ONROERENDE ZAAKWAARDERING

Transcriptie

1 ONROERENDE ZAAKWAARDERING ALGEMENE GEGEVENS Uitgebracht door Opnamedatum Waardepeildatum (toekomstig) eigenaar De Heul Vastgoed BV De Heer M.A. de Heul RT BRE 6 februari februari 2014 Gouwenberg Den Helder Beheer B.V. Object Het te koop aangeboden deel betreft Ravelijncenter 23 en 23 a (het datacenter). Splitsing van het pand dient nog plaats te vinden. OMSCHRIJVING PAND Aard van het object Adres met postcode Het bedrijfspand met ondergrond, erf verdere aanhorigheden. (Volle eigendom) Ravelijncenter 23, 1785 LX Den Helder Kadastrale aanduiding Gemeente Den Helder Sectie K Nummer 1493, 500 Publiekrechtelijke beperkingen Gerechtigde Het kadastraal object is onbekend in de Landelijke Voorziening WKPB zodat er geen informatie over gemeentelijke beperkingen van de gemeente Den Helder kan worden geleverd. Grouwenberg Den Helder Beheer BV 1

2 LOCATIE Stand/ligging Entourage Voorzieningen Bereikbaarheid Parkeermogelijkheden Planologie Het getaxeerde is gelegen op goede stand en maakt deel uit van het Ravelijncenter een woonboulevard met diverse landelijke en lokale trekkers als buren (zoals Jysk, Praxis, Svea keukens) Het Ravelijncenter kenmerkt zich door de doe-hetzelf-zaken, woningtextielspecialisten, woonwarenhuizen en interieurspeciaalzaken en heeft een centrale ligging omringd door woonwijken binnen de gemeente. Het gebied Ravelijncenter loopt over in het bedrijventerrein Westoever met o.a. (binnen) haven gebonden bedrijvigheid De gebruikelijk centrum voorzieningen in de directe nabijheid. Het terrein is goed bereikbaar door ligging nabij de Rijksweg N250. Verder telt De Gemeente Den Helder twee treinstations Den Helder en Den Helder Zuid. De bus stopt aan de nabij gelegen Industrieweg en Torplaan. Parkeren kan op eigen terrein direct voor het pand, verder een royaal openbaar parkeerterrein in de directe nabijheid (vrij )parkeren Er vindt nog gronduitgifte plaats op bedrijvenpark de Dogger prijs bedrijfskavel v.a. 113,- p.m 2, prijs gecombineerde kavel wonen en werken v.a. 154,- p.m 2. Verder zijn er plannen voor de uitbreiding van Bedrijventerrein Kooypunt (fase 2). Bron Gemeente Den Helder. Voor overige projecten zie Beoordeling locatie Goed 2

3 OBJECT Typering object Feitelijke opname Object van verkoop Geschatte verbouw en/of renovatiekosten Benodigde vergunningen t.b.v. de werkzaamheden Bouwjaar Bouwaard Installatie-/opleveringsniveau Globale Indeling Het object is gebouwd als productieruimte t.b.v. bakkersbedrijf en vervolgens door de huidige eigenaar opnieuw ingedeeld gesplitst t.b.v. een winkelfunctie (Action) opslag-/bedrijfsruimte en een kantoorfunctie. Inpandig bezichtigd en gevelopname. Globale bouwkundige toets uitgevoerd. Ten tijde van de opname werd de laatste hand gelegd aan de verbouwingen t.b.v. het Datacenter (eigen exploitatie opdrachtgever). Bouwperiode daarna hebben er diverse verbouwingen /moderniseringen plaatsgevonden. Staalconstructie, deels gemetselde gevels, deels voorzien van een gevelbeplating, betonnen vloeren, platdakconstructie met bitumineus product gedekt. Het gebouw is opgesplitst in 5 bouwdelen alle hebben een eigen meterkast behoudens nr 23d. Uitgangspunt is dat alle units behoudens het kantoor (nr 23a) casco aan de gebruikers zijn opgeleverd. Het kantoor is volledig afgewerkt (enigszins gedateerd) en o.a. voorzien van sanitair, systeemplanfonds met verlichting en verwarming. Geen object van verkoop: Begane Grond: Ravelijncenter 23c, Action, entree, winkelruimte met kassa s, magazijn (v.v. een 2 tal overheaddeuren), serviceruimte en dagverblijf met pantry en toiletten; Ravelijncenter 23d, Grando open opslagruimte; Ravelijncenter 23b, Gouwenberg, opslagruimte met dagverblijf, pantry, toilet en verwarming; Object van verkoop: Ravelijncenter 23, Datacenter royale ontvangstruimte diverse kantoren, keuken, toiletgroep, diverse ruimten (met verhoogde computervloer) t.b.v. apparatuur dataopslag. Ravelijncenter 23a hal met trappenhuis t.p.v. de begane grond en diverse kantoorkamers met toiletten garderobe, server en computer ruimte t.p.v. de 1 e verdieping. 3

