Intensiveringsvormen: kosten en mogelijkheden

Transcriptie

1 Intensiveringsvormen: kosten en mogelijkheden Alle rechten voorbehouden. Overname uit dit rapport is alleen toegestaan met bronvermelding.

2 Adviseurs Geeresteinselaan 57 Postbus EB Woudenberg Telefoon (033) Fax (033) Amsterdam, Drachten, Eindhoven, Rijswijk, Woudenberg Intensiveringsvormen: kosten en mogelijkheden datum 4 november / adviseurs Inbo Adviseurs Ruimte & Vastgoed status definitief copyright INBO BV

3 Inhoud 1 Inleiding Bestaand en nieuw Uitbreiding op bestaande kavel Stapelen bestaand gebouw Stapelen - nieuwbouw Geschakeld bouwen Ondergronds bouwen Parkeren op het dak Verhogen Draagkracht constructie vergroten voor toekomstige uitbreiding Ruimte in tijd beter benutten Gezamenlijke voorzieningen/ opslag / parkeren / ruimte Bronnen Bijlage - uitgangspunten berekeningen / 1/15

4 1 Inleiding In de volgende paragrafen behandelen wij verschillende intensiveringsopties, waarbij wij per variant aangegeven wat de mogelijke ruimtebesparing, de en de perceptie van ondernemers zijn. De kostenberekeningen zijn gebaseerd op de studie De kostencomponent van intensief ruimtegebruik op bedrijventerreinen (Inbo 2002) en berekeningen uitgevoerd voor de ruimteverkenner (2002) 1. De perceptie van ondernemers over de intensiveringsopties is afkomstig uit de studies Zorgvuldig ruimtegebruik en de ondernemer (BCI 2002) en interviews met ondernemers, onder andere in het kader van de ruimteverkenner. 2 Bestaand en nieuw In de onderstaande tabel is aangegeven welke opties aan de orde komen. Per optie zijn de mogelijkheden voor bestaande en nieuwe locaties aangegeven. Tabel 1 intensiveringsopties en mogelijkheden voor bestaande en nieuwe locaties bestaand nieuw uitbreiding op bestaande kavel X stapelen X X geschakeld bouwen X ondergronds bouwen X parkeren op het dak X verhogen X X draagkracht constructie vergroten X ruimte in tijd beter benutten X verzamelgebouwen X gezamenlijke voorzieningen, opslag, etc. X 1 Meer hierover leest u op onze site U kunt de ruimteverkenner bestellen bij de Kamer van Koophandel Oost-Brabant, zie hiervoor 410/ 2/15

5 3 Uitbreiding op bestaande kavel Het realiseren van extra bedrijfsruimte op het onbebouwde deel van de kavel of - indien mogelijk - op een aangrenzende kavel is de meest toegepaste vorm van bedrijfsuitbreiding. De kosten zijn vergelijkbaar met de nieuwbouwkosten van bedrijfsruimte. Er zijn door de aansluiting op het bestaande gebouw (fundering en het aanpassen/integreren van installaties). De worden gecompenseerd door lagere gevelkosten. In tabel 2 is een raming gegeven van de nieuwbouwkosten per bedrijfsruimtetype. tabel 2 bouwkosten per m 2 bvo (excl. grond en terreininrichting) uitgaande van een 1-laagse ruimte van m 2 (prijspeil 2003) type bedrijfsruimte minimaal maximaal productie/opslag showroom kantoor transport (vrije hoogte 7 meter) 690 Bron: berekening Inbo, 2003 perceptie van de ondernemers Ondernemers zeggen over uitbreiding op de bestaande kavel vaak het volgende: - goede manier om ruimtetekort mee op te lossen; - gemakkelijk toe te passen; - te weinig ruimte op kavel; - beperkingen vanuit bestemmingsplan (maximaal bebouwingspercentage); - beperkt flexibiliteit voor de toekomst. Indien fysiek en bestemmingsplantechnisch mogelijk, is uitbreiding op de huidige kavel de meest vanzelfsprekende intensiveringsoptie. De kosten zijn vergelijkbaar met de nieuwbouwkosten van bedrijfsruimte. 4 Stapelen bestaand gebouw Bij stapelen wordt een extra laag op het bestaande bedrijfspand gerealiseerd. Voor veel bedrijfsactiviteiten, zoals kantoorwerkzaamheden, maar ook productie en opslag, is dit een reële optie. Een belangrijk nadeel is dat bij verbouwing van het eigen pand de bedrijfsvoering tijdelijk wordt verstoord. Hiervan is geen sprake als een bestaand pand wordt verbouwd op een andere locatie dan de eigen. 410/ 3/15

