Bod voor 2019 e.v. aan de gemeente Oldambt

Transcriptie

1 Bod voor 2019 e.v. aan de gemeente Oldambt HET OEFENEN VOORBIJ Bestuursbesluit d.d. 23 mei 2018 Zuidbroek, 14 juni 2018 Goedkeuring RVC d.d 11 juni 2018 Pagina 1 van 18

2 Inleiding Met de invoering van de woningwet per 1 juli 2015 hebben prestatieafspraken tussen de gemeente en woningcorporatie een andere wettelijke verankering gekregen. Corporaties brengen jaarlijks een bod uit op het volkshuisvestelijk beleid of op de Woonvisie van de gemeente. Dit bod wordt gezamenlijk met de gemeente en de huurdersvertegenwoordiging vertaald naar prestatieafspraken waarbij onze HuurdersAdviesGroep (HAG) en de Huurdersraad volwaardige partijen zijn. In dit document beschrijft Groninger Huis het bod zoals wij dat in uw gemeente uitbrengen. Dit bod is tot stand gekomen in overleg met onze HuurdersAdviesGroep en de Huurdersraad. Eveneens is het voorgelegd aan de Raad van commissarissen. De basis wordt gevormd door de gemeentelijke woonvisie en ons strategisch voorraadbeleid. Dit beleid wordt tweejaarlijks geactualiseerd en is bepalend voor hoe wij onze woningvoorraad in ons werkgebied ontwikkelen, waar en om welke reden. Zowel op bestuurlijk als ambtelijk niveau hebben hierover diverse bijeenkomsten plaatsgevonden waardoor het bod zich geleidelijk aan heeft ontwikkeld tot de versie zoals in dit document is verwoord. Graag brengen we voor het voetlicht waar we voor staan: Groninger Huis zet in op het beschikbaar hebben en houden van een kwalitatief goed, duurzaam en betaalbaar woningaanbod. In het bijzonder en met voorrang voor hen, die om uiteenlopende redenen zijn aangewezen op de sociale huursector. We houden daarbij nadrukkelijk rekening met ontwikkelingen in de markt en met de wensen en mogelijkheden van onze klanten. Om de kwaliteit van het wonen te optimaliseren dragen we in overleg en in samenwerking met onze partners actief bij aan het behoud en versterken van de vitaliteit en leefbaarheid van onze dorpen. Maar wel passend binnen onze rol, verantwoordelijkheden en mogelijkheden. We zijn verbonden met onze klant en de regio waarin we werken. Dit bod is zoveel mogelijk gebaseerd op de begroting van Groninger Huis. Ons bod gebaseerd op actuele kennis en inzichten. Er kunnen zich echter nieuwe ontwikkelingen voordoen die van grote invloed zullen zijn op ons bod, zoals aardbevingen of een plotselinge toe- of afname van het aantal statushouders. Indien nodig zullen wij ons strategisch voorraadbeleid of andere beleidskeuzes bijstellen en ons bod daarop aanpassen. Van belang is verder te noemen dat wij niet de enige werkzame corporatie in uw gemeente zijn. Ook andere toegelaten instellingen zullen hun bod uitbrengen. Onderlinge afstemming, het maken van afspraken en het nakomen ervan zijn dan ook van belang bij de vertaalslag naar prestatieafspraken en bij de uitvoering van de prestatieafspraken elk jaar. De samenwerking zoals die zich ontwikkeld heeft biedt waarborgen maar het kan beter en scherper. Om ook de leden van de gemeenteraad meer te betrekken bij het proces om te komen tot prestatieafspraken zullen wij hen uitnodigen voor een informatiebijeenkomst. Wij doen dit in het najaar Dit bod beslaat de periode 2019 ev. Dit bod is vooral gebaseerd op het voorgaande. In de tekst zijn wijzigingen daar waar nodig en gewenst aangebracht. De cijfers zijn geactualiseerd Leeswijzer Hoofdstuk 2 bevat een terugblik over het jaar Deze terugblik heeft met name betrekking op onze plannen, wat we realiseren en investeringen in onze bestaande voorraad om deze levensloopbestendig en/of energiezuiniger te maken. Dit kan het beeld van toekomstige nieuwbouwplannen of juist het ontbreken daarvan nuanceren. Tevens hebben we een overzicht opgenomen van afspraken die wel en niet gerealiseerd zijn. Wij hebben het bod de titel het oefenen voorbij gegeven omdat we concluderen dat niet alle afspraken nagekomen worden. Wij willen graag komen tot wederkerige en niet vrijblijvende afspraken. Pagina 2 van 18

3 In hoofdstuk 3 staat het concrete bod op de woonvisie in de vorm van een uitgebreide tabel. Deze tabel hebben wij voorzien van een toelichting per onderdeel. In dit hoofdstuk hebben wij ook een paragraaf opgenomen over de gewenste overlegstructuur. In hoofdstuk 4 maken we inzichtelijk wat het effect is van de geplande investeringen op de financiële positie en continuïteit van Groninger Huis. Dit doen we onder andere aan de hand van indicatoren als de solvabiliteit, ICR en DSCR. In de bijlagen zijn overzichten opgenomen van alle woningen in de gemeente met de strategieën verkoop en sloop. Hoofdstuk 2 Terugblik op 2017 De Woonvisie 2015 Oldambt is de basis voor het uitbrengen van het bod De woonvisie van de gemeente Oldambt is tot stand gekomen met medewerking van Woonstichting Groninger Huis, Acantus en Oosterlengte. Voor het onderdeel Scheiden van wonen en zorg zijn daarnaast ook de grotere lokale zorg- en welzijnsinstellingen betrokken. In deze woonvisie zijn de volgende thema s in opgenomen: Bestaande woningvoorraad Nieuwbouw Duurzaam en betaalbaar Zorg Burgerparticipatie De woonvisie Oldambt is in november 2015 na een intensieve en constructieve samenwerking door de gemeenteraad van Oldambt vastgesteld. Voor de regio Oost-Groningen is een Regionaal Prestatiekader opgesteld voor de periode De corporaties en de gemeenten (onder andere Menterwolde en Oldambt) hebben hun handtekening gezet onder dit kader. Afgesproken is om op 1 januari 2018 even zoveel woningen te onttrekken als toe te voegen. Men noemt dit Saldo nul afspraak. Om de marktontwikkelingen te kunnen volgen, wordt ieder jaar een marktmonitor ingevuld door de deelnemende partijen. Groninger Huis doet dit voor haar eigen bezit. Het gaat onder andere over de betaalbaarheid van het bezit, de toegankelijkheid van het bezit en over de verhuurbaarheid van het bezit (leegstand). Groninger Huis participeert in de Stuurgroep, de Projectgroep en in de Monitorwerkgroep. Energiebeleid Woonstichting Groninger Huis heeft in 2010 haar energiebeleid geformuleerd. Hoofddoelstelling in het energiebeleidsplan is dat in 2020 alle dan aanwezige woningen minimaal energielabel C (minimaal een Energie-Index van 1,80) bezitten. Voor Groninger Huis een flinke opgave. Tijdens de nulmeting in 2009 had slechts 36% van ons woningbezit een energielabel C (Energie-Index van 1,80) of beter. Groninger Huis is de afgelopen jaren voortvarend aan de slag gegaan met diverse energieprojecten om haar woningvoorraad energetisch te verbeteren: Project drie keer beter Project zonneboilers Project Warm Aanbod Energiemaatregelen bij mutatie en verkoop Energiemaatregelen bij individuele aanvragen Sloop van slecht geïsoleerde woningen Pagina 3 van 18

