Bod voor 2019 e.v. aan de gemeente Midden-Groningen

Transcriptie

1 Bod voor 2019 e.v. aan de gemeente Midden-Groningen HET OEFENEN VOORBIJ Bestuursbesluit d.d. 22 mei 2018 Zuidbroek, 11 juni 2018 Goedkeuring RVC d.d. 11 juni 2018 Pagina 1 van 19

2 Inleiding Met de invoering van de woningwet per 1 juli 2015 hebben prestatieafspraken tussen de gemeente en de woningcorporatie een andere wettelijke verankering gekregen. Corporaties brengen jaarlijks een bod uit op het volkshuisvestelijk beleid of op de Woonvisie van de gemeente. Dit bod wordt gezamenlijk met de gemeente en de huurdersvertegenwoordiging vertaald naar prestatieafspraken. Hierbij zijn onze Huurders Adviesgroep (HAG) de Huurdersraad Hoogezand-Sappemeer een volwaardige partij. Graag brengen we voor het voetlicht waar we voor staan: Groninger Huis zet in op het beschikbaar hebben en houden van een kwalitatief goed, duurzaam en betaalbaar woningaanbod. In het bijzonder en met voorrang voor hen, die om uiteenlopende redenen zijn aangewezen op de sociale huursector. We houden daarbij nadrukkelijk rekening met ontwikkelingen in de markt en met de wensen en mogelijkheden van onze klanten. Om de kwaliteit van het wonen te optimaliseren dragen we in overleg en in samenwerking met onze partners actief bij aan het behoud en versterken van de vitaliteit en leefbaarheid van onze dorpen. Maar wel passend binnen onze rol, verantwoordelijkheden en mogelijkheden. We zijn verbonden met onze klant en de regio waarin we werken. In dit document beschrijft Groninger Huis het bod zoals wij dat in de gemeente Midden-Groningen uitbrengen. Dit bod is tot stand gekomen in overleg met de HAG en de Huurdersraad. Eveneens is het voorgelegd aan de Raad van Commissarissen. De basis wordt gevormd door het gemeentelijke woonbeleid zoals dat bij ons bekend is (een gemeentelijke woonvisie is niet aanwezig), onze begroting, ons strategisch voorraadbeleid en het activiteitenoverzicht van vorig jaar. Verder is ons bod gebaseerd op actuele kennis en inzichten. Deze kunnen wijzigen door nieuwe ontwikkelingen. Ons strategisch voorraadbeleid wordt tweejaarlijks geactualiseerd en is bepalend voor hoe wij onze woningvoorraad in ons werkgebied ontwikkelen, waar we dat doen en om welke reden. Zowel op bestuurlijk als ambtelijk niveau hebben hierover diverse bijeenkomsten plaatsgevonden waardoor het bod zich geleidelijk aan heeft ontwikkeld tot de versie zoals in dit document is verwoord. Groninger Huis is niet de enige corporatie die in uw gemeente werkzaam is. Ook andere toegelaten instellingen zullen hun bod uitbrengen. Onderlinge afstemming, het maken van afspraken en het nakomen ervan, zijn dan ook van groot belang bij de vertaalslag naar prestatieafspraken of een andere vorm van afspraken en de uitvoering daarvan. De samenwerking zoals die zich ontwikkeld heeft, biedt waarborgen maar het kan beter en scherper. In Midden-Groningen, en dan met name in de voormalige gemeente Hoogezand-Sappemeer, zien wij veel buurten en wijken met een achterstand in onderhoud, slechte erfafscheidingen e.d. waardoor de leefbaarheid wordt aangetast. Met de foto op de voorkant van het bod en de titel van dit document willen wij duidelijk maken dat wij vinden dat we een gezamenlijke opgave te doen hebben en dat het wat ons betreft niet alleen bij constateren blijft. Wij hopen dat wij voor 2019, ondanks dat er nog geen gemeentelijke woonvisie is, toch afspraken met de gemeente Midden-Groningen kunnen maken die wederkerig en niet vrijblijvend zijn. Om ook de leden van de gemeenteraad meer te betrekken bij het proces om te komen tot prestatieafspraken zullen wij hen uitnodigen voor een informatiebijeenkomst. Wij doen dit in het najaar van Leeswijzer Hoofdstuk 2 bevat een terugblik op het jaar Deze terugblik heeft met name betrekking op recent gerealiseerde nieuwbouw en investeringen in onze bestaande voorraad om deze levensloopbestendig en energiezuiniger te maken. Dit kan het beeld van toekomstige nieuwbouwplannen of juist het ontbreken daarvan nuanceren. Hierbij is tevens een overzicht opgenomen van afspraken die wel en niet zijn gerealiseerd. Pagina 2 van 19

3 In hoofdstuk 3 staat het concrete bod op de woonvisie in de vorm van een uitgebreide tabel. Deze tabel hebben wij voorzien van een toelichting per onderdeel. In dit hoofdstuk hebben wij ook een paragraaf opgenomen over de gewenste overlegstructuur. In hoofdstuk 4 maken we inzichtelijk wat het effect is van de geplande investeringen op de financiële positie en continuïteit van Groninger Huis. Dit doen we onder andere aan de hand van indicatoren als de solvabiliteit, ICR en DSCR. In de bijlage is een overzicht opgenomen van alle woningen in de gemeente die bij mutatie verkocht worden. Pagina 3 van 19

