STAD DAMME RUP RECONVERSIE KAZERNE SIJSELE

Transcriptie

1 06341 STAD DAMME RUP RECONVERSIE KAZERNE SIJSELE MEI 2018 RUP_31006_214_00003_00001 WVI BARON RUZETTELAAN BRUGGE T E wvi@wvi.be

2

3 INHOUD

4

5 7 ARTIKEL 0: ALGEMENE BEPALINGEN 9 ARTIKEL 1: RECONVERSIEZONE 11

6

7 STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN

8

9 ARTIKEL 0: ALGEMENE BEPALINGEN VERORDENEND TOELICHTEND toelichting en visie 1 algemene bepalingen 1.1 goede ruimtelijke ordening Er dient ten allen tijde gestreefd te worden naar ruimtelijke kwaliteit en vrijwaring van de goede plaatselijke ordening. Voor zover hieraan voldaan is, moeten verder de numerieke voorschriften gerespecteerd worden. 1.2 voorzieningen voor openbaar nut In alle zones voorzien in dit plan mogen werken of kleinschalige constructies in functie van openbaar nut opgericht en milieutechnische ingrepen uitgevoerd worden voor zover de schaal en de bouwkarakteristieken ervan geen fundamentele afbreuk doen aan de kwaliteit van de betreffende bestemmingszone. Milieutechnische ingrepen: zowel voor een private of openbare instelling. Bouwkarakteristieken: inplanting, gabariet, materiaalgebruik, enz. 1.3 bufferen van regenwater Teneinde de riolering niet onnodig te belasten met regenwater, moeten bij de realisatie van bebouwing en/of verharding maatregelen genomen worden om de afvoer ervan maximaal af te leiden hetzij naar de groenzones - bufferzones, hetzij naar een bestaand of te voorzien bufferbekken of waterreservoir binnen de bebouwbare of te verharden zones, hetzij te laten indringen in de ondergrond. Inzake waterhuishouding dient steeds prioriteit uit te gaan naar maximaal hergebruik van hemelwater en maximale infiltratie boven buffering met vertraagde afvoer. Bovengrondse waterbuffering is te verkiezen boven ondergrondse. De bufferbekkens kunnen zowel collectief als individueel voorzien worden. De keuze om het regenwater te laten infilltreren in de bodem, af te voeren naar de groenzones of te bufferen in een waterbufferbekken is afhankelijk van de ondergrond van de bodem. Bovengrondse waterbuffering geniet de voorkeur omwille van de betere mogelijkheden tot controle en onderhoud ervan. 1.4 bepalingen omtrent zendmasten Ontvangst- of zendmasten en/of paraboolantennes voor individueel gebruik mogen niet zichtbaar zijn vanaf de openbare weg, met uitzondering van bestaande installaties. Installaties voor telefonie-ontvangst worden toegelaten mits verantwoorde oplossing. Zij dienen geïnte- WVI mei 18 RUP reconversie kazerne Sijsele

10 ARTIKEL 0: ALGEMENE BEPALINGEN VERORDENEND TOELICHTEND toelichting en visie greerd te worden in bestaande constructies en/of gebouwen. Zij kunnen niet losstaand worden opgericht. 1.5 duurzaamheid Het plaatsen van een groendak is toegelaten. De inplanting en de oriëntatie van gebouwen dient in de mate van het mogelijke op een zongerichte manier te gebeuren, zodat er optimaal gebruik kan gemaakt worden van passieve zonnewarmte. Zonneboilers, zonnepanelen en/of fotovoltaïsche cellen, kunnen worden opgenomen in het dakvlak en/of de gevels, mits deze zich op een esthetisch verantwoorde manier integreren. 1.6 architecturale en ruimtelijke kwaliteit De architectuur in al zijn onderdelen (zowel van gevels, inkom, uitbouwen, schrijnwerk, ) dient te getuigen van kwaliteit zowel in vormgeving als naar materiaalgebruik. Ieder gebouw dient een individueel architecturaal karakter te kenmerken. Met name voor bedrijfsgebouwen krijgt functionele kwaliteit vaak prioriteit boven de belevingswaarde. Het is echter van belang voldoende aandacht te besteden aan de beeldkwaliteit van gebouwen voor bedrijfsdoeleinden en hun relatie met de omgeving. De eventueel niet afgewerkte gemeenschappelijke muren of nieuwe gemeenschappelijke muren tengevolge van het lager bouwen en/of het afbouwen dienen te worden afgewerkt met duurzame en esthetisch passende materialen. Teneinde bij de beëindiging van een activiteit of de gebouwen te kunnen hergebruiken voor nieuwe activiteiten, dienen de gebouwen dermate geconcipieerd dat ze gemakkelijk aanpasbaar zijn, en bijgevolg een grote flexibiliteit naar invulling toelaten RUP reconversie kazerne Sijsele mei 18 WVI