4 Bij nieuwbouw altijd de EPC 0,1 lager dan de wettelijke voorschrift De genoemde maatregelen hebben hun effecten gehad. De energetische kwaliteit van veel woningen is verbeterd. In onderstaande tabel is de indexering/labeling te zien. Stand van zaken per 1 januari Noot: De onderliggende rekenmethodiek van de energie-index is veranderd. Dit betekent dat een gedeelte van de energie-indexen van het bezit van Groninger Huis is berekend volgens de oude methode en een gedeelte volgens de nieuwe methode. Over 4 jaar zijn alle oude indexen vervangen door nieuwe indexen. Groninger Huis gaat in kaart brengen wat deze wijziging inhoudt voor de bestaande indexen en zal eventueel een plan van aanpak maken om de gevolgen van de nieuwe indexering op te vangen. Het streven blijft om het woningbezit in Oldambt op energie-index 1,80 of lager te hebben in 2020 of een plan te hebben om de gewijzigde indexen te verbeteren als de nieuwe rekenmethode leidt tot slechtere indexen. Groninger Huis heeft de afgelopen jaren, ondanks economische en politieke ontwikkelingen, dus flink aan de weg getimmerd als het gaat om het energiezuinig maken van de woningvoorraad. We zijn weliswaar op de goede weg, maar om de uiteindelijke doelstellingen te kunnen halen zullen we de komende jaren de nodige inspanningen moeten verrichten. De bijstelling van het label of de index zowel in de praktijk als in onze systemen (VABI en het primaire systeem) loopt altijd achter. De periode tussen uitvoering van de werkzaamheden en het up to date hebben van het primaire systeem kan gauw enkele maanden zijn. Zo zijn bijvoorbeeld de duurzaamheidsmaatregelen die in 2017 bij mutatie zijn uitgevoerd nog niet verwerkt. VABI is een extern systeem waarvan wij voor de bewerking van de gegevens afhankelijk zijn. Onze inzet is dat wij de labelverwerking niet meer gaan uitbesteden en het zelf gaan bijhouden waardoor de vertraging in de verwerking fors wordt verminderd. In Nieuwolda in de Bomenbuurt hebben wij 18 woningen complexmatig energetisch verbeterd. Wij hebben deze woningen voorzien van het Zonnig en Warm Aanbod. Daarnaast hebben we diverse onderhouds- en renovatiewerkzaamheden uitgevoerd aan de woningen. Niet alle bewoners hebben aan deze aanpak deelgenomen. Voorafgaand aan deze uitvoering hebben we onze eerdere nieuwbouwplannen gepresenteerd. Hiervoor hebben we in 2015/2016 we 8 bewonersbijeenkomsten georganiseerd en diverse huisbezoeken afgelegd. De bewoners wezen de nieuwbouwplannen af. We zijn daarna deze ingreep overeengekomen. Daarnaast zullen we over 10 jaar eventuele sloop onderzoeken. Pagina 4 van 18

5 Sloop 13 Woningen hebben we gesloopt in Aan de Niesoordlaan in Midwolda en 2 aan de Wilgenstraat in Nieuwolda. Op 31 december 2016 hebben we in Midwolda ook 2 woningen uit exploitatie gehaald. Nieuwbouw In 2017 heeft Groninger Huis 2 nieuwe woningen aan de Lindenlaan in exploitatie genomen. Daarnaast hadden we het voornemen een aantal woningen aan de Niesoordlaan in Midwolda in exploitatie te nemen. Dit is niet gelukt. We verwachten dat in 2018 alle 12 nieuwe woningen aan deze straat opgeleverd worden. Verkoop In 2017 hebben wij geen woningen verkocht in de gemeente Oldambt. Huisvesting statushouders In 2017 hebben wij 3 woningen aan statushouders verhuurd. In deze woningen zijn in totaal 11 personen gehuisvest. Bij een van de drie woningen is eveneens nog sprake van nareizigers. In 2018 zullen wij eveneens onze bijdrage leveren. Terugblik 2017 in relatie tot de gemaakte prestatieafspraken voor 2017 Gekeken naar de gemaakte prestatieafspraken voor 2017 en datgene wat zowel Groninger Huis als gemeente daaraan bijgedragen heeft vallen de volgende conclusies te trekken: - Groninger Huis voldoet aan haar primaire doelstelling; zo worden bijvoorbeeld de normen voor passend toewijzen en de normen voor toewijzing aan mensen met een bepaald inkomen goed - gehaald. - Huisvesting bijzondere doelgroepen: hieraan levert Groninger Huis haar bijdrage conform afspraak. - Nieuwbouw: de planning was om in nieuwe woningen op te leveren. De 12 nieuwe woningen in Midwolda zullen in 2019 worden opgeleverd. - Verduurzaming: Groninger Huis streeft naar minimaal label C eind Hier is in 2017 een voortgang mee gemaakt. De komende jaren zal er nog veel werk verzet moeten worden om deze doelstelling te halen. Overigens is bij 16 woningen in de Bomenbuurt in Nieuwolda het zonnig en warm aanbod uitgevoerd. - De kosten voor leefbaarheid lagen in 2017 fors hoger dan begroot. Dat heeft met name te maken met de uitgaven voor de energieleverende woning in Nieuwolda. Er zijn in 2017 twee evenementen georganiseerd, de opening en in de zomer het midsummerevent waar zowel over duurzaamheid is gesproken als waar ook het domotica (sensoren) pakket is gelanceerd. - Aardbevingsproblematiek: wij denken in diverse gremia mee over dit onderwerp en hebben onze inbreng daarbij. Uitganspunt is de veiligheid van onze bewoners. We hebben ervaren hoe complex dit onderwerp is en hoe lastig is om met alle actoren een gezamenlijke analyse te maken en een gezamenlijke aanpak te ontwikkelen. - Wat de inrichting van de tuinen van huurwoningen en van particuliere woningen betreft valt over handhaving van het beleid nog een verbeterslag te maken. - De woontraining voor statushouders en voor kwetsbare personen is nog niet voldoende opgepakt. - Het overleg over wonen, zorg en welzijn is in 2017 niet gestart ondanks het voornemen daartoe. Ook het doen van een onderzoek en het maken van een plan wonen met zorg en het plan ouderenhuisvesting is in 2017 niet uitgevoerd en doorgeschoven naar In het bod voor 2018 heeft Groninger Huis aangegeven te overwegen om een consulent aan te stellen die een rol krijgt bij het signaleren van mensen die aangewezen zijn op hulp of ondersteuning bij het zelfstandig wonen. Hierbij is tevens aangegeven dat het een voorwaarde voor Groninger Huis is dat er samenwerking met o.a. de gemeente moet zijn en dat er direct hulp geboden kan worden. Tot nu toe hebben we hier geen reactie op gekregen, maar we gaan hier nog steeds graag over in gesprek. Pagina 5 van 18

