Woningmarktanalyse Noord-Holland 3 e kwartaal 2012 Kuijs Reinder Kakes, Woningmarktconsultancy Pagina 2

Transcriptie

1 ƒ

2 Woningmarktanalyse Noord-Holland 3 e 2012 Pagina 2

3 INHOUDSOPGAVE Opvallende feiten 4 Onze actuele visie op de Noord-Hollandse woningmarkt 5 Woningmarktanalyse per regio 6 Amsterdam 6 Haarlem 8 Haarlemmermeer 10 Zaanstreek 12 IJmond 14 Duinstreek 16 HAL-gebied 18 Purmerend 20 Hoorn 22 Kwartaalthema: Grote groep woningkopers voor langere tijd uit de markt Woningmarktanalyse Noord-Holland 3 e 2012 Pagina 3

4 OPVALLENDE FEITEN Grote prijsdaling van 12% in Amsterdam in een jaar tijd Historisch dieptepunt in Haarlem van aantal verkopen Huizenverkopers Haarlemmermeer zuchten onder economische malaise Verkoopprijzen stabiel in Zaanstreek Sterke prijsdaling in de IJmond Woningen in Duinstreek worden snel verkocht Weinig transacties in HAL-gebied Purmerendse woningmarkt veert op Meer verkopen in Hoorn Woningmarktanalyse Noord-Holland 3 e 2012 Pagina 4

5 ONZE ACTUELE VISIE OP DE NOORD-HOLLANDSE WONINGMARKT Het derde van dit jaar zijn er maar liefst 15% minder huizen (2.832 huizen) verkocht dan dezelfde periode vorig jaar (3.255 huizen) in de door ons onderzochte gebieden in Noord-Holland. Een zeer forse terugval in verkopen dus. Ook de verkoopprijzen zijn in deze periode in alle gebieden echt substantieel gedaald, dus veel vermogen is verdampt afgelopen jaar. Als we kijken naar de vraagprijzen volgen die de markt niet, want deze zijn maar licht gedaald in 1 jaar tijd. De forse toename qua looptijd van huizen die nog steeds te koop staan is daardoor niet verwonderlijk, want de vele huizen met nog steeds te hoge vraagprijzen worden compleet genegeerd door de kritische kopers. Tot zover de woningmarkt in Noord-Holland anno nu. Een woningmarkt die lijkt van de regen in de drup te komen. Toch verwachten wij de komende maanden tot het einde van het jaar een substantiële stijging van het aantal transacties. Kopers willen nu nog hun slag slaan en profiteren van de hypotheekrenteaftrek. Dit merken wij duidelijk op onze 6 makelaarskantoren welke in rechtstreeks contact staan met vele aspirant-kopers. Dus dat is goed nieuws. Maar vanaf 1 januari 2013 voorzien wij vervolgens gedurende de eerste 4 tot 6 maanden een stevige terugslag. De markt zal zich dan eerst moeten aanpassen aan de nieuwe fiscale hypotheekregels met verdere prijsdalingen tot gevolg van 10%, zo is onze voorspelling. Om verder verval van de woningmarkt te voorkomen is het dus van eminent belang dat de nieuw te vormen regering zich nu snel, maar vooral ook heel duidelijk uitspreekt over de daadwerkelijke hervormingsplannen van de totale woningmarkt. De consument is vooral gebaat bij duidelijkheid, want alle plannen zijn voor de consumenten toch nog enigszins mistig. En dat veroorzaakt op het moment echt terughoudendheid bij kopers en verkopers, want er ontbreekt voor hun gewoon een heldere basis waarop men concrete verhuisplannen kan maken. Ook dit merken we duidelijk op onze 6 kantoren. De discussie over de toekomstige zorgpremies wakkert dit helaas nog verder aan. Naast accuraat en snel beleid vanuit de overheid over de woningmarkt is er ook het probleem van de hypotheekverstrekking. De teruggetrokken houding van banken is mede een grote veroorzaker van de stagnatie die de Nederlandse woningmarkt treft. Ook bij de banken zou de overheid stevig moeten ingrijpen, want steeds minder mensen kunnen een hypotheek krijgen c.q. huis kopen. Steeds meer mensen raken hierdoor financieel in de problemen, omdat de waarde van hun huis steeds minder waard wordt dan hun hypotheek. De problematiek van restschuld wordt zo elke dag groter en groter en vormt een directe bedreiging voor de woningmarkt. In ons themanummer van deze keer gaan we hier daarom dieper op in. De banken zijn er zelf ook bij gebaat dat de woningmarkt snel weer op gang komt, want een stabiele woningmarkt met dito prijsontwikkeling is ook voor hun waardevol. De eerste bank die echt innovatieve woningfinancieringsinstrumenten weet te ontwikkelen, zal zeer snel marktaandeel winnen. Wij hopen dat de banken dit erkennen en hier intensief mee aan de slag gaan in hun eigen belang én in het maatschappelijke belang. Verder is het zaak dat gemeentes hun bouwgronden reëel durven te waarderen. De nieuwbouwproductie zakt steeds verder weg en neemt draconische vormen aan, omdat geen enkel nieuwbouwproject exploitabel is te maken door grondprijzen die absoluut niet meer marktconform zijn. De centrale en lokale overheid dienen hun verantwoordelijkheid daarom snel te nemen naar haar burgers. Juist om ergere woningmarktscenario s te voorkomen en zodoende de economische malaise te stoppen. Woningmarktanalyse Noord-Holland 3 e 2012 Pagina 5

