Bod voor 2019 e.v. aan de gemeente Delfzijl

Transcriptie

1 Bod voor 2019 e.v. aan de gemeente Delfzijl HET OEFENEN VOORBIJ... Bestuursbesluit d.d. 23 mei 2018 Zuidbroek, 14 juni 2018 Goedkeuring RVC d.d. 11 juni 2018 Pagina 1 van 17

2 Inleiding Met de invoering van de woningwet per 1 juli 2015 hebben prestatieafspraken tussen de gemeente en woningcorporatie een andere wettelijke verankering gekregen. Corporaties brengen jaarlijks een bod uit op het volkshuisvestelijk beleid of op de Woonvisie van de gemeente. Dit bod wordt gezamenlijk met de gemeente en de huurdersvertegenwoordiging vertaald naar prestatieafspraken waarbij onze HuurdersAdviesGroep (HAG) en de Huurdersraad volwaardige partijen zijn. In dit document beschrijft Groninger Huis het bod zoals wij dat in uw gemeente uitbrengen. Dit bod is tot stand gekomen in overleg met onze HuurdersAdviesGroep en de Huurdersraad. Eveneens is het voorgelegd aan de Raad van Commissarissen. De basis wordt gevormd door de gemeentelijke woonvisie en ons strategisch voorraadbeleid. Dit beleid wordt tweejaarlijks geactualiseerd en is bepalend voor hoe wij onze woningvoorraad in ons werkgebied ontwikkelen, waar en om welke reden. Zowel op bestuurlijk als ambtelijk niveau hebben hierover diverse bijeenkomsten plaatsgevonden waardoor het bod zich geleidelijk aan heeft ontwikkeld tot de versie zoals in dit document is verwoord. Graag brengen we voor het voetlicht waar we voor staan: Groninger Huis zet in op het beschikbaar hebben en houden van een kwalitatief goed, duurzaam en betaalbaar woningaanbod. In het bijzonder en met voorrang voor hen, die om uiteenlopende redenen zijn aangewezen op de sociale huursector. We houden daarbij nadrukkelijk rekening met ontwikkelingen in de markt en met de wensen en mogelijkheden van onze klanten. Om de kwaliteit van het wonen te optimaliseren dragen we in overleg en in samenwerking met onze partners actief bij aan het behoud en versterken van de vitaliteit en leefbaarheid van onze dorpen. Maar wel passend binnen onze rol, verantwoordelijkheden en mogelijkheden. We zijn verbonden met onze klant en de regio waarin we werken. Dit bod is zoveel mogelijk gebaseerd op de begroting van Groninger Huis. Ons bod gebaseerd op actuele kennis en inzichten. Er kunnen zich echter nieuwe ontwikkelingen voordoen die van grote invloed zullen zijn op ons bod, zoals aardbevingen of een plotselinge toe- of afname van het aantal statushouders. Indien nodig zullen wij ons strategisch voorraadbeleid of andere beleidskeuzes bijstellen en ons bod daarop aanpassen. Ook in Delfzijl speelt de aardbevingsproblematiek een rol. Versteviging en verduurzaming zijn de inzet daar waar nodig. Op latere termijn worden de woningen geïnspecteerd. Het is niet ondenkbaar dat de uitkomsten van de inspecties leiden tot wijziging van ons strategisch voorraadbeleid en dat de uit te voeren maatregelen anders zullen zijn dan wij voornemens zijn of waren. Hierbij valt vroegtijdige sloop niet uit te sluiten. Van belang is verder te noemen dat wij niet de enige werkzame corporatie in uw gemeente zijn. Ook andere toegelaten instellingen zullen hun bod uitbrengen. Onderlinge afstemming, het maken van afspraken en het nakomen ervan zijn dan ook van belang bij de vertaalslag naar prestatieafspraken en bij de uitvoering van de prestatieafspraken elk jaar. De samenwerking zoals die zich ontwikkeld heeft biedt waarborgen maar het kan beter en scherper. Om ook de leden van de gemeenteraad meer te betrekken bij het proces om te komen tot prestatieafspraken zullen wij hen uitnodigen voor een informatiebijeenkomst. Wij doen dit in het najaar Dit bod beslaat de periode 2019 ev. Dit bod is vooral gebaseerd op het voorgaande. In de tekst zijn wijzigingen daar waar nodig en gewenst aangebracht. De cijfers zijn geactualiseerd. Leeswijzer Hoofdstuk 2 bevat een terugblik op het jaar Deze terugblik heeft met name betrekking op recent gerealiseerde nieuwbouw en investeringen in onze bestaande voorraad om deze levensloopbestendig en/of energiezuiniger te maken. Dit kan het beeld van toekomstige nieuwbouwplannen of juist het ontbreken daarvan nuanceren. Tevens hebben we een overzicht opgenomen van afspraken die wel en niet gerealiseerd zijn. Wij hebben het bod de titel het oefenen voorbij gegeven omdat we Pagina 2 van 17

3 concluderen dat niet alle afspraken nagekomen worden. Wij willen graag komen tot wederkerige en niet vrijblijvende afspraken. In hoofdstuk 3 staat het concrete bod op de woonvisie in de vorm van een uitgebreide tabel. Deze tabel hebben wij voorzien van een toelichting per onderdeel. In dit hoofdstuk hebben wij ook een paragraaf opgenomen over de gewenste overlegstructuur. In hoofdstuk 4 maken we inzichtelijk wat het effect is van de geplande investeringen op de financiële positie en continuïteit van Groninger Huis. Dit doen we onder andere aan de hand van indicatoren als de solvabiliteit, ICR en DSCR. In de bijlage is een overzicht opgenomen van alle woningen in de gemeente die bij mutatie verkocht worden. Pagina 3 van 17

