B en W nummer ; besluit d.d

Transcriptie

1 B en W nummer ; besluit d.d Onderwerp Studentenhuisvesting Leiden 2015 en volgende jaren Besluiten: 1. kennis te nemen van de Landelijke monitor Studentenhuisvesting Apollo 2014 Nederland, d.d. 1 oktober 2014, de lokale monitor Studentenwoonwensen d.d. augustus 2014 en de notitie De woningmarkt voor studenten in Leiden van de Task Force Studentenhuisvesting Leiden; 2. bijgaande raadsbrief, kenmerk Z/14/126753, d.d. 16 december 2014, vast te stellen, waarin is opgenomen: a. cijfers en scenario s, b. wat wel en niet in de cijfers is begrepen, c. huisvesting van binnen- en buitenlandse studenten, PhD s en tijdelijke kenniswerkers, d. voldoende aanbod voor net afgestudeerden, e. bouwprogramma 2015 en volgende jaren. Perssamenvatting: Er is onderzoek gedaan landelijk en lokaal naar de woonwensen van studenten. In Leiden is dat onderzoek gedaan door onderzoeksbureau ABF Research in samenwerking met Universiteit, Hogeschool Leiden, DUWO en gemeente. Ten opzichte van eerdere prognoses groeit het aantal studenten minder sterk dan eerder gedacht. Door het leenstelsel zullen wellicht ook meer studenten eerst thuis blijven wonen en pas na het eerste jaar op kamers gaan. De prognose geeft nu aan dat in 2022 Leiden een potentiele uitbreidingsbehoefte kent van Deze spanning op de Leidse studentenwoningmarkt biedt voldoende ruimte om de projecten in Leiden die in de pijplijn zitten af te ronden. De projecten sluiten zowel qua aantallen, kwaliteit als prijs goed aan bij de vraag. Daarom wil de gemeente zich focussen op voltooiing van campus De Leidse Schans, op de projecten van DUWO, op starterswoningen en op middeldure huur. Hiermee richt de gemeente zich op de totale keten van woonruimte voor Leiden Kennisstad: de huisvesting van binnenlandse- en buitenlandse studenten, de huisvesting voor PhD s, van tijdelijke kenniswerkers en van net-afgestudeerden. 1

2 Retouradres: Postbus 9100, 2300 PC Leiden Aan de gemeenteraad Leiden Postbus AG Leiden Bezoekadres Postadres Telefoon Website Gemeente Leiden Stadhuis Stadhuisplein 1 Postbus PC Leiden Datum 9 december 2014 Contactpersoon Ons kenmerk Z/14/ Doorkiesnummer Onderwerp Studentenhuisvesting Leiden 2015 en volgende jaren Geachte leden van de raad, De nieuwste prognosecijfers voor studentenhuisvesting zijn bekend. De grote lijn is dat het tekort aan studentenhuisvesting eerder wordt ingelopen dan vroeger gedacht en dat het leenstelsel onzekerheden over de toekomstige behoefte aan studentenhuisvesting met zich meebrengt. Onze ambitie op het gebied van studentenhuisvesting is opgenomen in de Nota Wonen 2020 Leiden kijkt vooruit en pakt door (RV ). Daarin staat dat we het tekort willen terugbrengen tot 1000 in Wij willen u informeren over de ontwikkelingen in studentenhuisvestingsland, wat dit betekent voor de Leidse markt, over ons overleg met de Leidse partijen verenigd in de Task Force Studentenhuisvesting en over de relatie tussen gewone studentenhuisvesting, huisvesting van buitenlandse studenten, huisvesting voor Aio s en PhD s 2 en tijdelijke kenniswerkers en het woningaanbod voor net afgestudeerden. Deze onderwerpen willen wij hierna in samenhang bekijken. Er is een notitie, getiteld De woningmarkt voor studenten in Leiden , van de Task Force Studentenhuisvesting als bijlage toegevoegd. We beginnen echter met een korte schets van hoe studentenhuisvesting landelijk en plaatselijk is georganiseerd. 