6 Bij een bestaand bedrijfspand zijn er, afhankelijk van het gebouwtype en constructie, de volgende opties: 1. Het bestaande dak heeft al een betonvloer en de constructie is sterk genoeg voor stapelen. Bij een eigen pand is de inschatting dat het productieproces hinder ondervindt gedurende de helft van de duur van het bouwproces. Wanneer het niet gaat om uw eigen gebouw maar om een bestaand pand op een andere locatie, ondervindt het productieproces natuurlijk geen hinder. 2. Het bestaande dak is van staalplaat en dient te worden omgezet in een betonvloer. Voorwaarde is dat de gebouwconstructie sterk genoeg is voor het dragen van een extra bouwlaag. Bij een eigen pand is er gedurende het grootste deel van het bouwproces hinder (niet wanneer het gaat om een bestaand pand op een andere locatie). 3. Het bouwen van een extra laag kan ook plaatsvinden door een ombouw om het bestaande pand heen te bouwen. De nieuwe constructie draagt de extra laag dan zelfstandig. Het ombouwen is alleen mogelijk wanneer de overspanning van het gebouw niet groter is dan 15 meter. Bij een eigen pand wordt bij deze optie het productieproces zo min mogelijk verstoord. 4. Wanneer de bovenstaande opties niet mogelijk zijn, is een laatste variant sloop en nieuwbouw. De van stapelen worden in ieder geval veroorzaakt door extra brandveiligheidsmaatregelen en eventueel de aanleg van liften. Per variant en afhankelijk van het bestaande gebouw en de constructie, zijn er grote verschillen in de en per optie. Gezien de grote variatie in mogelijkheden en kosten is het niet mogelijk een indicatie te geven van de. In het algemeen kan worden gesteld dat van boven (optie 1) naar beneden (optie 4) de kosten toenemen. perceptie van ondernemers Ondernemers zeggen over stapelen bij een bestaand bedrijfsgebouw vaak het volgende: - beperkingen vanuit bestemmingsplan (maximale bouwhoogte); - verstoring van het productieproces; - stapelen is duurder; - werken in een meerlaags bedrijfspand kost tijd, in verband met transport van goederen en personen; - stapelen kan niet in verband met machines en/of interne logistiek; - klanten in een showroom blijven op de begane grond, ze bezoeken de tweede verdieping niet. De mogelijkheden voor stapelen bij een bestaand bedrijfsgebouw zijn sterk afhankelijk van de gebouwconstructie en het type dakvloer. In de meeste situaties is sprake van een te lichte gebouwconstructie en dakvloer, waardoor ombouw om het bestaande gebouw of sloop en nieuwbouw als mogelijkheden resteren. 410/ 4/15