4 Hoofdstuk 2 Terugblik op 2017 Dit bod is gebaseerd op de volgende notities die de gemeente Delfzijl opgesteld heeft dan wel waar zij aan meewerkt. Dit zijn: het Woon- en Leefbaarheidsplan Eemsdelta 2012, het Integraal Investeringsprogramma Delfzijl , de Actieplannen Centrum, Wijken en Dorpen 2012/2013, de Woonvisie Focus op Kwaliteit 2014 en het Woon- en Leefbaarheidsplan Noord Groningen leeft van mei Het Woon- en leefbaarheidsplan (2) Noord Groningen Leeft is een belangrijk kader voor ons bod. In dit Woon- en leefbaarheidsplan worden vijf kernopgaven onderscheiden: - Sociale vitaliteit en het werken aan lokale doelen - Nieuwe kansen voor kinderen - Van zorgstructuur naar zorgprestatie - Het wonen van de toekomst - Krachtige kernen Eveneens baseren wij ons op ons bod voor het jaar Immers dit nieuwe bod is een vervolg op het bod van vorig jaar. Daarnaast is het Regionaal Prestatiekader van belang dat eind 2015 ondertekend is door de vier gemeenten Appingedam, Delfzijl, Eemsmond en Loppersum en de corporaties Acantus, De Delthe, Stichting Uithuizer Woningbouw, Wierden & Borgen, Woongroep Marenland, Woonzorg Nederland en Woonstichting Groninger Huis. De gemeenten en corporaties zijn contractpartner in deze. De regionaal werkzame huurdersorganisaties zijn hierbij betrokken als overlegpartner. Bij het opstellen van dit Prestatiekader is inhoudelijke afstemming gezocht met het regionale programma InVoorZorg, waarin de regionale zorgaanbieders, de gemeenten en het zorgkantoor vertegenwoordigd zijn. Door de aanhoudende aardbevingen, ook in de gemeente Delfzijl, zullen plannen worden bijgesteld in verband met extra investeringen voor aardbevingsveilig en energiezuinig maken van de woningen (nul op de meter). We stemmen onze plannen af op die van Woongroep Marenland en Acantus. Nieuwbouw in 2017 In 2017 hebben we 17 generatiebestendige woningen in de gemeente Delfzijl opgeleverd. Zes in Termunterzijl en elf in Delfzijl. Energiebeleid Woonstichting Groninger Huis heeft in 2010 haar energiebeleid geformuleerd. Hoofddoelstelling in het energiebeleidsplan is dat in 2020 alle dan aanwezige woningen minimaal energielabel C (minimaal een Energie-Index van 1,80) bezitten. Voor Groninger Huis een flinke opgave. Tijdens de nulmeting in 2009 had slechts 36% van ons woningbezit een energielabel C (Energie-Index van 1,80) of beter. Groninger Huis is de afgelopen jaren voortvarend aan de slag gegaan met diverse energieprojecten om haar woningvoorraad energetisch te verbeteren: Project drie keer beter Project zonneboilers Project Warm Aanbod Energiemaatregelen bij mutatie en verkoop Energiemaatregelen bij individuele aanvragen Sloop van slecht geïsoleerde woningen Bij nieuwbouw altijd de EPC 0,1 lager dan de wettelijke voorschrift De genoemde maatregelen hebben hun effecten gehad. De energetische kwaliteit van veel woningen is verbeterd. In onderstaande tabel is de indexering/labeling te zien. Stand van zaken per 1 januari Pagina 4 van 17

5 Noot: De onderliggende rekenmethodiek van de energie-index is veranderd. Dit betekent dat een gedeelte van de energie-indexen van het bezit van Groninger Huis is berekend volgens de oude methode en een gedeelte volgens de nieuwe methode. Over 4 jaar zijn alle oude indexen vervangen door nieuwe indexen. Groninger Huis gaat in kaart brengen wat deze wijziging inhoudt voor de bestaande indexen en zal eventueel een plan van aanpak maken om de gevolgen van de nieuwe indexering op te vangen. Het streven blijft om het woningbezit in Delfzijl op energie-index 1,80 of lager te hebben in 2020 of een plan te hebben om de gewijzigde indexen te verbeteren als de nieuwe rekenmethode leidt tot slechtere indexen. Groninger Huis heeft de afgelopen jaren, ondanks economische en politieke ontwikkelingen, dus flink aan de weg getimmerd als het gaat om het energiezuinig maken van de woningvoorraad. We zijn weliswaar op de goede weg, maar om de uiteindelijke doelstellingen te kunnen halen zullen we de komende jaren nog de nodige inspanningen moeten verrichten. De bijstelling van het label of de index zowel in de praktijk als in onze systemen (VABI en het primaire systeem) loopt altijd achter. De periode tussen uitvoering van de werkzaamheden en het up to date hebben van het primaire systeem kan gauw enkele maanden zijn. Zo zijn bijvoorbeeld de duurzaamheidsmaatregelen die in 2017 bij mutatie zijn uitgevoerd nog niet verwerkt. VABI is een extern systeem waarvan wij voor de bewerking van de gegevens afhankelijk zijn. Onze inzet is dat wij de labelverwerking niet meer gaan uitbesteden en het zelf gaan bijhouden waardoor de vertraging in de verwerking fors wordt verminderd. Sloop In totaal hebben we in Termunterzijl de laatste jaren 18 woningen gesloopt. In 2017 hebben we de laatste 4 hiervan uit exploitatie gehaald. Nieuwbouw In 2017 hebben we 17 generatiebestendige woningen opgeleverd, 6 in Termunterzijl en 11 in Delfzijl. 5 Van de 6 nieuwe huurders in Termunterzijl komen uit een woning van het Groninger Huis. De 11 nieuwe bewoners in Delfzijl komen geen van allen uit een woning van het Groninger Huis. 8 van de 11 waren al woonachtig in de kern Delfzijl. In 2018 leveren wij 6 nieuwe woningen op in Termunterzijl. Verkoop In 2017 zijn er in totaal 2 woningen verkocht. Deze twee zijn ook in het bod over 2018 al verwerkt. De woningen werden door een onafhankelijk makelaar getaxeerd en zonder bijzondere voorwaarden tegen marktwaarde aangeboden. De woningen zijn in goede staat verkocht. Het beleid is dat de woningen eerst grondig worden opgeknapt en tot een energieniveau van het label C worden gebracht. Een woning staat in Woldendorp en een in Wagenborgen. De woning in Wagenborgen is verkocht aan een huurder van Groninger Huis. Huisvesting statushouders Sinds 2010 is Groninger Huis niet meer betrokken geweest bij de huisvesting van statushouders. Door Pagina 5 van 17