6 Hoofdstuk 3 Het bod aan de gemeente Oldambt ACTIVITEITENOVERZICHT OLDAMBT Nieuwbouw en aankoop nieuwbouw aankoop n.v.t. n.v.t. n.v.t. n.v.t. n.v.t. Ontwikkeling van de voorraad sloop prognose verkoop liberalisatie n.v.t. n.v.t. n.v.t. n.v.t. n.v.t. Betaalbaarheid Huidige huur Streefhuur goedkoop (< 417,34) betaalbaar laag (417,34 597,30) betaalbaar hoog (597,30 640,14) duur (640,14-710,68) vrije sector (> 710,68) Woningtypes eengezinswoning appartement met lift appartement zonder lift 0 0 levensloopwoning 0 0 bestemd voor speciale doelgroepen 0 0 totaal geschikt voor senioren Prijs/kwaliteit gemiddeld WWS punten gemiddelde maximale huur gemiddelde streefhuur gemiddeld streefhuur% 74% 76% Energetische kwaliteit index < 1,2 (label A) index 1,2-1,4 (label B) index 1,4-1,8 (label C) index 1,8-2,1 (label D) index 2,1-2,4 (label E) index 2,4-2,7 (label F) index > 2,7 (label G) geen index 2? Onderhoud en kwaliteitsverbetering planmatig niet-planmatig mutatie energetische maatregelen Versterking 0 0 Leefbaarheid begrote uitgaven Pagina 6 van 18

7 In het activiteitenoverzicht zijn de belangrijkste activiteiten en prestaties van Groninger Huis voor de gemeente Oldambt gekwantificeerd. Hieronder volgt per thema een korte toelichting. Ontwikkeling van de woningvoorraad Nieuwbouw, Aankoop & Duurzaamheid Aan de Lindenlaan in Nieuwolda hebben wij twee energieleverende en generatiebestendige woningen gebouwd. Dit project is een deelproject van het unieke en ambitieuze voornemen om het dorp Nieuwolda tot het meest energiezuinige dorp van Nederland te maken. Een van de twee woningen wordt twee jaar lang ingezet als modelwoning waar energiebesparende maatregelingen en thuistechnologie op het gebied van comfort, welzijn en veiligheid en slimme energiebeheersing getoond en uitgeprobeerd kunnen worden door bezoekers de mogelijkheid tot proef wonen te bieden. Dit kan inmiddels vanaf januari Diverse personen, zowel huurders van andere woningen als betrokkenen hebben reeds een of meerdere nachten in de proefwoning doorgebracht. In 2017 hebben gemiddeld 2 nachten per week mensen van de proefwoning gebruik gemaakt. De rol van vrijwilligers is groot. Een enthousiaste groep verzorgt het proefwonen te beginnen met een rondleiding door de woning als de nieuwe gasten komen waarbij goed uitgelegd wordt hoe een en ander werkt en waarvoor het bedoeld is. Aan de Niesoordlaan in Midwolda is Groninger Huis voornemens om 12 energieneutrale en generatiebestendige woningen te realiseren, ter vervanging van 22 bestaande woningen. Ons streven was om woningen te realiseren en in Inmiddels is bekend dat alle 12 woningen in 2019 opgeleverd worden. Renovatie en Zonnig en Warm Aanbod In 2018 brengen we Zonnig en Warm aanbod aan bij 22 woningen aan de Beatrixstraat in Oostwold. De werkzaamheden bestaan uit het aanbrengen van - Dak- of zolderisolatie - HR++ glas - Spouwmuurisolatie - Bodemisolatie - Zonnepanelen ( 8 a 9 stuks) De kosten hiervan bedragen ,-- per woning. De bijdrage die huurders betalen die deelnemen is 25,-- per maand. Dit bedrag komt in de kale huur. Sloop Groninger Huis heeft in woningen gesloopt in Wilgenstraat in de Bomenbuurt in Nieuwolda. In Midwolda slopen we in totaal 22 woningen aan de Niesoordlaan te Midwolda. Op 1 januari 2018 zijn nog vijf woningen bewoond. Vergroening Op de plekken in de Bomenbuurt waar woningen gesloopt zijn willen wij een mooie groene zone inrichten. De plannen moeten nog gemaakt worden. Verkoop 111 woningen hebben een verkoopbestemming. Met de verkoopopbrengst kunnen we geld genereren om onze ambities m.b.t. kwaliteit, duurzaamheid en betaalbaarheid te realiseren. Omdat de verkoopresultaten een aantal jaren zijn achtergebleven bij de begroting, is het aantal bij mutatie te verkopen woningen opgevoerd naar het huidige niveau. Er zijn verschillende redenen waarom wij woningen verkopen. Verkoop geeft een impuls aan de woningmarkt en trekt deze weer los. Bovendien draagt het bij aan een goede mix van huur- en koopwoningen in de wijken. Verder kunnen we met de verkoopopbrengst geld genereren om onze ambities m.b.t. kwaliteit, duurzaamheid en betaalbaarheid te realiseren. De verkoop van bestaand bezit is afhankelijk van de wens van zittende huurders om hun huurwoning te kopen (doorgaans beperkt) en het vrijkomen van huurwoningen met een verkoopbestemming. Om inzicht te geven in de voorraad met verkoopbestemming is in de bijlage een actuele lijst opgenomen van woningen met verkooplabel. Deze woningen kunnen verkocht worden. Als een verzoek van een Pagina 7 van 18