4 Hoofdstuk 2 Terugblik op 2017 Voor Groninger Huis stond 2017 voor een groot gedeelte in het teken van de samenvoeging met het bezit in Hoogezand-Sappemeer. Voor de gemeenten Menterwolde, Hoogezand-Sappemeer en Slochteren stond het jaar 2017 in het teken van de voorbereiding van de fusie tot de nieuwe gemeente Midden-Groningen. Na de verkiezingen in het najaar van 2017 is de nieuwe gemeente op 1 januari 2018 formeel van start gegaan. In 2017 zijn er geen prestatieafspraken voor Midden-Groningen gemaakt. In plaats daarvan is er gekozen voor een activiteitenoverzicht van de corporaties. De gemeente Midden-Groningen heeft geen woonvisie. Ondanks dat wij herhaaldelijk hebben aangedrongen om haast te maken met de voorbereidingen daarvoor, is er op het moment dat wij ons bod hebben geschreven nog geen woonvisie. Wij baseren ons bod voor 2019 daarom op ons bod voor 2018, ons strategisch voorraadbeleid en onze begroting. Daarnaast hebben wij onze interpretatie van de onderzoeken die er in de afgelopen periode in Midden-Groningen hebben plaatsgevonden ook in dit bod meegenomen. Nieuwbouw in 2017 Er zijn in 2017 geen nieuwbouwprojecten in Midden-Groningen uitgevoerd. Overige mutaties in het bezit in 2017 Vanaf 1 december 2017 zijn de woningen in de Alliance (64 appartementen aan de Frans Halsstraat in Hoogezand) bij Groninger Huis in de verhuur gegaan. Tot die tijd was het gebouw in zijn geheel door Groninger Huis verhuurd aan Zonnehuisgroep Noord, die de woningen zelf verhuurde. Energiebeleid Woonstichting Groninger Huis heeft in 2010 haar energiebeleid geformuleerd. Hoofddoelstelling in het energiebeleidsplan is dat in 2020 alle dan aanwezige woningen minimaal energielabel C (minimaal een Energie-Index van 1,80) bezitten. Voor Groninger Huis een flinke opgave. Tijdens de nulmeting in 2009 had slechts 36% van ons toenmalig woningbezit een energielabel C (Energie-Index van 1,80) of beter. Groninger Huis is de afgelopen jaren voortvarend aan de slag gegaan met diverse energieprojecten om de woningvoorraad energetisch te verbeteren: Project drie keer beter Project zonneboilers Project Warm Aanbod Energiemaatregelen bij mutatie en verkoop Energiemaatregelen bij individuele aanvragen Sloop van slecht geïsoleerde woningen Bij nieuwbouw altijd de EPC 0,1 lager dan de wettelijke voorschrift De genoemde maatregelen hebben hun effecten gehad. De energetische kwaliteit van veel woningen is verbeterd. In de volgende tabel staat een overzicht van de stand van zaken met betrekking tot de energielabels en energie indexen in Midden-Groningen per 1 januari Bezit Gemeente Midden-Groningen Pagina 4 van 19

5 Noot: De onderliggende rekenmethodiek van de energie-index is tussentijds veranderd. Dit betekent dat een gedeelte van de energie-indexen van het bezit van Groninger Huis is berekend volgens de oude methode en een gedeelte volgens de nieuwe methode. Over 4 jaar zijn alle oude indexen vervangen door nieuwe indexen. Groninger Huis gaat in kaart brengen wat deze wijziging inhoudt voor de bestaande indexen en zal eventueel een plan van aanpak maken om de gevolgen van de nieuwe indexering op te vangen. Het streven blijft om het woningbezit op energie-index 1,80 of lager te hebben in 2020 of een plan te hebben om de gewijzigde indexen te verbeteren als de nieuwe rekenmethode leidt tot slechtere indexen. Groninger Huis heeft de afgelopen jaren, ondanks economische en politieke ontwikkelingen, flink aan de weg getimmerd als het gaat om het energiezuinig maken van de woningvoorraad. We zijn weliswaar op de goede weg, maar om de uiteindelijke doelstellingen te kunnen halen, zullen we de komende jaren de nodige inspanningen moeten verrichten. De periode tussen uitvoering van de werkzaamheden en het up to date hebben van het primaire systeem kan gauw enkele maanden zijn. Zo zijn bijvoorbeeld de duurzaamheidsmaatregelen die in 2017 bij mutatie zijn uitgevoerd nog niet verwerkt. De bijstelling van het label of de index zowel in de praktijk als in onze systemen (VABI en het primaire systeem) loopt dus altijd achter. Vergeleken met bovenstaande tabel zijn de werkelijke cijfers nog iets gunstiger. VABI is een extern systeem waarvan wij voor de bewerking van de gegevens afhankelijk zijn. Onze inzet is dat wij de labelverwerking niet meer gaan uitbesteden en het zelf gaan bijhouden waardoor de vertraging in de verwerking fors wordt verminderd. Sloop in 2017 In 2017 hebben wij geen woningen gesloopt in Midden-Groningen. Verkoop in 2017 In 2017 hebben wij zes woningen verkocht in Midden-Groningen. Twee daarvan staan in de voormalige gemeente Menterwolde en vier in Hoogezand. Huisvesting vergunninghouders In Midden-Groningen levert Groninger Huis al jaren haar bijdrage aan de gemeentelijke taakstelling. In 2017 hebben wij 25 statushouders gehuisvest. Ook in 2018 zullen wij weer onze bijdrage leveren. Hiervoor vragen wij de medewerking van alle in de gemeente werkzame toegelaten instellingen. In 2017 heeft zich rond één toewijzing aan een vergunninghouder een incident voorgedaan. In 2018 willen we afspraken maken om herhaling te voorkomen. Pagina 5 van 19