6 toename van het aantal vluchtelingen is deze draad in 2016 weer opgepakt. Wij hebben goede afspraken met de gemeente en de collega corporaties over de verdeling van de te plaatsen statushouders. In 2017 hebben wij 3 woningen aan statushouders verhuurd. In deze drie woningen zijn in totaal 7 personen gehuisvest. Bij 2 woningen is in de (nabije) toekomst nog sprake van nareizigers. Terugblik 2017 in relatie tot de gemaakte prestatieafspraken voor 2017 Gekeken naar de gemaakte prestatieafspraken voor 2017 en datgene wat Groninger Huis en gemeente daaraan bijgedragen hebben vallen de volgende conclusies te trekken: - Groninger Huis voldoet aan haar primaire doelstelling; zo worden bijvoorbeeld de normen voor passend toewijzen en de normen voor toewijzing aan mensen met een bepaald inkomen goed - gehaald. Een aantal gegevens over de huisvesting van de primaire doelgroep zal naar voren komen in het woningmarktonderzoek dat in Noord Groningen gehouden wordt. Dit betreft dan onder meer een beter zicht op de vraag van jongeren en van senioren in combinatie met de wens van wonen met zorg. - Huisvesting bijzondere doelgroepen: hieraan levert Groninger Huis haar bijdrage conform afspraak. - Nieuwbouw: de planning was om in nieuwe woningen op te leveren. We hebben de 17 nieuwe woningen, 11 in Delfzijl en 6 in Termunterzijl in 2017 opgeleverd. We hadden in de planning om in 2018 nog 6 woningen te bouwen in Termunterzijl. Onze inzet is erop gericht deze 6 in 2019 op te leveren. - Verduurzaming: Groninger Huis streeft naar minimaal label C eind Hier is in 2017 een voortgang mee gemaakt. De komende jaren zal er nog veel werk verzet moeten worden om deze doelstelling te halen. - Wat de inrichting van de tuinen van huurwoningen en van particuliere woningen betreft valt over handhaving van het beleid nog een verbeterslag te maken. - Het was de bedoeling om in 2017 een overleg wonen, welzijn, zorg te starten en daarbij om met elkaar te spreken over de inzet van het WMO budget. Dit overleg heeft niet plaatsgevonden. - Het gemeenschappelijk woningzoekenden portaal gaat in 2018 live. - Het woonlastenonderzoek (en woningmarktonderzoek) is gestart in Helaas is dit niet afgerond in 2017 zodat de gegevens nog niet verwerkt konden worden in de biedingen voor Gegevens uit het woningmarktonderzoek zouden ook leiden tot meer inzicht in een aantal gegevens (jongerenhuisvesting, ouderenhuisvesting). Dit heeft ook vertraging opgelopen. - Een onderzoek naar de vragen van jongeren is in 2017 gestart maar wordt pas in 2018 afgerond. - Voor zover bekend heeft het geplande stakeholdersoverleg dat de gemeente Delfzijl voornemens was te organiseren niet plaatsgevonden. - De woontraining statushouders wordt verzorgd door het welzijnswerk. - De gemeente zet in op gebiedsgericht werken. Dit is een prima aanpak. De voordelen ervan zullen de komende jaren duidelijk moeten worden. - Aardbevingsproblematiek: wij denken in diverse gremia mee over dit onderwerp en hebben onze inbreng daarbij. Uitgangspunt is veiligheid van onze bewoners. We hebben ervaren hoe complex dit onderwerp is en hoe lastig is om met alle actoren een gezamenlijke analyse te maken en een gezamenlijke aanpak te ontwikkelen. - In het bod voor 2018 heeft Groninger Huis aangegeven te overwegen om een consulent aan te stellen die een rol krijgt bij het signaleren van mensen die aangewezen zijn op hulp of ondersteuning bij het zelfstandig wonen. Hierbij is tevens aangegeven dat het een voorwaarde voor Groninger Huis is dat er samenwerking met o.a. de gemeente moet zijn en dat er direct hulp geboden kan worden. Tot nu toe hebben wij hier geen reactie op gekregen maar we gaan hier nog steeds graag over in gesprek. Pagina 6 van 17

7 Hoofdstuk 3 Het bod aan de gemeente Delfzijl ACTIVITEITENOVERZICHT GEMEENTE DELFZIJL Nieuwbouw en aankoop nieuwbouw aankoop n.v.t. n.v.t. n.v.t. n.v.t. n.v.t. Ontwikkeling van de voorraad sloop prognose verkoop liberalisatie n.v.t. n.v.t. n.v.t. n.v.t. n.v.t. Betaalbaarheid Huidige huur Streefhuur goedkoop (< 417,34) betaalbaar laag (417,34 597,30) betaalbaar hoog (597,30 640,14) duur (640,14-710,68) vrije sector (> 710,68) Woningtypes eengezinswoning appartement met lift 0 0 appartement zonder lift 0 0 levensloopwoning 0 6 bestemd voor speciale doelgroepen 0 0 totaal geschikt voor senioren Prijs/kwaliteit gemiddeld WWS punten gemiddelde maximale huur gemiddelde streefhuur gemiddeld streefhuur% 73% 71% Energetische kwaliteit index < 1,2 (label A) index 1,2-1,4 (label B) index 1,4-1,8 (label C) index 1,8-2,1 (label D) index 2,1-2,4 (label E) index 2,4-2,7 (label F) index > 2,7 (label G) geen index 10 Onderhoud en kwaliteitsverbetering planmatig niet-planmatig mutatie energetische maatregelen Versterking 0 0 Leefbaarheid begrote uitgaven Pagina 7 van 17