8 huurder van een van deze woningen binnenkomt om de door hem gehuurde woning te kopen dan nemen we het verzoek in behandeling. Vaker komt voor dat een woning bij verhuizing van de huidige huurder te koop wordt aangeboden. Er valt niets te zeggen over de frequentie waarin dat gebeurt vandaar dat het kan voorkomen dat in een jaar minder of meer woningen verkocht worden dan in onze begroting en ook in dit bod is opgenomen. In 2017 hebben wij in de gemeente Oldambt geen woning verkocht. Betaalbaarheid en bereikbaarheid Groninger Huis staat bekend als corporatie met relatief goedkope huurwoningen. De tabel in hoofdstuk 2 laat zien hoe de verdeling is van de huurwoningen naar huurprijs (op basis van streefhuren) over de woningvoorraad van Groninger Huis: 1 = goedkoop 2 = betaalbaar laag (1e aftoppingsgrens) 3 = betaalbaar hoog (2e aftoppingsgrens) 4 = duur 5 = geliberaliseerd (buiten de sociale huur) De aantallen woningen die bij het jaar 2018 staan is het huidige aanbod en de huurprijs die de nu zittende bewoners betalen. De aantallen die bij het jaar 2021* staan hebben betrekking op de streefhuurprijs. Dit is de huurprijs die bij mutatie doorgerekend wordt aan de nieuwe huurder. huidig % huidig Streefhuur * % streefhuur goedkoop (< 417,34) 75 18, ,4 betaalbaar laag (417,34 597,30) , ,5 betaalbaar hoog (597,30 640,14) 11 2,8 22 5,8 duur (640,14-710,68) 10 2, ,3 vrije sector (> 710,68) *Niet alle woningen hebben een streefhuur. Dit betreft een paar nieuwe woningen, een paar te slopen woningen en de woningen aan de Streep in Nieuwolda. Gemeentelijke lasten Niet alleen huurprijs en kosten voor energie bepalen de hoogte van de woonlasten. Ook gemeentelijke lasten spelen hierbij een rol. Groninger Huis wil in de prestatieafspraken opnemen dat de gemeente zich maximaal inzet voor het betaalbaar houden van het wonen voor de inwoners in hun gemeente waarbij de mogelijkheid tot kwijtschelding optimaal wordt benut. Immateriële schade Volgens een uitspraak van de rechtbank in Assen van 1 maart 2017 heeft iedereen boven het gasveld in Groningen recht op smartengeld. Uit onderzoeken is gebleken dat bij zeker 30 40% van de huurders psychische schade aanwezig is. Door verschillende oorzaken, zoals bijvoorbeeld de vele teleurstellingen in het verleden of een financiële drempel, ziet Groninger Huis dat huurders geen schadeclaim indienen. Daarom heeft Groninger Huis besloten om haar huurders een helpende hand te reiken. Mocht er schadevergoeding uitgekeerd worden dan dient de gemeente er zorg voor te dragen dat dit in welke situatie dan ook geen effect heeft op de hoogte van de bijstandsuitkering indien van toepassing. Huisvesting specifieke doelgroepen In de gemeente Oldambt verhuurt Groninger Huis verpleegcentrum t Hamrik aan de zorginstelling Oosterlengte. Daarnaast zet Groninger Huis zich in voor het realiseren van de gemeentelijke taakstelling voor het huisvesten van statushouders. Omdat Groninger Huis in Oldambt alleen woningbezit heeft in de dorpen is onze bijdrage lager dan de bijdrage van onze collega corporatie. In 2017 hebben wij 3 personen gehuisvest. Er is prima overleg met de gemeente en Acantus over de taakstelling. Pagina 8 van 18