4 Omschrijving bouwkundige staat Omschrijving staat van onderhoud binnenzijde Omschrijving staat van onderhoud buitenzijde Inschatting kosten achterstallig onderhoud Globaal kan de onderhouds- en bouwkundige staat van de bedrijfsruimte als goed worden omschreven. Goed. (Kantoren t.p.v. de 1 e verdieping kunnen als redelijk worden omschreven) Goed. Uitbreidingsmogelijkheden Waarde beïnvloedende zaken (erfdienstbaarheden, aanschrijvingen, milieuaspecten, verontreiniging e.d.) De mogelijkheid tot aanwezigheid van asbest moet niet uitgesloten worden. Door nader onderzoek zou zekerheid hieromtrent kunnen worden verkregen. Uit de informatie vanuit Bodemloket (zie bijlage) komen verder geen nadelige meldingen naar voren. Indien er toch van een waarde verminderende verontreiniging sprake is aanvaardt taxateur hiervoor geen enkele aansprakelijkheid. Uit artikel 6 van het eigendomsbewijs valt verder op te maken: Dat er op het belendende perceel Industrieweg 2a en 2b te Den Helder d.d. januari 2000 een nader bodemonderzoek is uitgevoerd met de conclusie dat er moest worden gesaneerd het welk door Arcadis in 2000 werd uitgevoerd en vastgelegd in een evaluatierapport. Dat er gedurende een periode van 10 jaar na overdrachtsdatum (23 mei 2006) het verkochte door niet gebruikt mag worden ten behoeve van het (doen) uitoefenen van een bedrijf voor de productie en/of verkoop van brood en/of banket. 4

5 AANTALLEN EN OPPERVLAKTE WONINGEN Soort woning Aantal GBO m² opmerkingen NIET VAN TOEPASSING BEDRIJFSRUIMTE Soort bedrijfsruimte BVO m² VVO m² opmerkingen Winkel (Action 23c) Opslag (Grando 23d) object van verkoop: Opslag (Van Heukelom 23b) Kantoor-bedrijfsruimte (Datacenter 23) KANTOORRUIMTE Soort kantoorruimte BVO m² VVO m² opmerkingen Kantoorruimte (23a) Beoordeling object Goed 5

6 Omschrijving gebruik Omschrijving huidig gebruik Aanvullende afspraken, addenda, side letters, incentives Nr 23c is in gebruik bij Action t.b.v. winkelruimte met ondersteunende opslag; Nr 23d is in gebruik als opslag bij de tegenover gesitueerde Grando; Nr 23b is in gebruik als opslag t.b.v. de tegenover gesitueerde Gouwenberg; Nr 23 is opdrachtgever aan het verbouwen t.b.v. eigen exploitatie (Datacenter); nr 23a is beschikbaar gekomen voor verhuur (kantoor). Het gebruik is ten tijde van de opname getoetst aan de opgave. Taxateur heeft geen onvolkomenheden geconstateerd. Gevolgen van de aanvullende afspraken voor deze waardering Omschrijving toekomstig gebruik Benodigde vergunningen t.b.v. het huidig en/of toekomstig gebruik Huurder(s) hebben conform de huurovereenkomst en conform opgave opdrachtgever de verplichting aan de voor haar bedrijfsvoering van toepassing wet en regelgeving te voldoen deze vergunningen zijn niet ingezien door taxateurs. 6