1. Wat gebeurt er al in de Task Force Studentenhuisvesting Wij brengen in herinnering dat in 2011 het Landelijk Aktieplan Studentenhuisvesting (LAS) werd ondertekend. Dat voorzag in zaken als beperking van bouwregels, verruiming van de mogelijkheden voor tijdelijke bouw, samenwerking in een landelijk platform studentenhuisvesting 4 en de oproep aan gemeenten om ook plaatselijk platforms voor samenwerking op te richten. Het actieplan heeft effect gesorteerd op de markt voor studentenhuisvesting. De minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) heeft daarover de Tweede Kamer geïnformeerd bij brief d.d Het bijbehorende persbericht had als titel Bouw nieuwe studentenhuisvesting op stoom 5. Ook de aanzienlijke - Leidse resultaten zijn opgenomen in de (bijlage van de) brief Studenten die bezig zijn met promotieonderzoek Leiden zit namens de Nederlandse Kennissteden in dit ambtelijk overleg

3 In Leiden bestaat al geruime tijd een Task Force Studentenhuisvesting (TFS) 6. De landelijke oproep voor lokale samenwerking zien wij als ondersteuning van ons standpunt dat samenwerking met partners essentieel is voor draagvlak en het bereiken van gewenste resultaten. Wij hebben het nieuwe onderzoek dan ook meerdere malen bestudeerd en besproken in de TFS. Het resultaat van dat overleg treft u aan in de notitie De Woningmarkt voor studenten in Leiden , van de TFS. Daarin wordt de ontwikkeling van de vraag naar studentenhuisvesting landelijk en lokaal weergegeven. Tevens staat in de notitie de belangrijkste waarnemingen uit de Apollo-rapportage 2014 voor Leiden. De gezamenlijke conclusie is dat 1) de spanning in de markt voldoende ruimte biedt om de projecten die in de pijplijn zitten af te ronden, 2) dat de marktontwikkelingen kritisch gevolgd dienen te worden en dat geen nieuwe projecten nodig zijn, 3) dat de effecten van het leenstelsel wellicht tijdelijk zijn en 4) dat het onderzoek geen cijfers bevat over buitenlandse studenten, Aio s en PhD-studenten. In de Taskforce zal nog een model worden ontwikkeld waarmee de uitbreidingsbehoefte van deze groepen gedifferentieerd in beeld kan worden gebracht. 2. Cijfers en scenario s Zoals al opgemerkt brengt het leenstelsel onzekerheden voor het plannen van nieuwe studentenprojecten met zich mee 7. Daarom zijn er landelijk drie scenario s ontwikkeld, waarin de mogelijke gevolgen van het leenstelsel zijn opgenomen. De landelijke cijfers zijn verdeeld over de steden met hoger onderwijs en geeft dus de lokale behoefte weer. Er bestaan nu vier cijfers: het cijfer met de trendprognose voor de situatie zonder leenstelsel en drie scenario s met leenstelsel. In het eerste scenario stromen er minder studenten door van het MBO naar HBO en van HBO naar WO. In het tweede blijven studenten langer thuis wonen en het derde scenario is een combinatie van de eerste twee. Tabel 1 Ontwikkeling van de vraag naar studenteneenheden in de periode in een aantal scenario s. Scenario s Leiden 8 Trend Scenario 1 Scenario 2 Scenario In tabel 1 zijn de Leidse groeicijfers per scenario vermeld. De groei op basis van de trendramingen neemt in de scenario s af. Er zijn scenario s dat er minder studenten uitwonend worden. Scenario 3 laat de grootste uitslag zien in de afname van het aantal uitwonende studenten. Het mogelijke effect per scenario is in tabel 2 weergegeven; de afname van het aantal uitwonende studenten in combinatie met de spanningsindicator in 2014 en de wijzigingen bij de Studentenhuisvesting en in de voorraad zijn daar vermeld. In tabel 2 is dus de potentiële uitbreidingsbehoefte op basis van de drie scenario s weergegeven, waarbij rekening is gehouden met het bestaande tekort. 6 Studentenverenigingen, BRES, Hogeschool en Universiteit Leiden, DUWO, Syntrus Achmea en gemeente. 7 Het sociaal leenstelsel is inmiddels op 11 november 2014 door de Tweede Kamer aangenomen en is nu in behandeling bij de Eerste Kamer. 8 Deze cijfers zijn afkomstig uit de TFS-notitie, zie bijlage. 3