9 Om hoeveel woningen het gaat hangt af van de gezinssamenstelling. Eventuele gezinshereniging speelt daarbij een rol. Voor de uitvoering is Groninger Huis met name afhankelijk van de woningopzeggingen. In de gemeente Oldambt behoren 43 woningen tot de goedkope voorraad. De maximale huurprijs is 417,34; deze zijn ook na mutatie goedkoop. Deze woningen zijn ook bereikbaar voor jongeren. Binnen het woonruimteverdeelsysteem van Groninger Huis geldt als urgentiebeleid dat huurders uit een te slopen woning voorrang krijgen wegens sloopurgentie. Daarnaast bieden wij in het kader van de huisvestingstaakstelling voor statushouders woningen rechtstreeks aan aan het COA, waardoor ook voor deze doelgroep een urgentiebeleid geldt. Verder kunnen er zich zodanige calamiteiten en situaties voordoen (brand, levensbedreigend huiselijk geweld, aardbevingen) dat acute herhuisvesting noodzakelijk is. Dit zijn incidenten waar Groninger Huis meteen op inspeelt en waarop geen specifiek beleid ontwikkeld is. Prijs/kwaliteit In deze rubriek worden de indicatoren getoond die inzicht geven in de verhouding tussen de prijs en kwaliteit van woningen. De kwaliteit van een huurwoning komt in de eerste plaats tot uitdrukking in het aantal punten uit het woningwaarderingsysteem (WWS). Iedere huurwoning in Nederland heeft punten voor objectieve criteria zoals aantal kamers, energielabel en inhoud. Iedere punt vertegenwoordigt een waarde en het totaal aantal punten bepaalt de huur die maximaal voor de woning gevraagd mag worden: de maximaal redelijke huurprijs. Om de woningen betaalbaar te houden hanteren wij echter een streefhuur. De streefhuur is een afgeleid percentage van de maximaal redelijke huurprijs en wordt bepaald op basis van verhuurbaarheidsindicatoren als leegstand en populariteit. Verder speelt de verplichting om passend toe te wijzen eveneens een rol bij het bepalen ervan. De gemiddelde streefhuur voor het hele woningbezit bedraagt 70 % van de maximaal redelijke huurprijs. Dit is één van de lagere percentages in onze regio. Daarnaast rekent Groninger Huis in de begroting van 2018 met alleen de inflatiehuurverhoging voor het hele woningbezit. Dit is 1,4%. Daarmee sturen we op beperking van de huursom. Sinds 2015 neemt Groninger Huis de kosten voor glasonderhoud, klein onderhoud en ontstoppingswerk voor haar rekening. Gemiddeld gaat het om ongeveer 7,20 per maand. Ook voor de huurders van ons (nieuwe) bezit in de gemeente Hoogezand Sappemeer rekenen we deze kosten niet meer door zodat alle huurders van Groninger Huis gelijk behandeld worden. Energetische kwaliteit De betaalbaarheid van onze woningen wordt niet alleen bepaald door de huurprijs, maar ook door diverse bijkomende kosten. De belangrijkste hiervan wordt gevormd door de kosten van energie, die een substantieel deel van de totale woonlasten uitmaken. Het verduurzamen en verbeteren van de energetische kwaliteit van de woningvoorraad staat dan ook hoog op de agenda van Groninger Huis. In de nieuwbouw is ons programma van eisen hier al op afgestemd en hanteren we een norm voor de energieprestatie, die 0,1 lager ligt dan de wettelijke EPC eis. Daarnaast hebben we ons tot doel gesteld al onze woningen, die we blijven exploiteren of verkopen, in 2020 op minimaal energie-index 1,80 (label C) te brengen. Voor woningen die we op termijn gaan slopen maken we een uitzondering. We willen onze duurzaamheidsdoelstelling bereiken door het projectmatig uitvoeren van isolerende maatregelen en het op individuele basis uitvoeren van energetische verbeteringen (op verzoek van bewoner en bij mutatie). Het warm en zonnig aanbod dat wij complexgewijs aanbieden bestaat uit: De werkzaamheden bestaan uit het aanbrengen van - Dak- of zolderisolatie - HR++ glas - Spouwmuurisolatie - Bodemisolatie - Zonnepanelen ( 8 a 9 stuks) Pagina 9 van 18

10 De bijdrage die huurders betalen die deelnemen is momenteel 25,-- per maand. Dit bedrag komt in de kale huur. Bij verkoop of mutatie kiest Groninger Huis er voor om de woning middels energiemaatregelen op energie-index 1,80 (label C) te brengen. Groninger Huis concentreert zich momenteel vooral nog op het verbeteren van de isolatie van woningen. De isolatiewaarde van steeds meer woningen komt goed op peil. In de komende jaren zal daarom het accent verschuiven naar het aanbieden van zonnepanelen om door middel van duurzame energieopwekking de woonlasten van huurders verder te verlagen. Het aantal woningen waaraan wij dit jaar en de komende twee jaren energiebesparende maatregelen willen uitvoeren is: woningen woningen woningen Groninger Huis is een van de initiatiefnemers in de aanvraag voor subsidie voor het realiseren van gasloze woonwijken. Deze aanvraag moet op 1 juli verzonden zijn naar het ministerie van BZK. Groninger Huis werkt hierbij samen met de provincie Groningen en de gemeenten Delfzijl en Oldambt. In eerste instantie wordt gedacht aan de dorpen Wagenborgen en Nieuwolda in verbinding met elkaar. In een later stadium kan uitbreiding gerealiseerd worden. In juni vindt een stakeholdersdag plaats om draagvlak te verwerven en om input te krijgen. Onderhoud en kwaliteitsverbetering Groninger Huis investeert veel in het onderhoud en verbetering van de bestaande woningen. Daarbij is een onderscheid te maken tussen planmatig en niet-planmatig onderhoud. Planmatig onderhoud is een van de belangrijkste middelen om de kwaliteit van de woningen op peil te houden. Jaarlijks worden daarom in een groot aantal van onze woningen vernieuwingen aangebracht of herstelwerkzaamheden uitgevoerd. Doordat wij in het verleden houten kozijnen standaard vervangen door kunststofkozijnen is ruim 70 % van de woningen in Oldambt voorzien van kunststofkozijnen. Daarom hebben we lage kosten voor buitenschilderwerk. Hierdoor kunnen we extra investeren in andere werkzaamheden zoals het vernieuwen van keukens, sanitair of tegelwerk en met name energetische maatregelen. Niet-planmatig onderhoud is het onderhoud naar aanleiding van de reparatieverzoeken die gemeld worden door de huurders. Daarnaast bestaat nog het mutatieonderhoud. Dit is het onderhoud aan huurwoningen die worden opgezegd. Deze worden bovendien allemaal opgewaardeerd naar energielabel C per woning niet-planmatig onderhoud 115 mutatie onderhoud 146 planmatig onderhoud 1028 totaal De uitgaven voor niet-planmatig onderhoud en mutatie onderhoud in 2018 zullen volgens verwachting maximaal 10% afwijken. De kosten voor het aanbrengen van energetische maatregelen bij mutatie zijn niet in dit schema opgenomen. Evenmin zijn de kosten voor het aanbrengen van zonnig en warm aanbod aan 22 woningen in Oostwold in dit schema opgenomen. Over de kosten voor planmatig onderhoud in 2019 valt per gemeente nog niet voldoende te zeggen. We hebben de begroting 2019 in voorbereiding. Tijdens de overleggen over de prestatieafspraken zullen we daar meer duidelijkheid in geven Leefbaarheid De uitgaven aan leefbaarheid bestaan uit een diversiteit aan investeringen. Per DAEB-woning mogen wij dit jaar 126,25 besteden aan leefbaarheid. Pagina 10 van 18