6 Terugblik 2017 in relatie tot activiteitenoverzicht voor 2017 Gekeken naar het activiteitenoverzicht voor 2017 en datgene wat Groninger Huis daarvan uitgevoerd heeft vallen de volgende conclusies te trekken: - Groninger Huis voldoet aan haar primaire doelstelling; zo worden bijvoorbeeld de normen voor passend toewijzen en de normen voor toewijzing aan mensen met een bepaald inkomen goed - gehaald. - Huisvesting bijzondere doelgroepen: hieraan levert Groninger Huis haar bijdrage conform afspraak. - Nieuwbouw: de planning was om in 2018 te beginnen met de bouw van woningen aan de Keyserstraat. Dit zal ongeveer een jaar opschuiven. - Sloop: De geplande sloop van 12 woningen aan de Jacob van Ruysdaelstraat en Nicolaas Maeshof is uitgesteld vanwege tijdelijke huisvesting van cliënten van Terwille. - Verduurzaming: Groninger Huis streeft naar minimaal label C eind Hier is in 2017 een voortgang mee gemaakt in de Rozen- en Klaproosstraat. De komende jaren zal er nog veel werk verzet moeten worden om deze doelstelling te halen. - We hebben onze verkoopdoelstelling voor 2017 niet gehaald. Midden-Groningen profiteert minder van het aantrekken van de koopmarkt dan andere delen van het land. Wel merken we dat er steeds meer particuliere beleggers belangstelling voor onze koopwoningen hebben. We hebben echter besloten om niet aan deze groep te verkopen. Voor de komende jaren hebben wij onze verkoopprognose naar beneden bijgesteld. - Aardbevingsproblematiek: wij denken in diverse gremia mee over dit onderwerp en hebben onze inbreng daarbij. Uitganspunt is de veiligheid van onze bewoners. We hebben ervaren hoe complex dit onderwerp is en hoe lastig is om met alle actoren een gezamenlijke analyse te maken en een gezamenlijke aanpak te ontwikkelen. - In het bod voor 2018 heeft Groninger Huis aangegeven te overwegen om een consulent aan te stellen die een rol krijgt bij het signaleren van mensen die aangewezen zijn op hulp of ondersteuning bij het zelfstandig wonen. Hierbij is tevens aangegeven dat het een voorwaarde voor Groninger Huis is dat er samenwerking met o.a. de gemeente moet zijn en dat er direct hulp geboden kan worden. Tot nu toe hebben wij hier geen reactie op gekregen, maar we gaan hier nog steeds graag over in gesprek. Pagina 6 van 19

7 Hoofdstuk 3 Het bod aan de gemeente Midden-Groningen ACTIVITEITENOVERZICHT GEMEENTE MIDDEN-GRONINGEN Nieuwbouw en aankoop nieuwbouw aankoop Ontwikkeling van de voorraad sloop prognose verkoop liberalisatie n.v.t. n.v.t. n.v.t. Betaalbaarheid Huidige huur Streefhuur goedkoop (< 417,34) betaalbaar laag (417,34-597,30) betaalbaar hoog (597,30-640,14) duur (640,14-710,68) vrije sector (> 710,68) Woningtypes eengezinswoning appartement met lift appartement zonder lift levensloopwoning 0 0 bestemd voor speciale doelgroepen totaal geschikt voor senioren Prijs/kwaliteit gemiddeld WWS punten gemiddelde maximale huur gemiddelde streefhuur gemiddeld streefhuur % 72% 74% Energetische kwaliteit index < 1,2 (label A) index 1,2-1,4 (label B) index 1,4-1,8 (label C) index 1,8-2,1 (label D) index 2,1-2,4 (label E) index 2,4-2,7 (label F) index > 2,7 (label G) geen index 76 0 Onderhoud en kwaliteitsverbetering planmatig niet-planmatig mutatie energetische maatregelen Versterking Leefbaarheid begrote uitgaven Pagina 7 van 19

8 In het activiteitenoverzicht zijn de belangrijkste activiteiten en prestaties van Groninger Huis voor de gemeente Midden-Groningen gekwantificeerd. Hieronder volgt per thema een korte toelichting. Ontwikkelingen voorraad Nieuwbouw en aankoop Groninger Huis heeft gepland om in 2019 in Midden-Groningen twee nieuwbouwprojecten te starten. Het ene project zal aan de Keyserstraat in Hoogezand zijn en betreft 15 woningen. Het andere project betreft de nieuwbouw in het Stadshart en dit gaat om 40 eengezinswoningen. Er zijn geen plannen om woningen of ander onroerend goed aan te kopen. Sloop Groninger Huis heeft geen plannen om in 2019 woningen te gaan slopen. De geplande sloop van twaalf woningen aan de Jacob van Ruysdaelstraat en Nicolaas Maeshof in Hoogezand is uitgesteld naar Verkoop De totale voorraad woningen in Midden-Groningen met een verkooplabel bedraagt 219 woningen. Wij verwachten in 2019 zeven woningen te verkopen in uw gemeente. Of wij dit aantal ook daadwerkelijk zullen halen is afhankelijk van de mutatie en de ontwikkelingen op de koopmarkt. De wens van zittende huurders om hun woning te kopen is doorgaans beperkt. Er zijn verschillende redenen waarom wij woningen verkopen. Verkoop geeft een impuls aan de woningmarkt en trekt deze weer los. Bovendien draagt het bij aan een goede mix van huur- en koopwoningen in de wijken. Verder kunnen we met de verkoopopbrengst geld genereren om onze ambities met betrekking tot kwaliteit, duurzaamheid en betaalbaarheid te realiseren. Welke woningen wij waar verkopen hangt af van ons strategisch voorraadbeleid. Vast staat echter dat wij alleen woningen van goede kwaliteit verkopen. Zo worden alle woningen eerst grondig opgeknapt en tot een energieniveau van het label C gebracht. Om inzicht te geven in de voorraad met verkoopbestemming is in de bijlage een actuele lijst opgenomen van woningen met een verkooplabel. De verkoop van bestaand bezit is afhankelijk van de wens van zittende huurders om hun huurwoning te kopen (doorgaans beperkt) en het vrijkomen van huurwoningen met een verkoopbestemming. Om inzicht te geven in de voorraad met verkoopbestemming is in de bijlage een actuele lijst opgenomen van woningen met verkooplabel. Deze woningen kunnen verkocht worden. Als een verzoek van een huurder van een van deze woningen binnenkomt om de door hem gehuurde woning te kopen dan nemen we het verzoek in behandeling. Vaker komt voor dat een woning bij verhuizing van de huidige huurder te koop wordt aangeboden. Er valt niets te zeggen over de frequentie waarin dat gebeurt vandaar dat het kan voorkomen dat in een jaar minder of meer woningen verkocht worden dan in onze begroting en ook in dit bod is opgenomen. Betaalbaarheid en bereikbaarheid Groninger Huis staat bekend als een corporatie met relatief goedkope huurwoningen. In het activiteitenoverzicht valt te zien hoe de verdeling van de woningen naar huurprijs in Midden-Groningen is. Groninger Huis werkt met streefhuren. Dit betekent dat bij mutatie de huurprijs wordt aangepast naar het streefhuurniveau. Wanneer alle huren worden aangepast naar het streefhuurniveau ontstaat de situatie die in het activiteitenoverzicht bij 2021 staat ingevuld. Uiteraard is dit een geleidelijk proces dat niet in enkele jaren gerealiseerd zal worden. In de tabel hieronder staat de huidige en toekomstige huurprijssamenstelling nogmaals weergegeven met daarbij de percentages per categorie. huidig % huidig streefhuur %streefhuur goedkoop (< 417,34) betaalbaar laag (417,34-597,30) betaalbaar hoog (597,30-640,14) duur (640,14-710,68) vrije sector (> 710,68) Pagina 8 van 19