8 In het activiteitenoverzicht zijn de belangrijkste activiteiten en prestaties van Groninger Huis voor de gemeente Delfzijl gekwantificeerd. Hieronder volgt per thema een korte toelichting. Ontwikkeling van de woningvoorraad Nieuwbouw Groninger Huis realiseert in de gemeente Delfzijl het nieuwbouwproject van 12 woningen aan de A.Verburghwijk in Termunterzijl. De eerste 6 zijn in de zomer van 2017 opgeleverd. Onze inzet is erop gericht de tweede serie van zes woningen in 2019 op te leveren. In 2017 hebben wij voor het eerst in Delfzijl woningen opgeleverd. Dit betreft 11 generatiebestendige woningen in de Doklanden. Groninger Huis gaat ook een beperkt aantal (10-12) seniorenwoningen bouwen op het Groot Bronswijck terrein in Wagenborgen. Voor dit terrein is een grote ontwikkeling gaande. Naast onze woningen komt er in elk geval een kindcentrum. Met Zorghuizen Noord zijn wij in gesprek over een juiste bestemming voor de aangekochte monumentale villa op dit terrein; de gesprekken gaan over het huisvesten van een kleinschalige beschermde woonvorm in de villa. We overwegen een van onze nieuw te bouwen woningen in te richten als proefwoning waar we domotica in aanbrengen. Mensen kunnen dan kennis nemen van nieuwe technologie die bij kan dragen aan het langer zelfstandig thuis wonen. Voor de huisarts wordt een nieuwe praktijkruimte gerealiseerd. Naast de nieuwe woningen die we realiseren plaatsen we enkele tiny houses. Dit om ook met deze woonvorm ervaring op te doen. Aankoop Groninger Huis heeft de oude villa op het Groot Bronswijck terrein in Wagenborgen aangekocht met als doel deze te verbouwen tot multifunctionele accommodatie. Er waren ideeën om de huisartsenpost voor 1,5 lijnszorg onder te brengen in een nog te realiseren aanbouw van de villa of nieuwbouw op het Groot Bronswijck terrein. Groninger Huis is in gesprek met een zorgaanbieder voor herbestemming van het pand. Sloop Groninger Huis heeft naast de reeds gesloopte woningen in het kader van herstructurering van de A.Verburghwijk in Termunterzijl geen andere sloopplannen in de gemeente Delfzijl. Verkoop 18 Woningen hebben een verkoopbestemming. Er zijn verschillende redenen waarom wij woningen verkopen. Verkoop geeft een impuls aan de woningmarkt en trekt deze weer los. Bovendien draagt het bij aan een goede mix van huur- en koopwoningen in de wijken. Verder kunnen we met de verkoopopbrengst geld genereren om onze ambities m.b.t. kwaliteit, duurzaamheid en betaalbaarheid te realiseren. De verkoop van bestaand bezit is afhankelijk van de wens van zittende huurders om hun huurwoning te kopen (doorgaans beperkt) en het vrijkomen van huurwoningen met een verkoopbestemming. Om inzicht te geven in de voorraad met verkoopbestemming is in de bijlage een actuele lijst opgenomen van woningen met verkooplabel. Deze woningen kunnen verkocht worden. Als een verzoek van een huurder van een van deze woningen binnenkomt om de door hem gehuurde woning te kopen dan nemen we het verzoek in behandeling. Vaker komt voor dat een woning bij verhuizing van de huidige huurder te koop wordt aangeboden. Er valt niets te zeggen over de frequentie waarin dat gebeurt vandaar dat het kan voorkomen dat in een jaar minder of meer woningen verkocht worden dan in onze begroting en ook in dit bod is opgenomen. Betaalbaarheid en bereikbaarheid Groninger Huis staat bekend als corporatie met relatief goedkope huurwoningen. De tabel in hoofdstuk 2 laat zien hoe de verdeling is van de huurwoningen naar huurprijs (op basis van streefhuren) over de woningvoorraad van Groninger Huis: 1 = goedkoop 2 = betaalbaar laag (1e aftoppingsgrens) Pagina 8 van 17

9 3 = betaalbaar hoog (2e aftoppingsgrens) 4 = duur 5 = geliberaliseerd (buiten de sociale huur) De aantallen woningen die bij het jaar 2018 staan is het huidige aanbod en de huurprijs die de nu zittende bewoners betalen. De aantallen die bij het jaar 2021* staan hebben betrekking op de streefhuurprijs. Dit is de huurprijs die bij mutatie doorgerekend wordt aan de nieuwe huurder. huidig % huidig streefhuur % streefhuur goedkoop (< 417,34) 46 18, ,4 betaalbaar laag (417,34 597,30) , ,8 betaalbaar hoog (597,30 640,14) 3 1,2 18 7,3 duur (640,14-710,68) 14 5,6 21 8,5 vrije sector (> 710,68) Gemeentelijke lasten Niet alleen huurprijs en kosten voor energie bepalen de hoogte van de woonlasten. Ook gemeentelijke lasten spelen hierbij een rol. Groninger Huis wil in de prestatieafspraken opnemen dat de gemeente zich maximaal inzet voor het betaalbaar houden van het wonen voor de inwoners in hun gemeente waarbij de mogelijkheid tot kwijtschelding optimaal wordt benut. Immateriële schade Volgens een uitspraak van de rechtbank in Assen van 1 maart 2017 heeft iedereen boven het gasveld in Groningen recht op smartengeld. Uit onderzoeken is gebleken dat bij zeker 30 40% van de huurders psychische schade aanwezig is. Door verschillende oorzaken, zoals bijvoorbeeld de vele teleurstellingen in het verleden of een financiële drempel, ziet Groninger Huis dat huurders geen schadeclaim indienen. Daarom heeft Groninger Huis besloten om haar huurders een helpende hand te reiken. Mocht er schadevergoeding uitgekeerd worden dan dient de gemeente er zorg voor te dragen dat dit in welke situatie dan ook geen effect heeft op de hoogte van de bijstandsuitkering indien van toepassing. Huisvesting specifieke doelgroepen In de gemeente Delfzijl verhuurt Groninger Huis geen woningen aan (zorgorganisaties voor) specifieke doelgroepen. Daarnaast wil Groninger Huis zich in haar werkgebied inzetten voor het realiseren van de gemeentelijke taakstellingen voor het huisvesten van statushouders. Groninger Huis heeft woningbezit in de kleinere dorpen in de gemeente Delfzijl. In 2018 hebben wij drie woningen ter beschikking gesteld voor huisvesting aan statushouders. Voorlopig wonen daar 7 personen. Bij twee adressen komen nog nareizigers. In de gemeente Delfzijl is de streefhuurprijs van 38 woningen lager dan 417,34. Hierdoor behoren deze woningen tot de goedkope voorraad: ook na mutatie zijn deze woningen goedkoop. Deze woningen zijn dus ook bereikbaar voor jongeren. Binnen het woonruimteverdeelsysteem van Groninger Huis geldt als urgentiebeleid dat huurders uit een te slopen woning voorrang krijgen wegens sloopurgentie. Daarnaast kunnen wij in het kader van de huisvestingstaakstelling voor statushouders woningen rechtstreeks aanbieden aan het COA, waardoor er in feite ook voor deze doelgroep een urgentiebeleid geldt. Verder kunnen er zich zodanige calamiteiten en situaties voordoen (brand, levensbedreigend huiselijk geweld, aardbevingen) dat acute herhuisvesting noodzakelijk is. Dit zijn incidenten waar Groninger Huis meteen op inspeelt en waarop geen specifiek beleid ontwikkeld is. Prijs/ kwaliteit In deze rubriek worden de indicatoren getoond die inzicht geven in de verhouding tussen de prijs en kwaliteit van woningen. De kwaliteit van een huurwoning komt in de eerste plaats tot uitdrukking in het aantal punten uit het woningwaarderingsysteem (WWS). Iedere huurwoning in Nederland heeft punten Pagina 9 van 17