6 REGIO AMSTERDAM 3 E KWARTAAL 2012 De actuele cijfers toegelicht Transacties Aanbod De woningmarkt in Amsterdam heeft sterk gereageerd op de marktomstandigheden in een periode van één jaar. De transactieprijzen zijn met 12% gedaald. Dat is dan feitelijk 1% prijsdaling per maand. De gemiddelde vraagprijzen zijn met 5% gedaald in dezelfde periode. Harde feiten die het anticipatiegedrag van de verkopers onderstrepen. Toch is dit nog niet genoeg geweest om de kopers massaal over de streep te trekken. Een verdere afname van het aantal transacties en een stevige toename van de looptijden wijzen dit uit. Het grootste deel van de woningmarkt uit Amsterdam bestaat uit appartementen. Als we dit segment er specifiek uitlichten dan zie we een verschil van 18% tussen vraagprijs ( ,-) en transactieprijs ( ,-). De transactieprijs weerspiegelt in feite de marktwaarde. Dit houdt in dat de vraagprijs hierop afgestemd dient te worden om daadwerkelijk tot zaken te komen. Om tot een gezonde prijsverhouding te komen zullen de vraagprijzen minimaal nog 8% moeten dalen. Alleen dan zal het aantal transacties weer toenemen. Transactieprijs (mediaan) Actueel aanbod Tussenwoning Tussenwoning Hoekwoning Hoekwoning onder-1 kap onder-1 kap Vrijstaand Vrijstaand Appartement Appartement Totaal Totaal Aantal transacties Looptijd actueel aanbod Tussenwoning Tussenwoning Hoekwoning Hoekwoning onder-1 kap onder-1 kap Vrijstaand Vrijstaand Appartement Appartement Totaal Totaal Looptijd transacties Gemiddelde vraagprijs actueel aanbod Tussenwoning Tussenwoning Hoekwoning Hoekwoning onder-1 kap onder-1 kap Vrijstaand Vrijstaand Appartement Appartement Totaal Totaal Grijze en cursieve getallen zijn gebaseerd op minder dan 25 waarnemingen Woningmarktanalyse Noord-Holland 3 e 2012 Pagina 6

7 REGIO AMSTERDAM 3 E KWARTAAL 2012 Uitgelicht Toelichting Transactieprijzen Het gemiddelde prijsniveau in Amsterdam is weer terug op dat van 2006 blijkt uit de grafiek. Het prijshoogtepunt was overduidelijk in het 2 e 2008 en is daarna in 1 jaar tijd fors gedaald. Deze zelfde forse prijsdaling heeft zich afgelopen jaar ook weer voorgedaan. Dit betekent dat alle mensen die na 2006 een huis hebben gekocht en dit 100% hebben gefinancierd een gemiddelde restschuld hebben van al snel ,- tot , Transactieaantallen Het aantal transacties was tot 2008 ruim woningen per, na 2008 zit dit tegen de woningen aan, een daling van bijna 25%. En dat al vier jaar achter elkaar. Voor de goede orde wordt vermeld dat dit alleen de bestaande bouw betreft. Tellen we hier de nieuwbouwverkoop bij op, dan is er sprake van een nog grotere daling van het aantal verkochte woningen. Regio- en contactinformatie De regio Amsterdam bestaat uit de plaatsen Amsterdam en Amsterdam Zuidoost. Heeft u vragen en/of opmerkingen? Of wenst u meer informatie? Neem voor deze regio contact op met onze NVM-Woningmarktconsultant: ing. S.J. (Sander) Siegersma T M E sandersiegersma@krk.nl Woningmarktanalyse Noord-Holland 3 e 2012 Pagina 7

8 REGIO HAARLEM 3 E KWARTAAL 2012 De actuele cijfers toegelicht Transacties Aanbod Het afgelopen in Haarlem laat een sterke terugval in het aantal woningverkopen zien, wat heeft geleid tot een historisch verkoopdieptepunt van minder dan 300 woningen. Het verder opgelopen woningaanbod van inmiddels woningen mag dan ook geen verbazing wekken. Opvallend is dat de looptijden van verkochte huizen licht dalend zijn in vergelijking met een eerder. Dit komt omdat het nieuwste woningaanbod relatief snel is verkocht doordat juist die huizen scherp worden geprijsd. Scherp prijzen loont, zo blijkt hiermee. De stroperigheid van de Haarlemse woningmarkt wordt mede veroorzaakt door de nog steeds te hoge vraagprijzen: deze liggen gemiddeld ruim 18% boven de koopsom die kopers willen betalen. Om deze woningmarkt op te schudden dienen alle verkopers die niet in hun (te hoge) vraagprijs kunnen zakken per direct de verkoop te stoppen. Dit heeft eenvoudigweg geen zin in deze marktomstandigheden. Transactieprijs (mediaan) Actueel aanbod Tussenwoning Tussenwoning Hoekwoning Hoekwoning onder-1 kap onder-1 kap Vrijstaand Vrijstaand Appartement Appartement Totaal Totaal Aantal transacties Looptijd actueel aanbod Tussenwoning Tussenwoning Hoekwoning Hoekwoning onder-1 kap onder-1 kap Vrijstaand Vrijstaand Appartement Appartement Totaal Totaal Looptijd transacties Gemiddelde vraagprijs actueel aanbod Tussenwoning Tussenwoning Hoekwoning Hoekwoning onder-1 kap onder-1 kap Vrijstaand Vrijstaand Appartement Appartement Totaal Totaal Grijze en cursieve getallen zijn gebaseerd op minder dan 25 waarnemingen Woningmarktanalyse Noord-Holland 3 e 2012 Pagina 8