7 5 Stapelen - nieuwbouw Het stapelen van bedrijfsruimte bij nieuwe panden kan veel ruimtebesparing opleveren, uiteraard vooral wanneer het grote panden zijn. Bij kleine hallen (< m 2 ) is de ruimtewinst echter beperkter. Vooral bij kantoorruimten, productie en showrooms bestaan mogelijkheden voor gestapeld bouwen. Voor pure opslag- en distributieruimte geldt dat het veelal beter is de inpandige gebouwhoogte te verhogen (zie optie verhogen). Meerkosten zijn er onder meer vanwege de noodzakelijke zwaardere constructie. Door de besparing op de grondkosten is stapelen uitgaande van een grondprijs van 125 per m 2 kavel altijd goedkoper dan 1-laags bouwen. In tabel 3 zijn de bouwkosten voor drie type standaardhallen (productie) op een rij gezet. Naarmate de hal groter wordt, nemen de kosten per m 2 af, waarmee stapelen interessanter wordt. Het kostenvoordeel neemt toe bij een hogere grondprijs is. tabel 3 Kosten per m 2 bvo (prijspeil 2003) voor gestapeld bouwen productiehal omvang kavel (m 2 ) bouwkosten per m 2 bvo (excl. grond- en inrichtingskosten) investeringskosten per m 2, bvo, incl. grondkosten ( 125/m 2 ) en terreininrichting hal m 2 1 laag lagen hal m 2 1 laag lagen Bron: berekening Inbo, 2003 Daarnaast zijn de van een kantoor- en showroomruimte berekend. De resultaten hiervan staan in de onderstaande tabellen (4 en 5). Ook hier is te zien dat het stapelen van kantoorruimte en showrooms door de besparing op grondkosten een interessante optie voor ondernemers is. 410/ 5/15

8 tabel 4 Kosten per m 2 bvo (prijspeil 2003) voor gestapeld bouwen kantoorruimte omvang kavel (m 2 ) bouwkosten per m 2 bvo (excl. grond- en inrichtingskosten) investeringskosten per m 2, bvo, incl. grondkosten ( 125/m 2 ) en terreininrichting kantoor m 2 1 laag lagen lagen kantoor m 2 1 laag lagen lagen Bron: berekening Inbo, 2003 tabel 5 Kosten per m 2 bvo (prijspeil 2003) voor gestapeld bouwen showroom omvang kavel (m 2 ) bouwkosten per m 2 bvo (excl. grond- en inrichtingskosten) investeringskosten per m 2, bvo, incl. grondkosten ( 125/m 2 ) en terreininrichting showroom m 2 1 laag lagen showroom m 2 1 laag lagen Bron: berekening Inbo, 2003 perceptie van ondernemers Bij stapelen in een nieuwbouwsituatie gelden dezelfde bezwaren van ondernemers als bij stapelen in een bestaande situatie, met uitzondering van het bezwaar dat het bedrijfsproces tijdelijk wordt verstoord. Stapelen bij nieuwbouw is voor ondernemers financieel interessant door de besparing op grondkosten. Het stapelen kan plaatsvinden bij kantoorruimte, productie en showrooms. Het kostenvoordeel van stapelen neemt toe bij een grotere bedrijfsruimte en een hogere grondprijs. 6 Geschakeld bouwen Het schakelen van gebouwen kan ruimtewinst opleveren, al is deze meestal kleiner dan bij andere intensiveringsopties. Bij schakelen moet rekening worden gehouden met brandweer- en verzekeringsvoorschriften. Wanneer bijvoorbeeld het aangrenzende bedrijf brandgevaarlijke grondstoffen gebruikt, dient het gebouw aan extra brandveiligheidseisen te voldoen. 410/ 6/15