10 voor objectieve criteria zoals aantal kamers, energielabel en inhoud. Iedere punt vertegenwoordigt een waarde en het totaal aantal punten bepaalt de huur die maximaal voor de woning gevraagd mag worden: de maximaal redelijke huurprijs. Om de woningen betaalbaar te houden hanteren wij echter een streefhuur. De streefhuur is een afgeleid percentage van de maximaal redelijke huurprijs en wordt bepaald op basis van verhuurbaarheidsindicatoren als leegstand en populariteit. Verder speelt de verplichting om passend toe te wijzen eveneens een rol bij het bepalen ervan. De gemiddelde streefhuur van het totale bezit van het Groninger Huis bedraagt 70 % van de maximaal redelijke huurprijs. Dit is één van de lagere percentages in onze regio. Daarnaast rekent Groninger Huis in de begroting van 2018 met alleen de inflatiehuurverhoging voor het hele woningbezit. Dit is 1,4%. Daarmee sturen we op beperking van de huursom. Sinds 2015 neemt Groninger Huis de kosten voor glasonderhoud, klein onderhoud en ontstoppingswerk voor haar rekening. Gemiddeld gaat het om ongeveer 7,20 per maand. Ook voor de huurders van ons (nieuwe) bezit in de gemeente Hoogezand Sappemeer rekenen we deze kosten niet meer door zodat alle huurders van Groninger Huis gelijk behandeld worden. Energetische kwaliteit De betaalbaarheid van onze woningen wordt niet alleen bepaald door de huurprijs, maar ook door diverse bijkomende kosten. De belangrijkste hiervan wordt gevormd door de kosten van energie, die een substantieel deel van de totale woonlasten uitmaken. Het verduurzamen en verbeteren van de energetische kwaliteit van de woningvoorraad staat dan ook hoog op de agenda van Groninger Huis. In de nieuwbouw is ons programma van eisen hier al op afgestemd en hanteren we een norm voor de energieprestatie, die 0,1 lager ligt dan de wettelijke EPC eis. Daarnaast hebben we ons tot doel gesteld al onze woningen, die we blijven exploiteren of verkopen, in 2020 op minimaal energie-index 1,80 (label C) te brengen. Voor woningen die we op termijn gaan slopen maken we een uitzondering. We willen de duurzaamheidsdoelstelling bereiken door het projectmatig uitvoeren van isolerende maatregelen en het op individuele basis uitvoeren van energetische verbeteringen (op verzoek van bewoner en bij mutatie). Als eerste stap hebben we daarvoor het project Warm Aanbod uitgevoerd, dat bestond uit een pakket werkzaamheden zoals het plaatsen van isolatieglas en het isoleren van de spouw, de vloer en het dak. De huurverhoging bedroeg 4,- per maand voor iedere afzonderlijke werkzaamheid. We hebben het project in 2015 geëvalueerd. Daaruit is gebleken dat de huurders het als zeer positief hebben ervaren. Voor ons is dit reden om hieraan een vervolg te geven. In 2016 zijn we daarom met het project Warm en Zonnig Aanbod gestart, een soortgelijk project als Warm Aanbod in combinatie met het aanbrengen van zonnepanelen. De hiermee samenhangende huurverhoging bedraagt 25,- per maand. Bij verkoop of mutatie kiest Groninger Huis er voor om de woning middels energiemaatregelen op energie-index 1,80 (label C) te brengen. Groninger Huis concentreert zich momenteel vooral nog op het verbeteren van de isolatie van woningen. De isolatiewaarde van steeds meer woningen komt goed op peil. In de komende jaren zal daarom het accent verschuiven naar het aanbieden van zonnepanelen om door middel van duurzame energieopwekking de woonlasten van huurders verder te verlagen. Het aantal woningen waaraan wij dit jaar en de komende twee jaren energiebesparende maatregelen willen uitvoeren is: woningen woningen woningen Voor 2019 en voor 2020 wordt de verduurzaming van de woningen gecombineerd met de versterkingsopgave H3V en doen we warm en zonnig aanbod. Groninger Huis is een van de initiatiefnemers in de aanvraag voor subsidie voor het realiseren van gasloze woonwijken. Deze aanvraag moet op 1 juli verzonden zijn naar het ministerie van BZK. Groninger Huis werkt hierbij samen met de provincie Groningen en de gemeenten Delfzijl en Oldambt. In eerste instantie wordt gedacht aan de dorpen Wagenborgen en Nieuwolda in verbinding met elkaar. Pagina 10 van 17