9 De doelstellingen voor de huurprijzen in de gemeente Midden-Groningen zijn de volgende: - minimaal 90% van het woningbezit bevindt zich in de categorie goedkoop en betaalbaar (tot 640,14) - minimaal 15% van het woningbezit bevindt zich in de goedkope categorie (tot 417,34) en daarmee ook bereikbaar voor jongeren onder de 23 jaar met recht op huurtoeslag Rioolheffing Niet alleen huurprijs en kosten voor energie bepalen de hoogte van de woonlasten. Ook gemeentelijke lasten spelen hierbij een rol. Groninger Huis wil in de prestatieafspraken opnemen dat de gemeente niet ook het gebruikersdeel van de rioolheffing aan de eigenaren van de panden gaat doorrekenen. Immers in een dergelijke situatie vervalt de mogelijkheid voor kwijtschelding die er nu wel is voor huurders met een laag inkomen. Immateriële schade Volgens een uitspraak van de rechtbank in Assen van 1 maart 2017 heeft iedereen boven het gasveld in Groningen recht op smartengeld. Uit onderzoeken is gebleken dat bij zeker 30 40% van de huurders psychische schade aanwezig is. Door verschillende oorzaken, zoals bijvoorbeeld de vele teleurstellingen in het verleden of een financiële drempel, ziet Groninger Huis dat huurders geen schadeclaim indienen. Daarom heeft Groninger Huis besloten om haar huurders een helpende hand te reiken. Mocht er schadevergoeding uitgekeerd worden dan dient de gemeente er zorg voor te dragen dat dit in welke situatie dan ook geen effect heeft op de hoogte van de bijstandsuitkering indien van toepassing. Prijs/kwaliteit In deze rubriek worden de indicatoren getoond die inzicht geven in de verhouding tussen de prijs en kwaliteit van woningen. De kwaliteit van een huurwoning komt in de eerste plaats tot uitdrukking in het aantal punten uit het woningwaarderingsysteem (WWS). Iedere huurwoning in Nederland heeft punten voor objectieve criteria zoals aantal kamers, energielabel en inhoud. Iedere punt vertegenwoordigt een waarde en het totaal aantal punten bepaalt de huur die maximaal voor de woning gevraagd mag worden: de maximale huurprijs. Om de woningen betaalbaar te houden vraagt Groninger Huis, net als alle andere corporaties in Nederland, niet de maximale huur maar een percentage daarvan. Voor de woningen waarvan de prijs/kwaliteit verhouding niet goed is, hanteren wij een streefhuur. Bij mutatie wordt dan de huur verhoogd. De streefhuur is een afgeleid percentage van de maximale huurprijs en wordt bepaald op basis van verhuurbaarheidsindicatoren als leegstand en populariteit. Verder speelt de verplichting om passend toe te wijzen eveneens een rol bij het bepalen ervan. De gemiddelde streefhuur van het totale bezit van Groninger Huis bedraagt 72% van de maximale huur. Dit is één van de lagere percentages in onze regio. Daarnaast rekent Groninger Huis in de begroting van 2018 met alleen een inflatievolgende huurverhoging voor het gehele woningbezit. Dit is 1,4%. Daarmee sturen we op beperking van de huursom. Aanbod Binnen het woonruimteverdeelsysteem van Groninger Huis geldt als urgentiebeleid dat huurders uit een te slopen woning voorrang krijgen wegens sloopurgentie. Daarnaast bieden wij, in het kader van de huisvestingstaakstelling voor vergunninghouders, woningen rechtsreeks aan het COA aan. Ook voor deze doelgroep geldt dus een urgentiebeleid. Verder kunnen er zich zodanige calamiteiten en situaties voordoen (brand, levensbedreigend huiselijk geweld, aardbevingen) dat acute herhuisvesting noodzakelijk is. Dit zijn incidenten waar Groninger Huis meteen op inspeelt en waarop geen specifiek beleid ontwikkeld is. Huisvesting specifieke doelgroepen In de Muntendam verhuurt Groninger Huis 16 woningen aan de Kerspellaan aan zorginstelling NOVO. In Hoogezand-Sappemeer verhuurt Groninger Huis een dertigtal woningen aan Stichting de Zijlen, stichting Sprank en Zienn, alle in het kader van begeleid wonen en daarnaast een hospice. Pagina 9 van 19