4 Tabel 2 Potentiële uitbreidingsbehoefte op basis van de drie scenario s Potentiële uitbreidingsbehoefte Leiden 9 Trend Scenario 1 Scenario 2 Scenario Wat is wel en wat is niet in de cijfers begrepen Bij de cijfers maken wij enkele opmerkingen t.a.v. de huisvestingsbehoefte die wél en die niet in deze cijfers tot uitdrukking komen. De nieuwe cijfers over de extra vraag komen uit Apollo, de onderzoeksmonitor die het ministerie van Binnenlandse Zaken, Kences (koepel van studentenhuisvesters) en DUWO heeft opgezet. De monitor houdt rekening met cijfers van het ministerie van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap (OCW) over de verwachte deelname aan het onderwijs en met demografische gegevens. Aan de hand van dit alles kunnen voorspellingen worden gedaan over het aantal studenten tot De vraag van buitenlandse studenten (die niet bij OCW bekend zijn) zitten hier niet in. De praktijk leert dat het aantal buitenlandse studenten in Leiden toeneemt. Dat komt niet alleen door de goede naam van Leiden, maar ook door het toenemend aantal opleidingen dat Engelstalig is. Verder merken wij op dat de cijfers gebaseerd zijn op de reguliere studentenpopulatie waaronder de enquête is gehouden. Het is onduidelijk hoe de concurrentie tussen onderwijsinstellingen in Nederland per stad zal uitpakken. Daarnaast is in de cijfers niet opgenomen de (groeiende) behoefte aan short stay, woonruimte voor PhD s en tijdelijke kenniswerkers. In de cijfers is ook de vraag niet opgenomen van bijna afgestudeerden, die na afronding van de studie in Leiden willen blijven wonen. Zij dienen aan het eind van hun studie hun woonruimte te verlaten i.v.m. hun campuscontract. 10 Hierdoor komt ruimte vrij voor nieuwe studenten. De afgestudeerde moet dus op zoek naar andere woonruimte. Het sluiten van de tijdelijke studentenhuisvesting in Nieuweroord (begin 2015 vanwege bouwkundige gebreken en hoge onderhoudskosten) en de Waardgracht (DUWO) is wel in de cijfers opgenomen. 4. Huisvesting van binnen- en buitenlandse studenten, PhD s, tijdelijke kenniswerkers Er is een overlap tussen gewone studentenhuisvesting, huisvesting voor buitenlandse studenten, Aio s, PhD s en tijdelijk kenniswerkers. Deels vragen ze om hetzelfde type huisvesting, maar deels is ze ook anders (bv. wel of niet gemeubileerd, wel of niet op een campus, wel of niet in een woonwijk, wel of niet zelfstandig, wel of niet wat groter, wel of niet rustig gelegen). Buitenlandse studenten vragen vaker om gemeubileerde eenheden in een campusachtige setting. Dat geldt ook voor tijdelijke kenniswerkers, met de aantekening dat zij grotere en zelfstandige woonruimte vragen, vaak op een rustiger locatie. De PhD zit hier tussen in. Bij hen kan worden opgemerkt dat zij, als ze gaan samenwonen, wat grotere woonruimte zoeken en iets meer daarvoor kunnen betalen. Over de getalsmatige verhouding zijn geen gegevens voorhanden, wel blijkt in de praktijk dat de groep groeit. In de Taskforce wordt 9 Idem Het campus huurcontract geeft een inperking van het huurrecht. Na beëindiging van de studie dient de bewoner binnen een half jaar de woonruimte te verlaten. 4