11 In een later stadium kan uitbreiding gerealiseerd worden. In juni vindt een stakeholdersdag plaats om draagvlak te verwerven en om input te krijgen. Onderhoud en kwaliteitsverbetering Groninger Huis investeert veel in het onderhoud en verbetering van de bestaande woningen. Daarbij is een onderscheid te maken tussen planmatig en niet-planmatig onderhoud. Planmatig onderhoud is een van de belangrijkste middelen om de kwaliteit van de woningen op peil te houden. Jaarlijks worden daarom in een groot aantal van onze woningen vernieuwingen aangebracht of herstelwerkzaamheden uitgevoerd. Doordat wij nu veelal houten kozijnen in bestaande huurwoningen vervangen door kunststofkozijnen en de nieuwbouwwoningen standaard voorzien zijn van kunststofkozijnen is ongeveer 75 % van de woningen in Delfzijl voorzien van kunststofkozijnen. Daarom hebben we lage kosten voor buitenschilderwerk. Hierdoor kunnen we extra investeren in andere werkzaamheden zoals het vernieuwen van keukens, sanitair of tegelwerk en met name energetische maatregelen. Niet-planmatig onderhoud is het onderhoud naar aanleiding van de reparatieverzoeken die gemeld worden door de huurders. Daarnaast bestaat nog het mutatieonderhoud. Dit is het onderhoud aan huurwoningen die worden opgezegd. Deze worden bovendien allemaal opgewaardeerd naar energielabel C 2018 per woning niet-planmatig onderhoud 115 mutatie onderhoud 146 planmatig onderhoud 1723 totaal 1984 De uitgaven voor niet-planmatig onderhoud en mutatie onderhoud in 2018 zullen volgens verwachting maximaal 10% afwijken. De kosten voor energetische maatregelen zijn niet in dit schema opgenomen. Over de kosten voor planmatig onderhoud in 2019 valt per gemeente nog niet voldoende te zeggen. We hebben de begroting 2019 in voorbereiding. Tijdens de overleggen over de prestatieafspraken zullen we daar meer duidelijkheid in geven. Aardbevingen Ook de gemeente Delfzijl wordt geconfronteerd met de gevolgen van de aardgaswinning. Ondanks de productiebeperking is niet uit te sluiten dat de gaswinning uit het Groningenveld de komende jaren blijft leiden tot nieuwe aardbevingen. Het is daarom noodzakelijk om veel koop- en huurwoningen te versterken. Het gaat daarbij om een immense operatie. Voor Groninger Huis staat veiligheid van onze bewoners voorop. Groninger Huis zal alles doen wat in haar vermogen ligt om dit onder de aandacht te blijven brengen. Ook het besluit van de heer Wiebes om het uitvoeren van ingrepen tijdelijk op te schorten heeft gevolgen. In elk geval draagt dit besluit bij aan het vergroten van de onzekerheid. NAM en 8 woningcorporaties, die woningen bezitten in het aardbevingsgebied zijn in het najaar van 2015 een samenwerkingsovereenkomst met elkaar aangegaan om circa woningen te versterken en te verduurzamen. In 2016 is er afgesproken dat we in een pilot 175 woningen ( fase 1A) gaan herstellen, versterken, verduurzamen en verbeteren (H3V). We verduurzamen ze tot nul-op-de-meter woningen. Vervolgens hebben de corporaties en NAM afgesproken) nog 375 woningen(extensie 1A) te versterken en te verduurzamen tot nul-op-de-meter. Conform de samenwerkingsovereenkomst en de aanvullende afspraken met NAM willen de corporaties de resterende woningen Versterken en Verduurzamen en Verbeteren. Voor Groninger Huis gaat het hier om 50 woningen in Wagenborgen, Woldendorp en Termunterzijl. Groninger Huis gaat ervan uit dat deze opgave gerealiseerd wordt. Op basis van ervaringen binnen de pilot is geconstateerd dat het van belang is, alvorens een versterkings- en verduurzamingsplan te ontwikkelen dat: er een heldere visie beschikbaar is voor het gebied (gebiedsvisie) van gemeente en de corporaties; er een actuele strategie (Strategisch Vastgoed Beleid / SVB) beschikbaar is voor het complex van de corporaties; Pagina 11 van 17

12 bewoners en gemeenten tijdig worden betrokken bij de plannen. Het is van belang dat er in verband met de versterking van de woningen en het programma van de NCG integrale gebiedsvisies beschikbaar zijn. Op basis van deze visie en het SVB van de corporatie kan dan een maatschappelijk verantwoord versterkings- of transformatiestrategie per complex worden gemaakt (versterken, sloop- nieuwbouw, verduurzamen, exploitatietermijn, krimp, verbeteren etc.). Voor het opstellen van integrale gebiedsvisies moet onder andere gekeken worden naar: veiligheid (leidend thema); duurzaamheid; kwaliteit en betaalbaarheid (technisch, woontechnisch, architectuur etc.); marktontwikkelingen (waaronder demografie) ; stedenbouwkundige aspecten en leefbaarheid. De oorspronkelijke afspraak was als volgt: via een pakket van integrale maatregelen worden deze woningen zowel aardbevingsveilig als nul-op-de-meter (NOM) gemaakt. Afgesproken is dat de NAM 70% van de kosten betaalt. De resterende 30% wordt door de corporaties betaald. De gerenoveerde woning is straks comfortabel, heel energiezuinig en wekt met een elektrische luchtwarmtepomp en zonnepanelen zijn eigen warmte en energie op. Wat er veranderd, is dat de bewoner een energieprestatievergoeding (EPV) voor het opwekken van energie aan de corporatie betaalt. De EPV is door ons vastgesteld op 1,- per m² gebruiksoppervlakte. De gasaansluiting komt te vervallen. Wel houden de huurders een elektriciteitsaansluiting bij hun energieleverancier en betalen ze daarnaast vastrecht. Als de woning meer elektriciteit produceert dan de huurder verbruikt, wordt deze extra elektriciteit terug geleverd aan hun energieleverancier (salderen). Als de huurder meer elektriciteit verbruikt dan de woning produceert, dan betaalt de huurder het extra verbruik aan hun energieleverancier. Het principe is in die zin gelijk aan een belbundel van een mobiele telefoon. In 2016 zijn als Pilot 10 woningen aan de Heemweg en Klapsterweg te Woldendorp op deze manier gerenoveerd. Naast het preventief versterken komt het ook voor dat er aardbevingsschade aan de huurwoningen is ontstaan. Hiervoor zijn schaderapporten opgesteld door een expertisebureau en deze zullen worden doorgenomen met de corporatie. Eventuele beving gerelateerde schades worden dan hersteld. Woningzoekendenportaal In samenwerking met de collega corporaties Marenland, Wierden en Borgen, de Delthe, SUW en Acantus wordt in 2018 een gezamenlijk portaal wonen in Groningen gelanceerd waar woningzoekenden per dorp kunnen kijken waar het vrijkomende bezit van een van de partners gelegen is en of er een woning bij is waarvoor zij graag in aanmerking zouden komen. Dit portaal wordt naast een publicatiemiddel voor het vrijkomende bezit ook een middel om het totale bezit van de betreffende corporatie te bekijken. Leefbaarheid De uitgaven aan leefbaarheid bestaan uit een diversiteit aan investeringen. Per DAEB-woning mogen wij dit jaar 126,25 besteden aan leefbaarheid. Samen met alle betrokken partijen en partners maken we van Termunten-Termunterzijl weer een bruisende plek aan de monding van de Dollard waar het fijn recreëren, wonen, werken en ouder worden is. Dit project bevat een mix van wonen, toerisme, voorzieningen en recreatie en geeft een impuls aan de leefbaarheid en de vitaliteit. Met de nieuwbouw van de laatste woningen in Termunterzijl is dit project afgerond. De Stuurgroep Toekomstplan Wagenborgen heeft begin mei 2017 het toekomstplan gepresenteerd aan de inwoners, gemeente en de corporatie(s). In de volgende fase wordt het plan concreet uitgewerkt, waarbij de bewoners, vertegenwoordigd in diverse vrijwilligersorganisaties, opnieuw een volwaardig partner zijn. Groninger Huis heeft de trekkersrol overgedragen aan de Vereniging Dorpsbelangen Wagenborgen. Wij zijn erg betrokken bij dit project en naast en met de bouw van tien tot twaalf nieuwe woningen, de renovatie en verhuur van de Villa aan een zorginstelling, de realisatie van de huisvesting van de huisarts en het plaatsen van enkel tiny houses voelen wij ons zeer verantwoordelijk voor een leefbaar Wagenborgen. Pagina 12 van 17