10 In Hoogezand verhuurt Groninger Huis 12 woningen aan Terwille, een instantie op het gebied van hulpverlening die mensen die te maken hebben gehad met verslaving en/of prostitutie weer een kans geeft om hun leven op de rails te zetten. Hiervoor huurt Terwille tot en met eind 2019 de woningen aan de Jacob van Ruysdaelstraat en Nicolaas Maeshof, waarvan de sloop nu is uitgesteld tot het jaar Daarnaast zet Groninger Huis zich in voor het realiseren van de gemeentelijke taakstellingen voor het huisvesten van statushouders. Voor Midden-Groningen zal Groninger Huis hieraan met name samen met Lefier een bijdrage leveren. Wij verwachten dat ook collega corporaties Woonzorg Nederland, Mooiland Vitalis en Avondzon hieraan een bijdrage gaan leveren. Energetische kwaliteit De betaalbaarheid van onze woningen wordt niet alleen bepaald door de huurprijs, maar ook door diverse bijkomende kosten. De belangrijkste hiervan wordt gevormd door de kosten van energie, die een substantieel deel van de totale woonlasten uitmaken. Het verduurzamen en verbeteren van de energetische kwaliteit van de woningvoorraad staat dan ook hoog op de agenda van Groninger Huis. In de nieuwbouw is ons programma van eisen hier al op afgestemd en hanteren we een norm voor de energieprestatie die 0,1 lager ligt dan de wettelijke EPC eis. Daarnaast hebben we ons tot doel gesteld al onze woningen, die we blijven exploiteren of verkopen, in 2020 op minimaal energie-index 1,80 (energielabel C) te brengen. Voor woningen die we op termijn gaan slopen maken we een uitzondering. We willen onze duurzaamheidsdoelstelling bereiken door het projectmatig uitvoeren van isolerende maatregelen en het op individuele basis uitvoeren van energetische verbeteringen (op verzoek van bewoner en bij mutatie). Het programma voor de komende jaren moet nog worden ingevuld. In Hoogezand-Sappemeer zullen in 2018 in ieder geval 38 woningen aan de Rozenstraat en Klaproosstraat energetisch worden opgeknapt en deze krijgen een energie-index vergelijkbaar met label A. Huurders van Groninger Huis die in daarvoor aangewezen woningen wonen, kunnen kiezen uit het project Warm Aanbod, dat bestaat uit een pakket werkzaamheden zoals het plaatsen van isolatieglas en het isoleren van de spouw, de vloer en het dak en het project Warm en Zonnig Aanbod, een soortgelijk project als Warm Aanbod in combinatie met het aanbrengen van zonnepanelen. Beide projecten worden tegen een huurverhoging uitgevoerd. Deze huurverhoging is lager dan de besparing die onze huurders kunnen realiseren met de energetische maatregelen. Onderhoud en kwaliteitsverbetering Groninger Huis investeert veel in het onderhoud en de verbetering van de bestaande woningvoorraad. Daarbij is een onderscheid te maken tussen planmatig en niet-planmatig onderhoud. Planmatig onderhoud is een van de belangrijkste middelen om de kwaliteit van de woningen op peil te houden. Jaarlijks worden daarom in een groot aantal van onze woningen vernieuwingen aangebracht of herstelwerkzaamheden uitgevoerd. Doordat wij in het verleden houten kozijnen standaard vervangen hebben door kunststof kozijnen zijn nagenoeg alle woningen in Menterwolde voorzien van kunststof kozijnen. Daarom hebben we minimale kosten voor buitenschilderwerk. Hierdoor kunnen we extra investeren in andere werkzaamheden zoals het vernieuwen van keukens, sanitair of tegelwerk en met name energetische maatregelen. Niet-planmatig onderhoud is het onderhoud naar aanleiding van de reparatieverzoeken die gemeld worden door de huurders. Daarnaast bestaat nog het mutatieonderhoud. Dit is het onderhoud aan huurwoningen die worden opgezegd. Deze worden bovendien allemaal opgewaardeerd naar energielabel C per woning niet-planmatig onderhoud 115 mutatie onderhoud 146 planmatig onderhoud 969 totaal Pagina 10 van 19

11 De uitgaven voor niet-planmatig onderhoud en mutatie onderhoud in 2018 zullen volgens verwachting maximaal 10% afwijken. Over de kosten voor planmatig onderhoud in 2019 valt per gemeente nog niet voldoende te zeggen. We hebben de begroting 2019 in voorbereiding. Tijdens de overleggen over de prestatieafspraken zullen we daar meer duidelijkheid over geven. Wel kunnen we hier al aangeven dat wij ons pand Alliance aan de Frans Halsstraat grondig gaan aanpakken. Wij hebben de woningen sinds 1 december 2017 zelf in de verhuur en hebben geconstateerd dat het complex verbeteringen behoeft. We kijken daarbij ook naar mogelijkheden op het gebied van duurzaamheid. Aardbevingen Ook de gemeente Midden-Groningen wordt geconfronteerd met de gevolgen van de aardgaswinning. Voor het bezit van Groninger Huis in de gemeente heeft het als directe consequentie dat er schade aan onze woningen is en kan ontstaan. In geval van schade worden er schaderapporten opgesteld door een expertisebureau en deze worden doorgenomen met de corporatie. Schades die een gevolg zijn van de aardbevingen worden dan hersteld. Leefbaarheid De uitgaven aan leefbaarheid bestaan uit een diversiteit aan investeringen. Per DAEB- woning mogen wij dit jaar 126,25 besteden aan leefbaarheid. Op diverse manieren besteden wij aandacht en geld aan leefbaarheid. We hebben buurtbeheerders en servicemedewerkers die het merendeel van hun tijd en werkzaamheden besteden aan de woonen leefomgeving. De klantadviseurs en opzichters besteden een kleiner deel van hun tijd en aandacht aan het woon- en leefklimaat. Hoewel sommige overlast gevende situaties of huurders soms juist erg veel tijd een aandacht kosten. Ook bureau Woontalent schakelen we in daar waar dit nodig is. In 2018 zijn er woontrainingen voor statushouders in Midden-Groningen georganiseerd. De vaardigheid om te wonen komt in inburgeringstrajecten slechts summier aan bod terwijl er grote verschillen zijn tussen wonen in het land van herkomst en in Nederland. De training wordt ontwikkeld en verzorgd in nauwe samenwerking met een extern bureau. Groninger Huis wil hiermee bijdragen aan leefbaarheid: een goede integratie van nieuwkomers in onze samenleving en het vergroten van draagvlak in de wijken. De kosten van ons energiepanel verrekenen we naar rato van het woningbezit over de gemeenten waar wij woningen in ons beheer hebben. Groninger Huis heeft voor 2018 al een aantal uitgaven voor leefbaarheid gepland. Dit betreft bijvoorbeeld salariskosten. Wij staan ervoor open om samen met de gemeente, collega-corporaties en de huurdersorganisaties ook in 2019 activiteiten op het gebied van leefbaarheid te ontwikkelen. Wat ons betreft richten die gezamenlijke activiteiten zich in ieder geval op de mindere buurten in de voormalige gemeente Hoogezand-Sappemeer. Wij maken ons zorgen over de relatief grote hoeveelheid verwaarloosde woningen, tuinen, erfafscheidingen, etc. bij zowel huurders als eigenaren. De enige voorwaarde hierbij is dat we het wettelijk maximumbedrag niet overschrijden. Daarom zijn de activiteiten in ons overige werkgebied hierbij ook van belang. We zijn ons ervan bewust dat door het aard van het werk de kosten die we aan leefbaarheid uitgeven per jaar en per gemeente kunnen wisselen. We houden ons hierbij aan de wettelijke voorschriften en verder De opgenomen tabel geeft concreet inzicht in de activiteiten van Groninger Huis in 2018 in de gemeente. Voor de periode 2019 en verder zal Groninger Huis de ingezette lijn vervolgen. Corporatiemedewerkers komen vaak bij huurders achter de voordeur. Hierin zijn we één van de weinige instanties. We zien dat het aantal mensen dat niet goed genoeg zelfstandig kan wonen in ons woningbezit toeneemt in verband met extramuralisering van de zorg (psychiatrie, mensen met een verstandelijke beperking, ouderen). Ook neemt eenzaamheid toe. We overwegen nog steeds om zelf een nieuwe functie in te stellen: de signaleringsconsulent. Deze medewerker krijgt een rol in het signaleren van mensen die aangewezen zijn op ondersteuning of hulp bij het zelfstandig wonen. Daarnaast zal de medewerker in contact met gemeenten en hulpverleningsinstanties ervoor zorgdragen dat het zelfstandig wonen van de huurders zo goed mogelijk tot zijn recht komt. Pagina 11 van 19