11 ARTIKEL 1: RECONVERSIEZONE VERORDENEND 1 bestemming TOELICHTEND toelichting en visie Dit bestemmingsvoorschrift behoort tot de categorie wonen. 1.1 algemeen Deze zone is bestemd voor wonen, lokale bedrijvigheid, horeca, tuinen, openbare groene en verharde ruimten, gemeenschapsvoorzieningen en openbaar nut, sport- en recreatieve voorzieningen en de instandhouding, het herstel en de ontwikkeling van het groen en het natuurlijk milieu. De woonontwikkeling moet worden beperkt tot maximaal 3,5 ha. Er moet ontwikkeld worden aan een stedelijke dichtheid van minimaal 25 en maximaal 75 woningen per hectare. Binnen deze ontwikkeling moet worden ingezet op een menging van verschillende woontypologieën met variërende bouwhoogtes. Ondergeschikt zijn er aan wonen verwante voorzieningen toegelaten, voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. Hieronder wordt verstaan handel, kantoren en diensten voor zover deze functies steeds gebonden zijn aan de hoofdfunctie wonen en aan de woning. Deze voorzieningen kunnen dus niet autonoom voorkomen, met uitzondering van activiteiten binnen creatieve hubs. Een creatieve hub is een verzamelnaam voor creatieve en dienstverlenende bedrijven en disciplines die in verweving met andere functies zoals wonen of bedrijvigheid (kunnen) voorkomen. Voorbeelden van creatieve en dienstverlenende bedrijven en disciplines zijn ICT, architectuur, design, muziek, mode,...enz. Het aandeel lokale bedrijven moet worden beperkt tot maximaal 9,5 ha. Volgende bedrijfsactiviteiten worden toegelaten: productie, opslag, bewerking en verwerking van goederen productie van energie onderzoeks- en ontwikkelingsactiviteiten WVI mei 18 RUP reconversie kazerne Sijsele

12 ARTIKEL 1: RECONVERSIEZONE VERORDENEND TOELICHTEND toelichting en visie transport- en distributie-activiteiten groothandel creatieve hubs, als onderdeel van een (bedrijfs)verzamelgebouw Volgende activiteiten zijn niet toegelaten: afvalverwerking met inbegrip van recyclage, compostering en verbranding, met uitzondering van niet storende recyclage, ondergebracht in gebouwen; verwerking en bewerking van mest en slib, biogasinstallaties; inrichtingen die vallen onder de toepassing van het samenwerkingsakkoord tussen de federale Staat, het Vlaams Gewest, het Waalse Gewest en het Brusselse Hoofdstedelijke Gewest betreffende de beheersing van zware ongevallen waarbij gevaarlijke stoffen zijn betrokken zijn niet toegelaten. Deze bepaling slaat op alle inrichtingen die vallen onder de toepassing van de SEVESO-bedrijven, zowel hogedrempelinrichtingen als lagedrempelinrichtingen. Per bedrijf is één bedrijfswoning of conciërgewoning toegelaten. De totale vloeroppervlakte voor de huisvesting mag maximaal 200 m² bedragen. Deze huisvesting dient te geschieden in een ruimte die één geïntegreerd geheel moet uitmaken met het bedrijfsgebouw. Kantoren, verkoopruimten en toonzalen ondergeschikt en gekoppeld aan de bedrijfsactiviteiten, zijn toegelaten. Deze functies mogen samen maximaal 25% van de totale netto bedrijfsvloeroppervlakte innemen. De oppervlakte van de dienstwoning en de gezamenlijke overige functies mogen samen niet meer bedragen dan 50% van de totale netto vloeroppervlakte innemen. Delen van het terrein mogen worden ingenomen voor collectieve bedrijfsvoorzieningen die anders individueel per bedrijf dienen te worden voorzien RUP reconversie kazerne Sijsele mei 18 WVI