9 REGIO HAARLEM 3 E KWARTAAL 2012 Uitgelicht Toelichting Transactieprijzen Haarlem is qua prijsontwikkeling enorm grillig op basis van deze 2 e meetmomenten. Kijken we naar de prijsontwikkeling van het 3 e en 2012, zie vorige tabellen, dan zien we een forse prijsdaling. Maar in ieder geval zijn de prijzen, op basis van deze grafiek, wel weer aanbeland op het niveau van 2007 in dezelfde periode Transactieaantallen De grafiek van transactieaantallen wijst uit dat het aantal verkochte huizen van 264 objecten afgelopen (3 e 2012) echt heel laag is. Maar vanaf 2008 zijn de aantallen verkopen aan het Spaarne sowieso enorm gedaald. Vier schrale jaren worden hier duidelijk getoond. Regio- en contactinformatie De regio Haarlem bestaat uit de gemeente Haarlem. Heeft u vragen en/of opmerkingen? Of wenst u meer informatie? Neem voor deze regio contact op met onze NVM-Woningmarktconsultant: ing. S.J. (Sander) Siegersma T M E sandersiegersma@krk.nl Woningmarktanalyse Noord-Holland 3 e 2012 Pagina 9

10 REGIO HAARLEMMERMEER 31 E E KWARTAAL De actuele cijfers toegelicht Transacties Aanbod Ook in de Haarlemmermeer is het aantal woningverkopen drastisch afgenomen. Het vertrouwen onder de mensen die in deze regio een huis willen kopen is blijkbaar enorm laag. Slechts enkelen durven de stap te zetten en hier een huis te kopen. Wanneer we de vraagprijzen en transactieprijzen onder de loep nemen van de tussen- en hoekwoningen en de appartementen, dan is de verhouding van zeker de appartementen best wel realistisch met zo n 10% verschil. Terwijl het aantal appartementenverkopen in één jaar tijd is gehalveerd. Blijkbaar is hier meer aan de hand. De economische dynamiek speelt hierbij een rol, zo denken wij. Die is namelijk compleet anders dan die bijvoorbeeld in Amsterdam en Haarlem. Naast scherpe vraagprijzen is het voor de Haarlemmermeerse woningmarkt dus van extra belang dat de Nederlandse economie weer aantrekt, zodat het vertrouwen hier terugkomt onder de huizenkopers. En dat is vervelend en frustrerend voor de verkopers, want dit is namelijk niet beïnvloedbaar. Transactieprijs (mediaan) Actueel aanbod Tussenwoning Tussenwoning Hoekwoning Hoekwoning onder-1 kap onder-1 kap Vrijstaand Vrijstaand Appartement Appartement Totaal Totaal Aantal transacties Looptijd actueel aanbod Tussenwoning Tussenwoning Hoekwoning Hoekwoning onder-1 kap onder-1 kap Vrijstaand Vrijstaand Appartement Appartement Totaal Totaal Looptijd transacties Gemiddelde vraagprijs actueel aanbod Tussenwoning Tussenwoning Hoekwoning Hoekwoning onder-1 kap onder-1 kap Vrijstaand Vrijstaand Appartement Appartement Totaal Totaal Grijze en cursieve getallen zijn gebaseerd op minder dan 25 waarnemingen Woningmarktanalyse Noord-Holland 3 e 2012 Pagina 10

11 REGIO HAARLEMMERMEER 3 E KWARTAAL 2012 Uitgelicht Toelichting Transactieprijzen In de Haarlemmermeer zijn de prijzen hard onderuitgegaan vanaf 2008, met een opleving in, en inmiddels ook ruim onder het prijsniveau van 2006 aanbeland. Het aantal hypotheken wat in deze regio onder water staat is nog fors hoger dan in Amsterdam en Haarlem. Dit bevordert de mobiliteit niet en is ook zorgwekkend voor de nabije toekomst van deze woningmarkt. Prijsstijgingen zijn namelijk voorlopig totaal niet aan de orde. Enige probate oplossing om het aantal transacties te doen stijgen is om versneld af te lossen of de restschuld meefinancieren, indien mogelijk door banken en overheid Transactieaantallen Duidelijk zichtbaar is dat de terugloop van het aantal verkopen al is ingezet vanaf Maar vooral vanaf 2009 is de verkoopversobering constant, net zoals overigens in Haarlem en Amsterdam. Vier magere jaren zijn ook hier een feit. Regio- en contactinformatie De regio Haarlemmermeer bestaat uit Hoofddorp, Nieuw Vennep, Badhoevedorp, Aalsmeer, Uithoorn, Zwanenburg, Halfweg, De Kwakel, Mijdrecht, Vijfhuizen, Zwaanshoek, Cruquius, Boesingheliede en Beindsdorp. Heeft u vragen en/of opmerkingen? Of wenst u meer informatie? Neem voor deze regio contact op met onze NVM-Woningmarktconsultant: ing. S.J. (Sander) Siegersma T M E sandersiegersma@krk.nl Woningmarktanalyse Noord-Holland 3 e 2012 Pagina 11