13 Op diverse manieren besteden wij aandacht en geld aan leefbaarheid. We hebben buurtbeheerders en servicemedewerkers die het merendeel van hun tijd en werkzaamheden besteden aan de woonen leefomgeving. De klantadviseurs en opzichters besteden een kleiner deel van hun tijd en aandacht aan het woon- en leefklimaat. Hoewel sommige overlast gevende situaties of huurders soms juist erg veel tijd een aandacht kosten. Ook bureau Woontalent schakelen we in daar waar dit nodig is. In 2017 zijn de eerste woontrainingen voor statushouders georganiseerd. Dit was in de gemeente Hoogezand - Sappemeer. De vaardigheid om te wonen komt in inburgeringstrajecten slechts summier aan bod terwijl er grote verschillen zijn tussen wonen in het land van herkomst en in Nederland. De training wordt ontwikkeld en verzorgd in nauwe samenwerking met een extern bureau. Groninger Huis wil hiermee bijdragen aan leefbaarheid: een goede integratie van nieuwkomers in onze samenleving en het vergroten van draagvlak in de wijken. In de gemeente Delfzijl neemt het sociaal werk deze training voor haar rekening. Groninger Huis heeft voor 2018 al een aantal uitgaven voor leefbaarheid gepland. Dit betreft bijvoorbeeld salariskosten. Wij staan open om samen met de gemeente en de huurdersorganisaties in 2018 activiteiten op het gebied van leefbaarheid te ontwikkelen. De enige voorwaarde hierbij is dat we het maximumbedrag niet overschrijden. Daarom zijn de activiteiten in ons overige werkgebied hierbij ook van belang. De kosten van ons energiepanel verrekenen we naar rato van het woningbezit over de gemeenten waar wij woningen in ons beheer hebben. Op diverse plaatsen in ons woningbezit hebben wij recreatieve ruimtes aan onze bewoners ter beschikking gesteld. In de gemeente Delfzijl ondersteunen wij de Steunstee in Wagenborgen en de Steunstee in Termunterzijl en verder De opgenomen tabel geeft concreet inzicht in de activiteiten van Groninger Huis in 2018 in de gemeente. Voor de periode 2019 en verder zal Groninger Huis de ingezette lijn vervolgen. Groninger Huis heeft voor 2019 al een aantal uitgaven voor leefbaarheid gepland. Dit betreft bijvoorbeeld salariskosten. Wij staan open om samen met de gemeente en de huurdersorganisaties in 2019 activiteiten op het gebied van leefbaarheid te ontwikkelen. De enige voorwaarde hierbij is dat we het maximumbedrag niet overschrijden. Daarom zijn de activiteiten in ons overige werkgebied hierbij ook van belang. We zijn ons ervan bewust dat door het aard van het werk de kosten die we aan leefbaarheid uitgeven per jaar en per gemeente kunnen wisselen. We houden ons hierbij aan de wettelijke voorschriften. Corporatiemedewerkers komen vaak bij huurders achter de voordeur. Hierin zijn we één van de weinige instanties. We zien dat het aantal mensen dat niet goed genoeg zelfstandig kan wonen in ons woningbezit toeneemt in verband met extramuralisering van de zorg (psychiatrie, mensen met een verstandelijke beperking, ouderen). Ook neemt eenzaamheid toe. We monitoren dit evenals de situaties van ernstige overlast, om welke reden dan ook veroorzaakt. We overwegen ten stelligste om zelf een nieuwe functie in te stellen: de signaleringsconsulent. Deze medewerker krijgt een rol in het signaleren van mensen die aangewezen zijn op ondersteuning of hulp bij het zelfstandig wonen. Daarnaast zal de medewerker in contact met gemeenten en hulpverleningsinstanties ervoor zorgdragen dat het zelfstandig wonen van de huurders zo goed mogelijk tot zijn recht komt. Wij willen deze investering echter alleen doen als we er zeker van zijn dat bij verwijzing door deze nieuwe consulent direct hulp geboden kan worden. Bewustwording van nieuwe ontwikkelingen, onder meer op het gebied van duurzaamheid, technologie, robotica en domotica, is van belang. Dit zijn onderwerpen waaraan Groninger Huis wil bijdragen met het doel dat het wonen in een woning van Groninger Huis in deze regio bijdraagt aan de leefbaarheid en ook aan het langer zelfstandig wonen. In complexen woningen waar (ook) oudere huurders wonen zien we een aantal situaties ontstaan waar meerdere maatschappelijke partijen bij betrokken zijn. Een van de situaties waar we mee geconfronteerd worden is de toename van scootmobielen. Stalling ervan en laden van de accu s is in een aantal gevallen een lastig op te lossen situatie. Ook bij oplossing van deze situatie zijn meerdere partijen betrokken en aan zet. Pagina 13 van 17

14 Groninger Huis onderhoudt haar woningen en ziet toe op het gebruik van de tuinen die bij de verhuurde woning horen. Groninger Huis inspecteert, spreekt mensen daar waar nodig aan en zorgt ervoor dat ook de tuinen onderhouden worden. In geval van ongeoorloofde aan- en bijgebouwen en erfscheidingen pakt Groninger Huis eveneens haar taak op. In de prestatieafspraken wil Groninger Huis een passage wijden aan deze taak. Ook de gemeente moet actief zijn in handhaving bij ongeoorloofde aan- en bijgebouwen als op het gebied van tuinonderhoud. Dit betreft dan ook het particuliere woningbezit. Overlegstructuur Wij vinden het zeer wenselijk om in de prestatieafspraken ook afspraken op te nemen over de overlegstructuur. Onze inzet is dan ook dat er naast de projectgroep een stuurgroep komt die minimaal 2x per jaar bijeenkomt om zowel de voortgang van het proces voor de tot stand koming van de nieuwe prestatieafspraken te bewaken als de voortgang van de lopende prestatieafspraken. Op deze wijze garanderen we dan samen dat er geïntervenieerd kan worden indien nodig. Het is daarnaast een wens van Groninger Huis om, naast al bestaande overlegstructuren, twee keer per jaar een één op één bestuurlijk overleg met de gemeente te hebben. Pagina 14 van 17

