging wordt geprofiteerd van de schaalvoordelen van een gespecialiseerd management apparaat; minder emotionele waarde; de beurs kan extra kansen bieden; hefboomeffect. Naast de hierboven genoemde voordelen kent het indirect beleggen in vastgoed ook nadelen ten opzichte van het direct beleggen: het rendement van beursgenoteerd indirect vastgoed is erg volatiel; de belegger heeft niet de directe zeggenschap over de beleggingen en het beleggingsbeleid; minder feeling met de markt; vreemd vermogen verhoogt het risico. Het indirect beleggen in vastgoed kan verder worden opgesplitst in het beleggen in beursgenoteerd vastgoed en niet-beursgenoteerd vastgoed Beursgenoteerd vastgoed Over het algemeen is de beurswaarde van de aandelen lager dan de nominale (getaxeerde) waarde van het onderliggende vastgoed. De oorzaak hiervan is dat de beurs bepaalde eisen stelt aan de freefloat en het verhandelvolume van het aandeel. Hierdoor is het aandeel toegankelijk voor een breed scala aan beleggers en verbeterd de liquiditeit. Daarmee is het nadeel illiquiditeit van direct vastgoed geëlimineerd. Daarnaast zorgt de beheerorganisatie van het fonds voor de exploitatie van de objecten. Vaak hebben de fondsen zich gespecialiseerd in een sector. Hierdoor kan expertise optimaal benut worden, hetgeen leidt tot een reductie van het risico. Daarmee wordt onderstreept dat het risico deels te managen is. Tevens kan de belegger op deze manier de (indirecte) vastgoedportefeuille diversifiëren (risicospreiding, internationale spreiding). Hiermee verdwijnt ook een tweede nadeel van direct vastgoed, spreiding aanbrengen in portefeuille leidt tot kostbaar kennis/management behoefte. Bij deze vorm van beleggen geldt wel dat de belegger geen invloed kan uitoefenen op het beleid waarop de objecten geëxploiteerd worden om optimaal rendement te behalen. Daarnaast valt een deel van de diversificatie werking van vastgoed in de portefeuille weg, omdat aandelen mee deinen op het beurssentiment. Dit heeft nadelige gevolgen voor de inflatie hedge, dat juist een van de goede eigenschappen van het direct beleggen in vastgoed is Niet-beursgenoteerd vastgoed Er is ook een tendens dat vastgoedfondsen van de beurs af worden gehaald en verder gaan als nietbeursgenoteerde fondsen. De belangrijkste reden hier achter is dat grote pensioenfondsen kwaliteit en controle willen op hun indirecte beleggingen. Er bestaan verschillende vormen van niet-beursgenoteerd vastgoed. De verschillen onderling worden voornamelijk gevormd door aspecten als in- en uittreding, zeggenschap en hoogte van de prijs per aandeel. Het niet-beursgenoteerd beleggen in vastgoed biedt voor de belegger het beste van twee werelden: niet de zorgen van een grote organisatie met veel expertise, maar wel gedeeltelijke zeggenschap. 16 TU Eindhoven leerstoel Vastgoedbeheer (2001), Dictaat Commercieel Vastgoedbeheer 2 Het ontwerpen van een waarderingsmodel voor vastgoed-cv s en -maatschappen

22 Beleggen in vastgoed Omdat zeggenschap over de belegging niet past binnen de definitie van indirecte vastgoedbeleggingen, wordt deze wijze van fondsvorming ook wel een hybride beleggingsconstructie genoemd. Daarnaast zijn binnen de fondsen de participanten bekend. Hiermee wordt een deel van de kwaliteit van het fonds bepaald. Net als bij direct beleggen kunnen de fondsen zich richten op een specifieke markt of sector. 2.4 Mogelijkheden van beleggen in vastgoed naar functiekarakteristieken Er bestaan verschillende markten voor het beleggen in vastgoed. Er kan een indeling worden gemaakt naar functiekarakteristieken van de objecten. De ROZ/IPD-vastgoedindex onderscheidt de volgende beleggingscategorieën: kantoren; bedrijfsruimten; winkels; woningen; overig, onder overig wordt begrepen de gemengde objecten en objecten met specifieke bestemmingen voor niet-standaard gebruik. Elke categorie heeft haar eigen specifieke kenmerken, risico s en rendementsprofielen. In onderstaande tabel wordt een overzicht gegeven van de rendementsresultaten over de afgelopen vijf jaar van de categorieën kantoren, bedrijfsruimten en winkels. Vervolgens worden de verschillende beleggingskarakteristieken per markt behandeld om een beter beeld te krijgen van de verschillen tussen de markten 17. Bij het afbakenen van het onderzoeksgebied is vermeld dat de categorie woningen buiten beschouwing wordt gelaten. De categorie overig wordt bepaald door objecten in specifieke en/of verschillende vastgoed soorten waardoor de rendementsresultaten binnen deze categorie onderling grote verschillen laten zien. Het opstellen van een gemiddeld rendementsresultaat voor deze categorie is daarom niet representatief. Deze categorie wordt daarom verder buiten beschouwing gelaten. ROZ Vastgoedindex 18 Gemiddeld over Totaal rendement Winkels 8,7 10,5 12,7 13,2 12,0 9,9 9,8 9,1 10,1 9,7 10,2 10,5 Kantoren 8,6 11,8 14,3 15,5 15,1 11,9 8,4 4,9 5,4 6,2 9,1 10,4 Bedrijfsruimten 11,2 11,9 13,3 18,0 12,7 10,5 9,4 6,5 8,7 8,2 9,6 11,2 Direct rendement Winkels 8,2 8,0 7,8 7,6 7,4 7,2 7,3 7,3 7,2 7,3 7,3 7,6 Kantoren 8,2 8,3 8,4 8,1 7,7 7,5 7,5 7,4 7,3 7,4 7,5 7,9 Bedrijfsruimten 10,2 9,8 9,6 9,2 8,4 8,4 8,7 8,3 8,3 8,4 8,4 9,0 Waardegroei Winkels 0,5 2,4 4,5 5,3 4,3 2,5 2,4 1,7 2,8 2,3 2,7 2,7 Kantoren 0,3 3,2 5,5 6,9 6,9 4,1 0,8-2,3-1,8-1,1 1,5 2,3 Bedrijfsruimten 1,0 1,9 3,4 8,1 4,0 2,0 0,7-1,7 0,4-0,2 1,1 2,0 Markthuurgroei Winkels 0,1 2,5 2,8 2,6 3,1 4,2 3,5 1,1 1,2 1,9 2,6 2,1 Kantoren 1,0 3,2 5,1 4,3 5,8 5,1 1,3-1,0-0,7-0,1 2,1 2,5 Bedrijfsruimten 0,9 2,3 3,0 1,6 2,9 3,9-0,2-0,7 1,1 0,0 1,4 1,6 Tabel 2.1: Rendementsprofielen Kantoren De algemene beleggingskenmerken van kantoren zijn: De grondwaarde van goed gelegen kantoren is meestal hoger dan van bedrijfsruimten. Dit biedt meer mogelijkheden voor herontwikkeling. Met het beleggen in kantoren zijn over het algemeen grotere bedragen gemoeid dan bij solitaire winkels en bedrijfsruimten. Meer dan bij solitaire winkels moet er rekening worden gehouden met technische en functionele veroudering. Bij kantoren wordt in de regel een groter oppervlak gehuurd dan bij winkels. Bij een gegeven investeringsbedrag heeft men derhalve ook te maken met minder huurders dan bij winkelcentra en winkels. Een uitzondering hierop zijn bedrijfsverzamelgebouwen. Na afloop van het huurcontract zijn huuraanpassingen vaak gemakkelijker te realiseren dan bij winkels. In sommige landen, zoals Nederland, worden winkeliers door huurwetgeving beschermd tegen sterke huurstijgingen en huuropzegging. 3 jaar 5 jaar 10 jaar 17 Van Gool, Jager en Weisz, Vastgoed als belegging Het ontwerpen van een waarderingsmodel voor vastgoed-cv s en -maatschappen