12 REGIO ZAANSTREEK 13 E KWARTAAL 2012 De actuele cijfers toegelicht Transacties Aanbod Het gemiddelde prijsniveau van ,- is gelijk aan het 2 e van Dit duidt op een stabilisatie. Dit is ook terug te zien in de gemiddelde looptijd van de verkochte woningen, welke ook gelijk is aan het 2 e, en het stabiele aantal woningen wat te koop staat. Het aantal transacties is lager dan in eerdere kwartalen, maar in lijn met het landelijk gemiddelde. De zorg ligt vooral nog in de lange verkooptijd van de onverkochte woningen en het grote verschil tussen de verkoop- en vraagprijs. Het aanbod zit behoorlijk vast in de bekende problemen als restschuld en verkopers die niet willen dalen met de prijs. De bovenstaande ontwikkelingen komen de Zaanse markt goed van pas. De scherpe prijs maakt het aantrekkelijk om te kopen en wanneer dit gepaard gaat met een verkleining van het aanbod dan zal dit leiden tot meer evenwicht. Hopelijk is dit geen wishful thinking en zal de markt zich de komende maanden daadwerkelijk normaliseren. Veel zal afhangen van de uitkomst van de effecten van het regeerakkoord en de maatregelen die genomen gaan worden voor de woningmarkt. Hier valt pas begin volgend jaar wat van te zeggen. Transactieprijs (mediaan) Actueel aanbod Tussenwoning Tussenwoning Hoekwoning Hoekwoning onder-1 kap onder-1 kap Vrijstaand Vrijstaand Appartement Appartement Totaal Totaal Aantal transacties Looptijd actueel aanbod Tussenwoning Tussenwoning Hoekwoning Hoekwoning onder-1 kap onder-1 kap Vrijstaand Vrijstaand Appartement Appartement Totaal Totaal Looptijd transacties Gemiddelde vraagprijs actueel aanbod Tussenwoning Tussenwoning Hoekwoning Hoekwoning onder-1 kap onder-1 kap Vrijstaand Vrijstaand Appartement Appartement Totaal Totaal Grijze en cursieve getallen zijn gebaseerd op minder dan 25 waarnemingen Woningmarktanalyse Noord-Holland 3 e 2012 Pagina 12

13 REGIO ZAANSTREEK 3 E KWARTAAL 2012 Uitgelicht Toelichting Transactieprijzen De prijzen lijken te stabiliseren in de Zaanstreek na een forse daling sinds het uitbreken van de crisis. Mogelijk dat de maatregelen uit het regeerakkoord nog zijn weerslag hebben op de prijzen. Daarna zal stabilisatie optreden. Looptijd in dagen Looptijdontwikkeling transacties en aanbod Looptijd verkochte woningen 2012 Looptijd onverkochte woningen Onverkochte woningen staan 2 maal zo lang te koop als verkochte woningen. Een groot gat wat in het verleden veel dichter bij elkaar lag. Het huidige aanbod is te duur geprijsd en/of heeft te weinig kwaliteit. Kopers hebben het voor het zeggen en halen de krenten uit de pap. Regio- en contactinformatie De regio Zaanstreek bestaat uit de volgende plaatsen: Assendelft, Krommenie, Knollendam, Wormerveer, Wormer, Jisp, Zaandijk, Westzaan, Koog aan de Zaan, Zaandam en Oostzaan. Heeft u vragen en/of opmerkingen? Of wenst u meer informatie? Neem voor deze regio contact op met onze NVM-Woningmarktconsultant: R.M. (Robert) de Joode T M E robertdejoode@krk.nl Woningmarktanalyse Noord-Holland 3 e 2012 Pagina 13

14 REGIO IJMOND 3 E KWARTAAL 2012 De actuele cijfers toegelicht Transacties Aanbod De afgelopen kwartalen leek de gemiddelde transactieprijs op de IJmondse markt redelijk overeind te blijven, maar in het 3 e daalt deze versneld, ten opzichte van het 3 e van met 12,4%. Dit is een sterkere daling dan de omliggende gemeentes en het landelijk gemiddelde. Verder ligt het aantal verkochte woningen onder het landelijk gemiddelde en staan de onverkochte woningen inmiddels ruim 10 maanden te koop. Een klein lichtpuntje is de afvlakking van de groei van het aantal te koopstaande woningen. Deze is gelijk aan het 2 e van De IJmondse woningmarkt leek stabiel, maar is in het afgelopen toch behoorlijk weggezakt. Dit is enerzijds gelegen in de onzekerheid rond de verkiezingen en anderzijds in het feit dat geen enkele markt ontkomt aan een correctie. Blijkbaar is deze correctie in de IJmond later gekomen dan in andere gebieden. Wat ons zorgen baart is het immer grote aanbod. Uit de looptijd van het aanbod is op te maken dat er nauwelijks beweging is. Veel verkopers kunnen blijkbaar niet omlaag met hun prijs, zoals ook blijkt uit de nog steeds hoge gemiddelde vraagprijs. Transactieprijs (mediaan) Actueel aanbod Tussenwoning Tussenwoning Hoekwoning Hoekwoning onder-1 kap onder-1 kap Vrijstaand Vrijstaand Appartement Appartement Totaal Totaal Aantal transacties Looptijd actueel aanbod Tussenwoning Tussenwoning Hoekwoning Hoekwoning onder-1 kap onder-1 kap Vrijstaand Vrijstaand Appartement Appartement Totaal Totaal Looptijd transacties Gemiddelde vraagprijs actueel aanbod Tussenwoning Tussenwoning Hoekwoning Hoekwoning onder-1 kap onder-1 kap Vrijstaand Vrijstaand Appartement Appartement Totaal Totaal Grijze en cursieve getallen zijn gebaseerd op minder dan 25 waarnemingen Woningmarktanalyse Noord-Holland 3 e 2012 Pagina 14