15 Hoofdstuk 4 Groninger Huis financieel In dit hoofdstuk maken we inzichtelijk wat het effect is van de geplande investeringen op de financiële positie en continuïteit van onze organisatie. Dit inzicht verschaffen wij op corporatieniveau en is gebaseerd verstrekte informatie aan onze externe toezichthouders middels de dpi2017. Deze is eind 2017 ingediend bij Corpodata. In de dpi2017 is de begroting 2018 en de prospectieve informatie over de jaren 2019 tot en met 2022 doorgerekend. Dit zijn de recent vastgestelde en beoordeelde prospectieve cijfers, welke aansluiten bij onze externe verantwoording. De aan u voorgestelde investeringen liggen in lijn met de verwerkte investeringen in de dpi2017. Door temporisering zal het moment van investeren op onderdelen t.o.v. de dpi2017 wellicht afwijken, maar in grote lijnen geeft het verloop van de financiële ratio s een juist beeld van onze financiële positie en continuïteit. Deze financiële ratio s zijn gelijk aan de ratio s die het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) gebruikt bij hun jaarlijkse beoordeling van onze financiële positie en continuïteit Interest Coverage Ratio (ICR >1,7) 2,3 2,4 2,4 2,2 2,4 Debt Service Coverage Ratio (DSCR >1,2) 1,3 1,3 1,4 1,3 1,4 Loan to Value (LTV <65%) 63,7 61,6 63,4 60,4 57,5 Solvabiliteit o.b.v. bedrijfswaarde (>35%) 36,3 37,4 35,7 38,7 41,4 normen: WSW Groninger Huis ICR 1,4 1,7 DSCR 1,0 1,2 LTV 75% 65% Solvabiliteit 20% 35% In de tabel staan onze interne normen. Deze wijken af van de normen van het WSW. Voor onszelf hebben we ze nog iets strakker vastgesteld. Ook voorzien we dat de kasstromen nog steeds positief blijven. Wel is duidelijk dat met name door de verbeteringsuitgaven door de aardbevingsproblematiek veel nieuwe externe leningen nodig worden, waardoor het geleend bedrag per VHE snel oploopt. In 2020 zitten we boven de aan leningen per woning, maar de verwachting is dat in de jaren daarna weer sprake kan zijn van een daling. Met deze meerjarenprognose maakt Groninger Huis inzichtelijk dat zij de opgave die zich voordoet in haar werkgebied in ruim voldoende mate tracht te realiseren. Wij blijven bereid ons vermogen in te zetten ten behoeve van de volkshuisvesting en leefbaarheid van de dorpen, maar hebben oog voor de actuele realiteit en blijven de continuïteit scherp bewaken. Door het gevoerde overheidsbeleid zijn er ten aanzien van de te realiseren projecten en werkzaamheden weloverwogen keuzes gemaakt. Dit geldt voor deze prognosejaren maar zal ook in de toekomst uiterst belangrijk blijven. Mogelijk zullen (volkshuisvestelijk gezien) noodzakelijke projecten ook in de toekomst moeten worden afgeblazen dan wel uitgesteld, om te voorkomen dat de corporatie in financiële problemen komt. Pagina 15 van 17

16 Toelichting ratio s: ICR DSCR LTV Solvabiliteit Interest Coverage Ratio, geeft aan hoe vaak uit de netto kasstroom de verschuldigde rente aan verschaffers van vreemd vermogen kan worden betaald. Met andere woorden, hoe hoger de ratio, des te kleiner is het risico dat de corporatie de renteverplichtingen niet kan nakomen. Deze wordt berekend volgens methodiek WSW: Kasstroom uit operationele activiteiten voor renteontvangsten en rente-uitgaven gedeeld door de bruto renteuitgaven Debt Service Coverage Ratio, geeft aan of er voldoende operationele kasstromen worden gegenereerd voor rente en aflossing. Deze wordt berekend volgens methodiek WSW: Kasstroom uit operationele activiteiten voor renteontvangsten en rente-uitgaven plus (onderhoudsuitgaven minus minimaal onderhoud) plus uitgaven met betrekking tot eigen productie gedeeld door de netto rente-uitgaven (exclusief toegerekende aan investeringen) en theoretische jaaraflossing De Loan to Value geeft aan in hoeverre het woningbezit is gefinancierd met vreemd vermogen. Hierbij wordt door het WSW uitgegaan van een waardering op bedrijfswaarde. Het maximaal toelaatbare percentage voor de beoordeling door het WSW is 75%. Verhouding Eigen vermogen : Totaal vermogen. Hierbij wordt door het WSW uitgegaan van een waardering op bedrijfswaarde. Pagina 16 van 17

17 BIJLAGE 1 WONINGEN MET BESTEMMING VERKOOP A VERBURGHWIJK 41 TERMUNTERZIJL A OLSDERWEG 44 TERMUNTEN VERBINDINGSWEG 11 WAGENBORGEN VERBINDINGSWEG 25 WAGENBORGEN DE HOOGTE 13 WAGENBORGEN A E GORTERWEG 42 WOLDENDORP A E GORTERWEG 44 WOLDENDORP TRAMBAAN 5 WOLDENDORP TRAMBAAN 7 WOLDENDORP TRAMBAAN 9 WOLDENDORP TRAMBAAN 11 WOLDENDORP H BERRELKAMPSTRAAT 15 WOLDENDORP H BERRELKAMPSTRAAT 14 WOLDENDORP H BERRELKAMPSTRAAT 16 WOLDENDORP H BERRELKAMPSTRAAT 18 WOLDENDORP SCHILDKAMP 12 WOLDENDORP SCHILDKAMP 16 WOLDENDORP BURG GARRELTSWEG 18 WOLDENDORP Pagina 17 van 17