9 Meerkosten voor het schakelen van bedrijfsruimten zijn beperkt. Kosten ontstaan door maatregelen voor brandveiligheid en geluidsoverlast. Deze kosten worden echter veelal gecompenseerd door besparingen op de gevelkosten en grondkosten, waardoor schakelen van bedrijfsruimten in veel gevallen kostenneutraal kan gebeuren. perceptie van ondernemers Ondernemers zeggen over schakelen vaak het volgende: - gaat ten koste van identiteit; - te weinig flexibiliteit ten aanzien van toekomstige uitbreidingen; - niet wenselijk/mogelijk in verband met (brand)veiligheid; - schakelen veroorzaakt parkeerproblemen en andere overlast; - bemoeilijkt laden en lossen. Schakelen levert voor de ondernemer ruimtewinst op, terwijl er gemiddeld genomen geen extra kosten aan zijn verbonden. Voor ondernemers die een nieuw pand en kavel wensen, is dit een interessante intensiveringsoptie. 7 Ondergronds bouwen Mogelijkheden voor ondergronds bouwen bestaan onder meer uit het realiseren van een ondergrondse parkeergarage. Omdat minder parkeerplaatsen op maaiveld worden gerealiseerd, wordt ruimte bespaard. Ondergronds realiseren van bedrijfsruimte is moeilijker, vanwege eisen aan de ventilatie en daglichttoetreding. Opslag van goederen kan soms wel ondergronds plaatsvinden. Dit is sterk afhankelijk van de eisen die worden gesteld aan de klimatologische omstandigheden van het product. Over het algemeen wordt er tot circa 4 meter diep gebouwd. In Nederland is door de bodemgesteldheid ondergronds bouwen mogelijk tot een diepte van circa minus 7 meter onder maaiveld. Dieper bouwen vraagt speciale uitvoeringstechnieken (o.a. toepassen onderwaterbeton, retourbemaling). Slechts in uitzonderlijke gevallen is dieper bouwen een optie, bijvoorbeeld bij de aanleg van een atoombunker. Tegenover de voordelen van de te behalen ruimtewinst staan de hoge kosten die gepaard gaan met het ondergronds bouwen. De van ondergronds bouwen zijn vaak hoog (50-100%) en zijn sterk afhankelijk van de (bodem)situatie ter plaatse. Vooral bij kleine bedrijfspanden lopen de voor het ondergronds bouwen flink op. In tabel 2.4 staan de kosten weergegeven. Voor een ondergrondse parkeergarage (type stallingsgarage) liggen de gemiddeld genomen iets lager dan in deze tabel weergegeven, vanwege de minder hoge eisen die worden 410/ 7/15

10 gesteld aan de installaties (voor ventilatie e.d.). Bij een parkeergarage dient deels op de kavel ruimte te worden gereserveerd voor de hellingbaan, waardoor de ruimtewinst ten opzichte van ondergrondse opslagruimte geringer is. Bij een grondprijs van 125/m 2 is ondergronds bouwen altijd duurder. Bij kleinere hallen kunnen alleen door hoge grondkosten (> 200/m 2 ) te berekenen de investeringskosten gedeeltelijk worden gecompenseerd door een besparing op de aankoop van grond. tabel 6 Kosten per m 2 bvo (prijspeil 2003) voor ondergronds bouwen bij productiehal omvang kavel (m 2 ) bouwkosten per m 2 bvo (excl. grond- en inrichtingskosten) investeringskosten per m 2, bvo, incl. grondkosten ( 125/m 2 ) en terreininrichting hal m 2 1 laag lagen hal m 2 1 laag lagen Bron: berekening Inbo, 2003 perceptie van ondernemers Ondernemers zeggen over ondergronds bouwen vaak het volgende: - ondergronds bouwen is duur; - bij bestaande panden is onderkelderen niet mogelijk; - onderkelderen is alleen voor parkeren; - werken in een pand met een ondergrondse ruimte kost tijd, in verband met transport van goederen en personen; - onderkelderen kan niet in verband met interne logistiek en transportbanden. Ondergronds bouwen is mogelijk voor parkeren of opslag. Bij kleine bedrijfshallen zijn de kosten over het algemeen hoog. Bij grotere bedrijfshallen en hogere grondprijzen wordt ondergronds bouwen wel financieel aantrekkelijker. 8 Parkeren op het dak Net als bij een ondergrondse parkeergarage kan ruimtewinst worden behaald door parkeerplaatsen te realiseren op het dak van de bedrijfshal. Belangrijke factor bij parkeren op het dak is de (on)mogelijkheid van het aanleggen van een hellingbaan. Bij kleine bedrijfshallen (1.000 m 2 of kleiner) is deze optie niet mogelijk door de geringe ruimte voor de hellingbaan en de te steile hellingshoek. 410/ 8/15