15 REGIO IJMOND 3 E KWARTAAL 2012 Uitgelicht Toelichting Transactieprijs versus vraagprijs De transactieprijzen dalen aanzienlijk in de IJmond. Dit in tegenstelling tot de gemiddelde vraagprijs. Dit laatste impliceert dat er veel aanbod te duur is geprijsd en daardoor ook geen aftrek zal krijgen. Veel verkopers kunnen eenvoudigweg niet met hun prijs omlaag vanwege restschuld. De consequentie van dit verschil is dat er ogenschijnlijk wel veel te koop staat, maar dat er (te) weinig aanbod is wat aansluit bij de vraag. Hierdoor ontstaat er uiteindelijk een woningtekort. Transactieprijzen (mediaan) Gemiddelde vraagprijzen Looptijdontwikkeling transacties en aanbod Looptijd verkochte woningen 2012 Looptijd onverkochte woningen De gemiddelde verkooptijd van het aanbod is in een jaar tijd met 3 maanden gestegen, terwijl de verkooptijd van de verkochte woningen slechts met 1,5 maand toenam. Het is duidelijk dat er een grote voorraad woningen onverkocht blijft en de recent aangeboden en scherp geprijsde woningen door de markt worden opgepakt. Regio- en contactinformatie De regio IJmond bestaat uit de plaatsen: Uitgeest, Heemskerk, Beverwijk, Wijk aan Zee, Velsen, IJmuiden, Velserbroek, Driehuis en Santpoort. Heeft u vragen en/of opmerkingen? Of wenst u meer informatie? Neem voor deze regio contact op met onze NVM-Woningmarktconsultant: R.M. (Robert) de Joode T M E robertdejoode@krk.nl Woningmarktanalyse Noord-Holland 3 e 2012 Pagina 15

16 REGIO DUINSTREEK 3 E KWARTAAL 2012 De actuele cijfers toegelicht Transacties Aanbod Het gemiddelde transactieprijs niveau neemt een duikvlucht in de Duinstreek. In een jaar tijd is de prijs gedaald met circa 14%. Voor de woningmarkt in de Duinstreek is dit een zegen, zoals blijkt uit de parameters. Het aantal transacties daalt beperkt en de looptijd van de verkochte woningen is korter dan in de beste jaren. Met name startende kopers op de woningmarkt in de Duinstreek hebben nu meer kans. Het verschil tussen de gemiddelde vraagprijs en de gemiddelde transactieprijs is extreem groot. In het aanbod zitten veel woningen in het hoge prijssegment waar nauwelijks markt voor bestaat. Wij verwachten dat de markt in dit gebied blijft zoals deze nu is. Het aanbod zal groot blijven en de gemiddelde koopsom hoog. Er bestaat een risico dat het aanbod van goedkope- en middendure woningen zal afnemen doordat er steeds minder verkopers naar de markt gaan. Hierdoor komt er wederom druk aan de onderkant van de markt wat de prijs in dit segment zal opstuwen. Transactieprijs (mediaan) Actueel aanbod Tussenwoning Tussenwoning Hoekwoning Hoekwoning onder-1 kap onder-1 kap Vrijstaand Vrijstaand Appartement Appartement Totaal Totaal Aantal transacties Looptijd actueel aanbod Tussenwoning Tussenwoning Hoekwoning Hoekwoning onder-1 kap onder-1 kap Vrijstaand Vrijstaand Appartement Appartement Totaal Totaal Looptijd transacties Gemiddelde vraagprijs actueel aanbod Tussenwoning Tussenwoning Hoekwoning Hoekwoning onder-1 kap onder-1 kap Vrijstaand Vrijstaand Appartement Appartement Totaal Totaal Grijze en cursieve getallen zijn gebaseerd op minder dan 25 waarnemingen Woningmarktanalyse Noord-Holland 3 e 2012 Pagina 16

17 REGIO DUINSTREEK 3 E KWARTAAL Uitgelicht Toelichting Transactieprijs versus vraagprijs De transactieprijzen zijn aanzienlijk gedaald in de Duinstreek. Dit in tegenstelling tot de gemiddelde vraagprijs. Dit is in dit gebied niet alleen gelegen in het feit dat verkopers niet zakken met hun prijs, maar ook aan het grote aanbod van dure woningen. Naar deze woningen is nauwelijks vraag op dit moment. En de vraag is of dit nog terug gaat komen zoals voor 2008, wij denken van niet. Transactieprijzen (mediaan) Gemiddelde vraagprijzen Looptijdontwikkeling transacties en aanbod Looptijd verkochte woningen 2012 Looptijd onverkochte woningen De verkochte woningen staan in de Duinstreek zeer kort te koop, zeker voor deze tijd. De onverkochte woningen daarentegen staan bijna 3 keer zolang te koop. De te koopstaande woningen bestaan in dit gebied vooral uit dure woningen waar op dit moment nauwelijks vraag naar is. Regio- en contactinformatie De regio Duinstreek bestaat uit de plaatsen: Schoorl, Bergen, Egmond, Heiloo, Limmen, Castricum en Akersloot. Heeft u vragen en/of opmerkingen? Of wenst u meer informatie? Neem voor deze regio contact op met onze NVM-Woningmarktconsultant: R.M. (Robert) de Joode T M E robertdejoode@krk.nl Woningmarktanalyse Noord-Holland 3 e 2012 Pagina 17