12 Wij willen deze investering echter alleen doen als we er zeker van zijn dat bij verwijzing door deze nieuwe consulent direct hulp geboden kan worden. Bewustwording van nieuwe ontwikkelingen, onder meer op het gebied van duurzaamheid, technologie, robotica en domotica, is van belang. Dit zijn onderwerpen waaraan Groninger Huis wil bijdragen met het doel dat het wonen in een woning van Groninger Huis in deze regio bijdraagt aan de leefbaarheid en ook aan het langer zelfstandig wonen. In complexen woningen waar (ook) oudere huurders wonen zien we een aantal situaties ontstaan waar meerdere maatschappelijke partijen bij betrokken zijn. Een van de situaties waar we mee geconfronteerd worden is de toename van scootmobielen. Stalling ervan en laden van de accu s is in een aantal gevallen een lastig op te lossen situatie. Ook bij oplossing van deze situatie zijn meerdere partijen betrokken en aan zet. Groninger Huis onderhoudt haar woningen en ziet toe op het gebruik van de tuinen die bij de verhuurde woning horen. Groninger Huis inspecteert, spreekt mensen daar waar nodig aan en zorgt ervoor dat ook de tuinen onderhouden worden. In geval van ongeoorloofde aan- en bijgebouwen en erfscheidingen pakt Groninger Huis eveneens haar taak op. In de prestatieafspraken wil Groninger Huis een passage wijden aan deze taak. Ook de gemeente moet actief zijn in handhaving bij ongeoorloofde aan- en bijgebouwen als op het gebied van tuinonderhoud. Dit betreft dan ook het particuliere woningbezit. Overlegstructuur Wij vinden het zeer wenselijk om in de prestatieafspraken ook afspraken op te nemen over de overlegstructuur. Onze inzet is dan ook dat er naast de projectgroep een stuurgroep komt die minimaal 2x per jaar bijeenkomt om zowel de voortgang van het proces voor de totstandkoming van de nieuwe prestatieafspraken te bewaken als de voortgang van de lopende prestatieafspraken. Op deze wijze garanderen we dan samen dat er geïntervenieerd kan worden indien nodig. Pagina 12 van 19

13 Hoofdstuk 4 Groninger Huis financieel In dit hoofdstuk maken we inzichtelijk wat het effect is van de geplande investeringen op de financiële positie en continuïteit van onze organisatie. Dit inzicht verschaffen wij op corporatieniveau en niet op het niveau van de gemeente. Dit is gebaseerd op verstrekte informatie aan onze externe toezichthouders middels de dpi2017. Deze is eind 2017 ingediend bij Corpodata. In de dpi2017 is de begroting 2018 en de prospectieve informatie over de jaren 2019 tot en met 2022 doorgerekend. Dit zijn de recent vastgestelde en beoordeelde prospectieve cijfers, welke aansluiten bij onze externe verantwoording. De aan u voorgestelde investeringen liggen in lijn met de verwerkte investeringen in de dpi2017. Door temporisering zal het moment van investeren op onderdelen t.o.v. de dpi2017 wellicht afwijken, maar in grote lijnen geeft het verloop van de financiële ratio s een juist beeld van onze financiële positie en continuïteit. Deze financiële ratio s zijn gelijk aan de ratio s die het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) gebruikt bij hun jaarlijkse beoordeling van onze financiële positie en continuïteit Interest Coverage Ratio (ICR >1,7) 2,3 2,4 2,4 2,2 2,4 Debt Service Coverage Ratio (DSCR >1,2) 1,3 1,3 1,4 1,3 1,4 Loan to Value (LTV <65%) 63,7 61,6 63,4 60,4 57,5 Solvabiliteit o.b.v. bedrijfswaarde (>35%) 36,3 37,4 35,7 38,7 41,4 normen: WSW Groninger Huis ICR 1,4 1,7 DSCR 1,0 1,2 LTV 75% 65% Solvabiliteit 20% 35% In de onderste tabel staan onze interne normen. Deze wijken af van de normen van het WSW. Voor onszelf hebben we ze nog iets strakker vastgesteld. Ook voorzien we dat de kasstromen nog steeds positief blijven. Wel is duidelijk dat met name door de verbeteringsuitgaven door de aardbevingsproblematiek veel nieuwe externe leningen nodig worden, waardoor het geleend bedrag per VHE snel oploopt. In 2020 zitten we boven de aan leningen per woning, maar de verwachting is dat in de jaren daarna weer sprake kan zijn van een daling. Met deze meerjarenprognose maakt Groninger Huis inzichtelijk dat zij de opgave die zich voordoet in haar werkgebied in ruim voldoende mate tracht te realiseren. Wij blijven bereid ons vermogen in te zetten ten behoeve van de volkshuisvesting en leefbaarheid van de dorpen, maar hebben oog voor de actuele realiteit en blijven de continuïteit scherp bewaken. Door het gevoerde overheidsbeleid zijn er ten aanzien van de te realiseren projecten en werkzaamheden weloverwogen keuzes gemaakt. Dit geldt voor deze prognosejaren maar zal ook in de toekomst uiterst belangrijk blijven. Mogelijk zullen (volkshuisvestelijk gezien) noodzakelijke projecten ook in de toekomst moeten worden afgeblazen dan wel uitgesteld, om te voorkomen dat de corporatie in financiële problemen komt. Toelichting ratio s: ICR Interest Coverage Ratio, geeft aan hoe vaak uit de netto kasstroom de verschuldigde rente aan verschaffers van vreemd vermogen kan worden betaald. Met andere woorden, hoe hoger de ratio, des te kleiner is het risico dat de corporatie de renteverplichtingen niet kan nakomen. Deze wordt berekend volgens methodiek WSW: Kasstroom uit operationele activiteiten voor renteontvangsten en rente-uitgaven gedeeld door de bruto renteuitgaven Pagina 13 van 19