11 Een andere mogelijkheid met name interessant bij kleinere hallen is de aanleg van een autolift. Bij een meerlaagse showroom is hier vaak al sprake van. Financieel is het dan interessant om de autolift naar het dak door te trekken. Parkeren op het dak is, net als ondergronds parkeren, een dure optie. Meerkosten zijn vooral gelegen in de dakconstructie, die hiervoor zwaarder moet worden uitgevoerd, en de aanleg van de hellingbaan. In tabel 7 staat het kostenoverzicht. Hierbij is uitgegaan van parkeren op het dak door middel van een hellingsbaan. Bij een bedrijfshal van m 2 is parkeren op het dak een stuk duurder dan het conventioneel bouwen van een bedrijfshal en parkeren op maaiveld. Hoge grondprijzen kunnen deze maar in beperkte mate compenseren, aangezien de ruimtewinst minder groot is dan bij meerlaags bouwen. tabel 7 Kosten per m 2 bvo (prijspeil 2003) voor parkeren op het dak bij productiehal m 2 omvang kavel (m 2 ) bouwkosten per m 2 bvo (excl. grond- en inrichtingskosten) investeringskosten per m 2, bvo, incl. grondkosten ( 125/m 2 ) en terreininrichting hal m 2 1 laag laag + parkeren dak Bron: berekening Inbo, 2003 De kosten van een autolift bedragen bij een 1-laagse hal circa (indicatieve bouwkosten inclusief bijkomende kosten, bron: Inbo 2003). Er dient dan wel sprake te zijn van bedrijfshal met een zwaardere constructie en betonnen dakvloer; dot zorgt ook voor bijkomende kosten. perceptie van ondernemers Ondernemers zeggen over parkeren op het dak vaak het volgende: - parkeren op het dak is duur; - parkeren op het dak is lastig. Parkeren op het dak door de aanleg van een hellingbaan is alleen mogelijk bij grotere bedrijfshallen. Parkeren op het dak door middel van een hellingbaan is altijd duurder dan conventioneel bouwen met parkeren op maaiveld. Bij kleine hallen kan parkeren op het dak plaatsvinden door middel van autolift. 9 Verhogen Door technische innovaties in de interne logistiek kunnen opslagruimten tegenwoordig 20 meter of hoger zijn. Het verhogen houdt in dat de verdiepingshoogte hoger wordt: een gebouw krijgt meer volume. 410/ 9/15

12 Het verhogen van een bestaande bedrijfsruimte is bijna alleen mogelijk door sloop en nieuwbouw. Dat komt omdat de bestaande constructie vrijwel altijd te licht is om de verhoogde bedrijfsruimte te dragen. Wanneer een bedrijfsruimte wordt verhoogd dienen nieuwe zwaardere kolommen te worden geplaatst. Vaak is het alleen mogelijk de begane grond vloer en de fundering her te gebruiken. In het uitzonderlijke geval dat een bestaand gebouw - zonder sloop en nieuwbouw - kan worden verhoogd, zijn de aanzienlijk. Dat komt omdat het productieproces bijna altijd elders moet worden voortgezet. Dit zorgt voor extra verhuiskosten en kosten voor tijdelijk huisvesting. Hiervan is geen sprake als het gaat om een bestaand pand op een andere locatie dan de eigen. Het verhogen van de bedrijfsruimte bij nieuwbouw is geheel afhankelijk van de eisen die worden gesteld aan de nieuwbouw. Een inschatting van de bouwkosten is daarom niet te maken. perceptie van ondernemers Ondernemers zeggen over verhogen vaak het volgende: - verhogen is tegenwoordig in veel branches nodig en goed mogelijk; - niet hoger gaan dan noodzakelijk. Het verhogen van een bestaande bedrijfsruimte is in de meeste gevallen alleen mogelijk door sloop en nieuwbouw. Bij nieuwbouw zijn de van verhogen sterk afhankelijk van de eisen aan het gebouw, waardoor geen inschatting van mogelijk is. 10 Draagkracht constructie vergroten voor toekomstige uitbreiding Door bij de nieuwbouw al in de constructie (zwaardere kolommen, fundering en dakvloer) rekening te houden met de mogelijkheid voor een extra bouwlaag, kan op termijn de bedrijfsruimte in de hoogte worden uitgebreid (zie stapelen). In dit geval doet de ondernemer een voorinvestering waarvan hij in de toekomst profijt heeft. Met name bij showroom- en kantoorruimte is dit een interessante optie. De voor het vergroten van de draagkracht zijn circa 10 tot 15% van de totale bouwkosten (indicatief en afhankelijk van gebouwtype en constructie). Besparingen 410/ 10/15