5 naar verwachting rond de zomer van 2015 een model ontwikkeld waarmee de uitbreidingsbehoefte voor deze groepen gedifferentieerd in beeld wordt gebracht. 5. Voldoende aanbod voor net afgestudeerden Het is voor Leiden van strategisch belang om (een deel van) net afgestudeerden te behouden. In eerder onderzoek 11 is gekeken naar de woonwensen van deze groep; 80% wil huren maar deels ook kopen (20%). Als ze geen geschikt aanbod in Leiden vinden, vertrekken ze noodgedwongen naar elders. Het is daarom belangrijk dat de markt op hun wensen inspeelt. Nu al komen deze projecten tot stand, zoals starterskoopwoningen op Leidse Schans en Skyline Next, huurwoningen in voormalig gebouw Anatomie en koopen huurwoningen in Clusius op het Bio Science Park. Hoewel de belangrijkste rol is weggelegd voor markt- en sociale partijen ondersteunen wij initiatieven via planologische medewerking en startersleningen. 6. Bouwprogramma 2015 en volgende jaren De Nota Wonen 2020 stelt dat er drie hoofdopgaven zijn, meer balans, kwaliteit/duurzaamheid en zorg voor goede huisvesting van lage inkomensgroepen. Op meerdere manieren sluit studentenhuisvesting c.a. aan op deze drie hoofdopgaven. Verder past het bij Leiden Kennisstad en bij ons Beleidsakkoord Samenwerken en innoveren. Gelet op de ontwikkeling van de vraag naar studentenhuisvesting focussen we in Leiden de komende jaren op: a. Voltooiing van campus Leidse Schans, b. Voltooiing van lopende projecten van DUWO, c. Nieuwe starterswoningen en middeldure huurwoningen om afgestudeerden vast te houden. Deze keuze, in overleg met onze samenwerkingspartners in de TFS tot stand gekomen, motiveren wij als volgt. Met voltooiing van de campus komt een duurzame Leidse campus tot stand. Deze zal tot in lengte van jaren steeds nieuwe generaties aantrekken en inspireren. Met de projecten van DUWO worden betaalbare 12 wooneenheden toegevoegd. In totaal zijn dit eenheden. Dit aantal ligt dicht bij het geraamde tekort van 2460 eenheden. Er zijn al projecten met starterswoningen en huurwoningen in uitvoering. Er zullen zich de komende jaren nieuwe projecten, ook in het middeldure huursegment, aandienen. Ook bij transformatie van leegstaande kantoorpanden willen we hierop gaan inzetten, om zoveel mogelijk afgestudeerden te behouden voor Leiden. Er is niet alleen veel vraag in de markt, maar het brengt ook doorstroming tot stand, met als gevolg dat er sociale huurwoningen vrij komen voor de laagste inkomens. Een deel van de bijna afgestudeerde studenten woont namelijk in sociale huurwoningen. De ontwikkeling van de vraag naar studentenhuisvesting moet jaarlijks kritisch worden gevolgd. Dit gebeurt mede op basis van de inzichten die jaarlijks via de ABF rapporten worden verkregen. De Taskforce zal op basis van die inzichten elke keer bekijken of de huidige projectenlijst moet worden aangevuld In de Werkagenda die bij de conceptprestatieafspraken hoort is vastgelegd wat onder betaalbaarheid van studentenhuisvesting moet worden verstaan. 5

6 7. Tot slot Op 19 november 2014 sprak de Tweede Kamer met minister Blok o.a. over studentenhuisvesting. Er werden complimenten uitgedeeld voor de bouwkracht van de Kences-deelnemers en marktpartijen. Ook wij zijn tevreden over samenwerking en prestaties van onze partners in de Task Forceforce. Wij zullen dit overleg dan ook voortzetten. Hoogachtend, Burgemeester en Wethouders van Leiden, de Secretaris, de Burgemeester, Bijlagen: 1 De woningmarkt voor studenten in Leiden , Visie van de Task Force Studentenhuisvesting Leiden, d.d. 16 december Rapport Studentenwoonwensen Leiden (2014), Onderzoek naar studentenwoonwensen in Leiden, van ABF Research. 3 Rapport Landelijke Monitor Studentenhuisvesting, d.d. 1 oktober 2014, van ABF Research, te raadplegen via deze link: 6