7 COURANTHEID Bestemming Alternatieve aanwendbaarheid Omschrijving marktbeeld Omschrijving verhuurbaarheid Omschrijving verkoopbaarheid Bedrijf met functieaanduiding detailhandel grootschalig en bedrijven tot en met categorie 3.2 (zie bijlage). Conform opgave opdrachtgever is er vanuit de gemeente goedkeuring gegeven voor de vestiging van de Action hier is taxateur derhalve vanuit gegaan. Diverse aanwendingsmogelijkheden passend binnen het vigerende bestemmingsplan. Nederland behoort tot de hoogste als het gaat om winkelvloeroppervlak per hoofd van de bevolking. Dit geld ook voor Den Helder. De verschillende winkelgebieden zijn doorgaans relatief dicht bij elkaar gepositioneerd, waardoor er vaak, in meer of mindere mate, een concurrentiestrijd ontstaat om winkelend publiek te trekken. De economische crisis waar Nederland zich sinds 2008 bevindt heeft de retailmarkt in haar algemeenheid negatief beïnvloed. Ook van invloed hierop zijn de inwonersaantallen voor Den Helder op het hoogte punt zat de stad op bijna inwoners sinds haverwege de jaren tachtig ging het bergafwaarts per 1 november 2013 stond de teller op inwoners. De verhuur aan Action is een positieve ontwikkeling voor het gehele gebied dit zijn juist winkels die bij wat mindere economische omstandigheden goed blijven draaien en voor aanloop zorgen. Wel is het zo dat de panden in den Helder over het algemeen lang leeg staan voordat ze verhuurd / verkocht worden. Bij het kantoor wat voor verhuur beschikbaar is gekomen dient hier dan ook rekening mee te worden gehouden. De verhuurbaarheid kan bij een voor deze tijd passend huurniveau bij een juiste voor nu marktconforme huurprijs redelijk genoemd worden. In de berekening is voor de nog te verhuren kantoorruimte rekening gehouden met een periode leegstand en te verstrekken incentives. Uitgaande van de taxatiewaarde zou de verkoopbaarheid aan een eigenaar/ gebruiker redelijk moeten zijn, er is een mooie mix aan gebruikers met langlopende huurovereenkomsten daarnaast is het pand onlangs nog gemoderniseerd. Wel zal voor dit gebied waarschijnlijk een koper met een binding met Den Helder gevonden dienen te worden om dat de interesse van koper buiten Den Helder voor dit soort locaties momenteel beperkt is en omdat banken nog maar beperkt commercieel vastgoed financieren de doelgroep kleiner is geworden. 7

8 Uitpondbaarheid en leegprijzen Overige opmerkingen Naar opgave eigenaar is er circa ,- geïnvesteerd in de inrichting en installaties t.b.v het Datacenter. Deze investering is verder, gezien het bedrijfsspecifieke karakter door taxateur buiten beschouwing gelaten in de waardering. Referentie transacties Huurtransacties Adres Metrage Huurprijs(/m²) Transactiedatum Bron 1 Burgemeester ,- p.m nvm Ritmeestereg 15 2 Ravelijncenter ,- p.m nvm 3 Ravelijncenter 37a ,- p.m nvm Kooptransacties Adres Metrage Koopprijs Transactiedatum Bron (/m²) 1 Het Nieuwe Diep 34 A& , nvm 2 Vrede Vrijheid , nvm 3 Luchthavenweg , nvm Referentieverklaring: Voor wat betreft de referentie huurtransacties kan opgemerkt worden dat collega s niet consequent zijn met het aan en afmelden in BVO en VVO meters daarnaast worden incentives nog niet voldoende inzichtelijk gemaakt. Omdat er geen recente transacties op het Ravelijncenter gerealiseerd zijn heeft taxateur er voor gekozen een mix van panden als referentie te hanteren om zo toch meer inzicht te geven in het marktbeeld ter plaatse. Verder zie bijlage. Waarderingsmethode De onderhavige waardering is mede gebaseerd op - de huurwaarde kapitalisatiemethode (NAR) - vergelijkende methode Voor berekening zie bijlage 8