14 DSCR LTV Solvabiliteit Debt Service Coverage Ratio, geeft aan of er voldoende operationele kasstromen worden gegenereerd voor rente en aflossing. Deze wordt berekend volgens methodiek WSW: Kasstroom uit operationele activiteiten voor renteontvangsten en rente-uitgaven plus (onderhoudsuitgaven minus minimaal onderhoud) plus uitgaven met betrekking tot eigen productie gedeeld door de netto rente-uitgaven (exclusief toegerekende aan investeringen) en theoretische jaaraflossing De Loan to Value geeft aan in hoeverre het woningbezit is gefinancierd met vreemd vermogen. Hierbij wordt door het WSW uitgegaan van een waardering op bedrijfswaarde. Het maximaal toelaatbare percentage voor de beoordeling door het WSW is 75%. Verhouding Eigen vermogen: Totaal vermogen. Hierbij wordt door het WSW uitgegaan van een waardering op bedrijfswaarde. Pagina 14 van 19

15 BIJLAGE 1: WONINGEN MET EEN VERKOOPLABEL Berkenlaan BK MEEDEN Eikenlaan BL MEEDEN Badweg BT MEEDEN Badweg BT MEEDEN Badweg BV MEEDEN Jan Bakkerstraat HA MUNTENDAM Jan Bakkerstraat HA MUNTENDAM Jan Bakkerstraat HA MUNTENDAM Burg Venemastraat BA MUNTENDAM Burg Venemastraat BA MUNTENDAM Burg Venemastraat BA MUNTENDAM Burg Venemastraat BA MUNTENDAM Dollardlaan GC MUNTENDAM Dollardlaan GC MUNTENDAM Soetan Sjahrirweg BK MUNTENDAM Burg R J Giezenstraat AM MUNTENDAM Burg R J Giezenstraat AM MUNTENDAM Burg R J Giezenstraat AM MUNTENDAM Burg R J Giezenstraat AP MUNTENDAM Burg R J Giezenstraat AP MUNTENDAM Kleine Venne GL MUNTENDAM Het Rak GE MUNTENDAM Het Rak GE MUNTENDAM Ds. J. Hekhuisstraat HG MUNTENDAM Ds. J. Hekhuisstraat HG MUNTENDAM Burg Venemastraat BC MUNTENDAM Burg Venemastraat BC MUNTENDAM Burg Venemastraat BC MUNTENDAM Agricultuurstraat BS NOORDBROEK Agricultuurstraat BS NOORDBROEK Agricultuurstraat BS NOORDBROEK Agricultuurstraat BS NOORDBROEK Westersingel BV NOORDBROEK Klaverweide CP NOORDBROEK Klaverweide CP NOORDBROEK Klaverweide CP NOORDBROEK Westerholm CC NOORDBROEK Westerholm CC NOORDBROEK Westerholm CC NOORDBROEK Westerholm CC NOORDBROEK Westerholm CC NOORDBROEK Westerholm CC NOORDBROEK Westerholm CC NOORDBROEK De Clinge CH NOORDBROEK Schoollaan TT NOORDBROEK Schoollaan TT NOORDBROEK Agricultuurstraat BS NOORDBROEK Agricultuurstraat BS NOORDBROEK Agricultuurstraat BS NOORDBROEK Agricultuurstraat BS NOORDBROEK Agricultuurstraat BS NOORDBROEK Agricultuurstraat BS NOORDBROEK Parkstraat AD NOORDBROEK Pagina 15 van 19

16 Parkstraat AD NOORDBROEK Parkstraat AD NOORDBROEK Parkstraat AD NOORDBROEK Parkstraat AD NOORDBROEK Parkstraat AD NOORDBROEK Parkstraat AD NOORDBROEK Parkstraat AD NOORDBROEK Parkstraat AD NOORDBROEK Parkstraat AD NOORDBROEK Parkstraat AD NOORDBROEK Parkstraat AD NOORDBROEK Parkstraat AD NOORDBROEK Parkstraat AD NOORDBROEK Parkstraat AD NOORDBROEK Parkstraat AD NOORDBROEK Scheemderstraat AG NOORDBROEK Scheemderstraat AG NOORDBROEK Agricultuurstraat BS NOORDBROEK Agricultuurstraat BS NOORDBROEK Aurorastraat CB NOORDBROEK Aurorastraat CB NOORDBROEK Aurorastraat CB NOORDBROEK Aurorastraat CB NOORDBROEK Oosterstraat AA NOORDBROEK Oosterstraat AA NOORDBROEK Agricultuurstraat BS NOORDBROEK Agricultuurstraat BS NOORDBROEK Agricultuurstraat BS NOORDBROEK Agricultuurstraat BS NOORDBROEK Oosterstraat 9A 9635 AA NOORDBROEK Oosterstraat 9B 9635 AA NOORDBROEK Oosterstraat 9C 9635 AA NOORDBROEK Aurorastraat CB NOORDBROEK Aurorastraat CB NOORDBROEK Aurorastraat CB NOORDBROEK Aurorastraat CB NOORDBROEK Aurorastraat CB NOORDBROEK Aurorastraat CB NOORDBROEK Aurorastraat CB NOORDBROEK Aurorastraat CB NOORDBROEK Parkstraat AD NOORDBROEK Parkstraat AD NOORDBROEK Parkstraat AD NOORDBROEK Parkstraat AD NOORDBROEK Agricultuurstraat BS NOORDBROEK Agricultuurstraat BS NOORDBROEK Agricultuurstraat BS NOORDBROEK Aurorastraat CB NOORDBROEK Aurorastraat CB NOORDBROEK Aurorastraat CB NOORDBROEK De Clinge CJ NOORDBROEK De Clinge CJ NOORDBROEK De Clinge CJ NOORDBROEK Aurorastraat CB NOORDBROEK Pagina 16 van 19