7 De woningmarkt voor studenten in Leiden Visie van de Task Force Studentenhuisvesting Leiden Ontwikkelingen op de woningmarkt Medio 2014 is wederom landelijk en lokaal onderzoek gedaan naar de woonwensen van studenten. In Leiden is het onderzoek in samenwerking met gemeente, Universiteit Leiden, Hoge School Leiden en DUWO door onderzoeksbureau ABF Research onderzoek uitgevoerd. Op 1 oktober j.l. is dit onderzoek aangevuld met de zgn. referentieramingen van het Ministerie van OC&W. De volledige rapporten landelijk en lokaal - zijn bijgevoegd. Op basis van deze gegevens is een actueel beeld te schetsen van de ontwikkelingen in studentenaantallen en de vraag naar studentenhuisvesting in de komende jaren in Leiden. In de onderstaande tabel zijn deze ontwikkelingen inzichtelijk gemaakt, waarbij ook de ontwikkelingen in Amsterdam, Delft en Den Haag zijn meegenomen. Tabel 1 Ontwikkelingen van vraag naar studentenhuisvesting in de periode aantal voltijdsstudenten oktober 2013 aantal uitwonende studenten spannings-indicator maart 2014 groei studenten groei uitwonende studenten groei SSH-studenten uit aanbod potentiële uitbreidingsbehoefte Amsterdam Delft Den Haag *) Leiden *) cijfer uit 2013 Hieronder worden de belangrijkste waarnemingen uit de Apollo-rapportage 2014 voor Leiden uiteengezet. Leiden In Leiden studeren momenteel ongeveer studenten: mannen en vrouwen, daarvan (34%) zijn uitwonend in de stad Leiden. De sterke relatie met Den Haag is duidelijk: Leidse studenten wonen op kamers in Den Haag (en ca. 600 in Rotterdam en Amsterdam). De gemiddelde leeftijd is ongeveer 22 jaar. Studenten op kamers die voorzieningen delen (het merendeel) hebben gemiddeld een kamer van 18 m2 en zij delen douche, toilet en keuken met 3 tot 5 personen. De zelfstandigheid neemt toe naarmate de leeftijd toeneemt; zo 7

8 woont van de 18-jarigen 77% thuis en woont van de 26-plussers 57% in een zelfstandige woning. Voor een kamer met gedeelde voorzieningen betalen studenten gemiddeld 340 euro aan woonlasten (huur plus bijkomende kosten). Voor een kamer met eigen voorzieningen wordt 500 euro inclusief betaald. Voor een zelfstandige woning wordt gemiddeld 630 euro inclusief per maand betaald. Dit zijn bedragen zonder de aftrek van eventueel ontvangen huurtoeslag. Studenten zonder extra inkomen krijgen tussen de 100 en. 150 euro huurtoeslag als ze zelfstandige woonruimte huren. Vanuit Apollo zijn ook nieuwe cijfers bekend over de actuele uitbreidingsbehoefte. Die is voor Leiden ongeveer gelijk aan vorig jaar, met eenheden. Dit getal, de zgn. spanningsindicator, komt tot stand door de behoefte van woningzoekenden mee te tellen die binnen 6 maanden willen verhuizen áls student. Volgens de Apollo-enquête is er (aanvullend) behoefte aan 70 kamers met gedeelde voorzieningen, 610 zelfstandige kamers en 960 zelfstandige woningen. De trend van vraag naar meer/vooral zelfstandig wonen houdt dus onverminderd aan. Als in meer steden zien we dat studenten die op zoek zijn naar een onzelfstandige kamer bereid zijn iets meer te betalen dan de huidige gemiddelde huurprijs ( 360 om 340), voor zelfstandige kamers ( 420 om 500) en woningen ( 575 om 630 inclusief ) zien we het omgekeerde. Ten opzichte van eerdere prognoses neemt de toename van het aantal studenten in Leiden af, wellicht omdat de Leidse Universiteit vooral groeit in Den Haag en dat als gevolg daarvan veel studenten er voor kiezen om dan ook in Den haag te gaan wonen. De prognose geeft nu aan dat in 2022 Leiden een potentiële uitbreidingsbehoefte kent van Scenario s Voorgaande prognoses zijn gebaseerd op trends. Bekend is dat het kabinet Rutte 2 het sociaal leenstelsel zal invoeren en dat heeft gevolgen voor de woningvraag van studenten. In het onderzoek 13 is onderzocht welke effecten het meest waarschijnlijk zijn. Op basis hiervan zijn drie scenario s gemaakt 14 : 1. Minder studenten: minder doorstroom MBO-HBO en HBO-WO, instroom in 2015 lager om weer langzaam tot 2020 terug te