23 Beleggen in vastgoed In Nederland wordt de kantoorhuurontwikkeling gekenmerkt door zaagtandeffecten, dit wil zeggen dat de contracthuren door prijsindexatie vaak meer stijgen dan de markthuren. Dit maakt dat het beleggen in kantoren een cyclisch karakter heeft. Het beheer van een kantoorgebouw kent relatief geringe administratieve lasten en geeft minder beheerwerk dan winkelcentra, zeker wanneer het voor een langere tijd aan goede huurders is verhuurd. Kantoren hebben als beleggingen over het algemeen een gemiddeld risico- en rendementsprofiel Bedrijfsruimten De beleggingskenmerken van bedrijfsruimten, waartoe kunnen worden gerekend fabrieksgebouwen, bedrijfshallen, logistieke en distributiecentra, groothandelsgebouwen en opslagruimten zijn: Het betreft een relatief jonge vastgoedbeleggingscategorie met specifieke kenmerken. De grondwaarde en restwaarde van bedrijfsruimten zijn relatief gering, waardoor herontwikkeling vaak op problemen stuit. Bedrijfsruimten worden in hoofdzaak gebouwd bij voorverhuur aan een van tevoren bekende huurder, omdat de constructie en indeling vaak zijn afgestemd op de bedrijfsuitoefening. Ook zijn er dikwijls langlopende huurcontracten. Vaak overheerst het kantorendeel ten opzichte van de productiehallen, wat de bruikbaarheid vermindert. De administratiekosten zijn relatief gering. Exploitatie kosten zijn vaak relatief laag doordat kosten als onderhoud en renovatie niet structureel voor rekening van de gebruiker komen. Om de gebruiker zo veel mogelijk vrijheid te geven, is deze vaak zelf verantwoordelijk voor de inrichting en vormgeving van het pand. De vrije markt voor bedrijfsruimten is klein. De mogelijkheden voor wederverhuur zijn niet al te groot door de vaak specifieke indeling en specifieke installaties en voorzieningen. Bedrijfsruimten hebben een hoger risicoprofiel omdat de gebouwen naar de eisen van de specifieke huurder worden gebouwd. Daarmee zijn alternatieve aanwendingsmogelijkheden vaak beperkter. Een hoger risicoprofiel rechtvaardigt een hoger rendement Winkels Solitaire winkels gelegen in een binnenstedelijk kernwinkel gebied, verschillen als beleggingsobject ten opzichte van kantoren en bedrijfsruimten op de volgende terreinen: De grondwaarde van een winkelpand maakt een groter deel uit van de totale waarde dan bij ander vastgoed. Dit biedt goede perspectieven voor herontwikkeling. Per object is de investering vaak kleiner dan bij kantoren en bedrijfsruimten. Dit zorgt voor mogelijkheid tot betere risicospreiding, maar daar tegenover ook meer huurders. Solitaire winkels liggen in stadscentra die koopkracht aantrekken door de aanwezigheid van grootwinkelbedrijven en historische gebouwen. Winkelcentra moeten op hun eigen kracht publiek aantrekken. De specifieke locatie van een winkel is van groter belang dan van een kantoor, omdat de omzet van de winkelier sterk afhankelijk is van de locatie in een winkelgebied. De bruto winkelhuren per m 2 van eersteklas winkels liggen aanzienlijk boven die van eersteklas kantoren in dezelfde omgeving. Winkels op goede locaties zijn in verhouding tot ander vastgoed een vrij liquide belegging. Het investeren in winkels vergt specifieke kennis van de detailhandel, zoals: consumenten gedrag modeontwikkeling, huurprijzen per stad en straat en gewenste frontbreedte ten opzichte van diepte enzovoort. De verhuurbaarheid van winkelpanden op goede locaties levert relatief weinig problemen op. Meer dan bij kantoren en bedrijfsruimten heeft de huurder van een winkel belang bij een goed uiterlijk van het pand en een aantrekkelijke omgeving. De eigenaar verhuurt alleen casco. Onderhoud en renovatie komen voor rekening van de huurder. Er zijn in Nederland meer eersteklas winkelgebieden dan eersteklas kantoorwijken, wat spreiding van de beleggingen vergemakkelijkt. De huurwetgeving beschermt huurders van winkels tegen sterke huurverhogingen en beëindigen huurcontract. Het ruimtelijke overheidsbeleid voor winkels is restrictiever dan voor kantoren. Door dit beleid is de kans op schaarste groter dan bij kantoren. Voor een groot deel komen de eigenschappen van grote winkelcentra overeen met de eigenschappen van solitaire winkels. Er zijn echter een aantal grote verschillen, zo zijn er met het beleggen in winkelcentra wel grote bedragen gemoeid en zijn winkelcentra vaak complexe objecten. Door een gebrek aan bouwlocaties, weerstanden van gevestigde winkeliers en strikte overheidsregulering is het dan ook moeilijker om een winkelcentrum te creëren dan afzonderlijke winkels. Verder moeten winkelcentra voortdurend worden aangepast aan de wensen van consumenten en winkeliers. Het ontwerpen van een waarderingsmodel voor vastgoed-cv s en -maatschappen

Supermarktvastgoed op waarde geschat. Beleggen in supermarktvastgoed

Supermarktvastgoed op waarde geschat. Beleggen in supermarktvastgoed Supermarktvastgoed op waarde geschat Beleggen in supermarktvastgoed 20 mei 2011 Onderwerpen Wie is Annexum Waarom beleggen in supermarktvastgoed? Hoe beleggen in (supermarkt)vastgoed? Welke beleggingsvormen

Nadere informatie

De toekomstbestendigheid van de vastgoedallocatie in de portefeuille IVBN / VBA / IPD vastgoedcongres, 1 oktober 2013, Nyenrode

De toekomstbestendigheid van de vastgoedallocatie in de portefeuille IVBN / VBA / IPD vastgoedcongres, 1 oktober 2013, Nyenrode De toekomstbestendigheid van de vastgoedallocatie in de portefeuille IVBN / VBA / IPD vastgoedcongres, 1 oktober 2013, Nyenrode Drs. ing. Norbert Bol Drs. Tjeerd Tromp Agenda 2 Introductie onderzoek Norbert

Nadere informatie

Tekst Nationaal regime MiFID. Bijlage. Toetstermen als bedoeld in artikel 36a, lid 2. toetsterm 1