13 worden behaald doordat de ondernemer minder grond hoeft aan te kopen als strategische ruimtereserve (voor uitbreiding in de toekomst). perceptie ondernemers Ondernemers denken niet vanzelfsprekend aan deze optie. Vervolgens gaat het erom of de ondernemer stapelen een optie vindt voor de toekomstige uitbreiding van hun bedrijf. Door de geringe en de flexibiliteit in de toekomst is het versterken van de bestaande constructie een interessante optie voor ondernemers. 11 Ruimte in tijd beter benutten Door de beschikbare bedrijfsruimte beter te benutten in de tijd kan de ruimtebehoefte worden teruggebracht. De meest voorkomende manier is het verlengen van de bedrijfstijden door het draaien van ploegendiensten. Hierbij ontstaat bij de wisseling van wacht wel een parkeerpiek die leidt tot een extra behoefte aan parkeerplaatsen. De bestaan vooral uit hogere personeelskosten. Vooral bij kleine bedrijven ontstaan vaak (organisatorische) problemen bij het draaien van ploegendiensten. Bij bedrijven met kapitaalsintensieve productieprocessen komt het werken in ploegendiensten relatief vaak voor. Naast hogere personeelskosten zijn er eventueel voor extra parkeerplaatsen voor het personeel. Uitgaande van een realisatie op de eigen kavel kost één extra parkeerplaats circa (Inbo 2003) 2. perceptie ondernemers Ondernemers zeggen over deze optie vaak het volgende: - een belemmering zijn de extra personeelskosten; - medewerkers willen vaak niet in ploegendiensten werken; - vooral kleine bedrijven zien praktische problemen bij het invoeren van ploegendiensten. Het gebruik intensiveren gebeurt al veel bij bedrijven met kapitaalintensieve productieprocessen. Veel kleine bedrijven vinden het echter geen interessante optie. 2 Kosten voor aanleg parkeerplaats op eigen terrein (dus geen aankoop nieuwe grond) van 28 m 2, exclusief BTW. 410/ 11/15

14 12 Gezamenlijke voorzieningen/ opslag / parkeren / ruimte Op terreinniveau kan bij de ontwikkeling van nieuwe bedrijventerreinen ruimtewinst worden behaald door een aantal zaken gezamenlijk te organiseren. Daarbij kan worden gedacht aan: voorzieningen; parkeren; opslag; uitbreidingsruimte. Met name de gezamenlijke opslag van goederen stuit op bezwaren van ondernemers uit veiligheidsoverwegingen en toegankelijkheid. Gezamenlijke voorzieningen (catering, vergadering) kunnen voor grotere bedrijven schaalvoordelen opleveren. Voor veel kleine bedrijven levert dit geen schaalvoordelen op en kan het zelfs tot hogere kosten leiden. Gezamenlijk parkeren wordt door veel ondernemers wel als mogelijkheid gezien. Verder kunnen bedrijven samen grond aankopen die bedoeld is voor toekomstige uitbreiding. Tussentijds kan deze grond worden verhuurd aan andere bedrijven (bijvoorbeeld voor opslag of parkeren). 410/ 12/15