13 ARTIKEL 1: RECONVERSIEZONE VERORDENEND De overige ruimte binnen de zone wordt aangewend voor sport- en recreatieve voorzieningen en de instandhouding, het herstel en de ontwikkeling van het groen en het natuurlijk milieu. TOELICHTEND toelichting en visie Niet-limitatief zouden volgende accommodaties kunnen worden voorzien: speeltoestellen, Finse Piste, fit-o-meter, outdoor fitness-toestellen, patanquevelden, polyvalente sport- en speelveldjes, kinderboerderij, indoorrecreatie, jeugdverblijfaccommodaties,... Wat betreft de instandhouding van het groen en het natuurlijk milieu wordt vooral verwezen naar de bestaande waardevolle groenelementen, in het bijzonder in de uiterst zuidwestelijke hoek van het plangebied. 2 inrichting en beheer 2.1 inrichtingsstudie Bij de eerste vergunningsaanvraag voor de gehele of gedeeltelijke ontwikkeling van de zone dient een globale inrichtingsstudie te worden gevoegd, die geldt als informatief document voor de vergunningverlenende instantie i.f.v. de beoordeling van de vergunningsaanvraag. Op heden is in het kader van een oproep WINVORM een globale inrichtingsstudie in opmaak door LINT en Ziegler/Branderhorst. Deze zal het kader kunnen vormen voor de verplichte inrichtingsstudie. De zone kan in deelfasen en/of deelprojecten worden uitgevoerd door één of meerdere eigenaars of ontwikkelaars. Hierbij is het in functie van een kwalitatieve ruimtelijke ontwikkeling van belang dat er binnen de gehele zone één ruimtelijk geheel/éénheid wordt gevormd. Gedeeltelijke of gefaseerde ontwikkeling van de zone dient steeds te kaderen binnen een globale inrichtingsstudie voor de gehele zone. Elke nieuwe vergunningsaanvraag kan een bestaande inrichtingsstudie of een aangepaste of nieuwe inrichtingsstudie bevatten. De inrichting van de gehele zone dient in functie te staan van een hoogkwalitatieve en duurzame ontwikkeling, met bijzondere aandacht voor: architecturale kwaliteit, een optimaal ruimtegebruik, mogelijkheid voor gemeenschappelijke voorzieningen, groeperen van parkeer- en andere voorzieningen, hoogkwalitatieve inrichting van het openbaar domein en haar omgeving, doorwaarbaarheid van de site en een optimale De inrichtingsstudie is te zien als een modaliteit in, cfr. art , 1, derde lid VCRO. De inrichtingsstudie moet de vergunningsverlenende overheid toelaten de goede ruimtelijke ordening van de deelprojecten te beoordelen. WVI mei 18 RUP reconversie kazerne Sijsele

14 ARTIKEL 1: RECONVERSIEZONE VERORDENEND TOELICHTEND toelichting en visie integratie in de omgeving, zowel landschappelijk als wat betreft hinderaspecten. De inrichtingsstudie dient minstens te omvatten: de plaatsing en onderlinge samenhang van de verschillende functies; de voorziene wegen- en andere infrastructuurwerken; de voorziene groenstructuren; maatregelen ten behoeve van milieu- en waterbeheersing. 2.2 fasering van ontwikkeling De zone kan gefaseerd worden aangelegd. De fasering moet kaderen binnen de inrichtingsstudie voor de gehele zone en desgevallend worden afgestemd op de ontsluiting en het systeem van waterbeheersing voor (andere delen van) het plangebied. Het openbaar domein en de open groene ruimtes die een functionele relatie hebben met de te bouwen functies moeten worden aangelegd voorafgaand of ten laatste tegelijkertijd met de aanleg van de bebouwing die er aan paalt. De ontwikkelaar(s) van (delen van) de zone moeten instaan voor het eigen aandeel in de aanleg van gemeenschappelijke voorzieningen, de interne openbare infrastructuur (wegenis, riolering, nutsvoorzieningen, verlichting), fiets- en voetgangersverbindingen, buffering, collectieve waterbuffering, openbaar groen en dit volgens de inrichtingsstudie. Iedere ontwikkelaar binnen de projectzone draagt voor een evenredig deel bij aan de aanleg van het openbaar domein en publieke voorzieningen, dit in verhouding tot het aandeel in de ontwikkeling. Deze bepaling moet ervoor zorgen dat de harde bestemmingen pas gerealiseerd kunnen worden als er ook voldoende (financiële) garanties zijn m.b.t. realisatie van de zgn. zachte bestemmingen. 2.3 ontsluiting Voor motorisch verkeer moet de hele zone ontsloten worden via één ontsluitingspunt op de Dorpsstraat (N9) RUP reconversie kazerne Sijsele mei 18 WVI