17 Aurorastraat CB NOORDBROEK Aurorastraat CB NOORDBROEK Aurorastraat CB NOORDBROEK Nijverheidstraat CT ZUIDBROEK Nijverheidstraat CT ZUIDBROEK Nijverheidstraat CT ZUIDBROEK Nijverheidstraat CT ZUIDBROEK Nijverheidstraat CT ZUIDBROEK Nijverheidstraat CT ZUIDBROEK Nijverheidstraat CT ZUIDBROEK Nijverheidstraat CT ZUIDBROEK Eikenlaan CV ZUIDBROEK Eikenlaan CV ZUIDBROEK Eikenlaan CV ZUIDBROEK Eikenlaan CV ZUIDBROEK Eikenlaan CV ZUIDBROEK Eikenlaan CV ZUIDBROEK Weversstraat CW ZUIDBROEK Weversstraat CW ZUIDBROEK Weversstraat CW ZUIDBROEK Weversstraat CW ZUIDBROEK Weversstraat CW ZUIDBROEK Beatrixlaan BH ZUIDBROEK Beatrixlaan BH ZUIDBROEK Beatrixlaan BH ZUIDBROEK Beatrixlaan BH ZUIDBROEK Huygensstraat CA ZUIDBROEK Huygensstraat CA ZUIDBROEK Huygensstraat CA ZUIDBROEK Huygensstraat CA ZUIDBROEK Klaas Woltjerweg BC ZUIDBROEK Klaas Woltjerweg BC ZUIDBROEK Klaas Woltjerweg BC ZUIDBROEK Klaas Woltjerweg BC ZUIDBROEK Klaas Woltjerweg BC ZUIDBROEK Jan Steenstraat 1 A 9601 XZ HOOGEZAND Castor NH HOOGEZAND Castor NH HOOGEZAND Andromeda MR HOOGEZAND Andromeda MR HOOGEZAND Andromeda MR HOOGEZAND Andromeda MR HOOGEZAND Andromeda MR HOOGEZAND Andromeda MR HOOGEZAND Pallas LH HOOGEZAND Pallas LH HOOGEZAND Andromeda MS HOOGEZAND Andromeda MS HOOGEZAND Andromeda MS HOOGEZAND Andromeda MS HOOGEZAND Andromeda MS HOOGEZAND Schorpioen ML HOOGEZAND Weegschaal MP HOOGEZAND Weegschaal MP HOOGEZAND Pagina 17 van 19

18 Weegschaal MP HOOGEZAND Weegschaal MP HOOGEZAND Weegschaal MP HOOGEZAND Zuiderkroon MZ HOOGEZAND Zuiderkroon MZ HOOGEZAND Zuiderkroon MZ HOOGEZAND Zuiderkroon MZ HOOGEZAND Zuiderkroon MZ HOOGEZAND Zuiderkroon MZ HOOGEZAND Zuiderkroon MZ HOOGEZAND Zuiderkroon MZ HOOGEZAND Zuiderkroon MZ HOOGEZAND Zuiderkroon MZ HOOGEZAND Zuiderkroon MZ HOOGEZAND Zuiderkroon MZ HOOGEZAND Zuiderkroon MZ HOOGEZAND Zuiderkroon MZ HOOGEZAND Zuiderkroon MZ HOOGEZAND Zuiderkroon MZ HOOGEZAND Zuiderkroon MZ HOOGEZAND Zuiderkroon MZ HOOGEZAND Elektron WD HOOGEZAND Elektron WD HOOGEZAND Stikkerweg TX HOOGEZAND Stikkerweg TX HOOGEZAND Stikkerweg TX HOOGEZAND Thorbeckelaan TR HOOGEZAND Thorbeckelaan TR HOOGEZAND Thorbeckelaan TR HOOGEZAND Thorbeckelaan TR HOOGEZAND Thorbeckelaan TR HOOGEZAND Mansholtstraat SB HOOGEZAND Mansholtstraat SB HOOGEZAND Mansholtstraat SB HOOGEZAND Mansholtstraat SB HOOGEZAND Mansholtstraat SC HOOGEZAND Noorderstraat AP SAPPEMEER Noorderstraat 174 a 9611 AP SAPPEMEER Noorderstraat 174 b 9611 AP SAPPEMEER Noorderstraat AP SAPPEMEER Noorderstraat 176 a 9611 AP SAPPEMEER Noorderstraat 176 b 9611 AP SAPPEMEER Noorderstraat AP SAPPEMEER Noorderstraat 178 a 9611 AP SAPPEMEER Noorderstraat 178 b 9611 AP SAPPEMEER Noorderstraat AP SAPPEMEER Noorderstraat 180 a 9611 AP SAPPEMEER Noorderstraat 180 b 9611 AP SAPPEMEER Mastenmaker LW SAPPEMEER Mastenmaker LW SAPPEMEER Ankersmid LT SAPPEMEER Breeuwer LL SAPPEMEER Breeuwer LL SAPPEMEER Scheepstimmerman LS SAPPEMEER Pagina 18 van 19

19 Scheepstimmerman LS SAPPEMEER Scheepstimmerman LM SAPPEMEER Fresiastraat HX SAPPEMEER Reigerstraat RH FOXHOL Pagina 19 van 19