11 Voor de herinrichting van de slooplocatie De Wissel in Midwolda is een groep bewoners aan het werk. Op basis van een stedenbouwkundig advies van de gemeente hebben ze hun plannen uitgewerkt en beschreven in het projectplan Herinrichting van De Wissel op basis waarvan fondsen zijn en verder worden geworven. Samen met de gemeente ondersteunt Groninger Huis deze werkgroep. Het uiteindelijke plan voorziet in mogelijkheden voor ontmoeting, sport en recreatie en wordt door vrijwilligers beheerd. Dit vergroot de betrokkenheid bij en verbondenheid in het dorp, wat een waardevolle bijdrage is aan de leefbaarheid. Groninger Huis heeft inmiddels toegezegd dat de werkgroep de komende tien jaar de grond kan gebruiken. Op diverse wijzen besteden wij aandacht en geld aan leefbaarheid. We hebben buurtbeheerders en servicemedewerkers die het merendeel van hun tijd en werkzaamheden besteden aan de woon- en leefomgeving. De klantadviseurs en opzichters besteden een kleiner deel van hun tijd en aandacht aan het woon- en leefklimaat. Hoewel sommige overlast gevende situaties of huurders soms juist erg veel tijd een aandacht kosten. Ook bureau Woontalent schakelen we in daar waar dit nodig is. In de gemeente Oldambt hebben wij naast het hierboven vermelde een tweetal bijzondere projecten waar wij extra middelen voor ter beschikking stellen. Dit is uiteraard de energieleverende woning en de vrijwilligers die actief zijn hiervoor en het buurthuis in Oostwold waarvoor wij een bijdrage leveren. Wij zijn voornemens om op de plek in de Bomenbuurt in Nieuwolda waar woningen gesloopt zijn of worden een mooie groene zone in te richten. De plannen moeten nog gemaakt worden. In 2017 zijn de eerste woontrainingen voor statushouders georganiseerd. Dit was in de gemeente Hoogezand - Sappemeer. De vaardigheid om te wonen komt in inburgeringstrajecten slechts summier aan bod terwijl er grote verschillen zijn tussen wonen in het land van herkomst en in Nederland. De training wordt ontwikkeld en verzorgd in nauwe samenwerking met een extern bureau. Groninger Huis wil hiermee bijdragen aan leefbaarheid: een goede integratie van nieuwkomers in onze samenleving en het vergroten van draagvlak in de wijken. Onze inzet is erop gericht deze trainingen ook in andere gemeentes waaronder Oldambt op te pakken. In Oldambt is er voor gekozen om deze trainingen door de welzijnsinstelling te laten uitvoeren deze instelling verricht ook andere werkzaamheden in het kader van integratie van nieuwkomers. In 2018 wordt een aanbieding gedaan door Sociaal Werk Oldambt. De kosten van ons energiepanel verrekenen we naar rato van het woningbezit over de gemeenten waar wij woningen in ons beheer hebben en verder De opgenomen tabel geeft concreet inzicht in de activiteiten van Groninger Huis in 2018 in de gemeente. De stijging van de uitgaven in 2018 wordt veroorzaakt door het aanbrengen van het warm en zonnig aanbod aan 22 woningen in Oostwold. In 2019 is dan een daling van de uitgaven verwacht maar de lijn van voor 2018 wordt doorgezet. Groninger Huis heeft voor 2019 al een aantal uitgaven voor leefbaarheid gepland. Dit betreft bijvoorbeeld salariskosten. Wij staan open om samen met de gemeente en de huurdersorganisaties in 2019 activiteiten op het gebied van leefbaarheid te ontwikkelen. De enige voorwaarde hierbij is dat we het maximumbedrag niet overschrijden. Daarom zijn de activiteiten in ons overige werkgebied hierbij ook van belang. We zijn ons ervan bewust dat door het aard van het werk de kosten die we aan leefbaarheid uitgeven per jaar en per gemeente kunnen wisselen. We houden ons hierbij aan de wettelijke voorschriften. Corporatiemedewerkers komen vaak bij huurders achter de voordeur. Hierin zijn we één van de weinige instanties. We zien dat het aantal mensen dat niet goed genoeg zelfstandig kan wonen in ons woningbezit toeneemt in verband met extramuralisering van de zorg (psychiatrie, mensen met een verstandelijke beperking, ouderen). Ook neemt eenzaamheid toe. We monitoren dit evenals de situaties van ernstige overlast, om welke reden dan ook veroorzaakt. We overwegen ten stelligste om zelf een nieuwe functie in te stellen: de signaleringsconsulent. Deze medewerker krijgt een rol in het signaleren van mensen die aangewezen zijn op ondersteuning of hulp bij het zelfstandig wonen. Daarnaast zal de medewerker in contact met gemeenten en hulpverleningsinstanties ervoor zorgdragen dat het zelfstandig wonen van de huurders zo goed mogelijk tot zijn recht komt. Wij willen deze investering echter alleen doen als we er zeker van zijn dat bij verwijzing door deze nieuwe consulent direct hulp geboden kan worden. Pagina 11 van 18