keren tot oorspronkelijke prognose; 2. Minder uitwonenden: studenten blijven langer thuis wonen (per leeftijdsgroep neemt de kans op uitwonend worden met 35% af en vanaf 25 jaar geen verandering). Momenteel woont ongeveer 42% thuis en in dit scenario wordt dat 47%; 3. Combinatie van 1 en 2. Tabel 2 Ontwikkeling van de vraag naar studenteneenheden in de periode in een aantal scenario s Groei obv trend Groei obv Groei obv Groei obv scenario 3 scenario 1 scenario 2 Nederland Leiden In tabel 2 zijn de landelijke en Leidse groeicijfers per scenario vermeld. De groei op basis van de trendramingen neemt in de scenario s af. Er zijn scenario s dat er minder studenten uitwonend worden. Scenario 3 laat de grootste uitslag zien in de afname van het aantal uitwonende studenten. 13 De vraag naar studentenhuisvesting en het effect daarop van de Kabinetsmaatregelen Hoger Onderwijs, ABF research, maart Zie hoofdstuk 7 van het rapport Landelijke Monitor Studentenhuisvesting; Apollo ABF research, 1 oktober

9 Het mogelijke effect per scenario is in tabel 3 weergegeven; de afname van het aantal uitwonende studenten in combinatie met de spanningsindicator in 2014 en de wijzigingen bij de SSH en in de voorraad zijn daar vermeld. In tabel 3 is dus de potentiële uitbreidingsbehoefte op basis van de drie scenario s weergegeven. Tabel 3 Potentiële uitbreidingsbehoefte op basis van de drie scenario s (afgerond op 50) potentiele uitbreidingsbehoefte obv trend obv scenario 1 obv scenario 2 obv scenario 3 Leiden De Taskforceleden zijn het eens over de volgende conclusies: 1. De spanning op de Leidse studentenwoningmarkt biedt nog voldoende ruimte om de projecten in Leiden die in de pijplijn zitten af te ronden. De projecten sluiten zowel qua aantallen, kwaliteit als prijs goed aan bij de vraag. Prioriteit voor de Taskforce Studentenhuisvesting - ligt bij de realisatie van de lopende projecten. Belangrijkste projecten in de pijplijn zijn: Leidse Schans (totaal eenheden voor studenten, waarvan de eerste 600 eenheden in het eerste kwartaal van 2015 worden opgeleverd), Langebrug (219 eenheden; op te leveren begin 2017) en de Meelfabriek (110 eenheden in 2016/2017). Begin 2015 wordt de studentenhuisvesting in Nieuweroord opgeheven (-/- 250 eenheden). Een groot deel van de huidige bewoners wordt geherhuisvest in de Leidse Schans. 2. De ontwikkeling van de vraag naar studentenhuisvesting moet jaarlijks kritisch worden gevolgd. Dit gebeurt mede op basis van de inzichten die jaarlijks via de ABF rapporten worden verkregen. De Taskforce zal op basis van die inzichten elke keer bekijken of de huidige projectenlijst moet worden aangevuld. 3. Onduidelijk is wat de effecten op langere termijn zijn van de introductie van het leenstelsel voor studenten. Aanvulling van de huidige lijst met projecten kan bijvoorbeeld aan de orde zijn als blijkt dat de effecten van het (nieuwe) leenstelsel, wat betreft de behoefte aan eigen woonruimte voor studenten, minder negatief blijken uit te pakken dan nu wordt voorzien. 4. NB. De groeiende vraag naar huisvesting voor buitenlandse studenten die hier een één of tweejarige opleiding volgen is niet in het huidige onderzoek mee genomen. De Universiteit Leiden heeft de ambitie om (ook voor de onderdelen in Leiden) hier verdere stappen in te zetten en voorziet groei van deze categorie studenten. In het Apollomodel worden ook geen uitspraken gedaan over de huisvestingsvraag voor AiO s en PhD-studenten. Deze groepen zijn niet in het Appollomodel meegenomen. In de Taskforce wordt nog een model ontwikkeld waarmee de uitbreidingsbehoefte voor deze groepen gedifferentieerd in beeld wordt gebracht. 16 december