18 REGIO HAL-GEBIED 3 E KWARTAAL 2012 De actuele cijfers toegelicht Transacties Aanbod De woningmarkt in het HAL-gebied laat tegenstrijdige cijfers zien. De gemiddelde transactieprijs is gelijk aan het vorige en daalt beperkt ten opzichte van vorig jaar. Daarnaast is het aantal dagen dat een verkochte woning te koop staat kort en nauwelijks toegenomen. Het aantal transacties daarentegen is fors gedaald ten opzichte van vorig en een jaar geleden. Tevens stijgt het aantal dagen dat onverkochte woningen te koop staan onverminderd door. Kortom, de markt is grillig en heeft nog even tijd nodig om stabiel te worden. Op zich is het een goed teken dat woningen snel worden verkocht en de prijsontwikkeling stabiel is. Deze 2 factoren zijn belangrijk in de stabilisatie van de woningmarkt in het HAL-gebied. Dat het aantal transacties achterblijft is een algemeen marktbeeld. De zorg zit vooral in het grote aanbod en de lange looptijd van het aanbod. Een substantiële afname van deze factoren is noodzakelijk om tot stabilisatie te komen. Transactieprijs (mediaan) Actueel aanbod Tussenwoning Tussenwoning Hoekwoning Hoekwoning onder-1 kap onder-1 kap Vrijstaand Vrijstaand Appartement Appartement Totaal Totaal Aantal transacties Looptijd actueel aanbod Tussenwoning Tussenwoning Hoekwoning Hoekwoning onder-1 kap onder-1 kap Vrijstaand Vrijstaand Appartement Appartement Totaal Totaal Looptijd transacties Gemiddelde vraagprijs actueel aanbod Tussenwoning Tussenwoning Hoekwoning Hoekwoning onder-1 kap onder-1 kap Vrijstaand Vrijstaand Appartement Appartement Totaal Totaal Grijze en cursieve getallen zijn gebaseerd op minder dan 25 waarnemingen Woningmarktanalyse Noord-Holland 3 e 2012 Pagina 18

19 REGIO HAL-GEBIED 3 E KWARTAAL 2012 Uitgelicht Toelichting Aantal transacties afgelopen 10 kwartalen Het aantal verkochte woningen is in het 3 e 2012 op een dieptepunt sinds het uitbreken van de crisis. Dit dieptepunt is met name gelegen met de grote onzekerheid in de markt omtrent o.a. hypotheekrenteaftrek. In de toekomst zal de grote hoeveelheid nieuwbouwwoningen een grote invloed hebben op de markt kw kw 4e kw 1e kw kw kw 4e kw 1e kw 2012 kw kw Looptijd in dagen Looptijdontwikkeling transacties en aanbod kw 2008 kw 2009 kw kw kw 2012 Looptijd verkochte woningen Looptijd onverkochte woningen De verkooptijd van verkochte woningen is ruim 4 maanden. Voor onverkochte woningen staat een gemiddelde verkooptijd van 9 maanden. Een groot verschil en geeft duidelijk aan dat er iets moet gebeuren aan de voorraad onverkochte woningen. Dit zal vooral gaan om de vraagprijs en de kwaliteit. Regio- en contactinformatie Het HAL-gebied bestaat uit: Heerhugowaard, Alkmaar en Langedijk. Heeft u vragen en/of opmerkingen? Of wenst u meer informatie? Neem voor deze regio contact op met onze NVM-Woningmarktconsultant: R.M. (Robert) de Joode T M E robertdejoode@krk.nl Woningmarktanalyse Noord-Holland 3 e 2012 Pagina 19

20 REGIO PURMEREND 3 E KWARTAAL 2012 De actuele cijfers toegelicht Transacties Aanbod De gemiddelde koopsom op de woningmarkt in Purmerend maakt een sterke daling door. Deze daalt met 18,5% ten opzichte van een jaar geleden, wel is de transactieprijs stabiel ten opzichte van het vorige. Dit is terug te zien in het aantal verkopen, want deze is stabiel ten opzichte van vorig en vorig jaar, dit in tegenstelling tot de landelijke ontwikkeling. Het aanbod is groot, maar stabiel en de gemiddelde looptijd van verkochte woningen stijgt slechts licht. Allemaal lichtpuntjes. Wat ons zorgen baart is de lange verkooptijd van de onverkochte woningen: deze is in een jaar tijd met bijna 4½ maand toegenomen. Hopelijk zijn deze cijfers een opmaat voor verdere stabilisatie van de woningmarkt in Purmerend. Hiervoor is het wel noodzakelijk dat de vraagprijzen verder dalen en het aanbod gaat afnemen. Transactieprijs (mediaan) Soort woning 3 e kw 2 e kw e kw 2012 Tussenwoning Hoekwoning onder-1 kap Vrijstaand Appartement Totaal Aantal transacties Soort woning 3 e kw 2 e kw e kw 2012 Tussenwoning Hoekwoning onder-1 kap Vrijstaand Appartement Totaal Actueel aanbod Soort woning Tussenwoning Hoekwoning onder-1 kap Vrijstaand Appartement Totaal Looptijd actueel aanbod Soort woning Tussenwoning Hoekwoning onder-1 kap Vrijstaand Appartement Totaal Looptijd transacties Gemiddelde vraagprijs actueel aanbod Tussenwoning Tussenwoning Hoekwoning Hoekwoning onder-1 kap onder-1 kap Vrijstaand Vrijstaand Appartement Appartement Totaal Totaal Grijze en cursieve getallen zijn gebaseerd op minder dan 25 waarnemingen Woningmarktanalyse Noord-Holland 3 e 2012 Pagina 20