Tekst Nationaal regime MiFID. Bijlage. Toetstermen als bedoeld in artikel 36a, lid 2. toetsterm 1 ijlage Toetstermen als bedoeld in artikel 36a, lid 2 Nummer Termen T* toetsterm 1 Eindterm 5a: De personen zijn in staat met betrekking tot financiële instrumenten uit te leggen aan de consument waarom

Nadere informatie

BOUWFONDS OFFICE VALUE FUND NV. 2 e EMISSIE

BOUWFONDS OFFICE VALUE FUND NV. 2 e EMISSIE BOUWFONDS OFFICE VALUE FUND NV 2 e EMISSIE Bouwfonds Vastgoedfondsen Beheer BV biedt beleggers de mogelijkheid om certificaten van aandelen te verwerven in Bouwfonds Office Value Fund NV. Waarom Bouwfonds

Nadere informatie

Wij willen graag kunnen kiezen tussen defensief of offensief beleggen

Wij willen graag kunnen kiezen tussen defensief of offensief beleggen Wij willen graag kunnen kiezen tussen defensief of offensief beleggen Profiteert u als de markt straks herstelt? Wie de berichten over de huidige financiële markt volgt, weet dat deze voornamelijk gaan

Nadere informatie

Checklist beleggen in vastgoed

Checklist beleggen in vastgoed i van 5 Checklist beleggen in vastgoed Je kunt beleggen in beursgenoteerde vastgoedfondsen (vaak aandelen die dagelijks verhandelbaar zijn op de beurs) en in niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen. Deze

Nadere informatie

Vastgoed en vastgoedfinancieringen

Vastgoed en vastgoedfinancieringen Vastgoed en vastgoedfinancieringen Dé strategisch vastgoedpartner voor pensioenfondsen is dé strategisch vastgoedpartner voor pensioenfondsen. Dankzij onze unieke combinatie van pensioenexpertise en vastgoedexpertise

Nadere informatie

Vastgoed en vastgoedfinancieringen

Vastgoed en vastgoedfinancieringen Vastgoed en vastgoedfinancieringen Dé strategisch vastgoedpartner voor pensioenfondsen Syntrus Achmea Real Estate & Finance is dé strategisch vastgoedpartner voor pensioenfondsen. Dankzij onze unieke

Nadere informatie

Vastgoed in ALM context

Vastgoed in ALM context Vastgoed in ALM context april 2010 Inhoudsopgave 1 Inleiding... 3 2 Nieuw uitgevoerde ALM analyses... 4 2.1 Huidige economische basisset... 4 2.2 Direct OG in goed gespreide portefeuille... 5 2.3 Beursgenoteerd

Nadere informatie

ALGEMEEN RAPPORT Publieksprijs Beste Vastgoedfonds Aanbieder 2011

ALGEMEEN RAPPORT Publieksprijs Beste Vastgoedfonds Aanbieder 2011 ALGEMEEN RAPPORT Publieksprijs Beste Vastgoedfonds Aanbieder 2011 Markt, trends en ontwikkelingen Amsterdam, april 2012 Ir. L. van Graafeiland Dr. P. van Gelderen Baken Adviesgroep BV info@bakenadviesgroep.nl

Nadere informatie

2513AA22XA. De Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Binnenhof 1 A 2513 AA S GRAVENHAGE

2513AA22XA. De Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Binnenhof 1 A 2513 AA S GRAVENHAGE > Retouradres Postbus 90801 2509 LV Den Haag De Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Binnenhof 1 A 2513 AA S GRAVENHAGE 2513AA22XA Postbus 90801 2509 LV Den Haag Anna van Hannoverstraat 4

Nadere informatie

Checklist beleggen in vastgoed

Checklist beleggen in vastgoed i van 5 Checklist beleggen in vastgoed Je kunt beleggen in beursgenoteerde vastgoedfondsen (vaak aandelen die dagelijks verhandelbaar zijn op de beurs) en in niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen. Deze

Nadere informatie

Essentiële Beleggersinformatie 2012

Essentiële Beleggersinformatie 2012 1 Essentiële Beleggersinformatie 2012 Inhoudsopgave Doelstelling en beleggingsbeleid 3 Risico- en opbrengstprofiel 3 Kosten 4 In het verleden behaalde resultaten 5 Praktische informatie 6 2 Essentiële

Nadere informatie

Halfjaarverslag Woningen Winkels Bedrijfsruimten

Halfjaarverslag Woningen Winkels Bedrijfsruimten Halfjaarverslag 2017 Woningen Winkels Bedrijfsruimten Institutioneel beleggen in Nederlands vastgoed Altera Vastgoed is een Nederlands niet-beursgenoteerd vastgoedfonds voor institutionele beleggers, dat

Nadere informatie

Uitgewerkt beleggingsbeleid Vastgoed Fundament Fonds NV

Uitgewerkt beleggingsbeleid Vastgoed Fundament Fonds NV Uitgewerkt beleggingsbeleid Vastgoed Fundament Fonds NV In het Prospectus wordt u geïnformeerd over beleggen in Vastgoed Fundament Fonds N.V. (het Fonds). Het Fonds is op 10 september 2008 omgevormd tot

Nadere informatie

Beleggen in duurzaam vastgoed

Beleggen in duurzaam vastgoed Beleggen in duurzaam vastgoed Beleggers kunnen via Triodos Vastgoedfonds in duurzaam vastgoed investeren. Het fonds belegt voornamelijk in kantoren die duurzaam gebouwd zijn en duurzaam beheerd worden.

Nadere informatie

Consumentenbrief beleggingen van. Tielkemeijer & Partners Vermogensbeheer

Consumentenbrief beleggingen van. Tielkemeijer & Partners Vermogensbeheer Consumentenbrief beleggingen van Tielkemeijer & Partners Vermogensbeheer Introductie Een groot aantal brancheorganisaties waaronder DSI, DUFAS, NVB, VBA en VV&A hebben het initiatief genomen om Consumentenbrief

Nadere informatie

Investment beliefs Stichting Pensioenfonds van de KAS BANK

Investment beliefs Stichting Pensioenfonds van de KAS BANK Investment beliefs 2017 Stichting Pensioenfonds van de KAS BANK Mei 2017 Inhoudsopgave 1. Inleiding...3 2. Investment beliefs 2014...4 3. Investment beliefs 2017...6 2 1. Inleiding Tijdens de strategiedag

Nadere informatie

GROEI NAAR VERMOGEN. Expirerende Lijfrente HOOG RENDEMENT LAGE KOSTEN INFLATIEBESTENDIG

GROEI NAAR VERMOGEN. Expirerende Lijfrente HOOG RENDEMENT LAGE KOSTEN INFLATIEBESTENDIG GROEI NAAR VERMOGEN Expirerende Lijfrente HOOG RENDEMENT LAGE KOSTEN INFLATIEBESTENDIG Zorgeloos genieten van uw pensioen Er komt een moment in uw leven dat u zonder zorgen wilt gaan genieten van uw pensioen.