15 Bronnen BCI (2001), zorgvuldig ruimtegebruik en de ondernemer (deel 1) Inbo (2002), de kostencomponent van intensief ruimtegebruik op bedrijventerreinen Inbo (2003), de ruimteverkenner: instrument voor intensief ruimtegebruik bij ondernemers (in opdracht van KvK Oost-Brabant) 410/ 13/15

16 Bijlage - uitgangspunten berekeningen Ruimtegebruik Voor het berekenen van de kavelgrootte zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd: - bij bedrijfs- en showroomruimte is uitgegaan van één parkeerplaats per 100 m 2 bvo; - bij kantoorruimte is uitgegaan van één parkeerplaats per 50 m 2 bvo; - één parkeerplaats heeft inclusief rijweg een ruimtebehoefte van 28 m 2 ; - rondom het gebouw ( footprint ) is een strook van 2 meter voor groen gereserveerd; - per m 2 bvo wordt uitgegaan van 200 m 2 groen op de kavel; Tabel b.1 ruimtegebruik stapelen bvo footprint parkeren groen groen totaal FSI* extra bedrijfsruimte laags ,57 2-laags ,89 bedrijfsruimte laags ,62 2-laags ,94 kantoor laags ,47 2-laags ,04 3-laags ,13 kantoor laags ,48 2-laags ,69 3-laags ,82 showroom laags ,57 2-laags ,89 showroom laags ,62 2-laags ,94 * De Floor Space Index (FSI) geeft de verhouding aan tussen het totaal aantal vierkante meters bedrijfsoppervlak en het kaveloppervlak 410/ 14/15

17 Tabel b.2 ruimtegebruik ondergronds bouwen bvo footprint parkeren groen groen totaal FSI extra bedrijfsruimte laags ,57 1-laags + kelder ,89 bedrijfsruimte laags ,62 1-laags + kelder ,94 Tabel b..3 ruimtegebruik parkeren op het dak bvo footprint parkeren groen groen/ hellingbaan* totaal FSI bedrijfsruimte laags ,62 1-laags + parkeren op ,76 dak * de aanleg van een hellingbaan beslaat circa 800 m 2 en komt bij de variant parkeren op het dak in de plaats van het extra groen Kosten en opbrengsten De bouwkosten zijn geraamd op basis van de volgende bouwtechnische uitgangspunten: Bedrijfsruimte (Lichte productie/opslag) 1000 m² m² Showroom 1000 m² m² Kantoor 1000 m² m² Skelet staal skelet staal skelet draagstructuur beton betonvloeren betonvloeren betonvloeren verdiepingshoogte 4.5 m¹ verdiepingshoogte 4.5 m¹ verdiepingshoogte 3.5 m¹ Omhulling beton plint beton plint baksteen / isolatie / prefab beton dubbelwandige stalen gevelbeplating achterzijde dubbelwandige stalen gevelbeplating staal dak staal dak betondak 1 loopdeur per 500 m² voorgevel verdiepingshoge pui 1 overheaddeur per 500 m² De spreiding in minimale en maximale variant wordt veroorzaakt door: open / dicht verhouding 30-70% 1. type fundering: in de minimale variant wordt uitgegaan funderen op staal of korte palen. In de maximale variant wordt uitgegaan van langere palen en eventueel palen onder de begane grondvloer; 2. vormfactoren. De vormfactor geeft de verhouding tussen geveloppervlak en vierkante meter bvo. Bij de minimale variant wordt uitgegaan van een uiterst gunstige vormfactor, waardoor de kosten per m2 dalen. Bij de maximale variant is uitgegaan van een minder gunstige vormfactor. 410/ 15/15