21 REGIO PURMEREND 3 E KWARTAAL 2012 Uitgelicht Toelichting Transactieprijs versus vraagprijs De transactieprijzen zijn voor het tweede achtereenvolgende op een substantieel lager niveau dan. Het lijkt erop dat hier een basis is gevonden voor de woningmarkt. Het is aan de verkopers van de te koopstaande woningen om de vraagprijs te laten dalen om aansluiting te vinden bij de markt. Hierdoor komt de markt verder in evenwicht Transactieprijzen (mediaan) Gemiddelde vraagprijzen Regio- en contactinformatie Looptijdontwikkeling transacties en aanbod Looptijd verkochte woningen 2012 Onverkochte woningen staan bijna een jaar te koop in Purmerend! In 2008 was dit nog 4 maanden. Dit terwijl verkochte woningen het lukt om binnen 5 maanden verkocht te worden. De bulk onverkochte woningen zal sterk aangepast moeten worden aan de huidige markt om een kans te maken om verkocht te worden. Als dit niet lukt dan is het raadzaam om de markt te verlaten. De regio Purmerend bestaat uit de gemeente Purmerend. Heeft u vragen en/of opmerkingen? Of wenst u meer informatie? Neem voor deze regio contact op met onze NVM-Woningmarktconsultant: R.M. (Robert) de Joode T M E robertdejoode@krk.nl Looptijd onverkochte woningen Woningmarktanalyse Noord-Holland 3 e 2012 Pagina 21

22 REGIO HOORN 3 E KWARTAAL 2012 De actuele cijfers toegelicht Transacties Aanbod De Hoornse woningmarkt is, na een slecht 2 e, in het 3 e 2012 tot rust gekomen. In tegenstelling tot veel regio s en het landelijk gemiddelde zijn er meer woningen verkocht en is de gemiddelde koopsom minder gedaald. Opvallend is ook dat het aanbod licht daalt. Wel is de looptijd van de te koopstaande woningen inmiddels bijna een jaar en sterk gestegen ten opzichte van een jaar geleden. Veel sterker ook dan de looptijd van de verkochte woningen. Al met al is de markt in Hoorn dus in iets rustiger vaarwater terecht gekomen. Van een stabiele markt kunnen we helaas nog niet spreken. Transactieprijs (mediaan) Soort woning 3 e kw 2 e kw e kw 2012 Tussenwoning Hoekwoning onder-1 kap Vrijstaand Appartement Totaal Aantal transacties Soort woning 3 e kw 2 e kw e kw 2012 Tussenwoning Hoekwoning onder-1 kap Vrijstaand Appartement Totaal Actueel aanbod Soort woning Tussenwoning Hoekwoning onder-1 kap Vrijstaand Appartement Totaal Looptijd actueel aanbod Soort woning Tussenwoning Hoekwoning onder-1 kap Vrijstaand Appartement Totaal Looptijd transacties Gemiddelde vraagprijs actueel aanbod Tussenwoning Tussenwoning Hoekwoning Hoekwoning onder-1 kap onder-1 kap Vrijstaand Vrijstaand Appartement Appartement Totaal Totaal Grijze en cursieve getallen zijn gebaseerd op minder dan 25 waarnemingen Woningmarktanalyse Noord-Holland 3 e 2012 Pagina 22

23 REGIO HOORN 3 E KWARTAAL 2012 Uitgelicht Toelichting Aantal transacties afgelopen 10 kwartalen kw kw 4e kw 1e kw kw kw 4e kw 1e kw 2012 kw kw Het aantal transacties is eindelijk iets toegenomen. Blijkbaar zijn veel verkopers tot inkeer gekomen en bieden zij hun woning scherp aan. Wat ons betreft een goede ontwikkeling, want dit verkrapt de markt enigszins waardoor er meer evenwicht komt tussen kopers en verkopers kw Actueel aanbod afgelopen 10 kwartalen kw 4e kw 1e kw kw kw 4e kw 1e kw 2012 kw kw Het aanbod is met 5% gedaald sinds het 2 e van Dit is voor het eerst sinds jaren. Waarschijnlijk verlaten veel verkopers de markt en zijn er weinig toetreders. Dit, in combinatie met het hogere verkoopaantal, laat het aanbod dalen. Hopelijk zet deze trend zich door! Regio- en contactinformatie De regio Hoorn bestaat uit de gemeente Hoorn. Heeft u vragen en/of opmerkingen? Of wenst u meer informatie? Neem voor deze regio contact op met onze NVM-Woningmarktconsultant: R.M. (Robert) de Joode T M E robertdejoode@krk.nl Woningmarktanalyse Noord-Holland 3 e 2012 Pagina 23

24 KWARTAALTHEMA: Grote groep voor langere tijd uit de markt INLEIDING Reeds in het 4 e van maakten wij melding van het toenemend aantal mensen dat hun eigen woning met een restschuld moesten verkopen. De afgelopen twee jaar is de prijsdaling versneld ingezet wat heeft geleid tot een groot aantal huishoudens waarvan de hypotheek inmiddels beduidend hoger is dan de waarde van de woning, naar schatting zijn dit er circa Dit aantal neemt verder toe door de verder dalende huizenprijzen. Voor de betreffende huishoudens hoeft dit geen acuut probleem te zijn, tenzij er veranderingen optreden in de persoonlijke situatie zoals bijvoorbeeld echtscheiding, gezinsuitbreiding, werkloosheid en overlijden. Tevens heeft het oplopen van het aantal huishoudens met restschuld grote consequenties voor het functioneren van de koopwoningmarkt. In dit thema gaan wij hier nader op in. PRIJSONTWIKKELING PER REGIO Amsterdam Soort woning 4e kw e kw e kw e kw e kw e kw e kw e kw e kw e kw 4e kw kw 2012 Prognose 2013 Tussenwoning Hoekwoning Appartement Totaal Haarlem Soort woning 4e kw e kw e kw e kw e kw e kw e kw e kw e kw e kw 4e kw kw 2012 Prognose 2013 Tussenwoning Hoekwoning Appartement Totaal Haarlemmermeer Soort woning 4e kw e kw e kw e kw e kw e kw e kw e kw e kw e kw 4e kw kw 2012 Prognose 2013 Tussenwoning Hoekwoning Appartement Totaal Zaanstreek Soort woning 4e kw e kw e kw e kw e kw e kw e kw e kw e kw e kw 4e kw kw 2012 Prognose 2013 Tussenwoning Hoekwoning Appartement Totaal Woningmarktanalyse Noord-Holland 3 e 2012 Pagina 24