Nadere informatie

Onderzoek Indextrackers. Samenvatting

Onderzoek Indextrackers. Samenvatting Onderzoek Indextrackers Samenvatting 1. Inleiding De stichting Autoriteit Financiële Markten (AFM) houdt toezicht op correcte, duidelijke en niet misleidende informatieverstrekking aan consumenten. Het

Nadere informatie

ING Dynamic Mix Fondsen Vol vertrouwen aan uw vermogen bouwen

ING Dynamic Mix Fondsen Vol vertrouwen aan uw vermogen bouwen ING Fondsen Vol vertrouwen aan uw vermogen bouwen Zoekt u een aantrekkelijke manier voor vermogensopbouw zonder veel omkijken? Dan zijn de ING Fondsen wellicht iets voor u. ING Fondsen als een moderne,

Nadere informatie

Gemengde verwachtingen institutionele beleggers over vastgoed

Gemengde verwachtingen institutionele beleggers over vastgoed Centraal Bureau voor de Statistiek Divisie Macro-economische Statistieken en Publicaties 3 november 24 Gemengde verwachtingen institutionele beleggers over vastgoed Drs. J.L. Gebraad De Stichting Leerstoel

Nadere informatie

AFM checklist beleggen in vastgoed

AFM checklist beleggen in vastgoed AFM checklist beleggen in vastgoed Inhoudsopgave Hoofdstuk 1 - De belegging... 3 Is er een prospectus en/of financiële bijsluiter beschikbaar voor deze belegging?... 3 Valt de belegging onder het toezicht

Nadere informatie

Halfjaarverslag 2016

Halfjaarverslag 2016 Halfjaarverslag 2016 Institutioneel beleggen in Nederlands vastgoed Altera Vastgoed is een Nederlands niet-beursgenoteerd vastgoedfonds voor institutionele beleggers, dat opereert onder een AIFM vergunning.

Nadere informatie

Een gemengd woningfonds

Een gemengd woningfonds Een gemengd woningfonds Cathelijne van den Berg 1/43 Inhoudsopgave Introductie Opzet onderzoek Literatuurstudie Onderzoeksresultaten Conclusie & aanbevelingen 2/43 Introductie Housing Woningcorporaties

Nadere informatie

Beleggingsovertuigingen. Stichting Pensioenfonds Openbare Bibliotheken

Beleggingsovertuigingen. Stichting Pensioenfonds Openbare Bibliotheken Beleggingsovertuigingen Stichting Pensioenfonds Openbare Bibliotheken Beleggingsovertuigingen De missie van het Pensioenfonds Openbare Bibliotheken (POB) is een toekomstbestendig en verantwoord pensioen

Nadere informatie

* totaal rendement, exclusief emissiekosten en voor belastingen

* totaal rendement, exclusief emissiekosten en voor belastingen Door de samenwerking met Direct Wonen kan Annexum particuliere beleggers de mogelijkheid bieden om in woningen te investeren. Middels uw deelname in Woningfonds Apeldoorn CV belegt u in drie woontorens

Nadere informatie

advies, management, verhuur, (her)ontwikkeling, taxaties en bemiddeling SAMEN MEER WAARDE

advies, management, verhuur, (her)ontwikkeling, taxaties en bemiddeling SAMEN MEER WAARDE advies, management, verhuur, (her)ontwikkeling, taxaties en bemiddeling SAMEN MEER WAARDE SAMENMEERWAARDE WPM Groep staat voor ruim 20 jaar visie, kennis en ervaring op het gebied van advies, ontwikkeling

Nadere informatie

Rendements Analyse voor Vastgoed Portefeuilles

Rendements Analyse voor Vastgoed Portefeuilles Rendements Analyse voor Vastgoed Portefeuilles Portefeuilleanalyse en Objectanalyse Direct Rendement per Object trademark Vastgoed drs. Ernst RADEMA MSc Real Estate Finance 020 67 37 937 RADEMA@tRADEMArk-Vastgoed.nl

Nadere informatie

Onderzoek Indextrackers. Samenvatting

Onderzoek Indextrackers. Samenvatting Onderzoek Indextrackers Samenvatting 1. Inleiding De stichting Autoriteit Financiële Markten (AFM) houdt toezicht op correcte, duidelijke en niet misleidende informatieverstrekking aan consumenten. Het

Nadere informatie

Informatiewijzer. Beleggingsdoelstelling & Risicoprofielen. Today s Tomorrow Morgen begint vandaag

Informatiewijzer. Beleggingsdoelstelling & Risicoprofielen. Today s Tomorrow Morgen begint vandaag Informatiewijzer Beleggingsdoelstelling & Risicoprofielen Today s Tomorrow Morgen begint vandaag Beleggen op een manier die bij u past! Aangenomen mag worden dat beleggen een voor u een hoger rendement

Nadere informatie

Supermarkt Beleggingsfonds Mei 2013

Supermarkt Beleggingsfonds Mei 2013 Dia 1 Supermarkt Beleggingsfonds Mei 2013 Dia 2 Inhoud presentatie 1. Opzet nieuw supermarktfonds 2. De Belegging 3. Supermarkten in Nederland 4. Locaties: Albert Heijn te Maasland Plus in Pernis Lidl

Nadere informatie

EXTRA RENDEMENTSEIS BIJ DE WAARDERING VAN MIDDELGROTE ONDERNEMINGEN

EXTRA RENDEMENTSEIS BIJ DE WAARDERING VAN MIDDELGROTE ONDERNEMINGEN !"# $ %&'()()*+$ %&'()(,-. /,-- ) EXTRA RENDEMENTSEIS BIJ DE WAARDERING VAN MIDDELGROTE ONDERNEMINGEN Over het algemeen worden kleinere ondernemingen relatief lager gewaardeerd dan grotere ondernemingen

Nadere informatie

Stichting Pensioenfonds Ballast Nedam Deelnemersvergadering

Stichting Pensioenfonds Ballast Nedam Deelnemersvergadering Stichting Pensioenfonds Ballast Nedam Deelnemersvergadering Arthur van der Wal Matthijs Claessens 30 september 2010 www.ingim.com Agenda Huidig mandaat bij ING IM Performance, beleid en vooruitzichten

Nadere informatie

2. Introductie initiatief

2. Introductie initiatief 8 november 2012 1. Opening 1. Opening 2. Introductie initiatief 3. Profiel van de belegging 4. Financieel-juridische aspecten van het fonds 5. Juridische structuur van het fonds 6. Eerste aankoop: winkelcentrum

Nadere informatie

Institutionele beleggers verwachten meer te beleggen in vastgoed

Institutionele beleggers verwachten meer te beleggen in vastgoed Publicatiedatum CBS-website Centraal Bureau voor de Statistiek 18 januari 25 Institutionele beleggers verwachten meer te beleggen in vastgoed Drs. J.L. Gebraad Centraal Bureau voor de Statistiek, Voorburg/Heerlen,

Nadere informatie

9. Financiele aspecten

9. Financiele aspecten 9. Financiele aspecten ANNEXUM 9.1 Rendement Het beleid van het Fonds en de Beheerder is gericht op het behalen van een optimale opbrengst uit de verhuur en de verkoop van de vastgoedportefeuille. De kansen