12 In complexen woningen waar (ook) oudere huurders wonen zien we een aantal situaties ontstaan waar meerdere maatschappelijke partijen bij betrokken zijn. Een van de situaties waar we mee geconfronteerd worden is de toename van scootmobielen. Stalling ervan en laden van de accu s is in een aantal gevallen een lastig op te lossen situatie. Ook bij oplossing van deze situatie zijn meerdere partijen betrokken en aan zet. Bij de Goldhoornhof in Oostwold, waar met name oudere huurders wonen is de vraag ontstaan naar een ruimte voor stalling van scootmobielen. Graag pakken we deze vraag samen met de gemeente (WMO) op. Op deze wijze kunnen we tegemoet komen aan het langer zelfstandig wonen voor ouderen. Bewustwording van nieuwe ontwikkelingen, onder meer op het gebied van duurzaamheid, technologie, robotica en domotica, is van belang. Dit zijn onderwerpen waaraan Groninger Huis wil bijdragen met het doel dat het wonen in een woning van Groninger Huis in deze regio bijdraagt aan de leefbaarheid en ook aan het langer zelfstandig wonen. Groninger Huis onderhoudt haar woningen en ziet toe op het gebruik van de tuinen die bij de verhuurde woning horen. Groninger Huis inspecteert, spreekt mensen daar waar nodig aan en zorgt ervoor dat ook de tuinen onderhouden worden. In geval van ongeoorloofde aan- en bijgebouwen en erfscheidingen pakt Groninger Huis eveneens haar taak op. In de prestatieafspraken wil Groninger Huis een passage wijden aan deze taak. Ook de gemeente moet actief zijn in handhaving bij ongeoorloofde aan- en bijgebouwen als op het gebied van tuinonderhoud. Dit betreft dan ook het particuliere woningbezit. Overlegstructuur Wij vinden het zeer wenselijk om in de prestatieafspraken ook afspraken op te nemen over de overlegstructuur. Onze inzet is dan ook dat er naast de projectgroep een stuurgroep komt die minimaal 2x per jaar bijeenkomt om zowel de voortgang van het proces voor de tot stand koming van de nieuwe prestatieafspraken te bewaken als de voortgang van de lopende prestatieafspraken. Op deze wijze garanderen we dan samen dat er geïntervenieerd kan worden indien nodig. Het is daarnaast een wens van Groninger Huis om, naast al bestaande overlegstructuren, twee keer per jaar een één op één bestuurlijk overleg met de gemeente te hebben. Pagina 12 van 18

13 Hoofdstuk 4 Groninger Huis financieel In dit hoofdstuk maken we inzichtelijk wat het effect is van de geplande investeringen op de financiële positie en continuïteit van onze organisatie. Dit inzicht verschaffen wij op corporatieniveau en is gebaseerd verstrekte informatie aan onze externe toezichthouders middels de dpi2017. Deze is eind 2017 ingediend bij Corpodata. In de dpi2017 is de begroting 2018 en de prospectieve informatie over de jaren 2019 tot en met 2022 doorgerekend. Dit zijn de recent vastgestelde en beoordeelde prospectieve cijfers, welke aansluiten bij onze externe verantwoording. De aan u voorgestelde investeringen liggen in lijn met de verwerkte investeringen in de dpi2017. Door temporisering zal het moment van investeren op onderdelen t.o.v. de dpi2017 wellicht afwijken, maar in grote lijnen geeft het verloop van de financiële ratio s een juist beeld van onze financiële positie en continuïteit. Deze financiële ratio s zijn gelijk aan de ratio s die het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) gebruikt bij hun jaarlijkse beoordeling van onze financiële positie en continuïteit Interest Coverage Ratio (ICR >1,7) 2,3 2,4 2,4 2,2 2,4 Debt Service Coverage Ratio (DSCR >1,2) 1,3 1,3 1,4 1,3 1,4 Loan to Value (LTV <65%) 63,7 61,6 63,4 60,4 57,5 Solvabiliteit o.b.v. bedrijfswaarde (>35%) 36,3 37,4 35,7 38,7 41,4 normen: WSW Groninger Huis ICR 1,4 1,7 DSCR 1,0 1,2 LTV 75% 65% Solvabiliteit 20% 35% In de tabel staan onze interne normen. Deze wijken af van de normen van het WSW. Voor onszelf hebben we ze nog iets strakker vastgesteld. Ook voorzien we dat de kasstromen nog steeds positief blijven. Wel is duidelijk dat met name door de verbeteringsuitgaven door de aardbevingsproblematiek veel nieuwe externe leningen nodig worden, waardoor het geleend bedrag per VHE snel oploopt. In 2020 zitten we boven de aan leningen per woning, maar de verwachting is dat in de jaren daarna weer sprake kan zijn van een daling. Met deze meerjarenprognose maakt Groninger Huis inzichtelijk dat zij de opgave die zich voordoet in haar werkgebied in ruim voldoende mate tracht te realiseren. Wij blijven bereid ons vermogen in te zetten ten behoeve van de volkshuisvesting en leefbaarheid van de dorpen, maar hebben oog voor de actuele realiteit en blijven de continuïteit scherp bewaken. Door het gevoerde overheidsbeleid zijn er ten aanzien van de te realiseren projecten en werkzaamheden weloverwogen keuzes gemaakt. Dit geldt voor deze prognosejaren maar zal ook in de toekomst uiterst belangrijk blijven. Mogelijk zullen (volkshuisvestelijk gezien) noodzakelijke projecten ook in de toekomst moeten worden afgeblazen dan wel uitgesteld, om te voorkomen dat de corporatie in financiële problemen komt. Pagina 13 van 18

14 Toelichting ratio s: ICR DSCR LTV Solvabiliteit Interest Coverage Ratio geeft aan hoe vaak uit de netto kasstroom de verschuldigde rente aan verschaffers van vreemd vermogen kan worden betaald. Met andere woorden, hoe hoger de ratio, des te kleiner is het risico dat de corporatie de renteverplichtingen niet kan nakomen. Deze wordt berekend volgens methodiek WSW: Kasstroom uit operationele activiteiten voor renteontvangsten en rente-uitgaven gedeeld door de bruto renteuitgaven Debt Service Coverage Ratio geeft aan of er voldoende operationele kasstromen worden gegenereerd voor rente en aflossing. Deze wordt berekend volgens methodiek WSW: Kasstroom uit operationele activiteiten voor renteontvangsten en rente-uitgaven plus (onderhoudsuitgaven minus minimaal onderhoud) plus uitgaven met betrekking tot eigen productie gedeeld door de netto rente-uitgaven (exclusief toegerekende aan investeringen) en theoretische jaaraflossing De Loan to Value geeft aan in hoeverre het woningbezit is gefinancierd met vreemd vermogen. Hierbij wordt door het WSW uitgegaan van een waardering op bedrijfswaarde. Het maximaal toelaatbare percentage voor de beoordeling door het WSW is 75%. Verhouding Eigen vermogen : Totaal vermogen. Hierbij wordt door het WSW uitgegaan van een waardering op bedrijfswaarde. Pagina 14 van 18