25 IJmond Soort woning 4e kw e kw e kw e kw e kw e kw e kw e kw e kw e kw 4e kw kw 2012 Prognose 2013 Tussenwoning Hoekwoning Appartement Totaal Duinstreek Soort woning 4e kw e kw e kw e kw e kw e kw e kw e kw e kw e kw 4e kw kw 2012 Prognose 2013 Tussenwoning Hoekwoning Appartement Totaal HAL-gebied Soort woning 4e kw e kw e kw e kw e kw e kw e kw e kw e kw e kw 4e kw kw 2012 Prognose 2013 Tussenwoning Hoekwoning Appartement Totaal Purmerend Soort woning 4e kw e kw e kw e kw e kw e kw e kw e kw e kw e kw 4e kw kw 2012 Prognose 2013 Tussenwoning Hoekwoning Appartement Totaal Hoorn Soort woning 4e kw e kw e kw e kw e kw e kw e kw e kw e kw e kw 4e kw kw 2012 Prognose 2013 Tussenwoning Hoekwoning Appartement Totaal Woningmarktanalyse Noord-Holland 3 e 2012 Pagina 25

26 Uit de tabellen met de prijsontwikkeling sinds 2001 is op te maken dat de prijzen inmiddels weer terug zijn op het niveau van 2003 en Als we er van uit gaan dat de prijzen in 2013 nog eens met 7,5% dalen dan komen we terecht op het prijsniveau van begin deze eeuw. Met andere woorden, het is reëel te veronderstellen dat iedereen die een huis heeft verkocht na 2000 op dit huis geen waardeontwikkeling heeft gekend. Voor mensen die reeds een stap hebben gemaakt op de wooncarrière ladder is dit vaak geen probleem, want zij hebben de woning meestal niet volledig gefinancierd. Dit is anders bij mensen die hun eerste woning hebben gekocht. Over het algemeen hebben zij bij een bestaande woning circa 10% bijkomende kosten moeten betalen en bij een nieuwe woning circa 6%. Daarnaast was het in die tijd mogelijk om verbouwingen en/of inrichting mee te financieren. Dit leidde ertoe dat er 10%, tot soms wel 25%, boven de waarde van de woning werd gefinancierd. Kortom, de meeste mensen die na 2000 hun eerste woning kochten hebben een (grote) restschuld. CONSEQUENTIES VOOR DE WONINGMARKT Zoals gezegd is het voorgaande voor de betreffende huishoudens geen acuut probleem, mits er geen grote veranderingen optreden in hun persoonlijke situatie. Voor de woningmarkt is het echter wel een groot probleem. De snelle prijsstijgingen zorgde. voor een snelle waardeopbouw waarmee het mogelijk werd om door te stromen naar een duurdere woning. Overwaarde was een belangrijke pijler van de woningmarkt de laatste 2 decennia. De ontwikkelingen als omschreven in het vorige hoofdstuk slaan deze pijler volledig onder de woningmarkt weg. De mensen die hun eerste woning in de afgelopen 12 jaar hebben gekocht willen wel doorstromen, maar kunnen eenvoudigweg niet. Hierdoor is een grote groep doorstromers voor zeer lange tijd uit de markt en kunnen we zelfs spreken van een verloren generatie doorstromers. Ontbreken van koperspubliek zal zich vooral wreken in het middendure- en dure segment. De vraag in deze segmenten zal voor een periode van 5 tot 10 jaar meer dan gehalveerd zijn ten opzichte van voor de crisis. NIEUWE GENERATIE DOORSTROMERS KOMT ER AAN Het is de verwachting dat vanaf januari 2013 alle maatregelen voor de woningmarkt in beeld zijn. De algemene voorspelling is dat dit eerst nog zal leiden tot een prijsdaling van de hiervoor ingeschatte 7,5%, waarna de markt stabiliseert en een nieuwe basis heeft. De kopers die vanaf 2013 hun eerste huis kopen doen dat op het laagste punt van de markt en zullen een hypotheek hebben die wordt afgelost. Hierdoor zullen ze snel, binnen een periode van circa 5 tot 10 jaar, overwaarde opbouwen. Dit, in combinatie met betere economische omstandigheden, gaat leiden een nieuwe generatie doorstromers die over een jaar of 5 naar de markt komen om een woning in het middendure- of dure segment te kopen. ADVIES Op basis van het voorgaande zijn wij van mening dat er voor de komende jaren weinig markt is voor woningen in het middendure- en dure segment. Deze markt komt echter wel terug! Het is daarom wenselijk om voor de middenlange- en lange termijn woningen te ontwikkelen voor deze markt en niet alles om te zetten naar woningen in het goedkope- en middensegment. Met name op goede locaties zijn wij van mening om vast te houden aan woningen voor dit segment. Kortom, laten we niet alleen naar de korte termijn kijken, want iets verder weg gloort er hoop aan de horizon voor onze tweekapper en vrijstaande woning! Woningmarktanalyse Noord-Holland 3 e 2012 Pagina 26

27 Woningmarktanalyse Noord-Holland 3 e 2012 Pagina 27

28 Woningmarktanalyse Noord-Holland 3 e 2012 Pagina 28