Nadere informatie

GROEI NAAR VERMOGEN. Gouden Handdruk HOOG RENDEMENT LAGE KOSTEN INFLATIEBESTENDIG

GROEI NAAR VERMOGEN. Gouden Handdruk HOOG RENDEMENT LAGE KOSTEN INFLATIEBESTENDIG GROEI NAAR VERMOGEN Gouden Handdruk HOOG RENDEMENT LAGE KOSTEN INFLATIEBESTENDIG Maak optimaal gebruik van uw ontslagvergoeding U heeft bij uw ontslag een financiële vergoeding gekregen van uw werkgever

Nadere informatie

VOORAANKONDIGING. Haerzathe Short-Term Fund I

VOORAANKONDIGING. Haerzathe Short-Term Fund I VOORAANKONDIGING Haerzathe Short-Term Fund I OBLIGATIE HAERZATHE SHORT - TERM FUND I B.V. Obligatielening Haerzathe Short-Term Fund I B.V. Na de succesvolle plaatsing van de obligatieleningen Haerzathe

Nadere informatie

Beleggen in Nederlandse supermarkten. SuperMArkt BeleggiNgSfoNdS. Aankondiging eerste emissie 2013

Beleggen in Nederlandse supermarkten. SuperMArkt BeleggiNgSfoNdS. Aankondiging eerste emissie 2013 SuperMArkt BeleggiNgSfoNdS Aankondiging eerste emissie 2013 Supermarkt Beleggingsfonds is een initiatief van Annexum SuperMArkt BeleggiNgSfoNdS Beleggen in Nederlandse supermarkten Supermarkt Beleggingsfonds,

Nadere informatie

Beleggen in een vastgoed CV

Beleggen in een vastgoed CV Beleggen in een vastgoed CV Een alternatief voor beleggen in aandelen of vastrentende waarden is beleggen in vastgoed. De belegger kan ervoor kiezen zelf vastgoed te kopen, of dit over te laten aan een

Nadere informatie

Investeren in winkelvastgoed en studentenvastgoed

Investeren in winkelvastgoed en studentenvastgoed Investeren in winkelvastgoed en studentenvastgoed Beleggen FINANCE AVENUE 2012 Herman Du Bois Wie zijn wij? Naam: Quality in Real Estate Services Dienstverlening in vastgoed 4 afdelingen WONEN Residential

Nadere informatie

MPC PRIVATE EQUITYFONDS

MPC PRIVATE EQUITYFONDS MPC PRIVATE EQUITYFONDS GLOBAL 8 CV GRONINGEN Financieel verslag 2011 MPC Private Equityfond Global 8 CV Groningen JAARVERSLAG Hierbij bieden wij u het jaarverslag 2011 aan van MPC Private Equityfonds

Nadere informatie

MRE Montirius Real Estate BV

MRE Montirius Real Estate BV Rentebetaling per maand Couponrente 8% per jaar MRE Montirius Real Estate BV Woning Obligatie I Investeren in Nederlands vastgoed in de Randstad Montirius Real Estate BV speelt in op de kansen in de huidige

Nadere informatie

Het beleggingsbeleid van Berben s Effectenkantoor

Het beleggingsbeleid van Berben s Effectenkantoor Het beleggingsbeleid van Berben s Effectenkantoor Waarschijnlijk baseert u uw keuze voor een vermogensbeheerder op diverse gronden. Mogelijk heeft u binnen uw netwerk al goede berichten over ons vernomen.

Nadere informatie

Informatie over beleggingsbeleid particulier vermogensbeheer. 1) Op welke beleggingsovertuigingen baseert Index People haar dienstverlening?

Informatie over beleggingsbeleid particulier vermogensbeheer. 1) Op welke beleggingsovertuigingen baseert Index People haar dienstverlening? Informatie over beleggingsbeleid particulier vermogensbeheer 1) Op welke beleggingsovertuigingen baseert Index People haar dienstverlening? Welke principes vormen de basis voor het beleggingsbeleid en

Nadere informatie

Infrastructuur 2017 en verder! 30 januari 2018 Harry van den Heuvel Zeist

Infrastructuur 2017 en verder! 30 januari 2018 Harry van den Heuvel Zeist Verwijder deze afbeelding en voeg een nieuwe in. Verwijder deze afbeelding en voeg een nieuwe in. Infrastructuur 2017 en verder! 30 januari 2018 Harry van den Heuvel Zeist Inhoudsopgave Ontwikkelingen

Nadere informatie

NN Dynamic Mix Fondsen Vol vertrouwen aan uw vermogen bouwen

NN Dynamic Mix Fondsen Vol vertrouwen aan uw vermogen bouwen NN Fondsen Vol vertrouwen aan uw vermogen bouwen Zoekt u een aantrekkelijke manier voor vermogensopbouw zonder veel omkijken? Dan zijn de NN Fondsen wellicht iets voor u. NN Fondsen als een moderne, heldere

Nadere informatie

Strategische Analyse van Vastgoed Objecten

Strategische Analyse van Vastgoed Objecten Strategische Analyse van Vastgoed Objecten Hold-Sell-Invest-Analyse 1 HOLD Desinvesteren 2 SELL 3 INVEST Desinvesteren 4 INVEST & SELL De strategische matrix TRADEMARK Vastgoed / TRADE-MAKELAARS drs. Ernst

Nadere informatie

Bijeenkomst COMOG 4 oktober Zin en onzin van onderhoud vanuit de visie van een belegger

Bijeenkomst COMOG 4 oktober Zin en onzin van onderhoud vanuit de visie van een belegger Bijeenkomst COMOG 4 oktober 2005 Zin en onzin van onderhoud vanuit de visie van een belegger Programma Iets over mezelf Achmea Vastgoed Kantoor- en bedrijfsruimtebeleggingen Opdrachtgevers ROZ-IPD index

Nadere informatie

GARANTIEFONDS 4 % VEILIG EN VERTROUWD IN VASTGOEDINVESTERINGEN RENDEMENT MAXIMALE ZEKERHEID

GARANTIEFONDS 4 % VEILIG EN VERTROUWD IN VASTGOEDINVESTERINGEN RENDEMENT MAXIMALE ZEKERHEID GARANTIEFONDS 4 % RENDEMENT MAXIMALE ZEKERHEID VEILIG EN VERTROUWD IN VASTGOEDINVESTERINGEN MEERDERVOORT GARANTIEFONDS Investeren met unieke zekerheid U wilt uw vermogen op een goede maar vooral veilige

Nadere informatie

PODIUM 8. ProBeleggen Symposium VOC Fonds Rob Stuiver

PODIUM 8. ProBeleggen Symposium VOC Fonds Rob Stuiver PODIUM 8 ProBeleggen Symposium 2018 VOC Fonds Rob Stuiver Ondernemend beleggen: VOC Fonds Rob Stuiver Amsterdam, 8 juni 2018 Uw spreker van vanmiddag Rob Stuiver Fund Manager VOC Fonds Blogger VOCbeleggen.nl

Nadere informatie

Persbericht ABP, eerste halfjaar 2008

Persbericht ABP, eerste halfjaar 2008 Persbericht ABP, eerste halfjaar 2008 Hoofdpunten Rendement over eerste helft 2008 is 5,1%. De dekkingsgraad is medio 2008 uitgekomen op 132%. De kredietcrisis eist zijn tol. Vooral aandelen en onroerend

Nadere informatie

Risicoprofielen voor Vermogensbeheer A la Carte

Risicoprofielen voor Vermogensbeheer A la Carte Risicoprofielen voor Vermogensbeheer A la Carte Inleiding Onze risicoprofielen 1. Wat is een risicoprofiel? 2. Wat zijn vermogenscategorieën? 3. Welke risicoprofielen gebruiken wij? Uw risicoprofiel 4.