15 BIJLAGE 1 WONINGEN MET BESTEMMING VERKOOP MEIDOORNSTRAAT 2 NIEUWOLDA MEIDOORNSTRAAT 4 NIEUWOLDA MEIDOORNSTRAAT 6 NIEUWOLDA MEIDOORNSTRAAT 8 NIEUWOLDA MEIDOORNSTRAAT 10 NIEUWOLDA MEIDOORNSTRAAT 12 NIEUWOLDA ESDOORNSTRAAT 2 NIEUWOLDA ESDOORNSTRAAT 4 NIEUWOLDA ESDOORNSTRAAT 6 NIEUWOLDA ESDOORNSTRAAT 8 NIEUWOLDA ESDOORNSTRAAT 10 NIEUWOLDA ESDOORNSTRAAT 12 NIEUWOLDA MENTERWOLDEWEG 1 NIEUWOLDA PRUNUSLAAN 16 NIEUWOLDA A M HORALAAN 5 MIDWOLDA A M HORALAAN 7 MIDWOLDA A M HORALAAN 9 MIDWOLDA A M HORALAAN 11 MIDWOLDA A M HORALAAN 13 MIDWOLDA A M HORALAAN 15 MIDWOLDA A M HORALAAN 17 MIDWOLDA A M HORALAAN 19 MIDWOLDA A M HORALAAN 21 MIDWOLDA A M HORALAAN 23 MIDWOLDA A M HORALAAN 25 MIDWOLDA A M HORALAAN 27 MIDWOLDA A M HORALAAN 29 MIDWOLDA A M HORALAAN 31 MIDWOLDA A M HORALAAN 33 MIDWOLDA A M HORALAAN 35 MIDWOLDA A M HORALAAN 37 MIDWOLDA A M HORALAAN 39 MIDWOLDA A M HORALAAN 41 MIDWOLDA A M HORALAAN 43 MIDWOLDA A M HORALAAN 45 MIDWOLDA A M HORALAAN 47 MIDWOLDA A M HORALAAN 12 MIDWOLDA A M HORALAAN 14 MIDWOLDA A M HORALAAN 16 MIDWOLDA A M HORALAAN 18 MIDWOLDA DS HOEKSTRASTRAAT 1 MIDWOLDA DS HOEKSTRASTRAAT 3 MIDWOLDA DS HOEKSTRASTRAAT 5 MIDWOLDA DS HOEKSTRASTRAAT 7 MIDWOLDA DS HOEKSTRASTRAAT 9 MIDWOLDA DS HOEKSTRASTRAAT 11 MIDWOLDA DS HOEKSTRASTRAAT 13 MIDWOLDA DS HOEKSTRASTRAAT 15 MIDWOLDA DS HOEKSTRASTRAAT 17 MIDWOLDA DS HOEKSTRASTRAAT 19 MIDWOLDA Pagina 15 van 18

16 DS HOEKSTRASTRAAT 2 MIDWOLDA DS HOEKSTRASTRAAT 4 MIDWOLDA DS HOEKSTRASTRAAT 6 MIDWOLDA DS HOEKSTRASTRAAT 8 MIDWOLDA DS HOEKSTRASTRAAT 10 MIDWOLDA DS HOEKSTRASTRAAT 12 MIDWOLDA DS HOEKSTRASTRAAT 14 MIDWOLDA DS HOEKSTRASTRAAT 16 MIDWOLDA DS HOEKSTRASTRAAT 18 MIDWOLDA DS HOEKSTRASTRAAT 20 MIDWOLDA DR O BOTJESLAAN 60 MIDWOLDA A M HORALAAN 63 MIDWOLDA A M HORALAAN 67 MIDWOLDA BURG DYKHUISSTRAAT 3 MIDWOLDA BURG DYKHUISSTRAAT 7 MIDWOLDA BURG DYKHUISSTRAAT 13 MIDWOLDA HAVENSTRAAT 14 OOSTWOLD HAVENSTRAAT 16 OOSTWOLD HAVENSTRAAT 18 OOSTWOLD HAVENSTRAAT 20 OOSTWOLD HAVENSTRAAT 22 OOSTWOLD HAVENSTRAAT 24 OOSTWOLD HAVENSTRAAT 26 OOSTWOLD HAVENSTRAAT 28 OOSTWOLD HAVENSTRAAT 30 OOSTWOLD HAVENSTRAAT 32 OOSTWOLD HAVENSTRAAT 34 OOSTWOLD HAVENSTRAAT 36 OOSTWOLD TICHELWERK 1 OOSTWOLD TICHELWERK 3 OOSTWOLD TICHELWERK 7 OOSTWOLD TICHELWERK 9 OOSTWOLD TICHELWERK 13 OOSTWOLD TICHELWERK 15 OOSTWOLD TICHELWERK 19 OOSTWOLD TICHELWERK 21 OOSTWOLD TICHELWERK 23 OOSTWOLD TICHELWERK 25 OOSTWOLD TICHELWERK 31 OOSTWOLD TICHELWERK 33 OOSTWOLD TICHELWERK 35 OOSTWOLD TICHELWERK 37 OOSTWOLD TICHELWERK 2 OOSTWOLD TICHELWERK 4 OOSTWOLD TICHELWERK 8 OOSTWOLD TICHELWERK 10 OOSTWOLD TICHELWERK 14 OOSTWOLD TICHELWERK 16 OOSTWOLD TICHELWERK 26 OOSTWOLD TICHELWERK 28 OOSTWOLD SYPKENSSTRAAT 1 OOSTWOLD SYPKENSSTRAAT 3 OOSTWOLD SYPKENSSTRAAT 7 OOSTWOLD SYPKENSSTRAAT 9 OOSTWOLD Pagina 16 van 18

17 SYPKENSSTRAAT 13 OOSTWOLD SYPKENSSTRAAT 15 OOSTWOLD SYPKENSSTRAAT 19 OOSTWOLD SYPKENSSTRAAT 21 OOSTWOLD BEATRIXSTRAAT 4 OOSTWOLD BEATRIXSTRAAT 6 OOSTWOLD MARGRIETSTRAAT 19 OOSTWOLD Pagina 17 van 18

18 BIJLAGE 2 WONINGEN MET BESTEMMING SLOOP NIESOORDLAAN 39 MIDWOLDA NIESOORDLAAN 43A MIDWOLDA NIESOORDLAAN 57 MIDWOLDA NIESOORDLAAN 59 MIDWOLDA NIESOORDLAAN 65 MIDWOLDA Pagina 18 van 18