15 ARTIKEL 1: RECONVERSIEZONE VERORDENEND TOELICHTEND toelichting en visie 2.4 openbaar domein Het openbaar domein moet kwaliteitsvol worden ingericht met een hoge beeld-, belevings- en gebruikswaarde. De verblijfs- en ontmoetingsfunctie moet primeren op het gemotoriseerd verkeer binnen de woonomgevingen. Bij het inrichten van de zone moet de typische geometrische structuur die voortvloeit uit het militair verleden terugkomen en ingepast worden. De beeld- en structuurbepalende groenelementen moeten optimaal geïntegreerd worden binnen de ontwikkeling van de site. Er moeten publiek toegankelijke ruimtes gerealiseerd worden binnen de zone. Deze ruimtes moeten ontworpen en beheerd worden als één samenhangend geheel van publieke groene ruimten en publieke verharde ruimten. Voor de woonomgevingen moeten deze een duidelijk verblijfskarakter hebben. De inrichting van de publieke ruimte moet maximaal rekening houden met bestaande landschappelijke elementen en ruimte voor waterbeheer. [overdruk] tracé langzaam verkeer Er moet een netwerk van fiets- en voetgangersverbindingen binnen de zone gerealiseerd worden met aansluiting op de omliggende wegen (Dorpsstraat, Kerkweg, Zwinstraat en Kruisstraat). Dit netwerk moet tevens intern de openbare groenzones en de verschillende functies met elkaar verbinden. De aanduiding is indicatief aangegeven op het grafisch plan: de locatie mag afwijken van de plaats op het grafisch plan. Het symbool geeft enkel aan wat verbonden moet worden. De voetgangers - en/of fietsverbindingen moeten visueel te volgen lijnen zijn, een lineaire zone waarop de zwakke weggebruiker zich veilig voelt. Ze verbinden noord met zuid en oost met west en maken onderling verbinding zodat een netwerk ontstaat, aantakkend op het bestaande weefsel van hoofdroute, functionele fietsroutes en lokale routes. Ze worden minimaal voorzien tussen: de Dorpsstraat de Zwinstraat de Kerkweg de Kruisstraat Deze zachte verbindingen worden aangegeven op het grafisch plan als zwarte onderbroken lijn. De realisatie ervan is verplicht, de locatie is echter suggestief. Met andere woorden, de locatie kan schuiven en afwijken al naargelang: de gewenste inrichting van de onderliggende zones de overeenkomsten met de gebruikers/eigenaar van betreffende percelen de gewenste inrichting van de as (bv. met of zonder begeleidend groen, zitplekken,...) WVI mei 18 RUP reconversie kazerne Sijsele

16 ARTIKEL 1: RECONVERSIEZONE VERORDENEND TOELICHTEND toelichting en visie 2.5 parkeren De parkeerbehoefte dient volledig opgevangen te worden binnen het plangebied. Parkeren van personenwagens en andere voertuigen in open lucht dient maximaal op waterdoorlatende verhardingen te gebeuren. Gegroepeerd en/of meerlagig parkeren is toegelaten. 2.6 achteruitbouwstroken Volgende achteruitbouwstroken aan de rand van de bestemmingszone moeten gerespecteerd worden: een achteruitbouwstrook van 8 m t.o.v. de rooilijn van de Dorpsstraat (N9); een achteruitbouwstrook van 5 m t.o.v. de overige zonegrenzen. 2.7 bouwhoogte De bouwhoogte moet beperkt blijven tot maximaal 21 m. De bouwhoogte moet steeds afgestemd worden op de bestaande omliggende bebouwing. Vanaf de rand van de bestemmingszone kan, rekening houdend met de achteruitbouwstroken, de bouwhoogte toenemen volgens de 45 -regel tot de maximaal toegelaten bouwhoogte. Het is uiteraard niet de bedoeling dat deze maximale bouwhoogte over heel de zone zal worden gerealiseerd. Er wordt uitgegaan van gemengde bebouwingstypes met variërende bouwhoogtes, optimaal afgestemd op de directe omgeving kavelgrootte bedrijven De maximale bedrijfskaveloppervlakte bedraagt 5000 m². Uitzonderingen zijn toegestaan voor: hergebruik van bestaande, voor de bedrijfsfunctie geschikte loodsen; één perceel/bestaande loods met één bedrijfsverzamelgebouw, startersinfrastructuur of doorgangsgebouw, voor zover de oppervlakte van dit perceel niet groter is dan 1 ha RUP reconversie kazerne Sijsele mei 18 WVI

17 ARTIKEL 1: RECONVERSIEZONE VERORDENEND TOELICHTEND toelichting en visie 2.9 waterhuishouding In de zone zijn toegelaten, alle handelingen in functie van het bereiken van de randvoorwaarden die nodig zijn voor het behoud van de watersystemen en het voorkomen van wateroverlast buiten de natuurlijke overstromingsgebieden, voor zover de hoofdbestemming niet in het gedrang komt, voor zover in overeenstemming met of aangewezen in de watertoets en voor zover de technieken van de natuur-technische milieubouw gehanteerd worden bouwkundig erfgoed Het aanwezige bouwkundig erfgoed kan gebruikt worden in functie van de toegelaten bestemmingen. Het aanwezige bouwkundig erfgoed mag ook worden afgebroken. Bij de verdere uitwerking van het reconversieproject moet de erfgoedwaarde van de verschillende gebouwen alsook hun bouwfysische toestand, mogelijkheid van herbestemming, gaafheid, representativiteit,... worden meegenomen WVI mei 18 RUP reconversie kazerne Sijsele

18