Nadere informatie

Halfjaarverslag Woningen Winkels Kantoren Bedrijfsruimten

Halfjaarverslag Woningen Winkels Kantoren Bedrijfsruimten Halfjaarverslag 2012 Woningen Winkels Kantoren Bedrijfsruimten Van en voor pensioenfondsen Altera Vastgoed is een gewild beleggingsproduct voor pensioenfondsen die een belang wensen in Nederlands niet-beursgenoteerd

Nadere informatie

Vastgoed. Sectorcommentaar. ING Investment Office. Publicatiedatum: 5 juni. Door Jan Kleipool, analist van het ING Investment Office

Vastgoed. Sectorcommentaar. ING Investment Office. Publicatiedatum: 5 juni. Door Jan Kleipool, analist van het ING Investment Office ING Investment Office Publicatiedatum: 5 juni Sectorcommentaar Vastgoed Door Jan Kleipool, analist van het ING Investment Office De vooruitzichten voor beursgenoteerd vastgoed zijn volgens ons voor zowel

Nadere informatie

Beleggen in stenen is vast goed

Beleggen in stenen is vast goed Met extra aandacht: Beleggen in stenen is vast goed U heeft ze vast wel eens gezien. Zeer mooi vormgegeven folders en flyers van beleggingen in vastgoed. U wordt dan mede-eigenaar van mooie winkelpanden

Nadere informatie

Het resultaat over het eerste halfjaar 2018 bedroeg positief. Voor de uitsplitsing van het resultaat verwijzen wij naar onderstaande tabel.

Het resultaat over het eerste halfjaar 2018 bedroeg positief. Voor de uitsplitsing van het resultaat verwijzen wij naar onderstaande tabel. Verslag van de beheerder over eerste halfjaar 2018 Resultaat Het resultaat over het eerste halfjaar 2018 bedroeg 780.479 positief. Voor de uitsplitsing van het resultaat verwijzen wij naar onderstaande

Nadere informatie

ROZ Benchmark Gemeentelijk Vastgoed

ROZ Benchmark Gemeentelijk Vastgoed ROZ Benchmark Gemeentelijk Vastgoed Door de centralisering van het gemeentelijk vastgoed neemt de behoefte aan transparantie en professionalisering sterk toe. Een van de concrete initiatieven om de transparantie

Nadere informatie

Vastgoeddata woningcorporaties beperkt

Vastgoeddata woningcorporaties beperkt IV WONINGCORPORATIES Vastgoeddata woningcorporaties beperkt Geen inzicht in effectiviteit maatschappelijke doelen Jan Veuger Minister Blok van Wonen heeft de woningcorporaties gevraagd met een plan van

Nadere informatie

Portefeuilleprofielen

Portefeuilleprofielen Portefeuilleprofielen Rood BANDBREEDTE van de portefeuille Laatste update: 1 oktober 2015 ROOD Minimum Maximum Tactisch Aandelen 80,00% 100,00% 95,00% Obligaties 0,00% 15,00% 0,00% Onroerend Goed 0,00%

Nadere informatie

Residential Agency Property & Facility Management Quares Real Estate Investment Management. Finance Avenue 23/10/2010

Residential Agency Property & Facility Management Quares Real Estate Investment Management. Finance Avenue 23/10/2010 New Deal in Vastgoedbeleggingen Quares Finance Avenue 23/10/2010 Quares Group Residential Agency Quares Group Quality in Real Estate Services Opgericht in 2006, uit 2 reeds bestaande bedrijven 3 divisies

Nadere informatie

BELEGGINGSSTATUUT. Stichting Fonds Oncologie Holland. April 2015. Beleggingsstatuut SFOH 30 april 2015, pag. 1

BELEGGINGSSTATUUT. Stichting Fonds Oncologie Holland. April 2015. Beleggingsstatuut SFOH 30 april 2015, pag. 1 BELEGGINGSSTATUUT Stichting Fonds Oncologie Holland April 2015 30 april 2015, pag. 1 Inhoudsopgave I Beleid.... 3 Algemeen 4 Hefbomen 4 Restricties....4 II Middelenverdeling......5 Strategische asset allocatie

Nadere informatie

Vastgoedbeleggingsresultaten van Nederlandse pensioenfondsen: internationale diversificatie stelt teleur

Vastgoedbeleggingsresultaten van Nederlandse pensioenfondsen: internationale diversificatie stelt teleur Vastgoedbeleggingsresultaten van Nederlandse pensioenfondsen: internationale diversificatie stelt teleur Veel Nederlandse pensioenfondsen hebben in de afgelopen jaren hun vastgoedportefeuilles opnieuw

Nadere informatie

Stichting Pensioenfonds Ballast Nedam

Stichting Pensioenfonds Ballast Nedam Stichting Pensioenfonds Ballast Nedam Deelnemersvergadering Arthur van der Wal Nieuwegein, 28 september 2006 Agenda < Huidig Mandaat bij ING IM < Performance, Beleid en Vooruitzichten < Financieel Toetsingskader

Nadere informatie

Risk Control Strategy

Risk Control Strategy Structured products January 2016 Kempen & Co N.V. (Kempen & Co) is een Nederlandse merchant bank met activiteiten op het gebied van vermogensbeheer, effectenbemiddeling en corporate finance. Kempen & Co

Nadere informatie

SynVest German RealEstate Fund N.V.

SynVest German RealEstate Fund N.V. SynVest Fund Management B.V. (de "Beheerder") kondigt hierbij aan voornemens te zijn de voorwaarden die gelden tussen ("SGREF") en de certificaathouders van SGREF te wijzigen. 1. Voorgenomen wijziging

Nadere informatie

Beoordelingsrapport. Finner. Beoordeeld Doelbeleggen. Datum 17 juni Finner

Beoordelingsrapport. Finner. Beoordeeld Doelbeleggen. Datum 17 juni Finner Beoordelingsrapport Finner Beoordeeld Doelbeleggen Datum 17 juni 2019 Beoordelingsrapport 2 Organisatie 17 / 20 Kostenbeleid 20 / 20 Beleggingsbeleid 18 / 20 Risicobeleid 20 / 20 Onze beoordeling Finner

Nadere informatie

Beleggen als onderdeel van een gezond financieel lange termijnplan? Donderdag 6 oktober 2016

Beleggen als onderdeel van een gezond financieel lange termijnplan? Donderdag 6 oktober 2016 Beleggen als onderdeel van een gezond financieel lange termijnplan? Donderdag 6 oktober 2016 Even voorstellen Martijn Rozemuller Ruim 20 jaar actie in de financiële wereld In 1995 gestart als arbitrage

Nadere informatie

Kwartaalverslag Tweede kwartaal 2019

Kwartaalverslag Tweede kwartaal 2019 Kwartaalverslag Q2-2019 Kwartaalverslag Tweede kwartaal 2019 1 In het kort De beleidsdekkingsgraad per 30 juni 2019 bedroeg 117,3%. Het rendement van 1 april tot en met 30 juni 2019 bedroeg 3,5%. Het pensioenvermogen

Nadere informatie

KWARTAALVERSLAG. Philips Pensioenfonds. 1. In het kort. 2. Financiële positie Philips Pensioenfonds 1/5 DERDE KWARTAAL 2015

KWARTAALVERSLAG. Philips Pensioenfonds. 1. In het kort. 2. Financiële positie Philips Pensioenfonds 1/5 DERDE KWARTAAL 2015 KWARTAALVERSLAG DERDE KWARTAAL 2015 1. In het kort De beleidsdekkingsgraad per 30 september 2015 bedroeg 112,6% Het rendement van 1 juli tot en met 30 september 2015 bedroeg -1,6% Het pensioenvermogen

Nadere informatie

Beleggen met LG Partners

Beleggen met LG Partners Beleggen met LG Partners Voordat u met ons gaat beleggen wilt u weten waar u aan toe bent. Bij LG Partners begrijpen we dat. Daarom zetten wij in deze brochure op een rijtje hoe wij tegen beleggen aankijken.

Nadere informatie

Bij deze opgave horen de informatiebronnen 1 tot en met 6. In deze opgave blijven de belastingen buiten beschouwing.

Bij deze opgave horen de informatiebronnen 1 tot en met 6. In deze opgave blijven de belastingen buiten beschouwing. Opgave 2 Bij deze opgave horen de informatiebronnen 1 tot en met 6. In deze opgave blijven de belastingen buiten beschouwing. VastNed Retail nv is een Nederlands vastgoedbeleggingsfonds dat met gelden

Nadere informatie

Inhoudsopgave. Voorwoord 3 DEEL 1. Hoofdstuk 1 Vermogensvorming 17. Hoofdstuk 2 De beurs 45

Inhoudsopgave. Voorwoord 3 DEEL 1. Hoofdstuk 1 Vermogensvorming 17. Hoofdstuk 2 De beurs 45 Inhoudsopgave Voorwoord 3 DEEL 1 Beleggen 15 Hoofdstuk 1 Vermogensvorming 17 1.1 Sparen en beleggen 17 1.2 Beoordelingscriteria van beleggingsvormen 18 1.2.1 Veiligheid 18 1.2.1.1 Soorten risico s 19 1.2.1.2

Nadere informatie

Verklaring inzake de beleggingsbeginselen

Verklaring inzake de beleggingsbeginselen Verklaring inzake de beleggingsbeginselen van Stichting Bedrijfspensioenfonds AVH 1. Introductie 1.1 Inleiding Deze verklaring inzake de beleggingsbeginselen geeft beknopt de uitgangspunten weer van het

Nadere informatie

KWARTAALVERSLAG. Philips Pensioenfonds. 1. In het kort. 2. Financiële positie Philips Pensioenfonds 1/5 DERDE KWARTAAL 2016

KWARTAALVERSLAG. Philips Pensioenfonds. 1. In het kort. 2. Financiële positie Philips Pensioenfonds 1/5 DERDE KWARTAAL 2016 KWARTAALVERSLAG DERDE KWARTAAL 2016 1. In het kort De beleidsdekkingsgraad per 30 september 2016 bedroeg 107,9% Het rendement van 1 juli tot en met 30 september 2016 bedroeg 2,3% Het rendement van 1 januari

Nadere informatie

GARANTIEFONDS VAST RENDEMENT MAXIMALE ZEKERHEID

GARANTIEFONDS VAST RENDEMENT MAXIMALE ZEKERHEID GARANTIEFONDS VAST RENDEMENT MAXIMALE ZEKERHEID VEILIG EN VERTROUWD IN VASTGOEDINVESTERINGEN MEERDERVOORT GARANTIEFONDS Investeren met unieke zekerheid U wilt uw vermogen op een goede maar vooral veilige

Nadere informatie

VERVANGENDE FONDSEN VOOR DE BLACKROCK FUNDS OF ISHARES

VERVANGENDE FONDSEN VOOR DE BLACKROCK FUNDS OF ISHARES ONDERZOEK NAAR VERVANGENDE FONDSEN VOOR DE BLACKROCK FUNDS OF ISHARES NOVEMBER 2014 Met dank aan: Naar aanleiding van het besluit van BlackRock om per 31 december 2014 de Funds of ishares op te heffen

Nadere informatie

Toelichting beleggingsbeleid Triodos Bank Private Banking

Toelichting beleggingsbeleid Triodos Bank Private Banking Toelichting beleggingsbeleid Triodos Bank Private Banking Heeft u vragen? Neemt u dan telefonisch contact op met Triodos Bank Private Banking via 030 693 65 05. Of stuur een e-mail naar private.banking@triodos.nl.

Nadere informatie

RAPPORT: VASTGOED- AANDELEN BELGIË (17/05)

RAPPORT: VASTGOED- AANDELEN BELGIË (17/05) Risico belegging (op 6 sterren) Hamish Maertens www.succesvolen-veiligbeleggen.com Succesvol én veilig beleggen RAPPORT: VASTGOED- AANDELEN BELGIË (17/05) In dit rapport ga ik de voornaamste Belgische

Nadere informatie

Stichting Pensioenfonds Ballast Nedam Deelnemersvergadering

Stichting Pensioenfonds Ballast Nedam Deelnemersvergadering Stichting Pensioenfonds Ballast Nedam Deelnemersvergadering Marjon Brandenbarg 27 september 2012 www.ingim.com Agenda Mandaat ING Markt en Performance Vooruitzichten 2 2011: Mandaat ING Door het Bestuur

Nadere informatie

KWARTAALVERSLAG. Philips Pensioenfonds. 1. In het kort. 2. Financiële positie Philips Pensioenfonds 1/5 EERSTE KWARTAAL 2016

KWARTAALVERSLAG. Philips Pensioenfonds. 1. In het kort. 2. Financiële positie Philips Pensioenfonds 1/5 EERSTE KWARTAAL 2016 KWARTAALVERSLAG EERSTE KWARTAAL 2016 1. In het kort De beleidsdekkingsgraad per 31 maart 2016 bedroeg 109,6% Het rendement van 1 januari tot en met 31 maart 2016 bedroeg 5, Het pensioenvermogen per 31

Nadere informatie

Stichting Pensioenfonds Huntsman Rozenburg Beleggingsplan 2011

Stichting Pensioenfonds Huntsman Rozenburg Beleggingsplan 2011 Stichting Pensioenfonds Huntsman Rozenburg Beleggingsplan 2011 April 2011 ING Investment Management / ICS Inleiding Jaarlijks stelt het Bestuur van de Stichting Pensioenfonds Huntsman Rozenburg (Huntsman)

Nadere informatie

KWARTAALVERSLAG. Philips Pensioenfonds. 1. In het kort. 2. Financiële positie Philips Pensioenfonds 1/5 TWEEDE KWARTAAL 2016

KWARTAALVERSLAG. Philips Pensioenfonds. 1. In het kort. 2. Financiële positie Philips Pensioenfonds 1/5 TWEEDE KWARTAAL 2016 KWARTAALVERSLAG TWEEDE KWARTAAL 2016 1. In het kort De beleidsdekkingsgraad per 30 juni 2016 bedroeg 108,2% Het rendement van 1 april tot en met 30 juni 2016 bedroeg 5,1% Het pensioenvermogen per 30 juni

Nadere informatie

Producten. SynVest Beleggen. Beleggingsfondsen in: Obligaties Vastgoed Aandelen. SYNVEST. Morgen begint vandaag.

Producten. SynVest Beleggen. Beleggingsfondsen in: Obligaties Vastgoed Aandelen. SYNVEST. Morgen begint vandaag. Producten SynVest Beleggen Beleggingsfondsen in: Obligaties Vastgoed Aandelen SYNVEST. Morgen begint vandaag. 2 SynVest Beleggen Introductie Tegenwoordig is behoud en groei van vermogen niet eenvoudig.

Nadere informatie

Fiscale aspecten bij opzetten van een vastgoedfonds Zorginstellingen en vennootschapsbelasting

Fiscale aspecten bij opzetten van een vastgoedfonds Zorginstellingen en vennootschapsbelasting Fiscale aspecten bij opzetten van een vastgoedfonds Zorginstellingen en vennootschapsbelasting Maarten Jan Brouwer Jan Pieter van Eck Disclaimer vooraf: sinds het opstellen van deze presentatie, is het

Nadere informatie

Besluit van de directeur-generaal van de Nederlandse mededingingsautoriteit als bedoeld in artikel 37, eerste lid, van de Mededingingswet.

Besluit van de directeur-generaal van de Nederlandse mededingingsautoriteit als bedoeld in artikel 37, eerste lid, van de Mededingingswet. BESLUIT Besluit van de directeur-generaal van de Nederlandse mededingingsautoriteit als bedoeld in artikel 37, eerste lid, van de Mededingingswet. Zaaknummer 2163/ VastNed - Uni-Invest I. MELDING 1. Op

Nadere informatie

Op welke beleggingsstrategie baseert de beleggingsonderneming haar dienstverlening? Antwoord:

Op welke beleggingsstrategie baseert de beleggingsonderneming haar dienstverlening? Antwoord: Om beleggingsondernemingen goed met elkaar te vergelijken is o.a. inzicht in het beleggingsproces een belangrijke maatstaf. Door vragen te stellen over het beleggingsbeleid krijgt u een goed beeld van

Nadere informatie

De internationale vastgoedmarkt

De internationale vastgoedmarkt De internationale vastgoedmarkt Auteur(s): Eichholtz, P.M.A. (auteur) Graaf, N. de (auteur) De auteurs zijn werkzaam bij Global Property Research te Maastricht. Eichholtz is daarnaast verbonden aan de

Nadere informatie

Bijlage 1: Berekening van de risicowijzer

Bijlage 1: Berekening van de risicowijzer Bijlage 1: Berekening van de risicowijzer De risicomaatstaf die voor de berekening van de risicowijzer wordt gebruikt is de standaarddeviatie van de rendementen. Deze risicomaat kent beperkingen, maar

Nadere informatie

Syntrus Achmea Real Estate & Finance

Syntrus Achmea Real Estate & Finance Syntrus Achmea Real Estate & Finance Syntrus Achmea Real Estate & Finance biedt transparant vastgoedvermogensbeheer met Reaturn AM Syntrus Achmea Real Estate & Finance is een vermogensbeheerder gespecialiseerd

Nadere informatie

Verhoog het rendement en verlaag het risico met ETF s. Hoe bouwt u eenvoudig een gespreide beleggingsportefeuille tegen lage kosten

Verhoog het rendement en verlaag het risico met ETF s. Hoe bouwt u eenvoudig een gespreide beleggingsportefeuille tegen lage kosten Verhoog het rendement en verlaag het risico met ETF s Hoe bouwt u eenvoudig een gespreide beleggingsportefeuille tegen lage kosten 8 oktober 2015 Wie geeft deze presentatie? Martijn Rozemuller Oprichter

Nadere informatie

Vermogen opbouwen voor later

Vermogen opbouwen voor later BeleggingsRekening U wilt geld opzij zetten voor later en een vermogen opbouwen. Omdat uw kinderen nog gaan studeren, u graag die verre reis wilt maken, een tweede huis wilt kopen, eerder wilt stoppen

Nadere informatie

2. Uitwerking Investment beliefs De investment beliefs zijn onderstaand als volgt uitgewerkt.

2. Uitwerking Investment beliefs De investment beliefs zijn onderstaand als volgt uitgewerkt. 1. Inleiding Investment beliefs zijn de overtuigingen waarop Bpf MITT het beleggingsbeleid wil baseren. De investment beliefs zijn voor het pensioenfonds belangrijke uitgangspunten en dienen als kader

Nadere informatie

2. Spreiding verbetert effectief de verhouding tussen rendement en risico.

2. Spreiding verbetert effectief de verhouding tussen rendement en risico. Beleggingsbeginselen Spoorwegpensioenfonds 1. Rendement wordt behaald door het nemen van risico. Om de ambitie van SPF waar te maken is rendement op het belegd vermogen nodig. Sparen levert onvoldoende

Nadere informatie

Wilt u continu verbeteren én besparen?

Wilt u continu verbeteren én besparen? Wilt u continu verbeteren én besparen? RORE staat voor Return on Real Estate; continu verbeteren en besparen mét uw vastgoedportefeuille. Middels de RORE-raamovereenkomst wordt afgesproken dat wij risicodragend,

Nadere informatie

ESMA-richtsnoeren eindtermen DSI Adviseur Beleggen Maatwerk (ESMA)

ESMA-richtsnoeren eindtermen DSI Adviseur Beleggen Maatwerk (ESMA) ESMA-richtsnoeren eindtermen DSI Adviseur Beleggen Maatwerk (ESMA) Richtsnoer A De belangrijkste kenmerken, risico s en aspecten te begrijpen van de beleggingsproducten die worden aangeboden of aanbevolen,

Nadere informatie

2. STrUCTUUr 3. De BeHeerDer Michiel Goris (1956)

2. STrUCTUUr 3. De BeHeerDer Michiel Goris (1956) 1. profiel Het MM Fortune Fund ( hierna: het fonds) is een open-end beleggingsfonds voor gemene rekening, opgericht op 15 april 2008 en gevestigd te Rijswijk. Een fonds voor gemene rekening is geen rechtspersoon

Nadere informatie

Ingrid Daerden, Investor relations. Moneytalk event, 28 oktober 2010

Ingrid Daerden, Investor relations. Moneytalk event, 28 oktober 2010 Ingrid Daerden, Investor relations 1 Moneytalk event, 28 oktober 2010 Wat is een vastgoedbevak? BEleggingsvennootschap met VAst KApitaal die uitsluitend belegt in vastgoed Onder controle van de Commissie

Nadere informatie

Risicoprofielen Care IS vermogensbeheer

Risicoprofielen Care IS vermogensbeheer Risicoprofielen Care IS vermogensbeheer Wanneer u besluit uw geld te beleggen bij Care IS vermogensbeheer doet u dit om bepaalde financiële doelstellingen te behalen. U wilt bijvoorbeeld uw pensioen aanvullen,

Nadere informatie